o programa saber direito desta semana com o professor rodrigo guedes o curso sobre direito imobiliário em dúvida sobre o assunto manda um email pra nós saber direito a roubar stf. jus. br você também pode estudar pela internet acessando o site www.
thevisitseries. com tanto jus. br olá senhoras e senhores novamente aqui o professor rodrigo de moura guedes pra gente então tentar concluir esse nosso curso de direito imobiliário essa será nossa quinta e última aula nesta aula nós vamos tratar especificamente da incorporação aliado ao lembrar que naná ao anterior nós fizemos a análise do contrato de locação predial na modalidade de locação de coisas em que o imóvel em que o bem jurídico objeto da locação é um imóvel urbano fizemos essa análise a análise da definição do novo urbano do que é considerado normal ano considerando-se as dos critérios da distância da localização fizemos também uma abordagem a respeito da alienação da coisa colocada analisamos ainda que de forma rápida é alguns direitos e deveres do locador e do locatário podemos então fazer uma análise das espécies de locação a locação é residencial a locação para temporada na canção no residencial e concluímos a lhe fazer uma análise da renovação compulsória do contrato de locação eu quero convidar sua senhora saleh para que possamos imaginar uma situação e se os senhores uma pessoa que não é proprietário de um terreno que ela encontra um terreno mano muito bem localizado e que possa receber uma construção por exemplo de edifícios de apartamentos o que faz essa pessoa procura o proprietário negocia com o proprietário eu vou encontrar pessoas interessadas em comprar o turno os apartamentos que serão construídos no seu terreno deixa comigo que eu vou realizar tudo eu vou contratar uma construtora eu vou contratar um arquiteto para elaborar os projetos eu vou não parar a minuta do contrato que vai ser negociado com os pretensos compradores dos apartamentos vão gerir todo o negócio fique sossegado quando a obra estiver pronta você vai colher o lucro tanto os apartamentos ou tantos por cento do lucro líquido do empreendimento o proprietário do terreno que às vezes não precisa daquele terreno momentaneamente não tem um projeto pronto para aquele terreno resta da idéia e cumpra essa idéia e ok vamos fazer esse negócio então dono do terreno outorga poderes a esta pessoa através de uma procuração para que ela possa representá lo por exemplo na celebração dos contratos com os compradores na celebração do contrato com a construtora na celebração do contrato com os arquitetos os arquitetas e de repente esse negócio não dá certo de repente a edificação não sai do papel de repente os projetos não faltam são aprovados pelas autoridades competentes o municipal ou distrital e os compradores estão com seus contratos nas mãos sem e à edificação em andamento e querendo receber o seu dinheiro do morro quem se responsabiliza por tudo isso ações como essa ocorreram com freqüência no início do século passado em nosso país da responsabilidade recairia sabe sobre quem é o dono do terreno o dono do terreno que não era o gestor desse empreendimento que não era o gestor desse negócio e para um gestor desse negócio sobrava responsabilidade alguma situação perdurou em nosso país e gerou manhã controvérsia é muito grande tanto na literatura jurídica quanto na jurisprudência daquela época e essa situação só teve o seu panorama modificado no nosso país a partir do ano de 1964 com a edição da lei 4.
