porque que os contribuintes estão indo ao judiciário né o Hugo mesmo falou ó já apareceu cliente aqui querendo saber então se o cliente aparecer ou você pode ir atrás do cliente né você pode ir atrás do cliente seja por meio das suas redes sociais divulgando nas redes sociais seja mandando mensagens para esses clientes seja fazendo parcerias Olha só você conhece corretores de imóveis os corretores de menos ué eles vão ter uma lista de pessoas que compraram imóveis para essa oportunidade aqui por exemplo né que eu vou falar o que que aconteceu né para quem não
conhece a tese para quem tá chegando agora nessa tese Quais são as discussões ainda envolvidas o que que pode acontecer para a gente estar preparado para tudo que aquilo que eu falo não basta você conhecer a tese se surgiu um imprevisto no meio do caminho se o contribuinte te fizer uma pergunta sobre o risco que ele tá correndo disso daí você ter segurança para responder então para a gente começar a origem dessa tese dessa discussão é esse recurso especial aqui que foi julgado pelo STJ foi julgado e repetitivo de controvérsia O que que significa isso
ser julgado em repetitivo de controvérsia significa que é um assunto Pacífico no STJ e que o juízes vão ficar vinculados os juízes vão ter que Observar isso tá então é algo pacificado no STJ e olha só que que o STJ concluiu que que é o ITBI né ITBI é o imposto sobre a transmissão onerosa de bens Imóveis Então resumindo é sobre a compra e venda de bens Imóveis então se eu Fabiana vou vender meu apartamento aqui pelo Rodolfo né vou vender por um milhão de reais para o Rodolfo meu apartamento Nós estamos fazendo aqui nessa
venda uma operação de transmissão onerosa de um bem imóvel então sobre essa operação aqui incide o imposto que no que é de competência dos Municípios tá os municípios que legislam instituem cobram normalmente é o comprador que é o responsável por pagar o sujeito passivo que é responsável por pagar isso aqui tá só que aí vem a questão e a base de cálculo vendi meu apartamento por um milhão por Rodolfo mas a gente sabe que no IPTU IPTU tá sempre desatualizado né também o apartamento na tabela do IPTU vamos dizer assim o valor venal do PT
o planta genérica de valores tá lá por 700 mil reais E aí vem o município porque para fazer essa esse registro imobiliário né o cartório para o registro imobiliário vai exigir o pagamento do ITBI E aí o município para cobrar esse TBI utiliza um valor de referência tá um valor de referência que que é esse valor de referência é uma presunção tá cada município acaba utilizando de um jeito né É aqui o advogado Hugo por exemplo tá falando que é advogado de um condomínio de 312 Imóveis e os municípios sempre avalia em torno de 30%
30% a mais né Hugo porque normalmente avaliação deles é para cima tá em outros lugares Às vezes você tem o que você tem um valor do metro quadrado presumido Esse é o valor de referência tá então eles utilizam uma avaliação tá uma avaliação que é presumida Então nesse caso aqui por exemplo Qual foi a discussão Eu fui vender o imóvel para o Rodolfo né Por um milhão de reais fizemos o contrato de compra e venda ele me pagou financiou um milhão de reais o que quer que seja mas nosso contrato é vendendo imóvel por um
milhão o IPTU do imóvel consta que ele vale 700 mil mas o município quer um milhão e trezentos né 30% a mais aí a discussão foi parar no STJ e a primeira conclusão do STJ essa que tá no item a aqui falou assim olha a base de cálculo do ITBI e TBI é um imposto sobre a transmissão do bem imóvel então a base de cálculo do ITBI é o valor dessa transmissão em condições normais de mercado Ou seja é um valor regular tradicional de venda é o valor da venda não estando vinculado a base de
cálculo do IPTU que nem sequer pode ser utilizado como piso de tributação O que que significa isso significa que o STJ falou assim olha não interessa quanto que tá lá no valor de IPTU lá na planta genérica de móveis Tá constando com seu imóvel Vale 700 pois isso é irrelevante o que é o correto é o valor da transmissão desse imóvel e inclusive ele fala que o IPTU não a serve nem como piso de tributação que que seria o piso valor mínimo porque isso acontece isso acontece então Imagine que a gente tem um imóvel É
raro essa situação é mais rara Mas acontece um imóvel que na planta genérica de valores ele está custando 500 mil reais é o valor dele avaliado lá na planta genérica de valores no valor de IPTU só que aquele bairro tá abandonado o imóvel tá abandonado tá caindo aos pedaços que a herança encostada sabe que ninguém mexe mais de 30 anos então é que foi vender não vendeu por 500 mil reais Vendeu por 300 o município muitas vezes fala assim mas espera aí você não pode a operação então o mínimo de tributação vai ser o valor
de IPTU Não foi isso que o STJ falou não quando a gente está falando de ITBI que é o imposto sobre a venda né operação de transmissão onerosa desse bem o IPTU não tem nenhuma vinculação nem como referência mínima nem para usar e aí se não serve IPTU qual é o valor que eu vou utilizar E aí vem um ponto importante que a letra B aqui o que que é porque senão você olha para letra A que essas são as teses firmadas pelo STJ você fala assim bom ele disse que a base do ITBI é
o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado mas o que que é um valor do imóvel em condições normais de mercado se você olha isso aqui isoladamente até parece que o STJ tá autorizando né que você é lide ali com presunções que ele fala não vamos presumir Qual é esse valor do imóvel mas não ele simplesmente falou assim olha é o valor do imóvel em condições normais mas como é que eu vou saber qual é o valor do imóvel em condições normais e aí vem a letra B que eu comentei aqui para vocês
olha só o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor do mercado então e que que isso significa significa que o STJ falou assim olha nós vamos ter um contrato de compra e venda nós vamos ter um valor que esse contrato de Contém venda vai ser utilizado para fazer o registro imobiliário então se eu declarei que eu vendi o meu apartamento para o Rodolfo por um milhão de reais é esse o valor do nosso contrato É isso que nós estamos declarando é esse que é o valor da
base de cálculo Veja isso esse valor da transação ou seja o valor da venda feita entre as partes Fabiana e Rodolfo vai ser a base de cálculo tem presunção de que tá correto de que nós estamos falando a verdade aí vem eu fiz que vocês podem Já tá pensando isso também que fala assim ah que eu já vi tinha uns comentado até lá no meu Instagram que apareceu nesse sentido bom então agora eu vou vender meu imóvel por um real né simplesmente eu coloco lá no registro no contrato de que é né a pessoa falou
brincando um real Mas você coloca um valor irrisório lá o imóvel vale um milhão de reais você pode estar perdendo por 50 mil para pagar pouco e TBI aí é que vem a segunda parte aqui do negócio da história porque o que que é uma é uma esse essa nossa operação ela gosta de presunção de que ela tá correta só que é uma presunção que a gente chama de presunção relativa não é uma presunção absoluta incontestável significa que o risco pode contestar
