Comparei os fundos PVBI11, HGRE11, JSRE11 e TEPP11

fala pessoal sejam bem-vindos a mais um vídeo aqui do canal E hoje nós vamos falar de quatro fundos imobiliários de larges corporativas vamos comparar os ativos de cada um ver ali os números os indicadores utilizando a nossa panilha que você tem acesso aqui na descrição vamos entender qual que está mais barato qual que está mais caro se você gosta desse tipo de conteúdo que é um pouco mais denso um pouco mais técnico já coloca aqui nos comentários se inscreve no canal para não perder nenhum conteúdo daqui e bora aqui para o nosso vídeo os quatro que a gente vai comparar são hgre11 pvbi11 tep 11 e jsre11 são os quatro que a gente vai trazer hoje primeiro dentro da planilha a gente já tem aqui os riscos o que que é isso aqui pessoal seguinte primeiro lares corporativas para mim é mais arriscado Que shopping e logística Essa é a proporção Fábio eu acho larges corporativas muito mais arriscado você pode ir lá e aumentar o risco tá será que é o dobro do risco de de logística acho que não acho que é mais arriscado mas não o dobro E aí a gente vai sempre pegar duas taxas que são muito importantes para mim tá do que eu acredito em termos de fundo imobiliário primeiro eu vou pegar a taxa pré-fixada lá na ambima isso aqui é o que rege todo o mercado financeiro por trás que a tesouraria está olhando ou seja aquela parte dos bancos que fica comprando e vendendo ativo é isso aqui que Eles olham por quê é o que O mercado está pagando de juros aqui não tem achômetro por exemplo o relatório Focus é a tanto é que todo mundo erra lá porque lá eles projetam qual vai ser a taxa Só que lá não tem aele em jogo tanto faz que eles jogarem lá aqui não aqui é negociação as pessoas estão pagando então uma coisa é você querer apostar Ah eu aposto que o que o São Paulo vai ser campeão mas você vai colocar dinheiro não eu aposto que vai ser campeão é isso que é o relatório Focus Ah eu acho que o time vai ser campeão já aqui a taxa de juros você vai colocar o dinheiro na aposta eu aposto e colocar R 10. 000 que o São Paulo vai ser campeão aqui aposta em dinheiro e por isso que é tão importante isso aqui isso aqui mexe com a economia taxa de juros e aqui um pouco de taxa de juros que que acontece até como isso influencia os fundos imobiliários de tijolos Tá eu vou falar também de papel num num próximo vídeo Se você quiser saber também coloca aqui mas vamos lá que acontece daqui eh o mercado ele projeta o risco para daqui 10 anos e ele se movimenta muito dia a dia por exemplo lá em outubro o mercado acreditava que os juros ficaram em 12,21 por. E aí eu te respondo 12 21% vamos tirar o imposto de 15% nós estamos falando aqui ó de 10.

38 ao ano vale a pena correr risco em fundos imobiliários sendo que o mercado vai pagar 10. 38% já líquido de imposto lembra que eu tô falando do aluguel do dividendo que é isento em fundo imobiliário aí você pensa talvez nota que é o mercado ali talvez porque não é uma taxa tão alta como estava antes l em 14% Mas é uma taxa relativamente alta 10. 38 e aí as pessoas vão ficar vou entrar não vou entrar nota que a taxa já ficou mais baixo lá em junho que foi quando os fundos imobiliários dispararam no final do ano ali final do ano para início desse ano os juros despencaram E aí foi quando os fundos imobiliários dispararam quem tem F imobiliário Ganhou muito dinheiro nesse período porque os juros eles caíram para 10,43 10,43 bruto você gente tirar 15% de imposto nós estamos falando de 8.

87 por. E aí eu faço a mesma pergunta vale a pena entrar em fundos imobiliários sendo que os juros eend de Poo de renda está em 8. 87 já vale a pena é baixo 8.

87 Prefiro em fundos imobiliários para ganhar mais e tem vários Fundos ali pagando um rendimento acima disso acima de 8. 87 então foi o mercado subindo aí os juros agora nesse começo do ano disparou E aí que os fundos imobiliários você que tem Fundos ó despencou caiu bastante caiu 2 3 4% ali os principais Fundos por ó os juros voltaram lá para 12% E aí cai naquela mesma conversa P 12% bruto tira imposto vamos pegar aqui tirar imposto de 12 vai para 10 E20 aí já alguns Fundos vale a pena alguns outros não e aí e fica mais travado de novo a ele caiu um pouco e tá nesse patamar de 11. 76 logo se a taxa despencar aqui a tendência aos fundos imobiliários dispararem agora se os juros subirem a tendência aos fundos imobiliários recuarem por isso que a gente acompanha isso aqui todos os dias e a gente coloca na planilha para ser a nos o nosso balizador Então vamos lá o dividendo mínimo que eu espero É 11.

