ALAVANCAGEM DE FIIs: O QUE É, POR QUE ACONTECE, TIPOS DE ALAVANCAGEM e RISCOS

Sabe quando você se alavanca quando você faz uma compra no cartão de crédito, você não tirou dinheiro do seu caixa, do seu banco ou do seu investimento de altíssima liquidez para pagar, o dinheiro continua lá e agora o seu patrimônio cresce no valor deste relógio. Então você se alavancou. O fundo imobiliário ele pode fazer a mesma coisa para adquirir um imóvel.

Mas e cara tava não tinha uma regrinha por aí dizendo que fundo não podia se alavancar? Tinha. Aí veio um novo ordenamento aí falando: "Olha, até rola, mas isso não tá muito claro ainda, não tá escrito ali na vírgula, certinho, modos operand, né?

O legislador às vezes faz isso, permite algo e se compromete a futuramente doutrinar através de um novo regramento de como o investidor, o participante do mercado poderá executar aquilo. " É o que estamos aguardando em relação à alavancagem. O mercado é criativo.

Então, arrumou um jeito desde antes, quando era proibido o imobiliário se alavancar, arrumou um jeito dele se alavancar. Ele não podia tomar uma dívida para comprar um imóvel, mas ele poderia comprar um imóvel já carregando uma dívida. No final das contas, ele estava se alavancando da mesma forma.

Então, a alavancagem é você comprar algo sem ter o dinheiro total para pagar por aquilo. Por que que o fundo imobiliário quer fazer isso, Ricard? Por que que ele compra um imóvel?

Pode ser que seja simplesmente por isso. Olha, eu quero comprar, mas não tenho a grana toda agora. Mas além disso, tem um outro fator importante que eu quero te mostrar nesta planilha muito simples aqui.

E olha, pessoal, isso aqui não tá emulando uma estrutura completa de um fundo imobiliário. Eu tirei o máximo de elementos possíveis aqui para causar um mínimo de confusão, para que vocês entendam o que é o efeito da alavancagem. A alavancagem permite que o rendimento do fundo imobiliário a ser distribuído através da receita gerada por aquele imóvel que está sendo comprado, ele fique num patamar mais elevado durante um período de tempo.

Aqui eu estou simulando a aquisição de um imóvel. Um investidor, pode ser você, pode ser um fundo imobiliário. Nosso exemplo aqui, vamos imaginar que seja um fundo imobiliário, tem R0 milhões deais para adquirir um imóvel que custa R$ 120 milhões deais.

Este imóvel, ele vai gerar como renda anual, ao longo de 12 meses, R milhões deais. Tem um contrato de aluguel lá, 1 milhãoais por mês, ao longo de 12 meses, R milhõesais. Estou pagando 120 milhões, um cap rate de 10%.

Cap rate, renda anual sobre valor do imóvel. Aqui o nosso fundo hipotético tem 1 milhão de cotas. Ou seja, ao longo destes 12 meses, ele vai me gerar o equivalente a R$ 12 por cota de renda.

Eu não tô olhando para nenhum custo do fundo aqui, tá? Taxa de administração, taxa de gestão, nada disso. Por isso que eu chamei de renda.

É a renda que o imóvel tá gerando. Depois tem os custos para virar a distribuição. Note que no caixa eu tenho zero.

Por que que eu tenho zero? Eu tinha 120 milhões, comprei o imóvel, gastei tudo na compra do imóvel, fiquei zerado no meu caixa. Por óbvio, eu também não tenho receita a ser aferida por esse caixa, que estaria me remunerando a 80% do CDI.

Já já eu explico porque 80% do CDI. Ou seja, desalavancado vai me gerar R$ 12 por cota no ano. Se eu alavancar 20%, e aqui eu vou alavancar utilizando uma promessa de pagamento, a gente faz lá um contratinho e eu assumo a obrigação de pagar 20% deste valor, ou seja, R$ 24 milhões deais daqui a 18 meses corrigido pelo IPCA.

O que que vai sair do meu bolso agora? O que que vai sair do caixa do fundo imobiliário que estamos emulando agora? R$ 96 milhõesais, 80% desse valor.

Só que eu vou receber todo o aluguel, os 12 milhões que ele gera por ano. A receita imobiliária vem integralmente para mim a partir do momento que eu comprei, independente da forma de pagamento. Logo, o meu cap rate desta forma é um cap rate alavancado de 12,5%.

