[RENTIER GRÂCE À L'IMMOBILIER] ARNAQUE OU BONNE AFFAIRE ?

bonjour à tous et bienvenue pour cette nouvelle vidéo on vous a sûrement déjà dit qu'il est possible de gagner beaucoup d'argent facilement grâce à l'immobilier ah oui oui ah oui devenir immensément riche en rien alors dans ce cas pourquoi ne sommes nous tous par entier si c'est si facile et accessible à tout le monde depuis le temps que l'immobilier existe ouais on est d'accord tu vas nous expliquer que c'est quand même un petit peu plus compliqué que ça dans cette vidéo j'aurai deux objectifs premièrement je vais vous donner quelques clés de compréhension sur le fonctionnement

de l'investissement locatif et les raisons pour lesquelles l'immobilier est un secteur particulièrement visés deuxièmement je vous expliquerai pourquoi on veut absolument vous vendre de l'immobilier qui gagnent de l'argent et en contrepartie de quel travail cela vous permettra de comprendre comment vous êtes censé gagner de l'argent alors c'est ça tu vas vraiment brisé nos rêves oui c'est possible mais après cette vidéo ceux qui ne l'auront pas vu auront toujours des fantasmes de fortune alors que vous vous connaîtrez la réalité bon ok bazille déjà c'est quoi le principe de l'investissement locatif la clé de l'investissement locatif c'est

le crédit qui permet d'acheter un bien sans avoir l'argent j'achète un logement grâce à un crédit et ensuite je le met en location je rembourse le crédit grâce aux loyers que me verse le locataire et ensuite je possède un logement associé à un loyer qui devient une rente à vie donc on va aussi parler du banquier dans pas très longtemps mais pourquoi des logements pourquoi pas des commerces ou de l'immobilier de bureaux est là essentiellement pour trois raisons d'abord le marché de l'immobilier de logement est réputé stable en théorie il est admis que les prix

varient lentement ce qui limite le risque de remboursement en principe le crédit est toujours d'une valeur inférieure à la valeur du bien immobilier ah ouais c'est mon grand père qui disait les mobiliers sur 20 ans ça monte toujours oui mais non en fait mais j'en parlerai dans une prochaine vidéo parce que là mais retenez que non l'immobilier ça monte pas toujours de l'effet de levier l'investissement locatif immobilier est un des rares investissements qui permet de profiter de l'effet de levier pour des particuliers par exemple vous achetez un logement qui coûte 150 mille euros avec un

apport de 30000 euros grâce à un crédit d'une durée de 20 ans qui sera payé par des revenus locatifs hors inflation et une fois le crédit payez vous avez transformé 30000 euros en cent cinquante mille euros en l'espace de 20 ans vous avez donc multiplier votre mise initiale par cinq c'est ça l'effet de levier ah ouais trop puissants alors c'est comme ça combien riche attention ça veut pas dire que c'est pas risqué ça veut juste dire que les banques et l'état permettent aux particuliers de s'endetter pour acheter leur logement mais on y reviendra troisièmement la

pierre et ben ça parle aux français en france acheter de l'immobilier ces classes et bien vu pourtant rationnellement je ne trouve aucune explication de fond valable à cela par contre si on regarde l'histoire de france et les luttes qui ont eu lieu pour la possession de la terre depuis des siècles alors là oui je comprend mieux d'où vient cette tradition mais c'est qu'une tradition donc si vous voulez vendre des produits de défiscalisation mieux vous proposer 2 mobilier que du matériel agricole vous trouverez plus de monde en gros il joue sur la corde sensible des commerciaux

voyons maintenant comment on va vous vendre des logements nous prendrons l'exemple d'un banquier qui vous tiendrai le discours suivant monsieur j'ai une opportunité formidable pour vous nous travaillons avec un promoteur qui nous propose de commercialiser des logements qu'il construit en tant qu'investissement locatif défiscalisé grâce à cela vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine et créer de futurs revenus qui vous permettront par exemple de vous payer un complément de retraite ou de partir en vacances plus souvent ou là je sais pas pourquoi mais naturellement je me dis que ce qui est bon pour lui n'est pas

forcément bon pour moi dans son histoire il y à un promoteur qui construit votre banquier qui ouvre la faire et vous fera le prêt et enfin généralement vous conseillera une agence immobilière pour la gestion comme ça en théorie vous ne vous occupez de rien regardons de plus près comment ça va se passer le banquier va vous vendre le prêt en fonction de votre capacité d'emprunt comme elle est limitée par vos revenus mensuels et la quantité d'apport dont vous disposez il ne vous laissera pas faire 5 investissement locatif en même temps car vous ne pourrez pas

faire face aux mensualités si un risque se matérialise comme un impayé sur le loyer donc le banquier rémunérés par les frais et les intérêts sur le crédit mais c'est avant tout la fidélisation des clients qu'ils recherchent car une fois chez lui ce sera pour 20 ans et pendant vingt ans il va vous vendre plein d'autres choses bien plus rémunératrices pour ce qui concerne la durée du crédit vous allez assumer toute une série de risques qu'il est important de bien comprendre car on les sous-estiment trop facilement d'abord le risque locatif vous allez devoir faire en sorte

que le logement que vous louez soit loué au bon prix qu'ils ne soient jamais vide et enfin qu'il soit occupé par un locataire qui paye bien son loyer en temps et en heure pour information il faut environ deux ans et consacré beaucoup de temps pour expulser un locataire ensuite le risque patrimoniale vous devez assurer un bon entretien du logement et de l'immeuble en général assuré le risque de dégradation du bien par le locataire en place que ce soit des dégradations volontaires ou des accidents de son fait ou de celui de ses voisins enfin prendre à

