Formatação de Parcerias em Loteamentos | Olivar Vitale | Jornada do Loteamento T2 EP7

Bem-vindo à jornada do loteamento eu sou Dani lambicio e diretor da lotnet e esse é o seu podcast sobre o mercado de loteamentos [Música] esta temporada essa segunda temporada tem sido bastante surpreendente a gente tem entrevistado pessoas né são todas notáveis nas suas Áreas e o conhecimento tem sido super importante para todos nós eu tenho nós temos recebido bastante Bastante feedback a respeito de como é que os conteúdos têm sido importante para o mercado de loteamento de um modo geral e a gente aproveitou e pegamos o nome jornada estamos fazendo uma jornada viajando para alguns

lugares e nós tiramos um tempo para ver a São Paulo e entrevistar algumas pessoas notáveis nas suas Áreas e o Episódio de hoje nós vamos falar de jurídico como todo episódio jurídico Quem manda é assim as mulheres Normalmente mandam né Então nesse caso a Raquel está mandando no episódio da jornada do loteamento aqui é o Marcelo [Música] não sabemos quem está nos escutando é aonde escutando nos vendo em que lugar na esteira enfim mas vamos lá vamos aqui para mais um bate-papo jurídico tentando ser menos jurídicos né ser mais palatáveis para os loteadores que estão

nos assistindo e hoje a gente tem uma honra é uma honra pessoal minha de ter Um colega aqui que foi uma inspiração na área de loteamento né Ele atende grandes loteadores e a gente tá lá em Minas Gerais também já quase 20 anos no atendimento de loteadores e foi muito inspiração é o Dr Olivar Vitali ele é sócio do bebedê Advogados fundador do Instituto Brasileiro de direito imobiliário que é o ibiradinho que é um instituto que eu como eu falei no episódio anterior no Instituto que nos apoia que nos abraça que nos dá Fundamento que

aprofunda então realmente é uma notada e Luz presença que a gente tem aqui hoje e eu li várias só tem muita te agradecer Eu sei que o seu tempo precioso e aqui com a gente é realmente uma uma ocasião importante vamos falar assim eu que tenho a agradecer obrigado pelo convite Obrigado Dani parabéns pelo jornada loteamento acho que esse trabalho que vocês fazem esse conteúdo que é dissipado pelo podcast ajuda muito O loteador ajuda muito enxergar o loteamento ciclo do loteamento a parte jurídica também é como você já falou do livradinho vibradinho Ele atende e

ele está ali para assessorar principalmente advogado mas não sou advogados Nós temos muitos empreendedores que são Associados vibradinho e que às vezes não são Associados mas assistem na verdade ouvem porque eu quero já temos aí mais de 50 então é um prazer obrigado pelo convite Eu é que me sinto Honrado de estar aqui obrigado e hoje o nosso tema é extremamente importante que nós vamos discutir né um tema que dá para fazer uma jornada específica de formatos de parceria Imobiliária né então nós estamos falando aqui de um contrato ou de um memorando enfim de uma

estruturação de como fazer um negócio imobiliário dentro de um loteamento para se fazer um loteamento né entre na modalidade mais tradicional que é o dono de um terreno que a gente Chama de terrenista junto com um loteador que tem expertise de aprovação comercialização gestão de carteira etc né então ele se associam de alguma forma né Nós não estamos falando aqui do loteador que vai lá e compra o terreno desenvolve o loteamento é que vamos falar é a minoria dos casos né Olivar que acontece esse negócio jurídico de loteamento eles são formados por essa Associação desses

dois dessas duas figuras E existem vários formatos de se fazer né eu nesses longos anos aí de assessoria para loteamento Eu já vi muita coisa aconteceu eu já fiz já vi Muita criatividade Eu já vi também algumas coisas meio malucas por aí mas enfim a gente aprende a todo dia essa questão da formatação da estrutura jurídica e aqui eu tô como uma aluna Não mas é verdade e eu acho que para a gente começar a bater esse papo aqui Olivar a gente pode ir de um contexto um pouco vou falar meio linha do tempo assim

é porque a gente alcança um público às vezes que ainda tem o costume de algumas de algumas estruturações um pouco mais arcaicas assim né E às vezes se prendem muito a isso e não se abrem estruturas um pouco mais fra gmentadas com mais flexibilidade de atuação enfim mais importante de explorar no lugar que é eu acho que o objetivo final é quem tá Nos ouvindo ou tá nos vendo ele entender todas as possibilidades e a uma orientação daquilo que seria os prós e os contos de todas as possibilidades possíveis de se fazer um contrato com

terreno acho que esse é a resposta final possibilidades a gente teria que fazer uma jornada né mas a gente algumas aqui né Eu acho que eu vou falar 15 anos atrás se eu não me engano se eu não estou enganada não no curso do tempo Muito de permuta física né aqui que a pergunta física né é o terrenista ele entrega o terreno pelo loteador e no final eles dividem as unidades imobiliárias decorrência daquele loteamento não percentual definido entre eles você vê isso acontecendo ainda acontece Esse é o clássico como você antecipou durante muitas décadas né

a lei de loteamento é 79 antes dela a gente não decreto de 37 é a lei de 79 que a lei de parcelamento do solo que Prevê tanto o desmembramento quanto o Instituto loteamento Ela é bem rigorosa no sentido de que a figura do loteador é um só nós vamos ver que desde 2021 tem como mas é um só que é o proprietário do terreno fazendo um paralelo com a outra forma mais clássica de desenvolvimento urbano que é incorporação imobiliária né você tem proprietário compromissário tem até o corretor o Construtor que podem ser incorporadores loteamento

não é o proprietário só então aconteceu muito e Ainda acontece menor número do dono do terreno que não tem expertise de desenvolver empreendimento imobiliário ser procurado pelo loteador ou ele mesmo entendendo que aquele terreno dele uma gleba que foi Rural e que tá numa área de expansão Urbana tem a vocação por um loteamento procurar o desenvolvedor e eu desenvolvedor Analisa faz a o quadro dele né o fluxo dele para imaginar que que ele pode ter de resultado Qual que é o preço máximo que ele consegue pagar no Terreno mas não em dinheiro na frente sim

no produto do loteamento que são os lotes futuros Esse é o clássico ainda tem isso hoje em dia tem mas muitas vezes o dono do terreno já se antecipa e fala eu não vou ficar com 20 25 30% dos seus lotes eu quero ter uma receita dos lotes Até porque eu vou me valer do seu esforço de vendas para no mesmo ritmo do seu vender E aí você já começa a pensar em associações usando ter uma associação que não é exatamente uma associação né Mas usando o teu termo que você que eu achei muito feliz

formas de associação para que esse terrenista se torne também investidor do negócio aportando o próprio terreno e aí as diversas formalizações possíveis nós não tratar aqui nessa transição da permuta física para permuta financeira né que é os dois juntos Vendendo as unidades e aí repartindo os lucros foi porque a pergunta física ela gerava muita Concorrência na parte de vendas eu não oriento que seja feito de forma nenhuma porque aí tem ficando E aí se você colocasse regras de que um tempo um não podia vender etc mas tinha uma burla ali enfim virava uma coisa que

