Direito Agrário - Contratos

Olá meus amigos Chegamos Ao Final De mais um capítulo do nosso manual direito Agrário capítulo que eu gosto bastante como agraderista e também civilista e é o Capítulo dos contratos agrados né Nós detalhamos de secamos aqui os contratos agrários no nosso livro e trago agora alguns pontos de maior relevância alguns pontos de maior destaque sobre o tema contratos agrários para esse encontro áudio visual Ok então de forma rápida sem perder tempo vamos aqui falar um pouquinho sobre os contratos e de imediato eu quero lembrar você que existem vários contratos agrários nós temos várias espécies de

contratos agrados e a legislação consequentemente a doutrina separa Esses contratos agrados em dois grandes grupos que são os contratos típicos e atípicos os contratos agrários típicos aqueles expressamente previstos da Lei regulados na lei pelo estatuto da terra e pelo decreto regulamentador e os contratos atípicos aqueles que existem são celebrados no cotidiano Agrário mas não são regulados especificamente não tem nome nenhum quem mais são regidos pelas regras fundamentais do direito civil contratual e pelas regras fundamentais também dos contratos agrários então duas categorias os contratos agrários típicos que são dois contratos de arrendamento e parceria e os

contratos atípicos que são muitos né o contrato do fica o contrato de empreitada o contrato de comodato de compasso E por aí vai né Nós temos vários contratos atípicos celebrados cotidianamente no contexto Agrário nós vamos falar um pouco sobre os contratos típicos é bem verdade mas antes disso é importante lembrar alguns princípios básicos quando se fala em contratos agrários típicos ou atípicos nós precisamos considerar alguns princípios básicos primeiro a impossibilidade de revogação das cláusulas que o objetivo conservar os recursos naturais é todo contrato Agrário deve contar com cláusulas obrigatórias de conservação dos recursos naturais senão

de forma expressa tá de forma determinada por lei é uma cláusula legal obrigatória de preservação de conservação dos recursos naturais outro princípio interessante também muito importante é a proibição de renúncia dos direitos previstos em lei pela parte vulnerável os contratos agrários normalmente é ao menos assim historicamente se considera considerou O legislador os contratos agrários eles não são aparitários eles não são pareditários não são equilibrados a nos contratos agrários uma parte que é vulnerável e assim como acontece nos contratos de adesão nos contratos agrários é nula a cláusula de renúncia direitos decorrentes da Lei ou decorrentes

da natureza do negócio jurídico como forma de proteção da parte o suficiente que deve se protegida também social e economicamente Quem O legislador considera hipossuficiente quem explora a atividade agrária tá hoje eu tenho aqui meus porém inclusive gosto de estudar sobre o tema de escrever sobre o tema porque eu entendo que há situações em que aquele que explora atividade agrária não é necessariamente o suficiente Às vezes o hipossuficiente é o proprietário do imóvel na realidade atual do Agro brasileiro que Grandes Empresas Grandes produtores não são proprietários de imóveis mas arrendadores dele então me parece que

já não é uma regra essa premissa de que Quem cultiva nos contratos típicos o arrendatário o parceiro outorgado é vulnerável né não me Pareça que não me parece mais que assim como no consumidor a vulnerabilidade ela é absoluta né gera presunção e oriente de Yuri de todo o modo é assim que a lei considera a lei ainda hoje considera que o arrendatário que o parceiro outorgado ou seja que aquele que está explorando atividade é a parte o suficiente por isso deve ser protegida social e economicamente inclusive sendo proibida a renúncia de direitos previstos em lei

agora questão importante questão muito importante que já caiu algumas vezes em prova de concurso público o contrato Agrário os contratos agrários eles são informais Ok então Eles seguem a regra do artigo 107 do Código Civil princípio da informalidade e diz que é manifestação de vontade não depende de forma senão quando a lei expressamente exigir E aí nós temos algumas exceções de contratos formais de contratos os contratos agrários seguem a regra eles são informais então expressamente a lei determina que os contratos agrários podem ser escritos ou verbais tá o decreto regulamentado 59566 diz aqui os contratos

