Contrato de compra e venda (parte 13)

Olá pessoal tudo bem bom retomando então o estudo do contrato de compra e venda nesse vídeo nós vamos falar sobre um tema importantíssimo dentro do estudo da compra e venda um verdadeiro campeão de provas concursos né geralmente quando o contrato de compra e venda aparece em alguma prova OAB algum concurso esse tema costuma ser um dos preferidos tá então vou pedir aqui a sua atenção redobrada e já te adianto que talvez o vídeo fique mesmo um pouquinho mais longo porque o assunto é extenso cheio de detalhes e eu não quero fracioná-lo tá eu quero trabalhar

com esse tema nesse único vídeo Tá bom nós vamos falar agora sobre a venda adimensura Tá bom vamos começar o nosso compartilhamento pronto então tópico 6.3 do nosso curso é a venda por medida por extensão ou o nome em latim venda a dimensura-me Ok nome aí muito cobrado que aparece aí em provas mas também podemos utilizar venda por medida ou por extensa é análise basicamente do artigo 500 do Código Civil tá o artigo 500 para alguns doutrinadores ele traz um vício redibitório especial lembra do estudo do vício dos vícios redibitórios lá na teoria geral dos

contratos pois é o artigo 500 para alguns doutrinadores seria um vício redibitório especial porque em especial porque ele é um vício aqui que nós vamos trabalhar que pode acometer alguns contratos de compra e venda de imóveis então o nosso foco aqui vai ser a compra e venda de bens e Imóveis tá e quando tiver um contrato de compra e venda de imóveis Pode ser que esse contrato acabe sendo contaminado pelo vício do artigo 500 que repito para alguns doutrinadores seria um vício redibitório especial próprio desse tipo de contrato tá agora antes de mais nada eu

preciso que você saiba o seguinte quando nós estamos diante de uma compra e venda de bens Imóveis é possível que as partes estipulem o preço do imóvel por medida de extensão então alguns contratos de compra e venda de imóveis as partes podem estipular o preço por medida de extensão aqui é a famosa venda a dimensura é a venda por medida é a venda por extensão O que que significa isso né estipular o preço por medida de extensão pessoal às vezes quando alguém está comprando um imóvel ou está procurando um imóvel para comprar o fator determinante

aquilo que mais importa para o comprador é exatamente a extensão do imóvel é a medida do imóvel falando português Claro é o tamanho do imóvel então algumas pessoas quando vão começar a procurar imóveis para comprar elas estabelecem que elas querem um imóvel de determinada medida e isso será o fator determinante para ela comprar aquele imóvel ou não então por exemplo Imagine que eu sou um empresário e eu quero comprar um terreno para montar um empreendimento qualquer só que para o meu tipo de empreendimento eu preciso que aquele terreno tenha por exemplo 600 metros quadrados Então

para mim só me interessa um imóvel de 600 metros quadrados eu quero essa precisa dessa medida percebeu eu não tô preocupado com localização tô preocupado com medida então nessas situações é comum que o preço seja estipulado por medida de extensão o que mais vale é o tamanho do bem essa é a chamada vem da adimensura tratada no artigo 500 caput essa venda por extensão essa venda se é de mensura ela se contrapõe ao que nós chamamos de venda de corpos Ok então o contrário da venda adimensura é a venda hadicorpos na verdade corpos o imóvel

é vendido como corpo certo e determinado independente das medidas especificadas no instrumento no contrato essas medidas elas são apenas enunciativas como diz o tatuce então numa venda had corpos Eu não estou preocupado com a medida do bem com a extensão do imóvel eu estou preocupado com o corpo eu estou preocupado com o imóvel em si independentemente das medidas então imagine por exemplo que eu tenho um sonho de comprar uma chácara e eu quero comprar uma chácara que seja banhada por um Riozinho um Riacho enfim que tenha um lago alguma coisa do tipo porque eu quero

passar os meus dias pescando Então para mim o fator determinante é que o imóvel tenha um rio um Riacho enfim Seja lá o que for seja banhado por algum tipo de água que permita que eu passe lá os meus dias pescando eu não tô preocupado com a medida se ele tem 300 metros 400 metros isso para mim é secundário neste caso eu tenho uma venda a de Corpos o imóvel é vendido como corpo certo e determinado independentemente das medidas que repito são apenas enunciativas Ok então é diferente na verdade mensura o foco é a medida

