Aula | Princípios do Registro de Imóveis

[Música] Olá bem-vindos à escola Extra Jude hoje vamos apresentar para os amigos e colegas os princípios do registro de imóveis a nossa empresa atua qualificando pessoas para o amplo universo dos registros públicos todo o início de aula todo o início de apresentação gostamos de deixar uma mensagem e a de hoje é a verdade liberta Então vamos trabalhar o registro de móveis é um serviço público delegado no qual eh se opera a criação modificação declaração e extinção de direitos para isso pro registro de móveis poder atuar e existe um regramento estabelecido que parte da Constituição Federal

depois a lei 8935 de 94 e a Lei 6015 hoje vamos chegar especificamente na lei 6015 tratando dos princípios formais do registro de móveis o registro de móveis tem os princípios Supra normativos e os endon normativos os supranor mativos são aqueles caráter geral aqueles que interessam de um modo estruturante da atividade são eles a dignidade humana e a segurança jurídica a dignidade Humana porque a propriedade outorgada e alcançada e conferida ao titular do direito a ele dá uma confiabilidade maior uma segurança no dia a dia na sua vida no seu progresso para fins do seu

desenvolvimento e da sua comunidade local e aí a gente pode até trazer dignidade humana pro campo da regularização fundiária que vai ser objeto de outra apresentação tá então interessa ao titular do direito a pessoa natural ou pessoa jurídica ser dona isso dignifica a pessoa o outro princípio supranor mativo é a segurança jurídica que é o Pilar estruturante de toda atividade é para isso que serve o registro de móveis e todos os registros públicos a segurança jurídica macro a segurança jurídica num todo de pensar e agir em prol do interesse não apenas individual e sim do

conjunto do contexto de toda a sociedade é para isso que serve o registro Deó para poder proteger para poder Tutelar os direitos como eu falei o regist de móveis os efeitos dos atos eles são constitutivos declarativos modificativos e extintivos de direitos do mesmo modo que faz uma sentença judicial é o ato de registro pois bem o registro deve agir quando quando atende esse princípio da segurança jurídica quando ele vai servir para um benefício tanto daquele que busca o registo de móveis como de toda a sociedade que é aquela que vai ter que observar vai ter

que respeitar aquele direito inscrito tá bem e agora vamos passar para os princípios end positivos que são aqueles dentro da Lei 6015 vamos vislumbrar para poder eh passar para vocês essa matéria e poder eh entender bem como aplicar no dia a dia que é esse o nosso objetivo é naquele naquela pessoa que tá fazendo a qualificação dos títulos né que tá entendendo Quais são os títulos que estão sendo apresentados e é uma Escritura pública um instrumento particular um título judicial um título da administração pública e assim por diante dentro de cada título para chegar no

registro ele precisa percorrer um caminho né e os princípios vêm para isso para ordenar essa atuação do registro de móveis como que começa então a atividade do registro de móveis senão através da rogação ou Instância chega alguém e apresenta um documento no registro de imóveis eu quero registrar esse documento é ali que inicia ali que movimento o serviço de registro de imóveis ali que ele começa a atuar através de um pedido uma solicitação formal ou verbal ou expressa através de um requerimento ou do próprio título tá então apresentou o documento Qual será o próximo princípio

incidente eh a ser observado pelo registro de móveis o princípio da prioridade o princípio da prioridade é aquele que vai conduzir a lavratura de um ato num livro próprio no livro um livro de protocolo vai indicar o momento exato da apresentação daquele título no registro de imóveis é é o é naquele momento do lançamento daquele título no registro de móveis independentemente da realização de Tod todo outro o caminho consequente a qualificação e a lavratura do registro ou não ou através de uma impugnação então é através daquele ato do protocolo que a pessoa adquire o direito

por quê Porque o efeito é retroativo se o registro fo foi feito 20 dias depois do eh do apontamento no protocolo é da data do protocolo a data daquele lançamento que ela vai adquirir o direito real tá o princípio da prioridade é muito relevante por é aquele que determina que o primeiro que acessar o livro formal do registro de imóveis é quem terá protegido o direito real isso vale para aqueles casos onde há disputa de títulos para acessar o registro de móveis quando tem mais de um título envolvendo o mesmo imóvel aquele que primeiro chegou

