👨 Saber Direito – Direito Empresarial - Aula 5

[Música] no saber direito desta semana o professor Ângelo Prata de Carvalho ensina direito empresarial da teoria geral passando pela interpretação e integração dos contratos com abordagem também sobre esse tipo de documento na troca e na colaboração o professor conclui o curso com os contratos de locação comercial Está no Ar aula [Música] 5co Olá a todas Olá a todos bem-vindos ao programa saber direito da TV Justiça meu nome é Ângelo Prata de Carvalho advogado em Brasília Doutor e mestre em direito pela Universidade de Brasília e estamos agora chegando ao fim do curso de contratos empresariais que

Estamos apresentando ao longo de cinco encontros aqui no saber de esse portanto é o quinto encontro em que nós vamos encerrar as nossas discussões sem prejuízo de posteriores aprofundamentos como falo desde o começo do curso desde a primeira aula a ideia de trazer algumas discussões a respeito dos contratos empresariais de maneira alguma esgotar esse tema pelo contrário a discussão sobre contratos empresariais ela está bastante efervescente no Brasil atualmente bastante efervescente na literatura de Direito Comercial exatamente em razão desse esforço coletivo de desenvolvimento de H al de parâmetros dogmáticos de bases dogmáticas comuns que permitam eh

consagrar os contratos empresariais à luz dos seus princípios distintivos à luz dos seus vetores de funcionamento que tornam esses negócios jurídicos eh repletos de peculiaridades mas peculiaridades incomuns incum que permitem o desenvolvimento desses princípios dessas diretrizes Gerais de funcionamento que orientam a redação a interpretação o julgamento de controvérsias Associados a Esses contratos e que permitem uma compreensão mais adequada da dinâmica das relações econômicas nos mercados essa dinâmica que é marcada por um amplo conjunto de contratos típicos mas também um amplo conjunto talvez ainda mais amplo de contratos socialmente típicos e de contratos atípicos Lembrando que

o Direito Empresarial e o campo dos contratos empresariais é o lugar onde se desenvolve com maior franqueza com maior facilidade a autonomia privada e a liberdade de contratar porque autonomia privada é o poder jurídico que é capaz de dar vazão à criatividade dos agentes econômicos criatividade associada à inovação associada à Assunção de novos riscos que naturalmente são o fundamento do escopo lucrativo da atividade econômica Então por por isso a ideia de a gente enfatizar alguns contratos típicos mas principalmente contratos atípicos que acabam desempenhando um papel extremamente relevante na contratação Empresarial e mesmo nos contratos atípicos

nós verificamos um amplo conjunto de cláusulas atípicas um amplo conjunto de subtipos contrat que modificam os regimes originários ou seja modificam os regimes mais tradicionalmente conhecidos pel inclusive já no Direito Civil como é o caso da compra e venda que a gente já Já verificou anteriormente na terceira aula em que nós falamos sobre contrato de intercâmbio e como nós também vamos ver nessa aula C A Última dos nossos cinco encontros para falar sobre contratos empresariais por qu essa aula procurei destinar ao contrato de locação comercial para que se demonstre um fenômeno muito interessante nos contratos

empresariais que congrega aspectos de todos o todas as categorias Gerais que a gente trabalhou até agora o contrato de locação comercial ele é um contrato ã típico um contrato previsto pela lei do inquilinato que é a mesma lei que a gente vai utilizar nos nossos contratos de aluguel paraa moradia pessoal os contr contratos de locação Residencial a gente tem um capítulo lá deste finado especificamente a locação comercial que é um contrato típico que tem uma vinculação bastante grande com a teoria geral da empresa com a ideia de estabelecimento comercial com a ideia de ponto comercial

a gente vai ver um pouquinho mais e vai ver isso com um pouquinho mais de calma hoje que é o contrato muito trabalhado muito trabalhado pela literatura muito utilizado na prática então assim como nós fizemos com a compra venda Vale a pena a gente dedicar algum tempo para olhar pra locação comercial individualmente isoladamente como um tipo contratual autônomo previsto pela legislação mas também como um tipo contratual originador de outras discussões um tipo contratual originador de outras figuras contratuais que são os nossos outros as outras figuras que outras modalidades de contrato nós vamos ver na aula

de hoje então começamos pela locação comercial com especial o ênfase às discussões sobre renovação de locação que são as principais discussões que nós temos eh principalmente a partir da leitura da lei do inquilinato segundo lugar vamos falar sobre os contratos de shopping center que nada mais são do que a aplicação do contrato de locação a um tipo específico de empreendimento que tem uma relevância social Econômica bastante grande e tem características próprias que dizem respeito a muitas situações que são presentes nos contratos de colaboração a gente vai falar um pouquinho sobre isso e por fim vamos

falar sobre os famoso contrato de buil to Suit ele é um contrato muito utilizado em Negócios Imobiliários um contrato associado ao ramo dos chamados contratos de construção que só Esses contratos já Dari um curso inteiro só sobre isso porque é um ramo que vem sendo muito discutido hoje inclusive Ah vem sendo muito trabalhado no campo da teoria dos contratos atípicos como ã um conjunto de contratos socialmente típicos que até orbitam em torno do contrato de empreitada previsto pelo código civil mas que não se confundem com o contrato de empreitada pelo contrário são regimes de Assunção

