No Direito Edilton

Olá sejam todos muito bem-vindos a mais um podcast no direito eu sou o Dr André luí Oliveira hoje não estou devidamente trajado uniformizado mas não quer dizer que o bate-papo não seja riquíssimo em informações em conteúdo para você que está nos assistindo Só lembrando você que podcast no direito é transmitida aqui no YouTube também vai para as plataformas de Podcast depois os cortes você encontrará lá no nosso canal do Instagram lá no nosso perfil do Instagram e nas demais redes sociais e mais nosso podcast também ele é transmitido na programação da chroma mais TV que

é uma TV Web e hoje aqui vai ser um bate-papo muito bana Mas antes vou fazer uma introdução aqui que o assunto é espetacular hum o tema que afeta a vida de milhões de brasileiros a regularização de imóveis você sabia que cerca de 60% dos imóveis no Brasil estão situados e estão Em situações irregulares Gente é muita coisa 60% isso significa que aproximadamente 30 milhões de propriedades no nosso país carecem de documentação legal como a escritura ou ou registro em cartório além de outras questões também viu esses números alarmantes revelam um problema profundo que não

apenas coloca em risco a segurança jurídica dos proprietários mas também cria uma série de obstáculos no mercado imobiliário Imóveis irregulares não apenas T um valor de mercado significamente significamente reduzido podendo valer até 35% menos do que se estivessem regularizados Então imagina só teu imóvel Vale r$ 1.000 por conta dele estar irregular vai valer apenas 75 Olha só 75 não 65 65 65 e impede limita acesso dos proprietários A financiamento bancário e outros Benefícios financeiros além disso a falta de regularização pode resultar em problemas com o poder público com como multas ou até mesmo perda do

imóvel em disputas legais existem diversos casos aqui eh inclusive no direito a gente tem a máxima né que só é proprietário Quem tá lá na certidão Quem tá lá na matrícula pois bem nesse Episódio Vamos explorar em detalhes O que significa a regularização de um imóvel os desafios Que os proprietários enfrentam e as soluções que estão ao seu alcance e para esse debate para esse bate-papo bacana com muita informação com muita instrução eu tenho aqui ao meu lado a doutora núria Silvia Minha sócia querida tudo bom doutora tudo bem Doutora André tudo bem bom sejam

bem-vindo todos aqui no nosso podcast no direito vamos abordar aqui tema relevants simo para todos fique conosco muitas informações aí Para a conhecimento e para a vida diária de todos né que eh se formos pensar bem aí na família nós temos aí eh alguém que vai se identificar Né Num caso aí eh que nós vamos abordar aqui então Fique atento aí fique conosco muitas informações relevantes nós vamos trazer aqui com o nosso convidado muito especial de hoje e esse nosso convidado ó o currículo dele Doutora ele tem formação acadêmica e uma Carreira extensa no campo

do direito Bacharel pela FMU se formou em 2004 possui uma pós-graduação pela PUC concluindo em 2007 Desde 2005 escrito na Ordem dos Advogados do Brasil Seccional São Paulo ao longo da sua trajetória ocupou importantes cargos de liderança na OAB São Paulo incluindo o posto de vice-presidente da 94ª sub ão da Penha de França três mandatos consecutivos tá lá desde 2016 e acredito que ainda vai ficar um pouco mais Ainda sua contribuição vai além da advocacia com uma atuação destacada no tribunal de ética e disciplina da ob São Paulo foi relator assessor e instrutor da da

sexta turma em diferentes períodos Além disso é um educador dedicado lecionando ética profissional em diversas instituições e cargos preparatórios como estratégia aob e a Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo com uma carreira marcada por compromissos e excelência É com grande Prazer que eu apresento o nosso convidado de hoje Dr Edilton Cardoso puxa Que honra primeiramente muito obrigado Dr André Dra núria uma alegria enorme carinho respeito muito grande por estar aqui nesse projeto maravilhoso de vocês podcast no direito levando informações relevant para todo mundo que acho que é isso que todo mundo precisa todos

nós carecemos desse abrir de olhos né então uma alegria enorme estar aqui com vocês uma Enorme honra muito obrigado Mais uma vez nós que agradecemos Doutor e assim ainda mais tratar de um tema importante como esse porque ao perceber eu fui lá fazendo as pesquisas a quantidade de imóveis irregulares e o quanto isso afeta o valor do imóvel o acesso do proprietário e o risco que isso acaba provocando para ele proprietário isso eh é alarmante né Sem dúvida mas antes de começar eu queria saber um pouquinho assim do Doutor da sua trajetória da sua carreira

você se formou lá em 2004 Eu me formei um ano depois em 2005 e assim o que que te motivou falando não eu vou estudar direito é o o Eu costumo dizer André onde a gente passa né que o direito é apaixonante né a gente eh acredito muito na vocação né o advogado advogada muit das vezes ele ele tem uma vocação tem um chamado né Eh e na minha família sempre teve né algumas situações que necessitava do advogado então quando Eu acompanhava meu pai que ele ia até meu pai era empresário empreendedor né sim enfrentou

inúmeras dificuldades nesse nosso Brasil e aí quando eu frequentava alguns escritórios de advocacia com ele eu ficava assim realmente apaixonado por ver aquilo por ver aquela estrutura por ver aquele linguajar tão rebuscado né eh e aí eu fui Mirando muito nisso né meu pai desejava ter um médico na família e minha mãe desejava ter um Advogado né então eu ficava entre a cruz a espada Mas eu percebi que eu não tinha vocação nenhuma pra área da Medicina porque a até hoje eu sou assim eu vejo Sangue e eu desmaio doutora doutora núria não me mostra

sangue porque eu não tenho isso então acredito muito em vocação né Eh teve alguns tempos que o pessoal falava assim ah mas eh o advogado é um burocrata né ele lida com documentação né Eu amo ser um burocrata eu adoro mexer com papel eu adoro na Verdade agora não é nem mais papel acabou né tá acabando o papel né É tudo PDF agora né mas eh eu me identifiquei muito né na área do direito eh porim por um desejo muito forte da minha mãe por eu ver sempre muito aquela aquela rotina jurídica né dos Advogados

que meu pai meu pai tinha e fui me apaixonando e entrei né na faculdade de direito em 2000 em 2000 lá na FMU E aí sim eu tive certeza que eu era apaixonado né o pessoal muito brinca e depois anos Depois eu virei docente e a eu de fato passei a constatar que a faculdade o primeiro ano direito é um grande filtro sim né eu me lembro na minha época do Dr núria que naquela naquele tempo que o ensino era totalmente presencial uhum eh a minha turma tinham 130 alunos primeiro ano então primeiro ano é

muito diferente muito difícil é muito diferente da realidade porque é um curso totalmente teórico você não tem ali uma prática né você não tem um envolvimento efetivo com A matéria Então você só recebe informação e aí percebi que a faculdade também faz um filtro natural e aí me lembro que do primeiro para o segundo ano houve uma redução assim de mais de 50% eu me lembro que o segundo ano eram 60 alunos Olha que diferença André sim né E ali eu fui me apaixonando dia após dia aí me apaixonei pelo processo civil aí fui me

apaixonando pelo Direito Civil né Aí vem família aí vem imobiliário Contrato Então foi uma uma uma consequência né e assim é importante dizer que foi uma consequência natural Porque de fato também já vi percebi que eu não tinha vocação para algumas áreas como a área penal que até hoje eu tenho né pavor eu entro na delegacia é mesma coisa que eu tá entrando no hospital eu começo a tremer então é vocação né você ver como é uma coisa né muito natural e aí eu vi que de fato eu tava mais pra área e Civilista mais

para área trabalhista do que para outras áreas como Previdenciário que né nunca nunca tive aptidão e também criminal e entre outras áreas Então acho que é isso um pouquinho da minha do meu início e fui apaixonando aí depois fiz uma especialização em processo civil né sim é um tempo também muito enriquecedor né numa faculdade também maravilhosa e foi foi indo agora tô completando 20 anos Doutora de formado Parece que foi ontem né então a Gente olha para trás Fala meu Deus não acredito que já passou tudo isso passa muito rápido né muito rápido André e