às vezes até micava um empreendimento por conta da concorrência interna né Aline é Eu Já Fiz muito isso muito a gente já fez até venda por espelho É o proprietário do terreno ficava vou dar um exemplo com 25% dos lotes e o empreendedor com 75 E aí ele falava é física mas eu quero entrar no seu esforço de vendas você faz que a gente tá chamando de permuta mas formalmente nunca permuta né Depois a gente até explica isso mas é uma troca né o seu ativo por 25% dos votos é fala só que eu primeiro

não posso vender mais barato que você geralmente já vem na formalização porque o empreendedor não Vai deixar ele carne balizar o empreendimento dele vendendo mais barato Às vezes o dono do Terno fala para mim tá bom vendendo 80% do valor da tabela dele já tá bom meu bolso aí você mata o produto segundo muitas vezes o empre fala até eu fazer o meu esforço de vendas eu não quero que você comece a vender os seus porque senão não vem nos meus então tinham vários degraus que impediam o terrenista como você chamou de exercer esse poder

essa esse direito De venda então ele falava como eu tenho 25%, eu tenho os lotes definidos que se eu não vender em x tempo ele ficar o que a gente chama de estoque você me transfere talvez ali quando quando eu tiver o lote já desenvolvido com toda infraestrutura então a cada quatro que você vender Considere que um é meu Funda é uma pergunta financeira porque ainda que não fosse o daquele para efeito distribuição de resultado a cada quatro Um era considerado dele isso impedia o empreendedor de vender só os dele antes de vender no terreno

e também impedir o dono de terreno de canibalizar porque ele entrava no esforço de venda na prática uma grande permuta financeira veio essa transição né de forma mas só que ela explorar isso para eu entender e aí como é que todos os lotes estavam em nome de uma SPE não necessariamente nesses casos geralmente você fazia por contrato de parceria como eu falei antes O dono do terreno é o loteador é assim ela exige aí vamos dar uns passos para trás já antecipando que a gente necessariamente vai falar depois para chegar onde eu quero nisso quando

o empreendedor chegar no terreno ele tem várias opções de desenvolver aquele loteamento a mais antiga e clássica ele não precisar colocar dinheiro na frente o loteador para efeito legal é o dono do terreno que já era aquela família que Era dono daquele terreno ele assina um contrato com o do terreno que regra como vai ser Esse empreendimento E como vai ser a distribuição dos lotes quando os lotes prontos estiverem Esse contrato a gente chama comumente de contrato de parceria Ah é contrário parceira porque tá na lei não o contrário parceria é o que a gente

chama no direito de atípico ele não tá definido delimitado que a gente chama também no direito de positivado não tá na lei escrito o que Que vai ser o contrário parceiro mas é uma parceria na prática é uma parceria um entra com terreno o outro entra ou todo o desenvolvimento aprovação do projeto de loteamento registro venda e implantação da infraestrutura E aí lá você prever ó vou fazer 1.000 lotes 250 são seus quais já pré define Quais são aqueles que você vai receber Só se não forem vendidos até o momento do T e da entrega

dos lotes é isso entendi perfeito E loteador existe um contrato que rege essa essa relação então lá na matrícula do imóvel Você tem o dono da fazenda Como o proprietário da Fazenda como o que vai assinar todos os pedidos de aprovação é o que vai tem que assinar os contratos de compra e venda e aí o que o que me tem que assinar Assina em nome dele mas o mais comum é que ele dê procuração para o empreendedor porque se não empreendedor depende dele para todos os Atos então no momento da seletor contra parceria também

é o torgado uma procuração para atuação em todos os órgãos públicos cartórios e tudo mais então tudo é feito em nome do dono da fazenda usando tua expressão que eu achei ótima mas a execução se dá pelo empreendedor que é quem entende do negócio e aí eu fico a gente como a gente está muito habituada com de pé e por que que a gente tá falando do contrato de parceria A gente vai falar um pouquinho para frente é porque teve uma novidade Legislativa sobre o contrato de parceria é o nesse caso a gente né É

óbvio autógrafo da escritura né porque senão o empreendedor ele fica completamente na mão daquele dono do negócio e nós estamos falando do negócio longo prazo né de 10 15 20 anos mas é uma procuração levar que eu não acho que ela ela é tão segura igual se Tem por exemplo na procuração prevista na incorporação imobiliária então quando a gente quando a gente tá falando isso aqui para um loteador a gente fala assim ah existe uma procuração mas ela não é uma procuração a incorporação por mandato por procuração né mandato procuração são sinônimos para o Construtor

ou corretor tá lá previsto na lei 4.64 que é uma procuração que não tem retorno até o fim da incorporação essa procuração do Contrato vai ser do loteamento é uma necessidade mas que não tem a previsão legal da revogabilidade Ah mas pode o dono do terreno a qualquer tempo estiver insatisfeito revogar não deveria isso pode gerar até judicialmente uma um dever de indenização mas ele pode Ou seja eu sou loteador desenvolvo tudo estou com a procuração do tenista aí Comecei a vender ele falou assim nossa tá vendendo bom bem demais e o cara e o

Terrenista tem um uma é de má fé tá usando de uma fé fala ele Ele termina ele cancela que ela aquela procuração e tudo volta a ser dele sim Lógico que tem um contrato que abraça e traz direitos ao empreendedor mas é um contrato que traz o que a gente chama no direito de uma obrigação pessoal uma obrigação real da coisa é Reis do latim é diferente você não segura na matrícula você segura numa obrigação Mas provavelmente o empreendedor vai Informação judicial em uma semana vai bloquear o que está sendo feito pelo treino mas dá

uma dor de cabeça maior se você fizer formalização pela empresa e agora vamos explicar um pouquinho não sei se eu tô te atropelando se eu tiver em breque não queria colocar que eu antecipei um pouco é que a gente tá falando desse contrato de parceria porque é recentemente a legislação ela foi alterada para colocar a figura desse empreendedor dentro do contrato de Parceria como o loteador também E aí possibilitando a averbação desse contrato de parceria na matrícula lá da fazenda ou da Gleba etc Então hoje pode se pensar em determinadas ocasiões eu fico pensando assim

em termos de segurança do loteador Às vezes tem uma resistência muito grande do terrenista de ser sócio a gente tem tantas situações que a gente vive né que agora tem uma certa segurança Para o loteador essa alteração Legislativa Só existe para trazer segurança pelo roteador que que é alteração 2021 criação do programa A minha casa verde amarela que substituiu Minha Casa Minha Vida que também como programa já caiu porque mudou o governo já voltou minha casa minha vida mas lá foi incluído no artigo dois da 6766 agora é o 2 A a linha d de

