e se você pretende começar a construir casas para vender esse vídeo é para você porque depois de vários anos construindo casas para vender eu separei 24 dicas para tu que vai começar a construir casas ainda em [Aplausos] [Música] [Aplausos] 2024 pessoal então eu tô aqui com as 24 dicas anot vocês vão ver que eu vou estar olhando aqui pro lado porque eu tô com o meu computador onde elas estão listadas eu vou falar cada uma dessas dicas e comentando uma a uma mas antes eu peço que você ainda não é inscrito aqui no canal não deixa de te inscrever ativar as notificações porque tem muito vídeo bom aqui e toda semana eu lanço vídeos novos e se tu não me segue lá no Instagram já segue lá @ Engenheiros dozero Mas vamos pras dicas porque são 24 dicas então é bastante coisa dica número um procure fontes de financiamento descapitalizar é se expor ao risco pessoal se vocês olharem meus vídeos aqui no YouTube vocês vão ver que o que eu mais falo é sobre construção financiada porque hoje existe uma modalidade de financiamento da Caixa que nos permite englobar terreno mais construção financiando até 80% do valor do imóvel e acaba que quando a gente utiliza o financiamento para construir uma casa para vender como a gente descapitaliza um valor bem menor Ou seja a gente usa muito pouco dinheiro próprio do nosso próprio bolso o ris se torna muito menor sem falar que como a gente usa pouco dinheiro do nosso bolso a rentabilidade vai lá para cima então falando até financeiramente acaba sendo burrice tu construir uma casa para vender apenas com recursos próprios o teu roi a tua rentabilidade é muito maior quando tu utiliza financiamento dica número dois foque na localização do imóvel Esse é o principal fator que vende uma casa todo mundo que constrói casas para vender tem aquela brincadeira que fala que tem três coisas que fazem uma casa vender localização localização e localização gente por mais que seja uma brincadeira com certeza a localização é o fator predominante quando a gente fala de construir casas para vender te coloca no lugar do comprador se tu fosse comprar uma casa qual seria a primeira coisa que tu analisar a localização então pô eu quero morar no condomínio x eu quero morar no bairro y e a partir desse bairro a partir desse Condomínio tu vai olhar as casas que tem disponível então foquem na localização aqui talvez seja o único ponto onde tu não pode errar dica número três gaste tempo negociando o terreno quando a gente fala de construir para vender gente a gente tem o nosso custo a gente tem o valor de venda e a diferença entre esses dois valores tirando imposto tirando Comissão vai ser o nosso lucro então quanto menor for o nosso custo maior vai ser o nosso lucro e às vezes as pessoas compram um terreno na afobação Não negociam muito mas aqui é onde a gente tem o maior poder de negociação então às vezes tu vai comprar um terreno que tá sendo vendido a r 300. 000 e na negociação tu vai conseguir baixar sei lá R 50. 000 comprar por R 250.
000 já vai ser r$ 50. 000 que vai aumentar do teu lucro lá no final então gasta em tempo negociando o terreno conseguindo um bom valor pela compra do terreno porque é um dos itens onde a gente tem o maior poder de negociação dica número quatro cuidado na escolha do terreno um erro aqui pode te gerar uma obra muito mais cara eu falei para vocês negociarem a compra do terreno mas cuidado para não comprarem aquele barato que vai sair caro então às vezes a gente tem ali um terreno sendo vendido por r$ 40000000 num condomínio e tem um outro terreno no mesmo Condomínio sendo vendido a r 250. 000 aí tu pensa Pô vou comprar o de R 250 porque eu vou economizar r$ 50.
000 mas às vezes aquele de R 4$ 400. 000 é um terreno bem planinho que vai te fazer tu ter uma obra muito barata enquanto que aquele de r$ 50. 000 é é um terreno num morro quase é quase uma parede ali o terreno e tu vai gastar muito mais do que R 150.
000 com a parte de fundação com movimentações de terra então cuidado com isso tá analisem o potencial construtivo desse terreno dica número cinco o que deve definir o padrão construtivo é a demanda de sua cidade Muita gente me pergunta Rafael é melhor começar construir casas para vender de baixo padrão médio padrão ou alto padrão normalmente quem tá perguntando isso tá atrelando a dificuldade do negócio a aspectos construtivos como Ah vai ser mais fácil construir uma casa de baixo padrão então eu devo começar por ali mas não gente aqui A gente tá fazendo um produto imobiliário o que deve definir a casa que tu vai construir é a demanda da tua cidade então tu tem que construir aquela casa que vai ser vendida rapidamente se na tua cidade tem mais procura por casas populares foca nas casas populares se na tua casa tem mais procura por casas de alto padrão foca nas casas de alto padrão dica número seis faça um bom estudo de viabilidade o que tem de gente que começa a construir para vender fazendo contas de padeiro não é brincadeira pessoal a gente precisa colocar no papel todos os custos que a gente vai ter ao longo do processo com construção com terreno com taxas com imposto com Imobiliária tudo tudo tudo calcular Qual o valor de venda dessa casa e traçar cenários cenário otimista pessimista cenário esperado considerando que vá demorar para vender essa casa tu precisa fazer esse estudo de viabilidade para ver se mesmo se demorar um ano após a conclusão da obra tu ainda consegue tirar um lucro que te agrade que te torne o negócio viável então não menosprezem isso façam um bom estudo de viabilidade dica número sete coloque a casa à venda com corretores de móveis são eles que lidam com pessoas interessadas em comprar as casas o maior erro que as pessoas cometem e achar que elas podem abraçar o mundo elas vão fazer tudo vão fazer o projeto vão construir a casa vão vender a casa pelo amor de Deus pessoal se coloquem no papel do comprador se vocês fossem comprar uma casa hoje quem vocês iam procurar corretores imobiliárias Então já coloca a comissão da imobiliária