GARE11: DIVIDENDOS MENORES e COTAS CAINDO... O QUE ESTÁ REALMENTE ACONTECENDO?

eu arriscaria dizer que o Gar 11 ele é o mxrf11 dos fundos imobiliários de tijolo um dos mais queridinhos entre os investidores e justamente devido a esse aumento de popularidade quando nós temos queda nas cotações do fundo muitos investidores acabam ficando preocupados se a gente for dar uma olhadinha só no último mês o Gar 11 acumula uma desvalorização de quase 7% daí bate o questionamento Será que tem alguma coisa acontecendo ou é apenas uma movimentação de mercado e para chegarmos numa resposta certe vamos analisar melhor o fundo durante esse vídeo Começando aqui abrindo o site da uvp analítica abrindo a página do gar 11 e de fato a gente já consegue perceber que sim o fundo está descontado o psvp você sabe que é um indicador que muitos investidores utilizam para saber se o fundo ele está sendo negociado com ágil ou deságio ou seja acima do seu valor patrimonial ou abaixo do seu valor patrimonial no caso do gar 11 hoje ele estaria sendo negociado mais ou menos com 15% de desconto e isso é diretamente refletido no dividend yeld porque eu já falei várias vezes aqui no canal que o dividend yeld ele é uma divisão dos dividendos distribuídos pelo fundo nos últimos 12 meses pelo preço da Sua cota no mercado então se você abrir a sua corretora hoje Qual é o preço que está sendo negociado Gary 11 quanto menor o preço do fundo no mercado maior o dividend yield então o fato do fundo estar descontado faz com que o dividend yield dele fique mais elevado por isso que não é muito bom você balizar as suas escolhas apenas apenas através do dividend yeld porque às vezes o fundo ele pode estar descontado por um movimento Geral do mercado mas ele pode estar passando por algum problema acaba ficando mais descontado e o divident y acaba ficando mais elevado Então você ali acaba camuflando o problema achando que o fundo tá ótimo dando altos retornos e para termos mais informações Vamos abrir o último relatório gerencial do mês de dezembro do fundo a gente já consegue dar uma olhadinha nas principais informações sobre ele primeiro o fundo agora tem 40 Imóveis porque ele acabou de adquirir 15 imóveis do carrefu então o portfólio do fundo aumentou tendo agora 40 ativos você provavelmente já sabe que uma característica do Gary 11 é ter 100% dos seus contratos atípicos o que faz com que o prazo médio de duração dos seus aluguéis seja um Prazo Longo um prazo hoje de 14 anos e por que que um contrato atípico ele é bom porque ele é um contrato ali com cláusulas diferent do que um contrato típico então a duração de o contrato atípico Ela é maior chega ali a 10 15 anos Além disso você tem multas pesadas em caso de rescisão Então se o locatário ele reincide o contrato ele precisa arcar com os aluguéis remanescentes vamos supor que o vencimento do contrato de aluguel termine em 2035 e ele reinci saia hoje ele precisa arcar com todos esses aluguéis remanente até 2035 já um contrato típico a cláusula de rescisão ela é um um pouco mais simplificada a duração dos contratos são menores Mas você também acaba tendo uma certa rotatividade maior de inquilino porque às vezes você tem um imóvel que ele não é tão personalizado assim então caso o inquilino saia Você tem uma certa facilidade de realocar e encontrar outro locatário voltando para o relatório um outro ponto ok do fundo é que a sua vacância hoje tanto física quanto financeira está zerada ou seja toda sua área bruta locável está gerando renda pro fundo nós não temos nenhum inquilino naad implant por isso que a vacância financeira também é zerada o valor patrimonial por cota do fundo é de 9,30 ou seja o valor justo do fundo imobiliário baseado no seu valor patrimonial é R 9,30 por cota e hoje ele está sendo negociado em 7,81 então sim o fundo está descontado frente ao seu valor patrimonial ele tem uma boa liquidez movimenta mais ou menos 6. 6 milhões de reais por dia no mercado Esse é um ponto importante Muitas vezes os investidores acabam escolhendo Fundos mais recentes e novos que não movimentam muito dinheiro diariamente no mercado o investidor ele pode ter uma certa dificuldade de comprar e vender as suas cotas então uma liquidez média diária ali acima de 1 Milhão é bem plausível o valor patrimonial do fundo hoje está em 1. 