Como lotear uma gleba? Guia prático de um empreendimento imobiliário pelo parcelamento do solo!

como é que se realiza o empreendimento imobiliário de um loteamento ou de um parcelamento de solo na sua própria Gleba quais viabilidades Você precisa estudar para saber se seu empreendimento vai ser bem sucedido ou não e por último será que seu empreendimento realmente precisa passar por um parcelamento de solo ou não Olá pessoal meu nome é Juliano panete Eu Sou sócio da empresa experts e eu vou falar hoje sobre e quais viabilidades Você precisa estudar para realizar um empreendimento imobiliário do tipo de loteamento tá primeira coisa que eu quero falar é o seguinte imagina que você tem uma grande área para desenvolver seja aí fruto de um bem familiar Ou um patrimônio da empresa que você trabalha e você não sabe qual caminho você vai percorrer para tomar uma decisão Em que tipo de empreendimento quais estudos você vai fazer para ter uma certeza do que você vai ser do que você vai lançar pro mercado né an antes de mais nada Vamos tentar entender que tipo de empreendimento você quer desenvolver Será que você quer um empreendimento bem organizado bem estruturado com a infraestrutura básica entregue com serviços públicos funcionando então água esgoto drenagem energia elétrica tudo funcionando em ordem ou você acha que tem que ser do jeito que você quiser não importa se você tá fazendo um empreendimento com uma péssima qualidade um pavimento terrível uma área de alargamento ah a parte elétrica não funcionando falta de iluminação Provavelmente você você vai defender o uso organizado desse espaço público né e é para isso que existe uma lei federal regrando a criação de novos espaços públicos que é a lei do parcelamento do solo tá essa lei ela garante três coisas principais tá e você como empreendedor que que você precisa saber e sobre os pontos principais da 6766 primeiro é que você não pode vender lotes antes da aprovação e o registro desse empreendimento tá segundo que você precisa garantir pro poder público a infraestrutura mínima né as vias a drenagem a energia saneamento dela antes de você entregar esse patrimônio para o poder público segundo você tem que reservar áreas públicas do seu empreendimento seja para áreas verdes áreas instituicionais para futuramente as prefeituras instalarem escolas ou ou mesmo espaço para equipamentos Públicos como reservatórios estações de tratamento então o empreendimento ele vai ter tanto espaços públicos como espaços privado e o que que acontece se eu vender antes de parcelar né Muito empreendedor tem pressa para começar a vender mas infelizmente a lei Veda esse tipo de atividade se você vender antes da lei estará cometendo um crime contra a administração pública né é só jogar no Google aí eh o loteamento irregular vai você vai perceber uma série de empreendimentos embargados tá e com os proprietários aí respondendo criminalmente por essa atividade então toma cuidado segue a lei pelo menos uma vez na vida você tem que pegar a lei 6766 que é uma lei técnica ela não é um uma lei complicada de ler e você vai estudar tanto a mecânica de aprovação dos Empreendimentos como as relações comerciais com o seu cliente né aquele que vai comprar o lote de você tá antes de mais nada Vamos passar as possíveis alterações de um imóvel né Tudo começa com uma matrícula a matrícula é aquele documento que descreve a sua área sua propriedade o seu imóvel né ah a matrícula de uma gleba bruta aquele terreno que nunca passou por um parcelamento de solo né uma fazenda um sítio próximo a cidade ele ela é o que a gente chama de matrícula mãe a matrícula originária que ela não tem nenhum parcelamento do solo ela ainda é uma matrícula pode estar em zona urbana ou pode estar ainda na zona rural né uma das possibilidades que a lei 6766 te permite é fazer um desmembramento é pegar uma matrícula e dividir em duas ou mais partes né esse desmembramento Tem um limite tem que ter os seus devidos motivos você não pode eh fazer vários desmembramentos eh porque senão você vai fugir do parcelamento de solo e qual é o parcelamento de solo é aquele que você cria um novo espaço urbano né onde você vai ter lotes um sistema viário as áreas verdes as áreas institucionais né outras possíveis alterações você pode fazer tanto a unificação de imóveis né dois duas matrículas vizinhas que vão ser unificadas em uma uma só como também o desdobro de lotes né você vai pegar um lote por exemplo de 500 m e subdividir ele em dois