de riscos regimes de responsabilidad regimes contratuais diferentes que procuram se distanciar desse contrato mais tradicional típico previsto pela legislação pois bem se nós vimos que o contrato de compra e venda é aquele que tem por causa a alienação onerosa de um determinado bem Lembrando que causa é a função econômica do contrato Ou seja a operação Econômica que e é conformada pela caracterização jurídica daquela operação sendo contrato veste jurídica de operação Econômica ou seja uma Vez que Eu preencho em concreto aquela as características da operação Econômica tipificada na lei eu atraio incidência da legislação atraindo a

incidência da legislação portanto se eu e desempenho desenvolvo uma atividade que é tem as características de compra e venda incid as normas da compra e venda também posso fazer essa observação com relação ao contrato de locação que é um contrato típico assim como outros que a gente viu o caso da franquia por exemplo o contrato de locação não tem por objeto a alienação de um bem contr contrato de locação tem por objeto a sessão temporária do direito de uso daquele bem eu não transfiro propriedade com contrato de locação contrato de locação serve para que eu

tenha acesso a um bem sem que eu precise adquiri-lo ou diante de um determinado cenário em que eu não seja capaz de adquiri-lo por falta de Capital mesmo não tenho como investir em determinado bem ou não é interessante que eu Invista em determinado bem então celebro um contrato de locação eu remunero alguém periodicamente seja semanalmente diariamente vamos lembrar se todo mundo que já alugou um carro provavelmente H pagou por dia então se você vai numa locadora convencional de carro você é um contato de locação você paga por diária ã você aluga por temporada muitas vezes

você aluga em diária como você faz dasas plataformas digitais mas uma locação Residencial você geralmente paga por mês algumas locações comerciais você paga por semestre você paga anualmente enfim você você apresenta você paga parcelas periódicas como contraprestação ao direito de uso geralmente exclusivo do imóvel alheio sem a pretensão de adquirir a propriedade vamos lembrar que a gente já falou no nosso curso sobre algo parecido com locação quando falamos sobre arrendamento Mercantil o leasing na nossa aula sobre contratos de intercâmbio o contrato de leasing é por diversos autores apontado como um contrato misto entre o contrato

de locação e o contrato de compra e venda Ou seja eu tenho um período em que eu estou arrendando o bem como equivalente está alugando bem eu pago aluguéis pago contra prestações periódicas pelo uso daquele bem sem ser ainda proprietário até que algum momento me é oferecida né quando eh encerrado o prazo contratual me é oferecida uma opção de compra daquele bem se eu quiser eu exerço senão eu não exerço enfim eu se torna de fato um contrato de locação ao longo daquele período como equivalente ao contrato de locação pois bem o contrato de locação

então envolve a sessão temporária desse bem e asos razões para eu realizar uma locação comercial em vez de fazer um investimento ã em um bem por meio de um contrato de compra e venda São vários inclusive quando nós falamos em economia do compartilhamento n Já que antes nós falamos que o contrato mais frequente no comércio é o contrato de compra e venda a gente não pode esquecer que essa realidade vem se alterando em certa medida porque quando nós falamos hoje economia digital e notadamente a economia do compartilhamento Ou seja eu busco acesso a determinados bens

não por intermédio da propriedade desses bens eu não me aproprio desses bens eu não compro esses bens Eu alugo eu adquiro direito de acesso temporariamente a esses bens geralmente por intermédio de contrat de locação eu enfim isso a gente pode ã verificar Inclusive a utilização de contratos de locação como mecanismo de organização da atividade econômica a locação de determinados bens inclusive para a utilização em atividade produtiva oá de locação tem uma relevância Econômica muito grande só que a gente precisa entender Qual que é o fundamento normativo do contrast de locação comercial a que a gente

se refere aqui pois bem a gente sabe que lá no código civil existe uma disciplina pro contato de deslocação tem lá um um capítulo da parte de da direitos do contratos entre os contratos em espécie temos lá a chamada locação de coisas a locação de coisas muito Embora ela seja isso até engraçado às vezes de falar porque muito embora a locação de coisas estabelece um regime geral paraa locação ela acaba se aplicando em situações bastante específicas mas em razão da existência de lei especial sobre a locação de imóveis urbanos que é a lei do inquilinato

a lei número do 8245 de 1991 a lei do inquilinato ela portanto é lei especial lei especial derroga a lei geral que seria o código civil então a lei do inquilinato ela vai regir locações de imóveis urbanos sejam eles residenciais ou não residenciais Como diz a lei ou como nós vamos falar aqui várias vezes locações comerciais as locações e de outros imóveis por ex falamos dos imóveis urbanos Quais qual é a lei aplicável aos imóveis rurais nós temos por exemplo o estatuto da terra que é a lei eh 4504 de 1964 cria regimes semelhantes à

locação mas que na verdade tão Associados a um conjunto de normas protetivas do produtor rural segundo uma concepção já antiga na verdade né de se tratar a atividade Rural atividade agrícola eh área a partir de um ponto de vista de proteção de um produtor vulnerável e a um regime que claro ainda é relevante hoje para produzir para proteger pequenos agricultores pequenos produtores mas que acaba dando lugar a outros contratos outros mecanismos de exploração eh da Terra no caso que não necessariamente se vinculam a essas normas protetivas associadas a dois tipos contratuais previstos pelo estatuto da

terra que são o arrendamento Rural esse que acaba acaba fazendo às vezes de uma locação para imóveis rurais e o a parceria Rural que tem a ver também com a exploração de móvel alheio pelo produtor enfim ã em um outro regime Claro não necessariamente os interesses dos agentes econômicos vão ser satisfeitos por esses regimes contratuais portanto hoje ah a jurisprudência Inclusive inclusive do STJ a literatura a respeito do tema O Chamado direito do agronegócio já vem difundindo outros modelos contratuais inclusive contratos atípicos contratos socialmente típicos contratos que vieram a ser tipificados como contrato de integração

