bem-vindo a mais um vídeo do canal mestre da riqueza e no vídeo de hoje nós vamos falar sobre dois fundos imobiliários que estão em queda XP ml11 o melhor fundo imobiliário de shopping center Na minha opinião que nós temos na bolsa de valores e também vamos falar do vghf11 um fundo imobiliário que vem conquistando aí milhares de pessoas pelo Brasil até porque tem o preço da cota muito próximo a R 10 tá negociando abaixo de R 10 nesse momento e olha os dois caíram bastante e Eu Tenho recebido dezenas milhares de mensagens perguntando André XP M1 tá caindo bastante você fala que é o melhor fundo mobiliário shopping e agora e o vghf11 André também o que que eu faço nesse momento então primeiro ponto é já aperta o botãozinho de curtir tá aqui embaixo me ajuda muito a manter esse canal gratuito para você você que acompanha o canal mestre da riqueza e já tirou algo de bom desse canal contribua apertando o botãozinho de curtir que me ajuda bastante tá certo fato é que o mercado de fundos imobiliários está em queda livre Isso é verdade principalmente os fundos imobiliários de tijolo aqueles fundos imobiliários que investem em imóveis físicos né Lembrando que as duas principais classes de fundos imobiliários que nós temos no Brasil hoje é os fundos imobiliários de tijolo que vão investir em shopping center galpões logísticos lares comerciais ou seja prédios edifícios parede tijolo e também nós temos os fundos imobiliários de papel que estão atrelados aí a produtos de renda fixa por exemplo como os Cris tá que são certificados de recebíveis Imobiliários Então você vai est investindo ali em papéis né em dívidas imobiliárias atreladas ao CDI ou ao IPCA e esses aí estão em alta né eu digo os índices o IPCA porque a inflação no Brasil infelizmente tá fora de controle e nós também temos o CDI para combater aí a questão da inflação também em alta pagando mais por isso que nós estamos vendo o quê forte queda nos fundos imobiliários de tijolo justamente porque nós estamos com a nossa taxa celic que é a nossa taxa de juros aqui no Brasil em alta Tá certo então o que acontece muito é que os investidores ali que buscam um menor risco digamos assim eles estão saindo dos fundos imobiliários principalmente de tijolo Porque estão vendo os Fundos caírem e migrando para os produtos de renda fixa que nesse momento estão pagando mais porque acompanham a taxa de juros no Brasil agora entenda o seguinte juros alto no Brasil não é bom Por quê os juros altos no Brasil fazem com que as pessoas consigam menos crédito as empresas consigam menos crédito porque os empréstimos ficam mais caros quando a taxa de juros no Brasil sobe os empréstimos também ficam mais caros a taxa de juros fica mais cara Então imagina você uma empresa que tá precisando de crédito para fazer um novo empreendimento um novo projeto ela fica mais tímida ela não vai fazer nesse momento porque ela não quer comprar um empréstimo com juros muito alto e aí o que acontece ela deixa de fazer contratações gera menos emprego pro mercado e as pessoas acabam gastando menos porém é a única aí pílula que nós temos né um remédio Amargo que nós temos para combater a inflação nesse momento menos crédito na rua menos dinheiro menos emprego a tendência é que a inflação venha para baixo tá é uma medida que infelizmente é necessária nesse momento já que a inflação saiu de controle aqui no Brasil tá mas isso não é bom pra economia Como eu disse gera menos emprego menos circulação de pessoas nas ruas menos circulação de pessoas nos shoppings por isso que os fundos imobiliários de Shopping derreteram menos empresas fazendo novos projetos menor capacidade de alugar Lajes comerciais por isso que elas estão derretendo tá E os galpões logísticos acabam sofrendo menos nesse momento porque uma empresa quando aluga um galpão Logístico ela coloca o seu estoque maquinário pessoal num galpão muito grande para mudar de galpão é mais complicado então o galpão nesse momento se torna mais defensivo já os fundos imobiliários de papel eles estão ali lateralizando tá porque que tem fundo imobiliário de papel sabe que vai receber mais dividendos