DEU TUDO ERRADO - 3 ERROS QUE EU JÁ COMETI! #leilãodeimoveis #leilao #imoveis #leilaoonline

fala pessoal tudo bom com vocês Matheus Cardoso trazendo mais um vídeo aqui para o canal do YouTube leilão de imóveis com Mateus e hoje eu vou contar aqui Você já viu aí na chamada que o título é deu ruim vou trazer para vocês gente três erros que eu cometi no início das minhas arrematações nem como advogado não tá como arrematante é diferente gente você quer advogado vai prestar uma consultoria né você pega um checklist enorme Você tem todo aquele cuidado e muitas vezes quando você vai arrematar para você você não tem aquele cuidado todo não

tem aquela preocupação toda então eu tô aqui para te alertar e para que você aprenda com esses erros que eu tive lá no início e não repita Tá bom vamos lá antes da gente começar eu vou pedir Ó gente ajuda muito curte o vídeo comenta compartilha não deixe de se inscrever aqui no canal e ativar o Sininho Além disso me segue gente lá no Instagram lá no Instagram eu coloco oportunidade de leilão vários posts informativos são na posse muita coisa na prática Tá bom então segue lá @mcardosoadv conforme na tela aí vamos lá vamos começar

três erros que é o famoso deu ruim deu ruim porque depois eu refletir pensei cara que diabos eu fui fazer isso né vamos lá o primeiro de todos Foi um erro meu que na verdade teve um pouco do acaso também né teve um imóvel que eu arrematei e eu não atentei para o fato dele ser um Leilão Judicial Tá mas com o processo físico quem é advogado aí sabe do que eu tô falando o processo antigamente sempre era físico você tinha lá um processo né um calhar massa de folha que você ia tirar cópia mantinha

as mesmas cópias lá no teu escritório você ir ao fórum botar no teu estagiário muitas vezes ao fórum para tirar cópia do processo né E as coisas aconteciam no processo você tinha que ir ao fórum para saber petição de juntada você não tinha acesso a petição de juntada você tinha que fazer o quê você tinha que esperar e para conclusão vinha a decisão do juiz aí você tinha acesso aos áudios para poder ver a petição né muitas vezes o secretário fazia o quê tirava aquela petição e te dava acesso ao processo Então olha que curioso

né de lado mais novo aí tu não sabe o que que é isso gente era um inferno tá mas vamos lá teve pandemia né teve aí novo Código de Processo Civil né antes da pandemia e muita coisa mudou instituindo aí o processo eletrônico gente por essa eletrônica veio para facilitar a vida do advogado e das partes também principalmente do arrematante com o processo eletrônico hoje a gente consegue ter acesso aos documentos do processo por exemplo se Alguém juntou uma petição por exemplo de parcelamento né Uma hora antes do leilão a gente consegue acessar o sistema

do tribunal e ver qual o valor daquele lance parcelado consegue gente você consegue ter acesso as petições juntadas e de repente fazer a sua ali para falar olha essa petição aí não é bem isso não tá é isso depois vai tudo para conclusão Então pessoal facilitou muito a vida do advogado a gente do escritório hoje consegue fazer uma análise para uma Assessoria em leilão pegando todos os documentos na internet certidão fiscal em fputica matrícula do imóvel nos altos do processo né a gente vai lá o leiloeiro junta Então isso é bem legal isso É bem

interessante né é muito realmente muito bom e qual é a grande o grande pulo do gato aí né Qual é a grande facilidade para quem tá relatando imóvel em leilão é justamente o que agilidade Tá bom então vamos lá se eu preciso ter acesso aos altos Juntar uma petição o meu eletrônica é muito mais rápido e para você arrematante você é advogado que tá prestando consultoria para um arrematante que quer que ele arrematante entre rápido sai rápido do processo Faça o seu lucro Imóveis gerar dinheiro entrar nada mais nada melhor né do que um processo

