Olá, pessoal. Sejam bem-vindos a mais um vídeo sobre fundos imobiliáries. Não só sobre fundos imobiliários, sobre imóveis, sobre muita coisa legal.
E hoje um papo reto com Sidney Angulo, nosso correspondente internacional. É, Sidney, agora como é que faz, hein? Logo logo vamos ficando cada vez mais internacional aí.
Tudo bem? >> Como é que faz? Sim, eu sei como é que faz.
É só você fazer um chequinho em dólar >> e depois tá na minha conta lá nos Estados Unidos. Conta declarada, tá [risadas] declarada bonitinha. Eu não ligo de ganhar em dólar para mim, não tem problema.
Eu fui agora nessa viagem para Miami. Eu tenho bastante material. Você viu parte do material?
E esse tema que a gente vai explorar hoje é um tema que eu eu fiquei muito impressionado com Miami. Miami, vou te Barone, vou te contar uma história. Sabe quantas vezes ele foi para Miami?
>> 160. 160 vezes, porque eu trabalhava com uma agente de compra de um de um empresa americana no Brasil. Então eu ia toda hora daqui para lá para Maem.
E quando eu comecei eu era um duro de pedra. No dia que que o cara começou a me mandar eu eu tinha era difícil para pegar táxi para pro aeroporto. Já era Guarulhos naquela época.
E eu comecei com 40 e tantos anos atrás e fiz fazia viagens, seis, sete viagens por ano. Eu trabalhava com roupa na época porque o mercado de de construção no Brasil tava muito ruim, tava difícil. me formei e não tinha emprego.
Daí eu mexia, levava a roupa e trazia roupa e e representava os americanos do Brasil. E nessa época eu vi a mudança urbanística da cidade, eu olhando esses anos todos, né? E como a cidade foi indo para um para um para um ciclo totalmente diferente e vai ser tema da nossa conversa de hoje.
>> Exatamente. Inclusive hoje, pessoal, o tema é revitalização de regiões degradadas e o papel dos fundos imobiliários. O o Sydney fez essa essa essa provocação que eu achei muito inteligente de fazer esse comparativo Brasil e Estados Unidos e tentar mostrar como que os fundos imobiliários podem contribuir, podem embarcar nessa questão de revitalização, que é algo natural, né?
Acho que às vezes a gente que tá vivendo ali naquele momento do bairro, da cidade, a gente não consegue ver a transformação, mas quando a gente volta um pouquinho e resgata algumas imagens, a gente vê que a transformação acontece, às vezes mais rápido, às vezes mais devagar, mas é sobre isso que nós vamos falar hoje, revitalização de áreas degradadas sobre fundos imobiliários. Então, Sney, papo reto hoje com você. Fica à vontade.
Quando você quiser que a gente coloquea algumas imagens que você preparou pra gente aqui, estamos à disposição. Vamos lá. Bom, nessas muitas viagens para fora que eu faço, Baron, eu resolvi trazer experiências lá de fora para cá.
E tem muitas coisas bacanas que são feitas lá fora, que a gente depois de muitos anos usou no Brasil. por exemplo, áreas que eram quietas, paradas, muito mono, eh, um tipo só de uso. Por exemplo, vamos dizer claramente uma área como era, como era, por exemplo, a antiga a a Antônio Carlos Berrini aqui, Luiz Carlos Berrini aqui em São Paulo.
Foi uma área que é o Brat Colet fez um o desenvolvimento daquela área e era uma área totalmente voltado paraa comercial, era feia. Ele foi revitalizando uma área na zona sul, foi fazendo prédios comerciais, foi ficando bonita a área, as empresas se interessaram por aquele novo eixo comercial que tinha na cidade e aquilo foi se transformando. Existem duas formas importantes de você revitalizar e trazer alguma gente para aquele lugar.
O lugar já tem, o lugar tem bastante gente no local, já tem gente naquele local, então você pega e ou aproveita o que existe na região. Tem gente, por exemplo, tem um um um lugar que passa pessoas, você coloca lá o teu carrinho de pipoca, você vai vender mais pipoca, você bota uma borracharia, você vai vender mais pneu e assim vai. Você sempre vai atrás de um lugar que tenha bastante gente ou você é um grande empreendedor ou desenvolvedor.
Você fala: "Puxa, essa região ela tem metrô chegando, tem ônibus perto, tem escolas no entorno, tem supermercado. Vou desenvolver uma coisa importante. " Então, quem são as figuras que desenvolvem essas grandes áreas?
Então vou relatar para você duas figuras importantes. Uma figura é o desenvolvedor. Podem ser fundos, podem ser famílias ricas que têm patrimônio, podem ser grupos de investidores que se juntam, colocam dinheiro, vamos desenvolver aquilo.
Mas sempre tem que ter um cara com uma ideia, puxa, vou desenvolver alguma coisa naquele lugar. E o cara vai usar esse olhar esse local de duas formas. Já tem gente passando de monte.
Eu vou fazer um paralelo com você como é a região de Tatuapé aqui em São Paulo. Tatuapé tem uma uma construtora fez um desenvolvimento muito bonito. Fala o nome da construtora ou não posso falar?
É construtora porte. Muito bacana. Eu não não tô ganhando nada, nem conheço os caras de lá, mas eu vi o projeto.
O que que ele fez? É uma região já tinha metrô, mas tinha muitas casas baixinhas, mas tinha bastante gente no entorno. O que que o cara fez?