provavelmente não é uma garantia nós vamos falar já já do vghf11 tá então quem sofreu mais nessas últimas semanas foram os fundos imobiliários de tijolo porém é oportunidade porque se a gente tem fundos imobiliários de tijolo nesse momento caindo derretendo é o cenário ideal para quem gosta de fundos imobiliários e tem visão de longo prazo porque você pode comprar mais fundos imobiliários em promoção nesse momento então Imagine você uma conta aqui uma conta burra na verdade tá certo vamos supor que um fundo imobiliário hoje custe R 100 Vou colocar aqui na tela para você uma cota custa r$ 1 e ele paga por ano R 10 aí de dividendos Tá certo vamos colocar um dividendo de 10% imagina que esse fundo imobiliário derreteu caiu para r$ 50 Então agora você tem a capacidade com os mesmos r$ 1 que você comprava aquela cota de comprar duas cotas de R 50 porém o dividendo de 10 agora virou 20 tá certo então você tem que entender o negócio os dividendos são pagos pelo número de cotas nesse momento em promoção você consegue comprar mais cotas e receber o mesmo dividendo que você recebia antes então para quem tem foco em renda foco em dividendos foco no longo prazo é o momento ideal para você aumentar sua carteira de fundos imobiliários e receber mais dividendos então se você tiver essa visão é essa visão que muda o jogo aqui que torna você um vitorioso dentro do do mercado de fundos imobiliários de ações e claro que investindo em bons fundos imobiliários e boas ações e é isso que nós vamos falar a partir de agora vamos falar do xp1 111 e do vghf11 e vamos entender o que que tá acontecendo e se realmente é uma oportunidade Porque o mercado tá caindo mas tem oportunidade mas também tem mico tem furada aí na jogada e a gente vai analisar agora os dois fundos imobiliários que eu trouxe para você hoje e nós vamos começar falando aqui do vgh hf11 Tá mas antes de mais nada eu vou te apresentar agora uma boa oportunidade se você tá perdido tá perdida aí em relação a analisar tua carteira não sabe definir uma estratégia né tá em dúvida de como analisar fundos imobiliários ou ações o que que eu fiz pessoal eu criei um curso junto com a Carol Dias vou deixar aqui a fotinho dela E na verdade a gente dividiu em dois tá então hoje você tem a possibilidade de comprar um curso com a gente aqui de ações e renda fixa ou fundos imobiliários e renda fixa nós separamos o nosso curso onde eu dou aulas práticas te ensino os indicadores montar uma estratégia né como se defender como atacar Em Momentos Especiais junto com a Carol inclusive Tá certo e aí o que a gente fez a gente separou porque tem pessoas que agora querem estudar só fundos imobiliários outras querem estudar só ações então a gente distribuiu legal você pode comprar hoje ações com renda fixa ou fundos imobiliários com renda fixa e o que que ficou legal nós baixamos o preço ficou muito bom para você hoje comprar um curso aí de André ou Carol tá certo e vai acompanhar na prática na prática aulas atualizadas analisar um fundo mobiliário ações e as os principais produtos de de renda fixa eu vou deixar aqui o link na descrição do vídeo para você fazer a sua inscrição nesse momento tá certo vem que vai valer muito a pena Lembrando que você tem sete dias de garantia também mas vamos lá sem marketing Agora vamos começar falando aqui do VG hf11 que é um dos melhores e maiores fundos imobiliários que a gente tem na bolsa de valores Lembrando que é um fundo imobiliário de papel Tá certo olhando aqui no Google a gente vê que neste ano de 2024 o fundo já com mula uma perda de 16,31 por. E hoje é negociado a cerca de quase r$ 8 aqui tá então é aquilo que a gente falou né os o que que tá acontecendo principalmente com o vghf11 ele também entrou nessa onda da da questão da celic né a celix subiu muito rápido os fundos imobiliários aí caíram muito rápido os investidores ficaram com medo acabaram vendendo Aumentou a força vendedora né do que a em comparação com a compradora E também o vghf11 entrou nesse saco aí agora vamos analisar se tem mais coisas no vghf11 acontecendo quando a gente fala em fundo imobiliário de papel a gente tem que