né seguimos com a nossa jornada de interpretação leitura de relatório gerencial de fundo imobiliário eu sou Ricardo Figueiredo analista responsável por fundos imobiliários e professor também aqui na finclass no vídeo de hoje nós vamos desbravar o relatório gerencial de fundo imobiliário do segmento de shopping centers você verá que as métricas operacionais e financeiras são peculiares nesse tipo de fundo imobiliário Então já separo o material PR as anotações que hoje tem bastante coisa e vem comigo vamos nessa pessoal mas antes de mais nada eu faço para você aquele pedido especial não se esqueça de dar like no nosso vídeo Eu lembro que o like assim como o rendimento do fundo imobiliário não é tributado né então você pode dar like à vontade se inscreva no canal ative as notificações para ser informado quando postarmos novos conteúdos aqui eu tenho certeza que você vai se tornar um melhor investidor uma melhor investidora com o nosso conteúdo aqui na finclass vamos nessa Então desbravando os relatórios gerenciais de fundos imobiliários lembre-se o meu objetivo com esta série de vídeos já falamos de escritório já falamos de Logístico de fundo de papel de fundo de fundos hoje é shopping center e o objetivo dessa série é para que você faça da leitura do relatório gerencial uma arma poderosa para você entender como está a saúde daquele fundo imobiliário para onde ele está caminhando Será que compensa você colocar o seu rico dinheirinho neste fundo imobiliário ou não tudo isso para além daquela análise simplória de dividendo de PVP a gente vai de fato esmiuçar o fundo imobiliário através do relatório gerencial lembrando né disclaimer básico o os fundos imobiliários utilizados nesta série são exemplos didáticos não configuram recomendação de compra tão pouco recomendação de venda então não adianta você abrir desesperadamente o Home Broker para comprar ou vender o fundo que eu estou usando aqui como exemplo porque não é recomendação é só um exemplo didático vamos nessa Então segmento de shopping center eu escolhi primeiramente aqui o XP malls né na data que a gente produz esse vídeo utilizando o relatório com base em agosto de 2024 que é o último disponível no site do fundo Esse é o maior fundo de tijolo da indústria tem participação em diversos shopping centers então a gente fala de um fundo que tem mais de 500. 000 cotistas que tem mais de 6 bilhões 600. 000 de patrimônio negocia na B3 com o código xpml11 nasceu lá em 2017 nos últimos dias de 2017 dezembro de 2017 Então já tem historinha bacana para contar Já Já ele vai completar S aninhos de vida taxa de administração 0,75% ao ano e performance 20% daquilo que excedera o bmk que é IPCA mais 6% ao ano aí o gestor abre contando a a historinha dele como o relatório é base agosto ele fala do mês anterior que é Julho então Ele conta o que que aconteceu de julho de relevante ele coloca olha é um mês que tradicionalmente as as férias escolares levam as famílias a frequentar mais os shopping centers né quando elas não viajam se elas viajarem então aí você vai diminuir o fluxo deste tipo específico de frequentador Então você precisa entender né o fluxo de que frequenta o determinado shopping é um fluxo que tem por hábito quando chegar férias escolares viajar ou não ajuda a entender um pouquinho né Aí ele fala um pouquinho de cenário macroeconômico o que que teve de divulgação interessante enfim aí ele vem aqui falando do fundo ó o fundo em Julho teve performance operacional e financeira positiva quando comparado com o mesmo mês do ano anterior ele diz que as vendas cresceram 3.
