3 2 1 13 lutego 2026. Zapamiętajcie tę datę, bo może zaoszczędzić wam nawet 60 000 zł przy zakupie mieszkania. Już wkrótce wchodzą w życie przepisy, które definitywnie kończą z praktyką, o której większość kupujących nawet nie wie.
Deweloperzy przez lata sprzedawali wam metraż, którego tak naprawdę nie byliście w stanie wykorzystać. Płaciliście po 15, nawet 20 000 zł za metr kwadratowy za ścianę. Tak, dosłownie za mur z cegły czy karton gipsu.
7 stycznia prezydent podpisał ustawę, która zmienia zasady gry na rynku mieszkaniowym. I to nie są kosmetyczne zmiany. To prawdziwa rewolucja dla każdego, kto planuje kupno mieszkania w 2026 roku.
Dzisiaj omówimy dokładnie, co się zmienia, ile możecie zaoszczędzić na konkretnych przykładach mieszkań, dlaczego deweloperzy przez lata robili to, co robili i najważniejsze, czy warto czekać z zakupem do połowy lutego, czy może lepiej podpisać umowę już dziś? Pokażę wam też jak sprawdzić, czy przypadkiem w mieszkaniu, które już kupiliście, deweloper nie nafaszerował wam rachunku za mury. No i zanim zaczniemy, kliknijcie dzwoneczek, żeby być na bieżąco z najważniejszymi zmianami na rynku nieruchomości.
Warto subskrybować nasz kanał. Zostawcie łapkę w górę, jeśli ten temat was interesuje i komentarze, jeśli chcielibyście jakieś kolejne tematy, jeśli i te zagadnienia. Czekaj, stop.
Hop, hop, hop, hop, hop. Zacznę od zanim zaczniemy, nie? No i zanim zaczniemy, subskrybujcie ten kanał, kliknijcie dzwoneczek, żeby być na bieżąco z najważniejszymi zmianami na rynku nieruchomości.
Zostawcie łapkę w górę lub komentarz, jeśli ten temat was interesuje. A jeśli chcecie zgłębić temat jeszcze bardziej i poznać najlepszych ekspertów od rynku finansowego i nieruchomości, już teraz zapraszam was do Krakowa 20 marca na konferencję Invests. To wydarzenie, gdzie spotykacie prawdziwych praktyków rynku, którzy pokazują jak realnie zarabiać na inwestycjach w nieruchomości.
Link do zapisów i szczegółowe informacje znajdziecie w opisie pod filmem. Dobra, zaczynamy od podstaw, bo wiem, że nie każdy z was jest architektem czy prawnikiem. Nie musicie znać się na nieruchomościach.
O co dokładnie chodzi? Ścianka działowa to po prostu wewnętrzna ściana w mieszkaniu. Ta, która oddziela sypialnię od salonu, łazienkę od przedpokoju.
To nie jest ściana konstrukcyjna, która trzyma budynek. To po prostu przegroda. Możecie ją w teorii wyburzyć, przenieść, zmienić układ mieszkania.
No może nie każdą, ale zasada jest prosta. To nie jest fundament. To jest praktycznie dekoracja wnętrzna.
Problem jednak w tym, że deweloperzy przez lata wliczali powierzchnię pod tymi ściankami do powierzchni użytkowej mieszkania. Czyli kupując mieszkanie 50 m kwat, płaciliście za te 50 m kw, ale faktycznie do dyspozycji mieliście no właśnie ile? Bo te d tr c czasami 5 metrów zajmowały ściany i tu zaczyna się magia finansowa.
Przy średniej cenie mieszkania w Warszawie na poziomie 15000 zł za metr, te 3 met pod ściankami to dodatkowe 45000 zł w całkowitej wartości nieruchomości. W Krakowie czy Wrocławiu przy cenach 12 13 000 za metr to wciąż ponad 35 000 zł. Brzmi absurdalnie.
No właśnie płaciliście za przestrzeń, której nie mogliście wykorzystać. To tak jakby kupując samochód płacilcie za klimatyzację, której nie możecie uruchomić, bo tak działa branża. I uwaga, to nie była nielegalna praktyka.
Po prostu przepisy były na tyle niejasne, że deweloperzy mogli sobie wymyślać własne definicje. Powierzchnia rozliczeniowa, powierzchnia sprzedażowa, powierzchnia wykończeniowa, kto co woli. Kreatywność na medal, prawda?