3 bilhões Você vê que ele está aumentando cada vez mais o seu portfólio fazendo novas emissões Então o fundo ele vem crescendo substancialmente a taxa de administração dele é uma taxa Ok entre 09 a 1% é mais ou menos a média do mercado o único ponto ali é que ele tem taxa de performance Eu particularmente não gosto muito de taxa de performance é uma taxa de 20% sobre o k ECD IPCA + 6 então todas as vezes que o gestor conseguir entregar uma rentabilidade para os seus cotistas acima de IPCA + 6 o que exceder esse valor 20% será para taxa de performance e o que que o investidor precisa estar ciente nesse momento sobre o garion primeiro ponto o fundo acabou de fazer uma aquisição de 15 novos ativos do grupo carrefu em uma transação que totalizou 725 milhões desse montante ele utilizou 341 milhões que estava em caixa para conseguir realizar o pagamento desse montante e os outros 384 milhões ele fez uma securitização de recebíveis oriundos do contrato atípico de locação de 13 anos firmados com Carrefour e se você não entendeu muito bem essa última frase aqui calma que eu vou te explicar a gente acabou de vê que ele fez um contrato atípico de locação de 13 anos com carrefu ou seja ele tem uma previsibilidade no recebimento desses aluguéis só que se o fundo ele está precisando de dinheiro o que que ele pode fazer ele pode procurar uma securitizadora empacotar todo o recebimento desses aluguéis durante 13 anos vender para securitizadora Então agora ele tem um recebimento antecipado desse fluxo de aluguel o que que a securitizadora faz ela emite um título de renda fixa conhecido como cri então daí os investidores compram investem nesse cri e eles serão rentabilizado através de uma taxa indexada à inflação ou até mesmo indexada ao CDI só que agora o fundo ele tem um compromisso a Honrar ele tem uma dívida porque ele teve a antecipação desse fluxo de aluguel mas agora ele tem que realizar também o pagamento então por isso que é muito importante que a gente fique de olho na alavancagem dos Fundos tanto que se a gente voltar para o relatório nós vamos ver que a alavancagem do fundo hoje está na casa de 35% porém ele sali entam que essa alavancagem final ficará estimada em 24 ou 26% por quê Porque o fundo ele também está no processo de venda de um dos seus ativos do imóvel localizado no município de Vitória de Santo Antão em Pernambuco que é o BRF Visa o valor total da venda é de 273 mil 444.

000 Então após ele realizar a venda desse ativo a sua alavancagem vai diminuir vai ficar ali mais ou menos no patamar de 25% o que não deixa de ser uma alavancagem um pouco elevada para fundos imobiliários tá Eu particularmente gosto de fundos ali que trabalham até no máximo com uma alavancagem de 20% porém o investidor de gar 11 tem que estar ciente que é característico do Fundo O fundo sempre trabalhou com uma alavancagem um pouco mais alta é lógico ele evita que essa alavancagem se torne algo extremamente preocupante mas ele costuma trabalhar com uma alavancagem Acima da Média então se você é investidor você precisa estar com esse ponto em mente Justamente por isso que inclusive ele consegue entregar um resultado em relação aos seus dividendos maiores do que até mesmo muito dos seus pares por se ele tem uma alavancagem maior ele corre relativamente um pouco mais de risco então ele consegue entregar um resultado maior e pra gente conseguir chegar nesse patamar de alavancagem é só a gente fazer uma simples Divisão a gente divide ali basicamente a dívida total do fundo as suas obrigações e os seus passivos sobre o patrimônio líquido assim a gente consegue ter noção de fato o quanto o fundo está se alavancando porém ele fala paraa gente que ele tem hoje R 441 milhões deais em caixa o que cobriria por 9 anos todas as obrigações que o fundo tem então relativamente por mais que ele seja um fundo alavancado ele consegue fazer uma boa gestão dessa dívida através da estruturação de Cris casadas com os contratos de aluguéis atípicos que foi a