o aplicativo do Creci São Paulo é a principal ferramenta de acesso ao serviços e comunicação do Conselho faça agora o download na App Store e na Play Store e siga nossas redes sociais no Facebook e Instagram [Música] Boa noite a todos bem-vindos mais uma live produzida pelo CRECI São Paulo o nosso convidado de hoje é o professor Júlio César Sanches Boa noite Júlio que prazer ter você aqui boa noite conte comigo sempre você é uma amiga querida uma profissional maravilhosa grande jornalista Obrigada Júlia eu falo mil vezes a favor de você isso Júlia vou ler aqui seu currículo para os internautas o Júlio César é autor e doutrinador de várias obras jurídicas professora Universitário coordenador da Escola Superior Universitário Exu renomada advogado e o tema de hoje é direito de Vizinhança hoje assunto vai ser polêmico né Júlio seja bem-vindo boa palestra para você e eu volto no final da apresentação muito obrigado viu vamos lá pessoal vamos iniciar Então esse importante bate-papo nós vamos conversar aqui sobre direito de vizinhança e parece que não mas muitas dúvidas muitas polêmicas Professor até onde vai meu direito acho que é a grande pergunta é essa até onde vai meu direito começa do outro do vizinho viver em sociedade é necessário Não é fácil talvez a gente moramos num apartamento moramos numa casa barulho e aí como que fica isso então vamos bater um papo sobre isso esse assunto muito importante eu quero falar para você que direito de Vizinhança elas aprenderam de uma forma bem leve bem calma vamos lá três s saúde e segurança eu sei de forma bem didática o direito de Vizinhança se resume aos 3S saúde e segurança até onde eu posso ir até o momento que eu estou afrontando um s a partir do momento que começa a afrontar um s eu vou ter problemas meu vizinho pode me processar Eu Posso processar meu vizinho o alicerce do direito de Vizinhança está nos três s saúde eu não posso atrapalhar afrontar saúde do meu vizinho então não tenho uma caixa d'água bem escrito segurança uma questão de segurança muitas vezes eu guardo fogos de artifício em casa se explodis pode o quarteirão inteiro isso chega o barulho tem limite tem Leis normativas Municipais então a gente dizer antes que o grande alicerce de fato são os três s o jeito de Vizinhança também são parte do direito civil é um nicho é um Ramo do direito civil que dispõe sobre algumas limitações ao uso pleno da propriedade especialmente com relação aos vizinhos visando reduzir sim o máximo que conflitos entre eles a previsão legal do direito de Vizinhança a gente pode começar a iniciar Esse estudo aqui vai do 1. 277 até o 1. 313 então 1277 até o 12 até o 1.
3 13 do Código Civil é legislação que vai tratar do direito de vizinhança é um direito importante hein nós já temos o direito de Vizinhança estudado lá no Direito Romano lá no passado mas hoje em dia com redes sociais hoje em dia privacidade então tem muita coisa nova muito assunto novo vinculado ao direito vizinhança também vizinhos vem brigando sim é ao longo do séculos e não temos nenhuma previsão de que quando surgiu isso mas é fato que o vizinho sempre brigou então é fato vamos lá quando nós falamos direito de Vizinhança eu quero trazer para você que os direitos de Vizinhança são regulados sim regula inclusive os frutos os galhos de árvores até o direito de construir e o direito de passagem no imóvel dos vizinhos é considerado o direito de Vizinhança por isso nós temos um estudo de muitos artigos 277 até o 1. 213 1277 é muito são muitos artigos nós vamos estudar a natureza jurídica do Direito de vizinhança é obrigação ou seja de obrigação que acompanha a coisa é mas antes eu quero conversar com você que nós temos diversas ações nós usamos o mundo jurídico para processar podemos ser processados em relação ao vizinho que momento eu Posso processar meu vizinho não já falamos aqui a partir do momento que esse vizinho eu faço uma Frota aos 3S a saúde segurança sossego nós temos pelo menos aí as 12 ações importantes nesse cenário os direitos de Vizinhança poder podem ser classificados sim o uso normal da propriedade as árvores chamada árvores limítrofes e seus frutos o direito de passagem de vias como cabos tubulações direito de passagem da água os limite entre os prédios e o direito de tapanagem ou capaz que são os muros né o direito de construir também então tudo isso usa normal da propriedade o uso normal da propriedade também o meu limite até onde eu posso ir o artigo 1277 esclarece que o proprietário possui dor que é quem tem a posse de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança à saúde e a ao sossego esse artigo é o artigo que eu falo que é o alicerce do direito de Vizinhança 3S veja que aparece segurança sossego e saúde Então esse artigo