isso é é é muito bom muito satisfatório que assim inclusive Estávamos conversando aqui um pouco antes quantas mudanças né nós passamos ao longo desses 20 15 anos no direito sim é verdade mas eu queria saber do doutor o seguinte Ah o que que te levou o que te motivou a atuar com regularização de imóveis você você abriu muito bem né Esse nosso bate-papo Você trouxe o número de 60% uhum e depois você trouxe um número mais específico de 30 milhões de imóveis que estão em situação irregular né Eu fiz uma pesquisa mais ou menos há

uns três meses numa aula que eu proferi sobre regularização de imóveis eh e há um número específico no colégio notarial né Eh eles falam em 40 bilhões de imóveis no Brasil né então uma é muito se é 30 ou 40 é muito da mesma forma né E aí eh eu de fato eu percebi o Buraco que estamos porque esse buraco acaba sendo uma questão cultural sim ah eu vou comprar um imóvel compro no contrato de gaveta aquele contrato de compra e venda ago e depois eu eu vejo o que eu faço não é bem assim

então Eh mediante a nossa atuação né no escritório a gente começou a perceber esse grave problema que é a falta de regularidade dos imóveis e o que isso afeta para as pessoas uhum afeta muitos problemas você pontuou alguns que é por Exemplo a a a impossibilidade de fazer um financiamento bancário Olha eu quero vender o meu imóvel ele vai vale por exemplo né vou falar Imóveis aqui mais na capital Vale 300 R 400 R 500.000 uhum quem é que tem R 500.000 hoje em cash para pagar por um imóvel E aí Claro a pessoa vai

procurar um financiamento imobiliário vai buscar a Caixa Econômica Federal vai buscar o Banco do Brasil porque a caixa faz o financiamento e você vai pagando aos poucos de forma Parcelada ao longo aí da sua vida só que se o imóvel está numa situação irregular se ele não tem uma escritura de fato o nome daquela pessoa que é o proprietário Ah o banco não faz Então esse é um problema gravíssimo né porque muitas das pessoas não tem essa condição financeira de dispor de r$ 50000000 E aí ela precisa fazer o financiamento só que é naquele momento

que ela descobre que o imóvel de fato tem uma situação irregular E aí ela vai buscar o advogado Então é um problema crônico então é onde a gente entra com medidas de eh jurídicas efetivas para regularizar eh o sor eles são doutores sabem muito bem né você trouxe aqui quem não registra não é dono exato né então não adianta né então você que tá nos assistindo tá nos acompanhando saiba que o contrato de gaveta é um problema num primeiro momento pode não parecer um problema né porque o pessoal fala assim ah Doutor mas eu tinha

que pagar Sei lá r$ 3.000 De imposto tinha que fazer mais as a a fazer escritura fazer mais o registro a gente sabe que de fato é tudo muito caro sim mas o contrato de de gaveta não é a solução Definitivamente não é a garantia não não traz garantia né então Eh ao comprar um imóvel não nós temos que ter a consciência e fomentar isso ao máximo faça a escritura você táa ali fazendo um investimento eu sempre uso essa essa expressão no escritório Doutora eh comprar um imóvel não é que nem Comprar uma caneta né

não é como comprar uma xícara você precisa eh tomar algumas precauções jurídicas para isso e essas precauções envolvem inclusive não é a única mas é você fazer a coisa da forma correta fazer a coisa da forma que você esteja de fato amparado pela lei E aí é onde a gente encontra muitas pessoas sem essa cultura André nós estamos fazendo um caso no escritório bem curioso que é uma pessoa que Tecnicamente tem uma boa formação Educacional tem condições financeiras E aí ele fez a a CPR venda de um determin do imóvel há 30 30 não 40

anos atrás 1994 para hoje não 30 desculpa 30 anos atrás ele fez a escritura porque ele já tinha ouvido que alguém disse para ele que tinha que fazer a escritura ele fez a escritura Doutora só que ele não fez o principal não registrou não registrou escritura E aí a gente pega aqu aquela escritura agora 30 anos depois leva até O registro e o registro faz inúmeras exigências muitas das quais Não conseguimos mais cumprir inclusive porque o f houve o falecimento dos vendedores do imóvel para ele e a gente já nem sabe mais quem são os

herdeiros é uma uma procura Sem Fim eh essa essa nota de exigência essa nota de devolução veio com mais ou menos de 25 itens de exigências porque a legislação mudou operou-se outras transformações na vida de todos e da legislação e agora não Registra E aí claro buscamos uma solução e agora estamos nesse process de regularização desse então é apenas um dos exemplos né que a gente sai do contrato que é o caso mais grave que a gente vê que a pessoa se basear apenas na compra do imóvel por um contrato e aí a gente vai

para um caso que a pessoa fez a escritura ela seguiu a orientação de alguém mas não basta fazer escritura a escritura não é o único e não finaliza aquele processo de de regularização ou Da compra e venda efetivamente mas precisa Doutor aproveitando como nós temos aqui um público eh que na verdade nos assiste muitas vezes eh não entende essa diferença nós eh somos advogados nós sabemos a diferença de um contrato de gaveta de uma Escritura pública de uma matrícula de imóvel né ali no cri mas só para ficar muito claro quando a pessoa adquire um

Imóvel mediante um contrato contrato particular ela está fazendo ali um contrato de compra e venda que é o famoso contrato de gaveta isso não significa que ela tá adquirindo a propriedade em si Então gostaria que o doutor de forma muito simples explicasse todo esse trâmite então assim o contrato de gaveta aí passa pela escritura no cartório de notas e aí depois essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis onde é feita ali a Verbação dessa escritura para para que a pessoa adquira a efetiva propriedade de forma muito suscinta só pra pessoa entender este

caminho de aquisição de da propriedade eh fechando essa amarração de toda essa explicação que o doutor fez bem aqui para que as pessoas Entenda esse caminho de forma bem tranquila só complementando Doutor e é o processo às vezes de de compra e venda do imóvel ele é muito burocrático tem muitas etapas e as Pessoas acabam até se confundindo nessas etapas porque é feito um contrato de compra e venda aí depois você precisa fazer uma escritura essa escritura fazer a a verbação e e até a questão da regularização do na prefeitura do IPTU isso mesmo então

as pessoas acabam Ah eu tenho isso então a pergunta é interessante por conta disso que aí a gente vai também de uma Assessoria Jurídica que pode até parecer algo Eh dispensável mas que no futuro pode assegurar né ali evitar um problema maior então Gostaria por favor que o Doutora abordasse isso de forma simples né Para que as pessoas possam entender aí como bem Doutora pontuou aí pra gente perfeito D núa D André obrigado pela pergunta de fato é uma via cruces não é um não é um caminho tão simples e por isso que muit das

vezes as pessoas acabam optando pelo caminho mais simples mas o caminho mais simples não é o Caminho adequado não é o caminho que vai trazer a devida segurança jurídica porque nós advogados e você que tá nos ouvindo está nos assistindo nós prezamos pela tua segurança jurídica o que que é a segurança jurídica égo que seja bem feito e que não vai mais te dar dor de cabeça então quando a gente fala de uma transação de compra e venda né Eh o que que nós temos que implantar na cabeça das pessoas é que não basta ter

ali o dinheiro para fazer a compra do Imóvel você precisa também ter uma parte reservada em dinheiro para pagamento dessas despesas as despesas de cartório e de eh fazer a escritura e o registro mas muito bem ã Qual que é a via crus então primeira etapa você vai fazer um contrato um instrumento particular um documento um papel né onde estabelece deveres e obrigações para as duas partes no mínimo as duas partes então um é o vendedor do imóvel e o outro é o comprador então estabelece ali as regras Então qual é o valor do imóvel

como que ele será pago né eh e aí depois disso o vendedor também se estabelece obriga a transferir a propriedade do imóvel a transferir a posse do imóvel então estabelece Então esse documento Inicial Esse contrato que a gente chama muit das vezes de contrato de gaveta que ele não dá registro E aí depois que aquelas obrigações mínimas foram cumpridas por ambas as partes aí sim nós evoluímos pra segunda etapa uhum ah importante dizer Aqui antes de eu seguir paraa segunda etapa eh que eh para nós do mundo do direito posse e propriedade são coisas diferentes

