O que um corretor de imóveis precisa saber sobre incorporação imobiliária?

o aplicativo do cres São Paulo é a principal ferramenta de acesso aos serviços e comunicação do Conselho faça agora o download na App Store e na Play Store e siga nossas redes sociais no Facebook e Instagram eu escolhi esse tema porque eu já me deparei muito com com clientes que faz esse tipo de negócio mas foi muito pouco eh acompanhado pel um corretor de imóvel e eu acho que o corretor de imóvel tendo assim uma gama uma expansão de negócios tendo mais um leque de oportunidades para efetivamente aumentar a sua Gama de de conhecimento que

possa de alguma forma auxiliá-los nessa modalidade que é muito importante para o desenvolvimento não só da cidade mas também da nossa economia e ao mesmo tempo é um leque de oportunidades que se abre que aí a gente vai poder ver cada uma dessas etapas que existe dentro dessa modalidade de negócio que eu acho que é muito importante a atuação do corretor de imóvel né não só como o advogado mas também principalmente do corretor de imóvel que faz essa conexão essa interligação entre cliente entre Incorporadora e advogada tá passando aqui com relação à graduação o seor

Ederaldo já fez as apresentações Então vamos tratando direto do assunto O que é uma incorporação imobiliária a incorporação imobiliária nada mais é do que individualização de matrículas mediante edificação isso é muito importante fazer o discernimento para vocês e além da edificação e a conexão de uma área comum Porque é importante destacar essa diferença né porque a gente já se depara muito com loteamentos fechados e as pessoas às vezes confundem com esse tipo de incorporação imobiliária então toda a edificação né que houver individualização de matrículas e ainda com interligação de área comum isso a gente pode

definir com relação O que é a incorporação imobiliária tá a gente não pode confundir incorporação imobiliária com parcelamento de solo parcelamento de solo é justamente essa questão de loteamento tá com relação ao loteamento ela tem aqui o seu discernimento né a lei de incorporação imobiliária que é 4591 de 1964 estamos aqui deparando com 60 anos já de de legislação enquanto que a lei de parcelamento de solo é de 1979 né e o que que efetivamente a gente pode de alguma forma fazer essa Separação com relação ao loteamento ela trata de uma divisão de gleba de

terras aonde pode destinar um desmembramento um loteamento ou um desdobro que aí sim vai se resultar est em lotes também com a sua individualização de matrículas mas eu quero que vocês entendam o seguinte não vai existir nenhuma vinculação e edificação além da não existir nenhum tipo de edificação não existe conexão também vinculação também com relação à área comum ou seja toda a parte definida como área pública é que vai definir as ruas as Praças e equipamentos urbanos então primeiro definindo que é incorporação a incorporação precisa ter a sua edificação com a vinculação de área comum

enquanto que o loteamento tem uma divisão de glebas mas não tem vinculação à área comum e sim apenas único exclusivamente com área pública tá existe hoje uma modalidade fechado acesso então aí a gente vai tratar exatamente dessa dessa questão aí o que começou a acontecer lá de 1979 até a data de hoje né a gente vem vê o avanço do mercado imobiliário além da expansão Imobiliária a necessidade de ter mais segurança entre as comunidades e a necessidade de fazer o quê os loteamentos fechados então em 2017 que aí veio o reconhecimento pela lei de parcelamento

de solo a possibilidade do quê dentro da área dos lotes desvinculado de qualquer questão de área comum mas que obt uma autorização do poder público municipal para fazer o fechamento do perímetro urbano Então vamos pensar o seguinte nos loteamentos fechados né está lá dentro da lei de parcelamento de solo as ruas internas são áreas públicas mas o poder municipal outorga a possibilidade de fazer o fechamento com a questão de controle de acesso Então foi uma alteração que teve na lei 6766 teve mas essa alteração foi ocorreu única e exclusivamente agora em 2017 tá foi uma