vai levar por exemplo para concretizar no no na na mente do do do qualificador se tem um uma matrícula do imóvel que tá dizendo que a propriedade do João da Silva e vem uma escritura protocolada o João da Silva vendendo pro Pedro e foi protocolado em primeiro lugar ato seguinte veio um protocolo de uma penhora de um débito do João da Silva o que que vai acontecer qual que vai acessar o registro de imóveis primeiro a penhora que é um título judicial para tentar criar uma constrição judicial desse imóvel do João da Silva ou aquela

escritura que foi protocolada em primeiro lugar ele vendendo princípio da prioridade decorrente da Lei vai nos dizer que é aquela escritura que vai ter acesso primeiro e aquela penhora não vai poder acessar por quê Porque foi protocolada primeiro garantiu o direito real através do protocolo o que que vai acontecer com a penhora vai ser impugnada vai ser informado o juiz que a propriedade não será mais do João da Silva e sim do Pedro né e o juiz vai analisar depois se houve ou não alguma fraude a esse processo uma frae de execução para fim de

determinar ou não o acesso dessa penhora independentemente do registro feito para o Pedro tá bem mas vejam que o princípio da prioridade garantiu ao Pedro aquele que primeiro chegou no registro de móveis alcançar o direito real que é para isso que serve o registro de móveis para Tutelar os direitos reais tá não dá para confundir direito obrigacional é outra coisa aquela que decorre dos contratos dos títulos né e o direito real é aquele que cria o vínculo sujeito com a coisa para fins de a partir desse momento todos 7 bilhões e vários milhões de pessoas

terem a obrigação de observar aquele direito inscrito pois bem então vamos lá Conseguimos ver até agora princípio da rogação instância e o princípio do do do da prioridade que ele relacionado com o protocolo a partir daí qual é o próximo princípio que temos o princípio da qualificação o princípio da qualificação que decorre do prin prin da legalidade nesse momento quando protocolado o documento e entrou para exame prazo 15 dias Tá 15 dias corridos da data do protocolo é aquele momento em que vocês vão fazer a qualificação do documento vê se ele observa a legislação se

ele contém todos os requisitos e o direito eh notarial E registral aproveitando o momento para fazer um parêntese ele se perfaça e concretiza através do preenchimento de requisitos preencheu requisitos estabelecidos na onde na lei na lei Então os registros públicos o serviço notarial registral eles são pautados na legalidade estrita observou a lei vai gerar um ato não observou a lei vai gerar uma impugnação é bem simples e isso às vezes você sabe que dá embate e dá problema dentro dos serviços notariais e registrais voltando então estamos no princípio da qualificação que decorre do princípio prin

da legalidade é verificar se aquele documento aquele título aqueles títulos que estão lá no 221 da Lei 605 tem os requisitos ou não para fins de permitir a realização do ato pretendido tá vai verificar se tá de acordo com a lei exemplo entrou uma Escritura pública vai verificar se a escritura tem os seus requisitos né de modo a permitir que o registo seja feito e Gere a eficácia perante todos Então ela não pode ter nenhum vício tá algum vício aparente aqueles que são perceptíveis para o notário para o registrador na hora de eh formalizar a

vontade das Pates e depois registrar para fins de alcançar um efeito erga obes então é nesse É nesse ponto que entra o princípio da qualificação o princípio da qualificação também ele está relacionado com outros títulos o os títulos particulares eles têm uma qualificação muito mais acentuada feita pelo re de móveis Por quê a representação da pessoa que está eh assinando aquele documento embora já tenha firma reconhecida Com base no artigo 2212 da Lei 65 né Eh ela outorga ao registro de móveis verificar se aquela pessoa ela é legítima capaz de estar naquele título né então