do imóvel é extensão Eu quero um imóvel de 600 metros quadrados na venda anticorpos é o contrário eu não me preocupo com medida só que eu quero que aquele imóvel tem alguma característica localização ou no meu caso no meu exemplo que ele seja banhado por um Riozinho enfim Ok então essas duas compras e venda de imóveis elas se contrapõe na venda há de mensura que é o nosso foco a lei o código civil ele permite uma variação da área do bem essa variação nos termos do código isso está no artigo 500 parágrafo primeiro essa variação

diária ela pode ser de até um 20 avos ou . então que que isso quer dizer quer dizer que eu tô vendendo um imóvel e eu coloco lá no falar esse imóvel tem 500 metros quadrados isso quer dizer que se na verdade a área do imóvel não for exatamente de 500 metros quadrados se essa área variar um pouquinho o quanto é um pouquinho até um 20 avos ou cinco por cento a lei fala se a variação estiver nessa margem Então ela é tolerável ela é tolerável Esse vício do artigo 500 não estará presente porque é

aceitável essa pequena variação da área do bem OK ela é tolerável pelo comprador existe uma presunção de que o comprador vai tolerar essa pequena variação da área do bem claro que essa presunção é relativa uma presunção e urina tanto relativa por quê Porque ela admite prova em sentido contrário Pode ser que mesmo a variação da área estando dentro dessa margem que o código fornece mesmo assim o comprador pode sim surgir e pedir que o artigo 500 seja aplicado pedir que esse vício por assim dizer seja reconhecido Ok então é possível mesmo a variação estando dentro

desse limite tolerado é possível a depender do caso que o comprador diga não para mim essa variação é intolerável por causa disso disso ele vai ter que explicar o porquê tá porque é uma presunção relativa Então se é relativa admite prova encontrar beleza bom agora e se na verdade mensura a área do imóvel não corresponder aquilo que foi combinado e a variação for superior ao tolerável a variação tolerável já sabemos é de até 1,20 avos ou cinco por cento Mas e se a variação da área for superior a isso então sei lá o vendedor me

disse que o imóvel tinha 500 metros quadrados só que na verdade ele tem 300 na realidade o imóvel tem 300 só que eu comprei como se tivesse 500 Pô Essa variação tá acima do tolerável então eu comprador fui prejudicado eu sofri um prejuízo porque eu paguei por 500 500 metros quadrados mas recebi um imóvel de 300 então eu tô no prejuízo O que que eu comprador prejudicado posso fazer nesse caso O código vai dizer você pode em primeiro lugar exigir a complementação da área ou seja você pode pedir que o vendedor Te entregue o que

tá faltando o restante da área então no meu exemplo se eu comprei 500 recebi 300 tem aí 200 de diferença né uma área de 200 metros quadrados que tá me faltando eu posso exigir que esses 200 metros me sejam entregues então eu posso exigir a complementação da área para isso o comprador utilizará a chamada ação ex-ampton Beleza então se alguém te perguntar ai o que que é a ação ex-ampton essa ação é a ação que pode ser utilizada pelo comprador prejudicado numa venda de mensura para exigir a complementação da água a primeira possibilidade Nem sempre

é possível porque às vezes existe uma limitação enfática né Como assim professor Às vezes o vendedor não tem o restante da área para te entregar isso pode acontecer então no meu exemplo ele me vendeu 500 me entregou 300 e ele não tem uma área de 200 para me entregar para me complementar isso é possível neste caso a ação exigência esse primeiro pedido vai ficar prejudicado E aí o comprador poderá exigir o abatimento proporcional no preço porque afinal de contas ele pagou por 500 e recebeu 300 no meu exemplo então ele pagou a mais Então ele

pode como outra alternativa pedir o abatimento proporcional no preço mas tudo bem Você não tem área para complementar Então vamos abater o preço e aí neste caso a ação adequada é a chamada ação quanti menores beleza por fim terceira possibilidade resolução do contrato com a devolução daquilo que foi pago aí terceira Possibilidade é a extinção do contrato por resolução devolvendo-se aquilo que foi pago neste caso a ação adequada é a ação redibitória Então essas são as três possibilidades que o código dá para o comprador que foi prejudicado dentro de uma venda a de mensura Note

que se o alienante Se o vendedor ele agiu de má fé o comprador Vai poder pedir Perdas e Danos a depender aí do caso concreto ele vai poder pedir Perdas e Danos Eu acho que eu já comentei isso em algum momento aqui do nosso curso que a má fé é como se ela fosse uma espécie de gatilho para as Perdas e Danos tá então se o alienante o vendedor agiu de má fé o comprador ainda vai poder pedir Perdas e Danos tá aqui Eu até já Adiantei para você né que às vezes o pedido de