dado a possibilidade que eu Já comentei com a Raquel na minha opinião é dever do contrato de parceria a ser averbado na matrícula aí esse risco a carro entendi porque olha que a lei chama o empreendedor de empreendedor então para efeito legal o loteador é o dono terreno Mas ele tem uma responsabilidade de solidária com o empreendedor um empreendedor vai para matrícula e uma vez indo para matrícula por ato de averbação não tem mais como ele sumir por uma revogação e procuração Por exemplo tem os dois lados para o lado do empreendedor é bom porque

não dá para o terrenista de má fé negociar aquela Gleba com outro para o lado do adquirente do lote é bom porque ele tem mais um ente para responsabilizar além do terreno que é o empreendedor ele felicidade a essa parceria né isso isso é bacana porque aí o adquirente do lote ele ele sabe exatamente que aqui até lá no contrário de compra e venda não sei se vai constar os dois ou se vai constar Um com muito é só do terreno entra o empreendedor comando e aquele obrigado a executar as obras etc etc mas dá

também uma certa segurança para o diferente do lote também tá então é uma parceria agora mais formalizada mas nós não estamos falando ainda de formar uma sociedade entre essas duas figuras né E aí é que vem né aí vem a outra alternativa que é muito comum também tá conversando com a Raquel algumas regiões do país inclusive muito mais comuns do Que a parceria a gente ainda faz o interior de São Paulo mais parceria do que Constituição de sociedade propriamente dita Raquel falou que por exemplo Minas Gerais que faz muito mais a sociedade O que é

a sociedade mesmo a situação dono do terreno não é empreendedor compacta ou é contactado pelo empreendedor vamos desenvolver um loteamento nessa Gleba vamos dono do terreno vai entrar com o terreno Empreendedor o expertise e com dinheiro para infraestrutura é isso é isso ao invés de contrato de parceria que é um contrato com garantia meramente pessoal eles combinam de constituir uma empresa específica para aquele empreendimento daí o nome SPS sociedade de propósito específico o terrenista a porta o terreno na empresa que vai gerar ele um percentual da sociedade geralmente o percentual combinado do que quanto vai

ficar de Lotes no meu exemplo anterior 25% e os outros 75% são do Empreendedor que vai aportar como com todo o custo necessário para o desenvolvimento do empreendimento E aí você traz uma segurança maior em relação ao negócio em si porque porque essa empresa vai ser loteadora quem responde pelo loteamento essa empresa o que tem nessa empresa O terreno tem que ter se você não senão você não consegue fazer com que a empresa seja o loteadora e os sócios que São dono do terreno empreendedor societariamente você vai regrar aquilo que você rerigraria no contrato de

parceria se não houvesse a sociedade Ah mas você coloca tudo isso no contrato social muitas vezes não porque o contrato social que é público vai para junto comercial você faz um acordo de cotistas se for uma limitada um acordo de sócio for S.A regrando como é que vai funcionar responsabilidades e direitos desses Contratos de duas figuras que tem uma tem expertise total né E a outra tem o terreno e que é certas garantias né então o que eu vejo muito nas discussões de formatação tipo parceria é isso é a gente equalizar o terreno está querendo

uma certa garantia e o empreendedor querendo a gestão por quê Porque ele é que tem que desperdício de aprovação é ele que tem que tomar as decisões a respeito de Tabela de venda a a respeito de modelagem de produto né Não dá para achar que o terrenista vai vai ter esse conhecimento então ele tem que também ter esse despreendimento ponto de vista de entregar isso para quem tem o expertise E aí a gente tenta modelar isso societariamente sabe DNA aí é que vem 1.000 possibilidades de se explorar Um Desafio que eu costumo escutar muito que

é o terrenista falou assim pro loteador fala cara eu tô colocando o meu Terreno que é normalmente é um bem que tem um valor não só financeiro mas afetivo assim ah é a fazenda da minha família sempre tem algumas histórias em relação a isso já colocando esse bem para dentro de uma empresa na qual eu estou te dando a maioria das cotas deste terreno Quais as garantias que eu tenho de que esse negócio vai voltar para mim se você não conseguir desenvolver é o que eu escuto de que pode ser um dos maiores Desafios não

sei se é o maior que vocês vivem essas negociações no dia a dia esse é o ponto Esse é o ponto né várias das estruturas loteamento que a gente fez no escritório foram por contratos de parceria por conta disso o dono do terreno falava assim ah eu sei que você é um loteador conhecido renomado Quem garante que bem no meu caso você não vai ter problemas financeiros porque o loteamento Diferentemente da incorporação não costuma levar três a Cinco anos vou levar oito 10 quando faziado pode levar 20 né a gente tá pensando geralmente de uma

área que não foi que não é Urbana ou que acabou de se tornar Urbana mas que não tem nem infraestrutura por isso loteamento Então eu não sei como você vai estar das pernas daqui a 5 8 10 anos se eu estiver pautado num contrato de parceria se você anda mal das pernas eu corto Esse contrato de parceria extrajudicialmente se o contrato tiver a Previsão de ruptura urinária de implemento do Empreendedor seja judicialmente por execução daquilo que você se obrigou ao passo que se eu jogo para dentro de uma espé aí a briga é societar E

aí o terreno já não é mais meu o terreno é de uma sociedade propósito específico cujas cotas em sua maioria não são minhas por isso por exemplo que no contrato de parceria é comum o dono do terreno exigir que ele só Aporte o terreno lá na frente quando o projeto tiver aprovado ou quase aprovado porque leva tempo mas aí você faz isso você já prevê isso num acordo para o contrato prévio E isso tem segurança jurídica não nada impede por exemplo que você faça um contrato como se fosse de parceria com previsão de conversão em

SPE no momento que você a porta que você aportar o terreno na espce Então você traz a segurança de um contrato com Garantia pessoal do terrenista com o empreendedor sempre juízo inclusive de levar para matrícula para averbação você pode fazer isso depois você converte na SPF você transmitiu o terreno para SPE para a empresa e aí a empresa é loteadora tá tudo resolvido isso traz uma segurança a mesma segurança que você tem no contrato de parceria normal depois você conversa porque a partir do momento que você já abortou o terreno dentro da empresa fica muito

mais Difícil voltar você tem que fazer ou você tem que fazer uma cisão Ou você tem que fazer um encerramento da sociedade derrubando né a gente chama os ativos para os seus sócios fora o custo porque esse é outra coisa que a gente não falou tem muito terrista que prefere o contrato terrenista desculpa desenvolvedor empreendedor o contrário SPE por conta do custo custo de imposto de transmissão que tem Ah mas é barato não sei se é Barato depende Depende onde é o terreno Depende o quão desenvolvido já tá aquele município às vezes é às vezes

você tem uma área que era até ontem era uma fazenda acabou de sair nem IPTU paga Ainda você tá no ITR aí você sabe como funciona aí o custo é baixo de imposto de transmissão às vezes não essa transferência do terreno do terrorista para espeto tem um custo que é o custo de três além da escritura é o custo de transmissão o imposto de transmissão Então você faz um contrato de parceria que hoje é previsto que é possível que seja feito uma averbação na matrícula do terreno e essa averbação tem um custo não é baixinho

