Radar Lefosse #9 Impactos da Reforma Tributária no setor imobiliário

[Música] olá bem-vindos ao radar lefosse Hoje a gente vai tratar aqui de um assunto super importante vamos falar de reforma tributária e eu tô com os meus sócios aqui bulan e Dante bem-vindos Muito obrigado D um prazer tá aqui para bater um papo sobre sobre reforma tributária que tem sido aí o tema o tema do momento eu diria na na prática tributária e que tem uma uma relevância especial aí pro setor imobiliário eh já que existe um um um regime específico que a gente vai poder conversar um pouquinho hoje obrigado Andréia Obrigado bolan é sempre

um prazer estar aqui com vocês para discutir esse tema tão importante então primeira coisa que eu queria se vocês pudessem ajudar o pessoal um pouquinho a entender que quando eu vou conversar eh com os meus clientes eles sempre me perguntam mas assim tá próximo de aprovar não tá como é que tá em termos de cronograma eh a reforma tributária bom o que que a gente tem né ideia o ano passado foi aprovada uma Emenda Constitucional que foi aonde a gente começou a ter origem digamos assim da reforma tributária principalmente na parte que a gente tá

falando agora que é do do setor imobiliário E aí essa emenda constitucional ela veio prever um regime especial que seria aplicável especificamente para esse setor e toda uma regulamentação que seria feita a partir de então então hoje onde a gente tá a gente tá na parte da lei complementar que vai regulamentar como Esse regime eh especial funciona em todos os seus aspectos a gente teve uma primeira digamos assim uma primeira eh minuta de lei complementar que foi apresentada pelo governo que foi já objeto de discussão na Câmara e que agora tá depois de aprovada pela

câmara no Senado e aguardando também a análise então assim eh traduzindo né O que tudo indica Se for para ser votado esse ano estamos próximo de uma aprovação certo tudo tudo indica que será aprovado ainda esse ano a gente não tem como obviamente assegurar mas eh de tudo que a gente tem ouvido é uma é uma pauta bem prioritária do governo e mais do que isso que a gente o que a gente tem ouvido no nos Bastidores é que o texto que foi encaminhado ao Senado já aprovado pela câmara ele deve sofrer poucas alterações quer

dizer que alterações substanciais em princípio eh eh não não tão no no radar aí da eh seja pro setor imobiliário seja da reforma de uma maneira geral pegando esse gancho assim se você puder traduzir pra gente um pouquinho Quais são os principais pontos então que afetam o mercado imobiliário na reforma perfeito Então eu acho que para para dar um pouco de contexto né o setor imobiliário ele ele é um dos setores contemplados eh com um regime específico até pelas características né do específicas do setor imobiliário ele é contemplado com um regime específico eh nesse nesse

projeto de reforma né Eh em essência e sem a gente entrar em muitos detalhes aqui que a gente acho que gastaria o tempo todo nisso eh eh eh na Essência É um regime em que eh existe uma uma alíquota eh menor do que alíquota padrão então hoje a previsão é de uma redução de 60% eh da alíquota eh de ibs e CBS eh em relação liqua padrão para operações com locação e sessão onerosa de direitos reais sobre bens Imóveis e uma redução de 40% em relação à liqua base paraas demais operações em especial alienação de

bens Imóveis Então se de fato at alíquota base ficar em 26,5 e já existem dúvidas em relação a isso já se fala até eventualmente que poderia chegar a 28 Mas sendo 26,5 né que é até agora é é é o discurso oficial do governo a gente teria aí uma uma alíquota pro eh eh pras locações eh de aproximadamente 10,6 por e uma alíquota eh para essas demais operações especialmente venda de eh aproximadamente 15,9 por. o regime tem outras particularidades também em especial normas de e de transição como que e como que se calcula o imposto

em relação a Imóveis que já tão obviamente no no ativo das empresas tem uma série e de peculiaridades que eu acho que eh eh não vale a pena a gente entrar aqui eh com tanto com tanto detalhe né Eh quanto as preocupações e e Dante você fica à vontade aqui para para me complementar por favor eu ia te complementar só dizendo o seguinte né Eu acho que é legal falar que esse regime é um regime que muda um pouco o panorama do que a o mercado tá acostumado principalmente da o mercado imobiliário E por que

