o que vai ser dos fundos imobiliários nesse momento em que tudo está derretendo aqui no Brasil e o dólar no exa é sobre isso que a gente vai falar nesse vídeo Então vem comigo a você que está chegando agora seja bem-vindo eu sou o Luan consultor de valores mobiliários e neste canal eu te ajudo a alcançar a liberdade financeira e falando de liberdade financeira viver de renda Nada melhor do que falar de fundos imobiliários já que a grande maioria deles paga rendimentos mensais só que que nesse ano o rendimento que os fundos imobiliários em sua
maioria está produzindo não tem compensado a queda nas cotas da maioria desses Fundos tanto assim que o próprio ifix que é um índice super diversificado está caindo bastante nesse ano quase tanto quanto o Ibovespa que é o índice das ações olha só o que está acontecendo com o ifix e Fix caindo 5,3 no ano isso aqui é raro de acontecer por quê Porque o Ibovespa está caindo 6% no geral em momentos de queda no mercado aqui no Brasil você tem um distanciamento grande entre queda do Ibovespa e queda do ifix e aqui a gente não
tá vendo esse distanciamento no corrente ano e veja que eu não digo isso à toa porque quando você compara a volatilidade O desvio padrão do ifix e do Ibovespa você vai perceber que a diferença é gritante no ifix você tem uma volatilidade anualizada de 4,57 Por Enquanto no Ibovespa 19% a distância é muito grande então as ações na média oscilam muito e existe um grande desvio padrão um grande desvio em relação à média já no ifix Não mesmo assim o ifix acumula uma queda tão alta quanto a do Ibovespa e você poderia dizer como assim
Alta só 5% Será que a sua carteira de fundos imobiliários está caindo apenas 5% E outra você tem que colocar na conta quanto o dólar se valorizou frente ao real porque o seu poder de compra está sendo perdido quando o dólar se valoriza muito frente ao real e isso fica bastante Claro quando você utiliza o índice ewz onde ele mostra pra gente que a bolsa brasileira em dólares na verdade caiu 23% se a bolsa caiu 6 e aqui tá dizendo 23 quer dizer que fundos imobiliários caíram algo próximo de 20% por conta da alta do
dólar pessoal o dólar subiu quase 24% no ano de 2024 no começo do ano o dólar valia algo em torno de 4,80 então é uma alta muito expressiva o seu dinheiro perdeu o valor o Real perdeu o valor e muito É como se você tivesse r$ 1 no começo desse ano e por conta dessa variação cambial você tivesse agora algo próximo de r$ 80 o mesmo poder de compra de r$ 80 isso atinge os mais pobres e o que está acontecendo hoje é o seguinte Tudo se resume ao grande risco fiscal existente no Brasil o
mercado estava esperando um pacote fiscal que fosse de fato um ajuste fiscal só que foi completamente decepcionante tivemos algo que é positivo o anúncio da isenção de imposto de renda para quem ganha até r$ 5.000 só que Em contrapartida está se querendo criar um imposto mínimo para super ricos e entende-se como super rico aquele que ganha mais de 50.000 por mês Além disso os economistas Estão dizendo o seguinte olha essa previsão de economia de 70 bilhões dificilmente será atingida a gente não tá Crendo nisso o Governo está completamente confuso tudo isso impacta no dólar e
impacta nos fundos imobiliários estamos tendo ali também uma saída recorde de Dólares pela Via financeira aqui do país desde 1982 não se via tantos dólares saindo do país Isso quer dizer na prática que o investidor estrangeiro está tirando dinheiro do fundo imobiliário tirando dinheiro da ação tirando dinheiro do Brasil e voltando para o seu país de origem ou colocando em outro outros ativos fora do Brasil Então de nada adiantou aquele aumento de nota de crédito que nós tivemos para o Brasil porque isso não se refletiu em nada porque era algo descolado dos fundamentos eu critiquei
