Fala aí, galera. Beleza? Sejam bem-vindos mais um vídeo no nosso canal.
Vídeo de hoje trocar uma ideia sobre XPML. XPML turma que ficou no centro aí das atenções durante muito tempo, muita gente falando e tal. A gente conversou bastante sobre esse assunto e a nossa provocação vem dando resultado, né?
Eles vêm melhorando aí a comunicação. Claro, tipo padrão XP que a gente sabe que é muito ruim, mas assim, se era algo uma comunicação fraca, cheia de brechas, agora ela melhorou um pouco. Continuou ruim, continuou ruim, mas já tá um pouco mais claro agora e tudo.
Então assim, a gente tem que continuar pressionando. Galera, o importante desses questionamentos todos que a gente faz é justamente isso, é questionar, é, eh, trazer sistemas pro debate é muito importante para fazer com que a gente tenha ganho, ganhos, né, na transparência e tudo mais. Então, assim, eu achei que foi bem positivo aí no fim de dia dos ovos toda essa briga.
O fundo hoje negocia aí próximo dos R$ 100, né? Tá aí negociando próximo dos 100. e tudo.
E vamos ver como é que tá aqui o relatório, que melhorou alguns pontos. CML fundo de 6 B e 700. Mês de fevereiro é o mês mais morto, né?
Mais morno pros shopping centers, né? Carnaval e tal. Então assim, o pessoal não vai muito para shopping.
Ele ele coloca, né? Aqui falando das aquisições que o fundo fez e eles eles deram um upgrade no gráfico lá da página seis. A gente vai ver.
E ele comenta: "A partir desse mês, passamos a reportar o cronograma de desembolso até o final do 27, de moda trazer uma visão mais completa para as coisas do fundo. Custava fazer isso desde o início, tiver que bater muito aqui para isso acontecer, né? E ele comenta que o fundo vendeu 66 milhões de cotas de fundos imobiliários, né, trazendo esse montante para o caixa do fundo.
Excelente notícia também, né? E nesse mês o NI cresceu aí 54%, né? Dipência já negativa, já recuperando os valores.
O fundo gerou 56 milhões, pagou 52, então gerou um pouquinho acima do que do que pagou, né? Ótimo. Aqui o novo gráfico, né?
Então o cronograma de desembolsos. Olha só, eles deram o upgrade no gráfico até 2027. Lembrando, galera, que esse gráfico não contempla o FL Shops aqui.
Se a gente clicar aqui no FL Shops, a gente vai ver que é um valor de R$ 180 milhões deais que ele que esse fato relevante aqui não traz pra gente, mas ele vai pagar de forma diluída com o tempo. Então ele não colocou o valor ali porque é um valor que vai ser diluído com o tempo, né? Não é?
Quer ver? Aqui, ó, esse fato relevante aqui vai ajudar a gente. Aqui, ó, é um é um é um montante, ó, 30 milhões que já foram pagos, 120 milhões, 129 milhões assinatura dos documentos definitivos, 113 milhões que vai ser pago eh em dezembro de 24, já foi, né?
E o grosso da transação, o grosso assim, né, o restante, 70 milhões que vai ser pago. É. é diluído de 24 a 26.
Então esse valor não tem como ele colocar no gráfico porque não tem muito um padrão de quanto que vai ser pago, mas tá aqui é que ele vai ter que que pagar nesse meio tempo. Então esse gráfico existe esse valor, mas não está aqui presente. Olha só que interessante, ele coloca caixa disponibilidade 648.
A gente conversou sobre esse número aqui que se você olhar aqui não vai bater com esse número aqui, né? Se você somar tudo, eh, não fecha essa conta por conta, eu já expliquei em vídeos passados o que acontece, né, com a questão do do dos valores serem um pouco diferentes, né, do que tá sendo reportado ali e tal. Eu já expliquei os porquês disso, mas ok, né?
Mas tá aí 648. Hoje tá um valor mais próximo. Eu até some aqui agora.
Se somar isso tudo aqui dá um valor de 667. Então assim, cara, o erro, uma tá dentro da margem de erro aí de de reporte e tal, eu acho que tá bem agora já tá bem mais próximo do que é a realidade. Lembrando que dentro desse valor, né?
Se a gente pegar esse valor aqui e decompor ele, a gente vai ter dentro desse valor parte que é caixa mesmo, caixa líquido, a gente vai ter dentro desse valor fiz e a gente vai ter dentro esse valor o tal do cri conversível. Então, mais ou menos é essa que fica dividido esse valor. Então, lembrar que essa parcela fiz, por mais que ele vendeu 66 milhões, né, não é totalmente líquida, né?