de 250 tá uma outra alteração de um imóvel é o que a gente chama de condomínio o condomínio ele difere aí do parcelamento por quê Porque o condomínio ele é privado tá então a gente tem aí na imagem da da direita aqui ã uma quadra que foi fruto de um parcelamento de sol tá o vermelhinho aqui é como se fosse um um muro de cercamento desse Condomínio ele vai ter um acesso por portaria uma via interna de acesso e aqui os lotes internos desse condomínio que podem ter casas ou não né Isso depende do de uma decisão do Empreendedor e o mais importante tudo aqui dentro é privado Quem manda é o Síndico já aqui fora essa via é pública Quem manda é a prefeitura tá essa é a principal diferença do parcelamento do solo para o condomínio tá e um é 100% privado o outro é um misto de público e privado vamos ver um exemplo do desenvolvimento típico de um parcelamento de solo tá aqui a gente vê um um uma gleba que está provavelmente fazendo um uso Rural do solo né tem aqui uma uma cocheira ou um um pasto provavelmente e ao longo do tempo ela foi sofrendo ali uma modificação a gente já vê o traçado de ruas abertura de ruas o início da pavimentação né conclusão da pavimentação né E aqui parece que o empreendimento tá pronto já com a sinalização Viária o que a gente vê aqui entre essas essas vias pavimentadas são as quadras e provavelmente tem vários lotes aqui dentro né se a gente correr ao longo do tempo você vai ver aí que esses lotes vão sendo ocupados com as edificações dos potenciais compradores aí que foram comprando os lotes desse empreendimento né E aí ele se integra totalmente a paisagem Urbana né com sendo um bairro de uma cidade eh normal como a gente tá acostumado né esse é um parcelamento eh do solo típico Então a gente tem aqui as áreas verdes né as vias provavelmente áreas institucionais espalhadas ao longo do empreendimento e as áreas de lotes possíveis de venda para outras pessoas outros clientes tá um outro exemplo aqui bem maior e bem famoso também esse aqui é o SUS Park em Campinas o empreendimento de várias fases são vários parcelamentos de solo a gente vê aqui Ah o início das obras de uma primeira fase aqui bem mais avançado você vê que é um empreendimento bem grande aqui já com a ocupação das casas e a construção das casas e eu queria destacar aqui por exemplo que aqui tem um terreno vazio mas provavelmente era um lote e que depois ao longo do tempo Olha foi foram construídos ali edifícios dentro desse lote e por que que eu quero destacar porque esse Edifício aqui foi construído dentro de um lote e ele é um condomínio né então tudo que tá aqui dentro ele é privado e mas as ruas do empreendimento são públicas foram doadas para o município né então quando a gente fala de loteamentos urbanos O que é um loteamento Urbano e o que ele não é também vamos tentar decifrar algumas confusões que a gente faz quando a gente trata de loteamento Urbano loteamento Urbano não é loteamento Rural tanto o loteamento Rural o chacreamento rural eh são atividades relacionadas ao estatuto do solo é diferente do parcelamento do solo urbano tá também não é uma associação de moradores tá Associação de Moradores ele é um um uma figura possível num parcelamento do solo você pode criar uma associação de moradores mas não é obrigatório tá também não é um condomínio de casas se você ver um condomínio construído com casas provavelmente ele é um condomínio em cima de um grande lote e não um parcelamento do solo também não é um condomínio de lotes você pode fazer um condomínio de lotes ao invés de um condomínio de casas e aí todo o empreendimento vai ser privado tá mais aqui h ele não é o loteamento fechado Tem muita gente que fala condomínio fechado loteamento fechado né o nome técnico para esses Empreendimentos é um loteamento de acesso controlado isto é ele é público as vias são públicas áreas institucionais as Praças as áreas Verdes são públicas porém ele é um empreendimento cuj os proprietários criaram uma associação de moradores e fizeram o o controle de acesso através de uma portaria tá mas ele é público tá bom e o empreendimento que você quer desenvolver Será que ele precisa do parcelamento aqui nós vamos ver alguns exemplos de desenvolvimento imobiliário um pouco diferente né o primeiro a gente vê aí uma uma gleba totalmente vazia provavelmente também eh vinda de uso Rural começamos ver as aberturas das vias início aí da infraestrutura vendo postos de visita tubulação de água esgoto drenagens pavimentação aqui a gente já vê