então você que tá nos assistindo que tá nos ouvindo Entenda você terá posse e você comprou teu imóvel por um contrato de gaveta você não tem a propriedade dela é isso que M das vezes a gente tá conversando com o cliente e ele se surpreende mas como assim eu não tenho a propriedade eu comprei mas eu paguei Dr Edilton eu paguei X por isso então mas Você registrou você não eu só fiz o contrato então aí que tá então para nós esse caminho de fato ele é muito claro quem tem posse e propriedade Então quando

você adquire num contrato e você não faz os devidos próximos passos você acaba não tendo a propriedade de direito você tem a posse você tá ali você é o detentor Ah mas eu cuido do imóvel Ah mas eu fiz benfeitorias eu construí e um quarto novo eu construí banheiro eu Reformei o imóvel fiz o investimento eu pago IPTU exatamente Doutor mas eu pago o IPTU como eu não sou proprietário i isso são elementos e provas de que você cuida bem do imóvel Claro Ele é teu mas para nós jurídicos você tem a posse direta você

tem o ânimo você tem você tem a intenção e você cuida como dono mas você não é de fato para o jurídico e vamos deixar claro né que é para nós jurídicos né A questão formal da coisa você não é o proprietário Uhum Então Para que você se torne tanto o a tenha a posse e seja o proprietário aí nós temos que seguir aquele aquele caminho né então fizemos o instrumento particular que seja ele um compromisso ou um contrato efetivo já de comprenda de compra e venda a gente vai pra segunda etapa paguei o sinal

vamos imaginar um imóvel de R 500.000 Vamos dar um exemplo para ficar claro para todo mundo né Comprei um imóvel por r$ 40000000 eu ajustei que eu ia dar r$ 1.000 de Entrada para o vendedor e o resto eu vou parcelar eu vou financiar ã você então cumpriu a primeira etapa se ajustaram você vai e faz então a escritura de compra e venda então o que que é fazer a escritura de compra e venda é I at ter um Cartório de Notas ní nós tambm temos uma cuidado né porque tem vários tipos de cartório né

só para complicar mais a vida né dos adquirentes dos proprietários Então você vai até um Cartório de Notas né que tem espalhado Em todas as cidades nas capitais ã Lavra a escritura Então você vai ali fazer um documento público a escritura é um documento público onde todos têm acesso quem quer pode ter acesso à aquela escritura está estabelece ali de novo as condições daquela compra e venda valor da compra forma de pagamento data de posse etc e aí depois que fez esse caminho paga-se claro né os emolumentos para o cartório que são as despesas do

cartório então com aquele documento Então em si né você tendo já o contrato e depois a escritura Você vai para a terceira etapa que é levar a escritura Pública até o cartório de registro de imóveis então nós estamos falando de um segundo do tipo de um cartório Então vai até o cartório de registro de móveis entrega aquela escritura e fala Olha quero registrar após ali a tramitação geralmente de 15 a 30 dias o cartório faz o registro então ele leva em Consideração a tua escritura e de novo não o contrato pegou a escritura e registra

então agora no nome da pessoa que comprou então é o que a gente chama de via Cruz é o caminho para que você de fato tenha o teu imóvel regularizado e por que a gente tá tanto fala em imóvel regularizado porque o imóvel regularizado ele ganha a sua valorização você você abriu muito bem falando né os imóveis irregulares perdem 30 35 Eu vou além André porque eu já vi Tem Imóveis irregulares que perdem até 50% do seu valor comercial né E nós trabalhamos Num caso no escritório e a cliente estava tentando vender o imóvel dela

por R 350.000 só que ela não sabia que o imóvel estava irregular Uhum E aí chegaram ela anunciou foi na imobiliária a imobiliária também não sabia ou então se fingiu que não sabia né às vezes vamos vamos também acreditar que na boa fé das pessoas não não tinham Conhecimento e só chegou interessados oferecendo 180 R 190.000 não estavam apresentando o valor efetivo e ela ficou inconformada Como assim e aí imobili falou ah mas é porque o imóvel está irregular E aí foi quando abriu a caiu a fichinha nela na cabeça dela deu aqui instalo e

ela foi procurar uma assessoria jurídica e aí através da assessoria jurídica nós mostramos para ela porque a situação Era exatamente essa ela tinha comprado o imóvel há 30 Anos atrás num contrato de gaveta morava 30 anos fez investimentos no imóvel construiu reformou criou os filhos só que ela não tinha a propriedade efetiva E aí foi quando nós então ingressamos com o processo de regularização esse processo levou um tempo porque também não é tão rápido né então por ISO importante você que tá nos assistindo eh o processo de regularização não é rápido né você depende né

você precisa eh interpor Propor o processo para que ele de fato tramite aonde tem que tramitar né cumpra-se as exigências E aí de fato você tenha a plena propriedade E aí após a a a regularização foi muito curioso ela assim que entregamos então a matrícula né que aquela documento que sai do cartório de registo de imóveis com o nome dela entregamos para ela ela apresentou dias após ao suposto e pretenso comprador Ah tá eu vou te pagar não tenho condição de pagar A vista então aí sim o imóvel que a propostas que tinham Aparecido de

185 190.000 já foram para 350.000 E aí ela depois ela falou com o investimento que eu fiz na Assessoria Jurídica né eu recuperei todo com a valorização natural do imóvel Então é isso que a gente fala o imóvel regular ele valoriza automaticamente sem qualquer esforço por isso que a gente não pode mais cair nessa nesse buraco que é fazer o imóvel a compra apenas pelo contrato de compra E venda não sei se consegui ser clar perfeito perfeito e assim nós estamos falando aqui de uma irregularidade por conta oriunda de um contrato ali de compra e

venda existem outras maneiras desse imóvel estar irregular sim sim existem outras maneiras não só aquela decorrente da transação né do do do do negócio envolvendo a compra e venda Você tem muitos Imóveis relativamente à herança Imóveis que são recebidos pelos seus herdeiros né então o pai e a mãe Faleceu e a família continua na posse do imóvel mas não faz a regularização então é também uma das causas de não faz o inventário Não faz o inventário o processo de inventário exatamente Então quando você não faz o processo de inventário você não faz a partilha daquele

patrimônio daquele imóvel e se você não faz a partilha o juiz ou hoje o cartório também que tem esse poder não não não não não contemplam não faz essa divisão oficial do patrimônio uhum o Imóvel também está irregular é outra situação que a gente já enfrentou no escritório família dizendo Olha meu pai sempre pagou tenho aqui a documentação nome do meu pai mas cadê seu pai ah meu pai faleceu ah faleceu tá você fez o inventário Não não fiz Doutor tinha que fazer tinha que fazer não tinha que fazer não tem que fazer e é

caro é outro processo que é caro por isso que também existem tantos Imóveis regulares né Porque hoje a gente fala do imposto que É o famoso itcmd imposto de transmissão causas mortes e doação é alíquota dele de de de tributação é 4% Uhum Então é caro é outra coisa que onera muito e mu das vezes a família não tem condição mas precisa ser feito senão o imóvel também encontra-se em situação de de irregularidade E aí naturalmente se o imóvel tá irregular ele se desvaloriza e só um título de informação aqui não sei se os senhores

os doutores têm Conhecimento existe um projeto porque aí o que o que o imposto causa mortes ele é de competência estadual sim existe um projeto de lei na Câmara que pretende aumentar o valor do itcmd até 20% gente isso é na minha concepção é um abuso né é um absurdo porque se hoje as pessoas já já não t condição de pagar 4% e é 4% sobre o valor venal de referência aqui em São Paulo por exemplo H discussões jurídicas sobre isso né mas é 4% valor venal então se nós estamos falando de um Imóvel que

vale R 100.000 que não existe imóvel nós estamos falando de r000 se nós estamos falando do imóvel de 200.000 já foi para 8.000 então é caro o imposto e isso é só o imposto fora a a escritura que você precisa fazer depois a taxa de registro e para fazer o inventário nós bem sabemos precisamos de um profissional da área jurídica Então você vai ter que pagar também pelos honorários Então se somado tudo isso fica o custo muito caro Para as famílias é atualmente considerando honorários e tcmd escritura hoje já fica mais de 10% exatamente né

e e assim eu tô te perguntando Doutor pelo seguinte ah recentemente meu meu sogro faleceu né e estamos lá fazendo todo o procedimento de inventário ele tinha dois Imóveis e um dos imóveis nós descobrimos que na matrícula tá escrito só terreno e tem uma belela de uma casa lá construía ou seja é uma questão de Irregularidade também isso também Doutor eu quando quando quando você me fez a pergunta anterior eu logo me lembrei dessa situação e também daqueles condomínios não o condomínio edilício mas condomínio de prédio vamos usar um termo mais fácil né é aqueles

condomínios eh que vendem lotes de terreno né mas a sua situação também ela é muito frequente que é quando a pessoa adquire um terreno ela compra um lote de terreno 250 m qu 500 ou seja lá qual for O tamanho e e ela constrói no terreno Qual que é a questão cultural que a gente enfrenta também né é aquela aquela forma de fazer tudo de forma mais simples eu vou lá eu mesmo contrato os meus pedreiros eles levantam as paredes eu faço o desenho da casa ou então eu contrato às vezes né um profissional da

