【1棟vs区分vs戸建て】初心者が最初に買うべき物件は？ 元大学生大家さんが「物件の購入戦略」を指南《物件の購入戦略：前編》

矢先の大家になりたい始まり ま知識経験を積むというこの一番大切な ステップここが区分マンションだと抜け がちです初心者どこから始めたらいいなっ て思っちゃいますけどねまもうボロコだっ てがまずはスタートは非常に幸やすい子を 買って需要があるかないかエリアによって 大きく分かれてきます現地調査もう不動産 なんで現地にあることでございます現地 最大重視されてくださいもうそこの時間が もったいないとかそのお金がもったい言わ れんだったら動産やめた方がいいです危険 です不動産投資を学ぶなら 待ちファースト ロジック前回も本当に基本の木を学んだの で今回はですね物件の購入戦略について 学んでいきます今回の先生は こちら株式会社桜不道さの代表野田正さん ですよろしくお願いしますよろしくお願い いたします4年前に22歳だった頃に楽 まちのチャンネルにはい出演されていた 動画をはい見て私よりも年下で大学生の 野田さんがはいこんなに一生懸命されてる なんてじゃ私も頑張ろうって勇気もらい ましたありがとうございます一緒に頑張っ ていきましょう今日はこう物件の購入戦略 について学んでいきたいんですけれども はい野田さん最初ちょトランクルームはい そうですね私トランクルームというもの からスタートいたしまして家に収まりきら なくなったお荷物だったりあのスキーだと かこうタイヤとか季節用品そういったもの をこう収納いただくあの倉庫でございます 最初どうしてトランクルームだったんです か大きな資金がないということでまず今の 自分に何ができるかということを考えた ところまトランクルームだったら初期費用 も少なそうだしその割に利回りがいいと さらに新築だから修繕のリスクとかも 少なくてうんじゃないかはいこういった ところでトランクルームというとこに至り ました最初どれくらいの資金で始められた んですかはい最初は掃除業費が200万円 でございますトランクルームが最初でその 後はい次ははいその後ですねこうちょっと タイミング的にはあの祖母がなくなりまし てその住んでた土地をどう活用するかと いう風な課題がこう家族内で出てきまして もう地区が50年60年でも古いとでも ちょっと使えないなというところでえ リフォームしてもんですかでございまして で家族としてはあのじゃあどうするかって ま鳥潰して駐車場にしようという案もあっ たんですよねはいただ考えてみると建物を 潰しちゃうと固定税が上がってしまいます だったらそんなに儲からないなということ でアパートを建てさせていただきまして はい1LDKま大体お1人の方が住まわ れるようなお部屋が8個ある2階建ての 木造のアパートでございます今どういう 状況ですかでマンションを立てまして完成 いたしました今大体その物件がですねま5 年6年ぐらいえいしまして常に満室で稼働 いたしておりますいやもう一番嬉しいこと でございます素晴しいじゃ順調に返して いきながら家賃収入もあってもちろんで ございますうんそのお金を活用しながら 中古のアパートを買わせてもらったりあと は新築のアパートさらに立ててみたりまた 中古を買ったりとで建てを再生してみたり 様々なことあのさせてもらって7年間経過 して今がございます こ今ねお話にもありましたが不動産投資と 言ってもはい色々あるじゃないですかもご 類はいまず整理して見ていきましょうこの 収益物件の種類を教えてくださいはい収益 物件の種類ですね大きく分けまして10 種類ございます一等アパート一等 マンションま皆さん大体この辺り目指され てる方は多いと思いますその次が区分 マンションでございますねいわゆる マンションの1部屋だけを買いますって いうパターン特に都心でされてる方が多い はいでございますあとこてですね最近で言 とボロこて再生なんていう方法皆さん聞い たことある方多いのではないでしょう ございますかありがとうございますそう いったものが含まれますでえその次5つ目 賃貸併用住宅でございますご自身のお家も 建てられてそこに併用でアパートも建て られると何がメリットなのか近くに持て るっていうことこれ一番大事なことなん ですよね管理が生き届くってことです おっしゃる通りでございます特にこう1投 目お1部屋めというのはあのもちろん キャッシュフローを得るという利益追目的 ございますがそれ以上に経験を積んでいく そこでの学びを次行かすというステップで ございますので実は近っていうのはすごい 大切な視点でございますもこの賃貸併用