isso aqui no canal se você acompanha você sabe disso e se você ainda não se inscreveu você é louco bom mas A grande questão que fica É nesse momento fundo imobiliário é oportunidade mesmo ou é grande silada que que eu faço agora com fundo imobiliário e para responder essa pergunta eu preciso te mostrar esse gráfico aqui dos dos últimos 10 anos em relação ao ifix comparando-se com o CDI Por que com CDI não com Ibovespa ou qualquer outra classe de ativo é que o que acontece é o seguinte pessoal Especialmente nos fundos imobiliários cujo grande
lastro são Imóveis mesmo as dívidas são relacionadas ao setor imobiliário nesse setor o juro dita muito a direção do ativo mas demais até mais do que nas ações aqui o juro é determinante para a precificação aqui a concorrência entre juro e imóvel é gigantesca gigantesca pessoal E aí por que mostrar esse gráfico ele compara o ifix com o CDI e o que aconteceu em 10 anos ifix por conta dessa queda vamos lembrar está com quase 130% CDI 142 só que a gente precisa lembrar o seguinte até 2020 ifix estava batendo de lavado a CDI Por
quê Por quê Porque os juros no Brasil estavam caindo foi aquele ciclo de queda da taxa SELIC chegando a até 2% ao ano e vamos ser sinceros aqui 2% ao ano para um país emergente como o Brasil foi loucura não há como dizer o contrário mas isso claro gerou toda essa alta e esse distanciamento entre CDI e Fix então note algo Óbvio quando o juro brasileiro está caindo o ifix performa melhor que o CDI quando o juro brasileiro está subindo muito acontece o contrário acontece de o ifix perder para o CDI como tá acontecendo agora
mas exatamente agora mesmo faz pouco tempo que o Houve essa virada aqui atrás o ifix também perdeu para o CDI por quê Porque aqui nós tivemos o quê queda do governo Dilma praticamente então é óbvio que o ifix estaria perdendo porque o juro estava muito alto ainda E aí na recuperação tivemos esse distanciamento Inclusive a época fundos imobiliários negociavam com alto ágil em relação ao valor de patrimônio líquido havia uma certa Euforia naquele momento não era um bom momento para comprar fundos imobiliários mas isso aqui mostra pra gente o seguinte que o melhor momento para
comprar fundos imobiliários é justamente o momento atual quando ocorre essa interseção esse corte das duas linhas do gráfico quando o CDI ultrapassa o efix é claro que historicamente nós temos um país em que a tendência de o juro estar bem alto então isso vai contra os fundos imobiliários e até mesmo de certa forma as ações brasileiras Mas precisamos lembrar das lições do Howard Marx Tudo é cíclico Nada cai no geral Nada cai no geral até não sobrar nada e nada sobe também ao infinito sem ter correções e geralmente quando há todo esse pessimismo é que
os ativos ficam completamente depreciados e os investidores que possuem paciência disciplina e mentalidade blindada conseguem se aproveitar desses momentos São nesses momentos que o mercado se torna bastante ineficiente porque há um Pânico generalizado e particularmente hoje o mercado de fundos imobiliários tem um certo Pânico porque afinal de contas faz sentido para você os fundos imobiliários que possuem uma volatilidade bem inferior à volatilidade do Ibovespa como a gente tá vendo aqui já mostrei para vocês faz sentido eles estarem com a mesma queda do índice de ações do principal índice de ações brasileiro parece um exagero parece
um exagero mas tudo isso decorre Como eu disse do dólar nas alturas da expectativa de inflação também superando superando completamente a meta que foi estabelecida pelo Conselho monetário Nacional podendo fechar a 5% câmbio a opinião do mercado é 570 mas já bateu o exa você confia nessa opinião aqui do mercado não sei você eu não confio muito inflação implícita 7,47 por O mercado está com muito medo inflação implícita de 1 ano que é 252 dias úteis aqui na curva de uruz zanima 6,61 o mercado já tá precificando inflação acima de 6% pessoal o dólar historicamente
entregou mais 6% ao ano e PSA entregou mais 7% ao ano e esse quase 7% ao ano já está praticamente sendo precificado pelo mercado financeiro com a inflação implícita que é a diferença entre o título pré-fixado e a taxa oferecida no tesouro IPC a mais e o título Público Federal o título do governo ele é o grande balizador para ditar a direção de um fundo imobiliário e do mercado de fundos imobiliários no geral e hoje O que que a gente tá vendo a gente tá vendo que o mercado de títulos públicos está uma loucura vez
