SELIC CAINDO: DEVO VENDER MEUS FIIS DE PAPEL E COMPRAR FII DE TIJOLO?

antes de começar esse vídeo eu vou te dar um recado rapidinho a lista de espera pro produto mais completo da Speech One você tem acesso a uma carteira completa de investimentos bem diversificada personalizada de acordo com o seu patrimônio Além disso você tem acesso a relatório semanais de acompanhamento de resultado da Carteira de atualização dos diversos mercados e obviamente novas recomendações e desse recomendações dos ativos que você tem por lá então se você não quer perder oportunidade de entrar para o produto com a maior satisfação dos nossos clientes clica no link embaixo que a gente

vai estar te esperando uma hora você ouve por aí que é hora de comprar fundo de papel fundo de cri fundo de recebíveis Imobiliários passa um tempinho E aí bem as mesmas pessoas agora começam a dizer que é o momento do fundo imobiliário de tijolo de shopping center ou de escritório ou de condomínio Logístico o que interessa é você alocar o seu patrimônio além de um fundo imobiliário de tijolinho você fica perdido nessa agora é hora de ir para o fundo imobiliário de papel Quando é a hora de virar a mão e ir para o

fundo imobiliário de tijolo eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários na Speed e no vídeo de hoje eu vou te tranquilizar não tem bola da vez a boa carteira de fundo imobiliário terá espaço a todo momento para bons fundos imobiliários de papel e bons fundos imobiliários de tijolo vou tentar ao longo deste vídeo te mostrar a dinâmica de rendimento e expectativa de valorização que existe em cada classe e aí você vai entender porque é importante você ter um mix pouquinho de fundo imobiliário de tijolo e um pouquinho de fundo imobiliário de papel também curta

esse vídeo compartilhe com seus amigos seus familiares e use o espaço de comentários para dizer o que você está achando todo o conteúdo que nós estamos produzindo aqui para você para pedir um tipo de conteúdo específico a gente tenta entender aí as demandas de vocês então vamos nessa fundo imobiliário de tijolo fundo imobiliário de papel objetivo de hoje é desmistificar essa ideia de que existe um momento para um e existe um momento para outro toda hora é hora de ter um bom fundo imobiliário de tijolo e de papel também vamos nessa Então fundo imobiliário de

tijolo que que tem dentro desse fundo a Imóveis majoritariamente Imóveis então estes Imóveis geram aluguéis e estes aluguéis geram o dividendo como é que você ganha com fundo imobiliário de tijolo ora isso aqui é o teu retorno Total um pedaço disso é o dividendo Mas você também espera valorização do imóvel Então você tá esperando que estes Imóveis aqui se valorizem ao longo do tempo será assim um reloginho todo ano para cima bonitinho não necessariamente Pode ser que fique parado um tempo pode ser que de um ano para o outro tem uma marcação negativa e aí

ele começa a valorizar Mas você espera que a tendência seja positiva para essa valorização este dividendo ele vai flutuar ao sabor do que ao sabor de vacância e o valor por metro quadrado de locação se eu tenho mais vacância eu diminua minha capacidade de gerar dividendo se eu estou numa região onde a vacância está mais elevada não é nem só no meu prédio no prédio pode estar totalmente ocupado mas se a região está muito bacana eu proprietário perco a capacidade de majorar o aluguel às vezes até Num simples ritmo da inflação responda a inflação então

eu perco a capacidade de fazer esse aluguel crescer com mais força ao longo do tempo o inverso é verdadeiro se eu estou numa região com pouca vacância meu imóvel tem pouca vacância ou vacância zero eu tenho mais capacidade de ficar subindo este aluguel por vezes inclusive acima da inflação O que determina isso daqui basicamente é movimento de oferta e demanda E aí por Óbvio se eu estou nas melhores regiões os melhores ativos estão mais bem posicionados eles conseguem se defender melhor mas daqui eu quero que você entenda que no fundo de tijolo você tem um

mix onde o seu retorno total é oriundo de dividendo e valorização e a parte da valorização ao longo do tempo ela pode ser muito muito importante quanto melhor o imóvel mais ele tende a se valorizar e mais essa fatia da valorização ganha espaço no retorno Total se você tem um imóvel numa região mais difícil um imóvel que é mais difícil essa fatia da valorização vai ser comprimido e aí você vai ficando muito mais com a fatia do dividendo neste fundo certo então tenha em mente que quando você investe no fundo de tijolo o que você

