Bom dia Então pessoal continuando a questão da classificação do contrato de PR venda nós vimos que o contrato é típico que é bilateral sinalagmático oneroso e vimos também que ele é comutativo agora vocês anotem aí que o contrato de compra e venda ele é ou ele pode ser instantâneo diferido no tempo ou de Trato sucessivo Instant diferido no tempo ou de Trato sucessivo quando a gente usa essa classificação nós estamos falando sobre o modo de execução modo de pagamento modo de pagamento como ele ocorre na compra e venda eu tenho três possibilidades esse pagamento essa execução pode ser instantânea comumente conhecida como compra à vista ou pagamento melhor dizendo a vista percebam o seguinte essa instantaneidade ela está ligada ao até mesmo vamos dizer assim espaço de tempo que decorre da realização do contrato e do seu pagamento é como se eles acontecessem imediatamente quase ao mesmo tempo o intervalo de tempo Entre Um Ato e outro não é significativo Você vai lá na livraria pede o livro paga o livro você vai até a lanchonete pega os refrigerante salgado e já paga esse ato de comprar e pagar ele acontece praticamente ao mesmo tempo por isso que se coloca como sendo instantâneo e tem uma diferença de tempo desprezível entre a celebração do contrato e e a sua execução o seu pagamento eu não tenho intervalo de tempo Entre esses dois atos que seja significativo aí a noção de instantaneidade Normalmente quando você faz esse pagamento à vista você já recebe a coisa mas nada impede que a tradição ocorra posteriormente porque a compra venda é um contrato consensual que é o nosso próximo item então ele se aperfeiçoa pela manifestação de vontade tanto que você pode normalmente acontece isso você vai numa concessionária comprar um carro você paga o carro e recebe ele depois de 30 dias então você pagou a vista mas não houve a tradição daisa ainda na maioria das situações Você paga e já recebe a coisa tá na maioria das vezes normalmente a regra é pagar depois pegar mas ela pode ser subvertida porque você pode ter o pagamento a prazo Então você pega primeiro a coisa e depois você paga muito bem depois nós temos uma segunda situação que precisa prestar atenção num detalhezinho que é o pagamento diferido no tempo quando se fala em pagamento diferido no tempo significa já dizer que entre a realização do contrato e a sua execução Eu tenho um tempo significativo Eu tenho um intervalo de tempo relevante diferido da ideia de pagar depois pagar mais para frente então eu tenho um intervalo necessário de tempo Entre a realização do contrato e o se pago só que qual é o detalhe aqui quando ocorrer o pagamento necessariamente tem que ser integral Esse é o detalhe eu vou esperar um lapso de tempo para receber o pagamento mas quando chegar a data do vencimento esse pagamento tem que ser feito de uma única vez na sua integralidade você tem aqui a compra faturada fatura para 30 dias você comprou hoje você levou os objetos Mas você pediu para pagar daqui a 30 dias quando chegar 30 dias você tem que pagar de uma única vez o valor da compra não tem Se quiserem complementar aí aqui nessa figura não tem parcelamento Hoje nós não temos mais essa figura no comércio com tanta prática mas teve épocas que você ia abastecer no posto de gasolina e dava um cheque para 70 dias passar 70 Dias ia cair o cheque na integralidade do que você abasteceu então eu abasteci o carro deu r$ 300 eu dou um cheque de R 300 com promessa para pagamento daqui 70 di quando passar os 70 dias cai o cheque na sua integralidade então aqui não tenho hipótese de parcelamento o que eu tenho é um prazo para pagamento então nessa hipótese eu levo primeiro a coisa e pago depois eu subverta a ordem como também vai ocorrer no pagamento envolvendo trato sucessivo aqui sim é o parcelamento aqui eu tenho o fracionamento da dívida E aí eu vou usar o fator tempo para estabelecer o período das prestações a maioria das hipóteses Eu trabalho com parcelas mensais mas nada impede que outro período de tempo seja fixado pela vontade das partes normalmente eu tenho ali uma fixação de parcelas ou prestações mensais então eu financiei um carro em 36 meses eu fracione o valor do objeto em 36 meses e vou pagando mês a mês então isso é o trato sucessivo vai se prolongando-se renovando a prestação no tempo de modo que no contrato de compra e venda qualquer uma dessas formas de