CRI PARA LOTEAMENTO | 5 PONTOS DE ATENÇÃO QUE TODO LOTEADOR DEVERIA OBSERVAR

Como economizar dinheiro e evitar problemas na estruturação de um CRI para loteamentos? Se você é loteador e está pensando em captar recursos através de um CRI, este vídeo pode literalmente te economizar milhões e evitar grandes dores de cabeça no futuro. Hoje eu vou te mostrar cinco pontos chaves na estruturação de dívida que podem fazer a total diferença no sucesso do seu [Música] projeto.

Antes de começar, deixa eu me apresentar. Meu nome é André Rezende. Eu sou sócio do Hexperts.

Hexperts já ajudou mais de 100 clientes a desenhar operações estratégicas mais saudáveis e mais lucrativas no mercado imobiliário. Agora vamos direto ao ponto. Fica até o final porque a última dica é a mais importante.

Vamos lá. Primeiro ponto, pessoal, pode parecer óbvio, mas não é. Escolher um credor especializado no setor de loteamentos.

Muitas casas de crédito t experiência em dívida corporativa ou com incorporação, mas loteamento é outro jogo. O que acaba acontecendo é que por conhecer menos do negócio, podem acabar estruturando operações muito engessáveis pro loteador, além de exigirem garantias elevadas, por sua percepção de risco é muito maior em um negócio que ele conhece menos. Não faz sentido.

Eu vou contar exemplos reais para vocês de que eu já vi na prática acontecer. Eh, era um loteamento popular. O credor estruturou uma operação com liberação faseada durante as obras e os recebíveis da carteira tinham que manter um índice de cobertura X do saldo devedor.

Até aí, OK, né? Porém, no contrato constava que os boletos atrasados desconfigurariam todos os recebíveis futuros de um cliente específico, só porque ele atrasou o boleto. E isso desconfiguraria esses recebíveis desse cliente paraa base de cálculo desse índice de cobertura.

E o que que aconteceu? Que isso reduziu as liberações do financiamento e deixou o loteador na mão nesse caso, no meio da obra. Outro exemplo que eu já vi que já apareceu aqui pra gente, loteador fez uma operação de securitização com uma gestora de crédito, gestora grande aí do mercado, tá?

Nesse caso, se um cliente, comprador do lote, quitasse o saldo com a loteadora do lote que ele comprou, a gestora não deixava a loteadora pegar esse dinheiro e amortizar parte da dívida. Ou seja, a loteadora pagava juros à toa para esses casos. E vocês sabem bem como é comum esse tipo de antecipação, principalmente de clientes, compradores finais do lote, né, que financiam a construção da casa própria e o banco exige a quitação do terreno.

Enfim, teria alguns exemplos aqui para contar para vocês. Inclusive, deixem aí no comentário se já passaram por algumas situações semelhantes de estresse na estruturação de de crédito por causa que o credor não conhecia muito bem o setor, né? E esses empreendedores, por exemplo, tiveram uma péssima experiência e acharam que o problema foi a operação de securitização.

No entanto, foi apenas exemplos de situações que poderiam ter sido resolvidas se aliadas a um credor que realmente entende do setor. Vamos ao ponto de atenção número dois, pessoal. O segundo ponto de atenção, avaliação de propostas.

Não precisa fechar com o primeiro credor que aparecer. Muitos empreendedores acabam conhecendo poucas casas especializadas e fecha a única proposta que eles recebem. O ideal é conversar com mais de uma casa, apresenta seu projeto ou seus feedbacks.

Ideal é tentar buscar de três a cinco propostas ali pelo menos para comparar as condições e ver qual faz mais sentido pro seu projeto e qual que possui as melhores condições comerciais, obviamente, né? O como comparar essas propostas corretamente? A taxa de juro sozinha, ela não diz nada, tá?

O que importa é o custo efetivo total, Cet. Além dos juros, uma operação de crédito pode ter várias taxas embutidas. Te dou alguns exemplos.