está buscando é este combo dividendo e valorização você precisa buscar estes dois não é que há condição de mercado Pode ser que ela consiga valorização você precisa buscar esses dois você vai conseguir atingir não necessariamente Às vezes a gente erra escolhemos um fundo ele não foi tão bem acontece algum evento alheio a nosso controle fora do universo imobiliário as cotas se desvalorizam os imóveis ficam com uma precificação mais deprimida pandemia por exemplo E aí não necessariamente a gente tem essa valorização mais expressiva mas a gente deve buscar isso daqui então quando você pensa em fundo

de tijo é isso como funciona essa dinâmica Então vamos pegar aqui a fatia da valorização chamar só de valor tá lembre isso aqui é o fi de tijolo quando eu tenho taxa de juros mais alta subindo os investidores eles ficam mais propensos alocar o seu capital onde neste juro que tá remunerando melhor tendem a deixar suas carteiras Mais defensivas e aí você diminui a atratividade dos ativos de risco cota de fundo imobiliário é ativo de risco é imóvel também não se diminui a atratividade o investidor ele tem lá um projeto de um desenvolvimento imobiliário quando

o juro tá mais alto a depender do retorno esperado desse projeto ele segura e fica na renda fixa porque o juros está mais satisfatório não é nem necessariamente que ele vai ganhar mais é que o risco que ele corre do desenvolvimento Visa aviso o retorno que ele vai gerar não compensa o que ele extrai da renda fixa título Público Federal de risco de minuto decisão de investimento não é o que paga mais é o que oferece a melhor combinação de risco e retorno e às vezes isso obviamente tem alguns aspectos particulares tem gente que tem

mais propensão a risco tem gente que tem menos propensão a risco não é simplesmente um ranking esse paga mais é nesse que eu vou essa é a fórmula do fracasso é você avaliar Qual é o potencial de retorno Visa aviso o risco que você vai correr e olhar a alternativas Às vezes você tem uma alternativa que o risco é muito menor e ela vai te gerar um retorno só um pouquinho menor por esse sossego eu topo receber um pouquinho menos isso estou mais tranquilo então isso daqui é ruim o que acontece com o valor do

imóvel valor do imóvel Vai para baixo porque o valor do imóvel Vai para baixo como é que você precifica o imóvel basicamente tá gente a maneira bem simplificada renda taxa de desconto você desconta a renda que ele gera por uma taxa um retorno que você quer ter essa é uma das maneiras da maneira simples que tem para você entender essa lógica do juro então se você tem a taxa de juros subindo você fica mais exigente com essa taxa de desconto então algo que te gera 10 por ano 10 milhões de reais por ano de renda

um imóvel se você tá com juros mais alto você fala eu quero descontar essa taxa por 10% ao ano acontece que quando você tá num cenário de taxa de juros caindo você vai pegar essa mesma equação os mesmos 10 milhões que ele gera de renda e agora você já que o juro está menor ele está numa trajetória descendente a minha exigência também diminui se adequa a realidade e aí eu vou descontar isso daqui por 8%. aí gente não tem mágica tá bom é álgebra daquelas mais simples que a gente aprende lá no começo na escola

se eu diminuir o meu denominador o que acontece com o valor do imóvel o valor sobe Então quando você tem juro menor valor só quando você tem juro maior o valor do imóvel é cenário que você tem essa dinâmica da valorização aí você tem que ser mais criterioso Enquanto Você topa pagar mas você precisa continuar investindo tendo fundo de tijolo na sua carteira neste cenário aqui não é para ter só papel e nesse cenário aqui não é só para ter tijolo Então você entendeu qual é a dinâmica dá para ter tijolo neste cenário aqui é

nesta hora que você compra o tijolo mais barato porque porque o mercado não é todo mundo que tá assistindo esse vídeo assim como você então muita gente se desfaz do tijolo nesse cenário aí as cotas ficam muito baratas e a gente gosta de comprar bom fundo imobiliário com a cota mais barata certo tem dia Ricardo entendi a dinâmica do Fundo de tijolo entendi que eu tenho dividendo e tenho a valorização inclusive você explicou certinho aí como é que funciona a questão do valor Mas juro o valor do imóvel tem de sofrer cenário de juro mais