de arrendamento de parceria poderão ser escritos ou verbais os contratos verbais presumes como ajustadas cláusulas obrigatórios estabelecida estabelecidas no Artigo 13 deste regulamento Nós temos dois contratos típicos os contratos de arrendamento e parceria e de certo do desses contratos é o mesmo porque tanto contrato de arrendamento como contrato parceria objetiva a transmissão da posse do imóvel rural para fins de exploração de atividade agrária Observe que o artigo 1º do Decreto o arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece para o fim de posse ou uso temporário da terra entre proprietário que ainda

tenha a posse tenha a livre administração de imóvel rural e aquele que nela Exerça qualquer atividade agrícola pecuária Agroindustrial extrativa ou mista ou seja tanto o arrendamento como parceria tem por finalidade a transmissão da Posse temporária do imóvel rural para física exploração agrária e aí você me perguntar Professor Então se o objetivo é o mesmo qual é o ponto de distinção entre arrendamento e parceria e o ponto de distinção é a contraprestação O que diferencia e parceria é a contraprestação sim o contrato de arrendamento muito semelhante ao contrato de locação é aquele através do qual

transmite transfere-se a posse do imóvel rural para fins exploração de atividade agrária mediante uma contra prestação fixa e invariável mediante uma contra prestação fixa em variável inclusive no nosso livro A gente fala sobre isso dá uma boa lida a lei me diz e o STJ tem entendido que é nula de Exposição contrária vai embora na prática a gente Observe uma violação flagrante dessa playlist a lei diz que o contrato de arrendamento tem que ser fixado em dinheiro OK em moeda corrente nós observamos na prática do contexto sagrado muitos arrendamento fixados em produto e a Lei

me diz que isso gera nulidade os contratos agrados ou melhor contrato de arrendamento deve ser fixado em moeda corrente o pagamento pode ser dado em produto ah Professor Como assim veja bem uma coisa é a fixação da contraprestação a contraprestação será fixada em moeda corrente Mas a forma de pagamento poderá ser em produto seja no momento de pagar faz-se a cotação quanto vale tantos reais em soja e aí paga em soja mas eu não posso fixar em produto perfeito é muito comum isso acontecer no contexto Agrário mas está em sonância com a Lei e o

STJ confirma anuidade absoluta dessa cláusula Ok então o arrendamento é esse contrato através do qual se transmite a posse do imóvel rural mediante uma Retribuição invariável e é por isso que na classificação desse contrato e aqui de vir de alguns doutrinadores né Por exemplo o professor rizzardo eu considero que o arrendamento é um contratomático porque Ambos são devedores oneroso porque ambos terão vantagens e desvantagens Só que comutativo alguns Dizem que o contrato de arrendamento é aleatório porque a atividade agrária de risco com a devida velha a atividade agrária não é a contraprestação eu entrego o

meu imóvel para você e você vai me pagar com uma contra prestação fixa e invariável estabelecida em moeda corrente ou seja ambas as prestações são a presumíveis né a gente consegue antever as vantagens de cada uma das prestações o contrato de arrendamento é portanto como tá ativo tá artigo 3º do Decreto o arrendamento rural e o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra com o tempo determinado ou não uso gols de imóvel rural mediante certa Retribuição ou aluguel observado dos limites percentuais é diferente do contrato de parceria porque no contrato de

parceria Aí sim Como se dá contra prestação do contrato de parceria se dá não percentual do lucro E aí o contrato parceria eu concordo é aleatório através de um contrato parceria que mais parece uma sociedade do que uma locação é o contrato de arrendamento parece que alocação contrato de parceria parece mais com o contrato de sociedade porque eu transfiro a posse do imóvel rural E você vai me pagar com percentual do lucro da atividade agrária E aí sim se atividade agrária é uma atividade de risco Pode ser que a gente tem uma produção Espetacular bem

abaixo do que previa isso vai influenciar na contraprestação Que receberei eu não consigo não consigo antever com precisão Aquilo Que receberei em troca portanto Aí sim contrato de parceria se nalagmático oneroso e a leiatório aleatório porque é contra prestação não será fixa em variável mas um percentual do lucro Olha o que que o artigo 4 diz parceria Rural é o contrato Agrário pelo qual a pessoa sobre a ceder a outra por tempo determinado ou não o uso de imóvel rural aí tem a finalidade partilha do caso fortuito e da Força Maior do empreendimento Rural e