uma quadra bem definida com as guias e tudo mais né sinalização Viária aqui então parece que o o loteamento está pronto e essa é uma quadra disponível para venda provavelmente um comprador de lote aqui já começou uma uma pequena terra plenagem para fazer a casa dele né E se a gente avançar no tempo a gente vê um outro tipo de empreendimento aqui ó dentro dessa Quadra A gente vê um cercamento o início de delimitação de vias acesso né olha que que bacana aqui a gente já vê exatamente cada proprietário que roçou ou não roçou a sua o seu lote né são vários lote zinhos Esse empreendimento aqui é um condomínio de lote essa rua que passa aqui dentro ela é privada ela não é pública aqui Provavelmente tem um síndico né muro para fora aí você vai ter o espaço público né as vias públicas com a manutenção da prefeitura tá um outro exemplo aqui para vocês conhecerem também um um do ambiente rural aqui afastado da da da interligação com a com a cidade início de uma movimentação de terra construção de galpões e Aqui nós temos um empreendimento Logístico provavelmente né também com vias de acesso e tudo mais Esse empreendimento provavelmente é uma única matrícula não conhece Esse empreendimento mas dá para se deduzir aqui que essa não é uma via de acesso público tudo aqui dentro é privado tá E apesar de não tá dentro do ambiente Urbano você vê que é um empreendimento que não precisou passar pelo parcelamento do solo ele não é um empreendimento Então dependendo do tipo de empreendimento de produto imobiliário que você quer desenvolver você pode precisar do parcelamento de solo ou não tá neste caso desse empreendimento Logístico provavelmente não usou parcelamento do S E como que é o ciclo de implantação de um loteamento Urbano típico tá tudo começa com um estudo de mercado você começa extrair informações do mercado conhecer e o que que é a demanda qual que são os produtos demandados pelo público alvo pelos corretores pelas forças de venda parte para negociação de um terreno seja por permuta com dinheiro mesmo né você depois que você compra o terreno você tem mais condições de fazer a definição desse produto através de estudos você pode fazer a o levantamento plane altimétrico eh do terreno e definir quais serão os traçados negocia ali com a prefeitura para fazer aprovação passa também pelo governo do estado o parcelamento do estado do solo você vai fazer o registro desse empreendimento em cartório de imóveis tá e fazendo o registro você já sabe aí pode fazer o lançamento das vendas e com a aprovação definitiva do empreendimento você pode fazer a construção essa eh definição se você lança primeiro e depois começa as obras ou começa as obras e depois você faz o lançamento das vendas é uma definição particular de cada empresa cada empresa tem sua preferência sua estratégia não tem certo e não tem errado tá então eh é possível você iniciar construção antes das vendas Mas você também pode começar as vendas antes isso é uma definição de cada empresa continuando a entrega do empreendimento quando é um um edifício a gente conhece como abits ou certificado de conclusão para o loteamento parcelamento de solo eh a gente tem um um um documento oficial da prefeitura que se chama temo de vistoria de obras ou temo de aprovação de obras cada cidade tem a sua nomenclatura mas a maioria tem esse termo bem conhecido que é o TVO tá terminado a entrega das obras Você tem todo o relacionamento de pós-vendas com os clientes os clientes geralmente de um loteamento ele faz a aquisição parcelada né a prazo do das unidades então ela vai ter um relacionamento com o empreendedor por um longo período aí de 5 10 15 20 anos eh pagando as parcelas e usufruindo ali daquele bem também quero conversar com você sobre o significado da palavra viabilidade a gente tá aqui para falar sobre viabilidade Então eu queria perguntar uma definição de viabilidade Se eu jogar no Google essa essa definição eu gostei bastante que é o estado do que pode dar certo condição do que pode ter um bom êxito então viabilidade é saber se o seu empreendimento terá êxito né bom quando a gente vai falar das viabilidades imobiliárias Existem várias que a gente tem que estudar quando a gente vai fazer um novo empreendimento tá a primeira delas é a viabilidade comercial Ou seja o produto que você quer desenvolver tem demanda né a que preço Como que você pode fechar um bom negócio com um potencial comprador quanto que ele paga de parcela Qual que é a capacidade de pagamento dele os