O cara fez um projeto onde ele colocou prédio comercial, residencial junto com área comercial. Uma coisa muito legal no Brasil. Quando eu voltei ali para no Luiz Carlos Berrini, os caras tiveram aquilo de fazer virar só uma uma área comercial e ao longo dos anos a área comercial acontece de noite não tem gente de noite aquela coisa mar bonito, mas de noite não tinha ninguém.
Eu mesmo era contra colocado lá de um prédio comercial meu uma coisa residencial. Falei uma criança andando na rua do lado do executivo, eu não quero. Hoje mudou totalmente o conceito.
Várias regiões, eu falei da da Luiz Carlos Berrini, mas você pode falar, por exemplo, da Avenida Paulista. Ela também ficou muito centrada na Paulista todo mundo conhece. que é é um eixo importante em São Paulo.
Ela ficou muito centrada nos férios comerciais. Num dado momento também ela deu uma caída, apesar de serem avenida paulista, cheio de metrô, lugar nobre. Depois ela foi tomando novo corpo quando colocaram lá shoppings, colocaram residências no entorno, fazendo um mixed use.
Eu não gosto de inglês, mas como o pessoal tá falando hoje em dia, uso misto de tudo, né? E a a venda polícia ela deu deu uma subida. Se você pegar, por exemplo, a Faria Lima, a nossa Faria Lima dos fundinhos lá que nós temos, a Faria Lima também igualzinha, ela foi uma avenida, demorou para ela pegar, quando ela pegou, ela pegou muito voltada a a escritórios de alto padrão e e era uma direcionamento que era podia ter um certo perigo, mas começou a ter muita coisa residencial perto, aqueles apartamentos de 45, 60 m, e os executivos iam no entorno, trabalhavam no entorno, iam trabalhar lá.
Tinha o Shop Guatemi, agora vai sair o Shops, que é da JSF, também vai ter lá dentro. E a a a Faria Lima subiu, ela decolou. Que acontece?
Tinha um um momento lá que chama uma rua chamada eh Justelino Cubicheque. Dali pra frente já não era tão bonita. Daí saiu um projeto da Nova Faria Lima, que iria lá de lá até Pellegrino, Hélio Pellegrino ali na frente.
Aquele pedaço da Faria Lima não era nada, eram casinhas, não valia nada. Então, de novo, apareceram esses grandes fundos desenvolvedores que são muito importantes, que eu chamo hoje de caçadores. Vamos dar o nome de caçadores, os hunters.
O caçador é aquele cara que ele se arrisca, ele entra no mato, pode a fera ir atrás dele pegar ele. Então esse é um cara que tem risco. Ele vai comprando uma casinha aqui, depois tem uma fia do lado que não vende, depois ela vê que todo mundo vendeu, ela pede uma fortuna por aquilo.
Ele fica às vezes durante baroni, 15, às vezes 20 anos para juntar uma área. Vou contar depois três exemplos que eu tô envolvido diretamente. Então, esse negócio de juntar esse Hunter, esse caçador que faz isso, é o desenvolvedor inicial, é o desenvolvedor raiz.
Como eu coloquei num programinha meu que eu gravei lá atrás, que eu que eu dei exemplo da salada de fruta, que o cara começa com a terra, arando a terra, colocando a semente, regando, nasce a árvorezinha, depois cresce um pouco mais, nasce o fruto, tal. Esse cara, ele partiu lá de trás. Daí aparecem a segunda figura que eu vou defender ela depois que é o cara que compra e explora aquilo.
Geralmente quem são os fundos imobiliários muito responsáveis. O ano passado tá olhando uma reportagem agora recente, foram os grandes responsáveis por mercado imobiliário aqui no caso de São Paulo e quase do Brasil todo, circular porque eles pegavam coisas dos desenvolvedores e colocavam dentro dos nossos fundinhos. Então, as figuras importantes são o desenvolvedor, que é o caçador, que é o Hunter, e nós fundos imobiliários, que vou dar o nome de de fazendeiros, dos farmers.
A gente pega coisa que o caçador pegou, foi no mato, matou o bichinho, tá? Fez lá, fez o churrasquinho e a gente já faz o nosso hambúrguer aqui atrás, que nós somos os os fazendeiros. Essa figura, essas duas figuras, a gente critica os fundos, a gente critica, a gente quer que alguns fundos sejam fundos de desenvolvimento.
Esse mês a gente viu algumas experiências de fundo de desenvolvimento que tiveram um certo dor de barriga. Mas é assim mesmo. O cara que é desenvolvedor, ele é o caçador, ele vai ao campo, ele faz alguma coisa.
Eu tô aqui, meu escritório que eu tô falando de você aqui em Pinheiros. Pinheiros é um bairro, do lado tem um bairro chamado Vila Madalena. Aqui muito, muito, muito aconteceu isso.
O pessoal vai lá, vai comprando as casinhas velhas e desenvolve. Às vezes, Baroni, o cara consegue montar um terreno bonitão e bem no meio ele não consegue comprar aquela casinha. Não vale de nada.
Esse caçador, ele levou um ferro, às vezes demora anos para ter desentar aquilo ali. Então é muito importante essa essa função dos grandes desenvolvedores. Então eu diria são grandes dois grandes grupos, as famílias dos dos fundos ou famílias ou grupos de investidores que são os formadores de projetos e o segundo grupo que são os grandes fundos imobiliários que vão comprar aquilo, ou pequenos ou médios, mas vamos falar agora dos fundos imobiliários.