dos frutos e do produto e dos lucros então nós partilhamos o risco da atividade agrária no arrendamento nós não compartilhamos o risco da atividade agrária o risco é do arrendatário Independente se der certo ou não ele vai ter que pagar aquela contra prestação na Parceria nós partilhamos os riscos do caso fortuito da Força Maior dos frutos produtos e lucros dentro dos percentuais estabelecidos em lei Ok beleza O legislador estabelece algumas proibições né para os contratos agrários prestação de serviço gratuito exclusividade venda da colheita beneficiamento nos estabelecimentos do arrendador do parceiro outorgante obrigatoriedade de aquisição de

gêneros utilizações nos barracões né nas vendas mercearias do arrendador aceitamento de pagamento em ordem Vales borosos enfim algumas cláusulas proibitivas mas com bastante destaque quero aqui falar para vocês um pouquinho do direito de preferência nosso contratos agrários e aqui notadamente no contrário de arrendamento vou falar isso porque daqui a pouco tá no contrato de arrendamento o arrendatário ele faz usa dois direitos de preferência ele tem a preferência na aquisição do imóvel e a preferência na renovação do contrário legislador fala-nos o seguinte no artigo 22 né no decreto regulamentador 59566 em igualdade de condições com terceiros

o arrendatário terá preferência na renovação do relacionamento devendo arrendador até seis meses antes do vencimento do contrato notificado das propostas recebidas instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das propostas que tá dizendo aqui se o arrendador Pretender arrendar novamente esse imóvel e tiver proposta de terceiros com no mínimo seis meses de antecedência ele deverá notificar o arrendatário com cópia dessas propostas Porque se o arrendatário igualar as condições ele renova ele tem preferência na renovação se a notificação não for no mínimo seis meses antes o contrato será renovado automaticamente o mesmo Vale tá antes até vamos

que pegar o parágrafo primeiro Veja bem se não houver notificação não houve notificação o arrendatário pode desistir do contrato até 30 dias seguinte ao terno ah Professor Como assim o nosso contrato está se acabando e eu não te notifiquei de propostas de terceiros beleza acabou o contrato Esse contrato ele vai ser renovado automaticamente a menos que em até 30 dias depois do vencimento você anuncia você me notifique da desistência porque Atenção se o arrendatário Acabou o contrato não notifica o arrendador da desistência dele de prosseguir o imóvel dentro desse prazo de 30 dias o contrato

ele está renovado para ambas as partes tá nesse contexto Aí sim o que eu queria falar é sobre a questão da sobre a questão do direito de retomada dentro desse prazo de seis meses aqui que O legislador se refere a eu arredondador tem que notificar o arrendatário quando no mínimo seis meses de antecedência do fim do contrato sobre propostas de terceiro se eu quiser retomar o imóvel para mim para que eu explore pessoalmente um descendente meu eu também tenho que notificar que no mínimo seis vezes porque senão o contrato vai se renovar automaticamente agora para

o arrendatário ele tem até 30 dias depois do vencimento para devolver o imóvel senão para ele também o contrato estará automaticamente renovado então preferência na renovação mas o arrendatário também tem preferência na alienação do imóvel se o arrendador Pretender vender o imóvel ele precisa dar direito de preferência inclusive aqui o estatuto da terra comete o erro bem crasso né Porque ele disse que o arrendatário tem direito de perempção e perempção é do processo civil né ele tem direito de preempção é um erro crasso aqui do legislador [Música] me diz que no caso de alienação do

imóvel arrendado arrendatário terá preferência para adquiri-lo é igualdade condições devendo proprietário da arle conhecimento da venda feed que ele possa exercitar o direito de prerupção dentro de 30 dias se esse direito de preferência não foi conferido se o arrendatário não for notificado da venda para exercer preferência ele poderá dentro do prazo de seis meses do registro imobiliário adjudicar o imóvel depositando o valor em juízo Ok então ele tem preferência também na aquisição do imóvel só que o STJ entende que esse direito de premissão na aquisição do imóvel é exclusivo do contrato de arrendamento para parceria