juros as taxas de mercado né existe demanda para esse produto tá outra viabilidade que a gente quer comentar é a viabilidade jurídica documental daquele daquela Gleba H as matrículas do originárias antes de fazer o empreendimento muitas vezes ela vem com algum tipo de problema às vezes elas não estão eh registradas no nome do atual proprietário às vezes elas carecem de descrição e precisam passar por uma retificação diária que um procedimento complicado que pode atrasar aí o seu desenvolvimento imobiliário né às vezes ela tá em inventário às vezes ela pode ter algum ônus alguma dívida atrelada essa matrícula que impeça o o parcelamento do solo futuro outra outro problema típico são os proprietários dos últimos anos aí do do imóvel que pode ter algum problema passado na justiça alguma ação na justiça que não se encerrou no momento queele que que houve a venda e aquele bem poderia ser est como garantia daquele pagamento daquela ação então tem várias problemas que você tem que estudar daquele imóvel antes de adquirir ou cogitar um parcelamento do solo né então a viabilidade jurídica é esse esse processo de você analisar a documentação do do imóvel com bastante eh critério exatamente da forma como a lei 6766 eh solicita porque o cartório de imóveis vai fazer essa verificação quando você terminar sua aprovação então quanto antes você antecipar esses problemas melhor outra viabilidade é a viabilidade técnica ou seja em termos de arquitetura e engenharia é possível desenvolver o empreendimento que você tá querendo né o solo permite eh a quais são a as as restrições que a prefeitura impõe sobre o seu empreendimento em termos de zoneamento lote mínimo largura de vias Que tipo de tubos que que o a concessionária de água esgoto vai solicitar as conexões as estações de tratamento Possos de tubulares profundos para retirar água estação de tratamento de água de esgoto Estações elevatórias então tem uma viabilidade técnica muito importante para você realizar o seu empreendimento Antes de iniciar seus estudos outra viabilidade também técnica mas não menos importante é ambiental Então se a gente pensar ali o empreendimento por exemplo teve um depósito de lixo proximidade com água rios lagos e também eh que possam ter eh algum vizinho complicado então ele é vizinho de uma fábrica eh com com com algum produto químico que possa contaminar o subsolo tudo isso entra na viabilidade ambiental barulho também som poluição sonora pode ser um complicante ambiental então o terreno possui algum agravante em relação ao me ambiente ele tem árvores que vão precisar ser suprimidas como é feita essa compensação tudo isso entra na viabilidade Ambiental do seu empreendimento por último não menos importante se você não conhece a nossa empresa nossa especialidade é a viabilidade econômico financeira né e saber se seu negócio juntando todas essas viabilidades ele é economicamente rentável e financeiramente possível para quem tá empreendendo né Eh logo mais a gente vai falar um pouco de viabilidade você vai entender porque tem esse dinossauro aí fazendo os cálculos tá bom entrando na viabilidade econômico-financeira a gente vai fazer um exemplo muito simples muito básico aqui bem Inicial pra gente começar se familiarizar com os números de um empreendimento imobiliário de loteamento tá vamos desenhar aqui um fluxo de caixa né de um empreendimento o que que é o fluxo de caixa a gente vai pegar a linha do tempo colocar uma linha do tempo tá e desenhar nela os valores que entram e saem do nosso cxa tá vamos fazer um cronograma básico aqui as etapas macro etapas de um loteamento aquisição do terreno aí você tem um prazo de aprovação Aí você faz o lançamento das vendas tem o prazo de obras a entrega e depois tem aquele prazo que você financiou diretamente o o adquirente o comprador né então custos e despesas s empreendimento a gente vai ter a negociação do terreno então para baixo eu estou gastando né então o terreno pode ser negociado uma permuta então você não gasta naquele momento mas pode ser comprado também à vista ou a prazo esse terreno você vai ter o prazo de aprovação de projetos de 2 a 36 meses 12 a 36 meses eu coloquei aí hoje em dia até tá mais lento né a média aqui do Estado de São Paulo para aprovação de um empreendimento são 43 meses então é tempo para caramba de negociação com a prefeitura negociação com os órgãos ambientais dos Estados né tudo isso leva bastante tempo porque lembre-se nós estamos construindo um um espaço que será