pagamento pode ser utilizado isso vai depender da vontade das partes da forma de negócio que está sendo feito não raras vezes é celebrado um compromisso de compra e venda que é um contrato preliminar e nesse compromisso de compra e venda já se coloca o parcelamento do imóvel para futuro registro no contrato de bens móveis Você já tem o parcelamento emitido na hora como um carnê de uma determinada loja você vai fazer uma compra lá geladeira fogão e etc e divide em 10 vezes divide em 12 vezes você pode tanto dividir no cartão quanto você pode dividir no carnê no crediário da própria loja então você tem o fracionamento dependendo do que se trata na questão parcelada você poderia ter a aplicação do artigo 316 do Código Civil que trata da cláusula de escala móvel Então dependendo do que se trata eu poderia colocar uma cláusula que reajusta parcelas ao longo do tempo compra e venda de imóvel na planta costuma ter essa cláusula de escala móvel para reajuste das parcelas muito bem contrato de compra e venda ele ainda é consensual Ou melhor dizendo meramente consensual meramente consensual é melhor colocar meramente consensual Porque todo o contrato na Gênese tem consenso o que se quer dizer aqui é que para a produção de efeitos jurídicos para fins de aperfeiçoamento do contrato na compr venda basta a manifestação de vontade que é que está escrito no artigo 482 a compra e venda quando pura considerar-se a obrigatória e perfeita desde que as partes acordarem no objeto e no preço então a tradição vai ser mero desdobramento da compra e venda a tradição tem que ocorrer sim mas o aperfeiçoamento Não é com a tradição e ali quando o artigo 482 fala quando a compra e venda for pura O que que significa essa ideia de pura quando a compra e venda não tem elementos acidentais do negócio jurídico então não tem condição termo encargo então Basto consenso para o aperfeiçoamento para a produção de efeitos para exigibilidade para cobrança o que não significa que a tradição é desimportante ou que a tradição não vai ocorrer vai mas ela não é condição sinequanon para o aperfeiçoamento em outros contratos vai ser E aí o contrato de meramente consensual vai ser chamado de contrato real então isso já é bom estabelecer que quando vocês lerem escrito contrato real de res é porque necessariamente eu preciso de consenso mais tradição Eu precisaria da entrega da coisa quando o contrato é meramente consensual o acordo de vontades já é suficiente já é apto para a produção e o aperfeiçoamento da avens e por fim nós temos aqui a ideia de contrato formal e informal inform formal aí obviamente não vai significar ausência de forma porque todo contrato necessariamente terá uma forma porque é por meio da forma que ele se exterioriza o que eu tenho é uma flexibilidade quanto à forma eu passei a adotar essa classificação por conta do artigo 166 do Código Civil que diferencia forma e solenidade então fica melhor adotar essa classificação como contrato formal e informal para prestigiar a ideia de solenidade a maioria da exteriorização dos contratos de compr venda é informal isto é tem forma livre conforme o artigo 107 do Código Civil E aí vocês se lembr lembrem da Feira Livre contrato de compra e venda verbal muitas vezes até por gestual você tem lá o preço pesa-se ou compra-se por unidade ou por dezena e paga-se o preço sem maiores formalidades ela pega uma dúzia de ovos por exemplo tem o preço você faz o pagamento sem maiores formalidades esta ideia de uma flexibilização ou de uma forma livre é para destravar o fluxo dos negócios jurídicos a maioria dos negócios jurídicos deve tramitar sem burocracia para que essa circulação seja rápida e respeite as necessidades sociais Se você fosse à feira ao supermercado e tivesse que passar a escrever um contrato de compra e venda com todos os bens que você adquiriu provavelmente as pessoas ou iriam menos ou contra senso esses estabelecimentos faturaram menos porque dado o tempo de preenchimento de um contrato você atende menos pessoas do que hoje então não tem sentido você materializa de alguma maneira Esse contrato com a nota fiscal do mercado que vem especificado tudo que você comprou no caso da feira você materializa com a posse já pega e vai embora não tem especificação outra né mente para desburocratizar todavia eu tenho bens que pela sua complexidade pela sua importância eles necessitam de forma