ã Agroindustrial por muito tempo celebrado como contrato atípico que hoje já tem uma normatização legal mas eh o estatuto da terra enfim ele acaba sendo destinado a regular as locações de imóveis rurais só que não todas as relações econômicas associ a Imóveis rurais naturalmente pelo contrário quando a gente fala na do desenvolvimento do agronegócio como mercado o estatuto da terra vem sendo cada vez mais criticado exatamente Por não estar alinhado a esses eh essas características de respeito a autonomia privada de menor intervenção isso é algo que vale a pena ressaltar e talvez retomando inclusive algumas

das considerações anteriores A gente não pode esquecer quando fala de contratos nós falamos por por exemplo do artigo 113 do Código Civil que fala sobre interpretação ã dos contratos em geral como a gente falou lá na aula sobre interpretação dos contratos na aula dois desse curso mas a gente não pode esquecer que existem outras normas jurídicas inclusive no código civil que orientam a interpretação a compreensão a integração dos contratos em geral mas principalmente os contratos empresariais Como é o próprio artigo 421 artigo 421 a do código civil também alterados com o advento da lei da

Liberdade Econômica em 2019 para incluir o que se chama de princípio da mínima intervenção sobre os contratos como H incluir uma presunção de simetria ã entre as partes envolvidas em relações empresariais naturalmente trata--se de partes profissionais que exerce atividade econômica para os mercados e parte da premissa de que elas sabem o que tá acontecendo elas sabem com quem est estão lidando com o que estão lidando Isso significa que não vai haver em contratos empresariais algum grau de dependência Econômica não provavelmente vai haver isso significa que eh nos contratos empresariais não vai ter portanto uma parte

mais forte que pode tentar explorar mecanismos contratuais oportunisticamente ou a própria redação do contrato oportunisticamente de maneira a explorar fraquezas E essas dependências ã da parte mais ou menos empoderada nessas relações é claro que isso pode acontecer a questão é que o ordenamento jurídico por se tratar de de relação jurídica paritária simétrica entabulada entre agentes profissionais não vai oferecer mecanismos interventivos adicionais voltados a Tutelar uma parte presumivelmente vulnerável como acontece no Código de Defesa do Consumidor em que temos uma parte presumível vulnerável que é o consumidor em face do fornecedor de bens e serviços pois

bem o contagio de locação comercial ele acaba se localizando nesse tipo de questão quando a gente fala eh né especificamente na locação comercial porque Vejam a locação Residencial não necessariamente Eu até tenho um algum tipo de dependência Econômica mas não necessariamente eu tenho uma parte mais forte eu pode posso ter um grande investidor do ramo imobiliário que a como locador e aluga apartamentos para várias pessoas que para ele tanto faz Eh quem tá alugando apartamento que ele vai conseguir de qualquer maneira os imóveis que ele tem para para aluguel são praticamente fungíveis para ele tanto

faz se ele vai vender se ele vai alugar para quem ele vai alugar importante e não tem pressa para alugar então claro eu posso ter uma parte mais forte nesse sentido que pode impor as suas condições ou simplesmente se recusar a contratar diante de qualquer contraproposta a sua oferta Geral ao público dos seus apartamentos para aluguel no entanto eu posso ter a minha casa e eu tenho um outro apartamento uma kitnet um quarto de sala que seja que para ter uma renda extra eu coloco para alugar alguém me procura eu posso inclusive fazer uso de

uma corretora enfim de um corretor de móveis ã para fazer essa aproximação com um potencial inquilino um potencial inquilino me procura e fala Ângelo Gostaria de alugar seu apartamento vamos celebrar um contrato de locação Vamos então a gente celebra um contrato de locação entre duas partes em posição simétrica mas é o contrato civil não existe relação Empresarial não trabalho com isso com o aluguel de apartamentos eu não trabalho profissionalmente com isso faço outra coisa sou advogado eu tenho isso como uma forma de receber uma renda extra Ou seja eu não atuo profissionalmente como empresário nesse

setor imobiliário é o contrato de locação tem dependência Econômica em alguma medida nesse contrato talvez tenha t T alguma medida né esse é um elemento que vale a pena a gente até retomar o a aula sobre contratos de colaboração porque a gente verifica Em algumas situações quando os contratos adquirem uma longa duração vejam quando adquirem longa duração falarem Independência Econômica não necessariamente tá associado ao contrato de colaboração tanto que a gente consegue verificar em alguns casos de contrat de locação algum grau de dependência Econômica nesse meu exemplo se existe algum grau de dependência Econômica ele