591 que estabeleceu então a disciplina jurídica de um empreendimento de um negócio de um tipo de negociação e inerente ao mercado imobiliário ao setor imobiliário chamada incorporação e delícia incorporação ura e simplesmente ou incorporação imobiliária e é sobre isso que vamos tratar nesta nossa última aula a respeito disso temos uma primeira pergunta que nos foi encaminhada por um acadêmico ouviu o que caracteriza a incorporação imobiliária em os senhores que a incorporação imobiliária como um negócio jurídico a incorporação imobiliária com dirceu vista é de pelo menos três ferros diferentes o que vejo quando se fala em incorporação imobiliária o que é comum vira a cabeça de uma pessoa quando se fala incorporação imobiliária não sei a cabeça dos senhores e das senhoras mas a minha cabeça logo vem a imagem daquele terreno fechado com tapume com a escavação fazendo as fundações para subir um edifício de apartamentos um edifício de salas comerciais uma edificação ora eu estou falando em construção e não esqueçamos a construção é um tipo de a sessão a sessão que está prevista no código civil brasileiro comum das famas de aquisição da propriedade sobre bens imóveis ora então posso enxergar a incorporação imobiliária com uma forma de aquisição da propriedade imóvel da propriedade do prédio edificado pelo dono do terreno sem sombra de dúvidas mas não é esse o viés que nos interessa num curso de direito imobiliário num curso de direito imobiliário nos interessa a incorporação imobiliária como um negócio jurídico ou seja como um negócio imobiliário e como um empreendimento eo medo talvez uns senhores que lá em 1964 preocupado com aquela situação que surgia em determinados momentos em que era levada à a aos tribunais para que o poder judiciário pudesse dizer quem tem responsabilidade sobre o que o legislador a tempo a isso editou a lei 4. 591 esta lei inicialmente disciplinava dois institutos jurídicos os condomínios naquela época eram chamados condomínios horizontais o condomínio sem panos horizontais o condomínios verticais e que hoje chamamos de condomínio edilício uma pele a esta entrevista totalmente no código civil brasileiro e portanto tendo gerado uma revogação parcial daquela lei 4. 591 que então permanece em vigor na parte em que ela disciplinava a incorporação imobiliária vivo a incorporação imobiliária pode ser vista como um negócio jurídico sim no contrato neste contrato eu tenho como partes de um ano o incorporador e do outro lado usar diferentes o que caracteriza o incorporador trataremos logo na seqüência quem são os adquirentes qualquer pessoa que tenha interesse na promessa de compra de uma unidade autônoma a ser modificada naquele terreno portanto toda vez que se celebra um contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária que não tem existência neste momento mas que será edificada e que está cada a uma fração ideal aquele terreno nós estamos falando de um contrato de incorporação imobiliária este é o viés da incorporação imobiliária como negócio jurídico como um contrato com mais um contrato imobiliário um negócio imobiliário agora é possível enxergar a incorporação imobiliária como um empreendimento eu costumo dizer que em uma outra aula numa turma presencial uma turma de corretores de imóveis fiz essa pergunta o que vocês entendem como incorporação imobiliária ea resposta que me veio uma resposta totalmente inusitada que me foi dada por um corretor de imóveis disse ele é um circo eu não paguei porque o circo e ele me disse porque se observar bem no dia do lançamento há uma grande tenda em que as pessoas ficam ali fazendo uma festa tomando um café se confraternizando e corretor tem o trabalho de convencer aquela pessoa de que a linha naquele terreno daquele descampado vai ser edificado uma identificada a casa dos sonhos daquela pessoa o apartamento dos sonhos daquela pessoa que ali naquele cantinho vai funcionar o salão de festas que ali naquele outro cantinho vai ser a piscina academia e as pessoas têm que comprar essa idéia um grande circo e eu pensei sobre isso enxerguei nesta resposta o viés da incorporação imobiliária como empreendimento o empreendimento que precisa buscar capital recurso para se viabilizar o empreendimento o que precisa e uma análise técnica muito perfeita antes mesmo da aquisição do terreno e este viés da incorporação imobiliária como terreno dão este viés nem comprar mobiliário como empreendimento eu viesse que conseguimos enxergar pela definição que nos foi dado pelo legislador então vejam os senhores que a grapho único do artigo 28 da lei 4.