Receita imobiliária 12 milhões dividido por valor que eu paguei no imóvel. Por hora eu paguei só 96 milhões. Eu tenho um cap rate alavancado mais alto.

Então, primeiro conceito, cap rate alavancado, ele será mais alto que o cap rate desalavancado. A quantidade de cotas do nosso fundo continua a mesma, só que agora eu tenho 24 milhões que me sobraram por enquanto. O que que eu vou fazer com esses 24 milhões?

Eu vou rodar ali no CDI. O fundo imobiliário é um bichinho que é tributado ali dentro tudo que não é imobiliário. Então, se eu comprar, por exemplo, uma LFT, ela não é imobiliária, eu vou pagar imposto, né, neste produto.

Como eu vou fazer uso deste rendimento todos os meses, eu acabo caindo na alíquota mais elevada. Eu consegui ali um produto que é um pouquinho mais de 100% de CDI, mas depois do imposto virou 80% de CDI para mim. Então, 80% de CDI no ano aqui eu tô considerando nível de taxa selic atual que é 14,25.

Você tem o CDI aí rodando anualmente neste nível de taxa ao redor de 14,15 mais ou menos 14,10 enfim. E a premissa básica que a CELIC vai ficar parada. Ah, Ricardo, a CELIC não vai ficar parada.

Eu sei, você sabe. Isso daqui é só para você entender o conceito de alavancagem. Então, a gente coloca as premissas mais simples possíveis, tá?

Agora, a minha receita total, ela não é mais só a receita de aluguel. Por quê? Porque o recurso que estava no caixa me rendeu no ano aqui mais R 2.

700. 000 aqui, grosso modo, minha receita anual subiu para R. 700.

000, que por cota dá 14,72 eu tenho mais dinheiro para distribuir pro cotista. Então o fundo se alavanca também por isso, porque ele consegue temporariamente inflar o rendimento dele e aí você já começa a pescar uma primeira lição extremamente importante. Cuidado quando você compara dividendo de um fundo A com dividendo de um fundo B.

Ah, é mesmo segmento, tem estratégia parecida, mas se um estiver mais alavancado do que o outro, a estratégia for muito parecida, perfil de ativos muito parecidos, este que está mais alavancado, a depender do tipo de alavancagem, do momento em que esta alavancagem está atravessando, ele deveria gerar um rendimento até maior. Se ele estiver mais alavancado e essa alavancagem já tá numa fase mais madura e dependendo dos níveis de taxa, ele pode estar sendo pressionado e aí ele vai gerar um rendimento menor. já vai chegar nisso.

Fato é que do jeito que tá aqui é uma alavancagem jovem, ela acabou de acontecer. Normalmente no começo a gente não tem a despesa total dessa alavancagem. Aqui no nosso caso, a despesa é zero, porque eu prometi pagar tudo daqui a 18 meses.

Eu não tenho nenhuma despesa financeira no meu caixa aqui. Eu influo temporariamente o rendimento do meu cotista. E é temporariamente, lembre-se, eu prometi pagar daqui a 18 meses.

Daqui a 18 meses a conta chega, a gente vai ter que se virar aqui. Então você entendeu o que é e por que um fundo se alavanca. Ele se alavanca porque ele quer comprar um imóvel e não tem dinheiro agora para comprar o imóvel, mas também porque naquele momento ele consegue dar um pumpzinho na renda, né?

Um imóvel alavancado gera um rendimento na largada, na largada maior, e isso brilha o olho do investidor. E eu não tô dizendo aqui que alavancar é a melhor solução sempre. Por isso, cuidado quando o seu olho brilhar ao ver um rendimento um pouco mais elevado.

Então aqui a gente entendeu porque que o fundo se alavanca. Vamos continuar na parte prática aqui que eu vou te mostrar os tipos de alavancagem. Para mostrar os tipos de alavancagem, eu separei três fundos imobiliários e aí eu vou abrir o relatório gerencial e tratar em cada um deles.

Então, primeiro eu vou abrir o relatório do VISC aqui. O Visc que é um fundo de shopping center, gestão 20 compas, esse é o relatório de março, tá pessoal? Ele tem aqui uma informação, ó.

Olha as minhas despesas aqui, gente, financeira. Tá vendo aqui que ele tem, ó, obrigações de imóveis a prazo, 532 milhões. Então ele deve 532 milhões, mas ele tem 289 em caixa.