é muito pequeno então por exemplo a pessoa vai ficar muito triste muito chateada se ela tiver que se mudar do apartamento que eu tô alugando para ela porque eu quero vender quero usar para outra coisa mas dependência Econômica propriamente não haverá a pessoa vai ter tempo para se mudar para outro apartamento agora quando a gente tem um um contrato de locação comercial de longo prazo em que uma empresa se fixa em um determinado local e fixando-se naquele local desenvolve a sua clientela desenvolve o as características do seu estabelecimento comercial desenvolve as características do seu negócio

valoriza aquele ponto comercial é extremamente prejudicial para o empresário inquilino que aquele contrato seja encerrado com mero decurso do prazo previsto pelo Contrato ou eventualmente com o encerramento abrupto do contrato que parta do locador então o contrato de locação comercial ele pode ser espaço ele é espaço para desenvolvimento de relações de dependência Econômica discutindo um pouco essa questão da dependência Econômica contrato de colaboração em geral contrato de longo prazo em geral tem isso contratos de colaboração em geral tem isso também ou se vai poder dizer que não tem Independência Econômica num contrato de franquia claro

que tem o negócio do franqueado é basicamente explorar o negócio do franqueador explorar mediante a autorização ah ao uso de marca a transferência de no o que envolve grandes investimentos para aquisição de maquinário de equipamentos ã de de funcionários então Imaginem só poderia dizer que não tem dependência Econômica se por exemplo ã Esse contrato Terminasse de uma hora para outra e terminando o contrato de uma hora para outra O franqueado ficaria com com aquele monte de máquinas que ele teria que devolver com aquele conjunto de informações conhecimentos que ele só pode usar dentro daquele sistema

de franquia tem distribuição a questão é que nas situações de dependência Econômica isso não necessariamente invalida o contrato ou desnatura o contrato o que nós temos que verificar é se existe razoabilidade nas condutas das das partes em uma relação de dependência Econômica notadamente quando nós vamos falar da extinção do contrato por isso Se nós formos consultar literatura a maior parte das preocupações seja da literatura seja da jurisprudência é com a razoabilidade da ruptura do negócio jurídico do encerramento do negócio jurídico verificar se essa ruptura é razoável ou não tem a ver com a verificação da

adequação do exercício de um direito decorrente do contrato consequentemente se eu erro abruptamente Talvez eu esteja abusando do meu direito e sabemos a partir da leitura do artigo 187 do Código Civil que o abuso de direito também é considerado ato ilícito ou seja ã eu tenho mecanismos de a partir da verificação da razoabilidade de determinadas condutas eh coibir excessos praticados pelo sujeito na parte dominante de uma relação de dependência Econômica então isso serve para diversos contratos serve para diversos contrat de longo prazo serve para contrato de franquia serve para contrato de distribuição se a gente

tá falando em cláusulas de exclusividade abusivo as cláusulas de não concorrência eventualmente quando nós estamos falando eh já falamos dos contratos de franquia ã no contrato de locação esse oportunismo excessivo que pode ADV eh da relação de dependência Econômica que mantém o inquilino com o locador tá em grande medida associado ao chamado direito de renovação compulsória que alguns autores chamam direito de inerência do locatário ou então tá bom eh existe um contrato de locação de maneira geral que a gente consegue eh identificar a partir inclusive do Código Civil que estabelece essa disciplina geral mas para

imóveis urbanos utilizamos a disciplina da lei do inquilinato lei 8245 de 1991 antes a gente passar pra lei do inquilinato pro contagem de locação que tá lá e que também Tá acompanhado do do regime dos outros contatos que nós vamos estudar na aula de hoje para que que serve o regime do Código Civil para bens móveis para locação de bens móveis eu falei agora a pouco da locação de carro né quando vou alugar um carro e tudo mais eu aplico o regime do Código Civil e também para outros regimes outros bens Imóveis que são excluídos

expressamente da lei do inquilinato que é o caso das vagas de garagem dos apar hotéis enfim que são expressamente de fato excluídos pelo regime da lei do inquilinato que a Rigor se a gente pega a ideia de imóvel Urban eles estar incluídos mas por expressa disposição legal passam paraa normativa do Código Civil então a lei do inquilinato ela estabelece ela é organizada da seguinte maneira né Nós temos um conjunto de normas gerais que vão se aplicar a todos os contrários de locação e depois eu tenho uma parte especial da lei do inquilinato que fala primeiro

lugar da locação Residencial e depois da locação não Residencial E ali a partir do artigo 51 E aí a gente vai falar so que vai chamar também de vez em quando em locações comerciais lembrando lei chama de locação não Residencial perfeito a locação para F residênci tem finalidades evidentes mas eh não é o nosso interesse aqui entrar nas peculiaridades da locação Residencial mas vale a pena a gente dar uma olhada então abra a lei do inquilinato e dê uma olhada nas carac nessas normas gerais aplicáveis a todos os contratos de locação Ali você vai encontrar

por exemplo ã normas com como deveres imputáveis ao locador e ao locatário e você vai encontrar normas como por exemplo associadas ao encerramento antecipado à cláusula penal e ou mais bem dizendo a penalidades incidentes sobre o contrato de locação encerrado antecipadamente isso é muito interessante pra gente lembrar daquela questão da tipicidade já que eu tenho um contrato típico de locação eu não preciso ter contrat de locação muito complexo e sempre que eu falo que eu não preciso ter contratos de locação muito complexos a gente pode até parar para pensar Poxa então por que que eu

vejo contratos tão longos Por que seja porque eu conheço alguém que faz contratos muito longos eu busco um modelo de contrato e ele é muito longo seja porque eu já vi por exemplo contratos de outros países contratos em línguas em em outro idioma que são extremamente longos um contrato de locação de 90 páginas isso é algo importante pra gente levar em consideração porque o nosso sistema jurídico sistemas jurídicos de tradição Romano Germânica o de civil Law eles em geral lançam mão dessa estratégia de tipificação dos contratos de estabelecimento de um regime que completa aquilo que