591 de 1964 estabelece o seguinte para efeito desta lei considera-se incorporação imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações o conjunto de edificações compostas de unidades autônomos vou destacar novamente considera se incorporasse imobiliária a atividade exercida ora estamos enxergando aqui a incorporação imobiliária sob a ótica do legislador pelo viés do empreendimento da atividade uma actividade que se caracteriza pelo que a actividade que se caracteriza não propriamente pela construção e esse é um ponto interessantíssimo pelos senhores que a construção não é um elemento essencial ao conceito de incorporação imobiliária a construção faz parte da incorporação imobiliária mas não está na sua essência o que está na essência da incorporação é na verdade a alienação de frações ideais de um terreno que estão vinculadas a futuras unidades autônomas que serão edificadas naquele terreno e que quando prontas formaram o condomínio edilício por essa razão que originariamente a incorporação imobiliária vinha trabalhando na mesma lei que disciplinava os condomínios pelo fato de que os condomínios constituency no resultado final da incorporação imobiliária os condomínios 11 chamados por nós de condomínios edilícios aqueles condomínios que se constituam em por áreas comuns em que cada condômino titular de uma fração ideal mas que também é caracterizado pela existência de unidades autônomas mando que sobre cada unidade autônoma existe propriedade exclusiva já sobre as áreas comuns a propriedade é concorrente simultânea caracterizando propriamente o condomínio aí o condomínio de início então senhores que a incorporação imobiliária enquanto o empreendimento significa exatamente as atividades realizadas por um sujeito chamado incorporador que tem como propósito promover a alienação total ou parcial de frações ideais de um terreno vinculadas à unidades autônomas que serão edificadas no futuro e que uma vez prontas constituir se ão como um condomínio edilício agora tenhamos cautela temos cuidado não é toda e qualquer forma de edificação que vai dar origem a unidades autônomas que vai se constituir como uma incorporação imobiliária imaginem as senhoras e senhores por trazer o cidadão que é proprietário de um terreno e nesse terreno ele obtém autorização aprova projetos obter autorização para edificar um prédio vizinho de três quatro pavimentos formados por salas comerciais ele pretende vender essas salas comerciais durante a construção durante a edificação da obra não ele pretende com seus recursos próprios bancar a obra concluir a obra e depois de a obra pronta a fazer o que vender as unidades não alugar as unidades e obter renda a preocupação desta pessoa é obter renda e não acumular patrimônio então essa pessoa aprova os projetos obtenham os alvarás começa a construir terminar edificação individualiza as unidades existe ali condomínio houve alienação das unidades durante a fase de construção não há portanto ali não se realizou um empreendimento do tipo incorporação imobiliária o que caracterizaria a incorporação imobiliária neste caso seria o fato de aquele cidadão proprietário do terreno que imaginou inicialmente construir tudo com seus recursos próprios no meio do caminho é percebe que seu dinheiro não dá e aí então ele resolve vender algumas unidades para se capitalizar e terminar a obra todavia as unidades não estão prontas então não tem como ele vender as unidades o que ele pode render frações ideais ligadas aquelas futuras unidades nesta hipótese estaremos diante de uma incorporação imobiliária ou seja o que caracteriza incorporação imobiliária enquanto o empreendimento enquanto negócio jurídico é o propósito do incorporador de antes ou durante a construção a execução da obra antes ou durante a edificação ou mover a alienação das unidades todavia quando elas ainda não existem juridicamente falando porque não tem número de matrícula na serventia imobiliária competente ele não pode vender tais unidades o que ele pode render frações ideais do terreno que se vinculam aquelas futuras unidades e isso é o que caracteriza a incorporação imobiliária e não propriamente a construção a construção é elemento essencial da incorporação mudar embora nela existem embora a incorporação imobiliária exija a construção para a edificação e juntam que a esta altura nos torna importante conhecer um dos agentes envolvidos neste processo chamado incorpora lo a respeito do incorporador temos uma pergunta que não foi formulado também um aluno que assiste o nosso curso vamos essa pergunta no caso dos campos de imóveis na planta como aquela cor usada a figura do korando desde então que é comum às vezes a gente recebe no nosso escritório algumas consultas nesse sentido aí querendo comprar um apartamento na planta mas eu tava lindo o contrato aqui tem uma pessoa que eu não sei quem é todo mundo que incorporador o que é o incorporador a resposta nos é dada pela lei 4. 