76 men 15% que vai dar 10% PR ente cravado 11. 76 tira 15% vai dar 10% então eu quero um dividendo mínimo de 10% logo eu vou projetar um potencial de dividendos dos meus fundos imobiliários até 10% 11. 76 Men 15% vai dar 10% então vou considerar o potencial de retorno do fundo imobiliário em termos de aluguel até 10% mais do que isso eu acho que ele tá caro porque ele tá pagando o rendimento acima que talvez não consiga manter Talvez ele esteja em pleno em pleno rendimento sem vacância e consegue pagar um aluguel mais alto logo tô comprando um bom fundo só que caro tá e o segundo é qual que é o retorno mínimo que eu espero de um fundo imobiliário eu espero o seguinte é IPCA Ou seja a inflação do período mais 2% 2% mais a taxa real que hoje tá em 6.

12 para 10 anos então vamos voltar aqui ó essa taxa aqui ó 6. 12 para 10 anos então para eu poder entrar em fundo imobiliário eu tenho que ganhar pelo menos isso 6. 12 mais a inflação do período que é IPCA mais 2% menos do que isso eu não entro para mim não faz sentido senão eu fico em tesouro direto ali o risco é menor e eu considero o risco de liquidez aqui de 3% o que que é esse risco de liquidez aí é uma premissa minha pode ser tanto tanto é que essa premissa vai afetar bastante um dos Fundos que a gente vai analisar aqui mas por quê se ele negocia menos de um milhão de reais por dia em média eu considero um risco muito alto por qualquer investidor que tivesse lá 500.