Medida Provisória sancionada pelo temer E aí depois foi transformada em essa medida provisória que depois transformada em lei foi definida como marco do mercado imobiliário tá E também dentro dessa questão dessa lei específica sancionada pelo Michel Temer também reconheceu a possibilidade de loteamento por condomínios de lotes aqui Marina eu não consigo ainda a gente não tem essa modalidade porque em 2017 que sofreram as alterações no código civil para Recon a possibilidade dessa modalidade de negócio mas ainda o poder municipal não se adequou a essa modalidade de loteamento tá foi até uma sugestão que eu fiz

pro secretário de planejamento por intermédio também do colega nosso que hoje atua estava atuando como Procurador Geral do município Ricardo Mustafá que agora vai se candidato é pré-candidato a prefeito foi uma sugestão que eu havia feito da necessidade do município de Marilha fazer essa adequação pra gente conseguir se adequar essa possibilidade que os lotes são unidades autônomas mas as vias de circulação interna de Praças e demais áreas e não são lotes são compreendidas como áreas comuns Então essa modalidade está reconhecida lá na alteração da lei de incorporação imobiliária mas não temos ainda uma equação do

município para aceitar esse tipo de loteamento então eu trago aqui pelo menos alguns exemplos aqui na nossa cidade que a gente trata mais ou menos do que a gente tá aqui tratando de incorporação imobiliária e parcelamento de sola né Garden Park Garden Park é um condomínio é um condomínio de casas que ela burlou a lei de parcelamento de solo Aonde vocês podem ver vê que na verbação na matrícula sempre tem uma edificação de uma casinha de 33 M qu mas lá vocês entram lá dentro vocês vem mansões né mas na verdade o que que é

é um condomínio que burlou a lei de parcelamento de solo o loteamento terras da Fazenda tanto que vocês vão ver lá que é uma associação de moradores lá é um loteamento fechado com controle de acesso né ró alegra né Angela ró alegra é um condomínio horizontal as casinhas São Todas Iguais ou seja tem a Fração Ideal individual das unidades tem edificação e foi feita dentro de um condomínio mas um condomínio deitado condomínio horizontal né Residencial moné mesmo exemplo que eu posso dar para vocês com relação a terras da Fazenda também uma associação de moradores porque

tem autorização outorga município para poder fazer o fechamento e ao mesmo tempo controle de acesso quando ela faz o poder público faz a outorga para fazer a fechamento ela também transfere a responsabilidade de manutenção e Conservação das ruas internas existe a possibilidade porque queira não vai deixar nunca de ser uma área pública né então assim por exemplo eu advogando pro terras da Fazenda nós deparamos com uma situação da necessidade de colocar lombadas colocar lombada numa via pública apesar de estar dentro do loteamento Então precisamos fazer um requerimento para Urb para o município para que autorizasse

fazer as alterações nas vias públicas interna do loteamento tá eu não tô C Oi sim é manutenção e Conservação e uso da da própria área interna né aí também a gente pode definir todas as edificações né verticais de edifícios aí não há nada que dúvida alguma que trata especificamente de incorporação imobiliária né aí vem os tipos de incorporação imobiliária eu consigo aqui de alguma forma apresentar para vocês três tipos de incorporação imobiliária tá a incorporação por conta e risco do incorporador por impre e por administração eu vou definir cada uma delas para vocês mas o

mais comum que a gente se depara é quando a Incorporadora ela vai lá por conta e risco e faz o empreendimento e vende as unidades né Em contrapartida vamos já por conta e risco do incorporador ele vai por conta e risco fazer empreendimento sem a necessidade de custeio inicial do empreendimento por intermédio dos condôminos né então primeiro ele capta recurso financeiro através de instituições financeiras ele capta recursos financeiros através de venda das unidades a terceiros adquirentes também existe a possibilidade dele não desembolsar recursos financeiros para aquisição do através de permuta dependendo do tipo de negócio

que eles efetivamente fizerem né mas esse modelo aqui é o mais comum que a gente se depara hoje na realidade do negócio com relação a empreita empreita é quando um incorporador ele contrata uma construtora para executar obra tá essa modalidade aqui é muito difícil a gente se deparar porque queira ou não ela vai se confundir já diretamente com por administração administração o que vai discernir hoje utiliza recursos dos condôminos para fazer o custo da construção então vamos pensar o seguinte forma um grupo de pessoas que tem a pretensão de fazer uma edificação e faz a

contratação de uma empresa que vai fazer administração de de recursos e a verticalização de empreendimento mais ou menos isso tá os fiscais eu posso dizer para vocês que eles são mais fechados né eles formam o grupo próprio né mas existe a possibilidade também de vocês na condição de corretores oferecer para terceiros que possa de alguma forma fazer parte desse grupo mas aqui tá muito bem definido né todas as faturas duplicatas e recibos document relação essas transações é tudo muito feito e administrado para o custo da obra então quando é destinado o custo é diferente do