isso né porque assim o mercado imobiliário hoje do jeito que a gente vê ele estruturado eh Principalmente quando a gente pensa em tributação ele tá muito estruturado numa sistemática cumulativa de tributação Eu acho que o ibs CBS traz uma complexidade que a complexidade de um regime não cumulativo em que eu preciso lidar com créditos com eu vou registrar esses créditos como eu vou utilizá-los e tudo mais então assim é uma mudança de fato de Panorama de tributação que o mercado precisa se adaptar e obviamente eh se familiarizar o mais rápido possível para quando isso entrar

em vigor é é que eu diria que o mercado imobiliário não Tá adaptado eh de nenhuma forma em relação a esse tributo né porque não é usual pro mercado imobiliário uma tributação sobre eh esse tipo de operação né então não na verdade exato esse esse verdade assim esse tipo de tributo é um tributo em que eh eh operações com Bas móveis normalmente eh não são atingidas por esse tipo de tributo né então esses foi isso que eu quis dizer é é então assim esses Eh esses tributos estilo que a gente fala Iva né de imposto

sobre valor agregado no mundo de uma forma geral eh eh não as operações de B móveis estão fora do escopo né Eh no Brasil Isso vai ser uma inovação né tanto tributação de bens Imóveis quanto tributação de operações financeiras de uma forma geral eh o Brasil até onde se sabe vai ser o primeiro a implementar é uma tributação de Iva nesses eh nesse tipo de operação né Eh isso obviamente traz eh complexidades né em termos de adaptações que T que ser feitas pro regime eh genérico né enfim algo que de fato como Dante bem disse

é muito novo Eh pro setor e que na contramão do que a reforma deveria ser para o setor imobiliário especificamente ela vai tornar o compliance tributário eh é pior pior no sentido mais difícil e mais exigente a gente tem a impressão do que é o compliance tributário hoje eh vamos dizer assim pré-reforma no sistema atual né É com certeza né e e e a razão e a razão disso assim uma razão talvez arrecadatória a gente Di não sei se arrecadatória uma razão específica do sistema brasileiro para que isso tenha sido feito dessa maneira que e

como Dante mencionou no início né Eh o estor imobiliário tá sujeito a pisic fins né historicamente então Eh essa história de de de o ibs CBS né na reforma eh atingirem operações com Bas Imobiliários é uma tentativa ali do governo de falar bom eu preciso os mesmos setores todos que também estão sujeitos a piscofins deixam eu encaixar de alguma maneira também na eh nessa nesse novo sistema né de tributos sobre sobre valor agregado daí eu eu vou citar um pouquinho do que o Dante falou para mim que eu achei super interessante que é encaixar a

bola no quadrado né não é tradicional do mercado imobiliário mas vai acabar impactando e daí a gente tá aqui na tentativa de tentar tornar mais simples esse entendimento de um assunto que de fato não é nada simples né E quais os pontos de atenção vocês acham então que a gente teria que alertar ou chamar atenção vamos dizer assim pros clientes eu pensaria no seguinte né André eu acho que primeiro assim Precisa uma questão de adaptação de familiarização com a legislação nova e com uma metodologia com o setor não está acostumado e isso envolve todo compliance

e tudo aquilo que que a gente estava falando eh acho que também os contribuintes ou digamos assim os Players do setor precisam voltar para dentro de casa e ver os impactos que isso tem ao longo da cadeia então a gente eh quando tem a substituição principalmente lá que o bolan comentou do PIS e da cofins por pelo ibs CBS a gente já está imaginando um aumento no valor nominal do Imposto isso não significa necessariamente que vai ter um aumento de custo até o final da cadeia mas que tem por pelo menos impacto influxo de caixa