baixinho de Registro é que é caro então esta na matrícula do terreno faça um contrato que prevê as regras da transferência desse terreno para uma espé quando for aprovado o terreno quando for aprovado o projeto mas aprovado o projeto vai ter que se compor Uma SPE para que possa ser tocada ali para frente de 180 dias né para o registro do loteamento depois da aprovação desse projeto então geralmente você já corre para fazer tudo isso quando tá provando eu vejo assim é aí é que a coisa muda um pouco quando essa questão da possibilidade de

averbação sabe porque antes a gente não tinha eu pelo menos não tinha a segurança para dar Roteadores que o acessórios fazer um apenas um contrato de parceria e tocar uma provação que a gente sabe que é o ponto fundamental de uma loteadora é um desenvolvimento de uma aprovação não é fazer obra não é fazer lançamento porque lançamento não contratar lotinete porque obras Vão contratar uma empreiteira mas para mim uma loteadora é uma empresa de aprovação de loteamento simplesmente isso então acho que o maior maior ativo ali daquele negócio é aprovação e o que Que acontece

se você fica nesse momento que pode ser dois anos que pode ser três que pode ser quatro né a gente passa por ainda questões ambientais seriais Às vezes tem um monte de coisa que pode acontecer pode levar anos para prova você entregar um projeto quase aprovado por um terrenista por exemplo é o que pode ter de bem maior ali para para aquele ativo dele que antes era só uma fazenda porque ele depois ele pode Contratar uma empreiteiro ou a própria loteador para executar isso sugeria a gestão disso então eu gosto muito do modelo da SPE

desde o início e eu luto por ele né até mesmo antes de não ter essa questão da averbação porque eu acho que ele garante o loteado E aí dentro aí também a gente tem que pensar no terrenista aí dentro dessa estrutura societária você começa a desenvolver mecanismo societários para que dê alguma garantia para o terrenista Esse é um Ponto importante isso é porque no contrato de parceria você não fica pedindo garantia porque o terreno Continua em teu nome se você é o terrorista Ah mas na hora que você desloteamentos geralmente você dá parte de lotes

em garantia para prefeitura como exige o artigo 18 da Lei aí você já não tem mais o terreno é tudo isso é verdade você pega Talvez uma garantia assinatura do sócio ou da Road e tal agora quando você Aperta o teu terreno na espera já não é mais seu pelo menos não integralmente aí você busca outras garantias aí tem uma uma coisa interessante que é a posição do dono da fazenda no contrato de parceria ele vai ser o dono do terreno loteador e portanto e por consequência ele vai ser o responsável perante os homens né

e não é ele o responsável e não é ele que desenvolveu aqueles projetos então se tiver um erro se tiver um licenciamento Que não seja adequado que foi o realizado é a pessoa do terrenista que tá como responsável perante os órgãos aí vai se discutir que a responsabilidade é do Empreendedor do loteador enfim mas pelo pela mudança Legislativa a obrigação ela é solidária então o terrenista ele também tem que saber que no contrato de parceria ele ficando com a propriedade ele é o responsável E aí vão falar de Responsabilidade civil responsabilidade ambiental fiscal trabalhista etc

né porque aí é jogar na mão do loteador uma atividade que ele não vai ter gestão porque ele talvez nem sabe né o que que é aquilo que está sendo que está ocorrendo mas ele vai ser o responsável perante os órgãos Então isso é uma coisa que tem que ser equilibrada porque às vezes a gente tem uma visão muito o terrenista ele tem essa visão muito Apegada patrimonialista daquela fazenda da família etc mas ele não vê a consequência também de estar ainda proprietário Então eu acho que esse meio do caminho aí que o Olivar tá

falando de prever essa essa inclusão desse dessa Fazenda numa espé não determinado momento né que seja razoável para as duas partes vão falar assim em termos de garantia é o melhor para as duas partes não só por loteador mas também assim uma opinião Minha tá mas eu concordo eu não tenho dúvida que o modelo jurídico que mais se encaixa com o loteamento é o da empresa específica com dois sócios dono do terreno e loteador não tenho dúvida é óbvio a figura a sociedade comercial foi feita para isso você comporta ali interesses diferentes com participações diferentes

em que um entra com um terreno o outro entra com todo o resto provação responsabilidade e Execução mas ainda existe muito a prática do contrato de parceria como você bem falou né E aí a gente sempre vai cair nos prós e contras a gente sempre vai cair não dá para cobrir os dois Santos é ótimo porque o terreno fica o nome dele é o mesmo tempo é péssimo porque a responsabilidade direta dele a SPE é ótima para o empreendedor porque ele é dono do negócio que ele está desenvolvendo mas ao mesmo tempo tem um Custo

ali envolvido e ele vai ter que ter uma relação societária com esse dono do terreno o contrato de parceria um casamento o contrato de parceria é ruim para o empreendedor porque esse dono do terreno ele não pode ter problemas financeiros ao longo do tempo porque se ele tiver isso pode recair sobre o terreno que o objeto de sobra tem hoje o artigo 55 da lei da concentração das matrícula 13090 de 2015 fala que o produto do loteamento assim como da Incorporação não sofre a infecção em caso de fraude mas até se defender para isso você

já tem um problema numa dessa Você bloqueia matrícula numa dessa sem barga obra você tem que fazer uma doidice sequencial E aí se você joga na ESPN ele não tem esse problema porque ele tá protegido o dono do terreno que antes era dono seria ótimo porque ele continuaria dono e na empresa ele não tem o risco de ser loteador ao mesmo Tempo ele quer uma garantia porque o terreno que era 100% dele não vai ter Então você vai cobrindo um santo e descobrindo o outro eu acho que o mais salutar bem regra societariamente com boa

assessoria jurídica para o empreendedor e para o dono do terreno tô dando a fazenda porque eu já vi contratos em que eu tava do lado do Empreendedor e o dono do terreno foi mal assessorado ele entregou o terreno dele e virou cotista de uma empresa sem Garantia nenhuma se o empreendedor andasse mal ele é levar 10 anos brigando judicialmente para tentar recuperar o que já foi dele tem que ter garantido como você bem falou que eu falei que é o ponto nevráulico tem que ter e que tipo de garantia Você pode ter aí o próprio

o próprio terreno Esquece porque você vai provar o loteamento vai vender os lotes e ainda vai dar garantia para a prefeitura cotas da spa em alienação fiduciária Pode ser isso é bastante comum a execução disso é rápido também não é tem que ser judicial não é judicial Se der tudo errado mas pelo menos você tem 100% das cotas um dia o terreno vai voltar para você se o empreendedor foi muito mal essa já tem no meu exemplo 25%, você pega ali na ação fiduciária dos outros 75% das cotas tinha um empreendedor fizer tudo errado nesse

caso em que realmente é exigida né só para eu entender desculpa mas eu Queria que você continuasse esse raciocínio tá muito legal Ou seja 75% é do loteador 25% é do terrenista mas existe no acordo de cotistas uma determinação de que se o loteador não cumprir determinado prazo para aprovação para venda etc as cotas 75% difícil né não tem jeito né mas geralmente Você já tá na fase de maisedução execução uma implementação da infra É porque no meu exemplo inclusive você nem passou o terreno ainda enquanto Assim aí as próprias cotas são ali são passíveis

de alienação para voltar para o territion que é a execução da garantia Ok executa a garantia ia fazer uma escadinha em que o empreendedor ele ia galgando a participação social ele na verdade ele tinha uma participação societária completa é um exemplo tá só tinha uma participação societária de 75% nesse caso específico aí que a gente tá tomando como parâmetro e ele dava em Calção alienação fiduciária essas essas essa participação societária para o outro sócio que é o terrenista e o empreendedor ele ia desonerando essas ações ao longo do tempo que é que é sucessivo que