baixo você destrava o valor do imóvel e ainda aquela outra fatia aqui né o dividendo Olha gente vamos lá cenário em que a taxa de juros está caindo a gente precisa abrir a nossa cabeça para o que está acontecendo ao redor não é simplesmente se fechar no mundo imobiliário neste cenário de juros mais baixo você começa a ver a atividade econômica melhorar não é na veia gente não é assim ao banco central cortou a taxa de juros na quarta-feira meio ponto percentual trouxe lá de 13,25 para 12,75 o Último Movimento antes da gravação desse vídeo

foi exatamente esse Isso significa que na quinta-feira de manhã o empresário abre lá a gaveta de projetos dele Falar agora vai né gente com 13,25 o meu projeto não parava em pé com 12,75 ele para e eu vou fazer este projeto Agora tira da gaveta e vamos para frente vamos fazer essa economia girar não é assim que funciona ah um delay uma defasagem entre política monetária o sobe desce do Juro pelo banco central na taxa SELIC e o efeito na economia real mas a tendência a gente já sabe qual é qual é a tendência Quando

você vê o juro caindo a tendência é que a economia vai melhorando daqui a seis meses daqui a um ano a gente começa a colher os resultados desta baixa de juros economia melhorando Ora eu posso ter empresas mudando para ocupar mais espaço eu posso ter uma empresa decidindo abrir um outro condomínio Logístico uma desenvolvedora de shopping centers decidiu expandir um shopping center que ela já é proprietária Então tudo isso vai melhorando a atividade Imobiliária e isso aparece no dividendo então eu tendo a ter incrementos de reais por metro quadrado nestes dividendos eu diminuo vacância quando

eu diminuo vacância lembra que eu expliquei o proprietário fica mais forte na mesa de negociação aí eu consigo capturar mais reais por metro quadrado naquela área então neste cenário aqui a gente tem essa condição no cenário mais difícil também a gente precisa tá ok defendido ali nos bons ativos aqueles que sofrem menos O locatário pensa duas vezes antes de ir embora a vacância na região fica mais baixa mesmo neste momento mais duro você proprietário não precisa ser tão Generoso nas negociações fundo de tijolo é isso agora o fundo de papel de um jeito que talvez

você não tenha ouvido falar até agora então você entendeu Aí a dinâmica do Fundo de tijolo Coloca aí nos comentários para eu saber se ficou Claro para vocês fundo de papel então lembre-se lá no tijolo eu tinha valorização e dividendo fundo de papel eu vou partir de um exemplo bem rudimentar bem simples para você entender a dinâmica imagine o seguinte eu te emprestei r$ 100 você vai me pagar daqui a um ano e você vai me pagar daqui a um ano taxa BCAA mas 6% ao ano para deixar isso bem simples você vai me fazer

um único pagamento lá no final tudo de uma vez Então aqui no final esse valor de dívida cresceu não cresceu você continua me devendo r$ 100 que é o principal e aqui ó para simplificar bem tá imagina que o IPCA foi quatro por cento a gente ficou com conta de padeiro aqui 10% de juro Então você vai me pagar mais r$ 10 de juros então isso aqui é principal e aqui é juro 1 ano depois Essa é a lógica da dívida só que vamos fazer o seguinte vamos dar um pouquinho agora ao invés de você

me pagar só lá no final você vai pagando todo mês eu juro eu juro todo mês é para mim todo mês um pouquinho todo mês um pouquinho aí eu te dei dois meses de carência os dois primeiros meses fica na paz precisa me pagar nada e aí daí para frente você vai me pagando o juro bonitinho mais uma vez né para facilitar nossa vida no mês 1 você não me pagou nada no mês dois você não me pagou nada aí foi mês 3 4 5 até o mês 12 em cada um r$ 10 não foi