ao longo de todas as suas etapas E aí obviamente né Eh sendo um tributo não cumulativo como é o ibs CBS a gente vê muito uma questão de se olhar quem é afinal de contas o destinatário final daquele bem para saber se dentro da cadeia onde aquele imóvel tá eh digamos assim inserido se aquilo vai virar efetivamente um custo com o impacto inflacionário se aquilo vai potencialmente ser absorvido pelo cliente sem uma discussão maior maor de se isso traz um custo adicional ou não e até para deixar isso mais tangível né Dante então Eh pensando

aqui pessoa física não vai ser contribuinte né não é contribuinte e da DBS e CBS então quando se pensa em operações de bens Imóveis que tenham como destinatário pessoa física de uma forma eh mais genérica né Eh isso eh a pelo menos na na etapa final ibs CBS vão ser vão ser um custo mesmo e né da da transação isso é diferente Ou pode ser diferente eh em mercados em operações que tenham destinatários que sejam contribuintes do imposto né seja porque o destinatário eh da operação do bem imóvel é uma é uma pessoa jurídica seja

e a gente pode falar depois um pouco mais disso até eventualmente um fundo de investimento imobiliário que pode optar eh dentro da da do projeto de lei complementar ele poderia optar por ser ou não eh contribuinte eu acho que esse é um bom ponto Vocês poderiam explicar então só em relação ao fundo quando o fundo pode ou não optar ou por que ele pode ou não optar para ser por ser contribuinte eu vou fazer uma introdução que eu acho que é importante né Eh eh na no na primeira versão do projeto de lei complementar eh

tinha um dispositivo genérico que dava a entender que todo e qualquer fundo no fim das contas poderia ser contribuinte de BS CBS muito poderia ser não né seria né seria na verdade poderia a gente disse porque eh o texto ainda era um texto não definitivo né Eh mas seria causou Pânico no mercado causou Pânico no mercado exato e e e e por conta eh eh do setor ter começado a a eh a tomar familiaridade né com com com o texto a gente acha que teve um trabalho que foi bem feito de conversas eh durante a

tramitação do projeto com a câmara e algumas coisas eh foram modificadas e e uma delas é exatamente isso né em que agora o que o texto diz é o seguinte eh fundo de investimento imobiliário que a gente eh eh fala aqui de uma forma mais concisa de mercado né então fundo de investimento imobiliário que cumpre os requisitos para que pessoa física tenha isenção de Imposto de renda nas distribuições feitas pelo fundo esses Fundos eles podem optar por ser ou não contribuintes os fundos de investimento imobiliário que não são de mercado que não cumprem portanto esses

Eh esses requisitos eles são necessariamente contribuintes né eh e e aí e aí que vem a questão né Eh não é óbvia a resposta de quando eh um um determinado fundo de investimento imobiliário de mercado eh eh deve ou não optar por ser contribuinte quando eu falo deve ou não é se será vantajoso ou ou não né É E eu acho que assim uma sensação que as pessoas têm inicialmente né quando pensam nesse assunto que a opção é necessariamente ruina porque você imagina sendo uma alíquota de tributo que a gente espera está ali na faixa

dos 10 15% que teria um aumento do custo para aquela pessoa que eu vou optar ser contribuinte no final das contas exatamente E aí o que a gente tem feito esse trabalho até pro mercado se acostumar né com um tributo que é um tributo não cumulativo é mostrar que não é bem assim então muitas vezes dentro da cadeia em que aquele imóvel se insere principalmente se a gente estiver falando de locatários que são contribuintes de bsbs pode fazer muito mais sentido fazer a opção porque ainda que tenha um desembolso Talvez um aumento digamos assim Marginal

de custo do aluguel aquela diferença de imposto que vai ser recolhida nessa operação vira 100% um crédito para quem é o locatário do imóvel e deixa de ser um custo na cadeia naquele Elo digamos assim que o imóvel se insere então assim não é uma questão muito óbvia não é uma análise que olha só para dentro é também uma análise que precisa levar em consideração o contexto e o O Elo em que aquele imóvel tá dentro de uma cadeia produtiva e de novo né porque Como como o sistema de fato é complexo né vou tentar