Então a gente tem que pensar nisso, né? Não é o investimento, é, não tá pum no caixa, o gestor ele pega a hora que ele quiser, ele precisa fazer esse trabalho de venda. Então isso aí é um fato, isso aí não tem o que falar.
Então fica dividido dessa forma. Aí a gente tem terceira parcela do Júia, tem a parcela da C, uma parcela bem pesada, né? Se você vê, esse ano já tá fechando a conta.
Eh, cara, ele ele ele, eu imagino, galera, eu imagino assim, já olhando, ele deve alavancar essa parcela que dá assim, quer dizer, já já está alavancado, mas ele deve fazer um cri para pagar esse negócio. Não, não duvidaria nada ele pagar metade em dinheiro, metade em cri ou tudo em cri. Eh, não dá para saber ainda.
Eles não eles não trazem pra gente esse essa essa essa essa questão. Mas que deve sair um cria aí? Eu imagino que sim.
Mas como eu falei ainda é só suposições, né? Suposições. Então a gente consegue ver como é que fica o caixa do fundo caminhando aqui no até 2027.
Lembrando que esse valor de 286 não contempla os 180 milhões do portfólio da do FL Shops. Se a gente somar aqui, ó, 286 mais o FL Shops, que é 179, daria 4165, né? Negativo.
Sendo que a gente lembrar que desse 648 aqui, o que é líquido, líquido, líquido hoje é 244. Claro, ele vendeu 66 milhões, então saiu 303, caiu 60 aqui, foi para 300 milhões. Então líquido hoje no dia que tá gravando até então com a última informação que é o relatório, ele tem R 300 milhõesais, né?
Então esse valor de 648 aqui, na verdade tem que tirar, né? E o 348, que é o que não tá ainda no caixa do fundo líquido, galera. O que é fundo imobiliário, ele pode vender, pode com certeza, mas enquanto não vira caixa, galera, não virou caixa, né?
E aí somando isso dá R 800 milhões deais, que já é um número que a gente já vem conversando e tal e tudo mais, né? Então essa é a situação do fundo hoje, né? Como eu falei, eu não duvido essa última parcela que essa essa parcela dá assim, ter algum tipo de composição, alguma coisa, enfim, é é a gente não não sabe aí exatamente como vai ser pago.
Aqui no final ele fala um pouco do da da das possibilidades que o fundo tem e tal. E é tudo muito óbvio, né? É tudo muito óbvio, na minha opinião.
Eh, tudo muito óbvio. Então, ele fala venda de ativos, né? OK.
Todo fundo alavancado tem que vender ativo. Ele comenta eh emissão de cotas, em com alavancagem. Só a parte de venda de ativos, ele comenta que eles estão confortáveis em conseguir converter essa posição de fundos imobiliários em caixa ao longo de 25, o que seria uma ótima notícia.
O que levaria esse montante para caso ele, vamos imaginar que ele faça tudo, né? 500 e 50 milhõesais, aí já fica um pouco melhor, né? Já dá uma respirada.
Tudo vai depender dele conseguir fazer esse jogo daqui para cá. Daqui para cá a gente aguarda para ver, né? Se ele fizer eh agora 33 já fez 66, né?
Enfim, 240 aí que ele tem que realizar. Vamos ver, né? Vamos ver.
Mas ele comenta aí, né, que na visão deles eles conseguem converter esse encaixa e tudo. Na parte de emissão de cotas, a cota muito abaixo e tal, então acaba que fica um pouco eh difícil, né, deles realizarem uma oferta nesse momento. Só dá para realizar a oferta se for naquela pegada igual eles fizeram com a Alos, né, de de pagar em cotas.
alguns chegavam aqui para assim falar o sim, pega em cotas aqui esse pagamento aqui, R milhões deais, parte desse valor em cotas também é uma composição que dá para ser feita. Ele pode pegar, pagar parte em dinheiro, pagar parte em cotas e alavancar uma outra parte. Tem várias composições, galera, que ele pode fazer, não só uma ou outra, né?
Não é, ele precisa fazer uma coisa só ou outra, ele pode fazer várias. E a alavancagem, galera, basicamente, lei lê o seguinte, viu? Eu fico vendo muito, muita gente falando, até o próprio relatório, que eles falam que o fundo tem níveis de alavancagem saudáveis porque a dívida é só de 7% do PL, não é 7% do do ativo, não é?
Tá? Já deixar claro para vocês que isso aqui, essa parcelarada toda que que o fundo tem, isso aqui eles não consideram esse cálculo de 7%, então tem que botar isso na conta. Eu eu não consigo entender, né?
O o e os e os analistas embarcam nessa. A melhor coisa. O cara vai lá, estuda para caramba, agora rotar pela boca falando que tem CNPI, o escambal, mas parcela não é alavancagem na cabeça desse povo.