nós escrevemos Então os contratos eles podem ser mais curtos já que eles são complementados pelo disposto na lei ao contrário nos direitos né nos sistemas jurídicos de inspiração anglo-saxã no chamado common Law eu não tenho não é que eu não tenho contratos atípicos é que eu não tenho exatamente uma tipicidade eu não tenho modelos típicos que ten essa finalidade ã de preenchimento de lacunas de oferecimento de um regime supletivo de normas dispositivas então cada modelo contratual cada contrato em concreto precisa ser extremamente longo Porque sabe--se que o juiz vai aplicar rigorosamente aquilo que as partes

previram no contrato Então os contratos precisam ser extremamente completos o mais completos possíveis muito embora seja impossível preverem eh todas as contingências associadas a execução do contrato no entanto eh fato é que são culturas jurídicas distintas quando eu falo em contratos longos de 50 60 100 páginas ã eu naturalmente que eu não me refiro a contratos como o que às vezes a gente vê no Brasil excessivamente o longos para questões muito simples você procura na internet um modelo de contag de locação aparece um modelo de 20 páginas para uma locação comercial não faz sentido contrá

de locação precisa ter duas três páginas porque a gente não precisa copiar Esse regime geral previsto pela lei do inquilinato o contrato de locação ele pode servir como já falei em alguma aula anterior ã ele pode ser utilizado para ã estampar ali imprimir ali algumas normas que eh se entende relevante que sejam levadas ao conhecimento das partes que vão assinar o contrato das partes contratantes eh mas fato é que eu não preciso replicar não preciso repetir aquele eh regime contratual previsto em lei aquela disciplina que vai incidir supletivamente simplesmente pelo preenchimento dos requisitos Então vale

a pena dar uma olhada nessas normas e para que se Verifique a amplitude desse regime do contrato de locação perfeito Vamos falar agora especificamente do da principal característica distintiva do contrato de locação comercial pro contrato de locação Residencial porque a gente vai ter características muito parecidas eu posso ter um contrato de locação seja comercial seja Residencial a tempo determinado ou indeterminado Lembrando que falar em o mais técnico na verdade é falar em contrato a tempo determinado e a tempo indeterminado Às vezes a gente escuta muita gente falando a prazo determinado a prazo indeterminado se o

contrato é a prazo significa que ele é a tempo indeterminado tempo determinado perdão se o contrato é a tempo indeterminado evidentemente que ele não tem prazo então não não faria sentido falar em prazo indeterminado todo todo contrato com prazo é a tempo determinado perfeito posso ter contratos a tempo determinado a tempo indeterminado o contrato de locação ele é sempre oneroso e o que Claro os contratos empresariais também são ser pre onerosos Mas se eu não tenho onerosidade no contrato deslocação eu vou ter outra figura contratual que é um comodato talvez e um empréstimo gratuito de

bem fungível ou seja um bem substituível infungível perdão um bem insubstituível eh certo perfeito eu se eu cedo temporariamente um bem e cobro é locação se eu cedo temporariamente um bem e não cobro Eu tenho um comodato um bem e fungível naturalmente perfeito Então vamos para as características peculiares aos contratos de locação comercial lembrando a locação comercial ela tem a ver com o ponto em que é exercido o comércio lembrando lá das lições de teoria geral da empresa o estabelecimento comercial é aquele conjunto de bens materiais e materiais utilizados para exercício da atividade econômica de

circulação de bens e serviço pro mercado o estabelecimento ele é composto de vários bens alguns que são fáceis de compreender por exemplo bens móveis bens Imóveis equipamentos máquinas eh contratos eh Marcas Patentes além de outros como o aviamento que é um que a gente gosta muito de estudar aquela expectativa de geração de lucro futuro mas principalmente o que diz respeito aqui à locação comercial o ponto comercial o ponto comercial que não necessariamente tá associado à propriedade sobre um bem imóvel porque o ponto comercial diz respeito ao local geográfico onde é e exercida apesar de vários

autores defenderem hoje a existência de ponto virtual né mas eh o ponto virtual que o ponto comercial que é tradicionalmente associado a ao local de exercício da atividade econômica que é conhecido por eh que fica conhecido pela clientela como local onde se desenvolve aquela atividade econômica eh eu trabalho em Brasília moro em Brasília já há bastante tempo e Brasília as coisas são bastante centralizadas em alguns setores né Por exemplo nós temos uma quadra que é a rua das elétricas então Todos sabem que se forem até a Rua das elétricas vão encontrar várias elétricas várias e

lojas de materiais elétricos e tudo mais temos a Rua das Farmácias Então você tem uma ampla variedade de farmácias com várias especialidades naquela situação Então eu tenho então nós temos em várias cidades h no Brasil inteiro áreas gastronômicas zonas gastronômicas em que você sabe que você vai encontrar bons restaurantes Ou pelo menos uma variedade maior de restaurantes então por exemplo nós podemos ter essas áreas em que é interessante manter uma atividade que seja convergente com a finalidade a que se destinam essas áreas mais do que isso eu posso ter um local em que eu exerço

atividade econômico simplesmente há muito tempo eu tenho uma banca de jornal Todo mundo sabe que se for em uma determinada esquina vai poder ir na minha banca de jornal na minha padaria na minha Pastelaria na minha lanchonete então o ponto comercial é importante para mim como empresário muito embora eu não seja proprietário por e talvez eu não tenha me Tornado proprietário por um unidade de razões porque eu não tinha dinheiro porque eu não queria porque não faria sentido pro meu negócio enfim mesmo diante dessa situação naturalmente que ninguém é obrigado a eventualmente comprar o imóvel