re demnios vai fazer exigências maiores vai pedir uma cópia autenticada num documento vai pedir ou o contrato social uma pessoa jurídica quando ela tá dispondo alguma procuração para fims de verificar a legitimidade a representação né e apresentação daqueles que comparecem nos títulos matéria essa que quando é feita por Escritura pública compete ao notário não cabendo ao registrador interferir nesta área pois bem então o instrumento particular a qualificação é mais acentuada feita pelo registro de imóveis ele vai analisar além dos requisitos formais daquele título observando o Instituto jurídico que tá sendo pretendido por exemplo um instrumento

particular ele quer Eh reconhecer a o direito real aquisição é uma promessa de compra e venda que tá acessando então o registrador vai analisar todos os requisitos da Promessa de compra e venda os requisitos da Lei 605 inerentes a todos os títulos nós vamos acabar verificando agora através dos outros princípios né E essa questão da representação E da apresentação das pessoas os títulos judiciais também são examinados e qualificados pelo registro de móveis no aspecto formal no aspecto formal o regist de móveis não interfere no mérito da decisão do juiz tá isso é muito importante vocês

terem presentes eh o regid de móveis não interfere no mérito da decisão do juiz e aí que há um certo eh momento assim que é uma lacuna dentro dos títulos o que que é formal o que que é requisito formal e o que que é mérito às vezes há essa insegurança na hora da da qualificação e o registro de móveis não pode ser inseguro tem que ser seguro na hora de qualificar para poder ou deferir ou indeferir lançando uma nota explicativa de exigência tá nessa qualificação dos títulos judiciais o registrador ele não interfere no mérito

é só o aspecto formal do documento por exemplo uma uma arrematação que dentro da carta de arrematação tem que vir o auto de arrematação o pagamento do Imposto a qualificação das partes quando descrição do da do imóvel número de matrícula assim por diante quando falta um requisito desses né o registro vai impugnar uma penhora quando faltou a natureza do processo um valor eh a caracterização ou da pessoa do credor devedor ou do imóvel o registro de imóveis também vai fazer a nota explicativa e vai pedir a complementação desse título judicial entendam para quem trabalha na

área judiciária né no judicial que o registro não tá interferindo na decisão do juiz e sim exigindo o cumprimento da lei que também tem que ser observada Por Quem expede os títulos judiciais tá bem e aí é um certo eh impasse às vezes quando um juiz entende que o registrador tá interferindo na sua decisão e não é muitas vezes não é embora às vezes algum registrador peque nesse aspecto e interfira dizendo inclusive numa partilha de bens não você teria que fazer a partilha nesses moldes não se passou pelo juiz o juiz analisou a a toda

a cadeia sucessória né viu quem eram os sucessores quem é a pessoa que faleceu os bens que de feita a transmissão tá paga o imposto tem as certidões o registro vai vai registrar né o registro não pode adentrar no mérito dessa qualificação né Às vezes tem a questão de união estável envolvida e há um reconhecimento dentro do processo né e o registro quer às vezes avançar interferir no que o juiz já já fez já qualificou então nessa qualificação de títulos judiciais o registro tem que ter muita cautela para não adentrar no mérito né vai ficar

adstrita aos requisitos formais assim temos também os títulos da administração pública estamos dentro do princípio da qualificação ainda né os títulos da administração pública também tem requisitos para serem observados Lembrando que o título da administração pública ele tá revestido dos atributos dos atos administrativos então às vezes o risto de móveis peca quando exige um reconhecimento de firma de um prefeito por exemplo numa certidão Municipal não tem que exigir porque aquela certidão tem a presunção de legitimidade que é um dos atributos tá então cuidado tudo isso dentro do princípio da qualificação o princípio da qualificação é

muito amplo muito amplo que ele permite ao registro analisar toda a legalidade do documento para fins de deferir o registro ou não inclusive no aspecto fiscal né Por quê Porque tem o artigo 289 da Lei 65 que out torga ao registrador a obrigação de fiscalizar todos os tributos inerentes a um título que tá sendo registrado sendo dele responder solidariamente logo dentro da qualificação também tem a questão formal para ser observado correto vamos adiante vamos verificar outros princípios afeta o prin princípio da qualificação como observado existe da legalidade que é aquele que impõe aos registradores a