Taxa de estruturação, taxa de distribuição, taxa de servicing, gestão do CRI, medição de obras, administração da contabilidade da conta escro. Eu já vi operações em que esses custos adjacentes quase dobravam o valor total da dívida. Então, antes de fechar um negócio, compare as propostas e sempre analise o custo efetivo total completo da operação.

Até fazendo uma analogia aqui com você, loteador, uma proposta de permuta, por exemplo, às vezes a loteadora oferece um percentual maior, não é? Porém, a gente sabe que tem alguns descontos ali nas entrelinhas, não é? Então, como quando a gente compara a proposta de permuta, a gente tem que ver o percentual de permuta líquido para comparar diferentes propostas.

Entenderam a comparação? Eu trouxe aqui um exercício prático e bem simples. Vamos analisar três propostas de créditos simplificadas, tá?

Mas com condições comerciais diferentes. Como fazemos para calcular o custo efetivo total e comparar essas propostas? Nesse momento, dá um pause no vídeo e tenta acertar aí, tenta descobrir qual dessas três propostas aqui é melhor e vamos ver se vocês acertam.

Vamos ver se vocês acertaram. Como que faz para calcular o custo efetivo total? Não tem segredo, pessoal.

Temos que projetar o fluxo de caixa da dívida e a partir dele a gente calcula a sua taxa interna de retorno. A tir a tir do fluxo de caixa da dívida é equivalente ao custo efetivo total em taxa composta anual pra gente conseguir equiparar as propostas. Beleza?

Proposta número um aqui, por exemplo, estamos fazendo aqui uma liberação bullet, estamos pagando aqui todos os custos de estruturação, servicing, conforme a proposta. tem um prazo aqui de carência em que a gente paga só juros e nesse formato aqui uma amortização bullet lá na frente. Isso aqui gera um TI de 21% ao ano, que é o seu custo efetivo total.

Proposta número dois, pessoal, mesma liberação bullet, temos lá seus custos de service, estruturação, tem aqui uma carência, só que a amortização aqui ela é faseada eh numa saque aqui, né, que é o mesmo formato das três, tá? No caso, a primeira foi uma bullet, né? Esse fluxo de caixa aqui dá uma tir de 21.

2% 2% ao ano, um custo efetivo total um pouquinho mais caro que a primeira. Antes da gente ver a proposta três, se você tá gostando aqui do vídeo, não esqueça de curtir, se inscrever no canal do Rexperts. Sempre postamos muito conteúdo aqui de qualidade do mercado de real estate.

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br para ver como podemos ajudá-los na estruturação de seus projetos imobiliários. Então vamos lá, pessoal. Dívica número três, mesma liberação.

Aqui a gente conseguiu negociar uma carência um pouco maior. Aqui tá também os custos da dívida e uma amortização faseada lá na frente. Custo efetivo total 20.

6% ao ano, sendo essa então a proposta número três, a melhor entre as três. E aí, pessoal, acertou? Seguimos pro próximo ponto de de importância aqui, pessoal.

Ponto número três, casamento dos fluxos de caixa. Os fluxos de caixa da dívida devem ser casados com os fluxos do projeto. Diferente do financiamento bancário comum, em que a política de crédito ela é definida pela instituição financeira, um CRI para loteamento pode ser sob medida para que os fluxos de dos recebíveis do próprio projeto pague a dívida, evitando então o descasamento de pagamentos.

Então, anotem aí, pessoal. em operações de crédito estruturado para loteamento, a dívida é que é que tem que se adequar ao projeto. Isso é essencial para evitar ineficiências que podem levar a pagamentos excessivos de juros e até necessidade de aportes extras do empreendedor para cobrir alguns buracos gerados por por esse descasamento.

Usemos esse perfil de fluxo de caixa de loteamento, por exemplo. Vamos dar um foco aqui primeiro no gráfico. Temos aqui um período de aprovações, certo?

