fibra uno la fibra más grande de México aumenta el total de sus ingresos a dos dígitos pero también aumenta a dos dígitos el total de su deuda con esto teniendo un récord histórico en el nivel de apalancamiento es de los momentos en el que hemos visto más endeudada a fibra 1 Mi nombre es Óscar luévano Bienvenidos a nuestro canal de finanzas en esta ocasión te damos la bienvenida para echarle un vistazo al cuarto reporte trimestral de fibra uno amigos inversionistas ya se encuentra el cuarto reporte trimestral de la fibra más grande de México y no solamente de México la fibra más grande de todo América Latina nos referimos a funo fibra 1 el primer fide comiso de infraestructura y bienes raíces en nuestro país que sale al mercado en el año 2011 por eso se llama funo 11 nosotros ya le echamos un vistazo a este reporte trimestral ya escuchamos la conferencia telefónica de parte de los directivos de fibra 1 el director general de fibra 1 Andre elman se ve muy emocionado se ve muy contento se escucha con mucha felicidad ya que les han autorizado eh por parte de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y por parte del SAT pues las autorizaciones necesarias para poder emitir poder sacar al mercado a fibra next que que había estado retras esta este lanzamiento al mercado de valores esta oferta pública inicial se ve muy contento dice que en algunos indicadores principalmente en los indicadores como comerciales ya tienen números mejores a los números prepandemia se de ve muy emocionado por supuesto escuchamos algunos comentarios positivos algunos no tan positivos por parte de el director de finanzas de fibra 1 les dejamos aquí en ustedes pueden ver la conferencia telefónica la pueden escuchar aquí la tienen en la página oficial de fibra 1 fun. mx dura poco más de 40 minutos es en inglés si le quieren echar un vistazo nosotros Ah para ser honestos la verdad es que este reporte no nos sorprende no es un reporte extraordinario hay algunos indicadores operativos que mejoran hay algunos indicadores financieros que mejoran pero desde nuestra opinión creo que los números son mixtos hay algunos también que se vienen a la baja que empeoran y Estos no son buenas noticias para los inversionistas de fibra 1 Aquí les traemos toda la información dentro de los eh highlights o los números los indicadores más importantes resaltados durante la conferencia telefónica es que el flujo operativo por certificado incrementa en 10. 1 por contra el tercer trimestre 2024 contra el trimestre anterior está eso está bien son buenas noticias ingresos totales incrementaron 5.
1 contra el trimestre anterior 11 contra el eh cuarto trimestre 2023 ingreso neto operativo se encuentra en el margen del 81. 5 por un incremento de nu 9. 1 por contra el mismo periodo del año pasado también anuncian una distribución de 55.
1 Cent por certificado que representa el 83. 7 por del flujo operativo ajustado de esto la mayor parte es a reembolso de capital 89. 1 por.
eso está bien eso está excelente que se nos pague más a reembolso de capital la ocupación mejora la tasa de ocupación mejora 30 puntos base a eh Para cerrar el 995. 6 una mejora de 30 puntos base contra el trimestre pasado el sector comercial cierra con una tasa de ocupación del 93. 7 por y el de oficinas con una tasa de ocupación del 83.
7 por en ambos su nivel más alto desde la pandemia finalmente se empieza a recuperar a niveles prepandemia Aquí está el mensaje por parte del ceo Andre elman también lo pueden ustedes Escuchar durante la conferencia telefónica aquí tenemos los indicadores financieros algunos indicadores importantes indicadores financieros por parte de fibra 1 un crecimiento en los ingresos totales de más del 10. 3 por contra el mismo periodo del año pasado apenas un 4. 4 contra el trimestre que acabamos de pasar ingreso neto operativo de 5500 millones de pesos crece 9.
1 contra el mismo periodo del año pasado y flujo operativo flujo operativo crece 8. 8 por contra el mismo pero del año pasado 10. 1 contra el trimestre anterior ahora los márgenes se ubican en 36.
7 por esto es una caída de 1% contra el mismo periodo del año pasado no vemos mucho crecimiento al contrario y veo yo un poco de estancamiento en este último indicador si bien qué bueno que están creciendo el total de los ingresos Qué bueno que está creciendo el ingreso neto operativo pero el flujo operativo está estanc de alguna manera Y ahorita que echemos un vistazo a su balance general veremos que el total de los pasivos creció más que el total de los activos con esto haciendo caer el patrimonio de fibra uno no son buenas noticias en cuanto a algunos indicadores operativos importantes área bruta rentable crece ligeramente cierra en 11,16 500 m cu el total de propiedades se mantiene son 613 propiedades hasta este momento no hay crecimiento en lo absoluto en cuanto al número total de propiedades valor teórico de los certificados de fibra 1 cae cierra ahora en 49 p23 en cuanto a los ingresos por sector vemos que la mayor parte de los ingresos proviene del sector industrial El 35 por mencionaba André elman que están muy contentos con Los indicadores financieros y operativos del sector Industrial 39 de los ingresos provienen del sector comercial la mayor parte de el sector comercial y 19 por proviene de El segmento de oficinas en cuanto a la tasa de ocupación podemos ver que en el sector Industrial tiene una tasa ocupación del 98. 2 el comercial 93. 7 excelente y el de oficinas 83.