preço fechado que é aquela primeira modalidade por isso que eu falo quee é muito não é muito comum que efetivamente acontece tá exatamente então eles fech o custo da Constru tanto que depois existe a viabilidade e a valorização do imóvel do com relação ao preço de mercado né diferente do primeiro condição que eles já vendem já com uma previsão do preço de mercado né então a rentabilidade para o grupo fechado no custo da construção é muito mais rentável mas a mesmo tempo é mais arriscada E aí tratando efetivamente das etapas da incorporação imobiliária tá eu

consigo aqui definir para vocês basicamente cinco etapas tá Lógico que se a gente se debruçar cada vez mais sobre essas etapas a gente começa a subdividir essas etapas a gente pode chegar até oito etapas não o que eu vou dizer para vocês são as fases que efetivamente a gente se depara numa incorporação imobiliária que eu acho que esse momento aqui é o mais importante aqui para que vocês possam entender e abrir mais um um leque de oportunidades para que vocês possam captar essas etapas e ver quais são os momentos que o mais importante do corretor

atuar não é então subdividindo né a viabilidade dos negócio com relação à escolha do local aquisição do terreno elaboração do projeto definido Memorial de incorporação e o registro da incorporação E aí a gente vai começar a tratar cada uma dessas etapas vocês vão entender aonde o corretor de móvel vai atuar tá a escolha do local de empreendimento a Incorporadora ela precisa fazer ela precisa viabilizar o empreendimento ela precisa eh ter a sua rentabilidade pela sua atividade comercial mas eu acho que é muito importante a Incorporadora ter o seu corretor de imóvel de confiança para ter

condições de viabilizar o empreendimento entender o que é importante na região na cidade no local a destinação que efetivamente é feito em empreendimento a Incorporadora ela não pode ela não vai conseguir chegar numa decisão dessa deliberada sozinha ela vai precisar sempre da opinião de um corretor de imóvel então A análise eh eh dessas questões com relação a estudo arquitetônico local bem como análise preliminar de viabilidade econômica e financeira do investimento Então quem vai tratar de preço futuro das unidades o corretor de imóvel que tem a Gama dessas informações de produtos similares que estão sendo vendidos

na região quanto que está sendo vendido e o que é mais importante para que vocês possam de alguma forma auxiliar Incorporadora que essas informações que eles precisam para de alguma forma viabilizar existem também a questão de viabilidade Econômica eh justamente com relação à aquisição do terreno né quanto que isso tá sendo eh ofertado no mercado quantas negociações que já houveram de terrenos na região para que possa de alguma forma chegar nesses custos para entender com relação ao empreendimento seria essa análise jurídica análise jurídica é justamente A análise das certidões né vamos ver se porventura eh

o local onde for definido execução de empreendimento precisa fazer o levantamento dessas certidões né se porventura Existe algum impedimento que possa de alguma forma inviabilizar o empreendimento que vai ser construído no futuro então é o trabalho preventivo que a gente deve fazer para de alguma forma viabilizar ou não também tá qualquer uma dessas importantes porque a gente pode tá liando com falar de loteamento para com Manancial e problema de água liação de água exporto então é sempre bom ter um corretor advogado a maioria das construtoras V fazer isso exatamente eu acho que também o engenheiro

você mencionou muito muitas questões que eu acho que é com relação a questão ambiental também eh o engenheiro ambiental que ele tem condição de fazer um trabalho de de preventivo de de estudo né aquisição do terreno Então vamos pensar já nessa próxima etapa se de alguma forma fazendo esse cálculo preventivo de viabilidade econômica e financeira também analisando também essas questões de aquisição do terreno né então Eh Existem várias a Incorporadora ela nunca vai o utilizar recurso é muito difícil ela utilizar recurso próprio para aquisição e viabilização do empreendimento Como eu disse inicialmente ela vai captar

recurso financeiro numa instituição financeira vai captar recursos de terceiros adquirentes e vai existir a possibilidade inclusive de fazer uma permuta do terreno com o proprietário do imóvel né Eh invés de adquirir o terreno dar futuras unidades em pagamento né E aí que tem a intervenção de quem a atuação do corretor de imóvel né para de alguma forma lá no início estudando a viabilidade e ao mesmo tempo depois avançando na nas negociações para de alguma forma ter maior economia e maior viabilidade e rentabilidade futura tá então como eu disse diversas formas de alguma forma adquirir né

compra e venda compromisso de compra e venda permuta sessão de direitos entre outros tá mas é justamente aqui a atuação na minha concepção do corretor de imóvel para de alguma forma ter a viabilidade econômica e financeira que a gente tratou da primeira etapa elaboração do projeto definido a gente vai pensar com relação a projeto projeto é coisa de arquiteto né de engenheiro Mas vamos pensar o seguinte eh construção de apartamentos tipo estúdio apartamentos de 25 30 no máximo 45 M qu eu que efetivamente a gente tá vendo que tá tendo Tô dando um exemplo né