sempre eh trazer alguns exemplos mais Eh mais tentar concretizar não é nem Exemplo né Eh então Poxa Ah o meu o cliente do do Fundo de investimento imobiliário eh ele é contribuinte né Então como o Dante disse Poxa ele vai poder tomar créditos Poxa por que que isso é importante né Eh ele vai tomar crédito mas vai ter incidência né na na cadeia do do do quando o fi faz a venda por hipótese ou ou a locação eh isso pode fazer sentido ainda assim optar porque tem que pensar que quando o fi tiver eh adquirindo

esse bem imóvel esse bem imóvel ele muitíssimo provavelmente e ele vai ser um bem imóvel que virá tributado pro ibs e CBS né E esse ibs CBS para um não contribuinte isso vira custo né É para alguém que é contribuinte ele vai tomar o crédito de BS CBS né ele fundo na aquisição desse imóvel poder utilizar esse esse valor de crédito para bater e do ibs CBS que vai ser incidente na saída então assim tudo para dizer a resposta tá longe de ser óbvia a gente não tem a pretensão aqui de dar uma de dar

uma solução para isso mas só para entender assim a razão né Eh eh pela qual de novo eh não é simplesmente eh eh dizer poxa porque na porque raios Eu eu optaria por ser por por ser contribuinte né Eu acho que essa Isso precisa ser visto com com cuidado né Sim nesse sentido O que que vocês acham não sei se vocês tem alguma coisa que vocês podem compartilhar aqui com a gente eh que que os clientes ou as empresas poderiam ou deveriam estar fazendo para se preparar para essa legislação que no que a gente imagina

tá aí a qualquer momento para Ser aprovada tem alguma coisa que a gente poderia recomendar para já estarem fazendo nesse sentido de Eu acho que o pensaria no seguinte né até pela pela questão da onde se encaixa o ibs CBS neste ramo de atividade né normalmente assim quando se pensa no ibs CBS se vê um tributo com muita naturalidade de ser implementado porque ele se aplica via de regra para transações de ciclo curto digamos assim então eu não tenho um contrato muito longo eu não tenho assim eh operações que demoram ao longo do tempo e

que exigem uma transição eh acho que nessa parte pelo menos o que a gente tem sentido um pouquinho é que talvez a lei complementar pudesse mas a gente já não tem mais uma expectativa tão grande de que ela venha fazer isso tratar de situações específicas principalmente do lado contratual Então a gente tem visto o quê que que a gente tem falado pros clientes né Tem falado o seguinte pensa um pouco na questão da da temporalidade do seu contrato como que a gente vai ter uma relação de aluguel ou de compra e venda de móvel ou

uma situação que se prolonga por bastante tempo eh em vigor é o ideal é que os clientes já comecem a se preparar mesmo antes da aprovação da Lei Complementar para pensar tá bom foi aprovado dia um o que que eu preciso fazer Será que eu vou aumentar o preço será que eu consigo olhando o meu contrato fazer um aumento de preço ou tô travado a alguma coisa eh então assim o que a gente tem pensado é mais assim proativamente no futuro sabendo que quando a lei entrar em vigor Possivelmente muitos dos contratos ainda vão continuar

sendo aplicáveis sim especialmente os contratos Imobiliários que são de longa duração né então a gente tem contrato de 20 anos um DTS aí que pode ser impactado até pensando de longa duração porque é uma coisa que a gente não abordou mas é importante a gente falar também é que o timing e o do ibs CBS entrar em vigor é um timing também mais longo né então não é uma coisa imediata entra em vigor imediatamente mas você tem um período de transição né mesmo assim os contratos que estão sendo assinados agora de alguma forma a gente

já deveria começar a pensar eh em sendo aprovada a Lei o que que eu tô fazendo ali para isso tudo tá eh contemplado né Ou pelo menos pensar dentro do contrato con sem dúvida e e isso isso inclusive vale para contratos que já estão em vigor né esse é o desafio né Eh como a gente tá falando de novo de um ciclo muito longo né também tem que se pensar bastante qual vai ser a estratégia vem primeiro da possibilidade né no contrato de se renegociar Mas também de se pensar Qual vai ser essa estratégia de