área de engenharia ou arquitetura faz uma planta faz um desenho e tá tudo certo para nós do direito não está nada certo mas eu tenho alvará da prefeitura Tem alvará né Pois é são as perguntas frequentes que a gente ouve né and então assim não basta né você de fato ter a a no seu caso o teu sogro foi além né porque na maioria das vezes sequer tem alvará é então a pessoa constrói de fato e fica lá 20 30 anos né tem ali e aí a pessoa ainda fala para nós né Doutor mas o

IP IPTU eu recolho sobre 500 m qu ou seja ela pessoa não paga o IPTU apenas sobre o terreno ela paga também sobre a Edificação sobre a construção né E aí eu falo né que os nossos órgãos né tributários fiscalizadores são de primeiro mundo nós não estamos num país de primeiro mundo bem sabemos disso mas os nossos órgãos tributários fiscalizadores os nossos órgãos da receita seja ela Municipal estadual ou federal são de primeiro mundo por que isso o que que acontece então Eh vamos vamos desmistificar isso né o fato da gente tá pagando o nosso

ptu já de Acordo com a construção que tem não significa que o imóvel está tá regularizado Uhum porque de novo são entes são e empresas digamos assim para facilitar o entendimento totalmente diferentes né e muit das vezes elas não se comunicam então de novo o fato da gente tá pagando o IPTU já considerando a que eu construí não significa que o imóvel está regularizado foi exatamente isso que acontece no caso do teu sogro ou seja precisa quando então você for Fazer uma construção precisa além do alvará de construção que precisa ser solicitado à prefeitura a

prefeitura precisa autorizar que você faça a construção E aí é onde a gente fala mas doutor Eu quero construir o dinheiro é meu eu tenho que pedir autorização o terreno é meu eu tenho que pedir autorização pra prefeitura exatamente sob pena de você ter a sua obra embargada a Prefeitura vai lá e vai falar você não pode Construir muito bem mas o fato de você ter a autorização da prefeitura te gera também a obrigação de você ir eh até o cartório de imóveis apresenta então o teu projeto de construção apresenta a tua planta e ali

você mostra pro cartório de imóveis Olha eu tinha um terreno agora eu tenho o terreno e tenho a minha casa construída essa casa construída hoje ela tem sei lá 500 m quadrados Então você faz uma averbação na matrícula do teu imóvel Isso é se o imóvel tem a matrícula né Uhum Então vamos bom partir do pressuposto que esse imóvel tem a matrícula sim e aí você pede então aquela averbação da construção E aí de fato eh você passa a ter o imóvel regular claro que você vai ter que pagar todas as taxas todos os custos

para isso né O que também é caríssimo diga-se de passagem né a gente fala de ISS eh na construção in SS de obras Então tudo isso eleva muito custo então é por isso Que a gente volta de novo aquela informação sua da existência de 60% de imóveis no Brasil que estão irregulares então é mais uma causa pela qual os imóveis também estão irregulares são n motivos né n a compra e venda é o inventário que não foi realizado é a construção que não foi averbada isso mesmo e assim Doutor nós identificamos o problema como é

que a gente como essa ou quem está nos assistindo como é que ele vai regularizar eh essa matrícula essa Propriedade é o primeiro passo né Eh é buscar uma Assessoria Jurídica sim né um escritório de advocacia que tenha de fato especialização nessa área né Isso é muito importante porque a o advogado ou advogada especialista é que vai identificar de fato o que que tá acontecendo né muit das vezes chega casos para nós que a gente começa a identificar a pessoa vem com uma situação para nós e a gente começa a identificar outros Problemas né Então

nesse processo como a gente sempre diz ao adquirir um imóvel né ou adquirir uma outro outro bem que tenha um valor né Um Valor expressivo você precisa buscar uma Assessoria Jurídica assessoria jurídica né Assessoria Jurídica especializada antes de você fazer qualquer coisa ela sempre vai ser menor o seu valor sempre será menor do que quando o problema já tiver instalado Isso é fato uma prevenção né a prevenção Ela é Maravilhosa essa é a palavra Doutora dúa né então o que que nós temos que colocar na cabeça né das pessoas de uma forma muito saudável não

é uma imposição mas é mostrar os problemas que ela pode estar adentrando Eh você precisa de fato entender antes de fazer aquela aquisição se o imóvel tá em situação regularizada se tá averbada Ah eu vou comprar um imóvel já com a construção Vamos partir desse pressuposto também tamb né que as Pessoas às vezes compram um imóvel já tá construído ali o imóvel mas ele sequer sabe que o imóvel não tem regularidade nenhuma e muitas vezes Doutor o imóvel Às vezes a pessoa adquire o imóvel e não tem essa preocupação de fazer o levantamento da documentação

desse imóvel às vezes é um imóvel que está hipotecado é um imóvel que está ali com alineação fiduciária então a a assessoria jurídica ela é um investimento que na verdade é preventivo Porque você vai estar Investindo um valor ali considerável na aquisição de um imóvel e a a esse investimento na Assessoria Jurídica vai lhe trazer uma tranquilidade porque muitas vezes eh talvez a a aquela aquisição ela não lhe convém naquele momento se for analisada aquela documentação talvez você não faria aquele negócio jurídico Se você souber ali da real condição daquele imóvel Exatamente exatamente e isso

só realmente essa análise jurídica Prévia vai conseguir lhe mostrar né então é importante é realmente essa Assessoria prévia eu penso exatamente como a doutora né ah muitas pessoas encaram às vezes os honorários advocatícios como um custo mas não é né você e ter um profissional do teu lado e é um investimento eu acho que essa é a melhor definição para esse tipo de coisa você não tá comprando uma chícara ex você não tá comprando uma caneta como a gente falou um imóvel ele tem um valor Agregado muit das vezes altíssimo né E então você precisa

sim ter a consciência e a educação de Olha eu preciso e contar com um profissional que conheça do do ramo né então você ter um profissional a mesma coisa a gente faz alusão aqui né uma comparação eu tô com um problema e no meu estômago eu não vou procurar um médico que tenha a especialidade diferente né eu preciso procurar um médico que tenha conhecimento de gastro né o gastrologista então a gente precisa Também na hora que eu for comprar um imóvel ter um profissional um advogado que conheça E aí é muito importante diferenciar uma coisa

respeitando todas as profissões e e e todos os profissionais mas é entender que o corretor de imóveis ele não faz o mesmo trabalho que o advogado porque muitas vezes já aconteceu isso comigo D André eh e a pessoa fala assim não doutor mas eu estava assessorado por um corretor de imóveis Então vamos vamos vamos vamos Colocar os pingos nos is vamos esclarecer melhor essa história o corretor ele tá ali para fazer a ponte a transação de compra e venda exatamente muit das vezes ele não tá preocupado com a situação efetiva do imóvel imóvel E aí

quem vai trazer essa situação e quem vai abrir os olhos né da da pessoa que está interessada é o advogado por isso que eu concordo plenamente com a senhora é investimento não é cur custo Ah eu vou comprar um imóvel de R 400 R 500.000 é Um custo elevado você vai pagar x de honorários pro profissional para ele te dar a segurança de que aquele negócio realmente é o negócio que você tá imaginando porque M das vezes não é o negócio que eu quero exato e muitas vezes é o investimento de uma família inteira né