um corretor de móvel tem a opinião de que está tendo mais eh procura maior demanda desse tipo de produto então é ali o momento aonde o corretor de móvel também vai ter condições do quê de atuar na questão da elaboração do projeto se esse projeto vai ser melhor definido para que seja unidades menores de acordo com a procura ou de acordo com as unidades maiores dependendo do mercado de acordo com a situação em que se encontra tá então assim Vocês estão vendo que todas as etapas eu tô mencionando a necessidade de atuação do corretor de

imóvel tá eu não quero ressaltar aqui a profissão do advogado porque eu não tô aqui tratando com advogados não tô aqui tratando também com relação a Engenheiros né mas é muito importante você aqui entender vocês entenderem Justamente a necessidade da atuação em cada uma dessas etapas Memorial de incorporação aqui vamos tratar de uma questão muito técnica para que a gente possa de alguma forma eh entender o que se trata nessa etapa depois de passar pel um projeto de aprovação dentro da prefeitura tem que pegar esse projeto e fazer a descrição dessas unidades porque quando a

gente trata de uma matrícula de um imóvel lá vai constar a área privativa a área comum número de vagas de garagem se existe algum depósito vinculado a esse tipo de empreendimento né mas aqui também a atuação do corretor é muito importante porque ele vai ter condições de interpretar esse memorial descritivo para que possa de alguma forma ofertar melhor o produto para esse terceiro adquirente então na condição de corretor vocês entenderem esse Memorial com relação a quantas unidades foram lançadas quantos tipos de unidades foram lançadas as unidades São Todas Iguais idênticas com a mesma fração ideal

ou elas são de tipos diferentes né 1/4 2/4 3/4 com relação a vagas de garagem então assim a interpretação do corretor nesse momento para que possa de alguma forma oferecer esse produto antes mesmo da edificação pronta é muito importante vocês terem a cidade entender tá tem 250 m tem que ter um rec de 1,5 lateral fundo isso aí acaba com a construção isso também é algo queia aí a gente tá tratando Mais especificamente de loteamento fechado aonde constam as restrições convencionais estabelecidas pela loteadora então a loteadora um loteamento fechado está lhe ofertando um lote para

comprar e aonde vai constar essas restrições convencionais estabelecidas pela loteadora lá no memorial de loteamento averbado registrado na matrícula unimóvel junto com registro do loteamento na matrícula mãe lá vão constar essas restrições com relação a recu tipo de edificação que efetivamente precisa fazer também dentro da loteamento como se trata de uma associação tem o seu estatuto próprio e o seu Regimento Interno Regimento Interno geralmente eles copiam aquelas restrições convencionais que foram estabelecidas inicialmente Tá mas é o que eu lhe disse primeiro né incorporação e loteamento loteamento aberto loteamento Fechado aqui a gente tá tratando da

incorporação imobiliária por quê Porque na incorporação imobiliária ele já lhe entrega a edificação pronta diferente do que a senhora me perguntou é que vai depender de você adquirir o lote para depois edificar e se essa edificação está se enquadrando aonde nas restrições convencionais estabelecidas paraa loteadora lá no registro do parcelamento de sola no memorial descritivo não mas na matrícula mãe consta eh de acordo com a lei de 6766 de parcelamento de solo estabelece que essas restri convencionais tem que estar registradas no no no registro do loteamento junto com o contrato padrão de venda e compra

geralmente dos cartórios de registro de imóveis eles colocam uma verbação na matrícula mãe nessas restrições E aí depois reporta na matrícula individual de cada lote que constam restrições convencionais estabelecidas pelo loteadora no registro da matrícula mãe tá é manual de construção manual de proprietário as loteadoras faz isso mas o termo técnico é o seguinte existem as restrições urbanas que são estabelecidas pelo Município existe as restrições urbanas convencionais que são estabelecidas pela loteadora com ela registro no loteamento e estão lá verb na matrícula mãe que na matrícula mãe consta também a individualização das matrículas do loteamento

tá mas aqui Memorial de incorporação a gente tá tratando do quê do que já será edificado o que será entregue para os adquirentes para de alguma forma eles recebam e tenham condições também no memorial de incorporação saber eh com relação à descrição dos equipamentos dos materiais que serão utilizados quais serão o tipo de porcelanato que vai ser posto no piso é tipo de louça que vai ser colocado em cozinha e banheiro entendeu tudo isso vai constar ali por quê Porque vocês estão querendo ou não vendendo um produto que ainda não existe que será entregue no