591 de 1964 um caput do artigo 31 da lei 4. 591 de 1964 estabelece uma redação até longa que considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica comerciante ou não quem embora não efetuando a construção com província o efetivo ea venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais infrações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sobre o regime condominial temos aqui uma primeira figura definida pelo legislador como sendo incorporado aquele que falamos até agora aquele que gerencia este empreendimento este empreendimento que se consubstanciam na alienação de frações ideais no terreiro que estão vinculadas a futuras unidades autônomas que ainda serão edificar o que estã sendo identificadas essa é a primeira hipótese de configuração do incorporador o agente que faz um gerenciamento deste projecto deste empreendimento mas olha só o legislador avançou já àquela época e aqui eu quero me corrigir ou se tem caput do artigo 31 mas na verdade estamos falando do caput do artigo 29 continua o caput do artigo 29 que a gente aceita propostas para efetivação de tais transações coordenando elevando a termo a incorporação e responsabilizando se conforme o caso e ela entrega acerto prazo preço e determinadas condições das obras concluídas ora bem se orientam que o incorporador pode simplesmente receber propostas o senhor se recordam daquela história que eu contava no início quando uma pessoa procurou o dono junta rei ele disse vamos fazer isso no seu terreno eu vou lhe procurar pessoas interessadas em comprar os apartamentos que nós vamos construir as alas que nós vamos construir no seu terreno e essa pessoa chegava com as propostas e apresentar essas propostas ao dono do terreno o dono do terreno fechado diretamente um contrato com aquela pessoa interessada na compra e vejam o incorporador não apareceu no contrato porque o incorporador apenas recebeu a proposta a levou o proprietário eo proprietário subscreveu e o proprietário formalizou o contrato naturalmente um contrato de promessa de compra e venda em que o promitente vendedor será o proprietário do terreno eo comissário comprador ser aquela pessoa trazida pelo intermediário este intermediário enxergou o legislador precisa também ser considerado incorporado é porque se não ele não terá responsabilidades em decorrência deste negócio que está sendo contratado deste empreendimento que está sendo executado então legislador ampliou o conceito de incorporador ainda barak em pessoa que apenas recente da proposta de compra da fração ideal vinculada à futura unidade autônoma desde que esta pessoa se responsabilize pelo acompanhamento de todo o procedimento pela fiscalização na execução das obras e pela entrega da obra pronta concluída então temos aí duas possibilidades legais para a concepção de incorporado aquele que se responsabilizando por todo o empreendimento é ali na fração ideal do terreno vinculada à futura unidade autônoma assim como aquele que apenas recebe a proposta eleva ao proprietário do terreno desde que ele se responsabilize pela execução da obra ela entrega do empreendimento pronto vejo que há uma situação interessante quando se trata destes conceitos esse conceito foi criticado e o autor do ante projecto da lei 4591/64 vale dizer que o ante projecto da lei 4591/64 foi elaborado pelo famoso jurista caio mário da silva pereira que em homenagem até acabou é dado o apelido a lei a lei 4.
591 a também chamada de lei da incorporação lendo consumir também é reconhecida como lei kaio márcio enfim o professor caio mário da silva pereira criticou o conceito de incorporador dado pelo legislador dizendo ser um conceito extenso um conceito por links u um conceito que não refletia o melhor entendimento sobre aquela pessoa sobre aquela personalidade o incorporado e professor caio mário se atreveu a citar o apresentar um conceito bem mais enxuto dizia ele considera se incorpora à dor e sujeita-se aos preceitos desta lei toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta por unidades autônomas qualquer que seja a sua natureza ou destinação com todo o respeito que temos pela obra e pelo professor cary mário o seu conceito foi alterado pelo legislador porque dava um enfoque num ponto que não é um ponto central da incorporação veja que no conselho do professor caio mário ele dizia que o incorporador é qualquer pessoa física ou jurídica que promova a construção e quando concluímos agora há pouco quando analisamos o conceito da incorporação imobiliária