verificação se aquele título preenche o suporte os requisitos dos atos válidos e eficazes de modo a não gerar atos Inválidos ou ineficazes tá e aqui a discussão é muito Ampla nesse aspecto da qualificação por quê Porque tem eh parte do direito notarial tral que defende a possibilidade de lavrar Atos eh mesmo contendo uma anulabilidade aparente e outra parte entende que não é possível registrar eh um documento quando tem uma anulabilidade aparente por exemplo o artigo 496 do do Código Civil quando fala na venda de ascendente para descendente sem anuência dos demais descendentes ou cônjuges tá

então essa matéria Tá em aberto a ampla discussão e tá afeta ao princípio da legalidade a orientação que passamos é que em face do princípio da segurança jurídica que é o Pilar eh da de sustentação da própria atividade que conscientemente notários regadores não pratiquem atos sujeitos à anulação tá Fica a dica ainda relacionado com a qualificação dentro da daquela daquele aspecto que o o o o colaborador o preposto o próprio notário registrador está examinando o documento ele tem que estar atento ao quê ao princípio da territorialidade para fins de agir para realizar um ato de

regist só daquela circunscrição a qual está afeta a delegação por exemplo se foi criado um novo serviço de Registro de Imóveis e foi alterada a circunscrição o registro tem que analisar ver se aquele título aquele imóvel ele está dentro das do seu território para fins de poder agir se não estiver mais dentro do seu território né não vai poder agir e o documento vai ter que ser feito pelo outro registro de móveis tá então dentro da qualificação que tá relacionada com a legalidade existe também a territorialidade de modo a não ser feito um ato nulo

por tá desob a circunscrição a qual está afeta aquela delegação correto outros princípios de igual relevância princípios da disponibilidade e da continuidade que dão problema todo dia no balcão do registro de imóveis tá uma regra básica ninguém pode dispor de mais direito daquilo que titula se a pessoa tem um imóvel de 1000 M qu não pode vir um título contendo uma alienação de 1010 salvo se retificar do registro né então o que que é o princípio da disponibilidade da continuidade é a equivalência dos direitos que estão no título com o registro atual que está em

vigor de modo a juntos poderem dar suporte para um registro novo isto sempre tem que ser cuidado tá se a pessoa tem uma promessa de compra e venda registrar ela tem um direito menor do que a propriedade ela tem um direito real aquisição logo ela não pode outorgar propriedade via Escritura pública de compra e venda e sim pode ceder os seus direitos fazer um contrato de exceção Então nesse caso quando vem uma Escritura pública de compra e venda tendo como transmitente o promitente comprador perdão mas o título vai ter que ser impugnado para fins de

exigir o registro do título anterior que ele adquirindo a propriedade plena e não apenas o direito real aquisição vejam que isso está relacionado com a disponibilidade do direito que a pessoa tem tá ninguém pode dispor de mais direitos do que titula artigo 1000 420 do código civil artigo 172 da Lei 6015 e relacionado com o princípio da disponibilidade está o da continuidade que é aquele Elo de transmissão que toda todo título deve observar né como forma derivada de transmissão uma compra e venda por exemplo dação em pagamento permuta sempre tem que observar quem era o

titular e anterior para fins de que ele possa comparecer num título de daquele seu direito observada a disponibilidade em quantidade e qualidade correto então o princípio da continuidade é esse Elo é essa cadeia de registros de títulos que precisam acessar o registro de móveis para fins de poder manter a regularidade das transmissões e às vezes o que acontece dentro do registro de móveis apresenta um título que é o rompimento dessa continuidade o que que deve fazer o registrador impugnar Com base no Artigo 195 e no artigo 237 da lei 6015 para fins de exigir o