público por isso a atuação e a o acompanhamento do setor público é muito eh frequente durante a aprovação desse empreendimento por isso ele é mais lento por exemplo que num condomínio numa incorporação ã quando a gente vai fazer o lançamento tem os cursos de marketing eh e aí a gente pode fazer o início da da construção fazer o gerenciamento dessa obra entregando o TVO e ao longo de todo o ciclo de vida do empreendimento a gente colocou aí ã as despesas gerais do seu empreendimento como contabilidade manutenção de conta né todos aqueles custos recorrentes que você vai ter para manter o seu empreendimento ativo agora Olhando um pouco pro dinheiro que entra né a as vendas do empreendimento né Elas começam ali depois da aprovação e registro né o seu lançamento dura ali uns 2 TR meses com uma força intensa de venda eh você recebe as entradas do do dos dos futuros proprietários então seu caixa ali tem um reforço muito grande nesse lançamento é óbvio que você vai ter que gastar com corretagem com os impostos né com a administração dessa Carter de recebíveis e também você vai ter a inadimplência desses desses recebíveis né durante as obras essas parcelas vão aumentando né a gente vende menos no no no início e ao longo do do ciclo de vida de implantação do do empreendimento aí essas parcelas vão tende a aumentar né e depois você vai ter seus recebíveis aí pós obras que podem ser de longo prazo como nos em entos aí para PR para baixar renda que podem chegar aí 15 a 20 anos ou até receb vezes mais curtos aí Empreendimentos de alto padrão de Ticket mais alto aí lotes de de acesso controlado que costumam ser quitados aí de TR a 5 anos no máximo e tradicionalmente tá não é regra mas é o que a gente enxerga na prática taxas de retorno de um empreendimento desse tá de 10 a 30% é um é um uma uma banda bem longa aí porque a gente tem vários ciclos nac então tem época que ele rende mais tem época que ele rende menos mas são taxas de retorno típicas aí de empreendimento desse porte payback aí de 5 a 10 anos então payback é o tempo que você leva para recuperar o dinheiro que você colocou né então o payback é longo demora tempo para caramba uma média aí de 7 anos para você recuperar o dinheiro que você investe num empreendimento desse desse tipo se a gente entrar nas premissas de venda né de receita o que que influencia na entrada de caixa tá influencia o preço unitário Então por quantos reais o metro quadrado será vendido né Qual o tamanho das unidades né 150 200 300 1000 M qu Qual o desconto à vista que você vai dar pras vendas que ocorrerem à vista você vai dar 5% 10 15% qual que é o valor da parcela típico que você vai vender R 500 de parcela R 1. 000 de parcela R 2000 de parcela né ã Quais são os juros que serão cobrados desse cliente que compra a prazo de você ã qual indexador você vai eh corrigir anualmente aí as parcelas que você vender pros clientes comprarem no longo prazo quais os prazos máximos e os mais comuns né você vai permitir uma venda até 20 anos mas às vezes as vendas acabam correndo antes e com 12 10 anos então prazos máximos e comuns vão influenciar na na sua receita e também a velocidade de vendas né qual o percentual que você vende lá no lançamento qual percentual você vende durante as obras e o estoque quando você entrega as obras Quanto tempo você demora para vender esse estoque bom para simplificar e exemplificar nós vamos fazer um rápido estudo de caso aqui com alguns números pra gente se familiarizar é uma conta simples não é uma conta completa Mas já dá pra gente tirar algumas conclusões e sentir um cheiro de um empreendimento imobiliário típico de loteamento tá vamos lá bom esse terreninho é o que a gente vai fazer o estudo de caso é um terreno eh escolhido aleatoriamente aí no Google Earth tá eh imaginamos aí que você é o responsável por negociar essa área que chegou para você tá é uma gleba aí de 200. 000 m qu o proprietário tá pedindo R 60 o metro ou uma permuta tradicional aí 6040 que que é a tradicional 6040 fica 60% dos lotes ou da receita para o empreendedor e 40% dos lotes ou da receita para o proprietário do terreno tá o zoneamento da cidade permite lotes de 250 m tá E você já fez um estudo de mercado nessa região identificou que os preços são de R 650 por m quado para o lote Residencial e r$ 700 para uns lotes de uso misto comercial e residencial tá ã a sua empresa loteadora deve fazer uma proposta em quais termos primeira coisa que a gente tem que pensar eh um terreno de 200.