é a aquisição de uma vida né o sonho da família e ali tá envolvido o investimento da família inteira naquele imóvel então eh tem que ter essa essa precaução né Sem dúvida Doutora Exatamente E e essa Assessoria Jurídica ela acaba até sendo relevante importantíssima porque é comum às vezes chegar aqui no escritório também deve chegar no escritório do Doutor casos em que olha Doutor eu comprei o imóvel tem 10 15 20 anos e agora chegou uma notificação aqui da Justiça do Trabalho penhorando o meu imóvel da Justiça Cívil da Justiça Federal vem orando meu imóvel

como é que eu faço sim sim né Eh eu enfrentei isso desculpa André sim Eh o ditado né que fala né que a a experiência é a mãe da sabedoria né E então muit das vezes Claro o estudo é importantíssimo mas quando a gente vive na pele né é diferente aquilo tem uma uma força e pedagógica Educacional incrível né e um determinado momento eu fui procurado por um cliente eh alguns anos já atrás e ele aconteceu exatamente que você falou ele recebeu ele comprou um imóvel né e ele comprou regular tá Uhum comprou o imóvel

ele fez a Escritura fez o registro Dra núria tudo certo ótimo só que ele não fez análise prévia da situação do imóvel exatamente que a Dra núria falou aqui e aí o que aconteceu eh ele recebe uma intimação da justiça do trabalho né penhorando o imóvel dele na verdade a a decisão eu me assustei na época né a decisão anulava a compra e venda devolvia o imóvel ao vendedor e consequentemente o juiz já já fazia V tudo numa decisão assim judicial Muito bem fundamentada né Muito bem feita Ah e foi um susto para ele e

aí foi quando ele nos conheceu veio atrás a nós Dr Edilton o que fazer agora meu Deus do céu e agora então ol Olha o cenário né vamos tentar de uma forma bem clara mostrar pro nosso ouvinte nosso espectador aqui de hoje eh ele comprou um imóvel sem Assessoria Jurídica onde não foi feita nenhuma prévia análise da situação do imóvel quem é o vendedor é um empresário ele tem débitos Ele tem Ele tá devendo para algum trabalhador da sua empresa ele não pagou o imposto dos seus da sua empresa não pagou seus colaboradores né não

foi feito nada disso ele simplesmente foi naquele conto né do corretor fez a compra e venda e aí acabou e o corretor ainda falou registra faz escritura registra ele fez Dr Edilton eu fiz tudo certo Dr Edilton eu não posso perder o imóvel e aí quando vem a nossa né a nossa análise a gente precisa ser o mais honesto possível Falei pode você pode cadê cadê as certidões que você fez a análise prévia da compra e venda que certidão Dr Edilton não sabia disso E aí é onde de novo né o o molho fica mais

caro que o peixe né porque aí nós vamos fazer uma atuação para tentar salvar o patrimônio dele né então Então isso é de fundamental importância então não basta apenas fazer a escritura e fazer o registro como a gente tá pontuando aqui Mas precisamos fazer uma análise prévia De toda a situação seja do imóvel e seja também dos vendedores exatamente Ah o imóvel a gente fala hoje né capit nas grandes capitais muitos condomínios de prédios Qual é que tá a situação o o o a pessoa que tá querendo te vender tá pagando o condomínio uhum olha

dívida que a gente chama de prop terren sim Ah tá pagando o IPTU Ah não não tá pagando nada disso então espa lá então vamos fazer uma análise antes você quer você quer pegar um imóvel nessa condição Por Esse valor e com esses abacaxis com esses problemas não doutor Edil eu tô pagando já o valor todo do imóvel então eu aceito até comprar eu já escutei isso eu até aceito comprar com essas condições Desde que sejam abatidas as dívidas justo sim justo o risco o risco da coisa né então e agora e se ele não

sabe disso se ele não busca uma orientação jurídica ele vai acabar pagando pelo imóvel valor cheio e ainda depois vai ter que assumir não tem como Sair dessas dívidas dívida de condomínio e IPTU Exatamente porque são dívidas são são débitos do imóvel então por isso a importância fundamental André de antes de fazer tudo isso de novo Olha a doutora núria a contratação de um profissional especializado para buscar essas informações senão ele vai ele vai comprar o o o imó e vai ter uma surpresinha né exato vai ter um presentinho tempo depois recebe uma um abacaxizinho

e nesse caso me lembro né Só para concluir desfecho do caso eh não havia o que ser feito literalmente porque ali o juiz havia constatado uma fraude então o vendedor tava que que ele tava fazendo ele tava esvaziando seu patrimônio que a gente chama de dilapidação do patrimônio para poder não pagar os seus credores quem eram os credores deles os credores trabalhistas a empresa tinha falido né E aí ele começou a vender o imóvel vende os seus Imóveis vendeu vendeu seu seu patrimônio E aí foi quando esse meu cliente depois tornou-se cliente ele adquiriu um

imóvel mas não sabia dessa condição E aí descobriu o que que fizemos não havia o que ser feito não havia Ah ele era um comprador de boa fé era total de boa fé mas não tomou as cautelas devidas então aquilo não era suficiente para anular a decisão do juízo né ah ah poderia mover uma ação contra o vendedor mas se ele não tá pagando os os os os os credores trabalhistas dele você acha que ele vai Pagar ele vai te reembolsar né indenizar os valores que ele já tinha recebido pela compra e venda com certeza

E aí qual que foi a solução que tivemos na época Fizemos um acordo nos autos trabalhistas olha depositamos entramos em contato com o reclamante explicamos a situação com o advogado do reclamante que era o trabalhador E aí Fizemos um acordo com ele então ele perdeu ali uma boa parte né o meu o nosso cliente e E aí sim ele abriu mão da aquela penhora Que tinha recaído E aí sim de fato conseguimos concluir a transação né Então veja o cliente comprou o imóvel pagou um preço cheio ainda pagou uma bela de uma indenização trabalhista que

não era da responsabilidade dele para não perder para não perder o o todo para não perder o imóvel todo né E claro e depois a gente tentou reembolsar isso com o o o o o o devedor principal que não era ele e até hoje não recebeu absolutamente nada né então por isso a Importância de fazer uma análise prévia sim uh e assim Doutor uma das formas de regularizar é o uso capião né como é que funciona como é que é uma opção viável não é como é que funciona o procedimento de uso capião usuc capião

é uma ferramenta maravilhosa que a gente tem à nossa disposição eu sou um defensor muito grande do uso capião claro que nem tudo é uso capião sim e aí muitas vezes chega já para nós Ah eu quero fazer o uso capião eu quero nem sempre uso Capião desculpa Primeiro vamos desmistificar há uma lenda muito grande dizendo que o uso capião é só para as pessoas que fazem a invasão de imóveis que adquiriram a passaram a ter a posse de forma irregular Isso é uma lenda não é verdade né então o uso capião é uma é

uma ferramenta é um remédio jurídico né uma ferramenta que nós advogados temos para poder regularizar o imóvel das pessoas seja ele naquela condição de lenda de Invasão ou seja na condição também de que eu quiria a a propriedade né eu adquiria ali a posse de uma forma honesta e justa ou seja eu paguei pel aquele imóvel só que eu não me atentei aos requisitos da compra e venda eu não contratei um advogado na época eu não fiz uma análise prévia e pass Passou o tempo e estô na posse do imóvel Então uso capeão é uma

ferramenta que tanto serve a aqueles eventuais invasores como aqueles que compraram Qual que é a Diferença né A diferença é a posse né a posse para quem comprou é uma posse Mansa é uma posse pacífica né você passa você adentra você entra o imóvel de uma forma consensual combinada o vendedor e pega a chave e te entrega Dr André você comprou tá aqui ah mas serve uso capião para isso serve e também serve para aqueles que também tiveram uma posse diferenciada claro que aí o a o requisito Claro que não é a posse Mansa mas