no ano cada um se foi me pagando r$ 1 chega lá no final você tinha 10 parcelas né porque 12 meses os dois primeiros eu te dei de carência a carência não é Ó você não vai me pagar nunca mais não é é um fôlego dois meses aí você não paga nada você vai pagar depois E aí chegou no final do ano você me pagou os r$ 10 só que tudo isso vem dividendo pra mim E aí lá no último mês o que que você fez amortizou a dívida também quando você me deu de principal

os 100 reais Beleza então você me deu um dividendo de 10% ao ano na nossa conta que simplificada aqui IPCA 4 26 da taxa 10% ao ano de dividendo e no final você me voltou sem eu sou um fundo imobiliário que que eu vou fazer com esse 100 pergunta você quer emprestado Fala Não obrigado Não quero então vou procurar outro que quero ser emprestado ah empresto para outro cobro de novo dele IPCA + 6 ele tem um risco de crédito similar ao teu cobrei de novo e aí de novo IPCA foi 4% ao ano fiz

a mesma operação com ele Ó dois meses de carência E aí depois você vai me pagando só os juros lá no final você me paga o principal E aí ele foi me pagando r$ 1 lá no final ele me devolveu sem então mais uma vez no ano eu tive 10 anos de dividendo recebi o principal de novo tô com quanto de novo Sim mas passaram dois anos eu continuo com 100 E aí eu posso repetir mais uma vez essa operação Vou no mercado procura alguém que queira 100 empresto a taxa IPCA mais seis é o

risco que eu procuro sempre devedores que tenham este perfil de risco que aí eu pratico essa mesma taxa aí o Brasil tá um reloginho mais um ano de inflação 4% a operação é a mesma assim por diante por que que eu repeti a dinâmica eu facilitei os números aqui para repetir essa dinâmica porque isso daqui a chave no fundo de papel partindo do pressuposto que as cotas estão bem precificadas no mercado a dinâmica da dívida é essa você não tem valorização volta principal para você no final se você parar para pensar vamos imaginar que eu

não arrumei ninguém para emprestar essa grana agora eu tô com r$ 100 não é só que eu tô com r$ 100 Três anos depois o poder de compra dele é o mesmo eu vou no supermercado e compra a mesma coisa de 3 anos atrás não isso quer dizer que eu fiz bobagem com meu dinheiro não olha aqui onde saiu o retorno veio todo no dividendo ele vem inteiro no dividendo para você inteiro tudo isso para te dizer que na teoria o fundo de papel vai te gerar mais dividendos do que o fundo de tijolo porque

porque o retorno Total dele né essência é o dividendo principal volta pra gente reinvestir mas ele ficar paradinho eu te emprestei 100 você não me pagou todo juro tudo bonitinho tudo certinho não foi foi chegou no final hora vai valorizar de onde isso daqui eu vou te cobrar 110 porque o menor sentido você já me pagou a dívida a dinâmica do Fundo de papel é essa na Essência Quando é que a gente consegue criar aqui um cabelinho de valorização da cota quando por alguma disfuncionalidade do mercado essa operação aqui que origináriamente vale quanto r$ 100

o pessoal tá negociando a cota por 95 por exemplo aí eu comprei uma nota de 100 paguei quanto por ela 95 eu vou continuar recebendo todos os dividendos e partindo do pressuposto que em algum momento a eficiência do mercado vai reconhecer que essa nota vale Sim ela tenderia convergir para quanto para cá para o 100 aí eu capturo esse ganho de Capital esse cabelinho aqui aí eu tenho uma valorização mas Note que aqui eu dependo muito de comprar algo que já está desvalorizado é diferente da dinâmica do tijolo quando eu compro algo que eu tenho

expectativa que vai valorizar eu posso comprar o tijolo já desvalorizado ao valor atual melhor dos mundos porque eu compro ele valendo menos do que ele vale hoje e ainda carrego a expectativa de toda a valorização que ele gerará adiante show mas se eu simplesmente comprar pelo valor justo dele hoje eu já carrego Uma expectativa de valorização adiante na dívida a expectativa de valorização se dará basicamente se eu comprar essa cota por menos do que ela vale do contrário Por que que ela Valeria mais a uma chance dessa dinâmica apresentar uma mudança Qual é o conceito