onde exerce sua atividade eh mas a lei do inquilinato estabelece lá no seu artigo 51 o chamado direito de renovação compulsória diz o artigo 51 da lei do inquilinato nossa lei 8245 1991 vejam bem nas locações de Imóveis destinados ao comércio O locatário terá direito à renovação do contrato por igual prazo desde que cumulativamente inciso um o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito meio de prova e a prazo determinado Vejam só o fato de o inciso um do artigo 51 da lei do inquilinato dizer que o contrato tem que ser celebrado por escrito

não significa que a forma é da essência do contrato de locação aqui nós estamos falando em requisitos do direito de renovação compulsória não do contrato de locação o direito o contrato de locação mesmo locação comercial não tem forma prescrita em lei então vejam bem o contrato deve ser celebrado por escrito com prazo determinado contrato a prazo com tempo indeterminado vejo que a própria lei comece a tautologia contrato a tempo indeterminado não faz sentido pensar em renovação compulsória porque que por ser a tempo indeterminado o encerramento pode se dar qualquer tempo desde que se dê aquele

tempo de pré-aviso para que o empresário saia do do do estabelecimento do local né objeto do contrato de locação pois bem o segundo requisito é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos em interruptos dos contratos escritos seja de 5 anos então para que eu tenha o direito a renovação ou o meu contrato tem que ter duração de 5 anos ou pelo menos 5 anos ou eu posso Celebrar vários contratos enfim um contrato de 2 anos depois outro de dois depois um contrato de 1 ano que cujo somatório Então chegue

aí ao período de 5 anos e lembrando o Cap diz que o direito a renovação é por igual prazo isso é interessante lem os requisitos são cumulativos né mas por igual prazo significa que eu tenho um contrato de 2 anos depois outro de 2 anos depois de 1 ano de forma que eu alcanço 5 anos e tenho direito à renovação pelo menos por esse requisito aqui significa que eu só vou poder renovar o último contrato não doutrina de jurisprudência se orientam no sentido de que eu renovo pelo somatório dos contratos pelo prazo de 5 anos

no caso nesse exemplo que eu dei agora tem um terceiro requisito previsto nos do artigo 51 da lei de kenato que é o locatário deve estar explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 anos ou seja eu poderia celebrar um contrato de locação de imóvel comercial eh o contag de locação comercial no caso e ter mudado o diário tava tinha uma pastelaria Depois virou uma pizzaria aí não deu certo virar Pizzaria que eu achei que tava dando mais lucro e voltei a ter uma Pizzaria eu preciso exercer ininterruptamente por 3 anos

a atividade uma dessas atividades para que eu tenho direito à renovação compulsória Então eu preciso de três requisitos um por escrito e prazo determinado por Ah o somatório no caso né o prazo mínimo do contrato é renovar ou a soma dos prazos dos contratos anteriores precisam ser de 5 anos e eu preciso exercer a mesma atividade por período ininterrupto de 3 anos maravilha esse direito ele pode ser exercido pelos sucessores é o que diz o parágrafo primeiro o parágrafo segundo eh tem a ver com o direito de locação diz o seguinte né quando o contrato

autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade ou seja ele ainda expande a capacidade de exercício direito ele trata da legitimidade pro exercício da Renovação compulsória o parágrafo terceiro de 51 vale a pena a gente ver também que dissolvida uma sociedade comercial que explore o o o o bem no caso o imóvel Claro eh por morte de um dos sócios dissolvido a sociedade comercial por morte

de um dos sócios o sócio sobrevivente fica subrogado no direito a renovação então o sócio sobrevivente pode também ã ser parte legítima na ação renov e enfim os próximos dispositivos né o parágrafo quarto parágrafo 5º ainda estabelecem outros requisitos formais elementos que classificam qualificam esse mecanismo procedimental de execução de implementação do direito à renovação compulsória que é o que a gente chama de ação renovatória ã do aluguel não é ação de revisão do aluguel ação renovatória da locação comercial a ação renovatória ela precisa ser ã Proposta no prazo decadencial de no máximo de 1 ano

a 6 meses Antes do contrato de locação e Existem algumas características né enfim e eh por exemplo prazo máximo da Renovação compulsória do contrato de locação comercial será de 5 anos ainda que a vigência da avença locatícia supere esse perí que é um outro entendimento que vem de doutrina e jurisprudência da leitura a respeito do direito à renovação compulsória do contrato de locação só que vejam é um pouco problemático a gente pensar em renovação compulsória de luguel ou seja de nós obrig armos o locador a renovar claro nós entendemos e já falamos sobre os fundamentos

jurídicos que justificam a renovação do do contrato sob a ótica do locatário do o comerciante que explora sua atividade naquele ponto comercial que precisa ser protegido Mas isso é uma restrição ao direito de propriedade do locador o locador ele se vê forçado a deixar o seu imóvel ainda com o locatário por igual prazo por mais 5 anos por exemplo Então isso é uma restrição ao direito de propriedade naturalmente isso precisa portanto ter uma justificativa mais ou menos plausível para que se mantenha uma disposição normativa hígida justificável diante da dos fundamentos Associados a proteção do Fundo

de Comércio ou do ponto comercial mas fato é que a própria lei do inquilinato estabelece algumas exceções a incidência desse direito à renovação compulsória estamos falando do artigo 52 que diz o seguinte o locador não estará obrigado a renovar o contrato C um por determinação do poder público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade inciso do o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de