eventual renegociação de contratos que estão em vigor e que são né de longuíssimo prazo e que vão acabar sendo afetados pela pelos novos tributos né pelo novo sistema eu acho que um ponto importante né Andra pra gente comentar é assim para quem se aplica Esse regime né então Eh quando a gente Olhou lá na Constituição Federal que o governo trouxe ele é um regime bem amplo para operações do mercado imobiliário Então a gente vai pegar tudo aquilo que é compra e venda a gente pega também dentro desse regime a locação a sessão de superfí todas

as operações mesmo que envolvem um imóvel e também algumas situações da própria relacionado ao imóvel como por exemplo e as fases de construção também estão dentro do regime e até mesmo quem faz a a administração do bem É mas então assim só para eh deixar claro pro setor imobiliário não teve assim tanta simplificação né porque eu tenho o ITBI eu tenho e o o grande capital o IPTU e agora vou ter ibs CBS então é o que eu me referia quando eu falava de eh eh maior dificuldade maior peso de compli tributário pro setor imobiliário

é exatamente isso quer dizer pro setor imobiliário a a a reforma vem trazer complexidade e não simplificação que é um dos grandes motes dessa dessa reforma então sem dúvida isso é algo que a gente vê os clientes inclusive bastante eh para usar até uma palavra suave assim bastante chateados eh com com o texto da maneira em que ele veio e eu acho que tem uma coisa curiosa né Ban porque quando a gente olha né o jeito que o BS CBS foram estabelecidos a gente vê que dentro do ibs tem Justamente a divisão de um tributo

que traz arrecadação tanto pro estado como também pros municípios então assim seria natural que o ITBI que é o imposto que incide na venda do imóvel deixasse de ser aplicado para ser substituído completamente pelo ibs CBS e a gente não viu isso na prática né hoje se você vende o imóvel você vai ter tanto o ibs quanto o ITBI também aplicável naquela operação eu acho que uma uma um algumas outras preocupações também do setor para além da da complexidade do do novo sistema eh uma que eu acho que uma tem tem bastante a ver com

complexidade do sistema que é precificação mesmo quer dizer eh ainda ainda tem muita dificuldade de entendimento do setor eh das das minúcias vamos dizer da reforma e dos efeitos que essas minúcias vão trazer portanto com precificar eh novos contratos e como exatamente eh eh trabalhar em contratos existentes né na na eventual renegociação de preços eh e e tem também algumas outras questões eh bastante eh específicas que que eh trazem trazem um sinal de alerta né então para operações estruturadas por exemplo eh existe um dispositivo no projeto de de eh de lei complementar que foi aprovado

na Câmara que diz que eh em transações que na Essência eh sejam operações eh com bens ou serviços eh deverá haver eh a incidência de ibs e CBS isso é num contexto em que se fala eh de transações eh societárias né então tem um artigo dizendo ó de uma forma geral e operações societárias não vão ter e incidência de tributos então se eu tenho e venda de ações venda de cota se eu tenho uma uma incorporação cisão fusão eu eu em regra não deveria ter ibs e CBS E aí vem esse eh essa eh esse

dispositivo um pouco genérico dizendo olha exceto se na Essência a gente esver falando é de uma operação com bem ou serviço então isso causa eh obviamente preocupação né em operações são feitas comumente no setor em que eh em que o objeto da da venda muitas vezes é uma uma sociedade proposta específico né que tem muitas vezes um ou mais Imóveis e algumas atividades ali dentro eh isso gera incerteza e bastante preocupação de quando afinal eh uma operação vai ser considerada uma operação eh que envolve essencialmente cotas ou ações né Eh de uma companhia poderá vir

a ser tratada com uma operação que na Essência É uma operação com com bens Imóveis né então isso é algo que que causa eh também eh bastante preocupação a gente espera que de repente temha alguma alguma especificação maior eh no senado Mas é difícil saber se isso virá ou não e além dessa preocupação bola tem alguma outra coisa que vocês conseguem lembrar ou pensar algum ponto para pincelar aí pra gente que a gente Deva também prestar atenção quer falar um pouquinho do faturamento direto durante aquela questão que a gente conversou acho que acho que vale