Eles compram aquilo e vão ter a rendinha, vão explorar aquilo. As fala, >> não, eu ia dizer exatamente isso. Às vezes o investidor, pessoa física, mais que tá aqui na ponta final, aquele que olha mais pra renda passiva, ele pode até se interessar por esses fundos caçadores, mas é que para na ótica dele é difícil, o risco dele é maior, não vai ter essa renda todos os meses, não é uma coisa programada, não dá para dizer que no ano um vai ser assim, no ano dois vai ser assado.
tem muita imprevisibilidade, mas a multiplicação de capital, as grandes fortunas talvez foram feitas nesses fundos caçadores. Os fundos fazendeiros já são os fundos da renda passiva, da consolidação, daquele do do dia a dia. É o é a pessoa que quer realmente montar sua rendinha ali para complemento de de de aposentadoria.
Faz sentido? >> Nada como falar que alguém de Goiás, né? fala de fazenda, o cara já entende [risadas] tudo.
Mas você quer saber mesmo esses esses caçadores que montam baroni, a gente já vê muita gente quebrar. Você citou um pouco antes, a gente tava falando, você falou de um fundo que era de uma fábrica em São Bernardo. Como é que chama aquele fundo mesmo?
Era o SJ. O SJ, lembra daquele fundo? >> Sim, sim.
>> O SJ era um fundo de desenvolvimento que eles compraram uma fábrica das Ford. Muita gente comprou cotinhas do fundo, eu mesmo comprei e no fundo deu tudo errado. Culparam o BTG e compraram esse, não era para culpar, era um fundo de desenvolvimento com problemas para desenvolver.
Fundo de desenvolvimento tem risco. Baroni, eu tô nesse momento num cinco de desenvolvimento e já tive mais cinco. Dos mais cinco que eu tive, dois deram problema e três eram certos.
Os três que deram certo, um deu muito certo, outro equilibrou e os dois deram errado. Você quer saber? Os dois que equilibraram e os dois quearam errados zeraram.
Eu tô ganhei daquele que foi lá paraa frente. Então é um game, é um jogo. Agora eu tenho um negócio lá com o com o UBS que eu tô fazendo, tem um negócio que eu tô fazendo com a XP e mais o negócio que eu tô fazendo com qual outra empresa que eu tô fazendo?
Com pátria, com o próprio pátria, que eu tô entrando lá na raiz, naquela coisa lá no fazendeiro. Se eu dis se eu aconselho alguém a fazer isso mesmo, eu fico olhando, baron depois que eu descobri os conis imobiliários, cara, é difícil, viu? É difícil que o pessoal falar assim: "Não, porque vai dar CDI mais tanto ao ano?
" Pode dar, mas pode não dar nada. Teve um projeto, por exemplo, simplesmente no meio do projeto foi embargado pela prefeitura porque problema político ou porque tinha descobriu lá um um fóssil lá embaixo do terreno, qualquer coisa, ou trincou a laje, o pilar. Baroni, o cara que é o desenvolvedor, ele passa por riscos violentos, viu?
Não é brincadeira não, >> ô Sydney. Eh, e vamos pegar aqui, por exemplo, um fundo grande de galpões logísticos aí, por exemplo, que tem uma área que é um híbrido entre o o caçador e o fazendeiro. Ele pode acoplar isso também na estratégia, né, e transformar o caçador em fazendeiro de uma maneira mais rápida, né?
[risadas] >> Ele já é um caçador que chega lá de Land Rover, não é o caçador que [risadas] chega a cavalo. Por que que por que que ele chega chega de Land Rover? digamos, vamos tomar como exemplo aquele aquele assunto que nós falamos essa semana do HGLG.
Tava falando com a Bud semana passada quando eu tive lá, que eu fui lá correndo por causa de um assunto e daí ele me contou exatamente como é que foi o desenvolvimento daquele fundo de salva, aquele logística de Salvador, lembra? Aquele Salvador grande que hoje tá ao Mercado Livre? Então aquilo ele realmente ele entrou como um desenvolvedor.
Ele fez um CRI, certificado de recebível imobiliário. Já expliquei o que é isso aí, hein? Ele fez um CR, levantou a grana, na época era 300 milhões, gerou 1000 empregos durante um período 12 meses, né, Ariane?
Acho que 12 meses. Gerou emprego durante 12 meses. Só que ele ele é um caçador, como eu te falei, de Land Rover ou de Mercedes, tal, porque ele já pegou um terreno já aprovado, sem nada ambiental, sem árvore, terraado, já com contratinho na mão assim, ó, debaixo do braço, sabe?
Mas café com leite. Então eles podem ser desenvolvedores. Eles podem ser desenvolvedores mais ou menos.
A hora entrar queriem esse pessoal do interior do Brasil que faz loteamentos ou que faz desenvolvimentos. Como é que chama aquele fundo que desenvolve? Esqueci o nome.
É um fundo que desenvolve muita coisa, dá dor de barriga, mas é parte do negócio. Se você quer entrar, você pode durante um ano, um ano e pouco ter rendas lá em cima. De repente pega um período que começa a dar renda baixa.
Tá acontecendo agora dois ou três que estão acontecendo, mas é do ciclo, é do ciclo, não do ciclo imobiliário, é do ciclo do business, porque ali você tá participando do risco do negócio e tem que ter consciência disso aí. Agora você falou do grande fundo, no caso do Dog LG e outros mais que fazem, eles já pegam uma coisa bem garantida o que vai acontecer. Ele já sabe o que vai acontecer.
Então sabe que vai casar com a mulher, que ela tem dote, que vai dar tudo certo no futuro, viu? Ou seja, antes da gente compartilhar umas fotos aqui que você trouxe pra gente, eh, eu posso dizer, trazendo aqui, fazendo um paralelo, eu posso dizer que um fundo de renda urbana que eventualmente possa ter ali um supermercado numa num vetor de crescimento da cidade, ele pode participar deste desta mudança, né, dessa revitalização, dessa mudança, desse desse desse novo adensamento daquela região. Posso pensar dessa forma ou eu tô exagerando aqui?