um ano sendo detentor da maioria do Capital locador seu cônjuge ascendente ou descendente ou seja não É cabível ação renovatória caberia como defesa do ador em uma ação renovatória Eh esses duas hipóteses A primeira hipótese a necessidade de realização de obras por determinação do poder público tendo que se comprovar a exigência do poder público documentalmente evidentemente e em segundo lugar caso o imóvel venha a ser utilizado pelo próprio locador ou pelos seus parentes né ele próprio eh o cônjuge ascendente ou descendente Só que tem uma sutileza h no parágrafo primeiro do Artigo 5 da lei

do inquilinato que diz na hipótese do inciso do o imó que é quando locador usa para proveito próprio o imóvel ele não poderá ser destinado ao uso do mesmo Ramo do locatário salvo se a locação também envolv o fundo de comércio com as instalações hipertens então vejam só existe uma restrição a concorrência no mesmo Ramo do locatário anterior caso o locador queira vir a utilizar aquele móvel assim and de lá o o locatário uma espécie de proteção contra eventual concorrência de Leal quase que como uma cláusula de não estabelecimento uma cláusula de não concorrência essa

é uma um dispositivo muito polêmico exatamente por causa disso porque é uma restrição adicional ainda ao direito de propriedade do locador que já é restrito em razão da inclusão da existência do direito de renovação compulsória a ser oposto pelo locatário então vejam como Existem várias eh eh eh sutilezas aqui associadas a ao direito de renovação e tem ainda algumas eh eh algumas discussões a respeito da indenização a ser a ser devida pelo eh pelo locatário diante dessa negativa né de Direito de renovação isso Tá previsto pelo artigo parágrafo terceiro do artigo 52 da lei do

inquilinato que diz o seguinte o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que acar com a mudança perda do lugar e desvalorização do Fundo de Comércio se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições ou se o locador no prazo de 3 meses da entrega do imóvel não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou Pretender realizar então vejam que o parágrafo terceiro coloca ainda um último recurso para o locatário que se vê que vê

ameaçada a sua tentativa de renovação compulsória do aluguel a renovação compulsória do contrato de locação comercial então Eh claro o direito a essa indenização decorre do direito à renovação isso próprio SJ já reconheceu algumas vezes porque se verifica então que a lei pretende penalizar o locador diante da chamada retomada insincera do imóvel Ou seja a a retomada com abuso de direito a que nos referimos agora a pouco nós temos uma relação de dependência Econômica que é protegida pelo direito à renovação do aluguel esse direito pode ser frustrado pela incidência de duas exceções que são essas

do artigo 52 da lei do inquilinato nos dois incisos caso essas hipóteses excepcionais sejam deturpadas existe uma possibilidade de indenização e agravada para uma série de questões e prejuízos e lucros cessantes que diver carcar com mudança perda do lugar e desvalorização do fundo do Comércio algo que ou seja do estabelecimento comercial Ou do ponto comercial em razão da alteração do da perda do ponto comercial ainda que isso seja algo muito difícil de calcular algo muito discutido na literatura contábil e tudo mais o cálculo a contabilização desses ativos intangíveis associados ao fundo de comércio algo que

se chama muitas vezes de goodwill louca goodwill objective goodwill né na na doutrina eh contábil então vejam como a locação comercial muito embora seja um contrato amplamente conhecido um contrato eh típico com o regime bastante completo ele não é não se afasta de das discussões mais teóricas que a gente tem inclusive sobre contratos empresariais um contrato que tá intimamente relacionado ao escopo lucrativo à atuação em mercados e que não obstante atrai algumas proteções jurídicas ao empresário que ninguém tá dizendo que é vulnerável mas que tem alguns bens jurídicos dignos de proteção pelo Direito positivo inclusive

por intermédio de normas cogentes e isso é algo que a gente precisa levar em consideração notadamente quando a gente fala sobre outros subtipos contratuais que advém do contrato de locação comercial e aí a gente começa a falar sobre o contrato de shopping center sobre o contrato de bu to Suit vamos começar falando do contrato de shopping center que ele se aproxima mais do contrato padrão de locação Claro na medida em que surgem modelos de negócio em torno de shopping centers ou seja de grandes ã Centros Comerciais que vão ser explorados no intuito de centralizar da

unidade arquitetônica a intenção da enfim a a intenção dos consumidores de consumir propriamente de ir a uma loja que é na verdade um conjunto de lojas que pode dar vazão a uma série de demandas de consumo eh eu passo a explorar Essas atividades econômicas de maneira conjunta E como que funciona o shopping center basicamente eu consigo eh tenho um destino único que é composto de várias lojas o sujeito constrói um shopping center constrói alguns espaços comerciais constrói esses espaços com capacidades distintas com tamanhos distintos com a possibilidade de dar vazão a negócios distintos eu tenho

uma loja ã pequena que é destinada a uma boutique de roupas que ã com um stoque relativamente pequeno eu ten uma loja imensa que é destinada a dar lugar a uma grande loja de departamentos que inclusive ã pode ser um grande fator de atração de clientes aquele shopping center eu tenho por exemplo uma praça de alimentação um lugar destinado a a restaurantes ou a lanchonetes a em modelo maior ou menor ten espaço para quiosques eu tenho vários espaços que podem ser alugados a terceiros ou seja eu tenho contrat de locação convencionais locação comercial enfim e

eu tenho contrato de locação em shopping center os contratos de locação em shopping center não deixam naturalmente de ser contratos de locação mas são contratos que se unem eh a outras finalidades a outras ã atividades econômicas a outras operações econômicas que naturalmente servem para atrair incrementar a atratividade dos contratos de locação ã que vão atrair os logistas a partir da capacidade de atração de consumidores que tem o shopping center então quando a gente fala H na composição e do do rol né dessa carta de serviços de lojas que oferecem um determinado Shopping Center eu tenho