eletrônico e o meu grande erro foi o que não atentar para isso é arrematar o imóvel nos alto de um processo físico aí por exemplo pede um documento errado Teve um caso desse o mandato de missão na posse com a matrícula equivocada como que eu descobri isso quando mandaram já tava na mão lá do oficial de justiça Aí ele teve que devolver para poder retificar tá então vejam bem Como é que o processo físico pode atrasar o seu lado tá bom ah Mateus vai hoje em dia todo o processo eletrônico nem todos tá então Fique

atento a isso o processo for físico Olha uma baita rematação não tô falando para você não arrematar mas só para ter cuidado e colocar no seu cronograma aí que vai demorar mais um pouquinho tá bom vamos lá qual o segundo erro que eu cometi eu Mateus mesmo com imóvel teve um imóvel com arrematei e na época SELIC muito alto juros muito alto estava difícil de vender imóvel só que tinha uma inquilina que pagava bem pagava em dia lá no imóvel e ela chegou para mim e falou assim Mateus Olha só você pô me dá um

prazo para eu sair do imóvel Então mas se você quiser eu posso ficar no imóvel aqui tranquilo e na ocasião eu pensei eu quero vender esse imóvel rápido no raciocínio até que não foi errado tá é claro que engenheiro de obra pronta é muito fácil né então hoje eu vou me criticar porque eu poderia ter mantido aquela locatária no imóvel mas por quê vamos lá foi o nome gente que demorou para venda acontecer Geralmente eu tenho por prática vender ali com dois ou três meses de anúncio já vendo o imóvel para fazer o dinheiro e

gerar logo né às vezes reduz o valor um pouquinho ali fica Irresistível alguém vai lá e compra mas nesse caso eu cheguei um pouquinho na minha margem os juros de muito altos as pessoas não estavam conseguindo comprar o imóvel porque não era um imóvel de classe alta média alta é um imóvel de classe média baixa e para classe média baixa gente eu juros altos Eles são um pouco severos porque porque a parcela do financiamento corresponde a um percentual muito grande da renda da pessoa Então imagina você que para comprar esse imóvel a pessoa entrasse num

financiamento para pagar 2.500 por exemplo né com mais o condomínio com mais o IPTU aí tem um filho de repente matrícula creche e tudo mais se você ganha quatro a cinco mil reais você não consegue pesa muito no seu orçamento aquele financiamento então gente o imóvel Demorou enquanto esse móvel demora você bem sabe que a partir da arrematação você arrematante arca com despesas de condomínio de IPTU se tem Aldeia taxa de incêndio por exemplo né é baratinha mas tá lá também nessa planilha ele vai comendo ali o seu o seu lucro Só que nesse meu

caso o condomínio não é era um pouquinho Severo tá então mantendo aquela locatária além de ter o valor da locação que gerava em torno de 1.500 a 1800 mais ou menos para um imóvel avaliado em 300 mil reais não é o melhor dos aluguéis mas não ia tá deixando de pagar ali 720 de condomínio mais 690 ano algo do IPTU e mais cento e pouquinho da taxa de incêndio agora qual é o ponto ruim de você manter um locatário o ruim de você manter uma catálogo são dois pontos um você quer fazer uma obra no

imóvel e com o locatário lá você não pode fazer uma obra em geral com ele morando lá você tem que arrumar um lugar para locatário a obra vai durar duas semanas vai pagar um hotel para pessoa tentar um aluguel de algum imóvel vazio ali para pessoa tem que dar um jeito abana o aluguel ali de dois meses mas vai fazer uma obra de duas semanas tem que negociar tá E outra gente que aí eu acho que é o pior dos problemas é as as visitas ao imóvel tem que ser informadas previamente a locatária então se

eu tenho lá uma visita que o imóvel vazio no domingo eu vou lá mostrar mas com o locatário lá eu já não vou então o locatário Fala Mateus eu vou sair às 5 horas da tarde eu marco uma visita às 4:00 a pessoa atrasa para ir 5 eu já não vou mais mostrar aquele imóvel tá entendendo é muito mais difícil vender o imóvel com locatário pode dar um problema locatária pode dar uma de doido e falar não vou mais sair do imóvel não vou sair do imóvel quero ficar aqui e aí você espanta o comprador