000 em fundos imobiliários ele vai lá e compra ou vende ele distorce muito o preço liquidez baixa sofre muito com distorção então não adianta fazer aqui toda uma métrica colocar aqui todos os indicadores numa fórmula E aí vim alguém no mercado e distorceu o preço do mercado porque a liquidez é baixa então eu penalizou bastante um fundo que tem liquidez baixa eu penalize bastante um que é um fundo bom e vocês vão entender o porquê certo então tá aqui essa é a primeira parte da planilha que você tem que acessar E aí você preenche aqui os dados em amarelo para você saber lá na frente agora sim vamos entrar aqui em ljes corporativas São os quatro Fundos aqui e a gente já tem indicar os resultados Mas vamos analisar um por um aqui o hgre11 nota que ele tá com um PVP baixo 0. 77 porém tem uma vacância muito alta e essa vacância se dá por muitos Imóveis espalhados em regiões que não são tão boas então a qualidade do ativo é menor do que o pvbi11 do que o jse 11 tá por isso ele é o que tem a menor nota em termos de ativos e também acaba apresentando maior risco por conta dessa vacância e é por isso que quem compra fundo mobiliário olhando só PVP se ferra Porque o mercado el não tá vendo que tá barato o fundo Ah o pvp tá barato não é porque os imóveis em si são piores do que os outros do que doss outros Fundos e por isso tá sofrendo mais com vacância não consegue alugar pode mudar es senário Claro que pode uma vez que ele reestrutura ele tá fazendo esse trabalho mesmo de começar a vender alguns imóveis reestruturar alugar outros aí a vacância tende a diminuir diminuindo a vacância o que que acontece Olha o dividendo anual dele tá 10,40 E por isso que eu acho complicado porque ele tem uma vacância alta e tem um dividendo ali muito próximo dos outros tá E aí se ele aluga mais Imóveis ele tem de aumentar esse dividendo anual de 10,40 vamos supor que ele aumenta para 11 ao ano Olha o que acontece aumenta o preço teto dele então a medida que ele conseguir ir alugando e isso vai refletindo alí no pagamento de dividendo o preço teto melhora por isso que a gente tem que acompanhar o relatório gerencial mês a mês agora ele tá alugando agora Aumentou a vacância diminuiu a vacância pra gente entender mas vamos lá pro relatório gerencial primeiro o HG r11 tá rodando com uma vacância aqui ó de 19% Ou seja é alto demais e por isso gera um risco como eu falei pode gerar oportunidade se esse fundo começar a diminuir essa vacância mas se eu tenho outros fundos imobiliários que estão em posicionamento melhor hoje faz mais sentido entrar em outros fundos imobiliários é o custo de oportunidade que é se eu aplico em um eu deixo de aplicar em outro que está melhor no momento e vamos lá olhando aqui os os ativos nota que ele é bem espalhado Então tá aqui ó os ativos tá vendo Tem torres corporativas tem no Paraná tem no Rio Grande do Sul tem no Rio de Janeiro eu acho que fundo imobiliário de lar corporativa tem que concentrar em região aonde a demanda é mais alta por conta da mudança no mercado de trabalho po pandemia que foi ali para um 100% home office agora voltou para um híbrido É arriscado você ter ali larges corporativas em lugares mais afastados então saiu de São Paulo já preocupa um pouco e aqui em São Paulo mesmo você vai olhar muito pra região da fia Lima se vai olhar para Pinheiro se vai olhar para Paulista São essas regiões saiu disso também a briga pelo imóvel é menor se a briga é menor o aluguel cai então você precisa estar numa região boa para melhor melhores empresas do Brasil quererem estar nesse imóvel e se degradarem para pegar o melhor ponto e aí o preço do aluguel sobe por isso que o pvb 11 é na frente porque lá os imóveis T essa característica são muito disputados E aí eles tendem a alugar mais e alugar mais caro e só aumentando esse preço de Lares corporativas então aqui a gente vai sofrer um pouco mais com a hgre11 comparando já com os outros a gente tem aqui o jsre 11 São bite Imóveis também são bons Imóveis olha só ele tem aqui hoje Os Inquilinos que são muito bons né que a gente Analisa aqui também os imóveis tem um lá na Jornalista Roberto Marinho que é berrine baita região tem nas Nações Unidas baita região também tem aqui Nações Unidas outro tem a venda paulista nota que são bons imóveis tem um Olha lá bem pouco bem menor na praia de Botafogo que é menos de 1% do patrimônio se por exemplo tivesse 10% aqui na praia de Botafogo Talvez sofreria um pouco mais certo então são bons Fundos logo os ativos aqui tendem a pontuar mais a nossa planilha o VB o pvb 11 que para mim são os melhores fundos são os melhores imóveis só em região boa também só região bastante disputada além de ser imóvel triplo a e duplo a ou seja são muito disputados são bem tecnológicos você fica dono de imóveis muito disputados isso acho legal e por fim o tep 11 que também tem aqui a localização dos imóveis muito boa também dos prédios região de Pinheiros região da Paulista Berrini e Faria Lima um pouco abaixo do pvb 111 mas bem parecido com o jsre11 então nota numa escala seria hgr11 o pior entre os quatro depois tep 11 e jsre empatados e o pvb 11 na frente então na Minha Escala o pvb 11 vai pontuar mais em ter de qualidade do ativo e também os próprios locatários o que eu apresentei um pouco mais de risco no pvb 11 Foi por conta de uma de uma concentração um pouco maior na prevent Senor em termos de menos diversificação mesmo assim é muito parecido com os outros porque a gente tem uma concentração aqui na totos e na Vivo que dá 57% que também é alto né então tem que tomar cuidado isso penaliza também o hgre11 por conta de concentração Então a gente tem que ser para analisar isso ó qualidade dos ativos qualidade dos locatários mas principalmente os ativos vão ter um peso maior por O locatário se a localização for boa e m for bom vai ter locatário bom ali porque se sai um vai vir outro e assim vai porque o imóvel é bom então a gente põe um peso maior para o imóvel do que pro locatário mas é claro que o locatário importa tanto é que penaliza um pouco o pvb 11 por contra essa questão da prevent Senior certo Logo quando a gente faz a pontu a ação aqui fica da seguinte forma ó pvb 11 primeiro lugar tep 11 jsr 111 um pouquinho melhor pro tep 11 mais bem parecido e o hgr11 fica mais para trás e aí em termos de vacância que eu coloco nesse risco o hgr11 tá sofrendo bastante logo o risco dele aumenta nota que ele tem ali um um desconto ele tem um preço teto muito próximo do preço atual porque tá sofrendo demais já o pvb 11 tem o risco que eu falei da prevent Senor ali gente tem uma vacância ali próxima de 10% o jsr 111 também tem uma vacância próxima a 10% e o tep 11 tá só com vacância financeira Tá o que que é isso vamos pegar aqui o tep 11 olha só tá aqui vacância física 0% quer dizer que todos os imóveis estão alugados Porém quando pega a vacância financeira que é o potencial de retorno frente à locação dos imóveis ainda tem 4. 3% que é de alguma negociação que ficou bem abaixo valor ou vá os imóveis que ficaram ali abaixo do valor então ele tem ali um pouco abaixo do potencial e aí por isso que gera uma vacância financeira de qualquer forma não é nada preocupante aqui também mas vamos falar de vacância hgr11 19% vacância física aqui tá 7.