Napiszcie w komentarzach, czy sprawdzaliście przy zakupie mieszkania, jak deweloper liczy metraż. Jestem bardzo ciekawy, ilu z was w ogóle wiedziało, że to może być problem przy zakupie mieszkania. 7 stycznia 2026 roku prezydent złożył podpis pod nowelizacją ustawy deweloperskiej.
12 stycznia ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw. A 13 lutego, uwaga, kluczowa data. Przepisy wchodzą w życie, dzień przed walentynkami.
I od tego momentu zasady gry się zmieniają totalnie. Nowy artykuł 5a ustawy deweloperskiej wprowadza żelazną zasadę. Cena mieszkania lub domu musi być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy tej powierzchni.
Brzmi banalnie? No właśnie. To powinno być oczywiste od początku, od zawsze, ale nie było.
Teraz jest czarno na białym. Żadnych powierzchni rozliczeniowych, żadnych powierzchni sprzedażowych. Tylko jedna uczciwa powierzchnia użytkowa według polskiej normy ISO 9836, którą wszyscy bardzo lubimy.
Co to za norma? To standard, który mówi precyzyjnie jak liczyć powierzchnię budynków. I tu jest kluczowy szczegół.
Stałe ścianki działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, tylko do powierzchni konstrukcji. Wliczane są jedynie ścianki typu prze Czekaj, co to jest? Ha ha.
Dobra, zacznę od Co to za norma? Co to za norma? To standard, który mówi precyzyjnie jak liczyć powierzchnię budynków.
I tu jest kluczowy szczegół. Całe ścianki działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej. jeszcze raz.
To jest nie po polsku w ogóle. Co to za norma? To standard, który mówi precyzyjnie jak liczyć powierzchnię budynków.
I tu kluczowy szczegół. Stałych ścianek działowych nie wlicza się do powierzchni użytkowej, tylko do powierzchni kont. mać.
No co to za norma? To standard, który mówi precyzyjnie jak liczyć powierzchnię budynków. I tu jest kluczowy szczegół.
stałych ścianek działowych nie wlicza się do powierzchni użytkowej, tylko do powierzchni konstrukcji. Wliczane są jedynie ścianki typu przepierzenia, czyli te, które można łatwo zdemontować i przenieść. harmonijkowe, przesuwne, szklane.
Normalne murowane ściany z cegły, betonu komórkowego czy nawet karton gipsu na stałym stelażu nie liczą się dometrażu. Norma ta obowiązuje w różnych wersjach, a nowelizacja mówi jasno. Deweloper musi stosować tę wersję normy, która obowiązywała w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę dla danej inwestycji.
Czyli jeśli budynek dostał pozwolenie w 2023 roku, stosuje się normę z 2022 lub 2015 roku. Obie jednoznacznie wykluczają wliczanie stałych ścianek do powierzchni użytkowej. I teraz najważniejsze pytanie.
Czy to dotyczy umów już podpisanych? Odpowiedź brzmi nie. Przepisy przejściowe są jasne.
Nowe zasady obowiązują tylko umowy zawierane od 13 lutego 2026. Jeśli podpisaliście umowę deweloperską wcześniej i nawet jeżeli odbiór mieszkania będzie dopiero za rok czy za d lata, umowa pozostaje na starych zasadach. Liczy się data podpisania.
To może być frustrujące dla tych, którzy kupili mieszkanie miesiąc temu. No ale niestety prawo nie działa wstecz. No dobrze, czas na konkretne liczby, bo tylko one pokazują całą prawdę.
Weźmy typowe mieszkanie 60 m kw Warszawie. Ile ścianek działowych macie w takim mieszkaniu? Standardowo to salon oddzielony od przedpokoju, sypialnia, druga mniejsza sypialnia lub gabinet, pokój gościnny, łazienka.
Kuchnia otwarta lub zamknięta. To daje zazwyczaj od czterech do sześciu ścianek działowych. Każda ścianka ma średnią powierzchnię rzędu od pół do 0,8 m kw projekcji na poziomą.
To grubość ścianki pomnożona przez długość. Standardowa ścianka z karton gipsu ma grubość od 10 do 12 cm. murowana z betonu komórkowego od około 12 do 15 cm przy długości ścianki od 4 do 5 m to daje właśnie wspomnianą ilość powierzchni w mieszkaniu 60 m kw mamy więc łącznie około 3 4 m kw pod ściankam przy cenie mieszkania w Warszawie na poziomie obecnie około 15000 zł za metr kwadratow te 4 m pod ściankami to jest 60 000 zł w Krakowie przy 13 w Krakowie przy 13000 zł za metr to aż 45000 zł.