Não consigo entender. Parcela é alavancagem. Você alavanca o fundo de duas formas.
Ou você, ou você parcela suas compras, ou você faz cri. Ponto. É assim que funciona, né?
A a própria CVM diz isso, né? A gente vê lá o o o informe mensal lá no no item do passivo, tem 15, item 18. É justamente isso.
Um item é para parcela e outro item é para secretização. Então tipo assim, a vai ser vai dar parcela seu passivo, conta outra, né? não vamos não vamos cair nessa.
Mas enfim. Então os caminhos são esses, né? São três caminhos que são óbvios.
Todo fundo da alavancada, galera, tem esses três caminhos que estão eh eh eh aqui no relatório, não tem muito o que fazer. O que eu acho que eles poderiam fazer, falar pro seu cotista, é mais sobre isso aqui, ó. Eles até comentam que na parte de venda de ativos eles falam: "Ó, estamos confortável com a venda de de fundos imobiliários e tal, não sei o quê".
Então assim, é conversar um pouco mais com seu cotista, é mostrar o planejamento pro seu cotista, não deixar seu cotista de cabelo em pé. Na parte de alavancagem, se na visão deles tem espaço para realizar uma dívida, pô, comenta que cortista fal cortista, olha, a gente tá pensando de fato, vamos lá pensar em fazer uma um cri de X, né, e tudo mais. E, pô, o TRX fez um cri aí, eh, recentemente, ele deixou claro o relatório, ó, gente, a gente tá estruturando uma dívida aqui, pronto, é só no cri, não custa, né?
Não custa. Quer ver o resultado financeiro e o distribuído, né? A cota versus o patrimonial tá tá uma bem defasada, a gente sabe disso, a liquidez do fundo é muito pouco, tem o que falar.
Aqui na parte de classe de ativo, a gente vê, né, como é que tá o fluxo aqui. Ele, como eu falei, esse valor aqui já não é esse, ele já vendeu R 66 milhõesais, o que é uma ótima notícia, transformou esse dinheiro em caixa líquido, acessível para ele pegar e poder utilizar, né? É uma ótima notícia essa movimentação.
E aqui, galera, mais um ganho que a gente teve no relatório. Eles colocaram aquela linhazinha que representa 5% das receitas do fundo, né? mostrando até onde o 5% coloca.
E lembrando, hein, esse gráfico daqui também não coloca as parcelas. Então, esse valor de caixa que tem aqui negativo não está considerando essas parcelas. Claro, ele pode usar o 5% e pagar isso aqui, pode.
Outro ponto, por que que não falou sobre isso? Ele botou a linha aqui, mas ele podia muito bem falar, porque o fundo, se a gente vier aqui em cima da DRE, ó, eh, nos últimos 12 meses, ó, existe um gap aqui, ó, ele vem, ele vem juntando um pouquinho de reserva. Então, seria legal já estão falar assim: "Olha, o nosso objetivo de fato é distribuir só 95% do resultado e vamos usar esse 5% para bancar 25, 26 que a gente ganha o respiro, 27 a gente também consegue bancar.
E aí a gente só vai precisar de gente peg olhar para esse para essa questão lá em 28. Podia ser um caminho falar, cara, não precisa dar um gên tão longo, mas pelo menos se falar, ó, agora em 25 vamos reter e vamos usar esse apagar e tal, porque na quando eles pegam aqui no gráfico e não consideram esse fluxo de amortização, acaba mascarando um pouco esse gráfico, porque esse gráfico é 648 e tudo mais, menos 62. Lembrando que parte é cri, parte é fi, né?
né? A gente tem que saber se ele vai conseguir converter isso, fazer essa essa esse movimento, né, de transformar esse encaixe. E aí tem a questão desse valor aqui do 62, que não é 62, a gente sabe disso, é maior por conta dessa capacidade que a gente não sabe se ele vai conseguir executar tudo, né?
Não dá para cravar ainda. Se executar tudo, ótimo, excelente notícia. Se não executar, a gente trabalha.
H, enfim, mas aí ele tem que fazer essa essa movimentação e tem que lembrar que caso ele não vá reter o 5% do resultado, tem que somar mais 23 milhões nesse ano. Então, jogaria esse valor, considerando os números que estão divulgando mais 23 milhões aqui. Então, ficaria -85, né?
- 85. E aqui no 125 tem que somar eh eh mais 50, então daria menos 175. Então isso tudo, galera, são algumas pontas soltas que a gente tem que pegar e tem que apontar, porque já que eles já estão melhorando o relatório, trazendo mais informação e tal, porque não, galera, a gente sabe relatório da XPA é muito fraco, então a gente tem que cutucar mesmo, tinha que causar essa provocação para ver se eles vêm e deixar a situação um pouco mais clara, porque velho, é aquela coisa, não tem jeito.