futuro é uma promessa de entrega mas nessa Promessa de entrega vocês vão ter condições do quê Ah mas eu preciso conhecer esse produto aonde eu vou saber lá no registro tá E aí estamos aqui na quarta etapa assim mas aonde eu vou buscar isso quando efetivamente aconteceu o registro do memorial de incorporação se vocês chegarem toda todo empreendimento que for lançado para venda de futuras unidades que serão edificadas H Obrigatoriamente na lei a necessidade de registro do memorial de incorporação se não houver um registro no memorial de incorporação a Incorporadora ela tá cometendo um crime

contra a administração pública e o corretor de imóvel que esteja de alguma forma intermediando unidades que não estejam efetivamente registradas eu vou abrir um tópico depois só desse tipo de negócio Mas aí tem responsabilidade solidária tá responsabilidade solidária criminal e contravenção penal tá então aqui é muito importante vocês entenderem o seguinte eh primeiro tem o registro de incorporação tem mas vocês precisam saber dessas informações se a se a Incorporadora Lógico que ela vai ofertar todas essas informações no stand de venda para vocês tenham condições e conhecimento disso mas às vezes se vocês quiserem ter conhecimento

específico disso Aonde vocês vão buscar informação pode ir lá no cartório de registro de imóveis que eles são obrigad a passar essas informações para vocês né Não só por intermédio de pedido de certidão da matrícula mãe da incorporação imobiliária mas também inclusive o cartório disponibilizar com horário marcado acesso aos livros do registro da incorporação tá não só da incorporação mas como também no parcelamento de solo isso tá expresso na na na lei de incorporação imobiliária cado o regro de incorporação imobiliária qualquer publicidade tem que est lá uma linhazinha falando incorporação imobiliári no registro R tal

da matrícula tal do Cartório de Registro de imóvel tal é obrigatório é exigido por lei tá E aí o que eu falo para vocês a importância e atuação do corretor é saber dessas informações para que depois vocês não sofram as consequências de vender informação como se estivesse vendendo terreno na Lua né ou seja tá registrado no cartório de registro de imóveis está apto por quê porque passou pela aprovação do município foi expedido alvará de construção o alvará de construção tem o seu Memorial de incorporação além do seu Memorial de incorporação tem o seu registro no

cartório de regist de imóveis tá E aí com relação à validade incorporação imobiliária que que a gente pode tratar aqui especificamente da validade a gente estava falando aqui primeiro do registro para registro só depois do registro a Incorporadora pode fazer o lançamento E aí sim vocês podem começar a comercializar essas unidades Tá mas vamos pensar o seguinte o empreendimento micou não conseguiu vender as unidades suficientes Incorporadora Apesar dela ter Arcado com os custos de aprovação de projeto publicidade eh registro de incorporação que esses custos são altíssimos ela fazer um estudo por exemplo eu não consegui

vender as unidades necessárias que eu precisava fazer dar início às obras que aí sim acho que os custos maiores virão na edificação existe a possibilidade da Incorporadora desistir renunciar à possibilidade de vender Esse empreendimento então aonde vocês vão analisar isso lá no registro de incorporação tem o prazo de carência 180 dias vocês vão saber que desde a data do registro da incorporação eles T 180 dias para dar início à obras existe a possibilidade ainda da Incorporadora e pedir para prorrogar esse prazo por mais 180 Dias Então essas informações que vocês tenham para vender o empreendimento

é buscar saber se a corporadora não desistiu diante da inviabilidade do empreendimento também no cartório de redó vocês vão procurar vão conseguir encontrar essas informações tá patrimônio de afetação acho que aqui mais eu era criança mas as pessoas mais velhas vão se lembrar do caso Encol que aconteceu há muitos anos na década de 90 né o início da década de 90 um monte de esqueleto aqui Marina inclusive ficou bastante esqueleto abandonado aí de empreendimento que a Incorporadora quebrou e aí consequentemente não deu sequência na entrega das unidades e aí em 2004 foi uma lei copiada

por uma lei americana por intermédio e sancionada pelo nosso atual presidente o Luiz Inácio Lula da Silva lá em 2004 ele copiou esse modelo de negócio da dos Estados Unidos e trouxe pro Brasil o que que seria o patrimônio de afetação primeiro reportando de novo a esses casos da incol vou dar um exemplo que aconteceu com a incol na época a incol ela teve uma um processo trabalhista na cidade de Goiás que aí um grupo de Empregados funcionários Trabalhadores de um determinado empreendimento entrou com ações trabalhistas e essas ações trabalhistas travaram todas as atividades comerciais