>> Não, você não tá exagerando nada. Sim, pode. E tem muitos fundos que já estão bem estruturados, né?
São fundos, são fundos que sabem o que estão fazendo. Então ele já vê, mas ele já entra assim naquela região que já tem bastante coisa construída. Ele não tá entrando num num num greenfield, né?
Então eu não gosto de inglês, mas Greenfield quer dizer um uma folha em branco. Ele não tá entrando numa coisa que ele tá do zero. Ele sabe mais ou menos o que tá acontecendo e ele vai entrar numa coisa mais ou menos andando com uma certa garantia, com uma certa eh proteção, né?
Você deu uma travadinha, mas você voltou. Pronto. >> É isso.
É, na verdade, o que eu quis dizer nesse sentido é assim, é, na verdade, o que eu quis dizer foi o seguinte. Eh, eu creio que às vezes uma uma um uma atacadista, uma uma empresa de varejo grande que vai firmar um contrato de 20 anos, ela já faz um bom estudo de desenvolvimento urbano também, não só presente, mas futuro, até para instaurar ali, então para se instalar ali. Então, acho que isso é uma, eu tô falando só pra gente, a gente que é aqui do lado do do farmer, do fazendeiro, dá uma uma beliscadinha naquilo que é onde é a grande fonte do dinheiro mesmo, que é que são os os caçadores, né?
Mas também querer dizer que é uma carteira hoje para pessoa física direta, ela vai ser formada basicamente por caçadores, é mais difícil, são fundos mais exclusivos, né? Igual essas operações que você citou, são operações mais exclusivas que chegam sempre mais ali pros investidores mais profissionais, né? Que tem uma experiência e sabe eh eventualmente ponderar o risco.
Mas vamos lá. Agora eu quero aprender isso. Você sabe quando você entra num negócio desse, você assina um documento ciente de que você pode perder tudo.
Então você tem que tá ciente daquilo. Não dá para brincar não. E eu até Baronia muitas vezes eu tô tão feliz com os fundos imobiliários, você franco, você tão feliz porque ele dá um retorno tão, não é só que ele é ele é mais ou menos garantido ou garantido, ele é muito previsível.
Se você estudar um pouquinho, ouvir um pouquinho o professor Baroni e eu vi as análises, você a chance de você perder dinheiro é muito pequena. Então eu sou hoje eu sou muito partidário disso, mas eu gosto de da da das teses. É isso que você vai me perguntar agora, que eu gosto bastante.
Eu vou te falar. >> Legal. >> Vai em frente, professor.
>> É isso aí. Eh, bom, deixa. Vamos lá, começando aí.
>> Que que é isso aqui? Que é o seguinte, eu trouxe nessa última viagem que Miami, inclusive até fiz um filminho de 6 minutos que depois a gente até pode postar como um anexo desse papo reto, que é eu falando desse local que a gente vai ver. Se vocês virem essa foto aí no final à esquerda tá escrito now, quer dizer agora em inglês.
Ali tem uma foto de como é que está o negócio hoje em dia. Em cima tem, mostra como é que ele era antes. Vocês vão vão ver em algumas, inclusive no filme que eu tenho, que vou postar no meu canal, @sidneyangulo, eh, no Instagram, vocês vão ver o número de pessoas andando na rua, como é violento.
Então, naquela época, esse grupo que é um grupo de Hong Kong chamado SW, que é um grupo enorme de sei lá, bilhões de dólares, eu não sei o número barané, mas enorme, tá? Ele resolveu entrar, ele faz só isso, ele vai lá nos Estados Unidos, ele é desenvolvedor, ele é um caçador, ele foi comprando nessas várias áreazinhas onde tá esse carrinho vermelho, esse outro, foi comprando tudo em volta e desenvolveu. Então você vê a sequência, nós vamos mostrar a sequência.
2009 tem, como é que era isso aí? 2010 já começaram a derrubar as casas, tem um caminãozinho já fazendo. Em 2015, com essa foto esquerda em cima, já tem os o projeto começando a nascer.
Esse projeto chama-se Brickle City Center. Vocês vão ver o que que vai acontecer lá na frente. Que maravilha que é.
2016 já tinha cara de como é que você tinha tava já ficando. E nesse meio do caminho, só para dizer, ele começou lá, pegou a bolha de 2008, aquele problema que teve na nos bancos de 2008, que o Leon Brother teve aquele problema, depois teve 2012, ele tem aquele subprime também. Depois teve o problema da Covid, passou todos esses problemas.
Quando tava em 2018, essa foto linda, aí os caras tavam com tudo já, é um bombar a Covid. Então até que você você vê a a a história deles 2019, 2020 esvaziou tudo, mas como era uma coisa tão bem desenvolvida que rapidamente pegou uma vida muito grande e virou essa coisa que tá aqui em 2024, daí o Caio pode botar as duas fotos. Eu quero depois falar sobre esse tema.
Põe duas fotos na frente, Caio. Isso. Olha o que é isso aqui hoje, Baroni.
Isso é uma metrópole. Se você voltar ali para trás, volta um slide para trás, dois slides para trás. Olha isso aqui.
Olha o den. Dan den quer dizer antes. Olha isso aqui.
Como é que era isso aqui? Estão falando de coisas só lá 2006, 2004. Esses caras tiveram a coragem de chegar lá lá em 2006 e comprar aquilo.
