Olá pessoal! Nessa aula veremos o direito de laje e a regularização dos parcelamentos do solo anteriores a 1979. O direito de laje é uma novidade trazida pela Lei nº 13.
465 de 2017. Ele foi incluído no rol dos direitos reais no artigo 1. 225 do Código Civil.
Também no Código Civil, no livro três, que trata do direito das coisas, foram incluídas as disposições para o novo direito real nos artigos 1510-A a 1510-E. Eu costumo dizer que o direito de laje não foi inventado pela Lei nº 13. 465 de 2017.
Trata-se de uma prática muito comum nas cidades, especialmente nas áreas de moradia de população de baixa renda, de aproveitar a laje superior para a edificação de uma nova unidade habitacional, seja para moradia de algum familiar, seja para garantir algum rendimento na forma de aluguel. É, portanto, muito mais que instrumento de regularização fundiária. Trata-se de uma modalidade de edilícia popular que não tinha respaldo nas legislações municipais ou mesmo na legislação federal de registro de imóveis.
Apesar da venda de lajes ser uma realidade, especialmente nos bairros populares, esse instrumento não possuía regulamentação. Entendemos que o direito de laje é nova modalidade edilícia de uso e ocupação do solo. Dessa forma, é fundamental que os municípios cuidem da regulamentação nos seus territórios, buscando garantir a aplicação e assessoria técnica para as construções populares.
Nessa aula trataremos também do procedimento que não é novo e que permite a regularização jurídica simplificada das glebas parceladas para fins urbanos, anteriormente a 19 de dezembro de 1979 e que não possuem registro. As disposições sobre o direito de laje estão em cinco artigos da lei que versam sobre a Constituição do Direito e as regras gerais, o regramento para a realização de obras, as despesas de conservação, as preferências na aquisição e a extinção do direito. O que é o direito de laje?
É direito real, assim como a CDRU, a CUEM, etc. Como é que ele se constitui? Pela cessão da superfície superior ou inferior de uma construção-base.
Constitui-se por negócio jurídico inter vivos, isto é, uma escritura pública. O que ele contempla? Ele contempla o espaço aéreo ou subsolo de terrenos públicos ou privados, em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma.
O que ele não contempla? As demais áreas edificadas ou não, que pertencem ao proprietário da construção-base. Quais são as regras gerais?
A construção-base deve estar regularizada; constitui uma unidade imobiliária autônoma com matrícula própria; os titulares da laje poderão dela usar, gozar e dispor; não é condomínio, portanto, não tem fração ideal vinculada; o titular responde pelos tributos incidentes; Municípios e Distrito Federal podem e devem estabelecer posturas urbanísticas e edilícias; o titular da laje pode ceder a superfície da sua construção para um sucessivo direito de laje mediante autorização dos demais. É necessária a existência de acessos independentes para as unidades, conforme estabelece o Decreto nº 9. 310.
O direito de laje não se aplica exclusivamente ao uso habitacional, sendo admitido para quaisquer usos. Quais são as regras para a realização de obras? A Lei diz que o titular não pode prejudicar com obras novas ou a falta de reparo a segurança e as características do edifício.
Existem também regras quanto às despesas de conservação. Serão partilhadas as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes que sirvam a todo o edifício, assim como os pagamentos de serviços comuns. A proporção deve ser estabelecida por meio de um contrato.
Se possível, esse contrato registrado junto ao Cartório de Imóveis, para que em uma eventual transmissão do direito de laje, o comprador fique sabendo das pactuações que foram feitas neste contrato. As reparações urgentes podem ser feitas por qualquer interessado, com ressarcimento posterior, e aplicam-se, no que couber, as normas dos condomínios edilícios. Como são as preferências na aquisição das unidades?
Tudo isso está estabelecido na Lei. Então, terão preferências os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que deverão se manifestar em 30 dias após serem cientificados ou na forma que o contrato estabelecer. Em até 180 dias, eles podem haver para si a parte alienada a terceiros, se eles não tiverem sido cientificados.
Se houver mais de uma laje, a preferência, sucessivamente, ao titular das lajes ascendentes e ao titular das descendentes, com prioridade para a laje mais próxima. O direito se extingue se houver a ruína da construção-base, a não ser que o direito tenha sido instituído sobre o subsolo e que a construção-base não for refeita em cinco anos. Há o direito de reparação civil contra o culpado pela ruína.
E na Reurb? Depende da comprovação de que a unidade imobiliária é estável e, segundo a Lei, a estabilidade depende das condições da edificação e do uso, considerada a realidade local. Na Reurb-S, a comprovação da estabilidade compete ao poder público municipal ou distrital, ficando dispensado o habite-se para aprovação e registro do direito real.
Na Reurb-S, são dispensadas, também, as certidões negativas de tributos e as contribuições previdenciárias. Para concluir sobre o direito de laje, vejamos algumas das críticas que têm sido feitas a esse instrumento. Essas críticas residem justamente na dificuldade de aplicação nos ambientes urbanos para quais se justificou a sua criação, isto é, as favelas.