da Incorporadora EMC consequentemente afetou todos os processos e todos os Empreendimentos que a econ estava construindo em todo Brasil era uma incorporadora muito grande lá de Goiás que efetivamente estava inclusive construindo empreendimento em Marilha e uma ação assim várias ações trabalhistas que surgiram lá na cidade afetou vários Empreendimentos dessa empresa inclusive Empreendimentos aqui na nossa cidade e aí vem a afetação de afetação essa denominação que vocês vão conseguir entender para compreender melhor o que se trata disso o patrimônio de afetação é nada mais é do que a separação do patrimônio da Incorporadora quando ela faz

o empreendimento imobiliário então cada empreendimento imobiliário primeiro requisito é constituir uma sociedade de propósito específico mesmo que a Incorporadora ela vá atuar no empreendimento ela faz uma empresa específica para Esse empreendimento separando do patrimônio dela é um requisito essencial para que possa de alguma forma desenvolver outra condição é além do da Constituição da empresa depois do registro de incorporação ela precisa verbar na matrícula do imóvel o termo de afetação ou seja se porventura ela vier a sofrer uma falência o que que efetivamente Esse empreendimento vai acontecer como vai se resolver se porventura ela sofrer a

falência mas o patrimônio dela vai est separado isso não vai fazer parte do patrimônio dela para afetar o empreendimento né a outra questão se na época da incol ela não era uma SPS se eles se ele fosse SP não teria tanto problem na época não existia essa lei existia a lei a lei de sociedade e propósito específico foi uma alteração no código civil em 2005 agora o patrimônio de afetação foi uma alteração na lei de incorporação imobiliária de 1964 que alterou em 2004 o artigo 31 eles incluíram várias alíneas a b c de vai até

o Se não me engano até o h que estabelece a regra do patrimônio de afetação tem Inclusive a comissão de eh adquirentes que vão assumir um caso que nosso escritório assumiu e aqui em Marília que é exatamente o que tá acontecendo É aquele da lim Costa que era da construtora Casa Branca foi decretada a falência da construtora Casa Branca na matrícula do imóvel consta o patrimônio de afetação E aí formou um grupo de adquirentes através numa comissão de de adquirentes aonde nessa comissão a gente foi contratado para de alguma forma assessorar a empresa o esse

grupo de de adquirentes para que possa de alguma forma fazer a contratação de uma nova Construtora para dar continuidade no empreendimento a contratação de um departamento jurídico para assessorar o empreendimento a contratação de uma administradora de condomínio para receber o saldo remanescente do custo da construção entendeu então é todas essas regras que de alguma forma a gente tem que ter o discernimento de separar o patrimo de afetação da empresa e é onde a gente vai atuar também porque a empresa quando ela foi decretada a falência dela quando ela pediu a recuperação judicial ela falou que

as unidades que não haviam sido vendidas estavam no estoque mas aí que tá a diferença patrimônio afetação preço de custo não fazia parte do patrimônio então a gente tá entrando agora no processo tentando fazer essa separação e convencer o juiz de que aquelas unidades não faz parte do patrimônio da empresa tá E aí Além disso né a viabilidade Vamos pensar que é o patrimônio de afetação é uma modalidade de garantia que existe Para viabilizar o empreendimento então além disso quando a Incorporadora ela faz uma sociedade propósito específico ela tem a sua conta corrente específica por

empreendimento E tem também a verbação na matrícula de imóvel desse termo de afetação Ela também tem um benefício um benefício fiscal que é o regime especial de tributação todas as unidades que foram vendidas que não tem patrimônio de afetação vai ter uma incidência tributária de 6,6 5% 6,75 tá se ela adotar Esse regime a alíquota vai cair para 4% então ela vai ter uma economia de queir ou não de 2,75 por. Ah mas isso é viável muito eh a viabil a gente tratou lá no início numa da primeira etapa o estudo de viabilidade Para viabilizar

o empreendimento o lucro líquido de uma incorporação imobiliária tem que ser aproximadamente 16% Então se aumentar 2,75 vocês vem que tem uma rentabilidade praticamente aí 20% do negócio né então é bem viável mesmo então explicando o que é o patrimônio e essa questão de tributação E aí vem a responsabilidade a responsabilidade Civil e criminal do corretor de móvel quando ele tá de alguma forma assessorando o empreendimento e não toma esses cuidados que até então a gente tava aqui tratando e tentando separar para cada um de vocês entenderem né Lógico que a divulgação da planta do