住宅は都心ではなかなか難しいですよね おっしゃる通りでございます地方でのって いうイメージ地方がはい非常に強くござい ますその次が一等商業ビルでございます なかなかちょっと少ないかなと思います あと区分事務所区分店舗ま区分マの区分 事務所版でございますねあと珍しいもの ですてホテルあと工場トランクルームと いう風に並んでくると思いますどれに最初 足を踏み入れていいのか迷われてる方も 多いと思うんですけどと初心者の方にお すめていうのは実はちょっと難しいんでお すめじゃないものからまず説明させて いただきますね大きく分けて住居系か テナント系かあると思いますでこのどちら かというとテナント系というのは運営も 少しこう癖があうんありますしこう難易度 が高いものになりますので一等商業ビル だったり区分事務所並びにこうあの専用の 利用になるホテル工場というものは少し 避けられた方がいいのではないかなという 風に思いますお店をしたい授業をしたい こういう方ってやっぱ絶対数が少ないん ですよでそこの方に選ばれるってなると かなり難易度が高いです ねじそんな中でこの一等アパートと一等 マンションのメリットメリット教えて いただいてもいですありがとうございます お部屋が1部屋のマンションっていうのは ないですの例えば4部屋あったり8部屋 あったり多いマンションだと50部屋あっ たりする場合もあると思いますそういった 中で空室が1部屋出た場合もリスクの分散 ができたりというのは考えられますまた こう土地をあの持った上で立てますの土地 の評価も出ますしそこで銀行の融資が引き やすかったりそういったのはまもちろん 物件には詳細よるんですけれどもあるかな というのが大きなメリットでございます はいもちろん1等とつきますのでま4部屋 なり6部屋なりがある状況というので最低 でも例えば地方でも5000万ぐらい かかりますし例えば1と3件の3件例えば 埼玉だったり市千葉のこの中心地エリア 狙われるようでしたらやはり2億とかその 辺までこう大きさが大きくなる場合ござい ますね1歩目はそういったこう戸建てとか から徐々に徐々に経験と収入とかを増やし ながらはいやっぱり行きつく先がここにな るっていうイメージなんですかね上級者 向けっていうはい一言で申しますと確かに 上級者向けという側面がございます知識も 経験もお金も溜まってそのステージで じゃあ競うというのが一等アパート マンションでございますねデメリットは どんなところなんでしょうかそうですね とにかくこう先ほどもお伝えした通り物件 価格が非常に高くなりやすいですま 5000万とか1億2億とかする場合 ございますのでそういったものを買いたい 時に自己資金が10万円しかないんです よっていうのはちょっと厳しいですよね やっぱりねでぱり元手でございますが必要 元でございますはい物件ということですね もちろんでございますその2でございます ねやはりこう物件の規模が大きくなると いうことはエレベーターがついてますよと か浄化層がついてますよ警備会社入って ますよお金がかかりやすいです非常にお金 かかりますまた大きな建物なんで例えば こう修繕をします外壁の色の塗り直しをし たいですよ屋上雨盛らないように防水塗装 したいですよこういったのも1万2万では うん例えば100万円単位あの 1000万円単位でかかることが大にして ございます何をするにもやっぱりこう金額 が大きいもちろんでございます金額が非常 に大きいんですよねその次ですねあの災害 等が起こることもあると思います先日も 例えば四国で言うと大きな災害震度5強 震度6弱のような自信が起こっております そういった際に被害を受けるリスク被害を 