60 pvb 11 mas vai dar uma subida agora o jse re 11 7. 8% e o tep 11 como eu falei tá aqui ó com 0% na vacância física e aí o que que pega no tep 11 que eu vou falar para vocês é isso aqui ó liquidez diária é muito baixo ainda Ah ele subiu quase 30% eu acho que é muito arriscado aplicar em fundo com liquidez baixa é minha premissa os outros pvb 11 baita baita liquidez diária mais de 6 milhões o hgr11 aqui mais de quase 2 milhões é uma boa e JC re 111 2,58 milhões ou seja tranquilo nenhum deles foi finalizado pela liquidez apenas o tep 11 e vindo para cá Olha só como o tep 11 acaba sofrendo aqui ó liquidez 3% E aí por exemplo legal eu gosto do tep 11 ativos bons localização boa vacância física zero um pouco de vacância financeira o que também limita um pouco até o potencial porque você tá tudo alugado tá em pleno vapor já o preço justo dele já tá praticamente igual porque as pessoas já consideraram isso no preço só que se esse fundo aqui tivesse uma liquidez normal rodasse mais de R milhão deis Olha o que aconteceria ele seria tão bom quanto o pvb 111 de fato é ele é um baita fundo porém eu penalize com a liquidez no seu critério Você pode falar nossa eu tô muito tranquilo tô tranquilo para mim é até uma oportunidade liquidez baixa pessoas estão descobrindo maravilha aí tem um potencial grande de 16% que ele vai ser bem parecido com o pvb 11 nesse sentido certo mas eu penalizou aqui por isso que por enquanto eu estou fora do tep 11 jsre 11 ele tem ali um desconto de 4,14 por. tá pagando o dividendo abaixo dos outros fundos mas eu acredito que pode que isso dá um potencial dele entregar mais dividendo nos próximos meses lembra que eu falei meu dividendo mínimo é 10% hoje então todo al tem espaço para crescer o dividendo mínimo Então isso é bom porque se tivesse pagando um dividendo de 11 12% já Não valeria mais a pena porque o fundo já estaria ali em seu pleno vapor certo então o maior potencial hoje dentre os fundos imobiliários de L corporativa para mim é o pvb i11 primeiro lugar segundo js11 e hgr11 para mim eu acho praticamente sem sem entrada ali porque o desconto é 0,55 ou seja el tá muito próximo do valor justo dele ó e tá negociando a r$ 181 o preço teto 11 11866 então não vejo ali tanto potencial a mais pelo conta que eu falei mas aqui a gente pode acompanhar ah vacância diminuindo a gente vai ajustando e olha o que acontece uma coisa que você Que tem fundo imobiliário tem que torcer é pros juros caírem por quê quando os juros caem juros futuros caem as pessoas correm mais para fundo imobiliário vamos supor que a premissa aqui ó o caiam de 11.

76 para 10% e a o IPCA vem para 5% vamos supor que aconteça esse cenário Olha o que acontece com os Fundos pvb 11 dá uma esticada tem um preço teto lá em cima o hgr11 fica mais atrativo porque os juros caindo as pessoas tendem a além de alugar mais Imóveis as empresas tendem a investir mais isso sobe o tep 11 ele mesmo com liquidez baixa mas eu acho que a liquidez vai aumentando mas Vamos considerar uma liquidez de zero aqui ele dispara também o preço dele se ele movimentar bastante eu acredito que pode subir nos próximos meses e o jsre também por isso que eu falo os juros influenciam muito o fundo imobiliário e é nessa proporção por isso que quando o governo mexeu na meta Então teve o arcabouo fiscal e eles mexeram no arcabo fiscal novamente impactou os Fundos mobiliários eles caíram bastante eles caíram e tendem a cair mas só que essa queda também traz oportunidades porque uma vez que cai os preços ficam mais baratos e aí eu compro comprei paguei um preço baixo e aí o que acontece os juros voltam a cair e aí o preço sobe por isso que abre oportunidade de entrada em termos quando tem uma queda porque aí o preço teto dele sobe e ele pode alcançar um preço maior com um juros mais baixo e essa planilha monitora isso tá isso que a gente monitora e essa planilha é muito viva ela a gente pode mexer a qualquer momento ela primeiro Eu sempre tenho que mexer nas premissas aqui colocar a taxa atual colocar de novo ó curva de juros você vem aqui você pega a taxa para 2520 dias aqui 6,12 por no pré 11.