7 por es el más desocupado el sector de oficinas con 185,5 m cu disponibles de un total de 1,187 705 m cu en cuanto al desglose de los ingresos de fibra 1 podemos ver que la mayor parte de los ingresos con esta fibra A diferencia de otras fibras como las fibras industriales la mayor parte el 77 por de sus ingresos provienen de eh provienen en pesos mexicanos y el 2% proviene en dólares en cuanto al capex al capital expenditures las inversiones que está haciendo fibra 1 comentan que como parte de las inversiones sigue la expansión el proyecto de mítica mítica fase dos que eh traerá ingresos al sector comercial o por parte del sector comercial oficinas y otros en esta parte el sector habitacional con esto pretenden invertir unos 92. 9 millones de pesos inversión acumulada al cuarto trimestre 2024 en cuanto al total de la deuda de fibra 1 podemos ver que su deuda principalmente se encuentra a tasa fija el 79 21 a tasa variable y la mayor parte de eh la deuda de fibra 1 se encuentra en pesos mexicanas 57 por y 43 por dólares norteamericanos nivel de apalancamiento muy alto considero yo que está bastante alto de hecho el nivel de apalancamiento incrementa contra el trimestre pasado y ahora se ubica en 42. 5 por para serc la fibra más grande con una cantidad de activos inmensa En comparación con las demás fibras un 42.
5 por se me hace muy alto el nivel de apalancamiento de fibra 1 pero pues ellos tendrán su estrategia en cuanto a las distribuciones aquí tenemos todas las distribuciones que ha hecho fibra 1 desde su lanzamiento al mercado en el año 2001 y hasta la fecha vemos que más o menos se han mantenido las distribuciones por parte de uno con esta última distribución cerrarían el total de las distribuciones del año fiscal 2024 ahora Vámonos a nuestra plantilla de análisis esta plantilla que utilizamos durante el curso vivir de fibras aquí podemos ver parte de los indicadores operativos y financieros de fibra un desde el punto de vista de sus estados financieros por ejemplo en cuanto al Estado de resultados sus eh indicadores son prácticamente todos en verde vemos crecimiento a dos dígitos en el total de los ingresos de fibra un 10. 33 bien allí en cuanto al ingreso neto operativo un crecimiento del 7. 5 contra el primer trimestre 2024 y un crecimiento también positivo a dos dígitos contra el primer trimestre 2024 12.
54 por sin embargo sin embargo si le echamos un vistazo a su balance general el total de los activos crece 4. 47 contra el primer trimestre y el total de los pasivos incrementa de manera exponencial de manera importante a dos dos dígitos 15. 3 por más de 22,200 millones de pesos y eso hace que el total del patrimonio de fibra 1 caiga 3.
61 por contra el primer trimestre 2024 de esa manera hace también que el valor teórico de los certificados de fibra 1 caiga ligeramente el total de la deuda viene en incremento crece casi 15% contra el primer trimestre 2024 y contra prácticamente el cuarto trimestre 2023 incrementa en 19,400 millones de pesos muchísimo dinero un incremento exponencial en la deuda y no vemos un crecimiento en el total de los activos en el total de las propiedades se mantiene en 613 propiedades de hecho no ha cambiado desde el segundo trimestre 2023 área bruta rentable crece ligeramente probablemente algunas expansiones un crecimiento de 68,800 m cu contra el primer trimestre 2024 tasa de ocupación ligera eh mejora ligeramente pun 6% contra el primer trimestre 2024 certificados en circulación incrementan a pesar de que han estado comprando certificados contra el primer trimestre 2024 hay un incremento de 7,19 certificados pun 199 más valor teórico de los certificados de fibra 1 tenía una tendencia positiva ahora viene a la baja a 49 p23 una caída de 3. 79 contra el primer trimestre 20224 y nivel de apalancamiento de un nivel de apalancamiento que estaba ligeramente debajo del 40% viene a la alza varios trimestres pasando prácticamente del primer trimestre de 2024 de 38. 22 a 42.
07 por un crecimiento de 3. 85 en el total de la deuda si anualizar de las distribuciones de fibra 1 contra la distribución que hizo ahora en febrero tenemos una distribución anualizada de manera bruta de 2. 20 pes y de 2.
13 pesos de manera neta de esta manera el margen de ingreso neto operativo de fibra 1 queda en 78 por y el margen de flujo operativo 32 contra el total de sus ingresos si lo comparamos con otra fibra por ejemplo fibra danos tiene más o menos unos niveles similares pero fibra danos con un eh margen de flujo operativo mucho más alto prácticamente dos veces más que fibra 1 si lo comparamos con fibra Monterrey una fibra Algo similar pero más cargada al sector Industrial tenemos mejores márgenes en cuanto a ingreso net operativo y flujo operativo si lo comparamos contra fibra Nova por ejemplo es la fibra con los márgenes más altos prácticamente de todas las fibras que se ubican en el mercado si le echamos un vistazo a los indicadores de su dividendo distribución precio y riesgo de esta fibra el nivel de riesgo de fibra uno lo consideramos que se encuentra en un un riesgo intermedio un margen de flujo operativo del 32 nivel de riesgo intermedio tenemos un precio con descuento del 53 por contra el valor teórico de los certificados que es de 4923 o sea un descuento de 26 con 33 dudamos mucho que el precio de fibra 1 llegue a acercarse al valor teórico ya que esta fibra la seguimos desde 2019 y nunca la hemos visto cotizar cerca de su valor teórico siempre es la hemos encontrado más o menos a un 50% de descuento en cuanto al dividendo es una de las fibras con la distribución más alta de las fibras mexicanas 9. 31 neto es un dividendo Muy atractivo Cómo la ven estimados amigos inversionistas así el cuarto trimestre de fibra 1 el cuarto reporte trimestral de la fibra más grande de América Latina desde el punto de vista de los indicadores operativos y financieros vemos números mixtos vemos algunos indicadores que empeoran en su balance general algunos indicadores que mejoran en su estado de resultados menos algunos indicadores operativos que mejoran como refuta rentable que mejora marginalmente y su tasa de ocupación y vemos otros indicadores financieros como el neret value y el L to value que caen más de 3.