000 m para lotes de 250 Será que basta dividir 200. 000 m por 250 para saber a quantidade de lotes bom a gente já falou que o loteamento tem que ter a doação de áreas públicas e quais são elas né como é que a gente estima o aproveitamento da Gleba em de área bruta para área líquida de ventas né área de lotes se a gente for consultar a lei de parcelamento do solo que define os parâmetros pra gente transformar aí fazenda em lote ã o primeiro item que a lei comenta é que você precisa fazer o sistema viário Tá e fica a critério da prefeitura decidir o percentual eh de desse sistema viário algumas prefeituras não colocam percentual você traça o sistema fá assim como for a necessidade do projeto outras definem o mínimo A grande maioria das cidades costumam colocar 20% de sistema viário tá Também temos as áreas institucionais que são para escolas postos saúde equipamentos Públicos como caixa d'água estação de tratamento essas áreas institucionais costumam ser solicitadas na casa de 5 a 88% tá ã a gente também tem áreas verdes tá que dependendo do estado aqui no Estado de São Paulo essas áreas verdes chegam a a bater os 20% da Gleba no mínimo eh que também podem ser considerados doos sistemas de lazer que são as Praças e os parques né aqui no Estado de São Paulo a área permeável total é de 20% mas isso varia de cada estado quem define esses percentuais vem de Leis Municipais e estaduais não tá na lei federal exatamente percentual por isso que você vê aproveitamentos diferentes regionais né de uma cidade para outra e de estado para outra se a gente somar todos esses percentuais que estão aí na tela você vai ver que vão somar aí perto de 45 a 48% do loteamento no mínimo doado por poder público Então as áreas de lote vão atingir no máxximo 55 52% de aproveitamento mas assim na prática gente 55 52% de aproveitamento é um pouco utópico que que é isso é difícil de você atingir por quê ã uma gleba ela pode ter muitos complicates ali do pro seu aproveitamento um um exemplo comum um terreno aí que tem ã restrições pequenas de áreas de Proteção Ambiental ou seja passa um córrego ali ou um rio e você tem que deixar uma margem de Proteção Ambiental desse Rio de de 30 m de cada de cada margem isso aí vai vai atrapalhar um pouco o seu traçado de desenho Urbano então ã se tiver uma declividade média baixa aí na casa dos 6% não tem emissários puros linhas de alta tensão não são maradas por rodovias tá tem uma morfologia Quanto mais a forma do terreno for quadrada melhor aproveitamento quanto mais recortada e comprida mais difícil é você implantar o o empreendimento com eficiência não que você não possa mas a eficiência em número de lotes vai ser alterada né então uma aproveitamento de uma gleba aí bonitinha bem bem bem e fácil de projetar vai est perto dos 50 55% se ela já tem complicates como coloquei aí eh bastante restrições de app ou seja tem várias nascentes dentro do do empreendimento linhas de alta atensão marg Uma Rodovia você vai ter uma faixa de domínio público aí eh restringindo o seu traçado urbanístico o seu projeto esse aproveitamento vai cair para casusa dos 30 coisa 35% tá Esse é um aproveitamento ruim vamos dizer assim de 30 a 35% 50% maravilhoso 30% é ruim né às vezes tá dependendo do formato terreno até aproveitamentos menores de 15 20% mas é raro né a grande média dos Empreendimentos estão na faixa dos 48 desculpa 38 A 45% tá bom para voltar para nosso caso aqui que que a gente encontra de complicates né a gente tem a margem de um rio bem grande ali que vai atrapalhar e criar um app tem uma Rodovia Então vão ter pelo menos aí duas nascentes tá e Nascente a gente tem uma área de proteção maior em vez de 30 de margem é é 50 de de raio ali em volta da Nascente tá Ã Não parece ter muitos desníveis então a topografia é boa né o meu palpite seria aí na casa dos 40 45% tá se a gente fizer 45% ve 200. 000 m vamos ter 90.