ou outra a gente tem suspensão de negociação de títulos públicos Olha esse é um ano bastante atípico Raramente eu vi um ano em que várias vezes várias vezes a gente tá vendo suspensão de negociação de títulos públicos isso é bem raro por quê Porque o mercado tá uma loucura gente a gente chegou agora a IPC mais 7,14 por. o governo da Dilma a gente chegou a 7,4 Estamos quase lá a gente já tem pré-fixado de curto prazo pagando quase 14% então o pessoal já tá precificando SELIC a 14 olha só a loucura e aí eu
vou te perguntar uma coisa você investidor estrangeiro até mesmo brasileiro você mas principalmente o estrangeiro que tá olhando para os dólares dele você olha para isso aqui e fala tá o pré-fixado de vencimento de menos de 3 anos Janeiro de 2017 vai me pagar 13,89 em Reais tá Tira osto tudo quase 12% bacana Quanto que o fundo imobiliário tem que me pagar aqui tem que ter um prêmio não tem tem que ter um prêmio Ok o prêmio não vem exatamente aqui o mercado avalia aqui Aqui tá pagando praticamente 7% o prêmio que o mercado geralmente
exige é 7 + 3 10 só que hoje o cenário no Brasil é bastante arriscado quero mais de 10 quero 11 hoje o mercado tá pedindo 11 pessoal para o fundo imobiliário pagar 11 ele tem que cair Você não concorda viu é a questão do dividend yield o dividend yield ele fica alto de duas formas ou quando o rendimento sobe muito e a cota não sobe conjuntamente ou quando a cota cai e o dividendo permanece ou não cai muito Então veja que há uma concorrência do título público do juro pago pelo governo e exigido pelo
mercado com o dividendo que é pago o rendimento que é pago por fundos imobiliários e até mesm ações existe essa concorrência e é por isso que a gente fala que tem uma correlação negativa quando o juro tá alto as cotas precisam cair para justificar o investimento em ativos Imobiliários quando o juro tá muito baixo essas cotas ficam sobre precificadas porque agora você não exige tanto rendimento tanto prêmio de risco que agora o juro tá muito baixinho por isso que as cotas estavam caríssimas aqui nesse pico de 2019 então é tudo uma questão de ciclos de
mercado é por isso que você vai entrar numa carteira de fundos imobiliários vai ver tudo vermelhinho gar 11 aqui 2,27 ggrc caiu 88% alianza 4% 5% 7% ATF infra também fundos de lajes corporativas negociando mesmo fundos de qualidade como pvbi11 0,73 isso aqui é um desconto de mais de 25% em relação ao valor de avaliação dos imóveis hoje você tá comprando participação indireta tudo bem indireta mas tá comprando essa participação em ativos Imobiliários que valem por exemplo r$ 1 pessoal é só um exemplo Tá eu vou colocar com o número mais interessante aqui R 100
milhões deais tá está comprando por menos de 75% do valor seria o equivalente a você pagar 75 milhões abaixo disso 73 milhões aqui veja que o mercado Tá bastante pessimista por quê Porque ele Tá exigindo 10% tá vendo aqui o dividend yeld ele Tá exigindo 10% na verdade em alguns casos até 11 vamos pegar aqui o ggrc 11 11 Quer pegar outro gari 11,69 HG ru que é raro de se ver muito barato quase 11 hgbs um fundo de Shopping interessante quase 11 alianza alianza ainda não tá pagando tanto pode cair mais Mas acontece que
ele costuma negociar mais caro por conta da qualidade da gestão e dos ativos Imobiliários mas veja que hoje o mercado Tá exigindo entre nove dos melhores fundos até 11 Olha o Range Olha o distanciamento porque a ideia é de você não investir em renda variável em imóveis quando você tem títulos públicos pagando muito é exatamente isso agora você vai falar para mim esses Fundos mobilaris estão perdendo fundamentos alguns sim mas os bons Fundos continuam com fund entos intactos eles não perderam fundamentos só tá ocorrendo uma precificação de acordo com as taxas de juros dos títulos