a construção não é essencial para a configuração deste instituto jurídico incorporação imobiliária faz parte mas não é o essencial o que é essencial é a alienação das frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas por esta razão o conceito do professor primário foi substituído pelo legislador legislador trouxe um conceito extenso sim mas é claro que extenso mais completo do que o conceito apresentado pelo professor ainda todavia ainda resta uma questão ok está aqui definido quem pode ser incorporador mas quais sujeito podem exercer o papel do incorporador então o artigo 31 da mesma lei 4591/64 os trouxe uma resposta bastante elucidativo diz o artigo a iniciativa ea responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador que somente poderá ser a letra a o proprietário do terreno o promitente comprador o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do artigo 32 nós somos um recorte analisemos essa letra a do artigo 31 a figura que esse dispositivo nos remete é exatamente a figura daqueles que tenham o direito de propriedade ou a expectativa de aquisição do direito de propriedade sobre o terreno que veio bem o proprietário o nome é a primeira figura o promitente comprador e aqui perdemos a tecnologia empregada pelo legislador menor teria melhor seria se o legislador tivesse dito promise ário comprador já sabemos que o promisaes o comprador atendidos a certos requisitos tem também o direito real a aquisição do imóvel especialmente em função da adjudicação compulsória além do proprietário do terreno do promitente comprador o cessionário deste quem é um cessionário do promise ário comprador o cessionário do promissor o comprador é aquela pessoa para quem o comissário comprador transfere os seus direitos então se o compromissário comprador tem uma psp shiva tem um direito prevê o direito à aquisição não projetar a questão da propriedade do terreno se este promissor eo comprador sede os seus direitos um cessionário ele está então transferindo essa perspectiva de direito à aquisição da propriedade da qual ele era o titular ea última figura que aparece aqui ou o promitente cessionário aqui o promise ários acionário então ao invés de o promisaes o comprador de planta transferir os seus direitos ao cessionário não o faz em etapas por assim dizer então ele promete transferir os seus direitos ao cessionário desde que cumpridas certas obrigações ou adimplida certas condições então a gente está falando em uma promessa de transferência desses direitos dos quais o promissor o comprador é titular esse direito essa perspectiva a aquisição da propriedade nesta última hipótese o legislador fez questão de dizer com um título que satisfaça os requisitos da linha a do artigo 32 que há pouco falaram sobre o artigo 32 em sua linha veja a letra b do artigo 31 o construtor ou o corretor de imóveis ora onde agora há pouco que a construção não é essencial para o conceito de incorporação imobiliária e agora a dor vem diz o construtor pode ser incorporado e corretor a falamos agora há pouco daquela segunda hipótese prevista pelo legislador lá no caput do artigo 29 da lei 4. 591 quando definiu quem pode ser incorporador e disse que pode ser incorporadora aquele que meramente recebe meramente recebe propostas para aquisição de frações ideais o terreno vinculadas a futuras unidades autônomos responsabilizando-se pela execução do empreendimento veja então que na hipótese da linha a o incorporador tem a legitimação para alienar as frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas os ser ele o proprietário o comissário comprador um cessionário do comissário comprador ou processar o funcionário do promissor o comprador mas tem ele a legitimação para alienar as frações ideais vinculados às futuras unidades autônomas aqui na letra b o construtor e o corretor não tem legitimação para tanto daí porque o parágrafo primeiro deste mesmo artigo 31 estabelece o seguinte no caso da alínea b o incorporador será investido pelo proprietário do terreno o promitente comprador ou cessionário deste ou promitente cessionário de mandato outorgado por instrumento público onde se faça menção expressa desta lei esse transcreva o disposto no parágrafo 4º do artigo 35 para concluir todos os negócios tendentes a alienação das frações ideais de terreno mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorpora o construtor o corretor de imóveis não tem legitimação para alienar frações ideais então para que possam ser incorporadores precisam receber poderes do proprietário do terreno do comissário comprador do cessionário do promissor o comprador ou do comissário cessionário do promissor o comprador para que possam então negociar a alienação das unidades