é um dos artigos principais que nós vamos trabalhar dentro dos nossos estudos de Direito de Vizinhança Tá bom vamos lá um dos maiores exemplos da atuação do advogado que vai atuar no direito de Vizinhança são sim casos litígios que envolvam barulho é muito comum barulho frutos e árvores até onde começa o meu direito onde começa do vizinho isso é muito comum o código civil em relação as árvores e frutos ele traz algumas previsões sobre as árvores chamadas árvores limítrofes e seus frutos é olha que interessante o artigo 1282 esclarece o quê que a árvore cujo o tronco estiver na linha divisória presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios conferentes já o 1283 esclarece o quê que as raízes e os Ramos de árvores que ultrapassam ultrapassarem a Extrema do prédio ou seja poderão ser cortadas até o plano vertical divisório pelo proprietário do terreno invadido Olha só como o código civil traz esclarece situações até de armas que entra no terreno ali no vizinho o artigo 1284 esclarece os frutos os frutos caídos de árvores do terreno vizinho pertence ao dono do solo onde caíram e se for de propriedade Então olha que interessante foram propriedade particular temos também o outro artigo muito interessante que é o 1. 285 que trata do direito de passagem o direito de passagem o direito de Vizinhança muito interessante por sinal esse artigo esclarece o que que o dono do prédio que não tiver acesso a via pública Nascente ou porto pode mediante pagamento de indenização cabível constranger sim o vizinho a lidar passagem cujo rumo será judicialmente fixado Se necessário ou seja se eu não tenho passagem eu posso procurar através de uma ação de obrigação de fazer ele fundamento é um 1285 Então olha que interessante com esse direito o proprietário de imóvel preso vamos dizer que ele esteja preso né De certa forma ou seja sem acesso a qualquer saída pode obrigar o vizinho a lidar passagem sim e é importante também destacar que os tribunais os tribunais estaduais tem decidido nesse sentido e também o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que inclusive esclarece muito bem que não se exige que o acesso seja possível podendo ser apenas um acesso muito difícil ou de grande custo Então não preciso viver uma situação onde eu não consigo ter acesso passa a ser um acesso difícil ou de grande custo então a ideia da lei é realmente impedir que um imóvel fique cercado dependendo da Boa Vontade dos vizinhos para que possa fluir dele então fica claro isso também também existe o direito de passagem para cabos e tubulações previstos inclusive no 1286 e 1287 no código civil que segue lógica semelhante buscando não isolar o imóvel de serviços essenciais em todos os casos é devido à indenização ao proprietário do imóvel afetado passagem outro assunto que eu quero trazer em relação direta e vizinhos para que possamos aprofundar também a passagem de águas sabemos que as águas né a água é essencial para a vida e por isso um grande regramento sobre a passagem de água no código civil temos Esse estudo no 1288 até o 1.
296 esses artigos está com apenas os direitos de vizinhos ou seus direitos relativos diretamente aos vizinhos existem normas próprias que regulam essas questões questões maiores de utilização de passagem inclusive de regras ambientais também o fluxo natural da água deve ser tolerado por proprietário do imóvel que a receba mesmo é mesmo que qualquer alteração artificial Deva Deva ser indenizado e claro Além disso não é possível que haja nenhuma alteração com o intuito de prejudicar um dos vizinhos Essa é a lógica do direito de Vizinhança inclusive também gente Quero trazer para aqui que há diversas disposições sobre a possibilidade de canalização da água sim pelos Imóveis vizinhos havendo inclusive aplicação das previsões de passagem de Cabos e tubulações para essa finalidade também focando no uso essencial que é a vida que está previsto até na consórcio Federal ou seja também uma atividade econômica também quero trazer para você que há alguma se há alguma prejudicando alguma situação prejudicando o vizinho ele pode até ser indenizado mas ele vai conseguir esse direito de passagem conforme jurisprudência até mesmo exigir a demolição da obra também nós temos muito julgados nesse sentido no Brasil demonição para dar a passagem ao outro então isso é uma realidade eu vou voltar nesse assunto também dentro desse estudo genérico nós estamos fazendo direito de Vizinhança não poderia deixar de falar também dos limites entre prédios Muros e outros todo o proprietário tem o direito de limitar imóvel é um direito então o proprietário tem esse direito tanto para deixar claro os limites da sua propriedade como para evitar conflitos entre vizinhos isso também aparece