específica E aí eu tenho a aplicação da forma obrigatória quando eu não cumpro a forma obrigatória o negócio jurídico é nulo por infringência o artigo 104 inciso 3 do Código Civil as nulidades estão no 166 então quando eu falo de compra e venda de imóveis vamos lá compra e venda de imóveis caberia na compra e venda de imóveis a forma verbal não só cabe uma única forma que é imposta pela lei forma escrita Então isto é forma a lei está impondo a forma escrita só que se o imóvel apresentar Val superior a 30 salários mínimos se o imóvel apresentar valor superior a 30 salários mínimos além da forma escrita Eu preciso de uma solenidade que significa eu preciso de um ato específico de um ato especial Qual é esse Escritura pública e nas duas hipóteses tanto no escrito particular quanto no escrito público para adquirir a propriedade do bem móvel imóvel eu tenho que levar a Registro no cartório de imó Mas a forma é escrita e a solenidade é Escritura pública como essa escrita se materializa Imóveis com valor superior a 30 salários mínimos necessariamente eu tenho que fazer uma Escritura pública lembrando Escritura pública eu faço no Tabelionato de Notas o registro eu faço no cartório de imóveis São dois cartórios diferentes eu tenho que primeiro passar pelo notas fazer Escritura pública pegar esse documento me dirigir até o cartório de imóveis E aí Pedir o registro da Escritura pública continuando Contrato paritário ou adesivo paritário vem de paridade de igualdade de condições se vocês lembrarem lá do da teoria geral dos contratos lembra que tem negociação preliminar para estabelecer Quais são as cláusulas a fase de pontuação nos contratos paritários eu tenho essa ideia porque nos contratos paritários as partes igualmente conversam e estipulam as cláusulas contratuais então aqui no contrato paritário eu tenho uma abertura para a discussão das cláusulas contratuais esse seria o normal ter mais contratos paritários só que com o desenvolvimento das necessidades sociais a gente vai vendo uma inversão a maioria dos contratos vai começar a ser adesivo mas no contrato paritário no contrato paritário as partes vão conversar abertamente sobre as cláusulas que compõe o contrato então eu vou negociar o preço eu vou negociar a forma de pagamento vou negociar as garantias do contrato enquanto que no contrato adesivo eu tenho pouquíssima pouquíssima ou nenhuma abertura pouquíssima ou nenhuma abertura adesivo justamente pelo fato de que uma das partes simplesmente vai aderir aquilo que a outra estipulou então eu tenho uma aqui ao invés de se apresentar uma conversa eu tenho um monólogo por que isso porque um dos contratantes vai redigir sozinho todas as cláusulas do contrato e não vai permitir que essas cláusulas sejam alteradas de modo que só resta ao outro aceitá-las ou não e os americanos chamam de take it or leave pegue ou saia né grosso modo seria isso aceite ou vai embora isso se dá pela estrutura do Contrato ou às vezes até por uma questão de imposição da lei se a gente pegar o contrato da faculdade ele é um contrato de adesão vocês não negociaram cláusulas com a faculdade mas também legalmente nem poderiam porque a faculdade é obrigada a dar o curso num determinado período com determinadas matérias isso não tem negociação não é de escolha nem da faculdade muito menos dos alunos is uma imposição do Ministério da Educação então ess são cláusulas imutáveis os planos de saúde são contratos adesivos os contratos de streaming são contratos adesivos no contrato de streaming ou de TV a cabo Você tem uma pequena margem de negociação Qual é pacotes pacote Premium pacote normal pacote melhor que todos canal alacar aí depende do que você contratar mas as cláusulas em si você não mexe o preço é pré-fixado é mensal o serviço Você não escolhe que filmes vão fazer parte do Acervo tanto é que vira e mexe sai filme e entra filme você não tem controle sobre isso sai série entra série cancela série você não tem nenhum controle sobre isso você você tenha um acesso dentro desse acesso Teoricamente você pode assistir tudo mas já tem streaming que vocês devem ter percebido e já estão fazendo diferente parecido com a TV aabo você pode acessar uma parte do conteúdo e a outra parte ou você compra ou aluga Então já te põe uma barreira financeira além da sua mensalidade não tem controle sobre isso contrato de de adesão ou contrato