Vai lá pra frente, caiu. E fazer isso aqui, ó. Aqui são são duas fotos.
Da esquerda é um conjunto de prédios, um é um hotel, outro é um residencial. Aqui do lado eu tô dentro de um shopping chamado e Brickles F Center, que é o shopping, que é essa coisa maravilhosa. Vai na próxima foto.
Olha aqui, ó. Outra outro ângulo onde eu mostro um prédio comerciais. Aqui, ó, à direita são prédios residenciais e à esquerda prédios comerciais.
Esse essa é a história do mix used. OK, caiu. Obrigado.
Essa coisa do do uso misto, Barone, que eu acho muito importante, isso é uma coisa que nós temos que desenvolver. Vale a pena a gente fazer uma um um dois programas, três sobre isso aí, que hoje inclusive eu vou fazer uma uma um um meeting na na CBR, onde vai est o pessoal da o Perrone, vou tá vá eu, votar o Abud, vamos fazer um um um summit daqui a dois meses, um mês meio, dois meses, tá mais alguém lá falando sobre esse uso misto, né? O pessoal da ALOS também vai estar junto e eu sou um dos convidados que vou falar.
Eu hoje tô defendendo fortemente o buso misto. Para, eu tinha um preconceito de colocar, digamos, uma um residencial do lado. Hoje do lado do Ebusiness Park, Business Park é um caso típico e o senhor ainda não me visitou, tá bom?
Mas tudo bem, eu perdoo, eu te perdoo, tá? Eh, lá no Ebusiness Park era uma fábrica degradada da Siemens. Eu fui fazendo um retrofit e trouxe para dentro farmácia, banco, supermercado.
Eu fiz lá dentro um micristema. Eu vou vou te vou defender dois tipos de desenvolvimento do local. Ele se desenvolveu, trouxe gente pela loja trabalhando 10.
000 pessoas lá dentro e o entorno do Ebiso tem 160. 000 m que vale a quase 10 quadras, começou a sair lojinhas e pequenos negócios em torno e eu não queria que na região tivesse residencial. Hoje eu acabei de fazer um grande negócio com a Cirela do lado, onde vão sair lá quanto?
2500 unidades de Minha Casa, Minha Vida. Minha Casa Minha Vida hoje é um projeto bem bacana. Hoje Minha Casa Minha Vida é classe média.
Moro gente, bacana, moro na minha casa da minha vida e é um problema muita minha São Paulo, minha casa, minha vida não pode ter vaga. Muitos deles, então são poucas vagas. É um pepino que eles querem que os pessoal use transporte público.
Lá tem transporte público próximo, bastante abundante, que tem eh trem e tem ônibus. Mas essa coisa do misto, a rua vai ficar lotada de gente transitando. Eu acho isso bárbaro.
Acho bárbaro na Paulista, acho bárbaro na Faria Lima, acho bárbaro lá na Berrini, acho bárbaro lá no Tatuapé, acho bárbaro lá no centro de Goiânia, onde tem um que viu um prédio comercial que você mostrou Bacané. Então são duas formas diferentes de desenvolver. Ou você acha um lugar, você acredita naquele lugar, tá com dinheiro imenso, foi o caso da SER que fez nesse local aí e cria e cria um microssistema que de repente fica uma coisa lotada de carros e de gente, como vocês vão ver no meu filminho desligando aqui, entra no meu Instagram, você vai lá tem um filminho que vai @sinangulo, vocês vão ver as pessoas andando.
É loucura que vocês vão ver, uma coisa maravilhosa. Ou simplesmente o local ele ele não tem nada na região. Como era o bebis, não tinha nada, era Lapa, região da Lapa, não tinha nada.
Eu acreditei no pedaço, mas eu tive que fazer um grande desenvolvimento e fui trazendo as pessoas para lá. Então, ou está desenvolvido ou você desenvolve a região. São essas duas formas.
Isso é uma coisa que tá tá sempre dentro do seu risco. O que que você planeja para aquele risco? Aquilo que pode acontecer.
Então, essas essas formas de você trazer o progresso pro lugar baliza muito o futuro de como é que pode ser. >> Legal. Inclusive o Caio colocou agora a pouco aqui @sneangulo pro pessoal conhecer.
Ô Sidney, última pergunta pra gente encerrar. Você citou aí a questão de retrofits, por exemplo. Você acredita nessa tese de alguns fundos imobiliários que pega um prédio que tá um pouquinho mais degradado, um shopping que tá um pouquinho mais degradado e e a e faz um investimento para ou realmente extrair mais renda, melhorar o resultado ou passar paraa frente assim por um preço maior.
Você acredita nessa tese por quê? Deixa eu dizer uma coisa. Acredito e não acredito.
Deixa eu dizer, eu sou especialista em retrofite. Eu comecei a minha vida no investimento imobiliário. Eu meu negócio começou com retrofite.
Eu fui dos precursores em São Paulo. Eh, 91, 92, 89, já comecei. Então, pegava galpões degradados, retrofitava e colocava escritórios dentro.
Hoje no Ebusiness Park tem grandes áreas lá dentro, são galpões, são maisgório, isso é bacana, mas você retrofitar não é o suficiente, por exemplo. Então tem muitos planos para centros de cidade que eles vão retrofitar, eles têm que trazer gente. Um problema, a diferença, ah, uma coisa importante que eu queria falar do do Eu quero falar sobre isso.