no artigo 1297 do Código Civil é mais é mais um dos direitos de vizinhas podemos dizer que sim usado como fundamento em ações decisões que gera também grandes discussões e polêmicas Especialmente quando se presume que as divisas são de propriedade dos vizinhos e também que as despesas de manutenção devem ser repartidas no dia no dia a dia Atualmente é muito comum termos vizinhos negando a dividir custo da obra isso é muito comum ninguém quer ficar com prejuízo é ou mesmo se aproveitando dela para ir empurrando aos poucos a divisão para o lado do vizinho é muito comum também e aumentar o seu próprio imóvel então daí surgem diversas ações nós vamos conversar sobre os meios processuais já já outro direito de vizinha que nos interessa e também não poderia deixar de passar batido é também o direito de construir que também é considerado direito vizinhos a maior de todas as previsões do Código Civil sobre direito de vizinhança e está assim no direito construir que abrange o artigo 1299 até o 1. 313 do Código Civil então 1299 até o 1. 313 eu trago para você que os direitos de vizinhos ou de Vizinhança previstos podem podem ser limitados sim é ilimitado não pelo contrário são limitados inclusive para o estatuto da cidade pelo plano diretor e por diversas ações municipais sobre construções chamado code obras também e não sendo absoluto a previsão do código mesmo tá então Fique atento em relação a isso há diversas limitações ao construir ao direito de construir a sua propriedade né então eu trago como exemplo aqui o proprietário deve construir uma forma de uma forma um imóvel o seu imóvel não deseja que a água do vizinho caia na sua casa ela vai ter a casa essa casa no Nosso vizinho vai ter que ser maior que a do outro artigo 1300 porque não tem como fugir do fluxo da água então olha como nosso direito de Vizinhança não é absoluta ele acaba sendo relativo e cheio de limitações porque nós temos que em regra também observar regras principais Essa é a questão no caso das regras municipais nós temos diversas regras relacionadas ao distanciamento mínimo para abertura de janelas em regra um metro e meio de frente para o terreno vizinho de 75 cm se a visão não for for direto né isso também no 1301 então havendo também previsão de distância mínima também e três metros para construção Imóveis rurais também uma regra também de possibilidade de construir junto a parede e outros Imóveis Imóveis urbanos também outra regra comum nos planos no plano diretor uma regra muito comum Municipal então Pontos importantes também o ponto principal a se observar de um jeito de vizinhança é um direito de proteção os limites da propriedade só que esses direitos são limitados Cabe aí o interesse social acima de tudo é interesse social também o interesse dos outros eu não posso fazer o que eu quero na verdade porque a propriedade é minha não é não é assim barulho tem limite as consequências elas são processos não conversar sobre isso já o prazo decadencial um exemplo para demolição de obra indevida existe uma previsão legal importantíssima que é o prazo decadencial para se exigir a demonição de alguma obra que venha infringir alguma previsão do código o artigo 1302 do Código Civil muito claro em relação a isso esse prazo vale para as ações demolitórias eu vou falar sobre cada uma delas tá esse prazo se inicia a partir da conclusão da obra e quanto a obra estiverem curso ação cabível é de denunciação ou denunciação o nome mais utilizado de Obra nova que Visa suspender a obra antes que ela termine esse objetivo dessa ação se você perguntar para mim quais são os direitos de Vizinhança na prática é fato que nós temos várias ações típicas e direitos são ações que nós vamos usufruir em situações de litígios de vizinhos e nós vamos falar todas elas aqui tá bom vamos lá quero estudar com você então cada ação as ações mais utilizadas vamos começar por aqui a primeira ação que eu queria falar com você é ação de indenização de danos de vizinho Então vamos dizer que você tem um vizinho que ele causou danos filtração rachaduras trincados da obra existe ação de indenização de danos de vizinho é frequentemente utilizada essa ação a sanderização de danos quando ocasionados por obra em suas proximidades atualmente essa ação é um procedimento rápido comum mas uma ação rápida lembrando sempre o artigo 309 traz aí a possibilidade de pedir na inicial audiência de conciliação e mediação é uma ação que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções só que ele tem que explicar regras administrativas ele não pode gerar dano ao caso indenizar então é uma ação muito comum a sanderização de danos de vizinho ou ainda chamada Perdas e Danos são utilizadas no dia a dia outras ações utilizadas também quero falar