7% e o noi Caixa ou seja o resultado operacional cresceu 2. 6 respectivamente né E tem mais detalhes a gente vai ver mais detalhes mais adiante importante já destacar o primeiro fator importante quando a gente Analisa Shopping Center variável de shopping center a gente sempre faz a comparação com o mesmo mês do ano anterior porque a gente tá falando de atividade de varejo e varejo tem sazonalidade não adianta eu querer entender se a venda cresceu ou não comparando com o mês anterior porque o mês anterior ele pode ter sido Espetacular por questões sazonais ou pode ter sido muito ruim por questões sazonais né então a gente compara com o mesmo mês do ano anterior por quê Porque essa sazonalidade ela difícilmente escorrega de um mês pro outro quando isso acontece Às vezes carnaval às vezes carnaval num ano cai ali comecinho de Março No outro ano cai ali em fevereiro aí isso pode causar um escorregão Zinho nessa sazonalidade específica Só que todo natal é em Dezembro toda black friday é em Novembro todo dia das mães é em maio essas datas que marcam varejo tendem a acontecer sempre no no mesmo mês e é por isso que a gente compara sempre mesmo mês com o ano anterior bem ele diz aqui quanto é que ele distribuiu 92 centavos por cota a gente já vai passar nessa dre aqui porque ela tem informações important imas que eu quero que vocês se atentem porque tem uma turma aí que anda reclamando de diminuição de dividendo de fundo imobiliário esperando que o que é temporário dure para sempre né então já vou explicar o que que é isso essa parte aqui importantíssima também já venho primeiro eu quero falar do portfólio o relatório do XP malls é engraçado parece que você tem que ler ele de trás para frente por quê porque primeiro a gente vem aqui pro final Ó tem todos os ativos aqui a lista de todos tá você vê que é um um fundo tem muito Shopping Center aí tem uma linha temporal aqui super interessante ó Desde quando ele começou dezembro de 17 adquiriu lá o Caxias e depois comprou um pedaço cidade de São Paulo Park Shopping pam pam pam aí ele vem mês a mês aqui de toda a jornada dele o que que ele foi comprando e o que ele foi vendendo também tá em azulzinho é o que ele comprou em em cinza aqui bem mais escuro que ele vendeu tá bom gestão ativa né não casou com o imóvel botou o imóvel na carteira extraiu o valor dele vendeu segue pro próximo diversificação Regional quase 70% da ABL na região sudeste quase 70% na região sudeste 14 o Nordeste vem em segundo lugar com 14 e depois aqui abaixo de de 88% 774 as outras três regiões por administradora a maior parte é da administrado pela sim que é a antiga ccp empresa de propriedades listada em bolsa tá ah depois você tem a jhsf em segundo lugar alus foi a junção de alian sonai com brmalls 12% E aí tem Ancar al gazit com parcelas menores Essa parte é importantíssima todos os shoppings do portfólio estão neste gráfico e aí a gente vai vendo Qual é o percentual de participação de cada um deles na composição da receita operacional líquida noy na singla em inglês n o i noy na sigla em inglês receita operacional líquida Qual é a participação de cada Shopping desse na receita operacional do portfólio do XP pemol quem é mais representativo GR Plaza Shopping que fica lá em Santo André 12% coladinho nele Catarina Fashion Outlet é um outlet Como o próprio nome diz que fica em São Roque em São Paulo terceiro lugar o tit Plaza com 11% e quarto lugar Cidade Jardim 88% Shopping da Bahia 6 e vai embora tudo isso para te dizer o quê vamos imaginar que aconteceu algum Infortúnio uma situação qualquer E aí o Gran Plaza foi afetado negativamente e teve que ficar fechado durante uma semana uma razão qualquer eu lembro por exemplo uma situação de um Shopping Osasco um piso do estacionamento CEDU causou inundação ali no na na área próxima a praça de alimentação resumidamente o shopping ficou fechado aí Dias semanas perda de venda perda de receita pro proprietário Então vamos imaginar que isso aconteça no Gran Plaza pelo amor de Deus gente a gente não tá torcendo para nada disso acontecer tá é só um exemplo hipotético tá é para te dizer que se acontece isso machuca muito mais o fundo do que se acontecesse a mesma coisa no da tal que representa 2% da receita Então esse que representa 2% da receita se ele tem um Infortúnio machucará menos o resultado do fundo do que o carro chefe dele ali que é o Gran Plaza mesmo o Gran Plaza com 12% da receita 12% é uma parcela que não é desprezível Mas a gente não pode dizer que é uma grande concentração se fosse 20 25 aí o peso seria maior é um um fundo que é super diversificado gente a gente tá falando de 23 shopping centers 23 shopping centers tem mais de 4. 700 lojas Então você tem uma diversificação uma diversificação muito boa a área bruta locável própria do fundo 290.