imóvel na planta é muito importante e aqui as consequências que o próprio Conselho Regional aplica né com as suas advertências que a lei 6530 bar que fala que rege a a atividade do corretor de imóvel e aqui também estabelecem as suas sanções né mas vocês podem ver que no artigo 20 inciso 5 trata especificamente do quê anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação do registro de imóveis então vocês vão colocar lá na publicidade de vocês um Lano e se vocês não se preservarem na pesquisar lá

no cartório de rede de imóveis se o registro está apto e se também o registro não houve o quê a desistência a renúncia da incorporação Então isso é muito importante para o corretor de imóvel quando ele for fazer qualquer publicidade nas redes sociais ou um panfleto ou alguma coisa que vocês queiram divulgar Lógico que a Incorporadora disponibiliza e viabiliza isso para vocês mas às vezes vocês pegar e fazer um anuncio Zinho no WhatsApp no pelo WhatsApp num grupo de amigos se cair nas mãos erradas e ele saber que a incorporação não tá a responsabilidade de

vocês vão recair porqueas ve0 di a primeira quando ele registra Ele já fala do período de carência de 180 dias ele pode fazer só mais uma só mais uma um ano tá E aí vocês vão saber isso lá no cartor de rede de imóveis tá Ah mas isso daqui é responsabilidade da Incorporadora né ela que tem que fazer esses anúncios e vocês têm que de alguma forma que procurar vender né mas eu mostrei aqui para vocês lei 6530 que trata da profissão de corretor de imóvel e fala que anunciar sem mencionar número responsabilidade é de

vocês exato ela já disponibiliza para você o portfólio exatamente mas aí o que eu falo você usa as redes sociais para divulgar algum produto seu aí a responsabilidade é sua você pode até tirar um print da do folder que ele disponibilizou para você e colocar nas redes Mas e se [Música] venceu exatamente tá é isso que eu acho importante para vocês corretores de imóvel sabendo se decaiu ou de alguma forma já acabou esse prazo de registro se efetivamente consta esse registro an de terceo terceiro sempre cobra o corretor pessoal S corretor Deal capacitado por favor

coloca o cresce né sen cresce diso crce é né o cresce exige isso do corretor Mas aí o pessoal Entra com uma é eu acho que o que você tá tratando exatamente essas questões estão nessa previsão do próprio cresce no artigo 20 e seus incisos Eu tô tratando o inciso quinto que é da incorporação e de loteamento né mas muito bem observado e tenho certeza que tá aqui entre esses demais incisos aqui do próprio artigo é exatamente tá então anunciar com registro do da incorporação e porventura as consequências e as sanções disciplinares de advertência censura

multa suspensão e cancelamento tá aí falou assim mas ah esse problema é da Incorporadora né a Incorporadora que tem a sua responsabilidade de pegar e me fornecer O folder lá que tá com numerozinho ali gravado e se porventura ela tiver fazendo as coisas errad não tem problema nenhum então vamos lá crime contra a economia Popular afirmação falsa afirmação falsa do quê sem registro de incorporação tá contravenções contra economia Popular ação contravenções economia popular no caso de contratos relativos a incorporações de que não participe o incorporador responderão Solid pelas faltas estipuladas Nesse artigo o Construtor e

o corretor então aqui eu tô mostrando para vocês que a responsabilidade é solidária tanto nas contravenções penais quanto no crime quanto a incorporação imobiliária a responsabilidade do Corredor é solidária então aqui apenas uma Um textinho simples vocês me permitem ler agora a única certeza que tem hoje diante de todos os fatos apresentados é que por questões legais e também sociais o corretor de imóveis além de ser intermediações as transações imobiliárias deve ter certeza de um negócio seguro não admitindo assim afetar ou negociar qualquer empreendimento que não esteja em situação regular assim alcançar seão a valorização

da classe profissional bem como toda a estrutura de segurança jurídica para o mercado imobiliário então gente o mais importante em todo esse contexto que eu tentei aqui mostrar para vocês eh a viabilidade do negócio e a importância da atuação do corretor de imóvel e ao mesmo tempo fazer a divulgação do negócio e um negócio que efetivamente seja regular né e que também não tem nenhum tipo de clandestinidade porque eu provei aqui para vocês que vocês são responsáveis solidariamente se porventura fazer esse anúncio falso dessas informações tá eu acho que foi isso que eu tentei alcançar