Me pergunta sobre isso, eu quero falar uma coisa bem importante. Esse desenvolvimento do SW, ele foi adquirido por um por um fundo imobiliário. Então, quem adquiriu todo aquele complexo em julho de 2025 foi o Simon Properties, que é um, a gente tá falando Simon Properties que é um REIT 60 B de dólar esse rit só isso aí, só tem shopping nele, tá?
Mas ele adquiriu, então é um é o pessoal vai ter rendinha lá em cima daquilo. Então isso é bem importante saber dessa coisa que aconteceu. Você me perguntou agora, desculpa, sempre perguntou uma coisa que eu que eu ah, retrofit, >> retrofit, >> eu acho que retrofit é legal, mas se você não levar a gente não adianta, temos queer tem muitas coisas que eles querem fazer aqui no centro de São Paulo, retrofitar.
Ah, bacana. Mas eles têm que trazer gente, trazer escolas, trazer hospital, trazer comércio e facilitar. Em Miami, nesse Brickle City Center, Baroni, tem uma ponte que atravessa em cima de duas ruas e e o poder público age relativamente rápido para provar isso.
Aqui em São Paulo às vezes é moroso, o Brasil às vezes é muito moroso para tomar decisões para atravessar uma rua a outra. Hospital Albert Einstein em São Paulo, por exemplo, tem uma ponte que atravessa. O que eles demoraram para conseguir essa ponte que atravessa um prédio ou outro e é linda essa ponte.
Então o poder público tem que ser mais ágil para permitir isso. Para o retrofit, claro que o retrofit é bacana, Baroni. Claro, claro, claro.
Eu comecei minha vida assim, só que você tem que ter ciência, não adianta só se retrofitar, você tem que ver o entorno, tem que trazer gente. Agora, o retrofite em si já é um uma grande mágica pro prédio. Por exemplo, eu quando faço um prédio, a coisa que eu acho mais importante, isso dentro do prédio nem é tão bonito.
É importante você ter uma uma recepção bonita, o cara tem que entrar com você entrar naquele restaurante quando era pobrezinho lá atrás. Eu fui comer, era uma portinha em Paris, quando eu entrei dentro era um palácio lá dentro. Então o cara tem que ter uma uma um um uma recepção bonita.
Se puder fazer uma fachada bonita, o resto é tudo o resto. Então hoje o retrofit é uma coisa muito importante dentro do prédio, cada um faz o que quer. Se o cara entra lá dentro, tá um desastre, não tem problema, mas a recepção tem que tá bonita e a cara tem que tá bonita.
Retrofit é uma arma muito grande, nem sempre é barato. O pessoal acha que retrofitar é barato. Que que é retrofit?
É você botar no fit retrô do que era antigamente. Não uma reforma. Reforma você vai derruba tudo.
O retrô fit, o que era do retrô atrás. Agora, esse negócio é legal porque preserva que nem tem fábricas que eles ainda mantém aqueles sheds assim, sabe? Aqueles cheds que são assim.
E é lindo, entra a luz natural. Então esse é um retrofit, mantém a cara inicial. Hoje tem retrofitos maravilhosos aqui em São Paulo de prédios antigos, por exemplo, na Europa, o termo veio muito na Europa, você nem pode mudar fachada de certos prédios que são tombados.
Então lá é mesmo um retro fit, não muda nada, é o retrô com o novo fit. Então essa coisa que você acha que é importante muito. Agora você pega shopping, por exemplo, vamos lá, dar um tapa no shopping, não adianta nada.
Não adianta você enganar o cara. O cara entra, tá bonitinho, tá mais iluminado, mas não adianta. Tem que fazer uma coisa, ou faz um troço bacana ou não faz.
Mas é muito importante uma coisa que chama-se grana. Não adianta só grana, tem que ter gente, baroni. Gente é o que faz as coisas acontecerem.
os nossos fundos imobiliários. Eu quero arrematar o nosso tema muito importante, falando dos fundos imobiliários, a função dele é muito importante e eu hoje sou muito partidário do sul dos grandes. A gente não tem que ter medo dessas fusões que estão acontecendo.
A gente tem que ter medo do excesso de cotas que depois vão ter que ser liquidadas na mão dos grandes investidores. Isso sim, eu já falei isso aí, mas ao mesmo tempo não tem outra forma, não dá para fazer emissão, só dá para fazer com pagamento com cota. E é isso aí mesmo, juntar fundo.
Quando um fundo, você lembra em dezembro, novembro, dezembro do ano, do ano anterior, que você ficava que nem um louco lá, eh, tentando defender o pessoal, as cotinhas subindo e descendo, é um fundo de porte de 10 bilhões acontece com muito menos força. Acontece, mas muito menos força. Se é um fundo pequenininho, você começa a vender um pouco, você barone e fala: "Ah, tal fundo, não sei não.
Pronto, já detona o fundo. " Agora, se o fundo for para rua, um transatlante ou um Titanic, Titanic também é fundo, hein? Se ele for um barco grande, ele ele é mais sólido, ele tem ele sofre menos oscilações do mar.
Então eu sou muito favorável aos fundos grandes. Fundos grandes lembro de de dívida que são fundos de papel. É, não é maravilhoso.
Você é quase que um banco, entendeu? É muito importante. Que que eu falo que é muito importante no fundo?
gestão, tendo um bom gestor, tendo um bom barone pro, eu tô muito muito tranquilo. Então é isso, retrofício é legal e é muito legal o desenvolvedor e o fundo, os as duas figuras muito muito importante. >> Afinal o fundo imobiliário é feito de gente, né?
[risadas] É feito de gente, >> gente. Ora, é muito importante essa coisa, Barone. Eu tô agora defendendo muito a ligação entre Faria Lima e nós que eu brinco, né?
