Direito Imobiliário - Due Diligence e Advocacia Preventiva no Direito Imobiliário

o check-list do dirigente o Vick gente nada mais é que uma advocacia preventiva no direito imobiliário por quê que é o Due diligence do inteligente tem que fazer biquinho que é um serviço muito bem cobrado é para o advogado Imobiliária não só vem cobrar na relação no Brasil mas muito importante para quem está negociando é o do intelligence ele é o diretor Imobiliária também pode ser chamado de Atos iniciais nós falamos aqui ontem para ficar de idade que a gente ajudava os clientes não errar não cometer erros dividir em dois pensar os documentos do imóvel

e pensar nos documentos das partes nós começamos ontem aqui conversamos a respeito de imóvel Urbano é que o inteligência relação imóvel primeiro. Certidão de propriedade antes de 76 matrícula antidepressivos transcrição após 76 mátrico mas é certidão de propriedade depois vou verificar débitos municipais caso IPTU é porque imóvel urbano depois vou verificar se tem débito de outras taxas taxa de lixo taxa disso taxa daquilo mede coleta de lixo depois se for Condomínio vou verificar certidão negativa de débitos condominiais essa certidão negativa de débitos condominiais é pegadinha maldosa contra o corretor contra advogado e a gente cai

e hoje a gente Karen porque essa certidão por si só sem nada não vale nada tem que ter documentos anexos Quais documentos anexos que eu preciso da última ata da última ata que elegeu o Síndico seja um síndico morador seja um círculo profissional eu preciso dessa ata bater a prova que se sinto que está assinando ele é 5 e ele assinou se eu tirar uma vigência no seu carro então muito importante é uma pegadinha que muitos colegas advogados acabo esquecendo e nós sabemos que o dirigem são serviço Muito bacana muito legal mas se a gente

erra a gente arrumar dor de cabeça porque a responsabilidade civil do advogado corretor do contador do médico no passado a parte não emprestava atuação facilmente hoje ingressa em você falou aqui como advogado do cartório que nós temos de ações que o cartório aumentando muito o número de ações indenizatórias Porque hoje o brasileiro está mais agressiva evento de tudo que tá acontecendo Ele tem acesso à informação rápida no Google no YouTube e ele acha que tem que sair processando ele não quer ficar com o prejuízo então cuidado hein no do inteligência um serviço e muita responsabilidade

e roxo responsabilidade você foi contratado para isso e para que não é vamos vamos pensar no imóvel e depois vamos pensar nas partes check list nas partes aí hein professor em relação as partes Qual que é o mínimo básico para fazer um check list bem feito de referência eu vou pensar nas certidões distribuições cíveis 72 direções cíveis eu falo isso não é horrível gente ó se eu te dou distribuições cíveis o tanto da esfera Estadual como da esfera Federal muitos colegas advogados que são contratados para fazer serviço de inteligência se esquece da certidão Federal nosso

como a gente atua muito na justiça estadual e te esquece que a federal existe ainda mais sentido lato no Previdenciário né a gente esquece então sempre que você tiver expedições cíveis da esfera estadual e da esfera Federal acabou não temos que pensar na criminal a Certidão Criminal faz parte também sim faz parte do diligência EA Certidão Criminal nós vamos solicitar também sempre da esfera estadual e da esfera Federal porque os que têm processos criminais que correm na justiça federal e lembrando sempre que o ideal em solicitado Os compradores e vendedores quando eu sou contratado para

prestar o serviço de forma neutra se eu sou contratado só pelo vendedor aí normalmente eu faço essa seleção de certidões só do comprador ou vice-versa faço ideia vai fazer nos olhos acabou o professor não acabou nada não um serviço que muitos colegas advogados chegam cobrar 25027 30 mil como escritório aqui a construtora que nós advogado chegou pagar para escritório é esse serviço não pode ser pouca coisa não então tem outras certidões importantes que vão provar de fato essa boa festa boa intenção essa segurança jurídica tá muito para as próximas certidões check-list em gente já que

ele se do Sucesso de dirigentes aqui próximo a certidão em Vamos pensar aqui na certidão de protesto cartório de protesto o telefone do Cartório de Protesto muita atenção porque tem pegadinha também gente não pode bobear quando eu falo de certidão do cartório de protesto nós temos que lembrar sempre da localidade do imóvel que está sendo negociado aquele cartório da localidade do imóvel que está sendo negociado no município da cidade e também se acontece do comprador ou vendedor não morar no residir ontem empresa né na mesma localidade vamos ver quem outro estado ou do município eu