da alienação das frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas daí a necessidade de se ter tal procuração pública com poderes específicos para alienar as frações ideais ligadas às futuras dominar os autores aqui temos uma novidade temos uma novidade vejo o final do dispositivo mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador são os senhores a disciplina jurídica da representação positiva lá no código civil brasileiro estabelece que se o representante execer os atos para o qual foi constituído dentro dos limites dos poderes que lhe foram outorgados tal responsabilidade em virtude do que foi praticado não ser a dele representante mas será do representado vejam senhores se a constituir um procurador para me representar perante uma serventia de notas no ato de outorga de uma escritura pública de compra e venda o procurador vai assinar o ato e vai praticar o ato meu lugar representando o procurador representante eu sou representado se eu descumpriu o contrato e provocar um dano ao outro contratante quem responde eu representado ou um representante que apenas agiu em meu nome no meu interesse dentro dos limites dos poderes os quais eu doutor gay tal responsabilidade é minha do representado e não do meu procurador representante e vejam o que fez aqui o legislador disse que o construtor e o corretor de imóveis que praticar atos de incorporador baseados na procuração pública recebida do proprietário do terreno do comissário comprador do cessionário deste do comissário funcionário deste o construtor o incorporador representantes procuradores serão responsabilizados pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade da incorporadora modificação no cenário geral do instituto jurídico chamado representação mas que é necessário que é necessário para que o incorporador nesta hipótese de ser ele o construtor de ser ele o corretor que não são proprietários do terreno possam ser responsabilizados pelos atos que praticaram na qualidade de incorporador esta modificação é necessário e por isso foi implantada desta forma vejo o artigo 31 ainda tem uma letra c que foi introduzida pela lei 12. 424 de 2011 que foi exatamente uma lei que atualizou por assim dizer o programa minha casa minha vida então diz a letra c que também é poderá ser incorporador o ente da federação emitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou cessionário deste conforme comprovado mediante registro no regime combatente fez se necessária a introdução deste dispositivo para o poder regulamentar a situação em que os municípios por exemplo construir 100 unidades imobiliárias para serem alienadas a pessoas de baixa renda por exemplo para fugir das zonas das áreas de risco então esta é a disposição introduzida na lei 4515 é necessária é relevante é importante também o ente da federação pode ser encorpado nestas situações agora vejo ano que se desenvolve o empreendimento chamado incorporação imobiliária a esse respeito nós temos ainda uma terceira pergunta que nos foi encaminhada por um aluno também desse nosso curso essa pergunta na incorporação imobiliária as unidades podem ser vendidas antes do registro no cartório a pergunta relevante o que ela nos remete a análise nas etapas por assim dizer das etapas que juntas formam este empreendimento chamado incorporação ambiental então é comum que os empreendedores mais afoitos no afã de edificar e e alienar e fazer capital trata em lago de comprar um terreno ea sedução por esse negócio muito grande imaginem vocês um terreno urbano constituído por 10 lotes contíguos que formam uma área de quase 4 mil metros quadrados que foi adquirida ao preço de 460 mil reais mais ou menos a área toda a área toda mais ou menos 460 500 mil reais e que sei foi realizada uma incorporação imobiliária pode se transformar num valor global de venda expressão cuja sigla é ver gv uma sigla muito falada nesse tipo de empreendimento imobiliário imagina então um patrimônio de 460 e quinhentos mil reais se transformando num vgv de 19 milhões de reais as cifras são sedutoras o empresário o empresário mas afoito a primeira coisa que faz é comprar o terreno todavia o juiz cabe esclarecer que talvez o primeiro passo da incorporação imobiliária não seja a aquisição do terreno é claro que antes da aquisição minha prospecção então os corretores de imóveis têm em campo fértil para prospectar em áreas e oferecerem aos incorporadores aos diversos incorporadores identificada uma área antes da sua aquisição é preciso tomar alguns cuidados feita a prospecção e encontrado terreno e se então seria o primeiro passo no paço a prospecção da área encontrado um terreno segundo passo estudo de viabilidade econômica duguid lhes imobiliária abriu diligência