Então a despesa dele futura por aquisição de imóvel, ela é líquida em 242 milhões. Por que, Ricardo? Ó, porque ele deve 15,32, mas ele já tem 290 em caixa.

Então, de fato, líquida nesta fotografia, ao final de março de 2025, era de 242 milhões. Como é que eu, Ricardo, calculo esse índice de alavancagem? Eu gosto de calcular dividindo o total de despesas que eu tenho.

Nesse caso aqui, 532 milhões. Vamos voltar pra nossa planilha. Vamos pegar uma planilha nova aqui e guardar esse número.

532 milhões é a despesa. Eu vou pegar ele e vou dividir pelo meu valor investido em imóveis mais caixa. Então imóveis são 3 836.

Eu tô desprezando depois da vírgula e caixa 289,5. Vamos pôr 290. Já desprezei o depois da vírgula do outro.

Aqui eu dou um pumpzinho. Sai elas por elas. Somei aqui os dois, né?

Então eu vou dividir a minha obrigação pela soma de caixa com o valor de imóveis. Então eu tenho que o LTV Low Antil Value dívida sobre ativos é de 13%, grosso modo. É um índice de alavancagem que eu, Ricardo, particularmente considero.

OK. Então, primeira coisa, índice. O LTV.

Como é que o Ricardo calcula? Dívida. E aqui é o saldo devedor dividido por ativos.

O que é que eu considero aqui no ativos? Caixa e imóveis. Tem fundo imobiliário que quando ele compra o imóvel, o imóvel tá dentro de outro FI.

Não tem problema, você considera aqui como se fosse imóvel certinho o valor. Os imóveis mais o caixa eu considero aqui como ativo dívida sobre ativo da LTV. Então esse percentual assim 13 15%.

Passou disso, a gente já começa a observar, né, com um pouquinho mais de atenção. Não tô dizendo que é perigoso, mas você já começa a pesquisar com um pouquinho mais de atenção. Por quê?

Porque tão importante quanto LTV é você entender como é que é a estrutura dessa dívida. Então tá aqui, ó. Ele tem vários Cris aqui.

Então, já temos uma maneira de alavancagem que é através de CRI. Ou seja, quais são os tipos de alavancagem? Você tem o CRI e você tem a promessa.

E tem um nome mais chique. Eu já vou chegar nela. Então o CRI, você estrutura uma dívida.

Qual é a característica do CRI? Ele é longo, ele é bem longo, tá? Olha aqui, a gente tá falando de CRI com vencimento em 2034, 203, 2036, de estruturas que foram feitas lá atrás.

O mais curtinho que tem aqui, 2029, foram feitos bem lá atrás. Quando eles foram feitos, a gente tá falando de 10, 15, 20 anos às vezes. Outro fator importante é olhar a taxa.

Qual é a taxa que está sendo utilizada? Qual é o indexador? Aqui cham atenção, mais uma vez o jeito, Ricardo de analisar.

Eu gosto de casamento entre ativo e passivo. A dívida é um passivo. O meu ativo, ele é corrigido pelo quê?

A minha receita imobiliária é corrigida pelo quê? Por inflação. Como é que eu caso?

Ora, o meu passivo, ele tem que crescer por inflação também. Se ele cresce por alguma coisa diferente de inflação, eu agrego um risco na minha análise. É o risco do descasamento de indexadores.

Para eu mitigar esse risco, casa-se o indexador. Onde ele tem indexador casado? Aqui na maior dívida, que representa quase 70%, IPCA + 6,25, mas no Campinas também, IPCA + 7,65.

Então essas duas dívidas que respondem por praticamente 90% das obrigações casadinha. Aí você tem uma parte que não tem o casamento perfeito, o CD e essa outra que é praticamente pré-fixada, porque a TR ali é zero praticamente, né? Então você fica com a parte pré-fixada.

Você pega essa essa de TR no patamar que tá olhando pra inflação hoje, é como se fosse, sei lá, uma inflação de de PCA mais 4. Parece uma dívida barata, né? E é de fato, mas você correu risco que você descasou o indexador.

CDI mais 1,85. Não me parece uma dívida cara quando você pensa só no conceito. Pro atual patamar de CDI.

U, aperta, tá vendo? O descasamento de indexador aí, só que ela representa só 7% de todo o passivo de obrigações por aquisições do VISC. Então, veja, a gente aqui viu o primeiro tipo e já vimos os pontos de atenção, tá vendo?