Tá bom então é esse foi o meu segundo erro vamos lá vamos para o terceiro e último erro eu já vou pedir gente se esse vídeo está interessante para você por enquanto se você tá gostando do conteúdo do canal se inscreve Muita Gente vocês não tem ideia de quantas pessoas assistem os vídeos e não estão inscritos no canal tá bom curte compartilha comenta tá com dúvida gente crítica comentários sugestão joga nos comentários aí tá bom vamos lá sem mais delonga qual foi o terceiro erro o terceiro erro é grave é grave e eu cometi em

duas uma duas oportunidades eu vou ser mais criterioso agora em duas oportunidades eu não respeitei o meu limite máximo de lance na minha planilha Mas vamos lá Quantos limites máximos você coloca Mateus eu coloco dois ou três tá o primeiro é um limite com lucro ali na faixa de 40%. o segundo é um limite com o lucro na faixa de 30% líquido tá gente líquido e o último eu coloco ali na faixa de 20%, eu falo para mim olha eu preciso de pelo menos 20% líquido e uma operação de um ano às vezes eu consigo

em 6 meses 7 8 9 tá bom só que um caso específico Eu subi em 18 mil o valor do meu limite máximo e eu pensei o seguinte Olha isso aqui vai ser uma rematação rápido eu consigo absorver Daqui Dali faço uma obra menor eu quase consegui reduzir esse esse 18 mil aí mas eu não consegui Mateus você está no prejuízo não pelo contrário acho que nesse mapa eu tive 19.5% de lucro mais ou menos foi por aí líquido né daria para eu ter 25 26 Mas por outro lado você vai me falar Mateus mas

se você também não vai naquele valor você não teria arrematado o imóvel é verdade é verdade não teria arrematado mas eu poderia ter ido para outro a gente não pode ter pressa gente nesse ramo dos leões não pode ter pressa você que vai arrematar que tá prestando a consultoria para uma rematante não dá para falar olha tem que ser esse tem que ser a menos a pessoa que quer morar o pessoal da moradia é diferente é um nicho específico eu quero morar naquele Condomínio específico Então você vai um pouco adiante né nesse meu caso Qual

foi o problema não foi o impacto no meu lucro foi um impacto na minha venda eu gosto de entrar gente com preço competitivo mesmo para vender não tem Imagina você que eu arremato lá um imóvel de 1 milhão por 500 e 600 mil vai Se eu arrematar por 800 bicho eu tenho que vender de um milhão para cima se eu arrematar por 600 550 540 eu consigo pegar aquele imóvel que vale um milhão um milhão e cem talvez 850 mil eu vou estar concorrendo no mesmo prédio com quem tá pedindo um milhão um milhão e

cinquenta às vezes até mais 880 900 mil que seja eu vendo muito mais rápido então é assim que eu gosto de entrar em leilão para revenda Ah mas Mateus Mas você tá aumentando muito pouco o valor do Lance sim é verdade por isso que demora um pouco mais por isso que o garimpo tem que ser mais assertivo por isso você tem que ter paciência não adianta tá Mercado de Ações renda variável leilão de imóveis tem que ter paciência saber a hora de entrar saber a hora de sair tá bom gente Esses foram os meus três

erros o chamado deu ruim tá deu ruim mas depois deu bom também e não tive prejuízo nunca tive prejuízo no imóvel de leilão e eu aconselho que você tenha muita atenção aí esses erros e não cometa igual a mim que foi ah foi tá apressado desatento qual que é adjetivo que você queira utilizar aí para mim tá bom gente aquele abraço agradeço muito a vocês curte comenta compartilha e segue lá e gente Instagram @mcardoso ADV até a próxima