é longo né O que o que eu vejo sabe quando eu tô vendo do outro lado um colega advogado eu falo que mais do que Assessoria naquele momento ali que pode levar um mês dois meses seis meses do fechamento daquela estrutura É o acompanhamento eu acho que a assessoria jurídica das duas partes têm que estar em contato o tempo todo no desenvolvimento eu eu acho é que eu vi de experiência é o que dá certo porque uma coisa é o dono da fazenda ser comunicado do que tá acontecendo etc etc etc e o terreno dele

tá lá no que a gente chama de Land Bank ali da loteadora né E às vezes ele confia naquele nome grande daquela loteadora etc mas a loteador ela Tem as prioridades dela na verdade é essa né Eu acho que o acompanhamento pessoal com uma Assessoria Jurídica dos dois lados é o que dá efetividade até para isso toda essa estrutura que foi arquitetada no início ela seja efetivada porque tá caucionou todas as participação societária do Empreendedor eu disse questionamento disso né e segurança para o discalcionamento disso é ou para desoneração no caso de alienação fiduciária é

um processo Contínuo é um processo do dia a dia é um processo de você gerar segurança você loteador gerar segurança para o seu terrenista de que olha aqui o fluxo do loteamento É esse aqui meu amigo tenho o pedido de direita primeiro nós vamos regularizar seu imóvel seu imóvel tem um período de regularização X Y Z que tem esse caminho depois nós vamos fazer um pedido de diretrizes urbanísticas lá no município que vai dar um Norte para a gente fazer um projeto e assim a gente Vai fazer no caminhozinho até chegar no registro de loteamento

o terrenista quando ele entende o ciclo do loteamento que a gente já falou disso aqui e ele acompanha com pessoas capazes do lado dele assim a coisa fica segura porque ele entende que um ano loteamento Não é nada não é nada e às vezes ele fala porque um ano dois anos três anos de aprovação quando ele entende isso aqui ele entende o porquê E aí na hora de desonerar uma uma participação Societária do empreendedor ele ver nó escada trabalho pro cara esse cara trabalho eu entendi porque o que eu falo bem maior no meu ponto

de vista do loteamento é ele chegar aqui no registro loteamento na hora que ele não chegou nisso aqui a não ser que dê um pepino aí de mercado de política etc né mas assim o bem maior eletê aquele registro do loteamento ali é ele não tem mais a fazenda e ele tem as unidades individualizadas com as Áreas públicas individualizadas etc etc então a gente pode montar qualquer estrutura que seja assim no meu ponto de vista [Música] contratar os melhores assessorias e tal se os dois não estão acompanhando entendendo o processo começa a Gerar em relação

tem um outro ponto que eu acho importante diferenciar já que estamos partindo para Diferenciações no contrato de parceria hoje desde 2018 se não tiver enganado está tranquila a questão da distribuição da Receita e cada parte tributária no seu ambiente como se fosse um consórcio contrário de parceria até 2014 para 2018 ele tinha um risco que hoje não tem aquela tributário muitos entendiam já tivemos até solução de conflito da receita antes revogada que sempre sendo a receita tinha que ser tributada pelo proprietário quero Loteador E aí ele repassava para o empreendedor que é ter que tributar

porque o proprietário era só o dono do terreno a receita é 100% dele e o contrário para ser prever diferente no meu exemplo 2575 Venceu um boleto do adquirente do lote r$ 1000 750 vai para o empreendedor ele tributa 250 vai para um terreno entre botar agora é assim então isso já está ultrapassado mas a SPE é diferente na espé quem vende a empresa 100% da Tributação tá do ambiente da empresa que facilita inclusive para a questão contábil porque certamente essa empresa já tá no lucro presumido já paga os seus 6 73% de impostos de

impostos federais que a menor área de conta que ele vai pagar e é isso distribui para os sócios os dividendos sem nova tributação o governo atual tá falando que vai ter tributação de evidência talvez aconteça se isso acontecer pode anotar todo mundo vai querer fazer contrário de parceria Lógico vai fazer sentido você sempre tributado mas ainda não é esse problema fica para o próximo podcast mas aí desculpa te contar mas aí um observação aproveitando assim a né a última colocação que você fez e se eu tiver a fazenda na pessoa física Olha a tributação disso

a diferença do terrenista de tributar isso dessa venda do que dentro do Minecraft no loteamento já está definido então aí ele vai ter um problema fora a Responsabilidade não dá não dá para fazer loteamento em pessoa física não dá você tem no mínimo você vai assinar um contrato prévio para aquilo ser talvez você cria uma espécie só para o dono do terreno acontece porque a pessoa física traz uma responsabilidade direta você é dono do ter primeiro que já tá decidido há muito tempo que a responsabilidade dele é como se fosse jurídica inclusive Prefeito tributários segundo

que é isso fiscal a Civil se dá um problema na obra ele é demandado diretamente bate na madeira você tem um acidente de trabalho a família do acidentado Entra com uma ação contra cadeia dos que estão lá participando o empreendedor vai ser Réu e o dono do terreno que tá vendo vai ser real é o sujeito vai respondendo fisicamente se ele tiver jogado numa empresa com capital com responsabilidade limitada ao capital social só vai cair para eles se esgotado Patrimônio da empresa por desconsideração da personalidade jurídica para isso que existem as empresas você vai proteger

no limite da empresa Então são detalhes que às vezes esse apego do patrimônio o terrenista ele não observa né então eu quero voltar um ponto Só se eu tava falando a respeito de quais serão as possibilidades de segurança a gente falou a questão de fazer uma uma garantia das cotas Tem outras formas o bom dessa que é de graça existem outras também de graça que é difícil de se ter mas que tem gente que faz assinatura do sócios do empreendedor é uma empresa as pessoas querem assinatura ou das empresas estão embaixo Às vezes tem uma

round então ou a própria empreendedor tem vários veículos de desenvolvimento para cada região ele usa um veículo só que o sócio de todas é a road nele assim na entrada Da Road você pega Empresas Grandes seja incorporação seja loteamento ele tem um pé e um patrimônio líquido de centenas de milhões de reais o cara fala me dá assinatura uma criança da Road porque eu tô tranquilo nós estamos falando de um vgv para mim de 100 milhões você tem um pele de 500 milhões já valeu para mim e tem garantias que custam garantia de execução de