Tipos, pontos de atenção, tipo crie, ponto de atenção, prazo, tipo do indexador, se é inflação ou se é juro ou se é pré-fixado. Eu prefiro sempre tá asado com ativo, ou seja, ter inflação no indexador da dívida e a gente tentar entender como é que tá esse prazo. Neste caso aqui, essa dívida ela já honera o resultado do fundo.

Olha aqui, ó. Ele coloca um gráfico dizendo: "Em 2025 nós vamos pagar 38 milhões referente a principal, devolução de principal e 43 milhões a serviço de juros da dívida". O juro, ele pode ser pago com o resultado imobiliário do fundo.

O fundo recebeu os aluguéis, antes de distribuir para o cotista, paga-se os juros dessa dívida e aí o que sobrou você distribui pro cotista, fora todas as outras despesas do fundo. Porque lembra qual é a regra de distribuição? Você pode utilizar no máximo 5% do resultado do seu fundo.

O fundo gerou 20 milhões. Ele tem a obrigação de distribuir no mínimo 95% desses 20 milhões. Estes 5% ele pode reter e a partir do momento que ele reteve, ele pode reformar um imóvel, ele pode comprar um ativo novo ou ele pode pagar o principal.

Ricardo, e se esse recurso que o fundo tem não for suficiente para pagar o principal, ele não pode mesmo usar o resultado? Para usar o resultado, ele tem que chamar uma assembleia de cotistas e aprovar com os cotistas. Isso é quórum qualificado.

25% das cotas emitidas devem aprovar. A assembleia é soberana. A assembleia pode dar este waver, est esta beness pro gestor ou ele tem que fazer uma emissão de cotas, ele capta recurso e aí com dinheiro novo ele vai e paga essa dívida.

Vamos dar uma olhadinha agora no gar. Por que que eu trouxe o Gar aqui? Porque o Gary, ele também tem obrigações a partir de Cris.

Então a gente tá olhando esse primeiro tipo ainda aqui, ó. Cri. Mas o Gari faz algo muito interessante na minha leitura.

Ele busca o pleno casamento da estrutura de dívida com as receitas do fundo. Tanto é que ele fala aqui, ó, estruturação de cris casadas com os contratos. Ele tem um contrato atípico.

Contrato atípico. Lembra? O prazo é longo, ele é corrigido pela inflação, as partes abrem mão de renegociar o contrato no meio do caminho, então você tem uma baita de uma previsibilidade de renda.

As multas são altíssimas, aí ele tem uma dívida que tá casada com esse contrato, ou seja, ela tem o mesmo prazo do contrato, tem uma taxa de remuneração que é inferior ao cap rate de aquisição. Então é por isso que ela é benéfica pro fundo. A taxa do CRI inferior ao cap rate da operação.

Ah, o cap rate foi 10. Ele fez um CRI e PCA + 6,5. O aluguel do imóvel vai ser corrigido sempre por IPCA, a taxa que é 6,5 mais o IPCA de todo ano.

O prazo tá casado, ele casou indexador, ele casou o prazo e a remuneração da dívida é menor do que, né, o cap da receita. Esse é um tipo de dívida que tá muito casadinha, muito alinhada com o interesse do fundo. O G ainda tem uma posição mais confortável.

Note que ele tem caixa nesta fotografia relatório de fevereiro de 25 suficiente para 10 anos de obrigação do fundo. O que tá no caixa dele já cobre os próximos 10 anos de obrigações financeiras, que é um conforto bem grande para o gestor poder conduzir aí a vida do fundo. Então aqui a gente viu mais uma vez a alavancagem do tipo CRI, mas diferente lá do Visc, onde tinha uma parte que tava bem casada, mas tinha uma parte ali que você tinha um descasamento de indexador.

Aqui tudo casado, casado em prazo, casado em taxa. Casar dívida de shopping em prazo é mais difícil, né? Os contratos das lojas são menores.

Então, nesse ponto, a gente até passa o pano em relação a fundo de de shopping. E falando em sh fundo de shopping, vamos para o nosso terceiro exemplo, XP Malls. O XP Malls, ele tem os dois tipos aqui, o CRI e a promessa.

Eu vou começar pelo CRI porque é mais fácil. Aqui estão as dívidas. Deixa eu aumentar o zoom aqui para ficar mais fácil.

a parte de CRI dele, né? O que que ele deve de CRI? Tá aqui, ó.