é o decurso Né o o o o o a fluidez De um prazo estipulado em lei então dá para usar Claro que a gente precisa deixar muito claro que para fazer usucapião existem alguns requisitos existem requisitos para isso então um dos principais requisitos é o tempo é a quanto tempo você está na posse o que a gente chama de decurso do prazo porque a gente chama o uso capião como posse né a natureza originária então ela não decorre de uma compra-venda muit das vezes não decorre De uma sucessão familiar ela decorre ali a a a

a legislação ela trata como um modo de aquisição originário Ou seja a matrícula vai est ali normalzinho como você adquiriu o imóvel Como você passou a ter o imóvel sim eh então é uma ferramenta ao meu ver Dr André maravilhosa a gente usa muito o que tem que deixar claro Nem tudo é uso capião porque hoje né fala-se muito o capião e as pessoas por falta de conhecimento técnico muit das vezes chegam para nós é Uso capião a gente vê que não é uso capião sim né existem outras formas de regularização mas assim é uma

ferramenta muito boa mais ces né exatamente tem coisas muito mais rápidas e e menos custosas tá porque o uso capião é uma ferramenta maravilhosa mas ela é custosa porque vai exigir que você faça um trabalho de engenharia Então você vai precisar ter um profissional da área de engenharia para fazer uma planta para você para fazer um memorial descritivo e A gente sabe que esses trabalhos não são baratos uhum né ã você precisa apresentar toda a documentação de posse né muitas pessoas À vezes não tem porque joga tudo fora e aí a gente fala né Nós

advogados somos apaixonados por documentos velhos aquele cheirinho de mofo né que você não aguenta na sua casa nós advogados adoramos por que isso a gente brinca claro né porque isso é a prova viva de que você tem a posse do imóvel a Longo tempo e aí eu uso capeão nós temos elas uso capeão de 2 anos e meio tem de c tem de 10 tem de 15 né Então precisamos analisar cada caso é um caso né então é uma ferramenta muito utilizada e tem uma grande uma coisa legal para falar Dr André desde 2017 a

gente passou a ter a possibilidade de fazer a uso capião no cartório nos cartórios O que que significa dizer a gente deixa o justiça porque ela é muito lenta uhum né Eh Muito eu não vou dizer eh retrógrada mas a a justiça ela de fato está sobada então nós temos pouquíssimos juízes aqui por exemplo na capital de São Paulo com duas varas duas varas apenas de registro público exato né então são dois dois juízes eh eh eh o os titulares e dois substitutos então nós temos quatro juízes para uma imensidão de imóveis irregular então por

isso que a torna tão tão lenta E aí a saída né que é o que a gente tem feito bastante desde que houve A a essa nova lei é fazer Tudo da Via extrajudicial faz o usucapião da mesma forma como se fosse fazer o processo judicial só que ao invés de a gente entregar na justiça a gente entrega no cartório então primeiro percorre ali toda a As exigências do Cartório de Notas aí de novo o cartório de notas entrando na no cenário o cartório faz toda a aferição inicial vai verificar de fato se aquela pessoa

tem a posse do imóvel que é esse É o grande objetivo a quanto tempo tá na posse faz imagens faz a verificação de documentação e com aquele documento que a gente chama de ata notarial que é o documento que de fato constata a posse a gente pega aquele documento junta com o requerimento do advogado da advogada e levamos de novo agora cartório de registro de imóveis né E aí o cartório de registro de imóveis vai fazer toda a sua tramitação vai fazer todas as análises então de novo aí vai verificar Posse vai verificar se a

pessoa cumpre todos os requisitos da Lei Então são os requisitos tempo se a posse é mansa se a pessoa detém outros Imóveis se não tem né se tem documentação que comprova aquela posse se tem vis se tem a documentação de Engenharia e aí ao término de tudo isso cumprida todas as etapas o cartório concluindo que cumpriu todas as exigências Aí sim lança eh o o registro aceita acolhe o nosso pedido e aí m das vezes cria uma matrícula é Totalmente regularizada sim e qual que é a grande sacada do US capeão Por isso que eu

gosto muito dele André você fica livre de recolhimento dos dos impostos você não paga o ISS você não paga inss obras que muitas das vezes é um absurdo altíssimos e a a verbação na matrícula já sai completa O que que significa dizer que ela sai completa sai ali a matrícula do imóvel do terreno existente a tudo regadinho então terminou o Processo de uso Capão que a gentee fala concluo o processo de uso Capão se você levar o banco para fazer um financiamento o financiamento tá aprovado ali naquele momento Então esse é o grande benefício né

e a grande sacada do uso capial né uma ferramenta maravilhosa e quais documentos são necessários eu sei que você já pincelou alguns sim sim na assim sendo mais prático possível então documentação de engenharia uhum né que é a planta Atualizada Acontece muito escritório a pessoa vem com a planta lá de 20 anos atrás Doutor mas eu já tenho uma planta dout Edilton a gente fala não serve essa planta não serve mais né tem que ser uma planta atualizada planta memorial descritivo que são documentos feitos pelo profissional da engenharia ou arquitetura Uhum E aí documentos de

posse e acho que aí de repente é o maior desafio das pess S cons conta da energia elétrica conta Né que você paga pelo consumo de energia elétrica contas de água né todo e qualquer correspondência que chegue ao teu endereço que tem ali seu nome então eu já cheguei a usar a pessoa não tinha conta de energia mas usei ela tinha autuações de trânsito então o Detran mandava as autuações para endereço dela então aquilo a gente usou como curioso que não era uma duas tá eram várias a gente usou as autuações então o que que

isso mostra que a gente Serviu exatamente né mostrava então que a pessoa morava ali e o que é importante dizer esses documentos Diferentemente da planta e do memorial que precisam ser atualizados ou seja recentes esses documentos de poses não a gente quer documento antigos desde lá atrás de 20 anos atrás né de uma de um tempo menos né ali se uma posse de 20 anos um documento de 20 anos outro de 15 outro de 10 e os outros atuais porque isso mostra eh a posse que ela vem se eh Sendo feita ao longo do tempo

né a lei fala o termo tô tentando trazer aqui não não consigo lembrar Mas é você mostrar o exercício da Posse constante e efetiva né então esses documentos provam muito bem eh notas fiscais mu das vezes a pessoa fez construção né ela construiu um cômodo ela comprou azulejo ela fez a pintura Então ela tem nota fiscal recibo esses documentos são muito bons também a gente junta encarta no processo e mostra Que além de de todas as outras situações de todos os documentos Ela também fez as melhorias as benfeitorias no imóvel então isso também são documentos

muito bons H E aí vem Aqua grande lenda Ah Doutor mas eu pago o IPTU né Doutora como a gente falou né ah mas o IPTU não é a única não é o único documento suficiente para isso claro é um ótimo documento né e bom mostra que você de fato e você age você cuida do imóvel como proprietário que é o que diz a Legislação né o famoso animus domine né você cuida do imóvel como o seu então o pagamento do IPTU é ele é ótimo mas ele não é o único né O carnê do

IPTU não é o único e para você provar essa posse né outras coisas que a gente já se utiliza também e principalmente nos cartórios a gente encontrava uma resistência muito grande agora el estão mais adeptos a testemunhas a gente tá trabalhando o uso campião em outros estados Dr André Eh e eles pensam um pouquinho diferente daqui de São Paulo é curioso bom aceitaram testemunhas né então a gente levou é uma evolução Então se equipara mesmo a um processo como a gente encara na justiça porque na justiça a gente sabe dessa excelente possibilidade né e a

gente tá levando testemunhas está sendo aceito bom né então testemunhas que de fato presenciaram ali ele cuidando do imóvel né ele pintando ele fazendo uma cerca Imóveis rurais né Então de fato porque Qual que é a diferença nos Imóveis urbanos a prova tá muito mais fácil então a gente muitas vezes esse Imóveis está individualizado ele então já tem energia elétrica ele tem água e nos Imóveis rurais que a gente tem feito então você não tem ali você não tem uma ligação de energia elétrica você não tem água então água do poço é água do poço