entender o seguinte que eu você e outras milhares de pessoas chamadas cotistas nós vamos pegar o nosso dinheiro né enfim eu quero comprar uma cota eu vou lá dar r$ 8 você quer comprar 10 cotas você vai dar r$ 80 o outro cara quer comprar 100 100 cotas vai dar r$ 800 por exemplo baseado aqui na média hoje da cota do vghf11 tá E aí a gente vai emprestar o nosso dinheiro através né de uma gestão do nosso fundo imobiliário do vghf11 para empresas eh terceiros que que trabalham no setor Imobiliário para construir os seus edifícios suas casas seus terrenos enfim tá Em contrapartida eles vão pagar para nós né un juros ali que a gente vai combinar com eles ou baseado muitas vezes no IPCA no indexador ou no CDI tá só que entendam o seguinte a taxa celic subiu a inflação tá em alta muitas pessoas falam pô fundo mobiliário de papel vai pagar mais nem sempre a gente tem que tomar cuidado né a gente viu aí nos últimos anos alguns fundos imobiliários que tomaram calotes Ou seja a gente emprestou o nosso dinheiro e não recebeu de volta e aí se tornou um grande problema para o fundo e para os cotistas Então não é uma certeza aí a gente precisa analisar precisa ter uma carteira muito blindada muito bem desenhada por uma boa gestão aí dos nossos fundos imobiliários tá então o que acontece é o seguinte pode ter um aumento de NAD influência porque quando os juros estão em alta esses terceiros que a gente emprestou o nosso dinheiro eles estão ali trabalhando uma economia economia brasileira com ruído político com política fiscal bagunçada com juros alto crédito mais alto e se eles tiverem alguma dificuldade eles podem dar um calote na gente tá então Esse aumento de inadimplência resulta no quê no menor pagamento de dividendos Então a gente tem que ficar esperto porque nem sempre não é garantido subiu taxa Celi a gente também vai receber mais essa é a grande diferença da renda variável e da renda fixa na renda fixa você vai receber tá certo é É uma garantia desde que você emprestou o seu dinheiro também para uma instituição de segurança já na renda variável os fundos imobiliários de papel eles têm a possibilidade de pagar mais do que a renda fixa É verdade até porque são isentos de Imposto de Renda os seus dividendos porém tem esse risco de aumento de inadimplência Mas vamos dar uma olhada na ficha técnica do vghf11 nesse momento a sua administradora é a valora Hed né fundo de investimento imobiliário nós temos aqui ele como tipo de fundo fundo de papel porém um segmento híbrido tá bom Seguindo aqui 0,90 de taxa de administração ao ano são mais de 400 cotistas no fundo hoje para um património de 1. 48 bilhão de reais e realmente o fundo hoje negocia bem abaixo né do que deveria tá olhando aqui o valor patrimonial por cota ou seja Quanto que vale o patrimônio Tá certo Vale 8,98 tá o pvp dele preço sobre valor patrimonial né olha aqui ó o valor da cota 7,90 é o que a gente pode comprar hoje então realmente a gente trabalha com preço sobre valor patrimonial em 0,88 ele tá aqui cerca de 12% abaixo do que ele deveria valer tá certo então tá negociando em promoção bom só que o que que acontece com o vghf11 além de nós vermos né os cotistas saindo por questão de escolher nesse momento uma renda fixa com maior segurança pela alta dos juros o vghf11 divulgou o menor rendimento de dividendos dos últimos se meses olha essa matéria vghf11 divulga menor rendimento dos últimos seis meses bom vamos dar uma olhada agora no gráfico de dividendos do vghf11 a gente vê que nos últimos 5 anos ele pagou realmente muito dividendo ó 17,36 por tá ele tem um pouco menos de 5 anos de história desde março de 2021 então a gente pode estar falando aqui em 4 anos quase né Mas pagou 17,36 por aí nos últimos anos e atualmente 14.