São quatro operações de CRI. Aí tem os valores aqui, ó. 153, 163, 178, 59 milhões.

Tenho 500 milhões aqui, grosso módulo. A maior parte aqui super casadinha no indexador, né? Ó, PCA de indexador, taxas mais salgadinhas, PCA+ 7 e vencimentos longos.

Isso aqui não nasceu hoje, essa dívida e ainda tem um prazo razoável, né? 203 tá longe essas duas últimas. 2036.

Tem uma só descasadinha aqui, mas ela é justamente a menor de 58 milhões. E aqui embaixo um fator importante, este gráfico, ele mostra que o fluxo de amortização. Então, lembra, juro transita no resultado e ele paga o juro.

Depois o que sobrou ele distribui pro cotista. Agora a amortização ele não pode transitar ali. Lembra?

Ele tem que pegar o 5%. Essa linha vermelha ele olha os últimos 12 meses, qual foi o resultado? E se eu travar 5%, falar 5%, eu não vou distribuir, eu vou segurar.

Com este 5% dos últimos 12 meses, se ele mantiver isso nos próximos 12 meses, todos os anos, ele consegue em 2025 tá coberto, sem problema. Em 2026 tá coberto, não tem problema. Em 2027 tá coberto, não tem problema.

Só lá em 2028 um pedacinho fica descoberto. Isso dá muito conforto pra gestão. Não tem essa pressão de onde eu vou tirar dinheiro para pagar a amortização.

Ela não tem. retendo ali 5% do resultado, ela resolve isso. A amortização de CRI que ele tem, o juro transita no resultado, tá resolvido, tá endereçado.

A amortização, ele vai tirando aqui desses 5% do resultado que ele pode reter até 2000, o final de 27 isso está endereçado. Até meados de 28 isso está endereçado, né? Diria que lá pro final de 28 é que você começa efetivamente a ter que observar se este resultado cresceu a ponto de satisfazer este valor aqui.

Isso tem que ser acompanhado todos os meses, tá, turma? Mas o XPML não tem só cria, ele tem promessa de pagamento. Lembra que eu falei que tem dois tipos de alavancagem?

Você tem a promessa de pagamento. Que que é promessa de pagamento? Lembra da nossa planilha, do exemplo?

Comprei o imóvel e prometi que ia pagar um pedaço mais pra frente. A gente faz lá um termo de venda e compra um de imóvel e eu lá digo: "Olha, eu comprador vou pagar X à vista e o restante eu me comprometo a pagar em duas parcelas anuais, 12, 24 meses, corrigido por CDI ou corrigido por inflação. A gente combina desta forma, XP Mols adquiriu muitos imóveis recentemente.

Portfólio da SIM, ele fez isso. Jundia Shopping tem um pedaço assim. Recentemente, inclusive Pátio Genópolis tem também.

Inclusive neste relatório ele não cita Pátio Genópolis, porque esse relatório é o de março, ele é anterior ao fato relevante que comunicou a compra de fração de 10,04% do Pat Genópolis, tá? Então ele, o que que ele tá dizendo aqui, ó? Tenho 648 milhões em caixa.

Aí eu tenho que pagar 63% da parcela da promessa de pagamento do Jundiaí. Tem que pagar 630 milhões da parcela do portfólio da Sim que eu comprei. Parcela do Praia de Belas.

Quando eu terminar 2025, meu caixa vai estar negativo em 62 milhões. Ou seja, ele tem até o final do ano para poder endereçar alternativas, porque ele não vai chegar com caixa negativo, não tem como, né, gente? Tem que pagar a dívida, né?

Então ele vai poder securitizar seus recebíveis e aí é se alavancar mais, só que é se alavancar mais via CRI. Qual é a diferença básica entre promessa de pagamento e CRI? Na promessa de pagamento, o meu prazo é mais curto.

Ele comprou esse portfólio da Sim 2024. Olha aí a parcela já chegando aqui em 2025. Lembra dos CR?

2033, 2036? Característica do do endividamento por cria é essa. Você tem prazos mais largos na promessa de pagamento, prazos mais curtos.

Por quê? Porque o custo é muito pequenininho. Normalmente na promessa de pagamento você fala: "Ah, eu vou corrigir por inflação.

" Inflação puro é como se fosse PCA mais zero. Melhor que isso só de barbara filho. Então, a promessa de pagamento tem um custo mais legal, só que ela precio.