000 m de área líquida de venda dividindo Agora sim pelos 250 m qu do lote mínimo a gente conseguiria no máximo os 360 lotes nesse empreendimento Tá e agora vou fazer um pouco de conta tá ã o nosso vgv desse empreendimento O que que a gente chama de vgv é o valor Geral de vendas que vende uma multiplicação do número de lotes 360 pela área tá 250 E pelo o o preço unitário tá se a gente definir eh os lotes com um preço de R 650 por m qu cada lote vai custar na casa de 162. 500 eh reais isso vai dar perto de r 58. 000 m 58 milhões de faturamento possível né ã descontados aí os impostos de PIS e cofins tá 0,65% de PIS e 0,65 de cofins Esses são os impostos do que a gente chama de lucro presumido não estão contemplados ainda as alterações pela Nova reforma tributária Tô considerando PIS e Confins válidos aí até o ano de do 20242 Tá mas tirando PIS cofins né que são dedutores de receita nós vamos pagar aí uns 2 milhões de PIS cofins E aqui nessa coluna A gente tem percentual da receita bruta e assim como o reais por met quadrado de lote Então olha aqui um lote de R 650 por met qu ele vai ter uns r$ 4 por met qu de imposto né a comissão do corretor eu coloquei aqui 6% vai ter corretor que vai dar pulo de alegria né parece uma comissão bem Goa mas os bons Empreendimentos e grandes Empreendimentos pagam isso de comissão né 3,5 milhões de comissões dá uns R 39 por m qu de comissão para ter uma receita líquida que cai no bolso do Empreendedor de 52.

8 milhões isso dá R 587 por met qu continuando Nossa continha vamos lá pro terreno né lembra que o terreno Estava à venda por R 60 por met qu nós vamos estimar aqui que nós vamos gastar com diligência Isto é fazendo estudos para saber se você pode comprar o empreendimento ou não fazendo as viabil na ordem de R 3$ 300. 000 h quando você faz aquisição de o imóvel você vai ter que pagar o ITBI não só o ITBI como também a escritura e o registro e muitas vezes a base pro valor de TBI é diferente do preço que você paga né então eu coloquei aqui o valor base do TBI 12 milhões o ITBI 2% R 240. 000 de ITBI ah escritura eu estimei em 0,35% do valor da negociação dá R 42.

000 eha o preço que a gente vai pagar em dinheiro R 10 milhões deais que são os 200. 000 vezes o o o era r$ 0 que o proprietário tava pedindo né tô estimando aqui r$ 50 que a gente vai conseguir pagar um preço mais barato aí pelo pelo pelo pelo terreno ã somado todas as nossas despesas de terreno aí temos r. 500.

000 tá vamos gastar aí com projetos de taxa de aprovação R 360. 000 e com as obras estimei aqui em R 130 por m qu acrescidos aí de 10% de taxa de administração para uma construtora Cuidar dessa obra não vou cuidar eu vou terceirizar essa construção ã gastar vou gastar também 8% com contrapartidas paraa prefeitura para aprovar esse projeto e também vou gastar com uma gerenciadora ali para fiscalizar essa obra realizada pela Construtora na ordem de 3% então um total aí de R 14. 1 157 por met qu com obras para executar Esse empreendimento né se eu descontar o terreno e obras eu vou ficar com um lucro aqui de R 27 milhões Dea ISO dá mais ou menos R 308 por m qu tá continuando então Aquele é um lucro bruto os R 27 milhões reais e a gente ainda precisa descontar custos administrativos quais são eles Vamos lá temos aqui 3% de marketing tá 4% de custo de administração de carteira que que é isso emissão de boleto emissão de contrato malotes vai vende motoboy né toda a equipe de cobrança que liga para cobrar o cliente nós temos também aqui 1% com custo de inadimplência que que é o custo de inadimplência é o custo de você cobrar colocar o o mal pagador no Serasa nos órgãos de proteção ao crédito de você eh notificá-los de você eh contratar empresa de cobrança ou mesmo advogados que executem os contratos né isso custa também tô colocando estimado aqui 1% da nossa receita bruta né ã também a parte custos societários né Vamos imaginar que a gente fique 10 anos com essa empresa aberta né Nós vamos gastar ela com uma uma abertura né abru o ela na junta com ial pagar o escritório contábil aí mensalmente né estimei em R 3.