obra garantia essa bancária na prática é inviável uma festa bancária porque ela custa 5% do valor garantido Quatro a seis por cento por ano no loteamento que leva 10 anos é inviável mas são garantias possíveis né Hoje tá cada vez mais fácil você ter seguro garantia porque a modalidade de seguro é muito nova né você tem várias modalidades que antes você não tinha as empresas né Quanto mais capitalista fica mais isso é comum se pegar o exemplo dos Estados Unidos Estados Unidos você tem seguro para tudo ele é seguro ainda que nós não temos aqui

então você pode pedir Um tipo de seguro de execução por exemplo das obras pela de infraestrutura tem várias modalidades só que tudo isso custa denny e o empreendedor obviamente não quer curso eu sempre falo isso quanto maior o longo ou quanto maior o prazo quanto mais longo for o prazo de execução do empreendimento menos você quer ter um custo na ácido porque o retorno do seu investimento vai ser mais longo mas se hoje nós temos juros a beirando 14% ao ano quanto menos Dinheiro você colocar hoje ó vai ser até o resultado porque cada real

que você colocar hoje em um ano ele tem que estar rendendo um mais 14 se não você tá errado então você não sai de casa né essa conta financeira tem que ter então o loteador vai virar o tênis vai falar assim olha eu te dou garantias acha que você quiser seja de graça se eu tiver que pagar a minha conta contigo vai mudar seus 25 vão virar 22 E tem dono de terreno que prefere um Passarinho na mão dois voando eu prefiro 22 com uma garantia mais firme que custe para você do que 25 sem

certeza justo também tudo é negociável legal legal e nós estamos falando de duas possibilidades que é contatos de parceria ou a sociedade que é a SPE dentro da SPE existem formatos possíveis serem montados não é isso quais seriam Até eu queria pontuar uma coisa da SPE que é o seguinte isso isso foi uma né existe essa essa possibilidade legal da SPE né para qualquer espécie de atividade não só de atividade Imobiliária e esse foi um uma estruturação aí que foi criado pelo mercado imobiliário para uma espécie de afetação daquele empreendimento né então é justamente para

a gente não para não respeitar não respingar no patrimônio de nenhum dos sócios então patrimônio da própria empresa de outros negócios Exatamente Então você isola porque na incorporação Você já tem o regime de afetação podendo ser elegido ali para aquele empreendimento além de ter a espécie a maioria dos incorporações tem né no loteamento você ainda não tem o regime de afetação a gente até falou que tem agora projeto de ler para ter no loteamento também o patrimônio Ah que legal a gente tá torcendo aqui a gente tá 11 de maio de 23 Tomara que quando

tiver ido ao Áries podcast Já teve já tem aprovado porque aí todo mundo fica mais seguro sabe me dá o Tom Falante patrimônio de afetação direitos e obrigações da daquele empreendimento daquele loteamento respondendo por aqui então eu acho que a coisa caminha para isso porque tem uma questão que é inclusive contábil se você tem uma que a gente chama de holding que nada mais é do que uma empresa guarda-chuva que tem vários Loteamentos por lei a contabilidade pode ser única para todos e aí o dinheiro da venda de um lote aqui pode ser usado para

fazer o a parte elétrica do outro loteamento ali do mesmo jeito se o empreendedor deixa de pagar a pavimentação daqui esse credor vai para cima do ativo daquele outro loteamento como é que você faz para isolar e para ter contabilidades próprias inclusive por obrigação legal você cria uma empresa para cada negócio Nada mais natural Você pode ter os mesmos sócios para todos os negócios Mas você vai ter uma contabilidade específica para cada loteamento é o mínimo porque daí também em tese a gente sabe que na prática Talvez seja configurado o grupo econômico tem questão de

Justiça Trabalhista e fiscal mas em tese o credor da pavimentação do loteamento aqui vai em cima dos bens do próprio empreendimento e não de outros loteamentos porque é uma outra empresa e As decisões judiciais Elas têm respaldada então assim eu acho que todo mundo que tá envolvido no negócio imobiliário vamos vamos pensando nessa sociedade para proteger ou adquirente consumidor vai para proteger o empreendedor é para proteger o adquirente porque o produto do loteamento não é do loteador o produto do loteamento é de quem tá pagando por ele é o loteador vai trazer para o bem

dele a receita e eventual Resultado dependendo de quanto sobrar mas se você tem um loteamento de 1000 lotes inclusive parte deles geralmente garantido pela prefeitura para ter muita execução você tem um problema financeiro ali se o poder judiciário derrubar a proteção daquilo por conta de outro loteamento ele tá ferindo o próprio adquirente Não loteador mas aí você tava querendo entrar nas formações de sociedade né Dani vamos lá Desculpa eu te cortei mas eu achei Importante a gente falar dessa questão do patrimônio de afetação porque é uma tentativa de socorrer na prática mas a gente espera

que isso ocorra que nós já tivemos uma vitória com a vação da 3 e 465 né que que traz a figura do condomínio de lotes que tem essa particularidade poder desfazer dentro do regime de afetação então assim Acho que já é uma vitória acho que começou a ser uma modalidade e Se encaixa no produto e tal mas é um ponto que os loteadores tem que ter conhecimento né para poder às vezes até ser um quesito de decisão ali de que empreendimento eu vou fazer é uma alternativa de produto e aí naquele prós e contras de

loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes talvez essa questão do patrimônio de afetação seja um ponto positivo mas inclusive por conta do regime especial tributação traz um Benefício é exatamente que cai para 4% a tributação porque o condomínio de lotes conforme preveu 1.358 a do Código Civil ele é objeto de incorporação imobiliária e não de loteamento porque porque o resultado dele é um condomínio de lixo e o que se é incorporação cai no artigo 31 ali de incorporação pode adotar o patrimônio de operação pode adotar o regime especial de tributação E aí a gente

sempre bate porque aí A gente tá falando de blindagem né aí o de lote a gente já tem a lenda do benefício do Hatch a gente já começa a ter a blindagem também patrimonial agora a gente recentemente um lançamento que nós vamos fazer o loteador precisava de assessoria jurídica e eu indiquei a Raquel aí nós fizemos uma vídeo ele falou assim ah eu aprovei na lei de condomínio fechado né de condomínio de loja de condomínio de lotes e a gente precisa Então dos dos minutos de todos Os implementos etc não me contratou ainda mas você

vai ganhar muito dinheiro você fez regime de afetação o cara não não fiz não tão fácil vai cair de 6.73 para 4% ou que eu já economizei de dinheiro pra você numa reunião numa reunião e valeu mesmo valeu ele correu no mesmo dia Conseguiu Conseguiu modificar e fez a interpretação modalidade de espera vamos lá se a gente vai falar de estruturação é tipo de Negócio imobiliário a gente faz uma jornadas mas pra gente orientar quem tá nos assistindo assim então existem essas duas modalidades contrato de parceria e a questão da sociedade existem outras mas essas