000 M Quad bastante coisa bastante coisa tá então um fundo super diversificado você já Olha isso ó diversificado nas regiões Mas ele tem participação nas regiões mas tá mais concentrado no sudeste O que é bom porque a gente observa que a maior parte obviamente dos shopping centers estão nesta região você tem um fluxo de consumo maior nesta região Então você está mais alocado ali e 23 ativos diferentes Então você diversificou bem o teu risco de ativo com diferentes administradoras o fundo tem a possibilidade de experimentar o melhor e o pior Óbvio de cada uma delas e promover ele mesmo uma troca né de experiências para tentar melhorar né o portfólio dele como um todo é aquilo numa reunião você fala olha tá o shopping eu sou sócio lá pô a gente testou algo funcionou bem para caramba Será que não funcionaria aqui é comum existir uma reunião de sócios de um shopping center uma vez por mês pelo menos né um A cada dois meses né o normal é uma uma vez por mês e aí o sócio de um shopping ele dificilmente tem um único Shopping Center normalmente ele tem participação em vários e ele Experimenta diferentes administradoras a administradora do shopping center participa dessa reunião também então às vezes tá sendo discutida alguma medida Ou de merchandise ou de reforma ou pensando em uma ampliação ou atrair um determinado logista e algum sócio já tem essa experiência em um outro ativo ele pode trazer nessa nessa reunião essa experiência Então quando você tem ali um portfólio com vários administradores você vai conseguindo trazer boas experiências de outras Outras casas para no mínimo serem discutidas ali isso obviamente tem valor positivo ao longo do tempo mas vamos lá vamos para as métricas operacionais e financeiras né então primeiras métricas operacionais veja que interessante Shopping varejo varejo tem métricas operacionais que são peculiares particulares essa página do XP mols Ela traz essas métricas pra gente ver a a gente começa falando da métrica de eu vou começar pela de baixo aqui tá vendas Então você tem venda total e venda por met qu Note que em Venda Total o crescimento é de 51% em relação ao ano anterior Nossa Ricardo disparou a venda Calma lá pequeno gafanhoto calma lá a gente precisa conhecer você tá vendo a fotografia Vamos ver o filme este fundo recentemente fez aquisições ele comprou mais shoppings se ele comprou mais shoppings é natural que a venda dele Total dispare ele tinha sei lá 15 shoppings vendendo x agora ele tem 23 vendendo x mais alguma coisa então você comparar a venda Total com o ano anterior Pô você tá comparando uma base de 23 shoppings com uma outra que sei lá tinha 15 por exemplo não é justo Então esse número não quer dizer absolutamente nada nesta condição que eu te disse se fossem os mesmos shoppings aí tudo bem mas não é tá então ela perde valor mas e cara métrica de venda é muito importante agora vamos usar venda por metro quadado porque aí eu tô pegando o total e dividindo por uma área que também cresceu porque eu comprei mais shoppings então eu trouxe para metro quado pronto Tá justo você percebe que a venda por metro quadado de 2024 ela caiu uma informação interessante caiu e aqui uma das explicações que eu enxergo é que o fundo trouxe outros ativos mas não necessariamente ele conseguiu a mesma força vendedora nesses ativos por metro Quad que ele tinha na média com porfólio que ele já tinha antes Ricardo Então já vi que a compra foi ruim calma pequeno gafanhoto que não é bem assim não é porque vende menos que o negócio é menos rentável a gente já vai chegar lá pode ser que seja o caso eu só não quero que você assuma isso como uma verdade absoluta porque não é eu vou te explicar porquê Aí quando a gente olha noi Caixa resultado operacional gerado mesmo por metro qu Aí a gente vê que em 2024 ele cai em relação a 2023 né - 88% Agora sim eu valido aquela sua frase olha parece que esse portfólio que comprou Ele não gerou ainda o resultado tão bom quanto por metro qu o portfólio que eu tinha antes gerava olhando essa métrica desse jeito só que foi uma compra recente né Vamos deixar as coisas acontecerem ainda SSS vendas de mesmas lojas aqui eu estou comparando apenas as mesmas lojas que estavam no mesmo período do ano anterior veja como é interessante aqui a gente consegue capturar a qualidade do portfólio base né antes das novas aquisições a gente tá falando de 4. 7% de crescimento enquanto a venda total por metro quadrado caiu as vendas de mesmas lojas ou seja aquelas que estavam no mesmo mês do ano anterior que tem pelo menos 12 meses no portfólio naquele ativo estas lojas apresentaram crescimento de venda o ssr same Star Range aluguéis de mesmas lojas ele olha praticamente a mesma coisa que o SSS as mesmas lojas que estavam há 12 meses atrás e permanecem só que ele não olha a venda ele olha o aluguel a geração de receita para o fundo que ela teve Então essa é mais uma métrica específica de varejo Por que que isso é importante no fundo de shopping porque lembre-se que a receita gerada por um shopping center é uma derivada da venda Então você logista fechou um contrato de locação em que você se comprometeu com o shopping a pagar um aluguel de R 8. 000 o m qu r$ 8000 no mínimo ou 88% da tua venda bruta logo se você vender R 90.
000 num determinado mês 8% vai dar 7600 hum não bateu o mínimo vai pagar o mínimo oito Se você bater se você vender R 100. 000 88% é 8. 000 igualzinho Então você vai pagar 8.
000 de aluguel tudo aquilo que você vender acima de 100. 000 100. 000 é o aquilo que a gente chama de break even o ponto de inflexão as vendas acima de 100.
000 88% é do dono do shopping até 100. 000 você paga 8. 000 de aluguel acima de 100 18% é dono é do dono do shopping é o aluguel variável Essa é a nomenclatura aluguel variável Então vamos lá reforçando vendeu 90.
000 88% 7200 vendeu 90. 000 7200 só que o aluguel mínimo é 8. 000 Então vai pagar 8.
000 vendeu 100. 000 88% 8. 000 pago 8.
000 acima de 100. 000 calculo 88% e paga 88% de aluguel é isso Shopping recebe aluguel de acordo com venda dono de Shopping que é mais é que o vendedor o logista arrebente de vender quanto mais ele vende mais aluguel ele recebe lá no Logístico se Mercado Livre foi bem ou foi mal o valor do aluguel é o mesmo no escritório você alugou para pro Itaú o Itaú foi bem ou foi mal valor por metro quadado é o mesmo no shopping o sucesso do logista vira maior receita fora isso você tem outras receitas você tem receita de estacionamento por isso que é importante avaliar fluxo de veículo Nossa Ricardo cresceu 95% o fluxo de veículo as pessoas de esse dos shoppings desse desse fundo estão indo mais de carro não não lembra Eu tinha sei lá 15 shoppings Agora eu tenho 23 eu tô comparando as bases são diferentes não o justo é comparar Shopping por shopping né então Infelizmente essa informação não quer dizer absolutamente nada pra gente agora a gente tem que ter esse feeling de na hora de interpretar senão a gente acaba ludibriado custo de ocupação Esse número é importantíssimo o custo de ocupação É o curo de ocupação do logista é quanto o logista tá pagando de a aluguel condomínio e fundo de promoção o fundo de promoção é uma verba que o logista paga todo mês que é pro shopping fazer aquelas promoções ah sorteia carro no Natal Dá o panetone se você gastar r$ 700 R 800 ou R 1000 em compras no no mês de dezembro sorteio de alguma coisa no Dia das Mães tudo aquilo fundo de promoção