de marketing marcação a mercado aqui é a dinâmica de marcação a mercado Qual é a dinâmica de marcação a mercado essa dívida Vale sim ela vale 100 no cenário macroeconômico que eu tenho hoje mais uma vez taxa de juro taxa de juros sobe como fica a condição dos devedores na economia o crédito vai ficar mais caro a gente precisa entender que ter dívida dentro do ambiente produtivo não é ruim é necessário inclusive então este devedor adiante ele vai ter que tomar dívida mais cara será que o negócio dele para em pé com a dívida mais

cara a depender do tipo de dívida que ele tomou se o juros sobe a parcela dele sobe junto vamos lá ao invés de IPCA mais seis se ele tivesse tomado uma dívida CDI mais dois por cento ao ano se a taxa SELIC sobe o que acontece com o CDI sobe o que acontece com a parcela dessa dívida ela fica mais cara você começa a apertar estrangular mais o devedor E aí o que acontece com o valor dessa dívida ela vai ficando mais arriscada então o valor ela vale menos eu não tenho fluxo de caixa aqui

eu vou descontar uma taxa maior lembra da nossa continha onde estava a taxa no fluxo no denominador subir a taxa eu subi o denominador o resultado é para baixo da mesma forma que se eu tiver um cenário com juro caindo a lógica é o inverso Eu vou descontar todo este fluxo por uma taxa menor eu diminuí o meu denominador o valor justo desta dívida sobe então nesta marcação a mercado você pode gerar este cabelinho aqui mas não é isso que será determinante no retorno total do teu investimento em fundo de papel uso determinante é o

fluxo de dividendos que você vai recebendo isso não significa que você deva escolher o que paga maior dividendo porque no mercado não tem bobo o que paga mas dividendo tem mais risco de calote aí é equilíbrio de risco retorno na tua carteira se você tem apetite quando mais risco você pode colocar um pouquinho mais de operações mais arriscadas se você tem menor apetite a risco fique naquilo que nós chamamos de um universo High Grand né os fundos de papel de maior qualidade ou um pouquinho de medo whisky ali você evita ou vai muito muito leve

a turma que é railde outra coisa que pode afetar isso daqui que a gente não citou é a deterioração da capacidade de pagamento do devedor porque em toda essa lógica aqui eu mantive o devedor plenamente a de implante tá pagando bonitinho mas o devedor pode ter problemas se o devedor tem problema ele começa a ficar inadimplente essa dívida tá valendo sim não eu não vou encontrar ninguém para pagar 100 nessa dívida porque o cara já não pagou a parcela você quer me vender a dívida ó topar o risco para que esse cara já deu o

calote né e calote é um negócio que quando começa estancar e reverter não é trivial no mundo de dívida corporativa pois bem eu pago 90 se a sua dívida que valia sem eu toco pagar 90 quer não quer para eu assumir o risco senão pode ficar com o risco aí para você e boa sorte entendeu então se eu tenho deterioração da capacidade deste devedor essa dívida Vale menos da mesma forma veja que interessante alguém que esse devedor ele estava mal das pernas lá atrás aí ele fez essa operação e ele veio pagando bonitinho honrando Aí

você olha os dados da empresa os dados da empresa melhorando A empresa vendendo mais gerando mais resultado tendo mais margem gerando mais lucro resultado da empresa melhorou essa dívida que foi mensurada taxa de juros tudo no cenário em que essa empresa estava muito ruim Ora se você quiser me vender essa dívida agora que ela Teoricamente vale 100 por 101 eu topo por que que eu topo pagassem de um ah porque neste cenário de melhoria eu tenho expectativa de que adiante talvez eu encontre alguém que pague 102 mas eu tô indo paz para o risco tá

vendo como você consegue um pouquinho para o risco no fundo de papel mas é muito mais incerto do que no fundo de tijolo você comprou um prédio Triple Way na Faria Lima gente uma janela de 10 anos esse negócio tem que valorizar a não ser que você tenha contratado para é o prédio é uma construtora de péssima qualidade que tem usado materiais horríveis do contrários para ele tem que valorizar agora aqui eu tô comprando uma dívida com ágio esperando que lá na frente eu encontro outra pessoa que top pagar mais ágil ainda para eu poder