na conta e coloca a casa à venda com os corretores isso acelera demais a venda da caça de vocês dica número oito INSS ITBI imposto sobre o ganho de capital Não esqueça de colocar esses custos na ponta do lápis eu falei para vocês uma obra não é só terreno mais construção tem uma série de outros gastos indiretos então vocês precisam saber todos os impostos e taxas que vocês vão pagar e considerar isso no estudo de viabilidade dica número nove Se você não trabalha com obras contrate uma construtora Às vezes o barato sai caro pessoal novamente obra não é brincadeira tá então vai sair muito mais barato tu contratar uma construtora que vai ter um custo maior para ti do que tu tentar fazer tudo isso sozinho então contrata a construtora considera o custo da construtora no teu estudo de viabilidade e eu te garanto que se for uma casa com bastante liquidez com bastante demanda uma boa casa mesmo assim tu vai tirar um baita de um lucro dica número 10 sempre orce os materiais com o maior número de fornecedores possível uma boa Construtora pode te auxiliar aqui a construtora já vai fazer isso por natureza tá mas se tu tá fazendo essa obra sozinho não fecha com o primeiro fornecedor não pega um orçamento e já fecha orça com muitos todos os materiais principalmente os materiais mais caros é impressionante a diferença que a gente consegue ter no custo total da obra só de orçar com vários fornecedores dica número 11 cuidado com a escolha da mão de obra você precisa de uma equipe confiável gente antes de contratarem uma construtora um empreiteiro um pedreiro peguem feedback de clientes deles pessoas que já construíram com eles Vocês precisam de uma equipe que além de ser boa tenha uma boa comunicação que vocês consigam conversar com eles eles isso faz toda a diferença dica número 12 Procure sempre ter um bom fluxo de caixa Isso facilita a negociação com os fornecedores um erro muito comum de quem vai construir a primeira casa é achar que tem que comprar todos os materiais à vista para baixar o custo da construção mas mais importante do que tu ter uma obra barata é tu ter uma obra que nunca pare e que tu tenha todos os recursos para construir ela então tu tem que focar no fluxo de caixa às vezes se tu tá com pouco dinheiro na conta naquele momento da obra vai ser mais interessante para ti comprar um material parcelado no cartão de crédito em 6 12 vezes do que comprar aquele material à vista e se descapitalizar por completo e acabar com o teu fluxo de caixa dica número 13 a casa não é para você morar faça um projeto que tenha bastante demanda o que tem de gente que pega aquela casa e adota como se fosse a casa para você morar Gente pelo amor de Deus é um produto imobiliário vocês têm que fazer um projeto de acordo com a demanda daquela cidade pô são casas com fachada imponente são ambientes integrados tem que ter uma Suit terra como é que tem que ser esse projeto Vocês precisam entender isso e fazer esse projeto de acordo com a demanda dica número 14 e esse aqui é um Hack muito bom tá gente na hora de elaborar o projeto pergunte aos corretores de móveis o que eles acham que não pode faltar em uma casa a venda na sua região pessoal finaliza o projeto arquitetônico já pedindo a opinião do corretor de móveis e quando finalizar manda para eles e fala assim cara encontra erro no meu projeto o que que uma pessoa interessada em comprar uma casa aqui na região vai chegar nessa casa e não vai gostar desse projeto ou o que tá faltando o que não precisava ter isso faz toda a diferença lembrem pessoal os corretores de móveis são as pessoas que estão diariamente lidando com pessoas interessadas em comprar casas são eles que vão poder te dar a opinião mais embasada dica número 15 muitos custos são reduzidos na hora do projeto cuidado com escolhas caras e que não gerem valor agregado gente o o ponto quando a gente fala de construir para vender é valor agregado tu até pode gastar mais em alguma coisa na obra mas tem que ser algo que vai fazer com que essa casa seja vendida mais rapidamente ou por um valor maior senão não vale a pena e é no projeto que a gente elimina tudo isso então às vezes a gente tem uma estrutura muito grande um baita de um balanço estrutural que vai nos custar muito com ferro com concreto que às vezes nem precisava ter então cuidado com as escolhas na hora do projeto não é na obra que tu vai mudar isso dica número 16 o principal risco do negócio é a liquidez coloque a casa venda o quanto antes essa é uma opinião pessoal minha tá eu acredito que a gente deve sim colocar casa venda ainda em fase de obra porque a gente perde muito tempo durante a construção que a gente poderia chegar um potencial comprador então como eu entendo que o maior risco de construir uma casa para vender é o tempo que vai demorar para vender ela eu finalizo os projetos e eu já mando pros corretores de imóveis já coloco essa casa venda o quanto antes dica número 17 não se afobe você receberá propostas pela casa e nem Todas serão boas é muito comum quem tá construindo a primeira casa para vender Já querer fechar na primeira proposta que recebe só que gente a gente recebe muita proposta ruim então às vezes é uma proposta que até é pelo valor que a gente estava vendendo Mas vem uma dação de um apartamento que o comprador vai dar junto não vale a pena tá pessoal então cuidado para não se afobar analisem racionalmente cada proposta que vocês receberem dica número 18 se vender durante a construção pegue uma boa entrada quando a gente vende uma casa ainda em fase de obra Isso é muito bom porque a gente eliminou o risco da liquidez mas estrategicamente talvez não seja a melhor das estratégias por quê Porque agora a gente vai ter um cliente a gente já vai não vai ser mais uma casa construída para um futuro cliente a gente tem o cliente porque o cara comprou durante a fase de construção então para que isso valha a pena a gente precisa já pegar uma boa entrada então pô vendeu a casa por R 1 milhão deais já pede uns R 300 R 400.