受けた際の修繕費というのも非常に高額に なりやすいです初めての不動産投資先輩 大家さんに相談したい不動産投資の悩みを 気軽に相談するなら落まち相談室落で [音楽] 検索続いては区分紋章についてお話を聞い ていこうと思いますはいこのクブ マンション主なまメリットデメリット それぞれどんなところがありますかそう ですねあの区分マンションまず皆さん区分 マンションって知ってられますかどういう マンションか大丈夫ですかもうてますよね あのエクマンションって何ですかえ マンションの中の部屋マンションの中のお でございますじゃえっとちょっと分解し ます区分っていうのが区分けされてる区で 分けられてる区分けですよねなんで区分 マンションと言いますということで1等の

マンションていうのは101102103 ってあったらそのお部屋を全部お1人の オーナーが持たれてる区分マンションと いうのは区分けされてますので10はa さん102はBさん103がCさんという 風に持ってるようなマンションでござい ますメとしては何かというとまるまる買う わけではないのでお値段は安くなりますよ ねもちろん10平あるうちの1つ買うん だったお値段は1/0になりますでさらに お値段が安いですので流動性ももちろん 高いですよねじゃあ売ろうってなった時も どちらかというと金額が低いのでま売り やすいのかなとうんでそして最後ですね あのそういったマンションっていうのは 管理組合さんていういわゆるそのまみんな を取りまとめてる組織がありますはいま そういったのがありますのであの手間が かかりに 例えば一等マンションだと大規模修繕の 計画を立てないといけないし管理会社さん との面談もしないといけないし場合によっ ては物件の清掃エレベーターの メンテナンス会社さんへの委託並びにあの 敷地内トラブルが起きた時のトラブルの 大量だったりもうそれぞれお忙しい状況に なること考えられますがクマンションだと 手間かかりにくいというのはございます うんじゃああの続いてデメリットはいの方 もお願いしますデメリットでございますね 買いやいもやはり利益もも控えめになり ますね伊東マンションと比べると控えめに なりますまたえっと10脂使って1部屋が 空いたらま90%満室ですよねただお1 部屋買って1部屋出ちゃうと入居率が0パ になっちゃいますじゃ返済どうするのかと いう課題が出てきたりいわゆる0100の 世界になりやすいですよねはいはいあと あの3つ目最後でございます知識経験を 積むというこの1番大切なステップここが 区分マンションだと抜けがちです全て代行 すること可能なのでへええじゃ運営に 関われる範囲が限定されてしまうはい おっしゃる通りでござい ます初心者どこから始めたらいいなって 思っちゃいますけどねはいまもうボロだて がまずはスタートはしやすいやりそこにね 行きもはいあの子も区分マンション同いで 非常にこう小額で購入しやすいです例えば お安いものだと本当に1円とかから 引き取ってくださいねこういった事案も ございます例えば遠方にご両親に住んでて ご両親が例えば施設でなくなられてもう そこは使わなくなったから引き取って 欲しいんだよこういう事例ございますので 比較的小額での購入がしやすいですうんで その次ですねじゃ入りられる入者様どんな 方かなっていう風に考えた時にどうしても アパートとかマンションそういう共同住宅 に関しましてはあの引っ越し族の方だっ たり一時的な住まいとして活用される方を ございますただ子に関しましては比較的 長期自分自身の家として考えられて 引っ越される方ございますので長期入局が 見込めるというメリットがございますで もちろんですねあの小文章マンションと 違うとこで先ほどもお伝えした通り自分 自身で運用することができるイコール経験 を積むことができるというのがねえ大きな メリットになってくるのかなと思います はいまそのまメリットがあればデメリット もありますがちろでございます物事に面 ございますのでね必ずあの見ましょうと いうことでデメリット大きく3つござい ますまずですねあの投資額が少ないって いうことは申し訳ないですはいはいく インカムも少ないですねお家が1つだっ たら入ってくるのは6万円だけです質あっ たら60万ですよねとということで入って くる額は少なめ並びにこう区分マンション との違いは区分マンションって実は壁とか 屋上とか直すことてあんまり考えなくて いいんですけど子は全てオーナー様ご自身 でする必要がございます委託をするで工事 を委託したら工事中の管理をするま見回り とか色々ございますよね場合によっては 入居者さんへ工事があるもの告知もする 必要ございますこうたくさんあのそこの こう工程があるので難度も少し上がります しただ難度が少し上がるっていうのは チャンスによって捉え方にすると経験が 詰めるとねいけるかと思いますのでまそう いったこう高額になることがあるというの とその次ですねこう融資が降りない場合も こてにしてはございます皆さんボロこてっ てつくのって実は建物がボロいだけじゃ ないんですよ例えば資産価値のない土地に 立ってるどういうものかというと再建築が できない場所ねえていうのが皆さんこう家 って再建築ってあできるだと思ってそう

できるものって皆さん言われるんですよね 目の前に道路が走ってたらできるんじゃ ないのかと道路なくても家なんか別に大工 さんがちょんちょんちょんコンとかて立て てくれるって皆さん言われるんですけど実 は違います建築基準法という法律がござい ましてその図面通りにちゃんとできてるか 図面は違法性がないのかえ完成した建物は 図面通りなのかとでこれを受ける際に大切 なのって例えばこう道路ま4m以上の道路 に2m動してますかこういった制限があっ たりしますでここにじゃあ適合してない 建物をボロ建てとして買うこともあると 思うんですけれどもそういった場合は融資 が出ず現金が必要になる場合がございます 今こう少子高齢化で秋問題おっしゃる通り もある中で子化って果たして大丈夫なのか な10あるのかなって心配になるんです けどその辺りっていかがなんですかはい えっと主に調査方法が3つございますまず 1つ目がえ現地調査もう不動産なんで現地 にあることでございます現地最大重視され てくださいその2ポータルサイト調査うん その3ヒアリング調査この3つです人住ん でますか大体バルコニー見た分かりますよ ね洗濯物干してるなとかあ住んでる感ある なとかで現地調査しますその次じゃあ人は 住んでるよクリアだよって分かったらその に行きますその家はいくらでかされてます か賃料いくらですか資金税金取れてますか これどこで見れるかっていうとご自身が家 を探すつもりで賃貸のポータルサイト ございますよねここ行ってくださいそのさ 行きますよヒアリングが不動産仲介業者様 賃貸仲介業者様へ行われてくださいじゃ 需要はあるのかどうかいくらで客付けまお 客様をそこにこう斡旋することは可能なの かどうかねあの調べられてくださいここも 大切なステップです見られてる方の8割 ぐらい小スタートだと思います皆さんすっ しますよく1番の現地すっ飛ばして 200万なんか現金で買っちゃえとかいう 人よく言いますけどもう今日この動画見た んでやめてくださいね絶対買っちゃダメ です僕家まで怒りきますからねはいあの 絶対買っちゃだめです現地行ってから買っ てくださいそれでスピードに負けるかも しれないです負けていいんです負けた数 だけだって現場調査できてるわけじゃない ですか現地行って調査回数上がってるじゃ ないですかどんどん上がるにつれて行く スピードも上がってきますそしたら帰るに 近づいていってるんですよねとにかく現地 行くこれがその込みスピード感が超大事で ございますですねはいもう最速最短で現地 へ行くもうそこの時間がもったいないとか そのお金がもったいないって言われるん だったら不動産やめた方がいいです危険 です2年以内に家賃年収2000万目指さ れてみたらいかがですか可能なんですか はい可能です勇子が出たからいい物件じゃ ないんです業者が進めたからいい物件じゃ ないんです身のたに合わない物件の購入は やめてください不動産会社の担当者といい 関係を気づくために意識していることって ありますかコーヒー飲んでこいって言って ます一緒にコーヒーはいコーヒー飲んでこ なんですよ