o lojista tá pagando ali todo mês um dinheirinho pro shopping poder fazer essas estas promoções e atrair mais fluxo então boleto aluguel condomínio e esse fundo de promoção somos três valores Quantos por cento Isso come da venda do logista na média do portfólio do XP molos 11% quanto maior esse número mais você vai fragilizando a saúde do logista quanto menor este número você vai vislumbrando espaço para subir aluguel porque o logista está saudável a operação está saudável você fica mais confortável para ser agressivo no aluguel tem outras informações aqui interessantes ó venda por metro qu em cada mês e noi por met qu em cada mês Olha a sazonalidade apontada aqui ó Novembro como é muito mais alto do que fevereiro ah fevereiro Shopping foi ruim não porque as pessoas vão mais em novembro e em dezembro no shopping center tá vendo que o noi de Janeiro foi maior não de dezembro apesar da venda de dezembro ter sido maior é porque o logista ele ele vendeu em dezembro aí o aluguel foi faturado ele recebeu o boleto ali no comecinho de Janeiro para pagar ao longo de Janeiro aí o noi do Cai aqui em janeiro então sempre tem esse delay do mês seguinte inclusive uma parte disso pode cair lá no fundo imobiliário que é o dono só em fevereiro depender de prazos do que tá combinado e Que data vai ser o repasse Pode ser aqui embaixo você tem na Linha Azul Clara vacância tá vendo que a vacância fica ali boiando perto dos 4% costumo dizer que vacância de shopping center um bom portfólio é isso até 5% de 5 a 10 eventualmente pode acontecer por conta de alguma determinada situação Tá mas tem que tem que voltar para baixo de cinco com alguma velocidade acima de 10 já começa a ficar mais preocupante mesmo e a inadimplência líquida é a linha escura veja que tem mês que a inadimplência sobe olha em janeiro porque que aem n implen em janeiro subiu Ricardo por em dezembro o cara estourou de vender por que que aem NAD implenia sobe em janeiro porque tem muito logista que ele já sabe que ele não vai aguentar ele sabe que não vai aguentar então ele se segura com muita energia até o natal porque No Natal ele vai vender um pouquinho mais mas quando chega em Janeiro ele joga a toalha aí ele fica inadimplente depois Senta Para negociar é natural a a inadimplência subir um pouquinho em janeiro tá bom Ricardo como é que inadimplência é negativa olha aqui ó menos TR de inadimplência não entendi nada como é que inadimplência é negativa a a inadimplência é negativa porque a inadimplência líquida o que que é inadimplência líquida tudo que ficou aberto no mês não foi pago inadimplência bruta disso eu vou deduzir o que eu recuperei de meses anteriores e na adimplência líquida quando eu recupero mais do que eu ficou aberto no mês veja que interessante que em dezembro a inadimplência líquida foi negativa em Dezembro né a gente faturou que o cara vendeu na black friday tende a ser uma venda legal então dinheiro ele tem aí ele conseguiu pagar atrasados e se foi uma venda legal não era para eu ter muita inadimplência é pro logista tá se aguentando bem ele vendeu bem da black friday Ele não vai querer o sho impressionando ele porque agora vai chegar o Natal que é outra data que ele vai vender bastante então ele paga o boletinho dele tranquilo é por isso que a gente tem esse mês de dezembro normalmente um mês de dezembro interessante na métrica de inadimplência que mais a gente tem aqui bem então já passamos pelas métricas operacionais agora e financeiras agora vamos lá pra dre queria te mostrar aqui na dre o seguinte deixa eu aumentar lá na tela então a tá lá ó receita Imobiliária né O que ele recebeu do shoppings note 44 milhões tá vendo que ele tem aqui ó lucro imobiliário 3.