18 por. lembrando pessoal que esses dividendos eles são isentos de Imposto de Renda então Lembra quando eu falei para vocês que a gente tem a possibilidade de ganhar mais dividendos num fundo por exemplo como vghf11 do que numa renda fixa e detalhe você pode vender tuas cotas a hora que você quiser já os produtos de renda fixa que pagam mais você vai est atrelado a um vencimento 2 3 4 anos e possivelmente a maior parte desses produtos de renda fixa estão atrelados aí com imposto de renda junto tirando produtos como lci LCA Cris e Cras tá inclusive aqui nós estamos falando de Cris por exemplo então eles são isentos de Imposto de Renda estão pagando mais tá mas tem a questão de um risco de ser um produto de renda variável que pode subir e pode descer Depende se ele tá sendo mais procurado ou não Tá bom então olha aqui ó o vghf11 realmente vem pagando menor dividendos aí nos últimos meses o último dado que nós temos aqui de setembro de 2024 a gente vê que o fundo pagou 8 centavos por cota tá então realmente ó caiu aqui o gráfico já mostra para nós né Caiu frente ao começo do ano de 2024 tá e realmente isso assustou aqui o os cotistas do vghf11 olha aqui ó puxei aqui a data com e o data de pagamento se a gente pegar em janeiro de 2024 o pagamento foi de 10 centavos né depois a ele veio para 9 centavos e agora tá em oito Mas André a a CDI subiu o o a inflação tá em alta não deveria pagar mais aí vai entrar num contexto todo complexo que eu expliquei para vocês depende como tá a carteira aqui e dos credores né do do vghf11 não é uma certeza que ele iria pagar mais tá certo porém o vghf11 hoje para quem quer investir para longo prazo se torna aqui uma oportunidade Lembrando que eu não tô fazendo recomendação de investimento Tô analisando na prática os dados que eu tenho aqui na minha minha mão então olhando aqui o vghf11 que caiu quase 20% nesse ano ele negocia hoje muito mais atrativo do que há meses atrás e aí que a gente entra naquela bagunça né há meses atrás o pessoal amava o verg hf11 ele caiu agora parece que ninguém gosta mais o pessoal tá vendendo tá desesperado e não tem a visão de futuro que nesse momento você pode comprar mais cotas receber mais dividendos e é esse trabalho que a gente tem que fazer na nossa cabeça mudar a nossa mentalidade entender que nesse momento é uma boa oportunidade para comprar fundos imobiliários em promoção Tá mas agora nós vamos falar do XP ml11 que na minha concepção é o melhor fundo imobiliário de shopping centers que nós temos no Brasil mas antes de mais nada também já vem aqui em cima ó se inscreva no canal mestre da riqueza é muito importante para você receber as notificações vamos trazer prêmios aqui Liv só para inscritos Então já se inscreve aqui no canal mestre da riqueza e ative as notificações ali no Sininho para que você não perca nada do meu canal Bom vamos lá puxei aqui no Google XP ml11 no ano de 2024 apresenta quedas de Quase 88% também um belo de um fundo imobiliário né que enfim caiu bastante mas o que que tá acontecendo bom primeiro ponto igual o vghf11 o fundo imobiliário XP M1 também vem sofrendo com investidores que estão saindo da renda variável migrando pra renda fixa já que nós estamos falando até em mais aumentos da taxa SELIC Então as pessoas buscando maior segurança na cabeça delas e esquecendo que nós temos promoções aqui nos fundos imobiliários com a alta dos juros como eu expliquei para vocês nós estamos combatendo a inf inflação porém nós estamos também aumentando o o valor do crédito o crédito fica mais caro os bancos cobram maiores juros e consequentemente o mercado gera menos emprego né as pessoas gastam menos dinheiro então os shoppings estão muito atrelados a economia atual Então as pessoas acabam perdendo seus empregos gastando menos e quem apanha muito nesse momento os logistas né o varejo o shopping o shopping recebe o mesmo número de pessoas talvez só que as pessoas não estão gastando o que gastavam e os sho acabam faturando menos consequentemente os fundos imobiliários de Shopping também tá porque imagina você que nós temos ali logistas em dificuldade o mercado tá ruim a economia tá ruim o cara liga lá pro pro pro shopping e fala meu eu preciso renegociar esse aluguel não tenho condição de te pagar muitas vezes o shopping faz um acordo ali com esse logista para segurar ele para não ter que depois procurar um outro logista consequentemente esse aluguel Vem Menor e os dividendos dos fundos imobiliários de Shopping também acabam vindo menor pros cotistas