Tem muita coisa que eu gravo, mas por que eu tô falando isso? Porque Faria Lima, eu tava ainda hoje conversando com uma pessoa, fui almoçar com na senhora do almoço que atrasei um pouco a nossa nossa nosso call aqui, tá almoçando com uma pessoa de Faria Lima. Acha, tô achando divertido eu aparecer e tá todo mundo, ah, e apareceu você hoje na na tela do meu do meu Instagram, porque eu tô fazendo uma baita de uma força para aparecer e para mostrar que nós também existimos.
Porque você quer saber por uma Faria Lima, os fundos imobiliários do Barone, o clube FI, os economistas não são importantes, porque o cara fala assim: "Ah, vamos fazer um desenvolvimento de 500 milhões, 1 bilhão, 2 bilhões". Isso é moleza eles juntarem, entendeu? Nesse fundo que eu vou que eu falei que é do Páter, deve ser de 2 bilhões, 1 bilhão e tudo nasce assim, já nasce grande, mas tem que ter essa gente para depois ser incorporados aos fundos.
E os fundos, de preferência que eles cresçam. Não adianta ficar com R 150, R 160 bilhões deais em bolsa. a gente tem que ter, sei lá, eh, 5 trilhões em bolsa.
Aí sim, aí a gente, daí a gente já tá falando de negócio sério. E não adianta a gente achar, tem que ter fusão. E outra coisa para terminar, Baroni, muito importante, não existe nenhum setor que nem o fundo imobiliário, que é tão comentado.
Não tem pessoas que nem você em outros setores no de ações ou mesmo de imóveis. Essa figura que tá parecendo que eu sou investidor e tô falando bastante, tô tentando linkcar. Por acaso eu caí num num lugar que não existe, mas eu consegui fazer amigos.
Eu tenho amigos, já tinha uns faria lá, mas meus amigos, eu tô arrumando novos amigos, o Barone e companhia que estão me ajudando. Eu tô ajudando esse time fazer essa ponte, porque isso vai ser muito importante pra gente ter mais fundos. Muito importante, Baroni.
A gente não a ter 200 bilhões, a gente tem que ter 5 trilhões. Aí menos trauma que nem foi novembro, dezembro do ano retrasado. Aquilo foi muito triste o que aconteceu.
Imagina prédio de tijolo que aí demora para outra eh fundo de tijolo que demora para outra 30%. Ridículo. Tem razão.
A não ser que teve uma revolução que é uma bomba atômica, eh, ou o Barol deu uma opinião que não devia ter dado, né? O que não acontece. Mas eu acho que essa essa essa história do nosso, mas para terminar, esse é um ramo que nunca vi tanta gente falando.
Tem alguns muito bons, outros que não falam coisas tão boas, que que você falou um termo hoje que eu gostei muito. Às vezes o cara vê o vê o galo cantar, começa a falar do galo e não era bem aquilo. Um termo que senou de manhã comigo.
>> É, na na na verdade eu disse o seguinte, é que às vezes as pessoas pegam umas frações de verdades e misturam o liquidificador com um monte de coisa confusa e aí fica difícil de você escolher o que que é o quê. Mas SJ, eu queria muito te agradecer o nosso episódio aqui, acho que número oito já, né? Olha como tá passando.
Baron e não chegou nenhum chequinho para mim ainda, hein? Sabe o que [risadas] aconteceu? Um monte de gente falando assim: "O cara tá falando que o Baron tá pagando ele.
Olha gente, Baron me pagar caro para burro, ele não vai conseguir não, viu? Melhor ficar assim [risadas] como meu amigo. E mas esse ramo nosso é muito comentado, é muito legal.
Vocês agradeçam a figuras importantes queriam baroni. Não existe. Se tivesse isso no mercado de ações ou no mercado imobiliário, gente que nem você comentando, ia ser incrível.
Mas muito obrigado pela por mais um convite, Baroni. >> Mas tem muita turma boa aí também. O pessoal procura fazer um trabalho.
É que a gente tá na estrada aí um tempinho já também. Vai, vai raizando. Mas Sidney, queria realmente te agradecer o próximo episódio.
Assim, os episódios estão passando e estão ficando cada vez melhores, né? Então, e logo logo a gente vai fazer juntos aí, né? Logo logo nos próximos meses estaremos juntos e a gente consegue gravar.
Pode ter certeza que vai dar certo. E no mais, @sneangulo, para vocês conhecerem lá o Sidney. Muita coisa legal.
o @professorbaroni que vocês já conhecem tanto na E é isso no mais um grande abraço. Obrigado aí pela participação. >> Muito obrigado e e mais uma vez um orgulho estar contigo, viu?
Você é o cara para mim. Um beijão bem grande. >> E vê se você a sua internet viu, para não cair de novo, viu?
[risadas] >> Tá certo. Não notaram, mas caiu, viu? Que ele é muito bonzinho.
Mas essa cara de bonzinho, não sei se ele tá pagando lá a internet dele. Um beijo, [risadas] >> grande abraço, turma. Valeu, >> valeu.
>> Olá, hoje eu tô gravando de Miami. Eu viajo bastante. Ao longo do ano faço pelo menos quatro, às vezes cinco viagens para diversas partes do mundo.
Isso é uma coisa que eu me permito já há alguns anos devido a toda uma vida de trabalho. Viajei muito e em viagens internacionais a trabalho e especificamente Miami é uma cidade que desde jovem eu vinha para cá, mesmo a trabalho, eu representava empresas americanas no Brasil numa época que era bem complicado. O início foi bem complicado, mas eu vim para cá, eu era eu era representante dos caras lá no Brasil, como eu falava inglesa, então era uma coisa, uma coisa de vir muito para cá.