000 por mês para manter essa empresa ativa funcionando com conta corrente contabilidade sistema tudo mais e depois lá no final a gente vai ter um custo de encerramento né descontando esses despesas administrativas aqui societária temos aqui o nosso ebtida nosso ebda é o nosso lucro operacional 22 milhões deais tá ã vamos continuar e descontar o nosso imposto de renda no lucro presumido que é composto pelo imposto de renda de Fato né que tem aqui Um percentual de 25% tá E também a contribuição social do lucro líquido que é um percentual de 99% né Isso é 25% e 9% de um lucro presumido de 88% Então vamos ter alíquotas efetivas de 2 e 1. 08 tá então vamos descontar aqui mais 1. 8 milhões para o os impostos sobre o lucro chegamos então um lucro final de R 20.

9 milhões de Reais tá Dá uma margem bruta uma margem líquida de 36% sobre a receita bruta e r 232 por met qu Tá bom agora você vai falar para mim ã isso é um lucro muito bom parece um negócio interessante mas eu tenho alguns problemas O problema é meu cliente ele não consegue pagar esse lote à vista né então vou ter que parcelar a parcelar eu vou ter juros na minha carteira eh de recebíveis para cobrar então minha receita vai ser maior que essa né Então como que fica essa conta se a gente acrescer esses juros da da Carteira de de de crédito que a gente vai gerar né então se a gente fizer o um gráfico aqui do desse caso simplificado a gente vai ter aqui R 650 por m qu né vou tirar aqui os impostos e a comissão do do de corretagem nossa receita líquida o terreno aprovação em obras nosso lucro bruto os custos administrativos e societários nosso lucro operacional ebda tá desconto aqui os impostos sobre o lucro presumido que é o lucro imposto de renda e contribuição social e tenho aqui o lucro líquido tá se a gente vai cobrar juros do nosso cliente nós precisamos estimar o quanto de juros a gente vai receber nesse período Então imagina que 90% aqui das nossas vendas vão ocorrer a prazo né as outras 10% sim vão ocorrer à vista sem o pagamento de juros Ah o nosso prazo médio aí de recebimento desse desses contratos seja de 8 anos então imagina aí que você financie em 15 anos e na média aí vai receber por 8 anos alguns pagam antes alguns pagam depois nosso prazo médio de recebimento 8 anos tá ã e oos juros da carteira 10% se a gente fizer essa multiplicação nós vamos chegar em 42 milhões de juros para receber na carteira você vê que ele quase empata aí com o nosso vgv então nós temos um volume muito grande aqui de de receita por juros por conta dessa longa carteira aí de 8 anos de recebíveis na casa dos 10% ao ano né é a história do juros composto ã vamos lá os impostos sobre a receita vão aumentar proporcionalmente porque vai integrar a os impostos sobre essas carteiras de recebíveis né a comissão não vai ter alteração nossa receita líquida tá batendo quase 100 milhões deais né continuando você vai falar para mim mas o terreno existe a possibilidade da gente negociar uma permuta o que que acontece se a gente tirar o terreno dessa conta Então em vez de pagar o proprietário os R 10 milhões reais que a gente tava simulando se a gente pagar com 40% da nossa receita como é que fica a conta bom considerando que ainda a gente vai ter os custos de diligência o ITBI a escritura de registro por exemplo se a gente for passar esse terreno paraa Nossa SP e ser sócio do proprietário ah a gente vai ter uma divisão de receita então eu vou ter que pagar esse proprietário em 40% da minha receita 40% aqui desses 42 milhões com 58 isso dá 31. 000 milhões deais tem quase R 32 milhões deais né Você vai deixar de pagar 10 para abrir mão de uma receita de 31 tá se isso é um bom negócio ou não nós vamos discutir Em outro momento tá mas aqui nós vamos calcular eh só uma continha de padaria para ver se o empreendimento faz sentido repetindo os mesmos cálculos você vai chegar para mim e vai falar poxa vou precisar colocar R 14 milhões deais em obras não tenho esse dinheiro vou tomar um empréstimo para bancar essas obras Então nós vamos aqui na Nosa ah declaração de resultado do exercício Nossa dre simples aqui e vamos adicionar uma captação de recursos eu vou fazer uma captação de 14 milhões para pagar em 4 anos a 15% ao ano tá cobrando eh pagando também uma estruturação de uns 3,5 por. então nosso custo de juros para um investidor que que que ajude a bancar essas obras não tá na ordem de quase R 9 milhões de reais né recalculando Toda a nossa a nossa a nossa declaração a gente chega num lucro líquido um pouco menor R 15.