a pena sim até pel pelo a forma como aconteceu né porque a gente viu depois que saiu a primeira minuta do governo o setor imobiliário se movimentando bastante para tentar aprovar algumas alterações no no na na na redação original do projeto de lei e uma coisa que nos chamou atenção é que hoje quando você olha né quando como incide bsbs no serviço de construção você vê que teve uma mudança entre a proposta original do governo e a proposta atual na proposta original do governo tudo aquilo que a construtora utilizasse como material era digamos assim considerado

insumo da construção e quando a construtora sujeito a crédito portanto perfeito crédito perfeito exato e quando a construtora eh prestasse o serviço de construção para uma incorporadora por exemplo a Incorporadora poderia tomar crédito de BS CBS sobre todos os valores envolvidos O que é super natural em um tributo eh que a gente diz não cumulativo né porém eh no texto final aprovado pela câmara que já foi obviamente objeto de discussão interna teve algo que nos chamou bastante atenção que é muito parecido com uma lógica que o setor Tá super acostumado hoje que a gente chama

de de faturamento direto que que é esse contrato de faturamento direto é o contrato em que o incorporador para lidar com o problema tributário atualmente existente em vez de dar digamos assim a a responsabilidade do Construtor eh adquirir tudo aquilo que ele precisa pra obra acaba comprando o produto diretamente e entregando lá material de construção o que quer que seja pro Construtor para eh digamos assim evitar um efeito de de cumulatividade no sistema E aí curiosamente essa mudança que foi aprovada traz de volta esse problema porque a partir do momento em que você não dá

direito a crédito em relação a aqueles bens que são adquiridos para construção pelo Construtor e retira isso da base de cálculo do próprio imposto que o Construtor vai pagar pro adquirente aquilo deixa de ser um crédito Então vira um custo que fica perdido digamos assim no meio da cadeia e que acaba onerando e quebrando esse efeito que se queria dar no ibs de uma não cumulatividade plena é ou seja essa foi uma alteração que não foi bem-vinda né porque a a primeira o jeito que tava no começo talvez trouxesse melhorias para pra gente até quando

faz contrato de construção e tudo e agora a gente volta até a mesma situação né exato era era um vamos dizer assim era um era um desincentivo pro faturamento direto então né simplific as coisas e hoje do Como tá o projeto depois de aprovado na câmara de novo a gente tem um sistema que incentiva o faturamento direto né E quando a gente fala que é um eventual problema porque a gente sabe que tem autuações tem né os fiscos eh contestam essa prática do faturamento direto e então eh eh da da maneira em que ficou agora

o projeto tem incentivo mais uma vez como é o sistema atual pro faturamento direto antes da gente terminar eu tenho só uma dúvida não sei se vocês conseguem me responder mas assim tem oportunidade de mudança eu sei que você falou que é difícil eh que agora o texto tá quase próximo do final mas tem alguma chance de ter mudança como é que é para para ser aprovado tá faltando mais o quê é do ponto de vista conceitual eh poderia sim ter alguma mudança significativa no texto quer dizer nada impede do Senado alterar o texto inclusive

de forma bastante significativa alterando eh de forma significativa o texto tem que voltar inclusive paraa aprovação da câmara antes de de ir pra sanção né Eh mas a possibilidade de novo teórica ela certamente existe né O que S não é usual né O que não isso não é usual é o que a gente o que a gente o que Eu mencionei é que o que a gente tem ouvido de conversas de bastidores é que tem uma pressão grande uma conversa com os senadores do e eh eh eh do lado do governo para que essas mudanças

substanciais não sejam feitas para que se cumpra o calendário né de aprovação da reforma ainda esse ano Ah então vamos esperar vai esperar e ver o que vai acontecer bolante foi um prazer ter vocês aqui prazer foi todo todo nosso muito muito bom o bate-papo aqui André Obrigado esse é mais um episódio hoje com o Dante com o bolan nos acompanhe para próximos episódios [Música]