complementação da área Nem sempre é possível é por exemplo o vendedor não é proprietário do imóvel vizinho então não dá para ele entregar mais área porque ele não tem percebeu Então existe uma impossibilidade fática de você exigir a complementação da área aí você parte para o abatimento proporcional no preço ou extinção do contrato tá bom só que aí o que que acontece sobre essas três saídas do comprador que eu mostrei para vocês existe um entendimento na doutrina que fala assim ó essas hipóteses aqui elas são opções elas são opções que ficam a cargo do comprador

então o comprador é que vai escolher qual das três ele quer qual das três ele prefere sempre Lembrando que às vezes a complementação da área não é possível mas caso seja seria para uma parte da doutrina o comprador escolheria Qual das opções ele utilizaria porém uma outra parte da doutrina vai falar não nós temos que respeitar o princípio da conservação dos contratos de modo que a resolução Ou seja a extinção do contrato tem que ser a última saída utilizando lá uma expressão do Direito Penal a última rácio então pelo princípio da conservação dos contratos não

é que o comprador tem Total Liberdade para escolher qualquer uma das opções não a resolução tem que ser a última saída porque a gente vai buscar preservar o contrato tá só se realmente não tiver jeito mesmo aí parte para resolução bom só que às vezes pessoal Olha que interessante pode acontecer o contrário ao invés de faltar área pode haver o excesso de área é o contrário Então eu comprei por exemplo um imóvel como se ele tivesse 500 metros quadrados e eu acabei recebendo um imóvel de 700 eu recebi 200 metros quadrados a mais de área

eu tô dando exemplos assim gritando pessoal só para que você possa entender tá para ficar bem ilustrativo então o contrário também pode acontecer pode haver o excesso de área e aí nesse caso o prejudicado da história será o vendedor é ele que saiu no prejuízo então neste caso caberá ao vendedor entrar com uma ação específica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador porque o enriquecimento Sem Causa também é proibido pelo código civil então aqui o comprador ele teria enriquecido indevidamente porque ele pagou por 500 e recebeu 700 prejudicando o vendedor aí nessa ação que

o vendedor pode mover ele vai ter que provar que ele tinha motivos justos para ignorar ou seja para desconhecer a medida exata da área aí ele vai ter que provar dentro da ação que ele tinha um motivo justo para que ele desconhecesse a medida exata da área tá bom aí quando o vendedor propusera a ação o comprador terá duas opções aí pessoal me parece que realmente o comprador tem mesmo duas opções que ele vai poder escolher conforme o caso concreto porque em qualquer uma das duas o vendedor terá o seu prejuízo restaurado terá o seu

prejuízo compensado então qualquer uma das duas opções que o comprador realizar me parece que o vendedor estará satisfeito ou o comprador vai completar o valor faltante então é a primeira possibilidade ele fica com o imóvel inteiro e complementa o valor que falta ou ele devolve o excesso ele devolve o acesso aí realmente vai depender do caso concreto né pessoal porque às vezes o cara não fala não eu quero ficar com a área inteira Eu adorei esse imóvel desse jeito Ele atende as minhas necessidades eu quero ficar com o bem eu vou lá e completo o

valor faltante beleza mas pode ser por exemplo que o sujeito não tem a grana para completar o valor que falta aí ele pega e devolve o excesso tá bom se ele optar pela devolução do excesso provavelmente vão ter despesas que irão surgir aí no na situação por exemplo destruição e reconstrução de cercas muros né porque o cara é recebeu um imóvel Imagine que ele construiu uma cerca um muro com base naquela área que ele achou que era a verdadeira E aí agora como ele tá devolvendo o excesso ele tá devolvendo uma parte do bem ele

tá ficando com uma área menor ele vai ter que tirar aquela cerca tirar aquele muro e colocar de novo e aí eu te pergunto quem vai arcar com essas despesas é uma pergunta importante quem vai pagar o Flávio tartucci fala ó vamos aplicar o princípio da boa fé Então se o vendedor sabia do vício é claro que é ele que vai ter Carcará integralmente com essas despesas Beleza então pelo princípio da boa fé se o vendedor sabia desse vício da área então ele tem que pagar tudo agora pode ser que o comprador é que tem

agido de má fé pode ser que no caso a má fé tem a vida do comprador E aí Claro é ele quem deverá arcar com os gastos e parece uma regra muito lógica agora se nenhuma das partes agiu de má-fé se ambas as partes compradora e vendedores estavam de boa fé parece que o mais correto é dividir as despesas né dividir as despesas sempre vedando-se claro a onerosidade excessiva mas me parece que é bem correto bem razoável a ver a divisão das despesas muito bem artigo 501 do código que tem relação com o tema diz