título anterior mantendo a regularidade isso nos casos de transmissão derivada por quê porque onde tem a transmissão a a desculpa perdão onde tem a forma originária de aquisição por exemplo uma desapropriação né a US capião vamos ver na aula própria se é forma derivada ou se é forma originária de aquisição não vamos entrar nessa discussão agora voltando para a desapropriação a desapropriação ela estabelece uma vida nova para aquele imóvel desapropriado logo ela pode romper o princípio da continuidade e da disponibilidade tá há outros casos em que ainda existe exceção ao princípio da disponibilidade da continuidade

que é no caso de uma regularização fundiária na lei 13.465 de 2017 que também será alvo de uma apresentação específica para vocês tá então saibam Regra geral transmissão derivada observância desses princípios nas exceções temos as formas originárias né uma desapropriação por exemplo e as regularizações fundiárias que elas rompem aquela ideia de Trato sucessivo que o registro sempre tem na análise na qualificação dos seus documentos seus títulos que entram Tá bem então vamos adiante próximo princípio princípio da especialidade O que que significa isso o direito só protege aquilo que conhece logo É preciso conhecer tanto o

sujeito titular do direito real quanto o imóvel quando o objeto da contratação tá então temos o princípio da especialidade subjetiva relacionada com os sujeito e o princípio da especialidade objetiva relacionada ao objeto a coisa na observância da especialidade subjetiva e objetiva temos que observar requisitos estabelecidos na legislação é assim que se perfectibiliza este princípio Quais são os requisitos os requisitos com relação às pessoas estão no artigo 176 e com relação ao imóvel também tá no artigo 176 Lembrando que com relação ao imóvel Ainda temos o artigo 225 da Lei 65 logo atendeu os requisitos da

legislação atendeu o princípio da especialidade vai ter curso título O problema está que às vezes o operador do direito que tá materializando um título tá formalizando um documento ele não teve a preparação para tanto e esqueceu de observar um requisito que vai dar a impugnação no registro de móveis é regra simples dar a conhecer as pessoas e as coisas com precisão com segurança que vai ter acesso o documento ao registro de móveis é isso o que trata o princípio da especialidade tá conheçam os requisitos que estão no artigo 176 tanto com relação à coisa quanto

com relação às pessoas e o artigo 225 que vamos poder eh trabalhar normalmente então passado desse filtro Inicial entrou o documento foi qualificado conhece eh as observou a a qualidade e a quantidade do direito transmitido conhece a pessoa conhece eh a coisa a princípio estaria tudo certo documento para fins de deferir o registro e realizar aquele ato E aí vem o princípio da inscrição que ele estabelece a obrigatoriedade da prática desse ato o princípio da obrigatoriedade inclusive é obrigatório realizar o registro para tu chegar no efeito que tu queres não vai chegar a ser proprietário

de um imóvel se tu não cumpriu o caminho que a lei estabeleceu que é registrar tá está relacionado então com o princípio da inscrição princípio da obrigatoriedade princípio da inscrição Tem que para praticar o ato para chegar no efeito e a partir daí Qual é o efeito um deles é a publicidade outro princípio que nós temos que é a emanação dos efeitos daquele registro daquele ato administrativo praticado pelo registrador perante todos por isso que se fala na eficácia erga omnis todos têm que observar aquilo que tá publicizado é a questão da vacina o registro é

antitético da clandestinidade ele permite que todos conheçam por ficção jurídica que nem é o conhecimento de uma lei ninguém leu Às vezes o no dia a dia das pessoas no trabalho normal quem não opera com o direito a pessoa não leu a lei Mas a legislação prevê o seguinte o conhecimento fico tem que respeitar a lei porque ela presume que tu Conheça o mesmo vale para o registro de imóveis todo todo mundo tem que respeitar o direito daquela pessoa que acessou o sistema que observou todos os princípios passou pelo filtro da qualificação legalidade evitando problemas

futuros e gerou o efeito de dono do imóvel ou do titular de algum outro direito real limitado aquelas outras pessoas que não aquele que tá no registro tem que observar obrigatóriamente o direito daquela pessoa não observou rompeu a ordem o judiciário vai intervir para restabelecer a ordem tá então o princípio da publicidade serve a isso serve a proteção do direito inscrito E como que se dá Esse princípio da publicidade através da expedição de certidões que existem formas específicas na lei 65 com relação à expedição de certidões que estão no artigo 16 além do artigo 16