We Wrocławiu i Poznaniu, gdzie ceny oscelują obecnie w około 12000 zł za metr, to 42000 zł. To nie są drobne. To koszt dobrego samochodu.
To kilka lat spłacania kredytu hipotecznego. Czekaj, pa, pa, pa. To nie są drobne.
To koszt dobrego samochodu używanego, to kilka lat spłacania kredytu hipotecznego, albo wkład własny na drugie mieszkanie inwestycyjne na przykład. Gdybyście mogli zaoszczędzić 40, 50 000 zł, czy czekalibyście z zakupem do połowy lutego? Napiszcie w komentarzach, co byście zrobili w takiej sytuacji.
Okej, to teraz pytanie fundamentalne. Dlaczego deweloperzy w ogóle wliczali te ścianki do metrażu? Odpowiedź jest prosta i niestety brutalna, bo mogli.
kupujący zazwyczaj w ogóle nie zwracali na to uwagi. Kto czyta wszystkie załączniki do umowy deweloperskiej, te wszystkie rzeczy pisane drobnym druczkiem, jakieś appendixy, prawda? Nawet jeśli je czytaliście, to co można było zrobić?
Konkurencja stosowała te same praktyki. Wszyscy deweloperzy wliczali ścianki działowe, więc rysunek się do tego po prostu przyzwyczaił. Stało się to smutną normą.
prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów już w lipcu 2025 roku w piśmie do Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej podkreślał i alarmował, że praktyka ta jest nieuczciwa wobec konsumentów. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczown Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w interpretacji z września 2022 roku potwierdza jednoznacznie, że zgodnie z normą powierzchnia pod stałymi ściankami wlicza się do powierzchni konstrukcji, ale nie do powierzchni użytkowej. Ale dopóki nie było to zapisane w ustawie i nie nabrało mocy prawnej, deweloperzy mogli to ignorować.
Teraz media branżowe donoszą, że deweloperzy właściwie się nie buntują. Dlaczego? Bo większość z nich i tak już stosowała normę poprawnie, przynajmniej w dokumentacji projektowej.
Problem był w tym, że potem w umowach sprzedaży używali już powierzchni rozliczeniowych, które po prostu zawyżały metraż, tym samym cenę nieruchomości. Teraz będą musieli być uczciwi od początku do końca. Część deweloperów mówi wprost: "W porządku, dostosujemy się, ale ceny za metr pójdą w górę.
" I tu jest haczyk. Czy mieszkania po 13 lutym będą droższe? Nie.
Powierzchnia będzie mniejsza, więc cena końcowa pozostanie podobna, ale cena za metr kwadratowy może wzrosnąć nominalnie. Przykład. Deweloper sprzedawał mieszkanie 50 m kw ze ściankami po 15000 za metr, czyli za 750 000 zł.
Teraz sprzeda mieszkanie 47 m bez ścianek po prawie 16000 zł za metr. Za te same 750 000 zł. Ale dopiero czas pokaże jak ta sytuacja się rozwinie w praktyce.
Okej, ale co jeśli kupiliście mieszkanie rok, dwa czy trzy lata temu? Czy macie prawo do jakiegoś rodzaju rekompensaty? To zależy.
Jeżeli umowa została zawarta przed 13 lutego 2026, nowe przepisy was nie obejmują. Ale i to bardzo ważne, jeżeli deweloper stosował praktyki, które były niezgodne z obowiązującą już wtedy normą, możecie dochodzić swoich praw w sądzie. Od września 2020 roku obowiązuje rozporządzenie ministra rozwoju, które jasno wykluczało wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania.
Czyli jeśli kupiliście mieszkanie po tej dacie i deweloper wliczył wam ścianki działowe w cenę, macie potencjalne podstawy do reklamacji lub nawet pozwu. Sąd Okręgowy Warszawa Praga wydał już przełomowy wyrok potwierdzający, że deweloperzy nie mają prawa do takich praktyk wobec konsumentów. Ale jak sprawdzić, czy to was dotyczy?