A seguir, apontamos alguns dos dispositivos constitutivos do direito real de laje que dificultam a sua utilização na regularização fundiária das favelas. O primeiro deles refere-se à definição de quem é o proprietário da construção-base, que cede a superfície superior ou inferior. Sendo a figura do proprietário da construção-base, em outras palavras, do solo, rara nas favelas, o direito de laje somente se efetivará após a regularização fundiária do parcelamento do solo, originando os lotes.
Outro aspecto para o qual chamamos a atenção diz respeito, no caso da Reurb-S, à responsabilidade que foi atribuída ao poder público de comprovar a estabilidade das unidades imobiliárias. Essa obrigação certamente implicará debates longuíssimos acerca da responsabilidade técnica que poderá ser atribuída ao profissional, arquiteto ou engenheiro, que atestar tal estabilidade. Além disso, a responsabilidade com a comprovação da estabilidade parece contraditória com a dispensa do habite-se, que a própria legislação estabelece.
Para concluir, vejamos a regularização especial de parcelamentos anteriores a 1979, também conhecida como Regularização Inominada. Trata-se de um procedimento que permite a regularização jurídica simplificada das glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuem registro. Não é incomum encontrar nas cidades parcelamento sem registro ou com registro incompleto implantados sob a égide do Decreto-Lei nº 58 de 1937.
Segundo essa legislação, a exigência de depositar plantas e memoriais no cartório de registro de imóveis ocorria somente nos casos de venda de lotes por oferta pública e pagamento em prestações e, a aprovação pela Prefeitura Municipal só era exigida para o parcelamento de propriedade urbana. Feita a inscrição do parcelamento junto aos cartórios, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e planta tornavam se inalienáveis, mas não passavam imediatamente ao domínio do município, como é previsto na Lei nº 6. 766 de 1979.
Atualmente, muitos desses loteamentos se encontram consolidados, completamente integrados à cidade, mas com registros imobiliários imperfeitos ou incompletos. Muitas vezes a planta que se encontra no cartório é uma planta particular e que não foi oficialmente depositada quando da inscrição do loteamento. E qual a importância de regularizar esses loteamentos?
Com a regularização, uma planta oficial e aprovada pelo município vai ser depositada junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Podemos citar pelo menos duas aplicações: a primeira é a possibilidade de regularizar núcleos urbanos informais que se formaram nas áreas com destinação pública desses loteamentos. Em muitos deles, as áreas reservadas para usos públicos eram as margens de córregos, fundos de vale ou áreas com relevo muito acidentado.
Foi nessas áreas que parcela significativa da população de baixa renda encontrou alternativa viável de moradia. A titularidade indefinida dessas áreas constitui um obstáculo aos municípios que pretendem efetuar a regularização fundiária desses núcleos informais. Com a regularização do loteamento, será possível abrir uma matrícula para as áreas públicas e prosseguir com a regularização dos núcleos informais.
Outra possibilidade é permitir que o registro de compromissos de compra e venda de adquirentes que, mesmo com contrato e a prova de quitação, não conseguem registrar seus lotes, ainda que tenham obtido judicialmente sentenças de adjudicação compulsória. A inexistência da planta do parcelamento do solo no Cartório de Registro de Imóveis inviabilizava esse registro. Quais são as regras gerais para a aplicação dessa Regularização Inominada?
Ela aplica-se a glebas parceladas anteriormente a 1979 e que não possuem registro; o parcelamento do solo deve estar implantado e integrado à cidade; o requerimento do registro é feito diretamente no Cartório do Registro de Imóveis; o registro do parcelamento das glebas nesta modalidade poderá ser feito por trechos ou por etapas, independentemente de retificação ou apuração dos remanescentes. E qual é a documentação necessária para esse requerimento? Uma planta da área em regularização, assinada pelo interessado, responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado; Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica do profissional técnico, que é dispensado se o responsável técnico for servidor ou empregado público.
Qual é o conteúdo da planta? Ela deve indicar o perímetro da área a ser regularizada, a subdivisão das quadras, lotes e áreas públicas, as dimensões e a numeração dos lotes, os logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se houver. É preciso também elaborar o memorial descritivo com a descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e das outras áreas com destinação específica, se houver, e um documento expedido pelo município ou pelo Distrito Federal, atestando que o parcelamento foi implantado anteriormente a 19 de dezembro de 1979 e de que está integrado à cidade.
A apresentação da documentação listada acima dispensa a apresentação do projeto completo de regularização fundiária, do estudo técnico ambiental, da certidão de regularização fundiária ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos. Reforçamos que o sucesso da Reurb depende do conhecimento e da boa aplicação desses instrumentos, de preferência combinados com outros institutos da política urbana. Efetivar a Regularização Fundiária é avançar no direito à cidade para todos os seus moradores.
Bom trabalho a vocês e obrigado pela atenção.
