Cataluña quiere prohibir la compra especulativa de viviendas. ¿Hará esto que baje el precio de la vivienda? Hoy te voy a mostrar con datos porque esta medida puede generar el efecto contrario por el que se aprueba.
Y además te contaré qué va a pasar con estos en caso de que vaya adelante, porque la mayoría de inversores saldrán del mercado y habrá otros que se quedarán y aprovecharán las oportunidades que va a generar. Sí, sí, has escuchado bien. Te voy a dar ejemplos concretos de oportunidades de inversión que va a propiciar precisamente esta regulación.
Empecemos por entender qué es lo que está encima de la mesa, qué es lo que se quiere aprobar. El gobierno de la Generalitar y los comunes han llegado a un acuerdo para modificar la ley de urbanismo con la intención de prohibir lo que llaman la compra especulativa de viviendas. Esta medida forma parte del pacto para aprobar los presupuestos de 2026 y se quiere aprobar antes del verano de este año.
La limitación se aplicará a los municipios declarados como tensionados en la ley de vivienda. Esto aplica a los municipios que concentran el 90% de la población en Cataluña. Vamos, va a aplicar prácticamente en su totalidad.
Según lo acordado que no ha aprobado todavía, los llamados grandes tenedores, es decir, aquellos que posean cinco o más viviendas, no podrán comprar viviendas con fines especulativos. Solo podrán comprar viviendas o bloques completos si estos se destinan al alquiler con los precios limitados. Al contrario, los pequeños propietarios sí que podrán comprar viviendas siempre y cuando sea para uso propio el de un familiar para alquilar con precio limitado, siempre y cuando no tengan más de cuatro viviendas dentro del municipio declarado como tensionado.
La norma prevé que cuando se compre una vivienda hay que establecer el uso. Sabemos de qué manera, pero ya te adelanto que será en notaría y generará pues gastos al que compre una vivienda, gastos añadidos a los que ya hay en los que se va a establecer qué se va a hacer con esa vivienda. Y eh esta norma, este acuerdo establece que para el caso de que no se cumpla, habrá multas que llegarán hasta 1,5 millones de euros.
En resumen, no se prohíbe comprar vivienda con carácter general, pero sí que se regula especialmente eh quién puede comprar y qué tiene o puede hacer con esa vivienda, siempre que esté en zona tensionada, que como hemos visto es la inmensa mayoría de los municipios. Para entender el alcance de este acuerdo, si se llega a aprobar, vamos a ver qué está pasando ya. Y para ello vamos a verlo con datos del portal del notariado.
Vamos a ver con los datos que nos comparte los notario sobre las compraventas. Vamos a ver qué está pasando en el mercado ahora mismo y qué puede pasar si esto se aprueba. Albert Martínez, el director del Centro Tecnológico del Notariado, compartía en un informe del que se hace Eco, el confidencial en un interesante artículo unos datos que para mí arrojan muchísima luz.
Decía Albert Martínez que yo daré unos datos, ustedes saquen las conclusiones. Y apuntaba desde el año 2010, en términos netos, las personas jurídicas están vendiendo. No es verdad que las personas jurídicas estén depredando al mercado.
Al contrario, los inversores están saliendo, dejando el mercado de la vivienda a los particulares. Las medidas se tienen que pensar muy bien. Hay que regular con mucho cuidado para no generar el efecto contrario al que se busca.
Y estos datos confluyen en un momento el final del año 2025 donde los precios de la vivienda han seguido subiendo en todas partes. Decía el confidencial que en la capital catalana, en Barcelona, donde el mercado está intervenido, han subido un 10% de la misma manera que en el resto. ¿Y por qué?
Tenemos que irnos para saberlo a la base del problema y la base es la oferta. Lo que ha estado pasando en estos últimos tiempos es que no se produce oferta y sin embargo se está impulsando o creando una demanda que en condiciones normales no estaría. El artículo nos da datos.
Fíjate, dice que en España, según el notariado, en el año 24 se crearon 180,000 familias y se construyeron solo 90,000 viviendas. En Cataluña el problema no es tan grave, pero también existe. Ese año en Cataluña se constituyeron 27,668 contra solo 14,000 viviendas.