que todas essas ações que nós estudamos agora elas devem ser propostas dentro do prazo decadencial de um ano então claro eu tenho prazo para propor essas ações que nós estudamos trata-se de um prazo de natureza decadencial de um ano e conta-se do registro do título Ok então muito atenção com esse artigo 51 que traz o prazo né Para eu ingressar com essas ações prazo decadencial de um ano bom a demais parágrafo único do artigo 501 fala que se houver atraso na emissão de posse no imóvel atribuível ao alienante ou seja o vendedor a partir dela

fluirá o prazo de decadência é isso que diz o parágrafo único do 501 então traduzindo o prazo não vai começar a correr enquanto o interessado não for emitido na posse do bem beleza enquanto ele não entrar na posse do bem percebeu enquanto o interessado não for emitido na posse do bem enquanto ele não entrar na posse do bem o prazo Não começa a correr isso é interessante porque a doutrina vai dizer que esse atraso na emissão da Posse que você atribui ao vendedor vendedor enrolou para o outro entrar na posse né será uma causa funciona

como uma causa impeditiva do prazo decadencial e é interessante né porque geralmente quando a gente estuda decadência a gente logo fala né não decadência não não tem causa impeditiva né Pois é mas aqui é uma regra muito peculiar é uma regra muito específica esse atraso Ele de fato funciona como causa impeditiva do prazo decadencial porque enquanto houver esse atraso não flui a decadência Então ela é uma causa impeditiva sim agora verdade seja dita por ser um prazo de natureza decadencial não se suspende nem interrompe tá não se suspende nem interrompe o prazo decadencial beleza E

claro também não podem os contratantes renunciar ou seja abrir mão desse prazo Tá bom então pessoal Essas foram as informações cruciais que eu tinha para passar para vocês e antes que eu me esqueça né já ia me esquecendo Eu trouxe um julgado do STJ sobre esse tema só para a gente fechar com chave de ouro o nosso nossa aula sobre venda adimensura Olha que interessante há um tempo atrás O STJ ele julgou um caso em que ele entendeu que o artigo 500 do Código Civil não poderia ser aplicado a um contrato de compra e venda

envolvendo Incorporadora na qualidade de fornecedora de produto e o consumidor adquirente de unidade autônoma isso aqui foi muito interessante porque mescla um pouquinho de Direito Civil com direito do consumidor porque o que que o STJ disse olha nesse caso nós estamos diante de um contrato de consumo aqui nós estamos diante de um contrato de consumo e o artigo 500 do Código Civil não pode ser aplicado a esse contrato de consumo ele não está ele não é esse artigo 500 compatível com o CDC então o que que aconteceu tinha uma construtora lá no distrito federal que

ela sempre colocava nos seus contratos uma cláusula prevendo aquela variação diária de até 5% que o artigo 500 do Código Civil autoriza então a construtora ela colocava lá nos contratos Olha que tem uma cláusula pode ter uma variação da área em até 5% não sei o que conforme admite o artigo 500 do Código Civil aí esse caso um desses casos né chegou no STJ através de um recurso especial e o STJ disse olha essa cláusula que a construtora tá colocando nos contratos ela é abusiva ela é abusiva e por via de consequência nula porque o

artigo 500 do Código Civil não pode ser aplicado ao contra de consumo por quê Porque as partes não estão em pé de igualdade você sabe que numa relação jurídica de consumo as partes elas são desiguais é uma relação naturalmente desequilibrada e o artigo 500 do Código Civil foi pensado para relações cíveis relações em que as partes estão em pé de igualdade então aqui esse artigo 500 Ele se mostra incompatível com toda a ideia de proteção ao consumidor vulnerável igualdade entre as partes Então essa cláusula que a construtora tava colocando é nula porque estamos diante de

um contrato de consumo aqui eu até coloco para você o número do recurso especial um recurso especial relatado pela grande ministra entendeu-se que a repetição constante dessa cláusula representaria abuso de poder econômico violando o equilíbrio dos pactos e também a boa fé objetiva bem como o princípio da função social do Contrato ou seja não pode de jeito nenhum tá então a gente encerra o nosso conteúdo sobre venda de mensura falando aí sobre esse julgado bem interessante do STJ que complementa os nossos estudos tá bom pessoal próximo tema vamos ter aqui venda de coisa conjunta mas

aí é assunto para o nosso próximo vídeo tá bom forte abraço Bons estudos até lá deixa eu parar o compartilhamento e a gente se vê no próximo vídeo