tenho que solicitar certidão também de protesto a onde resida o comprador sendo pessoa natural ou pessoa jurídica em a certidão de protesto essencial em É mas não podemos esquecer porque já tivemos condenações de responsabilidade civil contra operadores do direito pelo fato de esquecer essa certidão em no mínimo duas hein professor é o sujeito a empresária a pessoa jurídica está comprando um grupo também Corporação uma incorporadora igual a construtora então solicita da sede da empresa solicita do imóvel que está sendo comprado e solicita também dos sócios da localidade dos sócios Professor mais toda essa solicitação de

documentos é onerosa não é tão nervosa assim e mesmo porque você vai cobrar para os honorários e e não tem outra forma de você evitar uma fraude não tem outra forma de você dar segurança jurídica então muita atenção ela só isso em que a boa professor não aí nós vamos para esfera trabalhista a puxou mas eu não gosto a trabalhista na turma trabalhista não atuamos mas não somos obrigados vez e se existe algum procedimento lá trabalhista porque pode gerar nulidade pode gerar a constrição do imóvel ajudicação hasta pública e no quem vai pagar o pato

depois é você o profissional operador de direito foi contratado para prestar um serviço auditoria auditoria tem um lado bom e um serviço interessantes é um serviço inteligente é um serviço honroso mas tem um lado perigoso que é a responsabilidade quando eu penso trabalhista nós falamos ontem das pegadinhas da trabalhista trabalhistas sempre terrível né porque normalmente o operador do direito que chega lá na trabalhista que vai pensar em uma certidão assim como acontece aqui na Cível mas não dá trabalho isso todos pensarem duas certidões E se eu esquecer uma outra o do dirigente não tá bem

feito o inteligência ele tem mais negativa que pode gerar responsabilidade civil eu vou pensar então sempre na certidão de ações trabalhistas o equivale a ação distribuição reclamação trabalhista em andamento e vou pensar na certidão de execução trabalhista Professor mais um sistema no integrado não na maioria das vezes não Brasil é muito grande as coisas podem mudar as coisas podem ser alteradas no dia da noite para o dia mas normalmente não infelizmente a justiça do trabalho no que diz respeito a certidão ela divide em duas fases mesmo apesar do sincretismo processual processo é um só não

é não tem mais fases mas de taticamente falando e e é o que acontece na prática ações trabalhistas nós vamos achar ações trabalhos tezinho na mente se tiver e execuções trabalhistas vamos achar cumprimento de sentença após intenso Então esse é o básico em show básico nós falamos aqui que a pesquisa do SPC e Serasa no nome dos sócios é importante é o algo a mais nós falamos aqui de um exemplo de escritório escritório é o e como convencer lista F já conferência é entregou uma pasta de dúzia de gente muito bem feita cobrou muito bem

mas fez um trabalho Digno Entregou um parecer técnico de análise subjetiva você que é uma advogada Quem tá aqui comigo todo mundo apaixonado pelo que faz seja advogado seja o corretor que seja o cartorário todo mundo aqui é gosta do que faz que atender bem o seu cliente quer que fazer a coisa certa parabéns com essa turma que é maravilhosa é Tragam esse exemplo que me encantou muito essa pasta de dirigente que pode ser enviada por e-mail em fazer física mas nesse caso o escritório entregou física é tinha lá parecer técnico subjetivo o que que

é isso o escritório mandou alguém para bater palma vizinho a direito em cima do esquerdo fundo vizinho da frente e perguntou se conhece o Fulano e fulana que são os proprietários daí estão vendendo o imóvel para o meu cliente a conheço Realmente são proprietários há 12 anos só poderia para que meu cartão não tem nada de fraude só poderia dar o RG CPF para fazer um parecer por escrito e e mencionar que eu falei que tirou Claro aula RG CPF Olha quem que serviço bem feito Claro de 27 pessoas que foram apontados ali no relatório

técnico subjetivo algumas como sempre desconfiados não passaram desde a CPF mas passar o telefone passar o e-mail e a pessoa anotou o endereço depois de tudo isso é mencionando conversa que eu converso parecer bem ao 36 fores conversa por conversa abrir um tópico conclusão após o pai após uma análise subjetiva para a segurança em prol do serviço de origens foi constatado que todos contratados afirmaram que a propriedade realmente é do vendedor Olha que legal é que ser isso me feito a qualidade é por isso o escritório cobrou bem e cliente pagou vai pagar de novo