Como ves, crece la población mucho más que la creación de viviendas. Y en Cataluña hay además un añadido y es la ley de vivienda que ha restringido la oferta y está haciendo que muchos inquilinos, muchas personas que pues eh le gustaría alquilar no puedan y los está abocando, empujando a comprar, lo que a su vez tensiona el mercado de la compraventa y hace que los precios suban arriba. Esta nueva medida, este nuevo invento que se ha acordado y que se quiere aprobar, si se llega a poner en marcha, va a romper literalmente el mercado, va a dejar muchas operaciones fuera, va a restringir todavía más la minguante oferta de viviendas y eso solo pues tiene una consecuencia que los precios siguen subiendo a pesar de que haya roto el mercado.
Eh, permíteme el ejemplo, como si en un pueblo donde no hubiese pan, los gobernantes, en lugar de hacer que hubiese más trigo, pues prohíben el oficio de panadero. Y esto se va a ver muy claro con las dos últimas operaciones que yo he realizado. Te voy a mostrar, te las voy a enseñar.
Y eh si esta norma se aprobase, estas operaciones o operaciones como estas no podrían llevarse a cabo. En consecuencia, se quedarían parados estos edificios que están en tierra de nadie, como los que vas a ver ahora. Y lo que haría es pues que hubiese todavía oferta.
Te voy a mostrar las fotos del último edificio que hemos vendido. Vas a ver el estado en el que estaba. Es es una obra inacabada.
Nosotros lo hemos comprado y estaba así. Esto eh puedes hacerte una idea, pues el sótano totalmente inundado, los patios y determinadas partes del edificio, como ves, eh sin terminar y bueno, pues muchas eh muchos detalles en una situación muy precaria. A esto hay que añadir que no tenían EPO y que ha habido que hacer una serie de gestiones.
Estas viviendas llevaban cerradas desde el año 2013. Nosotros las compramos y las hemos vendido. Ya las hemos vendido todas.
Si esta normativa que se va a aprobar ahora se aprobase eh pues eh donde estaban estas viviendas, nosotros no hubiésemos podido comprarlas porque además no son rentables para ponerlas en alquiler. Por lo que estas viviendas, que además son viviendas grandes, que han comprado pues personas con la intención de establecerse y crear una familia, de hecho han comprado algunas de las viviendas, familias que vivían en viviendas más pequeñas, se quedarían ahí paradas y estas personas pues no tendrían esa posibilidad y por tanto pues eh habría menos oferta y la oferta que habría pues en consecuencia sería más cara. Voy a enseñarte ahora otro edificio, otro ejemplo que se quedaría fuera si esto se aprueba en un limbo.
Es un edificio que estuvo ocupado, que pertenecía a tres fondos, que realmente intentaron venderlo por unidades independientes y que no pudieron. ¿Por qué? Pues porque los edificios ocupados cuando se dejan se dejan así como estás viendo este, se dejan totalmente vandalizados, el ascensor destrozado, zonas comunes totalmente inutilizadas y además así quedan las viviendas sin ninguna instalación, sin ventanas, evidentemente sin cocina, sin nada.
Han destrozado todo. Como puedes ver en las imágenes y en una vivienda puedes ver que es el edificio completo, no ha quedado nada en pie. Esto quedaría fuera, esto no lo podría comprar nadie.
Y esto, pues, ¿qué va a hacer? Pues que el que lo tenga tenga que venderlo todavía más barato. Es decir, está sufriendo un perjuicio porque esta ley lo que está haciendo es devaluar las propiedades.
Pero lo peor de todo, lo peor de todo es que no va a conseguir lo que se quiere. Y esto es algo que el gobierno de Cataluña ya sabe y los que impulsan estas medidas también, pero es que el objetivo no es solucionar el problema de la vivienda. A estas alturas del partido, ya nos hemos dado cuenta, las caretas se han caído y se ve claramente lo que quiere cada uno.
Y el suyo es que todas esas personas que están sufriendo el problema de la vivienda, pues sientan que se están poniendo medidas para solucionarlo y por tanto pues tengan que seguir votándolos, tengan que seguir esperando. Precisamente lo que están haciendo es generar, aumentar el problema que están sufriendo. Pero claro, la idea es sencilla y por eso se puede relatar, por eso se puede construir un relato en torno a ello, porque es sencillo y fácil de entender.