literalmente É isso mesmo eh nós estamos fazendo um imóvel no interior eh que tem dois poços Artesianos Poços maravilh 20 m de de profundidade tem água limpinha Cristalina mas não tem a a a prova da Posse como é que eu provo o posse então Claro paga-se o IPTU porque aí de novo né A esperteza dos nossos entes né Eh tributários sim né eles cobram já cobram o IPTU tem cadastro nesse caso não é não é não Não tá no Incra né é um imóvel que estava numa área rural mas a prefeitura já já fez lá

um um antigo desmembramento Né um desmembramento fiscal já cobra IPTU mas ele não tem nada lá tem a rua a rua lá eh pavimentada mas não tem nenhuma nenhuma prova e assim são vários lotes né ã E aí eh a gente tá levando testemunhas gente isso é muito legal porque a presença da da da da da do proprietário ali né que que a se confirmar né para confirmar a exatamente Então são alguns documentos importantes antes eh pra gente conseguir de fato ter êxito nesse processo né e e claro M das Vezes a gente enfrenta resistência

do próprio cartório né o cartório de fato ali ele exerce um papel fiscalizador muito importante na verdade né Eh mas muit das vezes a gente vê que já tá provado tem muita coisa com documentação O que que a gente tem se utilizado aqui na capital André tem sido muito legal que são os relatórios da enel e da Sabesp eles dando um relatório de de tempo de ligação dos relógios isso tem sido outro documento Maravilhoso então e assim eles já até sab né E aí a já até fala olha vai na num posto da enel porque

são serviços públicos então eles estão um pouquinho precarizados pela internet não funciona tão bem você vai até lá e você fala olha eu quero um um um um relatório de tempo de ligação do meu relógio de energia elétrica ou de consumo de água H aí eles perguntam mas para quê Pode falar que é para usucapião fala sai na hora o documento assim é super simples é um Documento muito legal que a gente também tá se utilizando claro que o que a gente pede como bons advogados não jogue fora suas contas de água se você tá

numa situação irregular não jogue fora as suas contas seja ela de água seja ela de telefone seja ela de energia elétrica guarde tudo aliás eu gosto viu dout núria quando chega no escritório com aquela monte de caixa eles sabem lá tem umas caixas lá que fica tudo lá com documentação por qu ali para nós é ouro A gente garimpa muita informação bo boa né então eu acho que eu tentei esclarecer um pouquinho aí os documentos necessários foi ótimo Doutor e e assim às vezes também acontece o cliente chega aqui no escritório deve chegar lá no

seu escritório também poxa Doutor eu tô aqui ouvi nesse podcast toda essa orientação e explicação e eu comprei o imóvel tem 2 anos tem 3 anos mas desde lá de trás o imóvel já era irregular e eu tenho aqui o o o seu João que passou pro seu Benedito e eu tenho o contrato deles aí o seu Benedito que passou para Dona Maria e eu comprei da Dona Maria só que o imóvel lá na matrícula ainda tá lá no nome do seu João e Poxa eu tenho 3 anos vou ter que esperar o restante desse

tempo maravilhosa a sua pergunta André eh existe uma previsão na própria lei em que a gente consegue aproveitar toda essa posa dos seus próprios antecessores ou seja das pessoas que tinham a posse anteriormente a você Uhum Então ó não Necessariamente você precisa ter o cinco que é o vamos falar o período mínimo 5 anos que é o usucapião e ordinária com redução de prazo e ou então usucapião Urbana que ela tem um prazo de 5 anos né então você pode de fato aproveitar a posse dos seus antecessores eh então basta Claro tudo isso tem que

provar né gente não é simplesmente ele fala ah eu comprei do fulano mas eu não tenho um contrato não dá mas se você tem um contrato na sua mão contrato de Compra e venda contrato de gaveta que ele adquiriu o imóvel há do anos e você há três já somado o dele com o seu já deu 5 anos sim ah mas eu tenho de outros mais que daí 10 15 anos Melhor ainda então a gente junta tudo aproveita o tempo de posse então daquelas pessoas que ocupavam de fato o imóvel antes de você pega tudo

isso e leva na justiça Melhor ainda então é possível aproveitar o tempo de posse dos anteriores Maravilha excelente pergunta e assim Quais hoje Doutor são os maiores desafios para o alguém que tá ali na posse ir regularizar esse esses Imóveis Eu acredito muito que hoje o principal desafio é o custo o investimento né sim porque mu das vezes o que levou aquela situação de irregularidade também foi o custo né você não conseguiu pagar o imposto de transmissão causa mortes o itcmd ou então você não teve condição financeira para pagar a escritura e o ITBI na

transação de compra e venda né porque o imposto é 2,5 aqui na capital então eu continuo acreditando muito que hoje o principal desafio da pessoa é o investimento por quê Se nós formos passar e analisar o processo de uso capião não é um processo barato o que que eu falo PR os meus clientes Dr André e d an Você tem dinheiro ai Doutora eu não tenho dinheiro então vamos fazer o seguinte eu não vou assumir tua causa Enquanto você não tiver uma reserva e eu não tô falando isso para você pagar os meus honorários eu

tô falando isso para você pagar as taxas e os emolumentos do cartório você não vai pagar imposto sim mas as taxas dos emolumentos são caros né a gente tem uma estimativa no escritório que Imóveis até 250 m qu só de terreno tá a gente tem uma estimativa que ã você vai gastar aproximadamente uns R 4.000 de ata notarial Uhum E você vai gastar mais uns R 5.000 de no cartore de registro só aí nós estamos falando simplesmente de 9 a R 10.000 de taxas de taxas e qual que é o problema cartório não parcela sim

o cartório não é que nem nós né a gente faz um um um planinho ali faz um parceladinho pra pessoa e tá tudo bem carnê exatamente agora o cartório não o cartório de notas ainda tem até uma uma facilidade que é o primeiro cartório onde a gente vai fazer a ata a gente faz A ata e após a conclusão de todo aqueles trabalhos de fato o cliente vai lá no cartório assina e paga então isso pode levar aí geralmente três quatro se meses dependendo do cartório agora e no cartório de red de móveis aí que

é o problema porque mu das vezes eles querem um depósito caução sim por que André vou explicar todas as intimações quee eles fazem e são inúmeras elas vão sair daquele daquele dinheiro que tá ali depositado então Eles não colocam o dinheiro do próprio bolso raríssimas exceções Tá e é e essa é a dificuldade agora nossa eu não agora eu saio da dificuldade do nosso cliente para falar uma dificuldade do advogado cada cartório tem um procedimento próprio a gente tem um procedimento a gente tem um provimento específico para isso Uhum E a gente tem que ficar

batendo no provimento eu saí daqui de São Paulo Fui para outro estado com toda a minha equipe eu falei eu vou fazer Esse trabalho porque não é possível e eu fui até fui eu quero falar com a oficial a oficial não estava falei com a oficial substituta eu falei isso que vocês estão fazendo afronta o provimento mostrei mostrei o provimento o artigo tal fala isso eles estão exigindo o pagamento de imposto e ITBI e tem uma previsão no próprio provimento que fala que a usucapião que é uma aquisição originária ela dispensa o pagamento de tá

no provimento aí qual Foi a jura ah mas tem algumas jurisprudências aqui do estado que obrigam eu falei então você apresenta a jurisprudência que eu quero ver e ela não me apresentou até agora então claro que agora é o desafio do advogado mas o desafio do do nosso cliente é financeiro ainda muito né E muita das vezes é ter prova de tudo isso né então o desafio financeiro junto com o desafio de provas muitas das vezes acaba desanimando a pessoa né B Eu tenho Um cliente que ele tá prometido ele falou assim Dr Dilton Então

a partir de agora eu começo a guardar toda a documentação e daqui cinco anos a gente volta a se falar tudo bem Falei tudo bem então você cumpre essa lição porque ele não tem nada nada nada nada Doutora nada fica difícil né Então não tem uma conta de luz não tem uma conta de água não tem uma conta não tem nada porque o imóvel ele fez sempre para para investimento e assim locou os os contratos de locação São documentos ótimos também importante dizer então quando você pega o imóvel E você locou o que que é

locou alugou né Vamos usar um termo mais fácil né você alugou para uma outra pessoa o imóvel então isso isso mostra o quê que você de fato é o proprietário que você cuida do imóvel como teu e tanto é que você alugou Então os contratos são outros documentos maravilhosos e aí nessa situação esse cliente ele fez sempre uma locação de modo informal pela qual a Gente não recomenda hipótese alguma né Uhum E aí agora ele tá orientado Então faz contrato de locação sim ali o os registros do relógio né de água de luz e ele