Depois aqui um pré-obras para deixar ali terreno bonitinho, pra gente fazer um lançamento. E aí no lançamento aqui a gente tem as primeiras vendas. Consequentemente a gente tem aqui pagamento de impostos, permuta, eh despesas de de vendas com corretagem e marketing, né?

E a gente caminha aqui com as nossas obras. Finalizando as obras, a gente tem basicamente carteira e gestão dos recebíveis e venda aqui do nosso estoque, né? Você pode ver que ainda continua aqui um pouquinho do amarelinho, que é comissão de vendas, até de fato vender tudo e ficar com a carteira, pagando ali depois impostos, permutas, contabilidade, etc.

Tá? Veja aqui a linha cinza, pessoal. Esse aqui é o nosso fluxo de caixa acumulado.

Quer dizer que para eu realizar este projeto aqui que eu tô usando de exemplo, eu vou precisar de R9 milhões de reais de exposição de caixa, que é bem no vale aqui do meu fluxo de caixa acumulado, certo? Depois meu fluxo de caixa acumulado vai subindo aqui até quando ele cruzar com esse eixo X. É aqui que a gente tem o nosso payback, que eu recebo tudo que eu coloquei e a partir daqui é resultado.

E aqui na esquerda a gente tem uma DRE simples, né? Os principais indicadores aqui embaixo, indicadores de resultado, né? T, posição de caixa, MI.

Mas eu quero focar aqui em custos do CRI, que nesse caso tá zerado porque por enquanto esse projeto está desalavancado, sendo feito no equit. E aqui na exposição de caixa, que é o que eu mostrei aqui para vocês no vale do nosso fluxo de caixa acumulado, tá? Vamos supor, pessoal, que a gente faça uma operação de dívida, mas eu não vou seguir as dicas do headperts.

E agora minha dívida vai ficar desenquadrada dos fluxos de caixa do meu projeto. Vamos ver como é que fica. Vamos focar aqui no gráfico por enquanto ainda, pessoal.

Que que tá acontecendo aqui? Eu caminhei um pouco aqui com o projeto com as minhas próprias pernas, certo? E cheguei em certo nível, eu emiti um CRI e recebi tudo de uma vez referente a 60% das obras nesse cenário, tá?

Então aqui em rosa você vê representado pelo CRI, recebendo de uma vez só aqui uma liberação bullet. Veja o fluxo de caixa acumulado, pessoal, como ele sobe aqui por causa do CRI. No entanto, meu projeto não demanda esse investimento de imediato, o que faz com que esse dinheiro fique no caixa e muitas vezes ele fica como um dinheiro ocioso até eu ir consumindo conforme anda as minhas obras, né?

Vai caindo aqui o meu fluxo de caixa acumulado. Esse dinheiro ocioso causa um pagamento excessivo de juros, muitas vezes desnecessário, não é? Além disso, nesse formato de amortização que tá aqui nesse cenário, que é uma SAC, por exemplo, com datas específicas de pagamento, você pode ver aqui no gráfico que o meu projeto não aguenta pagar sozinho a dívida nesse cenário.

Olha que que tá acontecendo aqui com o meu fluxo de caixa acumulado. Quando eu tenho que ir pagando esse CRI, ele cria uma nova barrigada aqui. Essa nova barrigada, pessoal, significa que eu vou ter que aportar dinheiro no projeto para cobrir esse buraco.

Então, esse aqui é um exemplo de uma dívida mal estruturada, né? Ah, mas André, a exposição de caixa melhorou, melhorou do outro projeto que não estava alavancado. OK, mas não dava, não daria para ter sido mais eficiente, melhor pro empreendedor nesse caso?

A resposta é sim. Vejamos o próximo cenário alavancado. Neste cenário, assim como um plano empresário, a liberação ela é feita faseada ao longo da obra.

Então veja aqui que ela começa de pouquinhos e vai seguindo conforme a minha obra anda, né? Então eu não tenho aquele dinheiro ocioso no meu caixa. Conforme eu vou recebendo, eu vou usando ele na minha obra.