Si prohibimos que los inversores compren vivienda, los precios de la vivienda bajan y entonces tú vas a poder comprar vivienda. Como ves, sonar suena bien, es lo que tiene el relato, pero funcionar funciona. Pues vamos a ver lo que pasó en Cataluña, donde se aplica la ley de vivienda desde hace ya más de 2 años.
Vamos a ver qué ha pasado en todo este tiempo, porque se aprobó una ley que iba a solucionar el problema de la vivienda. Pero es que no ha sido así. Y no ha sido así desde el principio.
Justo un año después de aprobarse, en 2024, el país y 5 días advertían que la ley de vivienda había generado colapso administrativo, inseguridad jurídica y contracción del mercado sin facilitar el acceso a la vivienda. Pero claro, solo había pasado un año. Entonces, en aquel momento se decía, "Bueno, esto hay que dejar tiempo a las medidas.
" Así que se dejaron y ya vamos para tres. Y te voy a compartir ahora un informe que para mí es demoledor porque además viene de la propia administración catalana. En febrero de 2026, el Servicio de estudios y documentación de vivienda de la Generalitad de Cataluña, el Instituto Catalá del Sol, Incasol, decía que referente al tercer trimestre de 2025 hacían una lectura de los primeros 18 meses de esos topes de la vivienda y compartían que el precio medio de los nuevos contratos de vivienda en alquiler estaban en Barcelona en 1153 en el tercer trimestre.
y nos daban pues esta información donde como vemos en el 21 tras el COVID caía eh con la aprobación de la de la ley de vivienda, esto seguía subiendo. Hay un pequeño ajuste en la renta media y ojo con esto porque esto lo han vendido como un logro. Claro, si yo tengo viviendas a 2,000, a 2,500, a 3,000 y de repente pues ajusto y empiezan a salir y a venderse viviendas, se reduce el número de contratos.
Si ya no meto en la media las viviendas más caras, pues evidentemente el precio medio me baja, pero es un espejismo porque se está destruyendo la oferta de vivienda y se están quedando las peores viviendas, por eso los precios te bajan. Pero, ¿qué ha pasado? Pues a medida que avanzamos los precios están subiendo.
¿Por qué? ¿Qué pasaba? Las peores viviendas que en algunas ocasiones se alquilaban todavía más baratas que el índice, a las renovaciones se han ido al índice.
Viviendas que no estaban en alquiler han salido incluso más caras que estaban antes. Como ves, un completo, absoluto desastre que destruye oferta y mantiene o sube los precios. Y esto no es solo en Barcelona, porque con los datos de la propia Generalitad, aquí estamos viendo como los las principales ciudades, fíjate las curvas desde el del segundo trimestre del 23, como los precios se mantienen.
Las tienes todas, mira, tienes las principales, no hay ninguna que caiga, se mantienen todas, da igual el trimestre. Y esto era algo que se veía venir. De hecho, va para 3 años, el 21 de mayo 2023, a este mismo canal subía un vídeo analizando esta ley que se ponía en marcha y diciendo qué podía pasar.
Te voy a mostrar un extracto de unos pocos segundos. Mi conclusión es que esta ley no solo no va a solucionar el problema que tenemos en España con la vivienda, insisto, faltan viviendas en alquiler para que haya viviendas más asequibles. El gobierno no solo no coge esta línea, sino que pone sobre las espaldas de los propietarios de viviendas una función suya, que es la de garantizar el acceso a la vivienda.
no toma nota de errores pasados, sino que lo que hace es decir, "Oye, aquí hay un problema y lo tenéis que solucionar vosotros. " Nosotros, los propietarios de vivienda, haremos como hasta ahora. Si no nos interesa, pues quitaremos esas viviendas del alquiler.
Nosotros venderemos esas viviendas porque son nuestro patrimonio, son nuestros ahorros, es dinero que hemos ganado, son impuestos que hemos pagado y estamos en nuestro derecho de pues no ponerlas en alquiler. Los inversores, los pequeños inversores, buscaremos otros huecos. Esos huecos son los que buscamos y seguiremos buscando los pequeños inversores y harán que con regulaciones como esta, como ha pasado aquí atrás, incluso ganemos más.