Por quê? Porque é curto, né? Não tem um moço grátis no mercado, cara.

não vai financiar para você uma compra de um portfólio de shopping por 20 anos e falar: "Ah, vai me pagando aí só repondo a inflação". Não dá, né, gente? Todo mundo tem ganhar dinheiro no mercado, né?

Com esses 630 milhões, por exemplo, o gestor pode trocar, ele cria um recebível, o lastro inclusive já tá pronto, tem essa promessa de pagamento, 5, 10, 15 anos e aí ele ganha mais tempo, porque ele não vai ter que desencaixar 630 milhões do seu caixa de uma vez. Aí pro ano que vem ele coloca aqui, ó, já tem Jundia Shopping, tem parcela do Pat Genópolis que tem que ser complementada aqui. Promessa de pagamento é assim, ó.

O horizonte curtinho, até 2027 tá tudo aqui, ó. Então, mais uma vez, promessa de pagamento, horizonte mais curto, custo mais baixo. Cri, um horizonte de pagamento bem mais longo, então ufa, você não pressiona tanto o teu caixa ali no curtíssimo prazo, só que custa mais cara essa dívida.

XP MS tem os dois modelos. Já fiz vídeo aqui no no canal recente tratando da situação do XP Malls. Então, você tá chegando pela primeira vez no canal, Ricardo, e essa dívida você acha que é preocupante ou não?

Já vou te tranquilizar. Para mim, plenamente endereçável. O fundo tem quase 7 B de ativo, tranquilo, mas eu fiz um vídeo tratando exclusivamente disso, tá aí no canal para vocês.

Ponto de atenção, então, olhe o LTV, veja se você tem mais promessa de pagamento. E se você tem promessa de pagamento, veja qual esse cronograma, se ele vai pressionar o teu caixa muito ali no curtíssimo prazo, nos próximos meses. E qual é a capacidade que o gestor tem de endereçar aquilo, se ele tem caixa para fazer frente, se os imóveis que ele tem são bons imóveis, imóveis líquidos que ele teoricamente conseguiria vender um pedaço mais rapidamente e fazer frente a isso.

Se ele está em condições de emitir cotas hoje, ele pode simplesmente fazer uma emissão de cotas, mas a gente sabe que o mercado não gosta de emissão de cotas abaixo do patrimonial. Então o ideal é que a cota de mercado esteja acima de patrimonial para ele poder fazer emissão de cotas. Não é o caso, por exemplo, hoje dos fundos que nós tratamos aqui.

Nem XPMOLs, nem, nem gar estão nesse nível de precificação de mercado para poder chamar uma emissão. E quando a gente falar de cri, prazo indexador, se tá casado ou não, e como isso está pressionando o teu caixa, tanto juros quanto amortização. Lembrando que juros transita no resultado e amortização não.

Então você precisa ter o caixa ou aquele 5% do resultado que você pode reter para fazer frente a essa amortização. Lembre-se que normalmente o CRI, no começo dele, você ganha até um prazo sem pagar juros e amortização. É normal quando o CRI nasce 6 meses, 1 ano, você tá mais tranquilo.

Ou você paga só juros, ou às vezes nem juros paga nesse período. E aí depois você tem que fazer frente a todo o pagamento da dívida. Coloque aí nos comentários para mim, eu quero saber quais são os fundos imobiliários desses que eu citei aqui, que você tem na sua carteira, quais são os fundos que você tem, que estão alavancados e estão aí chamando sua atenção.

Você já tinha visto a alavancagem com esse nível de profundidade na sua carteira? Lembrando que estamos em vias de comemorar mais um aniversário da Finclass, que é a melhor época do ano para você assinar a Finclass e se juntar aos assinantes para desfrutar de tudo aquilo que a gente oferece na plataforma. Você tem um monte de aula só com fera de mercado, tem as carteiras recomendadas pelos analistas da Finclass.

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Eu quero saber que fundo imobiliário alavancado você quer que eu traga aqui no vídeo para falar exclusivamente desse fundo, combinado? Vamos fazer isso. Coloca aí no nos comentários qual fundo alavancado você quer que eu venha aqui falar especificamente do fundo e da alavancagem do fundo pra gente pegar e tratar exclusivamente de um fi escolhido por vocês.

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Eu te vejo no próximo conteúdo de fundos imobiliários. Um abraço. Até a próxima.