temos outros artigos ainda porque tem um capítulo próprio da publicidade no início da Lei 65 artigos 16 e seguintes temos que verificar entre eles o artigo 19 que ele vai tratar das certidões as espécies de certidões existe a certidão Inter teor em resumo ou em relatório por quesitos tá então o regist de móveis não expede certidão para fim de atender a publicidade apenas certidão de inter teor e sim daquilo que a parte solicitou daquilo que a parte pediu estejam preparados para atender os pedidos expressos de certidão diferenciada isso é possível o registro tem que estar

preparado não é só expedir certidão atualizada e certidão de ônus tá se a pessoa pedir uma certidão específica vai ter de alcançar a informação e essa informação vai ter que envolver o registro do modo geral não é só aquela informação que a pessoa busca e sim toda todo o efeito que o registro está emanando por exemplo se houve alguma alteração naquele Registro tem que ser noticiado tá a gente tá falando no campo do registro de imóveis quando tratarmos de outra especificidade o registro civil das pessoas naturais veremos lá que a publicidade há uma certa mitigação

em alguns casos por exemplo a doação Mas isso é para matéria posterior tá voltando aos princípios é preciso citar um que está na moda digamos assim que é o princípio da concentração o princípio da concentração nos explica que deve acessar o registro de móveis todas as informações relevantes que ten a ver com a coisa ou os sujeitos relacionados com o objeto tá então é um princípio que é aberto o que que é essa definição de questões relevantes relacionadas com a coisa não está definido tá então hoje temos o princípio da concentração que permite o registro

de móveis estar muito mais aberto do que era há pouco tempo atrás que só se praticava os atos taxativamente estabelecidos na legislação hoje se vê a legislação se lê a legislação com outros olhos de modo a permitir que a sociedade saiba toda a situação relevante sobre aquela coisa ou sobre seu titular né que tenha eh um efeito jurídico passível de atingir a todos princípio da concentração registro aberto vai gerar uma verbação artigo 1725 cumulado com o artigo 246 da Lei 65 e temos também agora o artigo 54 da lei 13097 de 2015 tá que também

abriu essa questão e permitiu a criação de outro princípio de recorrente da da da da concentração que é a fé pública registral eh significa o quê todo Aquela toda aquela pessoa que tem interesse no imóvel tem o dever legal dever decorrente da lei de publicizar o seu interesse na matrícula de imóvel Se Quer alcançar o efeito não tem mais aquela busca de informações de certidões noutros órgãos que tornava a contratação Imobiliária demorada e cara né e insegura principalmente porque diversos aspectos interferiam na certeza ou não daquela informação para fins de realizar um contrato sem vício

aparente sem vício oculto tá então hoje o que que se pensou vamos concentrar a informação num único órgão que é o registro de móveis levem as informações para lá e o que tiver lá vai ter efeito o que não tá lá não vai ter a proteção salvo se demonstrado em juízo né alguma má fé ou algum conhecimento daquela pessoa que contratou com um um imóvel com uma pessoa né sabendo de um problema eh e que não estava publicizado se for feita essa prova ainda sim vai se conseguir derrubar um negócio eventualmente fraudulento correto então para

encerrar a questão dos princípios vamos trazer o último a não sucedida dos órgãos significa o quê não tenho como escolher o registrador que vai realizar o meu registro do mesmo modo como não tem como escolher o juiz não tem como escolher o promotor não tem como escolher o delegado não tem como escolher o registrador que vai realizar o registro de imóveis tá e se tu quiser trabalhar sobre direitos reais Imobiliários o caminho é no registro de imóveis competente estabelecido lá no artigo 169 da Lei 65 não é levando o seu contrato no registro de títulos

de documentos ou outro serviço de registro público por exemplo tá então você só vai chegar na proteção do seu direito se cumpriu o caminho que a lei estabelece através do cumprimento dos princípios Muito obrigado e sucesso a todos bons estudos i [Música]