Weźcie umowę deweloperską i znajdźcie załącznik opisujący sposób pomiaru powierzchni. Jeżeli jest tam mowa o powierzchni rozliczeniowej, powierzchni wykończeniowej albo jakiejkolwiek innej dziwnej nazwie, czerwona lampka. Następnie zmierzcie faktyczną powierzchnię mieszkania bez ścianek działowych.
Możecie to zrobić sami z taśmą mierniczą albo zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego. Taki koszt to zazwyczaj około 500 000 zł, ale jeśli okaże się, że macie d tr lub 4 met różnicy, może wam się to zwrócić wielokrotnie. Na Psimpolu we Wrocławiu problem zawyżonego metrażu dotknął około 250 mieszkań.
W Warszawie, w Krakowie, w Poznaniu są podobne sprawy. Jeżeli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich sześciu lat, masz jeszcze czas na dochodzenie roszczeń, bo przedawnienie wynosi właśnie 6 lat od daty zawarcia umowy. Koniecznie sprawdźcie waszą datę.
Odszkodowania w zależności od miasta i różnicy w metrażu, to może być około 30 do 60 000 zł. Jeżeli ktoś z was ma doświadczenie z takimi sprawami albo właśnie walczy z deweloperem, H Jeżeli ktoś z was ma doświadczenie z takimi sprawami albo walczy właśnie z deweloperem o zwrot pieniędzy, koniecznie dajcie znać w komentarzach. 13 lutego 2026 prawdopodobnie nie rozwiąże wszystkich problemów kupujących.
Nie obniży drastycznie cen mieszkań. Nie zbuduje też magicznie nowych bloków tam, gdzie ich nie ma. Ale przynajmniej będziecie wiedzieć, że płacicie za rzeczywistą powierzchnię użytkową, a nie za grubość ścian czy ilość ścian.
Czy warto czekać? Jeśli macie możliwość przesunięcia podpisania umowy z deweloperem o kilka tygodni, tak warto. Jeżeli deweloper grafer już teraz stosuje uczciwe normy, nie będzie wielkiej różnicy.
Ale jeżeli widzicie w umowie powierzchnię rozliczeniową albo inne dziwne określenia, to albo poczekajcie, albo już teraz ostro negocjujcie. Jeśli ten materiał był dla was przydatny, kliknijcie dzwoneczek, subskrybujcie kanał Portfel Polaka, żeby nie przegapić kolejnych analiz dotyczących rynku nieruchomości i finansów, prosimy o łapkę w górę i subskrypcję oraz komentarze. Możecie też wejść na compar.
pl, gdzie codziennie publikujemy najświeższe analizy rynkowe, komentarze ekspertów i newsy ze świata finansów. Wszystko w jednym miejscu. Czekamy na informacje od was.
Dajcie znać, jakie tematy z rynku nieruchomości chcielibyście, żebym poruszył w kolejnych materiałach. Może kwestia kredytów hipotecznych, może jawność cen, może rynek najmu instytucjonalnego lub inwestycje w mieszkania na wynajem, a może kwestia nieruchomości za granicą. Czekam na wasze propozycje.
Do zobaczenia w kolejnym materiale. Cześć. Dobra.
I teraz se nagram intro, nie? Cześć, dzień dobry. Czarek Andrzejczyk z tej strony.
Komparik. pl. A to jest przegląd z rynku nieruchomości.
Nagram jeszcze jakieś dwa. Dobra. Dzień dobry.
Czarek Andrzejczyk po tej stronie. Zaczynamy nowy format na kanale portfel Polaka. Najświeższe i najważniejsze informacje oraz komentarze.
Jeszcze raz. Dzień dobry. Ja nazywam się Czarek Andrzejczyk, a to jest nowy format na kanale Portfel Polaka.
Będziemy analizować rynek nieruchomości, co się na nim dzieje, zarówno w kontekście przepisów, jak i w kontekście praktyk rynkowych, tak żebyście mieli najlepsze źródło informacji odnośnie mieszkań i generalnie rynku nieruchomości oraz tego, jak na nim zarabiać. Cześć, dzień dobry. Tu Czarek Andrzejczyk.
Nowy format, który będzie publikowany na kanale Portfel Polaka o rynku nieruchomości, o tym wszystkim, co interesuje kupujących, ceny mieszkań, co się dzieje na rynku, jakie nowe przepisy, które utrudniają lub ułatwiają wam życie. Koniecznie subskrybujcie. No i dobra.