são mas essas são as importadas essas cobram em 98% das estruturas do Brasil dentro da SPE Quais são as possibilidades eu vou falar de três tá é uma mais em desuso que Um tipo de sociedade que é scp que muita gente já usou há muito tempo atrás que a sociedade encontra de participação que é uma sociedade que a gente fala que é uma sociedade contratual tá porque ela não tem personalidade jurídica por mais que ela que ela tenha CNPJ né Vamos falar assim e tem a sociedade limitada que é a mais conhecida né pela população

brasileira e é mais utilizada e tem a sociedade anônima que geralmente é de Capital Fechado utilizada nas loteamentos tá então nós temos esses três tipos societários vantagens e desvantagens E aí perfis E aí esse é uma análise muito individuais ainda tenho feito ainda [Música] e ele não quer ser sócio na SPE por conta do Risco civil trabalhista tributário você dá um problema cai na SPE mas ele é sócio da espécie é quantas e quantas decisões trabalhista Você viu Que o juiz Manda pegar o sócio justificando aí ele tem uma relação o aporte do terreno dele

é por scp e a SPF fica 100% na mão do Empreendedor e fica que a gente chama espetado nessa nessa empresa na contabilidade um crédito de 25% do terreno ele é o sócios participantes Ou sócio da SPE E aí ele realiza o empreendimento resultado e buta na Spa 63% paga o sócio participantes espetado prós e contras pro acabei de falar você Não tem a responsabilidade Direto você Aos olhos do Judiciário por exemplo você não aparece porque você é só um credor por meio do contrato de scp são investidor Você investiu com terreno desvantagem você não

tem controle nenhum sobre o negócio você não é nem só as cotista nem acionista é você não tem o que o regramento Legal traz de obrigações de repórter de Assembleia de sódio de várias coisas que você tem legalmente mas a gente tem feito fizemos Uma recentemente exclusivo porque o dono os donos do terreno tinha um relacionamento com o empreendedor eles queriam fazer um negócio com aquele empreendedor confiavam naquele empreendedor mas não queria aparecer na sociedade não quero isso fazer outra coisa da vida e aí eles apontaram por meio a gente vai mas como ela falou

não chega a ser desuso mas é muito menor do que a sped cotas de ações em volume de negócio que a gente faz Nesse caso não entrar dentro numa cidade lá perto de Tiradentes que era um formato de scp e eu acabei estruturando para virar uma SPE porque é o cartório de registro de imóveis não não mas não vai no mundo como é que a gente faz mas não aceita mesmo é normal não aceitar como é que a gente faz Você assina um contrato terrenista e empreendedor no contrato terrenista empreendedor o terrenista vende o terreno

para o empreendedor ao Invés de receber em dinheiro o valor contratado é representado por uma nota promissória essa nota promissória que é o aporte da scp para registro de imóveis é uma venda e compra o que aliás é ótimo para o empreendedor porque ele tá com terreno Limpo para prefeitura até para captar financiamento se ele conseguir um dia que a gente sabe financiamento no loteamento é um sonho não é uma realidade mas tem até projeto de lote urbanizado com financiamento que a Caixa Falou que ia fazer aí já é outra história para o dono do

terreno ele aparece com vendedor ou seja ele tá limpo de responsabilidade Agora o negócio do Empreendedor e com essa porta esse crédito na scp é isso não dá mesmo o registro de imóveis ele Breca mesmo porque ele fala que não tem a previsão legal do 1671 da lei de registros públicos não tem como transferir propriedade que como você Mesmo falou apesar de ter o registro por exigência da receita não é uma sociedade comercial SP é uma sociedade prevista legalmente mas de investimento Então essa é uma primeira formatação mas que é uma opção então assim quem

tiver assistindo fala assim eu sou dono terreno eu não quero ter risco ao mesmo tempo eu não quero ser contrato de parceria os dois não estão me agradando eu quero só ter 25 anos negócio o cara que tá desenvolvendo às vezes é familiar A gente já fez isso que dos 10 dons do terreno tem um que é empreendedor os outros nove Confiam mas não quero estar junto no terreno com carinho nem na sociedade então fazem vspp isso é comum comum apesar de ser minoritário em relação a SPF de qualquer maneira você tá falando aí o

terreno ele vai ser transferido vai ser transferido aí também é muito comum o solos participante querer uma garantia às vezes de novo alienação fiduciária das Cotas porque não aí o terrorista tem que pensar né eu fico pensando aí no ambiente do terrorista Você tem uma scp que eu vou ter que transferir a propriedade para esse pé e eu tenho uma relação societária de scp tá Que eu acho que é até um pouco mais firme talvez do que um contrato de parceria mas não é uma sociedade com regramento legislativo bom nome Apesar do nome sociedade que

a sociedade Investimento na contabilidade você tá espetado como um credor se o negócio é resultado coisa que ele não falou ainda depois você falar de cotas e s a gente tem que falar como faz para pagar o terrenista nas modalidades todas o contrário parceria é o mais fácil deles por questão de antecipação de receita antes de resultado mas fala primeiro da S.A e agora a gente não termina nenhum assunto não mas vamos falar rapidamente aqui Para não ficar muito técnico aí né mas a gente tem a sociedade limitada que ela é um regramento dentro do

Código Civil que pode se utilizar de forma supletiva a lei de S.A no caso de alguma omissão etc que é o mais comum se fazer tá então ela fica uma sociedade limitada utilizando as regras também da SA é uma sociedade em que a responsabilidade dos sócios ela é limitada aquele capital social enquanto não integralizado o capital social todos Os sócios são solidariamente responsáveis então assim na hora de falar em sociedade limitada eu gosto sempre de lembrar Porque isso é uma diferença grande com a sociedade anônima tá Enfim acho que falei quer acrescentar mais alguma coisa

sobre a limitada porque ela é mais simples que anônima que ela vai explicar a gente menos pessoal ela é mais falar assim né Por mais que ela o desenho utilizado nas Sejam de Capital fechado a gente tá falando de bolsa a gente não tá falando nada disso então é uma sociedade composta por ações em que sócios eles ficam menos expostos porque os sócios eles eles aparecem só num livro de ações que ele é um livro que fica dentro da sociedade então isso para determinado perfil de investidor enfim de terrenista isso cai com muito bons olhos

tá E dá uma flexibilidade maior ali de colocar Investidor os investidores às vezes quando você vai para o mercado você vai fazer uma operação estruturada alguma coisa que Eles olham com melhor olhos quando você tá lidando com uma sociedade anônima tá porque tem algo acabou legal um pouco mais estruturado mais robusto e em relação à responsabilidade passando muito rapidamente tá Que eu acho que é o que seja mais relevante a sociedade anônima cada sócio é responsável vamos falar assim Ilimitadamente pela sua integralização de capital e não pela integralização do Capital como um todo tá então

isso faz uma diferença na hora da Escolha Ainda mais quando o valor do investimento todo de obras ele vai ser ele está a integralizar que pode acontecer em uma modalidade E aí você vai estar você um S.A você tá separado desse responsabilidade tá E é uma sociedade que dá para fazer mais arranjos societários né então você tem Uma coisa mais elaborada enfim posso tá falando uma bobagem aqui é que a você tem um acordo de acionistas que ele te dá muito mais segurança perante a lei de fato não sei se é isso não não acho

que não é mais segurança perante a lei questão de responsabilidade sim A Raquel já explicou por ser mais complexo e mais robusta você tem até qualificações diferentes de ações se você quiser Classe A classe B você consegue trazer investidores de uma Forma muito mais profissional do que entrar numa limitada porque por não é limitada Como já foi a questão de responsabilidade o cara fala eu vou comprar um X cotas que vão me dar um percentual de quem do fulano a que ele não conhece ele vai ter que fazer uma do Dia de ciências do fulano

