Olá pessoal tudo bem o tema da nossa aula é o Instituto da operação Urbana consorciada esse Instituto está tratado no estatuto da cidade nossa lei nacional de direito urbanístico de maneira muito simplificada as operações urbanas consorciadas nada mais são que um conjunto de operações coordenadas de urbanização ou reurbanização de uma determinada área e tudo isso é feito numa parceria entre o poder público o mercado e a sociedade então Imaginem que um determinado município haja uma área muito degradada com Imóveis abandonados com inúmeros problemas de infraestrutura com problemas eh ambientais e assim por diante o município
pode se propor a uma parceria com inúmeros atores com os proprietários dos imóveis daquela região com os moradores com os usuários as pessoas que trabalham naquela área o que frequentam aquela área por algum outro motivo como o lazer e também com investidores e a partir dessa parceria Ampla se pensa na reurbanização ou na urbanização da área existem vários exemplos no Brasil de operação urbana consorciada por exemplo no Estado do Ceará Fortaleza tem desenvolvido inúmeras operações com uma a dimensão um pouco mais reduzida são operações pontuais e que podem ser analisadas para quem tiver mais interesse
nesse tema já no Rio de Janeiro nós temos a operação Urbana consorciada Porto Maravilha que é uma operação bastante grande muito impactante e que envolveu parcerias muito significativas entre vários atores então aqui sem julgar se a operação é positiva ou negativa se foi bem sucedida ou não foi eu indico esses casos para quem tiver interesse em aprofundar no conceito Tá certo então as operações de Fortaleza são exemplo interessante e também a operação Porto Maravilha do Rio de Janeiro em São Paulo capital Nós também temos algumas operações que podem ser observadas pelos interessados Tá certo Bom
basicamente pessoal o intuito da operação dessa grande parceria é promover a transformação urbanística resolvendo problemas estruturais e também de maneira a promover melhorias sociais e também do ambiente Urbano não só o ambiente natural não é o ambiente cultural também o ambiente artificial e assim por diante o estatuto da cidade aponta várias medidas que podem ser utilizadas nessa área que é objeto da operação urbana é claro que essas medidas são dadas pelo estatuto de maneira exemplificativa é possível que o município pense em inúmeras outras de todo modo o estatuto diz que no âmbito da operação o
município pode modificar os índices de ah ah os índices de construção pode modificar a os índices relativos por exemplo à permeabilidade do solo os índices relativos à altura dos eh dos edifícios em relação aos pavimentos e assim por diante Tá certo então é é possível trabalhar os índices urbanísticos de maneira específica para a área da operação é possível também alterar regras de uso e ocupação do solo ou do parcelamento do solo é possível criar normas específicas de construção é possível utilizar regularização fundiária urbana reformas ou ampliações de Imóveis e é possível também que o município
conceda incentivos para tecnologias verdes ou para outros avanços do ponto de vista Social e Ambiental Tá certo então o estatuto traz algumas das medidas especiais que uma operação pode envolver bom para que a operação funcione é muito relevante que o município crie uma lei local especificamente para Ed o plano que se aplicará aquela área então de novo toda a operação Urbana consorciada Depende de um plano específico e esse plano será introduzido no ordenamento jurídico por meio de uma lei municipal o estatuto da cidade também define o conteúdo mínimo desse plano incluindo a definição de áreas
em que a operação eh ocorrerá a definição das finalidades específicas da operação o programa de ocupação da área o programa de atendimento socioeconômico dos afetados pelo projeto e também estudo prévio de impacto de vizinhança e mecanismos de controle garantindo-se a participação social então notem bem o estatuto da cidade exige um plano para cada operação exige que esse plano seja criado por lei e estabelece um conteúdo mínimo é claro que o município pode inserir várias outras coisas no plano estatuto só dá o conteúdo mínimo Tá certo e inclusive ao falar de conteúdo mínimo o estatuto permite
que o plano traga incentivos que serão concedidos aos atores envolvidos nessa operação e também é preciso que o plano preveja eventuais contrapartidas pelos incentivos que estão ali indicados bom quais são Então as condições de validade jurídica de uma operação em primeiro lugar nós temos que ter a previsão genérica no plano diretor em segundo lugar como eu falei agora a pouco nós temos que criar uma lei específica local contendo em terceiro lugar o plano da operação Urbana E além disso nós precisamos obviamente desenvolver estudos de impacto de Vizinhança para avaliar os impactos potenciais de todos os
Empreendimentos de todas as obras e intervenções que ocorrerão naquela área bom pessoal a partir do momento em que eu tenho uma operação Urbana consorciada formalizada em lei com seu respectivo plano e assim por diante todos os atos administrativos praticados pela administração pública local em relação à aquela área devem obviamente respeitar essa legislação específica Isso significa que as licenças e autorizações urbanísticas emitidas para Empreendimentos ou intervenções na área da operação devem ser obviamente compatíveis com o plano da própria operação sob pena de nulidade Tá certo outra coisa importante como é que nós eh levantamos os recursos