imobiliária significa a análise da documentação imobiliária documentação que cerca aquele móvel apercebi potenciais armadilhas em uma outra aula falamos aqui sobre o uso do solo urbano quando eu dizia o direito imobiliário ci tangencia é interdisciplinar tangencia o direito urbanístico pode ser que nesta área de quase 4 mil metros quadrados não seja possível edificar o 144 apartamentos que se pretende edificar e que vão resultar um vgv de 19 milhões de reais porque o uso do solo pode não permitir à habitação coletiva o uso do solo pode permitir à habitação unifamiliar habitação seh geminada e habitação seriada e não permite habitação coletiva então você não consegue aprovar o projeto que você quer aprovar para construir as oito torres com um total de 144 apartamentos então você precisa saber quem é o dono deste imóvel qual foi a causa originária da aquisição deste modo por esse proprietário se existe algum anos real que pesa sobre ele se existe alguma ação pessoal rei persecutória que possa gravar este monos se há por exemplo alguma restrição ambiental se há por exemplo alguma restrição de ordem urbanística o imóvel está tombado pelo patrimônio histórico artístico e cultural como você vai demolir o que está ali construído para edificar o 144 apartamentos esses cuidados fazem parte do que chamamos de due diligence imobiliária um campo fértil para a atuação de bons advogados que conheçam bem esse assunto e um estudo de viabilidade econômica do empreendimento não adianta você ter um projeto bacana pra construir um hotel nessa região se nessa região o estudo de viabilidade econômica apontou que o melhor negócio é um edifício de apartamentos ou seja você não consegue vender um prato de filé nenhum pra uma pessoa que seja vegetariana então você precisa no estudo de viabilidade econômica do empreendimento definir qual o melhor produto para aquele local qual a melhor estratégia de venda se a incorporação vai ser realizada a preço de custo ou se vai ser realizada a preço fechado isso tudo precisa ser muito bem definido neste momento no estudo de viabilidade econômica do empreendimento daí é feita a prospecção do terreno feita do e diligência imobiliária feito um estudo de viabilidade econômica do empreendimento estando o investidor o incorporador convencido de que o negócio é bom o negócio tem possibilidades aí então vem o quarto passo que é exatamente a aquisição do terreno vejam que não se deve meter os pés pelas mãos não sejam afoitos os incorporadores não podem ser afoitos a aquisição do terreno só deve ser realizada depois de terem sidos feito de terem sido feitos os estudos necessários tanto do ponto de vista da viabilidade econômica quanto do ponto de vista da viabilidade jurídica para o empreendimento que se pretende realizar também prospectar na área feita do dia e esse mobiliária feito um estudo de viabilidade econômica feita a aquisição do terreno o que eu faço agora o contratar os projetos vou contratar a construção feita a contratação dos projetos eu vou aprovar os projetos aprovados os projetos eu vou então reunir uma série de documentos que estão listados no artigo 32 da lei 4591/64 vou organizar esses documentos e vou então elaborar o memorial de incorporação que necessariamente deve ser levado ao registro imobiliário competente e aí eu tenho a oportunidade de responder àquela pergunta que não foi feita antes de registrada a incorporação imobiliária o incorporador pode vender a uma unidade não pode sequer e não pode sequer receber propostas terminantemente vedado pelo caput do artigo 32 da lei 4591/64 então eu incorporador só vou poder de alguma forma negociar as frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas depois que tiver registrado a incorporação após o registro do memorial de incorporação então eu vou tratar do lançamento a público eu vou tratar da administração da carteira de recebíveis eu vou tratar é da execução das obras e eu vou tratar da finalização o entendimento eu vou tratar da entrega das unidades concluídas as obras entregues às unidades o nosso empreendimento também se encerra encerramos aqui a nossa quinta e última aula desse curso de direito imobiliário eu quero agradecer profundamente a atenção que lhe foi dispensada e me colocar à disposição de todos os nossos alunos ouvintes né possam mandar emails aí a gente possa trocar as nossas experiências e assim construir o nosso conhecimento muito obrigado a todos espero que tenha sido produtivo estou à disposição um abraço forte a todos em dúvida sobre o assunto mande um e mail pra nós que saber direito a roubar stf.
jus. br você também pode estudar pela internet acessando o site www. mj.
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