Porque por mais óbvio que seja que a responsabilidade dele tem que ser só a partir do momento que ele compra se tiver um problema antigo o judicialmente Talvez recaia sobre ele mesmo a lei falando que não deveria cair a sociedade anônima Você tem uma proteção maior porque a sociedade pode também cair pode a gente sabe que você trabalha fiscal vai querer saber de todo mundo mas você tem é mais complexo é mais refinado acho que é usado mas justamente por ser mais ref inado e mais complexo que ela é menos usual Geralmente as pessoas querem

um negócio mais simples quanto é 25% de 75 pronto faz uma FPS você tem 25% das Coisas tem 75 No acordo de cortistas que não é publicizado né porque não vai pra junto comercial a gente regra tudo que a gente quer e toca a vida eu queria falar um pouco da questão da receita que é importante e o advogado muitas vezes não quer entender de contabilidade mas é fundamental saber o básico o mínimo quando você faz um contrato de parceria dizendo que o terrenista então da fazenda tem 25% e o empreendedor tem 75 Para toda

a receita de venda do lote vai 25 o terrenista 75 para o empreendedor receita não tá apurando lucro e aí cada um no seu escaninho de acordo com a sua contabilidade tributo é óbvio é simples é fácil quando você cria uma espé e você combina que o terrenista do anda fazendo tem 25% e o outro 75 para cada receita que entrar que que a receita tem que fazer numa contabilidade uma empresa paga despesa Quanto tempo demora para receita da Venda de Slots ultrapassar as despesas da implementação da infraestrutura para sobrar lucro para poder pagar o

terrenista não tem pão o terrenista não quer esperar virar lucro ele quer 25% da receita foi isso que ele combinou para distribuir lucros você ainda não tem lucro isso é complexo Aí vem uma estrutura contábil que pode ser poc que é previsto você pode fazer brincadeira de a faca como se fosse empréstimo que depois você Vai compensa mas já traz uma complexidade maior que não se resolve também né mas que é mais fácil de lidar do que na ESPN tem muito terrenista que fala não quero entrar em SP porque isso vai me dar dor de

cabeça eu não quero essa dor de cabeça precisa aí eu falei já de boa Assessoria Jurídica de um bom contador se você não pegar um bom contador nessas pedra o desenvolvimento que entenda disso você Vai ter problema na Receita Federal não sabe mexer com isso né quando que você pode tributário o que a gente também assessora é procure a uma empresa que é essa daqui ela já está acostumada a fase faz a parte acessória de não sei quantas espécs já faço contabilidade já faz tudo tem como você vai procurar o dele para fazer essa parte

que ele faz no lançamento do mais você e eu e outros advogados tem que ter as pessoas especializada não ah eu tenho um Contador cuida das minhas empresas não meu querido você não contador que cuida de loteamento de incorporação de mercado imobiliário os Estados Unidos fala que você tem que ter três amigos sabe disso E é verdade lá se fala isso assim você tem que ter um bom amigo médico um bom amigo advogado e um amigo contador sabe até o fim do podcast o médico com ele né eu espero também gente tá caminhando para o

final porque ela é engraçado a gente vai conversando Quando vê acabou o horário se o cara levantou ali a mão já falando que nós estamos chegando no final o assunto é bom é muito bom é muito bom assim cara que interessante assim eu lido a 15 anos né eu nunca tinha me tocado da realmente da necessidade de fazer essa essa questão do Cuidado da distribuição dos resultados que de fato é isso mesmo assim não tem resultado como é que eu vou subir uma coisa que não tem resultado Então tem que fazer uma uma Estrutura contábil

que dê segurança para protegerista nisso né tem muito detalhe mensagens finais doutores não eu quero agradecer o bate-papo obrigado vocês estão aí não sabem mas eu fui super bem recebido aqueles são ótimos Não é só na câmera não isso obrigado Raquel pelo convite a gente vem ensaiando isso desde o ano passado Obrigado Dani prazer de te conhecer também parabéns pelo jornada loteamento Eu tô sempre à disposição para mim é um prazer foi um prazer estar aqui muito bom assim e de coração muito obrigado mesmo pela sua contribuição assim eu eu a gente recebe mensagem a

gente tava comentando isso recebe mensagem do Brasil inteiro e às vezes existe essa essa dificuldade de encaixar agenda né das diversas atividades que a gente tem cara vou ter que parar pra gente poder gravar tem que organizar isso aquilo mas às vezes a gente recebe mensagem de Loteadores são assim cara continua eu tava com essa decisão passei a tomar isso por causa daquele podcast eu tenho certeza que este vai contribuir nesse aspecto Com certeza eu também só tenho assim agradecer mais uma vez dele e assim agradecer demais pela sua seu tempo é precioso tá foi

uma aula aqui para mim como como advogada e muito muito obrigado foi uma honra ter você aqui É vocês viram para quem não sabe a Raquel que é de minas né ela falou vamos gravar eu falei precisa ver quando eu vou para mim eles estão em São Paulo na Avenida que é o meu escritório não tem como dizer como agradecer show de bola maravilha maravilha foi muito bom só tenho agradecer mesmo uma honra sempre uma aula Magna Valeu gente Obrigado aí pela audiência e sempre peço isso e vou continuar Solicitando qualquer dúvida qualquer sugestão de

assunto é por favor poste pra gente use as redes sociais né lotinete BR no YouTube lote Net Brasil e coloca Quais são as suas dúvidas e as suas sugestões onde que o bloqueador se encontra um seu site Sua rede social rede social é mais pessoal tem um LinkedIn né meu nome é Olivar Lorena Vitali Júnior eu acabo usando só olivavity Advogados [Risadas] Brasil mas é para aprendizado é isso para Assessoria Jurídica Raquel se quiser em parceria advogados e Para conhecimento entra no site brasil.org.br lá você vai achar tudo é realmente para os advogados empreendedores é

um instituto sensacional de uma profundidade dessa magnitude aí que vocês viram aí gente Então é isso Ó quem quiser me encontrar @barcelos.vogados site também Barcelos advogados e estamos aí continuamos na jornada né Muito obrigado pela audiência tchau