financeiros para sustentar esse conjunto tão amplo de intervenções destinadas à reurbanização ou urbanização de uma área vejam nós podemos pensar aqui em ao menos quatro fontes de recursos para o município sustentar esse projeto de operação Urbana consorciada em primeiro lugar pessoal o município pode obter recursos ao outorgar direito de construir a deter dos proprietários para que eles superem o coeficiente básico não é mesmo então nós podemos aqui obter recursos financeiros como contrapartida por out torga onerosa de Direito de construir também podemos pensar em Recursos financeiros como contrapartida por eventual transferência de Direito de construir nessa
área tá certo Além disso o município pode obter recursos ao outorgar o uso privativo de áreas públicas Pode ser que numa área de operação Urbana consorciada exista uma praça e o município preveja ali a instalação de restaurantes privados naquela praça que será reurbanização de restaurantes privados vai gerar um valor pago aos cofres públicos municipais tá bom além disso é possível que o município deseja alienar alguns bens não afetados que se encontram ali na área então nós temos também os recursos dessa alienação de bens e por fim o município pode obter recursos por meio da emissão
de eh certificados de potencial Constru nós estamos falando aqui na verdade de um de um crédito que advém de certificados que são expedidos pelo Município por meio de leilão ou que o município expede para pagar esses demais atores da operação para a realização de obras Então vou repetir isso aqui porque é muito importante sempre que se cria uma operação urbana consorciada o município pode expedir certificados de potencial construtivo esses títulos indicam a metragem que pode ser construída adicionalmente ao coeficiente básico e até o coeficiente máximo dentro dessa área de eh eh operação Urbana consorciada Tá
certo bom o município Então pode lá para uma área específica emitir 500.000 M qu em certificados de potencial construtivo e ao emitir e alienar esses certificados de potencial construtivo o município pode obter recursos então vejam município emite o certificado faz um leilão e por exemplo uma empreiteira que queira ali construir um shopping ultrapassando o coeficiente básico ou um outro empreendedor que queira construir um hotel e assim por diante adquire aquele certificado de potencial construtivo para usar na área da operação também é possível como eu acabei de mencionar que em vez de se fazer o leilão
para alienação do potencial construtivo o município entregue esse certificado de potencial construtivo como uma forma de dação em pagamento para um empreendedor que venha a exercer ali naquela área atividades que sejam eh de relevância pro município especificamente obras Então vamos imaginar que o município precise refazer as avenidas refazer as ruas vamos imaginar que o município precise eh revitalizar as Praças que se encontram ali no âmbito da operação Urbana consorciada então pode ser que o município não tenha recursos financeiros para pagar essas obras de vitalização das praças das ruas e avenidas e nesse caso Portanto ele
pode fazer uma dação em pagamento em vez de pagarem dinheiro o município emite certificado de potencial construtivo e entrega esse certificado paraa Empreiteira que exerce Essas atividades e essa Empreiteira por sua vez pode usar esse potencial construtivo para obras privadas suas ou mesmo pode alienar para terceiros O que é importante pessoal é que esse certificado de potencial construtivo seja convertido em direitos de construir Dent dentro da área da operação Urbana consorciada Tá certo então se o município emite lá é 20.000 M qu em cpac esses 20.000 M qu não podem ser usados em outras áreas
da cidade eles precisam ser usados dentro do perímetro da operação Urbana consorciada e diz o estatuto da cidade inclusive que o prefeito comete improbidade administrativa quando aplicar os recursos al feridos com as operações Urbanas consorciadas em desacordo com as finalidades previstas na legislação Então se o prefeito recebe recurso para tanto não é recebe recursos pelas várias Fontes que Eu mencionei ele tem que aplicar no âmbito da operação Urbana consorciada Tá certo sob pena de cometer improbidade urbanística e pra gente fechar pessoal eu gostaria apenas de registrar aqui a possibilidade de se desenvolver uma operação Urbana
consorciada interfederativa essa possibilidade vem com o estatuto da Metrópole o estatuto da petrópole inseriu no estatuto da cidade o artigo 34 a E com isso criou a operação Urbana consorciada interfederativa então basicamente essa é uma operação Urbana que envolve uma área que supera o limite de um determinado município e entra no no no âmbito de um município vizinho então pode ser que por exemplo São Paulo e Guarulhos que são municípios limítrofes que se encontram dentro da mesma região metropolitana desejem a organizar urbanisticamente uma determinada área não é E para isso eles criem ali eh uma
operação Urbana interfederativa Tá certo essa possibilidade existe mas essa possibilidade fica limitada a municípios que estejam na mesma região metropolitana ou numa mesma aglomeração Urbana nesse caso pessoal nós só temos que observar um detalhe a operação Urbana consorciada não dependerá de lei municipal mas sim de uma lei estadual esp específica tá certo é claro que ela tem que estar prevista no plano diretor de cada município mas não basta isso é preciso que haja uma aprovação por lei estadual específica até porque essas unidades regionais envolvem municípios E também o estado Federado é isso então espero que
tenham entendido e um grande abraço