A XP fez muita lambança no XPR, não tem jeito, cara. É, é credibilidade. É credibilidade, né?
Então assim, eu pelo menos eu coloco eles em cheque todo momento. Por quê? Porque eu não consigo confiar.
A real é essa. A gente vê o eles r eles rtxfão bela alavancados. Mas lá é outro nível de preocupação do que aqui.
Aqui é muito mais elevado. Por quê? Porque a gente sabe que a gestora tem um histórico difícil, tem um histórico complicado, né?
Muito por conta do cargações de PPR. [Música] Então não tem jeito, velho, né? Eh, e depende só deles para limpar essa essa lambança que foi realizada.
Mas enfim, dá um acho que de passiva a gente já tá bem conversado aqui. Não vou ficar mais batendo tanto assim, não vou assim, não vou agora nesse vídeo vou ficar batendo mais essa tecla galera porque acho que assim, se teve um canal que explicou isso aqui de todas as formas possíveis imagináveis foi o meu. Então não tem porque a gente continuar falando, falando, falando, falando, falando, falando de algo que já foi explicado.
E cara, fizemos uma série de vídeos sobre esse assunto. Acho que tá mais, quem me assiste já tá mais é do que careca de saber, né, da situação. Mas como eu falei, eu já apontei para vocês as várias pontas soltas que tem, que a gente tem que pegar e analisar.
Não é pegar esse gráfico e olhar esse gráfico e falar assim: "Pronto, é isso, acabou, eu vou seguir esse gráfico de forma cega". Não, a gente tem que saber que tem várias pontas soltas aqui nesse gráfico que precisam ser eh eh amarradas pra gente ter melhor entendimento sobre a situação. Então vamos aguardar aí, né?
Vamos ficar de olho aí para ver se é nos próximos capítulos. Mas tá aqui, né? A gente vê a questão dos cries e tal.
Um ponto, galera, eu eu comentei da possibilidade dele dele fazer um cri pra parcela do Sim. Vai vir caro. Isso aí é fato.
Vai vir um é tipo assim, é esse nível de preço aqui. CDI mais 2, CDI mais 2 e próximo de PCA + 8. Vai ser uma dívida bem carinha caso venha acontecer.
Indicadores operacionais. Sor se sale eh veio legal. Sem ratou 0 a 0.
NOI veio o crescimento de 5,4%. As vendas met quad tiveram uma queda em relação ao ano anterior, né? E o fluxo de veículos teve uma alta bem forte, né?
Ó que beleza. Aqui a gente vê uma consolidade, né? As vendas de qualidade e o Nai a gente consegue comparar em relação ao ano anterior.
Aí na place já tá em campo negativo, então ele já tá recuperando essa place de 5,1 aqui. Excelente notícia. E os shops, galera, não tem mais o que comentar de XP MS, não.
É isso aí que a gente tem para hoje. Eh, nossa pressão deu o resultado. Gostei, fico feliz.
Agradeço aí o pessoal da XP Ass que ouviu o mercado, ouviu os questionamentos do seu cotista, porque tem que entender, cara, né? Não tem jeito. Esse é é aquela coisa, né?
90 e poucos por do mercado mamando a XP, né? Mamando e pedindo para eles colocarem naquele lugar. E a gente brigando por mais transparência aqui.
Então, que bom que a transparência veio, né? Fico feliz aí de da gente conseguir ter esse ganho, porque, velho, ficar ficar puxando o saco, lambendo o gestor, não vai fazer isso aqui acontecer, né? A gente precisa causar essa provocação, essa essa essa coisa para tentar fazer com que a gente tenha maior uma clareza melhor na situação financeira do fundo de forma eh o mais perfeita possível.
Até porque a gente sabe, né, galera, eu trouxe vários números para vocês e tal, não sei o quê, mas a gestão que tem os números cravados, eles têm os números cravados, eles que tocam o fundo. Então eles, eles que têm que trazer pra gente o plano e a resolução do da do do problema que eles próprios criaram. Eles criaram isso, eles foram lá e fizeram parcela de Deus a Deus dará.
Então eles têm que explicar como é que eles vão pagar. Ponto. Simples, simples.
E assim, a gente tem que parar, a gente não, né, que a gente, quem me assiste, quem é cotista, tal, mas os analistas tem que parar de ficar mamando o gestor e começar a questionar as coisas também, né? Porque aí o mercado ganha como um todo. Mas é isso, beleza galera?
Então assim, fica aí o vídeo do XPML. Qualquer novidade a gente volta e vamos ficar de olho aí para ver o que que esse fundo vai aprontar, beleza? Então, valeu aí, até a próxima.
Fui.