não parceria não o que eu não concordo o que eu não concordo porque eu entendo que as regras do arrendamento devem ser aplicados também a parceria quando compatíveis e aqui eu não vejo incompatibilidade nenhuma mas o STJ entende por hora que as a preferência na questão do imóvel não se estende ao contrato de parceria perfeito O legislador estabelece prazos mínimos de duração dos contratos de arrendamento e parceria o prazo mínimo é três anos mas varia de acordo com a exploração três anos se for uma situação de lavoura temporária pecuária de pequeno e médio porte todos

os casos de parceria Agora se a lavoura permanente ou pecuária de grande porte então Praça de no mínimo cinco anos e se a exploração Florestal no mínimo sete anos então prazos mínimos de vigência dos contratos agrários legislador também estabelece a contraprestações máximas ou seja limite máximo de contraprestação no caso do arrendamento a contraprestação deverá ser de no máximo 15% do valor cadastral do imóvel se é uma gleba só para exploração intensiva até 30%, tá então a gente não pode estabelecer uma contraprestação além desse máximo percentual e para os contratos de parceria Depende da forma como

parceiro outorgante entrega o imóvel se ele entrega o imóvel no sem nada então a contraprestação pode ser de no máximo 10% do lucro se ele entra com a terra preparada se ele entra com um conjunto básico de benfeitorias 30% e assim sucessivamente 50% no máximo 75%. Então dá uma boa lida aqui no texto da lei né no livro para entender essa dinâmica de limites máximos de contra prestação tanto no arrendamento como na Parceria no arrendamento para fixação do aluguel certo então no máximo 15% valor cadastral do imóvel se for uma gleba específica para exploração intensiva

30% do valor da Gleba agora na Parceria que a gente trabalha com percentual do lucro esse percentual varia de 10 a no máximo 75%. o arredatário parceiro outorgado tem direito as benfeitorias necessárias e úteis retenção pela indenização das necessárias de úteis e as voluntárias serão indenizadas somente quando autorizadas pelo arrendador o STJ entende que é nula é nula a renúncia de indenização pelas benfeitorias realizada e pelo parceiro outorgado ou pelo arrendatário com relação a extinção do contrato artigo 26 o contrato distingue pelo término pela retomada observando o prazo mínimo de seis meses para exploração pessoal

gente pela aquisição descendente né pela aquisição da Gleba o arrendatário então adquire a gleba exercendo preferência é ou diretamente ali comprando pelo distrato pela rescisão pela resolução a extinção do direito do arrendador né Por exemplo ele perde o imóvel uma ação reivindicatória por força maior por sentença judicial e recorrível numa ação anulatória por exemplo perda do imóvel é o imóvel pereceu desapropriação ou qualquer causa prevista em lei e muita dessas situações aqui autorizarão também o despejo artigo 32 do Decreto regulamentador cabe o despejo nos contratos agrários pelo término do prazo se o arrendatário sub arrendar

porque o arrendatário só pode estudar com autorização do arrendador então se ele arrendar subir arrendar sem autorização é causa de despejo conseguiu relatar não pagar o aluguel se o arrendatário causar dano a gleba se ele mudar a destinação do imóvel se ele abandonar Total o parcialmente o cultivo né a atividade agrária se ele observar as regras obrigatórias do Artigo 13 por exemplo aquelas relacionadas à preservação do meio ambiente nos casos de pedido de retomada tendo prazo de seis meses de antecedência para exploração própria ou descendente E aí ele não sai despejo é por infração de

obrigação Legal ou cometimento de alguma infração grave a única questão que assim como no despejo lá da locação no caso de mora é possível purgar a Mora para evitar o despejo Ok falei bem objetivamente no nosso livro A gente detalha muito mais aqui a questão dos contratos sagrados mas para proposta Nossa é o suficiente é se você tem o nosso livro Leia com atenção as regras se você ainda não tem nosso livro não perca tempo adquira por um preço bastante razoável na Editora explode com frete grátis para o Brasil inteiro Ok grande abraço e até

o próximo Capítulo tchau tchau