criação de Anunciação de Obra nova Alguns chamam denunciação eu acho até mais bonito o nome dele denunciação mas o nome utilizado no código é anunciação ação denunciação de Obra nova essa ação também uma segunda ação muito utilizada de divisões formação utilizada conhecida como embargo de obra nova essa ação é adequada para impedir que o vizinho deu prosseguimento da construção prejudicial a você ao seu ao vizinho prejudicar é uma ação considerada de direito real ela é própria para deter obras em andamento que ofendo algum direito de Vizinhança em especial o código civil esclarece muito bem que é uma ação utilizada para impedir a construção vizinha e impedir também que ela invada a propriedade confiante ou sobre esta Gere danos né como morteiras abra uma janela menos de meio metro conforme regra minha divisória então é uma ação usada nesse momento nessa situação para isso nós temos outra ação que muito utilizada também é uma ação chamada ação demolitória e também chamada de ação de calção de dano iminente também então tanto faz tá mas como ação demonitória essa ação demonitória ou ação de calção de iminente ela é utilizada toda vez ela pode ser feita em toda a situação concreta que tem embasamento nos preceitos de proteção do vizinho a coletividade eu vou usufruir dessa ação com o objetivo específico para gerar Como o próprio nome diz né demolição da construção e ruínas nós fizemos uma ação dessa a pelo menos aí um ano e meio atrás um imóvel perto do metrô metrô da Praça da Árvore em azul o vizinho ele tentou entrar em contato com a família porque o imóvel lado um Casarão estava caindo rato morcego tinha muito morcego também nessa móvel e tentou entrar em contato dentro dengue mosquito também tudo da caixa d'água por causa estampada chegou o momento que começou a cair Começou a cair cair na calçada móvel antigo ele ingressou com uma ação nos procurou ingressou com uma ação demolitória e essa ação foi julgada procedente O Poder Judiciário a justiça condenou o réu requerido a demolir ou seria feita a demolição de forma compulsória foi isso que aconteceu ação demonitária ela avisa especificamente a demonição de construção e ruína ou de obra em desacordo com as exposições de Vizinhança para o código civil é o proprietário tem direito de exigir ao dono do imóvel do prédio a demolição reparação necessária quando este ameaça a ruína nem como preste caução pelo dano iminente então é uma regra para os imprevistos ainda não 555 né do código isso já também do código antigo já tinha previsão legal então olha que interessante é uma ação onde eu vou buscar a demolição então é uma ação é considerado ações de divisão dentro desse estudo outra ação muito comum também é chamada ação de construção e Conservação de tapumes divisórios tapumes São divisórias assim entendidos os muros cercas e demais elementos de vedação entre um prédio confinante e outro presume-se que é uma ação de utilidade comum para ambos os vizinhos eu vou ingressar com essa ação Para que ocorra a obrigatoriedade de incluir uma divisão tapume alguma coisa para gerar Talvez uma privacidade é importante os muros divisórias ou tirar né tirar ou incluir divisória então é uma ação interessante veja que não é divisão de terras hein ação de visão de teste tem um outro cenário o outro objetivo é uma ação que tem a ver com briga direito de propriedade então aqui nós estamos falando direito de Vizinhança os três s saúde e segurança sossego outra ação que eu queria mencionar com você é ação de obrigação de fazer então vamos dizer um exemplo a crise tem uma vizinha que faz barulho depois das 10h depois da meia-noite faz barulho barulho para irritado o ser humano tem de tudo né ela pode fazer uma ação chamada ação de obrigação de fazer para que a vizinha deixe de fazer o barulho sobre perda de multa essa ação pode ser usada comoção de obrigação de fazer é uma ação de obrigação de não fazer onde também ocorrerá multa caso Faça também uma ação muito utilizada duas ações diferentes com o mesmo objetivo fazer ou não fazer mas são ações muito utilizadas também no mundo os litígios de direito vizinhos outra ação que eu queria bater com você falar com muito carinho é ação chamada também ação de travejamento em parede divisória é uma ação que continue existindo hein continue existindo essa ação segundo na nossa lei segundo o código civil o proprietário de terreno urbano que primeiro construir tem duas alternativas quando ao levantamento quanto ao levantamento da parede divisória ergula rente a linha da Divisa ou assentá-la até meia espessura sobre o terreno vizinho em qualquer dos casos porém fica o vizinho com direito de travejar Daí vem o nome da ação ou madeirarar nessa parede e desde que ela suporte a construção e