Olá pessoal sejam todos bem-vindos vamos começar mais uma aula aqui da Trilha do Especialista e nessa aula a gente vai ver mais a fundo como que é a parte tributária para investimentos imobiliário vamos lá bom pessoal a gente tem aqui né Eh primeiro a gente vai fazer um comparativo de novo a gente já viu isso lá na aula de tributação para PJ a gente vai Rever aqui agora né com outros valores também para que a gente possa eh enfim ter uma compar ação e ver mais a fundo como isso pode fazer diferença né Afinal de contas existem aí uma série de coisas né Eh você como planejador financeiro é importante analisar a situação do seu cliente para sintetizar aquilo que for realmente ideal para ele e a gente sabe que isso Varia muito de pessoa a pessoa é porque tão números diferentes são condições diferentes então é importante fazer as contas de fato para poder chegar na resposta Tá bom vamos então pensar né para uma pessoa aqui que ganha tá gente R 300. 000 por ano com locação tá então essa pessoa ela ganha R 300. 000 por ano com locação Imobiliária beleza fechado Ótimo então vamos lá que que que acontece aqui pessoal como ela ela ganha R 300.
000 por ano a gente precisa né fazer o cálculo aqui então vai tá aqui acima de 55. 000 Beleza então 300. 000 27,5 por vai dar 82.
500 e eu vou descontar agora 10. 000 10740 menos Então vai dar um total de R aqui para essa pessoa 71. 0 75902 Beleza então esse vai ser aqui o imposto pago pela pessoa física que teve um ganho com locação imobiliária de R 300.
000 no ano tá E ela vai recolher isso via carne Leão tá bom pessoal o que que acontece aqui tá eh a gente tem né Poderia ter uma pessoa que ganha Eh sei lá com locação r$ 2000 por mês né que aí daria 24. 000 igual eu fiz lá no Exemplo né eu fiz no exemplo lá da pessoa jurídica e aí eu usei essa base aqui tá Por quê Porque eu somei esse ganho dela de 24. 000 com o ganho que ela teve no ano né então com as outras rendas que ela teve às vezes uma aposentadoria ou um trabalho enfim é qualquer coisa nesse sentido tá eh Então olha só o que que é importante a gente ter ciência a gente ter ciência se ela só ganha 24.
000 isso aqui por ano né é a renda dela toda locação faz sentido ela fazer via pessoa física né Não Faz Sentido ela fazer pessoa jurídica porque a pessoa física ela vai ser isenta Tá bom então lembra que eu falei isso é importante você analisar para fazer essa conta né se for por exemplo a 33. 000 2. 750 por mês entraria aqui no 7,5 por.
né também seria eh um valor considerável uma alíquota considerável baixa tá eh 15% também né pessoal muitas vezes mas temos que aí já com começar a fazer as contas tá Por quê Porque na pessoa jurídica né E aí no caso a gente coloca aqui holding patrimonial mas poderia ser uma imobiliária né enfim pode ser outros tipos de empresa tá Não precisa Obrigatoriamente eh ser e eh até por questão assim às vezes do do do Simples Nacional às vezes faz sentido tá você eh abrir uma imobiliária em vez de uma holding por exemplo tá bom Mas enfim vamos aqui seguir na R tá com lucro presumido de 30 Tá bom então o que que acontece então pra pessoa que ganhou lá 300. 000 no ano a primeira grande quebrada aqui vai ser nessa nesse lucro aqui ó porque 300000 que ela faturou né O que vai ser entendido como lucro 96. 000 e esse lucro é que vai ser cobrado imposto é sobre ess lucro aqui a gente for considerar ó toda aí a gente vai trazer aqui a base do ir né devido a gente vai trazer aqui os dados agora real diferente lá do que eu usei né lá eu usei de forma generalizada né aqui a gente vai já direto pros valores reais dessa situação aqui né então se você estranhou né os valores que eu usei lá então fica tranquilo que a gente trouxe aqui a eu tava usando de uma maneira generalizada para ser entendido O tópico lá n que a gente vai agora já olhar de forma realista né E como é que é essa parte aqui então pessoal olha só aqui a gente tem olha só que loucura esses tributos aqui então se eu pegar 96.