adesivo vocês lembrem aí é um contrato massificado por quê Porque ele é um contrato repetitivo uma única redação serve para milhares ou milhões de pessoas dependendo do ramo de atuação um contrato de Netflix Vale pro Brasil inteiro é o mesmo contrato no Brasil inteiro no Brasil e fora do Brasil né porque se você tiver fora do Brasil e quiser assinar Netflix brasileira você consegue Mas é o mesmo contrato para todo mundo a questão é definir que plano você quer se é plano família se é plano individual se é plano prêmio e etc então há uma tendência de aumento dos contratos massificados porque muitas vezes eles retratam reproduzem a necessidade social não dá é inviável Vamos pensar no próprio contrato de streaming é inviável que a empresa sente com cada um dos consumidores para fazer um contrato Gourmet não tem não tem como é inviável Então vai fazer um contrato padrão com algumas variantes e dentro dessas variantes Você aceita os planos que são poas mas o que tem que lembrar que o contrato de adesão é o contrato que não tem margem de negociação Eu vou aderir à vontade do outro só que aqui tem uma consequência importante o aderente é a a parte mais fraca do contrato e por ser a parte mais fraca do contrato ele tem proteção ele tem uma proteção diferenciada na dúvida a interpretação é a favor do aderente e tem um ponto importante aqui para vocês relembrarem o tema do segundo ano cláusula penal lembram disso a cláusula penal ela tem por finalidade se converter numa antecipação de Perdas e Danos por que isso porque se eu seguir a ritualística tradicional das Perdas e Danos eu tenho o ônus de provar o prejuízo que eu sofri se eu não conseguir provar o prejuízo que eu sofri o juiz vai julgar improcedente o meu pedido de indenização para evitar essa dificuldade as partes de comum acordo colocam no contrato cláusula penal cláusula Penal de r$ 1. 000 se acontecer a ruptura do contrato as Perdas e Danos já estão pré-fixadas nesse valor por exemplo de r$ 1. 000 e OJ não tem que fazer prova do prejuízo será aquele que está na cláusula tudo bem só que se vocês se lembram tinha um artigo que mencionava a possibilidade de cobrança de indenização suplementar Imagine que o prejuízo foi de 150.
000 e a cláusula fala em 100. 000 eu tenho uma diferença ainda de 50. 000 aí para cobrar só que o código civil dispõe o que para ter acesso à indenização complementar é preciso uma cláusula expressa no contrato autorizando essa cobrança se o contrato não falar nada sobre a cobrança suplementar ou complementar ela não tem cabimento tudo bem isso só que vejam lá para entender proteção ao aderente num contrato de adesão o adherente teria como inserir essa cláusula de indenização complementar ele consegue fazer isso ele não consegue então a jurisprudência entende que ele tem direito à indenização complementar excepcionalmente no caso exclusivo do Adesão do aderente mesmo que não haja cláusula Expressa o aderente tem direito à indenização suplementar ou complementar o detalhe é também colocar o seguinte essa indenização complementar Depende de prova que ela tá fora da cláusula de antecipação de Perdas e Danos Então ela depende necessariamente de prova depois contrato é impessoal ser impessoal significa que aqui o contrato não é intuito Person e nem personalíssimo pelo menos não Como regra o vendedor tão pouco o comprador precisam de alguma expertise para realizar o negócio não confundir com a necessária avaliação de idoneidade se não tá devendo se o imóvel tá no nome mesmo se não tem ação discutindo a propriedade essas questões não TM nada de relação com ser personalíssimo quando o contrato é personalíssimo significa dizer que uma das partes ao menos tem uma técnica tem uma expertise diferente que só ele apresenta e por isso é com ele apenas que eu tenho que contratar na compra e venda isso Como regra não precisa agora a averiguação das condições dos contratantes é outro detalhe e esse é sempre interessante que se faz justamente para saber tem débito com a Receita Federal tem débito trabalhista tem débito civil comum tem débito eleitoral que a pessoa pode dever pra justiça eleitoral tem alguma coisa de natureza penal pairam ações sobre o imóvel a pessoa tem nesse contexto outras dívidas você pode tá diante de uma fraude contra credores isso você tem que avaliar isso você tem que analisar mas não é a qualidade intrínseca