E aí Alguns cotistas ficam insatisfeitos e realmente colocam suas cotas à venda forçando o preço para baixo agora um ponto muito a favor do XP M11 é a localidade e a diversificação de shoppings né o XP M1 ele tem uma qualidade de ativos muito grande e estão bem diversificados pelo Brasil né então a gente tem uma qualidade e diversificação dentro de um belo fundo imobiliário que é o XP M11 Olha lá nós temos aqui hoje 11 shoppings em São Paulo quatro no Rio de Janeiro dois em Minas Gerais dois na Bahia aí Goiás Paraná Rio Grande do Sul Amazonas Rio Grande do Norte Fashion com um shopping cada vamos falar aqui um pouquinho de cada Shopping Ó você tem aqui ó Fashion Outlet Catarina em São Paulo Shopping Plaza su em São Paulo você tem ali ó o Caxias Shopping no estado do Rio de Janeiro Shopping Santana Park enfim olha são vários shoppings aqui muito interessantes você tem aqui ó Jardim shopping cidade né o o São Paulo Shopping Cidade Down Onde tá o shopping no Rio de Janeiro São vários shoppings né até no Amazonas ó Shopping Ponta Negra Então aqui estão todos os shoppings que nós temos dentro do XP M11 né com certeza você aí na sua cidade frequenta algum desses shoppings E ao entrar nesse shopping vai pensar Poxa eu sou dono de um pedacinho desse shopping e é verdade você ao comprar o fundo imobiliário XP 11 você é dono de todos esses shopping centers uma questão também muito interessante do XP 11 é a gestão né Eu já falei nesse vídeo que a gestão de um fundo imobiliário é muito importante porque nós vamos entregar todo o nosso dinheiro na mão de um gestor que ele vai tomar as decisões do que fazer Então essas decisões são muito importantes tá vou colocar o meu dinheiro em bons galpões em boas laes em bons shoppings em bons papéis né porque se ele não se ele fizer um trabalho ruim a gente vai pelo ralo junto com ele bom mas a XP faz um trabalho com muita excelência aqui dentro do XP M1 tá vamos dar uma olhada aqui na ficha técnica Como eu disse aqui a administração hoje é da XP do grupo XP ele é um tipo de fundo fundo de tijolo que investe no segmento de shoppings e varejo 0. 55 é a taxa de administração que a gente paga por ano para Essa gestão tomar conta do nosso patrimônio tem uma vacância hoje de 4 88% ou seja de 100% de todos esses shoppings que a gente falou apenas 4.
8% estão disponíveis para alugar Esse é um dado muito bom aqui uma vacância muito baixa para um fundo imobiliário tão grande como o xpml11 nós temos mais de 530. 000 cotistas hoje é um dos maiores fundos imobiliários em relação ao patrimônio e também ao número de cotistas que nós temos hoje na bolsa de valores e olhando aqui os dividendos pagos pelo XP M11 a gente vê que não houve queda pelo contrário houve uma no pagamento dos dividendos né então o a queda do XP M11 não se refere neste momento a uma queda de dividendos né olha lá atualmente pagou 10. 06% e uma média nos últimos 5 anos de 7.
7% muito atrapalhada ali em 2020 2021 que os shoppings ficaram fechados mas a gente vê ó a partir da metade de 2021 pra frente como o xpm 11 vem pagando de forma muito perene e isso é interessante é um dado que eu gosto de analisar não é um fundo imobiliário que ele paga aquelas ondas turbulentes né paga muito paga pouco paga muito paga pouco não ele vem pagando de forma perene os seus dividendos e são bons dividendes aqui pro segmento de shopping center né olhando aqui por cota hoje no último mês o fundo pagou 92 centavos por cota tá se a gente pegar aqui ó o ano olha como ele tá muito perene 91 cavos 92 centavos Então tá muito previsível você já consegue o quê prever pro próximo mês Quanto você vai receber de aluguel aqui de dividendos do XP M11 um dado importante aqui a gente analisar o histórico também né de vacância como eu falei para vocês vacância é a estar vago né o quanto está vago hoje a gente viu que tá muito próximo ali de 4 5% olha aqui ó Mas vamos vamos olhar na prática o relatório tirei aqui do ri da própria XP tá então se a gente pegar aqui ó até julho de 2024 que é o dado que a gente tem 4. 8% nós temos aqui então de vacância física tá subiu um pouquinho ó de 4. 4 para 4.