vender para ela aí eu carrego um grauzinho de certeza maior Por que que o fundo de papel é importante na carteira justamente por ele ter essa dinâmica que eu te expliquei em que eu estou extraindo já o meu retorno no dividendo ele já tá vindo antes para mim vem para o meu bolso fica comigo normalmente ele tem menor volatilidade a volatilidade de preço dele é menor normalmente é óbvio que tem as exceções né que parecem que esta frase que eu falei é uma frase que foi tirada de um mundo que não existe quando você olha

alguns fundos de papel aí negociando na bolsa especialmente uma turma railde cota se desvaloriza 5% no dia se valoriza três quatro no outro uma volatilidade que deixa algumas ações com inveja mas essa turma é exceção gente quando você abre o maior tempo de análise e o maior grupo de fundos de papel e principalmente você pega dívidas de maior qualidade de risco de crédito você vê que a dinâmica de volatilidade de preço é bem mais baixa bem mais baixa Então olha que interessante a função do Fundo de papel na carteira ele tende a te dar mais

dividendo então ele Teoricamente Coloca mais dinheiro na tua mão ali para que você decida onde realocar E ele baixa a volatilidade total da tua carteira Porque se é uma classe que tem menos volatilidade do que os tijolos se você só tem tijolo na carteira a tua volta tá num determinado patamar quando você começa a colocar um pouquinho de fundo de papel fundo de papel de qualidade de crédito de qualidade a tua avó começa a diminuir você não consegue eliminar todo esse risco de volatilidade vai ser diminuir carteira que balança menos chacoalha menos você fica mais

tranquilo tá Então veja função importante do Fundo de papel baixa mas dividendo pra você essa questão do dividendo tem um equívoco muito grande tinha humilde leitura por obra as pessoas normalmente do uso fruto ou seja elas foram construindo patrimônio construindo patrimônio construindo patrimônio aí o que que elas fazem Agora eu preciso viver do patrimônio aposentei parei de trabalhar agora eu vou viver aqui do patrimônio que eu juntei aí para ter mais renda no mês elas enchem a carteira dela de fundo de papel e aí lembra da dinâmica prestei 100 recebi todos juro mais a inflação

Mas juro ficou quanto lá sem aí No outro ano a mesma coisa ficou quanto lá sem eu vou tirando o meu principal diminuindo o poder de compra lá do meu patrimônio se eu não reinvisto pelo menos um pedaço desses dividendos o imóvel bem localizado como ele tende esse valorizar ao longo do tempo ele já Faz esse papel do revestimento para você por isso que o fundo de tijolo te entrega um dividendo um pouco menor porque porque é um pedaço do retorno virar só na valorização lá então você protege mais o teu principal ao longo do

tempo é isso que você tem que ter fundo de tijolo e tem que ter fundo de papel com a SELIC em 14,25 em 10 em seis e meio em quatro e meio que foi o louro desse ciclo aqui aí depois teve a pandemia o momento heróico SELIC bateu dois e aí depois ela foi subindo tudo de novo aí ela foi descendo aqui né depois ela foi subindo tudo de novo ah ela foi para sete aqui você tinha tijolo e papel aqui você tinha tijolo e papel porque a tua carteira ela tem que ter esse Mix

em que você baixa volta com fundo de papel e que você recebe mais dividendos com ele aí você consegue fazer alocações otimizando o melhor risco retorno da tua carteira mas ali no tijolo também você vai protegendo com essa valorização esperada dos bons tijolos vinda na valorização ao longo do tempo desses ativos Espero que o vídeo de hoje tenha contribuído para que você construa essa carteira de fundos imobiliários que você é compreendido a dinâmica do Fundo de tijolo onde você tem o retorno total do combo dividendo e valorização e do Fundo de papel que em condições

normais de temperatura e pressão ele vai te entregar tudo ali no dividendo e se você conseguir comprar ele muito bem aí você vai ter alguma potencial de valorização mas não é daí que você tem que esperar a grande mágica do Fundo de papel é ali no dividendo Além da sempre Prudente diminuição de volatilidade que a incorporação do Fundo de papel coloca na sua carteira espero que vocês tenham gostado do conteúdo já coloca nos comentários O que você achou pedidos para próximos conteúdos aqui no nosso canal e eu volto em breve com mais de fundos imobiliários

para vocês