a quem vende que me faz comprar eu estou preocupado com o resultado final que é adquirir um objeto Você vai ao Supermercado muitas vezes você nem lembra quem é o dono você nem se preocupa em saber que característica esse dono tem ou não você que é o produto o produto tá lá o preço tá razoável você tem condições de comprar você compra e vai embora então é remarcado pela impessoalidade nem mesmo quando alguém usa aquela ideia de fidelidade fidelização isso transmuta para para pessoal isso transmuta para intuito persico que na verdade você sempre tem outras opções similares que você poderia usar mas por uma questão de comodidade de afetividade de empatia você escolhe apenas aquele estabelecimento ou uma determinada marca contrato principal e contrato definitivo que que significa isso significa que o contrato de compra e venda é autossuficiente ele é ele não precisa de um contrato anterior para lhe dar suporte então ele é autônomo aqui para entender né Por exemplo se eu tenho um contrato de fiança Esse contrato de fiança é acessório porque eu tenho que afiançar afiançar algo que pré exista o contrato de fiança trato de fiança não é independente ele não existe sozinho ele tem que se aplicar a uma dívida anterior ou ao menos a um contrato anterior uma multa uma multa tem natureza acessória porque eu tenho que multar alguma coisa que pré existe a ela juros mesma coisa então essas características são acessórias elas dependem necessariamente de algo antecedente o contrato de compra e venda ele nasce por si só ele não precisa de mais nada então ele detém autonomia também não confundir aqui o seguinte o fato do contrato de compra e venda ter autonomia evidentemente que não me impede de fazer antes um compromisso de compra e venda mas a entendo o seguinte quando algo é acessório prestem atenção nisso quando um contrato é acessório está se querendo dizer que Obrigatoriamente precisa nascer um contrato antes dele é obrigatório no caso do compromisso de compra venda ele não é obrigatório eu posso ir direto para compra e venda sem problema algum por que que eu faço compromisso de compra e venda normalmente de imóvel porque eu não vou registrar no nome do comprador antes dele me pagar o preço e no compromisso de compra e venda ele vai estar o imóvel parcelado então eu vou escrever nesse compromisso que assim que eu receber todo o valor eu registro que imagina o problema né eu não recebi todo o valor e já passei pro nome do comprador a ele não me paga eu vou ter um problema então eu seguro pelo compromisso recebo todo o valor e me comprometo compromisso né me comprometo a transferir registrar o imóvel em nome de quem comprou mas o contrato de compra e venda em si ele goza de autonomia e por fim contrato autorizativo da transferência da propriedade pelo contrato de compra e venda eu tenho tem uma autorização de transferir a propriedade que era do vendedor para o comprador Mas o importante que vocês coloquem aí é o seguinte continua tendo natureza obrigacional então autoriza mas não transfere isso aí ou por escritura particular Dependendo do valor ou por Escritura pública mas aí já é direto a comprento então Normalmente quando você tem o dinheiro à vista você vai até o cartório de notas já faz a Escritura pública paga pega a Escritura pública registra no imóvel mas aí é direto no compra e venda o contrato de compra e venda é obrigacional ele não transfere a propriedade sozinho nos bens móveis lembram que vocês colocaram lá para transferir a propriedade precisa da tradição que é a posse a entrega da coisa para transferir propriedade o que que é a transferência definitiva de propriedade é transformar o direito obrigacional em direito real o contrato de venda sozinho não gera direito real cuidado com isso no caso de bens móveis precisa ocorrer a tradição por meio da qual eu tenho a posse do objeto e no caso de bens Imóveis além da tradição fundamentalmente eu preciso do registro aí eu adquiri a propriedade aí tem bem aí tem direito real então o contrato é uma autorização essa autorização vai se transformar em propriedade com a tradição no caso de bens móveis e o registro no cartório competente no caso de bens Imóveis então insistindo aqui coloquem aí efeitos obrigacionais mas algo que vocês já colocaram nessa parte aí imóvel precisa da tradição é móvel perdão precisa da tradição tradição real é efetiva Entrega