sa charge sur 20 ans tous les travaux qui seront nécessaires et sur 20 ans probabilité que des imprévus de taille se matérialisent est loin d'être improbable enfin le risque réglementaire vous prendrez le risque que la législation change et vous impose tout un tas de choses auxquelles vous n'aurez jamais pensé et ça vous coûtera forcément de l'argent à un moment ou un autre mais c'est vrai que quand on pose comme ça du coup c'est pas si simple abbas et le principe d'un investissement même temps vous gagnez de l'argent en contrepartie d'une prise de risque ou d'un

travail ensuite le promoteur c'est lui qui se charge de la construction et de la vente du bâtiment c'est assez simple donc c'est lui qui calcule le prix de vente pour gagner de l'argent son raisonnement est le suivant d'un côté ses clients ont une capacité d'achat maximum qui correspond à leur rapport est alors revenu pour augmenter cette capacité d'achat il prendra aussi en compte les lois de défiscalisation qui vous permettront d'acheter plus cher en faisant des économies d'impôts de l'autre il y a le rendement locatif de ce qu'ils vont vous vendre ils vont vouloir mettre en

avant que le logement va se rentabiliser de lui même avec les loyers et l'effet de levier du crédit oui et puis il ya aussi deux prix du marché aussi quand même ils peuvent pas vendre plus cher que ce qui se vend déjà à l'endroit où se situe leur opération non assise bien sûr généralement un promoteur va vous vendre bien plus cher que le prix du marché il va principalement mettre en avant deux choses c'est un bâtiment neuf et vous allez payer moins d'impôts et vous paierez bien plus cher que le prix des logements existants ça

peut aller jusqu'à facilement 50 % de plus quoi mais la rentabilité doit être minuscule car les loyers dans le neuf ne sont pas 50 % plus cher que les loyers dans l'ancien c'est même à peu près la même chose en général à 15 % près on va dire et oui on trouve que très très rarement de bonnes affaires chez un promoteur en investissement locatif mais les gens sont surtout attirés par la perspective de payer moins d'impôts quitte à gagner moins d'argent au final au sérieux de ce fou ça quand même parce humain pour autant le

promoteur ne fera pas la gestion des logements une fois vendu à moins que vous ne le fassiez vous même vous allez donc passer par une agence pour faire le travail à votre place par contre c'est bien vous qui assumerait financièrement si quelque chose tourne mal par exemple si l' agence ne trouvent pas de locataires c'est vous qui devrez payer le prêt les charges et les frais d'agencé pour la gestion sans la loire de loyer qui rentrent pas d'accord mais si l'afer est bien monté les agences c'est comme tout il y en avait bien donc ça

peut fonctionner oui mais si votre projet par sur des hypothèses trop optimistes c'est vous qui paierez la différence et personne d'autre donc la première raison de tous les professionnels autour de l'immobilier pour vous faire acheter des investissements locatifs c'est de trouver un débouché pour vendre leurs services autour de la vie du logement dit autrement trouver un débouché ça veut dire faire porter le risque de l'investissement à quelqu'un d'autre quoi revenons-en sur l'aspect de la défiscalisation dans notre exemple le banquier nous a promis de payer moins d'impôts le principe est que l'état vous permet de déduire

un pourcentage du prix du logement aux impôts pendant une dizaine d'années à condition de respecter certains critères bon c'est le principe car selon les formules à la mode ça change tout le temps en ce moment ça s'appelle du pinel du nom de la ministre du logement actuel il y a quelques mois c'était du show et il ya quelques années du robien etc etc mais pourquoi donc l'état viendrait baisser vos impôts pour que vous puissiez profiter d'une super opportunité bah oui si c'est une super affaire les gens le feront sans rien demander à personne ah ah

là tu sous-entends que c'est une arnaque pas forcément dans le cas du logement l'argument de base est de mettre sur le marché des logements loués à des prix moins cher que le marché pour permettre aux gens avec des revenus modestes de se loger ce bar the more idiot comme principe le dilemme suivant je veux bien louer mon logement 20% moins cher mais comme je perdais sous par rapport au prix du marché et que c'est un désir de l'état à lui de me donner quelque chose en retour ben oui pourquoi pas par contre la réalité est

plus complexe que ça car quelle est la compétence de l'état pour savoir quel est le bon prix pour que les gens puissent se loger par rapport au coût de la construction donc il vaut mieux posséder un investissement qui est rentable car il répond à un besoin plutôt qu'un investissement rentable grâce à un avantage fiscal de plus sans vous en rendre compte vous vous retrouvez à assumer un risque supplémentaire le risque fiscal car si la loi change en votre défaveur personne ne viendra repêché votre avis this man devenu trop cher oui donc encore à une fois

prudents c'est pour toutes ces raisons que les investissements locatifs défiscalisés sont rarement de bonnes affaires je ne suis pas rentré dans les calculs mais c'est essentiel si vous voulez vraiment faire de l'investissement immobilier et nous le ferons avec plusieurs autres vidéos plus tard bon j'espère que cet épisode vous a plu dans ce cas n'hésitez pas à poser un petit pouce bleu vous abonner à la chaîne et à partager cette vidéo autour de vous je vous dis à bientôt et souvenez-vous le bâtiment ça mène à tout