e vai pagar de novo Então olha que o mundo diligência é muito importante o inteligência ele é sim advocacia preventiva no direito imobiliário registral em relação ao dos dirigentes sempre se atentar O carnê de IPTU sempre já tem que estar certidão negativa de tributos municipais e federais sempre que existe e TVI também olhar pedisse o sujeito tem declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados é só declaração Claro Brasil é muito grande nós não temos um padrão mas essa declaração em alguns sites

nós conseguimos até na hora imprimir outros a gente tem que pedir a Subprefeitura outro gente tem que pedir na própria prefeitura mas não só declaração negativa de tombamento ou desapropriação também é uma certidão algo a massa nós podemos prestar dentro do dirigentes certidão de regularidade de a prefeitura também a gente consegue hoje com facilidade dentro dos Sites normalmente secretaria mental normalmente depende muito cada município tem o seu jeito é de administrar a sua gestão mais uma certidão que nós não temos dificuldades conseguir muitas vezes resolve pela internet muitas vezes você ligando um departamento eles passam

informação já fiz solicitação até por e-mail e recebi por e-mail Brasil muito grande então nós temos várias formas várias tratativas diferentes mas essa certidão de regularidade ambiental da prefeitura também importante em também é interessante dentro de um dos dirigentes bem feito também vale a pena então vê é interessante sempre analisar cuidadosamente a situação conjugal das partes envolvidas nós sabemos que no direito brasileiro no código civil no que diz respeito às transações imobiliárias e também aos atos registrais escritura e Registro é fundamental essas questões matrimoniais porque o casamento ele Trace hein o pectus relevantes ao mundo

dos negócios Então temos que analisar né se tem anuência ou não se esse conjunto ele é também proprietário do imóvel meio não esta análise deve ser feita com muito carinho é outra dica que eu queria falar no cartório de protesto que nós já falamos É interessante fazer a pesquisa de pelo menos dez anos em gente é uma dica que eu dou em pelo menos dez anos e essa dica é muito importante é irrelevante e fácil Due diligence realmente fique poderoso é fundamental se eu estou falando de pessoa jurídica empresa verificar existe a certidão de falência

para verificar se existe um processo falimentar também uma certidão que faz a diferença também é uma certidão que pode dar uma segurança jurídica a transação imobiliária em outra declaração que não é certidão declaração é de participação societária em empresas em então também uma declaração que nós não temos dificuldade de conseguir consegue até pelo site com facilidade de manipulação não tem força de certidão é quando nós somos do dirigente não é só a certidões nós temos declarações se envolve pessoa jurídica podemos lembrar assim para declaração de participação societária em empresas também é fundamental também interessante em

ainda falando de pessoas jurídicas aí nessa transação Cristina o vendedor é é importante checar também essa questão do FGTS através da certidão negativa de tributos federais você vai encontrar se esse débito de FGTS previdenciários também é fundamental nós somos de condomínio aqui ótimo Condomínio então sempre tem condomínio tem que ter a certidão assinada pelo síndico seja o Síndico morador seja seja o síndico profissional e cada vez ganha mais espaço não vamos esquecer do juizado em gente a certidão juizado do juizado normalmente lá não é unificada muitas vezes a gente despreza avisar não precisa não precisa

assim o do inteligência auditoria uma auditoria o serviço mais completo do mundo para que a gente possa entregar um bom trabalho para que a gente possa ser recomendado e para que possa cobrar meus onorarios porque está entregando realmente uma segurança Claro a segurança relativa absoluta agente não tem no Brasil relacionada nem ação nossa saúde Mas é uma segurança de fato a maior bom então a 102 de ações no Juizado no juizado especial cível né que é é relevante também porque às vezes não é Unificado também vale a pena também é relevante em também não podemos

esquecer é tudo isso esse conjunto de documentos realmente vai fazer a diferença professor e seu baixo outro é o básico quero fazer algo a mais aí você pode exigir uma planta o memorial descritivo é porque a planta meu objetivo é o que a topografia mesmo atualização Urbana esse documento é importante esse documento é interessante esse documento vai vai de fato verificar se tem furto de metragem se é necessário fazer uma ação demarcação de terras se sente uma discussão em relação ao tamanho do imóvel então o Dudu ele gente Urbano tá aqui em gente outra análise

pode ser feita também dependendo a situação dependendo está dependendo município alvará de construção em analisar se o imóvel tem alvará de construção analisar tem habits isso nós função de imóvel Urbano que interessa é o imóvel Porque se o sujeito está comprando só o terreno claro que está aí não vai empatar mas também faz a diferença hein também faz a diferença então que nós falamos aqui gente eu Due diligence advocacia preventiva imobiliária em relação ao imóvel Urbano em