aqui o objetivo de vocês tá é um algo é uma visão panorâmica né eu não consigo aqui também tomar mais o tempo de vocês mesmo porque também com relação ao tempo que tá disponibilizado aqui no cresce a gente não pode passar de uma hora né Eu tentei trabalhar aqui acho que praticamente com 40 minutos é mais que suficiente para a gente também não ficar aqui é tão desgastante mas é muito importante a gente também entender que existem dentro dessas etapas dentro dessas condições desses tipos de empreendimentos né Há uma gama de informações que eu poderia

aqui disponibilizar para vocês mas eu acho que um apanhado geral vai de alguma forma trazer essas informações e e e instigar vocês a procurar melhor essas informações do que vocês precisarem também temos aqui nossos meios de de acesso físico virtual e a gente tá à disposição do que efetivamente precisar e passar informação para vocês Se alguém quiser fazer alguma pergunta Lógico que quando houve necessidade de fazer as perguntas acho que eu tentei alcançar 76 não havia loteamentos existia mas os loteamentos eles não tinham tanta fiscalização tantas exigências com questão ambiental não haviam essas preocupações né

com questão ambiental com alargamento de ruas que antigamente lá antes de 1979 a gente não pensava em quanto que haveria necessidade de alargar as ruas então a gente tratava de determinadas regras que ficavam sem uma padronização então o que que a lei de 1979 veio a a agregar primeiro estabelecer essas regras né limite capacidade de eh de utilização di área né e o mais importante a senhora entender o seguinte e área institucional e área de equipamento Urbano antigamente não se preocupavam com praças não se preocupavam com disponibilidade de área para construção de escola hospitais então

a loteadora o que que ela queria ter a maior quantidade de lotes Para viabilizar o empreendimento e ter mais rentabilidade então o que que a lei de 1979 trouxe falou primeira padronização de ruas capacidade de uso da área útil do cada lote e também uma disponibilização de 5% paraa área institucional que é justamente a destinação para praças essas áreas públicas né E também estabelecendo a determinados equipamentos como tratamento de água eh captação de água pluvial captação de esgoto né queira ou não antigamente a senhora toma por exemplo a cidade de São Paulo Imagine se essa

cidade tivesse essas regras de 1979 lá em 1900 Eu acho que o tit e o rio Pinheiros não teria tantas consequências que tem hoje com relação ao esgoto né então acho que eu tinha 2 anos de idade quando essa lei entrou em vigor eu não tinha assim essa referência mas senhora parava para pensar aqui em Marília por exemplo onde tem o Shopping Esmeralda Shopping Esmeralda ali a senhora vê que tem e muita loja maçônica tem Centro Espírita tem Associação de dentista tem um monte de área que era institucional que depois a prefeitura doou para essas

entidades era um loteamento que estava sendo construído mais ou menos nessa época e essa lei entrou em vigor o negócio ficou parado enquanto que não sofressem algumas alterações no município na na na nessa regra do loteamento para se adequar então por exemplo nosso escritório tá ali na frente tem uma praça gigante tem uma área institucional que praticamente não tem finalidade nenhuma na frente da loja maçônica plt tem a Associação dos Engenheiros e arquitetos que também foi doada essa área institucional tem a casa do bispo então todas essas áreas para que se destinasse a aprovação do

empreendimento essa lei entrou em vigor mais ou menos na época em que o lento estava sendo desenvolvido né então a senhora parar para adaptar entender essa interpretação da Lei Quando ela entrou em vigor as consequências que afetaram o tipo de empreendimento aí vamos pensar naquele loteamento perto da eh da Santa Casa Senhor não vê nada ali de praça senhora não vê nada de a não ser uma área que foi doada paraa construção do hospital mas acho que ali foi mais beneficente mas a lei não exigia né mas a construção de equipamento Urbano que foi o

da ali do lado que tem ali a construção desse acesso as informações que foi destinada Então são loteamentos aonde o desenvolvimento tinha mais lote do que área pública né Então essas alterações que existiam a lei existia a lei era um decreto decreto 58 não me lembro um ano tá de 1934 aí depois só em 79 que essa lei veio se preocupando mais com o meio ambiente também tá alguém mais uma pergunta então é isso gente acho que eu tento aqui otimizar e de alguma forma diversificar o maior número de informações e se vocês porventura quiserem

saber mais de alguma coisa temos aí nossos meios de comunicação tá bem Obrigado a todos pela [Aplausos] atenção h