públicos Federais e essa concorrência com o jur e com o CDI Então se faz parte do seu balanceamento de carteira ter fundos imobiliários se faz parte da sua estratégia se ainda está dentro do seu balanceamento é claro que faz sentido comprar fundos imobiliários esse momento porque eu mostrei no gráfico que acontece que acontece é isso aqui quando quando você tiver esse cenário de recuperação dos fundos imobiliários com o juro se estabilizando você que comprou no momento atual a sua expectativa de retorno será bem maior do que aquele que vai começar a comprar quando tu tiver
subindo porque a gente sente melhor comprando quando está subindo só que o certo racionalmente falando seria a gente comprar quando está caindo nesses momentos mesmo em que o ciclo é de pessimismo Essa é a visão agora se você não gosta de fundos imobiliários se você não quer ter fundos imobiliários na carteira tudo bem mas aquelas pessoas que têm os fundos imobiliários hoje hoje eles têm uma oportunidade é claro que a gente não tá tá prevendo o fundo aqui é claro que o juro pode continuar subindo Ainda mais se o juro brasileiro for para 15 16%
os fundos imobiliários vão cair mais porque aí o mercado vai exigir 12 13% de dividend yield mas é muito difícil acertar o fundo agora entenda o seguinte o lastro desses ativos são Imóveis você acha que os imóveis irão quebrar aí você precisa também avaliar ali a alavancagem do fundo você encontra isso no relatório de gestão a alavancagem não pode estar muito alta avalie isso mas você supor que um fundo vai que quebrar que os ativos Imobiliários irão quebrar por conta de alavancagem isso também não é muito razoável basicamente hoje é uma exigência de Alto prêmio
de risco e claro se você quiser se aprofundar se tornar um investidor independente que consegue fazer essas análises de mercado de fundos imobiliários analisar detidamente um relatório gerencial um relatório de gestão saber montar uma carteira diversificada de fundos imobiliários ações stocks criptomoedas eu te convido a conhecer o formação mirar investing que é o meu curso completo de educação financeira e investimentos e aproveite que a oportunidade é única porque você vai ter 25% de desconto por conta da Black November com o cupom Black Mirai é só clicar no link da descrição e no primeiro comentário fixado
para ter esse desconto até o dia 30 de novembro e lá dentro você tem aqui módulos completos São 40 horas aula e o suporte é comigo comigo eu não terceirizo esse suporte e o melhor você vai ter acesso a esse curso por 5 anos é muito tempo para você estudar e se dedicar e poder poder se tornar um investidor independente e aqui no módulo de fundos imobiliários você tem 11 aulas bastante completas tem renda fixa tem mentalidade do investidor as mais diversas estratégias de investimento matemática financeira valuation o módulo de ações aqui tem 38 aulas
então dá uma conferida lá você pode testar sete dias grátis eu tenho certeza que você vai gostar link na descrição e no primeiro comentário fixado a nossa conclusão é hoje é oportunidade no mercado de fundos imobiliários eu entendo que sim mas não significa que nós acertamos o fundo fiofó da mosca do ifix Porque se o juro continuar subindo Eu tenho convicção porque é matemática aqui que os Fundos mobilaris vão cair ainda mais al Lu então eu vou dar uma esperada tudo bem você pode esperar mas também tem a consciência de que ficar tentando ali Market
time isso consistentemente no longo prazo não é uma boa estratégia Mas você pode se eventualmente você quer aguardar se você quer antes receber os rendimentos dos fundos imobiliários para compensar o dano que você tá atenda agora tudo bem cada um sabe o que faz com o dinheiro mas não se desespere os fundos imobiliários não perderam seus fundamentos eles só estão naquela questão de concorrência com o CDI que hoje tá difícil mas muito difícil de superar somente o dólar tá batendo o CDI hoje por isso também a necessidade deicar no exterior que é algo que eu
sempre repito não ter apenas ativos brasileiros e lá no FMI a gente também trata de investimentos exterior com bastante profundidade qualquer dúvida é só deixar aqui embaixo e eu te vejo num próximo vídeo