por exemplo e mecanismo de aumentar a atratividade para logistas que querem se instalar ali como por exemplo eu vou ter uma determinada loja Âncora ou seja uma loja imensa uma loja que vai atrair muita gente que vai querer conhecer o restaurante muito famoso ã que vai atrair um determinado tipo de público pro pro meu estabelecimento pro meu shopping center e consequentemente Possivelmente pra sua loja e isso afeta a forma como você precifica um contrato de locação você por exemplo associa o faturamento da loja a contraprestação devida ao shopping center tem várias cláusulas a gente já

vai falar um pouco sobre esses mecanismos que se inserem no contrato de locação em shopping center para que o logista O locatário de um espaço comercial e dentro de um shopping center se insira dentro de uma dinâmica que é própria do estabelecimento Shopping Center para além do estabelecimento do logista então por exemplo o logista ele acaba tendo que se inserir no em campanhas publicitárias por exemplo Shopping cria uma campanha de final de ano dizendo que a cada r$ 800 em compras o consumidor vai poder ganhar um panetone Então ele pode ir em várias lojas pegar

recibos diferentes chegar pra administração do Shopping dizer tá aqui 800 em compras queero meu panetone agora eu posso ter por exemplo um shopping que faz uma promoção de black friday e que exige que todas as lojas estejam em uma liquidação em uma com promoções de pelo menos 40% o Claro existe o limite do abuso de direito também mas o logista ele precisa se adequar às campanhas do shopping inclusive paraa decoração e a decoração de Natal só fica até o dia 6 de janeiro por exemplo se ficar até depois de Janeiro eu tenho determinadas punições que

podem levar à aplicação de multas a própria resolução do contrato de locação essa mistura de Agentes econômicos que determina a atratividade do shopping center é chamada de tenant Mix e por essa razão se diz que o contrato de shopping center ele é um contrato atípico misto ou seja evidentemente é um contrato de locação mas tem tantos aspectos próprios nele que a gente diz que ele é um contrato misto eh e até tem uma discussão interessante né claro ã o artigo 54 do da lei do inquilinato fala que prevalecem as condições livremente eh contratadas nos contratos

de locação envolvendo shopping centers e a gente a gente tem por exemplo algumas eh o parágrafo primeiro que fala de algumas cobranças que o locador não pode imputar o locatário como por exemplo de reformas dos imóveis no imóvel no estabelecimento em questão mas o parágrafo segundo fala ainda de despesas e cobradas do locatário e tudo mais e se discute por exemplo sobre a incidência automática da cláusula de renovação compulsória se não é exatamente um contrato de locação será que eu sou obrigado a respeitar essa Norma bom se considerarmos que se trata de uma Norma congente

e que aos contratos de locação e Shopping Center também incidem as normas do contrato de locação evidentemente que incide a cláusula de a obrigatoriedade dessa renovação dessa renovação compulsória caso se entenda que o contrato de locação de shopping center é algo totalmente distinto de um contrato de locação talvez não sejam atraídas essas normas e aí naturalmente que o caso concreto e a conformação do contrato que vai permitir compreender qual é o direito que se aplica e por por fim podemos falar ainda de uma terceira modalidade de contrato de locação que tá associada à construção de

imóveis não Claro que a gente tá uma outra categoria de contratos são os contratos de be to Suit que eh podemos aprofundar mais com a Literatura e tudo mais mas a lei do inquilinato ainda traz uma previsão específica dizendo eh no artigo 54 a que na locação não Residencial de imóvel urbano no qual se proceda a prévia aquisição construção substancial reforma H do imóvel então especificado a fim de que seja este locado a prazo determinado prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato ou seja Podemos prever ainda uma situação em que o contrato de locação se

une ao contrato de empreitada eu contrato alguém para construir o imóvel que eu vou alugar então vejam como contrato de locação tem uma amplitude bastante grande com isso partimos as nossas perguntas pra fixação do conteúdo dessa quinta aula do nosso curso pergunta número um em qual diploma normativo estão contidas as normas gerais sobre a locação comercial Código Civil B código comercial C lei de usura D lei do inquilinato a resposta correta é d lei do inquilinato como nós vimos a locação de imóveis urbanos é regida pela lei do inquilinato O Código Civil contém normas a

respeito da locação Mas elas estão associadas geralmente a bens móveis e alguns bens Imóveis específicos como as vagas de garagem os ap parte hotéis entre outros pois bem depois dos nossos cinco encontros então chegamos ao final do nosso curso de contratos empresariais aqui no saber direito da TV Justiça gostaria de agradecer imensamente a TV Justiça pelo convite para apresentar esse curso e me colocar à disposição de todos que nos assistem só procurar Ângelo Prata de Carvalho nas redes sociais aproveito mais uma vez para divulgar meu livro contratos empresariais atípicos a atipicidade contratual na teoria geral

dos contratos empresariais que é resultado da Minha tese de doutorado fico muito contente pela sua audiência por ter acompanhado esse nosso curso espero que possamos nos encontrar em breve para maiores discussões um grande abraço a todos quer dar alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande o e-mail pra gente sabero @st jus.br você também pode estudar pela internet acesse o nosso site Radio tjus.jus.br ou pode rever as aulas no canal do YouTube @radio tvjustiça k [Música]