tá guardando toda a documentação para daqui 5 anos ele voltar ao escritório e a gente dá entrada no processo de uso capião né então assim e eu falei para ele guarda o dinheirinho sim guarda o dinheirinho porque precisa ter dinheirinho né Eh eu confesso que eu não tenho visto Uma atuação tão firme e forte assim daquelas pessoas que não têm condição financeira de se utilizar de advogados do estado né a própria defensoria né eu sei que existem Mas é uma atuação mais tímida sim né Nós advogados particulares a gente tem muito mais eh franqueza e

muito mais eh trabalhos acumulados nesse sentido e é onde eu vejo uma possibilidade muito maior de você de fato ter a propriedade do imóvel regularizada excelente Doutora Núa que aula né Sim imagina que importantíssimo importantíssimo e a gente sempre aprendendo né sim e acredito que quem tá nos assistindo quem está nos ouvindo teve aqui uma série de dúvidas sanadas exatamente de como regularizar os seus Imóveis exatamente mas né Dr André a importância de estar sempre buscando né ah sempre buscando essa informação especializada então assim da importância De vou adquirir um imóvel deixa eu me assegurar

afinal de contas é o meu patrimônio é o patrimônio da minha família eu vou investir né um valor aí considerável então deixa né eu assegurar até a minha família porque esse patrimônio é um patrimônio que vai ficar aí pros meus filhos Então para que eles não ten uma dor de cabeça aí lá na frente né Para que esteja tudo regularizado seja e um um imóvel aí né que Tenha regularizado um um valor né Val é ex e não tem esse problema então nessa nessa questão né Doutora que a senhora fala de de imóveis recebidos pelos

filhos né a gente acaba sempre brincando né a gente quer que os nossos clientes deixem soluções para eles né e não problemas então Doutor porque a gente vê inclusive aqui no escritório nós recebemos muito eh ao realizarmos a inventários os clientes Chegam aí e e vamos Quais são os bens aí nos traz E muitas vezes as pessoas descobrem que aquele patrimônio do pai falecido na verdade tá todo irregular então ali aquele imóvel que ele foi criado que agora tá ali com ele que ele tá criando os filhos na verdade aquele imóvel tá irregular o pai

só tinha o contrato de gaveta né então agora o filho recebeu aquele imóvel E aí nós vamos fazer ali o inventário e na verdade tem que fazer toda a regularização esse imóvel né E às vezes aquele pai que adquiriu Talvez ele Não tivesse essa informação então na cabeça dele ele fez o contrato ali ele era proprietário né então é importante o doutor trouxe aqui informações assim relevantes aí a todos nós Imagino que estamos aí bem né suidos a de interesse público como nós falar aqui doutor bateo maravilhoso e eu quero que você faça as suas

considerações finais e também aproveita já divulga o Instagram as Redes sociais pessoal quiser saber mais sobre regularização de imóveis primeiramente André uma honra mais uma vez d núria d André estar aqui com vocês um bate-papo maravilhoso mesmo Agradeço pela oportunidade pela receptividade de vocês eh É sempre um prazer a gente estar levando né esse conhecimento técnico que a gente adquire né ao longo de tantos anos de estudo de experiência né para todos né Eu acho que toda a sociedade Precisa disso né muitas pessoas às vezes erram como a senhora bem disse não é com aar

fé Ah eu vou vou fazer assim porque eu não quero fazer assim erra porque não tem conhecimento né não teve a oportunidade de ter um de ouvir uma uma entrevista um bate-papo como esse né Então as pessoas acabam de fato eh errando pela boa fé né Eh e a a mensagem final que eu quero é que de fato todo mundo eh crie uma nova consciência né esse é o nosso desejo pro mundo melhor Pra gente evoluir sair dessas desigualdades eh e obviamente todo mundo ter ali o que é seu de direito sem qualquer risco e

aí a gente volta de novo né na questão da segurança jurídica né né o que eu quero o que nós queremos no final das contas é que nossos clientes estejam bem assistidos e bem assegurados nos seus direitos sejam de todas as formas que for aqui hoje a gente tratou apenas da questão de imóveis de regularização de Imóveis Mas tem tanto ou tanto existem tantos outros direitos né que nós temos enquanto cidadãos enquanto profissionais né E nós temos que Estar atento a isso né então óbvio não dá pra gente se especializar em tudo nós não podemos

ser bons em tudo por mais multidisciplinares que somos né multitarefas mas a gente precisa pelo menos é fazer um esforço para que eu possa me preservar em determinadas situações adversas porque a vida sempre nos faz isso né então a Gente tá minimamente preparado ou instruído Ah eu não tenho a menor condição Eu não tenho a menor capacitação para entender desse tema Então vamos ter um alguém que saiba e isso a gente não fala só apenas da área do do direito né na área jurídica a gente fala isso eu tô com problema ocular eu vou procurar

um médico especialista né que possa cuidar da minha visão ah eu tô com problema capilar eu vou cuidar do meu problema Capilar né as pessoas pós pandemia com quedas de cabelo absurda né na minha família minhas tias com quedas e no cabelo assim pegaram tiveram covid foram procurar especialistas né e Tá certo então essa essa consciência que M das vezes a gente tem na área da ensina a gente precisa também ter essa consciência na área jurídica né Então seja na questão envolvendo a aquisição do meu imóvel seja na na conservação dos meus direitos enquanto cidadão

no meu Convênio médico né O que a gente vê inúmeros abusos inúmeras situações Ah é minha situação envolvendo ah houve o falecimento de um ente querido o que que eu tenho que fazer para preservar aquele património que ele lutou tanto anos e anos para conquistar aquele patrimônio e agora eu vou colocar tudo a perder não então vamos procurar um especialista da área de família e sucessões né e assim por diante Então é isso que a gente quer a gente deseja uma uma sociedade melhor Informada mais saudável agradeço Mais Uma Vez pelo convite nosso escritório você

me deu autorização então vou fazer por favor eh o escritório leva o meu nome eu tenho a honra né então é Edilton Cardoso sociedade de advocacia Estamos nas redes sociais em todas as redes sociais André porque o pessoal tem pegado muito na minha orelha tem torcido olha agora é o digital você tem que tá nas redes sociais então estamos no Facebook no Instagram Edilton Cardoso Advocacia é muito simples só jogar lá Edilton com n de navio Cardoso advocacia vai nos achar também no Linkedin no tiktok também não fazendo dancinha tá André dancinha ainda não não

não sou muito adepto tá estou me destravando mas eh estamos presentes em todas as redes sociais aí agradeço mais uma vez pela oportunidade e desejo muito sucesso fico muito feliz em contar com esse trabalho com com esse projeto de vocês que eu sei que vocês cuidam muitíssimo bem muito Obrigado Mais uma vez Dr Edil tem um prazer enorme em receb-lo eh agradeço por ter aceitado o convite você falou das redes sociais a Fernanda tá ali ó tirando vários várias fotos filmando isso tudo aqui vai virar material pras redes sociais né É então tem só agradecer

casa é sua volte quando quiser obrigada dout núria obrigada Obrigada Dr Edilton muito obrigada pela pela participação brilhant issima obrigado obrigado mesmo gente e você que Está nos assistindo que está nos acompanhando está nos ouvindo gostou desse bate-papo aprendeu bastante então vai lá curta compartilhe se tiver alguma dúvida poste aqui no na no no vídeo abaixo aqui do vídeo bota sua dúvida aqui eu irei responder D anúria Dr Edilton encaminho para ele nós iremos responder a todas as suas dúvidas aproveita ainda não é inscrito no nosso canal vai lá se inscreve no nosso canal Ative

o Sininho para toda Vez que tiver um vídeo novo você poder acompanhar será um prazer tê-los aqui em cada um dos nossos episódios e lembre-se nosso podcast transmitido aqui pelo YouTube também pelas plataformas de Podcast lá na programação da mais TV e os cortes vão na paraas redes sociais Combinado então espero vocês até uma até o próximo episódio