000 né eu vou ter 3% de Confins 2880 eu vou ter de PIS 0,65 né vou ter 624 eu vou ter irpj 4,8 por eu vou ter de contribuição social lucro do lucro líquido né vai ser 2,88 então 96. 000 2. 88 aqui vai dar 2764 e eu vou somar a 4 608 624 e 2880 vai dar um total de 10.
876 e80 né O que poderia ser representado em 96. 000 11. 33 por.
né que vai dar 10. 876 e80 tá então esse aqui é alíquota total do ir de uma holding patrimonial tá e né a gente tem aí um pagamento de Imposto de total de 10. 876 Opa aqui faltou né e 80 tá o que dá diferença né pessoal aqui né de 71.
000 Então a gente tem aqui 71 759 p02 6,59 vezes a mais né então 6,59 vezes a mais Então poderia rar aqui 6,6 vezes a mais né de imposto Tá bom então Eh muito importante aqui né né então aquela aula lá é importante que você tenha essa agora a dimensão real de como é que faz esse cálculo de uma roading patrimonial né que Obrigatoriamente tá gente uma R patrimonial não pode entrar no Simples Nacional tá então ela não pode ser simples então para entrar no simple teria que ser um outro tipo de kinai tá bom Sendo R de pat Qual que é a vantagem da holding patrimonial né para uma imobiliária tá que se você pessoa física vamos supor que eu tenho uma pessoa física comprei o imóvel no meu nome pessoa física tá se eu for passar esse imóvel para uma imobiliária vou ter aí eh o imposto sobre transmissão né Por doação né não sei custa menos né do do número real né do valor real Tá bom agora se você tem uma holding patrimonial você pode simplesmente passar isso para holding sem precisar pagar tributo para isso só que Obrigatoriamente você precisa estar no lucro presumido tá E aí no lucro presumido vai funcionar exatamente dessa forma eu posso usar o lucro pode só que você precisa justificar um gasto aqui na sua Hold né nesse caso aqui 300. 000 96. 000 menos 204.
000 é uma conta fácil até né 204. 000 você precisa justificar de gastos para poder fazer sentido aqui no caso teria que ser um pouco a mais né 4100 vai para justificar né você fazend no lucro real beleza mas pode venda de imóvel ganho de Capital então agora a gente vai falar exclusivamente se eu comprei um imóvel por um valor né E vendi ele por um valor maior tá bom Aqui a tabela Ela é bem simples tá E até 5 milhões é 15% então é bem comum né quando a gente falar vai pagar de Imposto de imóvel 15% Mas isso é até é 5 milhões tá pessoal Se for 5 a 10 é 17 10 a 30 20 e a partir de 30 milhões 22,5 Tá bom então é importante esse ganho de Capital aqui tá ciente né que é diferente do ganho de capital de investimentos em renda fixa por exemplo né alíquota é diferente né e não é sobre o ganho É sobre o tempo né então toma cuidado aí isenções então venda não tem um valor superior a 440. 000 né se o imóvel não for superior a 440.
000 e for o único imóvel e for a única operação do tipo nos últimos 5 anos ou seja isso aqui é realmente uma pessoa né que comprou um imóvel eventualmente valor baixo ele decidiu vender ele né Precisa do dinheiro não vai usar para comprar outro né E aí ela não vai precisar pagar Imposto E caso adquira outro imóvel no prazo mais de 180 dias E se for a única operação nos últimos 5 anos né então aqui não precisa ser único imóvel vamos supor que eu tenho 10 Imóveis vendi um e fui lá e comprei outro em menos de 180 dias tá se eu não fizer essa operação se eu não repetir essa operação em 5 anos eu vou manter essa isenção se eu repetir essa operação aí eu vou pagar imposto no subsequente nesse daqui eu não pago tá bom porque eu sempre olho para trás né para trás deu bom não pago se eu faço isso depois aí eu olho para trás deu ruim aí eu pago tá bom bom e na R patrimonial né Cada atividade a r seja efetivamente compra venda de imóveis lucro presumido 32% tributação efetiva 6 73% sobre o preço de venda né então aqui e eu vou ter 32% sobre o quanto eu ganhei né E aqui que dá igual a se 73% sobre o preço da venda então no caso aqui de 1 Milhão né aqui eu pagaria se eu ganhei 1 milhão pago 15% eu ganho 150. 000 aqui eu ganho 1 milhão eu pago 67 67.