interessado em Denise o valor correspondente na primeira hipótese que eu falei parei de rente linha divisória o confinante deverá indenizar a metade do terreno e da parede na segunda situação que eu falei a parede com meias espessura sobre o terreno confrontante pagará apenas a metade do valor da parede porque a metade do terreno já lhe pertence Então essa é a regra inclusive presencial também também a regra importante outra ação que queria mencionar com você mas são importante também é ação de passagem forçada essa ação também emmação interessante uma ação conhecida a passagem forçada ela é utilizada normalmente essa ação e também chamada de desencravamento do imóvel então nós temos o nome da ação de passagem forçada ou ação de escalamento do imóvel e essa ação destina-se sim a propiciar judicialmente a saída para via pública pode ser fonte também ou Porto também é utilizado para esse fundamento quando o proprietário quando na verdade a propriedade do autor não tem ou não vem a perdê-la de forma sumária então uma ação também muito utilizada também conhecida o conteúdo dessa ação o conteúdo que vai gerar sentença nessa ação proferida é geralmente declaratório constitutivo ou seja nós temos uma declaração na parte Você conhece o direito para existente concedido pelo código civil constitutivo na parte que estabelece o ruído da parede a ser aberta e fixa as indenizações a serem paga os vizinhos por onde vai passar a entrada também então também Mação interessante uma ação importante também é outra ação que cria mencionar também aqui é ação de Servidão de água também é uma ação utilizada no direito de vizinhos o código de águas decreto 26 643 e 1934 é um discurso sobre a servidão legal de produto trouxe de forma bem regulamentada no código de água instituiu uma ação específica específica para a constituição dessa Servidão então nós temos essa ação é uma ação real existe no direito de vizinhos até hoje é utilizada assim polinizador declarou que todos a todos que é permitido analisar pelo prédio de outro as águas que tenham o direito mediante e a prévia indenização e nós temos dois pontos primeiro ponto para as primeiras necessidades da vida segundo ponto o serviços de agricultura ou ilustre e eu diria até um terceiro né para o escoamento das águas sobre subir abundantes né como também para o ichugo ou bonificação dos terrenos também ponto importante para a gente conversar aqui também outras ações são utilizadas no livro vizinhança não podemos deixar de lado também são as possessórios que a posse é briga de posse de coceira possui dor mas existem as processórias também vinculadas ao direito de Vizinhança então Lembrando que nós temos a perda da pós Total reintegração de posse eu quero recuperar após Total temos a manutenção de posse parcial e temos ainda também o entendimento preditório que é uma ação preventiva ainda não ocorreu perda da Posse parcial nem Total mas eu estou fazendo ação Antes de acontecer também ações conjunto de ações de regras de procedimento especial utilizadas no direito de vizinhos outra ação é importante também as ações de marcação de visão de terras as ações demarcação divisão de terras sim visam proteger de forma diferente mas são reguladas assim pelo código de processo civil já parecia no código 73 atualmente considerada procedimento especial lembrando sempre que nós temos a demarcação e se destina fixar os limites dos imóveis confiantes Então esse objetivo da embarcação e temos a divisão o pedido pode ser feito sim de forma acumulativa a divisão se destina a repartir a propriedade entre os condomínios ou proprietários atribuindo sim parte certa e determinada no imóvel então também uma ação que podemos dizer que é uma ação direito de Vizinhança nos interessa muito existe aí nas ações connominais né o condomínio é uma forma atípica de propriedade porque este por natureza deve ser exclusiva mas conclui sim Nós Somos muitas ações aqui então eu trago para você em relação ao dia de Vizinhança previsto no código tá no código civil de lei 10 mil 406 do dia 10 de Janeiro de 2002 o uso normal da propriedade um mil artigo 1277 1278 1279 1280 1281 são os artigos foram tratados desse assunto relação as árvores nós temos o artigo 1282 até o 1.
284 ela sabe passagem 1285 Lembrando que nós somos três parágrafos nos interessa aqui passagem de Cabos e tubulações 1286 do Código Civil também o 1. 287 também das águas 1288 1279 até o mil na verdade é 1288 até tem bastante artigo vai até 1. 296 então nós estamos tratando das águas ok também direito de Vizinhança 12 limites entre prédios e tapanagem também né O tapagem que é o nome mais utilizado aqui 1.
297 até o 1. 298 do direito de construir artigos do Código Civil 1299 até aí vai longe hein até o 1.