Y te voy a dar ejemplos concretos de lo que puede pasar si esto se lleva a probarse. Pero para ello, primero tenemos que entender una definición muy sencilla, que es lo que marca todo, es lo que genera la diferencia y es una definición que, por desgracia, mucha gente no conoce y por eso habla y habla. Al final, pues todo el mundo vive en una vivienda y opina, pero es fundamental que entendamos la diferencia entre invertir y especular.
La definición es esta. Invertir es asignar capital esperando rentabilidad futura basada en creación de valor. Especular, por el contrario, es comprar esperando a que el precio suba por factores externos.
Por eso en este canal, cuando yo hablo de invertir, estoy hablando de comprar algo que tiene una problemática y vamos a aportar valor. Por eso ganamos dinero, no subimos los precios. Es más, nosotros compramos sabiendo que tengo que vender a un determinado precio porque voy a vender ya en este momento, no me voy a esperar no sé cuántos años.
Por eso compramos con esa intención, con ese mismo enfoque, con el objetivo de alquilar. ¿Y cómo hacemos? Pues en lugar de ganar el dinero subiendo el precio, porque eso no es sostenible, para eso hay que esperar mucho tiempo.
Como profesionales, por eso compramos y hacemos una reforma y ya hemos ganado dinero o compramos unas viviendas que están ocupadas, llegamos a un acuerdo, recuperamos la posesión y ya hemos ganado dinero o compramos un local que está en desuso y lo convertimos en viviendas y ya hemos ganado dinero poniendo viviendas en el precio de mercado. Especular es otra cosa, es algo que en España hace muchos años pues se llevaba. era cuando estaba ese boom en el que los precios subían y subían sin una base real.
Esto pasa en algunos lugares del mundo. Hay destinos como pueden ser Dubai o como pueden ser pues otros países en los que realmente se está construyendo y construyendo y construyendo y los precios suben no porque haya una demanda real, sino porque pues como aquí en 2005, 2006, 2007 son los propios inversores los que van comprando y comprando y comprando y comprando. En España, lo hemos visto con datos concretos, lo hemos visto en este canal, hay una demanda real, nos guste o no nos guste, los que compran las viviendas, no es llevados por la financiación, no es porque se esté dopando el mercado, es porque está viniendo muchísima gente, hay poca oferta y los precios van arriba.
Por eso hay que entender fundamentalmente antes de invertir en cualquier cosa qué es lo que mueve el mercado y sabiendo por qué tú estás ganando dinero. Si no sabes por qué estás ganando dinero, si realmente tú estás especulando, compras, esperas y ya subirá, pues estás buscando algo que es posible que no encuentres. Sin embargo, cuando tú inviertes, tú compras más barato con por un motivo concreto y si se termina aprobando esta medida en Cataluña, está por ver, pues esto va a seguir dejando huecos a aquellos que saben aportar valor.
Y te voy a dar tres para asegurarme de que me estoy explicando bien y que pues si ha llegado hasta este punto, conozcas exactamente los huecos que va a generar los huecos que algunos van a aprovechar. El primer ejemplo serán los locales. Tienen sentido en muchos municipios de España se está apoyando a que precisamente la normativa pues se haga más ágil.
Es un disparate que con la necesidad de vivienda que hay hoy día un ayuntamiento tarde un año en dar una licencia. Pero sabiendo que esto se puede eh solventar, los locales que no tienen un uso comercial, que están cerrados, van a ser un objeto de los pequeños inversores que sigan en Cataluña, porque no se está prohibiendo la compraventa de locales. Por tanto, comprar locales y transformar en viviendas será una vía que se llevará a cabo.
La segunda vía van a ser las viviendas que no puede comprar un finalista, la persona que pues directamente depende de una hipoteca o que no quiere meterse en una reforma integral. Esas viviendas que están literalmente destrozadas, de entrada ya no van a tener demanda porque el cliente finalista no la compra porque le eh genera estrés, ansiedad e el realizar esa reforma en profundidad, porque además esa reforma no la puede financiar si compra con hipoteca. Y qué va a pasar?