na mão da pessoa ou ficta por algum símbolo quando você participa de algum tipo de Gincana num programa televisivo e você ganha o prêmio eles normalmente reproduzem o em dinheiro num cheque de papelão grande Isso é uma tradição picta a partir daquele momento você é dono do dinheiro tem que depositar no caso de ou do carro né faz uma chave de papelão também é uma tradição ficaa no caso de imóveis quando entrega a chave na sua mão já é a tradição real ou você pode fazer alguma representação então a tradição é sempre real ou fica imóvel registro em cartório de imóveis E aí tem a outra diferença quando eu faço o registro no cartório de imóveis eu vou ter uma diferença do direito obrigacional porque eu tenho direito real qual diferença já eu noto de primeira quando eu faço o registro primeiro eu saio do efeito interpartes e vou para o efeito erga homens quando eu sou proprietário de um objeto todos vocês independentemente se eu os conheço ou não os da outra sala os da cidade inteira são não proprietários se eu sou proprietário de uma coisa todos os demais são não proprietários e contra todos eu posso defender a minha posse e a minha propriedade Então isso é o efeito erga Homes o outro efeito é a publicidade passa a estar numa espécie de domínio público porque eu posso ir até o cartório e descobrir se você tem bens se eu não conseguir por algum motivo a informação via cartório dentro de um processo judicial eu peço ao juiz a expedição de um ofício para o cartório para que ele informe no processo a existência de bens em nome do devedor isso deixou de ser obrigacional e passou a ser direito real a partir do momento que é direito real tem erga e publicidade depois nós temos aqui a questão das despesas e débitos artigo 490 salvo cláusula em sentido contrário aí vocês antes a gente adentrar no conteúdo já leve devem lembrar o seguinte se está escrito salvo disposição em sentido contrário salvo cláusula em sentido contrário eu estou trabalhando com uma Norma dispositiva que significa dizer as partes podem estabelecer diferente do que tá no artigo não é Norma de ordem público só que para eh para que as partes estabeleçam algo diferente do que está no artigo precisam colocar uma cláusula expressa que é justamente para dar vazão a ideia de cláusula em contrário contrário ao quê contrário o que dispõe o artigo E aí Vejam só poderia se perguntar o seguinte Ah mas se as partes podem estabelecer em contrário ao artigo para que que existe o artigo o artigo existe para o silêncio das partes em que sentido é um tema é uma situação que precisa ser resolvida no contrato de compra e venda ela não pode ficar sem resolução se ela não pode ficar sem resolução e os contratantes foram silentes e os contratantes Não mencionaram essa situação a lei como se fosse um soldado de reserva ela apresenta a solução para o problema então já que vocês não resolveram um problema que precisa que é o caso das despesas que é o caso de débito vem o código civil e diz no silêncio Fica assim então aqui está escrito no 490 fica as despesas de escritura e Registro a cargo do comprador Isso aqui precisa decorar para concurso tá princi principalmente se for fazer concurso de cartório ficarão as despesas de escritura e Registro a cargo do comprador e a cargo do do vendedor as despesas de tradição o vendedor paga as despesas para entregar o objeto enquanto o comprador paga as despesas de escritura e Registro mas percebam nada impede que se estipule em sentido contrário e por exemplo o comprador absorva todas as despesas vai da negociação vai do interesse na aquisição do objeto 502 que a gente pode conectar aí o vendedor salvo convenção em contrário responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição isso é intuitivo né se eu estou vendendo hoje dia 13 né 13 de agosto de 2024 tudo que eu tenho de dívida até o presente Dia é meu eu que tenho que pagar mas nada impede que quem compra Assuma a dívida muitas vezes até assume a dívida abatendo do preço do imóvel ou do preço do bem móvel dependendo Quantas vezes a pessoa compra um carro financiado pelo restante do financiamento assume a dívida às vezes nem paga nada só assume a dívida Ah o imóvel tem dívida de IPTU eu não quero ficar na dependência dela pagar eu di tem que ficar cobrando você já pagou Já pagou Já pagou então eu fao o seguinte quanto você deve de IPTU 20.
000 tira 20.