Miami há 40 anos atrás, 30 anos atrás, era a cidade pro cara vir aqui comprar tênis da Nike, vir comprar coisas importadas, eletrônicos e ao longo desses anos todos passou por uma grande grande transformação. Transformações essas tais como imigração, muita gente migrou para cá, principalmente da da América Central, né? Países como Cuba, Haiti, Guatemala, várias pessoas no entorno vieram para cá.
Na época, inclusive era mais aberto para receber imigrantes. Hoje em dia um pouquinho mais complicado, né? Essa imigração toda deu para Miami um mix muito legal.
Essa é que eu vejo assim, como é que eu vejo essa cidade? É uma cidade com uma organização norte-americana e um tempero latino. Isso dá um colorido muito especial para essa cidade.
Eu gosto muito, muito disso. Você vê uma mistura muito grande de pessoas. Eu tô aqui falando do centro de cidade, nessa, no centro da cidade, nessa região que eu tô.
Era super degradado há 20 anos atrás. Era feio, degradado, nada bonito. Aqui eram casinhas pequenininhas e ao longo dos anos foi tomando um valor tão grande e é muito comum aqui nessa cidade as pessoas andarem de carro.
Pouca gente anda a pé. Nesse centro aqui hoje em dia, muita gente anda a pé. Vem como a região de South Beach.
Mais pro centro de South Beach, o pessoal anda bastante. Norte de Miami e a grande de Miami não. Muito carro.
Muito carro. Vocês podem observar aqui. Eu vou dar uma filmada.
Ol aqui, ó. Isso aqui é uma metrópole enorme. Olha a qualidade dos prédios.
E muitos destes prédios aqui as pessoas trabalham e elas também moram. Quer dizer, são locais que ficaram atrativos fortemente para jovens, né? E a cidade é plana.
Vira e mexe você vê os robozinhos que passam por aqui fazendo entrega de comida, eh fazendo entrega de outras coisas. Ela ficou extremamente voltada ao mercado financeiro. Hoje o Miami tem uma concentração de mercado financeiro muito grande.
Por quê? Porque não cobra isso. Uma das coisas muito fortes que não cobra o imposto de renda estadual, diferentemente de outros estados.
Nova York, muita gente emigrando de Nova York para cá. O clima também ajuda. Olha aqui, ó.
Agora nós estamos em janeiro, uma temperatura gostosa. Eu tô falando com uma roupa gostosa, tranquila. E você vê uma população de gente muito jovem.
Dá uma olhadinha naquela esquina ali. Vou dar uma virada aqui, ó. Gente jovem andando, bonita, gente bacana.
Eu vou tentar depois dar ver outras regiões, mas esse take que eu tô fazendo é bem dessa região do centro, nesse lugar que é um lugar muito lindo chamado Brickle City Center. Olha isso aqui. Olha a arquitetura desse lugar.
Que coisa maravilhosa. E que que eu gosto de observar nessas minhas viagens? Eu gosto de observar as pessoas, gosto de observar a tecnologia dos prédios, gosto de observar eh como é como é que a a o a construção mudou a ocupação da cidade e ocup e mudou a a migração do dinheiro também.
Você vê que aqui é uma loucura como como essa cidade hoje é uma cidade extremamente rica. Tô caminhando, caminhando só por um pedacinho bem aqui do centro da cidade. Mas essa, essa filmagem curtinha que eu tô fazendo, olha, dá uma olhadinha no tráfico de gente que tem aqui.
Isso era não existia isso aqui antigamente, há alguns anos atrás. Isso era muito morto. E você não vê, vê poucas vezes em poucas regiões da cidade as pessoas aqui em Miami andarem assim a pé, como você tá vendo aqui, ó.
Muito, muito pouco, muito pouco comum. Realmente é uma baita de uma cidade. Virou um centro empresarial e comercial muito, muito grande.
Muito grande. Restaurantes internacionais de todo tipo, gente de todo tipo. Muito muito bacana.
Mas o que eu quero agora explorar? Quero explorar, comparar um pouquinho o setor imobiliário. Aqui você nota o que que houve a mudança.
Primeiro, houve a mudança da migração da grana, né, do dinheiro e o dinheiro que construiu o prédio, porque é difícil você ver prédio ser construído, daí muda o entorno. É, existe lógico isso, mas geralmente a grana é que faz com que a migração e traga necessidade de novos novas construções. O que acontece geralmente é a necessidade faz com que os prédios apareçam e as pessoas venham.
>> Tem o fenômeno contrário quando a pessoa faz um grande desenvolvimento numa região e traz as pessoas. Em parte, nessa região aqui onde eu estou no centro aconteceu um pouco disso. Sim.
Prédios lindos foram construídos por empreendedores muito corajosos, que eram regiões extremamente degradadas. E você vê isso aqui hoje, a vida que tem, a cada ano que eu venho para cá, eu me surpreendo com essa região. Me surpreendo muito, muito, muito.
Incrível. Uma coisa louca. Olha aquilo ali atrás, ó.
Bom, a gente vai depois por outras partes da cidade. Isso aqui era mais para ter uma ideia do que que é isso aqui. Eu tô começando fazer essa brincadeira.
Eu não entendo muito de me filmar com o próprio celular aqui para tentar ver se coloco alguma coisa no YouTube, ver se a gente consegue montar em coisas boas. Um beijo para vocês. Bye bye.