Reparem o fluxo de caixa aqui, como ele se comporta, diferentemente do outro caso, né? Essas liberações elas viram um muto e o muto é pago com um percentual dos recebíveis da carteira em um CRI com formato de cash SIP. Nesse caso aqui, Cash Sweep, pessoal, para quem não conhece, é simples.

É um mecanismo em que parte do dinheiro que entra no caixa do projeto, normalmente dos recebíveis das vendas, é automaticamente usado para pagar a dívida. Ou seja, em vez de um empreendedor ficar com todo o valor que entra e pagar a dívida só em datas específicas, o contrato já prevê que um pedaço desse dinheiro que entra vai direto pro credor. Então, veja a exposição de caixa aqui como melhorou, ainda mais eh como também eu estou pagando menos juros, tá?

Veja aqui na exposição de caixa não tem aquela barrigada porque aqui meu próprio projeto suporta pagar essa dívida porque no final das contas é um cash swep que está sendo feito aqui e como eu tô pagando eh menos custos aqui do da minha estrutura de alavancagem, né? E aí, pessoal, esse aqui é um exemplo de uma operação bem estruturada. E ah, já que a gente tá falando de casamento, de fluxo de caixa, não posso deixar de mencionar de indexadores da dívida.

Também pode parecer óbvio, mas muita gente não faz, tá? É importante que os indexadores da dívida sejam os mesmos que o perfil de recebíveis que o seu projeto está atrelado. Então, por exemplo, se a carteira do loteamento for corrigida por IPCA, não é aconselhado emitir um cri atrelado a CDI mais, por exemplo, pois pode causar descasamento de correção monetária e causar aqueles buracos no fluxo de caixa, como a gente viu no exemplo anterior.

Vamos ao próximo ponto, pessoal. Ponto número quatro, percentual de securitização. Percentual da carteira ser securitizada de um projeto deve ser saudável.

Quanto mais alavancado um projeto, menos ele aguenta desaforo e consequentemente mais arriscado ele é. Uma forma saudável de se alavancar é primeiro se basear na expectativa de exposição de caixa, não total obras. E segundo equilibrar o quanto você pega de dívida.

com o que você tem de carteira de recebíveis projetada. É contraindicado, por exemplo, você circuritizar um percentual demasiadamente alto e comprometer acima de, vamos supor, 85% da carteira, por exemplo, para que ainda sobre um fluxo de caixa razoável na SPE para pagar custos de manutenção da SPE, contabilidade, impostos, eventual taxa condominial de estoque, né, e PTU dos lotes, entre outros custos. Além disso, ainda dá uma gordura paraa operação e quem sabe ainda não sobra ali um cascalho durante esse prazo.

Então o que que é um percentual saudável, pessoal? Eu diria aqui de 50 a 80% da carteira são percentuais mais saudáveis. Anotou?

Por fim, ponto número cinco, tenha um assessor especializado, um assessor especialista que entenda do negócio, que defenda os seus interesses na operação. Um assessor de mercado, pessoal, como Rexperts, pode contribuir desde a jornada de estruturação do seu projeto para garantir que o Cris esteja bem casado, com seus fluxos de caixa. Ele pode contribuir desde a busca de credores adequados, dada a vasta rede de network no mercado imobiliário, conectando diversos possíveis parceiros e também um assessor que vai negociar com as contrapartes em prol do loteador, com visão de dono e sempre alinhado aos interesses do cliente.

Pessoal, com essa última dica aqui, você nem precisa mais se preocupar com as demais, tá? Se vocês gostaram do vídeo, os convido para conhecerem melhor o Hexperts. Somos uma casa independente, com mais de 10 anos de mercado, focado na estruturação de negócios imobiliários.

Entrem em contato conosco via sites. com. br, caso tenham demanda para estruturação de projetos, consultoria estratégica, captação de recursos ou operações de MNA.

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