Que los propietarios de viviendas en esas zonas que no las vendan buscarán soluciones y aquí aparecerán pues los pequeños inversores que además lo que harán será llegar a un acuerdo con esos propietarios. Propietarios a los que antes les comprábamos las viviendas y que les planteamos en algunas ocasiones, oye, ¿y si nos aliamos? Sí, sí, pues hacemos un acuerdo en el que eh pues eh yo reformo la vivienda y la vendo.
Estos propietarios, como había muchas demandas, no estaban eh interesados, no estaban motivados a aceptar este tipo de acuerdo. Ahora, gracias a esta normativa, si se llega a probar, van a estar muy motivados porque eh vamos a tener algo claro, los pisos en el sampla, en las zonas buenas de Barcelona, no se van a poner a 100,000 € el propietario que tenga una vivienda de este tipo, aunque no la venda, pues no la va a rebajar o no la va a rebajar al 50%, va a buscar alternativas y como siguen personas queriendo venir a establecer su residencia habitual en Barcelona, porque no nos olvidemos de algo, es una ciudad del mundo, es una ciudad que está en el mapa y que pues lo estamos viendo en sus calles, cada vez vienen más personas aquí a vivir, pues ese propietario lo que va a decir es una persona, oye, que eso que me proponías antes tiene sentido, lleguemos a un acuerdo, haz tú la reforma, haz esto, solución y pues cuando vendamos pues eh me pagas, cuando vendamos solucionaremos esto de esta forma. De esta manera, pues en en esos determinados activos más caros, más premium, pues eh los plazos se van pues a espaciar, pero el sector rápidamente se concentrará pues como lo ha hecho de aquí atrás cuando ha habido estos ajustes.
Y el tercer ejemplo es la compra de grandes volúmenes. Esto ya lo hemos hecho en Barcelona con mi comunidad. cuando subieron el ITP al 20%, literalmente rompieron el mercado de del eh alquiler incluso.
Y hace poco compramos pues 90 unidades eh que eh había varios interesados, pero cuando entró en vigor la norma del ITP al 20% pues desaparecieron, ya no lo hacía viable. ¿Qué hicimos nosotros? Pues nos reunimos con esa propiedad y les dijimos, "Oye, nosotros somos 40 pequeños inversores y te vamos a comprar estas viviendas.
" Lo único pues que esta persona se va a quedar con tres, esta persona se va a quedar con dos, esta persona se va a quedar con cinco. De esta manera conseguimos el precio de family office, pues siendo pequeños inversores. Si no hubiese habido esta normativa, el 20% ese edificio lo hubiese comprado una corporación, un family office, gente con mucho dinero.
¿Por qué? Pues porque el propietario eh eh aceptar nuestro planteamiento eh al final le suponía el mismo dinero. Nosotros le pagamos esos 5,000ones que quería.
eh por esos edificios, pero claro, no es lo mismo que venga un interlocutor que pues venga en el día de notaría pues una persona con poderes de 40. Al final, pues todo eso en la mente de las personas pues eh genera pues esa hco. Pero el gobierno precisamente está jugando para los que invertimos o los que nos podemos adaptar, porque desde luego, y pregúntaselo a cualquiera que quiera alquilar una vivienda o haya intentado alquilar una vivienda en Cataluña, pregúntale si este gobierno ha jugado para ellos, si lo han tenido más fácil desde hace 5 7 años que que este año, es decir, si ha ido a mejor o no.
cualquiera te dirá que ha ido a peor y con estas medidas va a seguir yendo a peor, pero a pesar de eso habrá quien lo aproveche. Y si a ti te interesa cómo aprovechar estos huecos, si a ti te interesa cómo entrar en el mercado de la inversión inmobiliaria en España, como lo estamos haciendo tanto yo como mi comunidad, formada por más de 3,000 inversores en España, tienes una oportunidad única. En unos días voy a hacer el evento Meta 30K.
Voy a explicar cómo personas como tú están aprovechando el momento actual para generar dinero con la inversión inmobiliaria, cómo están poniendo viviendas en el mercado, qué es lo que hace falta y el mercado les está premiando. Voy a explicarte cómo generar 30,000 en 6 meses invirtiendo en inmueble y lo voy a hacer en este evento totalmente gratuito online. Te voy a dejar el enlace para que puedas registrarte sin ningún coste en la descripción y en el primer comentario.
regístrate y nos vemos en Meta 30K.