operação que eu acabei de te explicar você viu que ele fechou um contrato atípico com carrefu utilizou essa segurança de um contrato atípico e fez uma dívida com o mesmo prazo de dura A então assim o fundo garons ele tem uma gestão ali mais ativa ele vende imóvel se precisar vender para gerar lucro Ele trabalha com uma alavancagem um pouco acima da média e isso de certa forma pode trazer ali retornos maiores como também um pouco mais de risco e você como investidor tem que estar ciente disso um outro ponto sobre garons é que ele não tem muito locatário como você pode perceber a gente tá falando de BRF Air Liquid Souza Cruz Grupo Mateus Grupo Pão de Açúcar Almanara e o grupo carrefu conhecido também como Atacadão Então por por ele ter poucos locatários ele tem uma certa concentração de receita Mais ou menos 31% da receita que o fundo tem todos os meses é proveniente apenas do Atacadão então o que que o fundo ele faz ele busca instituições com boas classificações se ele já tem uma certa dependência ele não pode alugar ali os seus imóveis para certas empresas que sejam arriscadas que tem risco ali de dar calote e ficar em n implante então você pode perceber que ele busca ali empresas com rates máximos tanto pelo snp tanto pela classificação do Fit Então isso é um ponto também positivo pro fundo Apesar dele ter essa certa concentração subindo mais um pouco o relatório a gente consegue perceber que o fundo hoje está com uma boa diversificação geográfica dos seus Imóveis então ele tem hoje ali imóveis em São Paulo no Rio Grande do Sul Pernambuco Bahia Mato Grosso e conseguimos perceber também aquela questão da concentração de receita 31% Atacadão 19% soua Cruz 19% Grupo Mateus 16 Grupo Pão de Açú e 10% BRF por isso a importância dele procurar boas empresas com uma boa classificação de crédito para ele diminuir o risco da inadimplência 66% hoje focado em renda urbana o fundo antes de toda essa transformação ele era um fundo ali Logístico hoje a gente pode perceber que majoritariamente ele está se tornando um fundo de renda Urbana É lógico a classificação dele ele é um fundo híbrido porque ele tem tanto ativos voltados para renda Urbana quanto voltados para logística quando a gente fala ali do segmento de renda urbana A gente tá falando de imóveis comerciais então por isso que a gente tem ali atacarejao a gente pode ter agências bancárias hospitais faculdades né instituições voltadas ali para educação tudo isso engloba o segmento de renda Urbana bom subindo um pouco e falando agora mais sobre a distribuição de dividendos o fundo ele também Soltou o guidance que é a projeção dessa Distribuição e ele fez uma redução nesse guidance no caso a distribuição ali na Banda inferior está na faixa de 0. 083 e na Banda superior em 0. 09 enquanto antes a gente tinha uma distribuição ali na faixa de 0.

09 2 e por que que a gente viu ali essa leve diminuição subindo um pouco mais o relatório a gente consegue perceber que a gestão ela desmontou parte das operações compromissadas que rentabiliza seu caixa e transitou esses recursos até o veículo responsável pelo pagamento da aquisição do carrefu Então como ele utilizou parte dos recursos que estava em caixa para essa nova aquisição que ele fez de 725 milhões parte desse dinheiro que estava ali rendendo em operações compromissadas e geravam um dinheirinho a mais profundo não estará mais ali rendendo então por isso que a gente tem ali uma distribuição de dividendos menor mas não foi uma distribuição de dividendos que foi altamente impactada e além desses acontecimentos o fundo nos últimos meses fez mais uma emissão de cotas uma das formas de um fundo imobiliário captar novos recursos é fazendo a emissão de novas cotas então ele fala ó mercado Eu Vou emitir novas cotas é um valor x você pode participar e adquirir novas cotas Então o fundo ele estava idealizando fazer uma captação de R 450 milhões deais só que na realidade o garonzi conseguiu captar R 194 mil 329. 000 ele não conseguiu captar nem metade do que ele estava idealizando por quê Bom primeiro porque o momento que a gente tá passando é um pouco complicado de você fazer novas emissões o Gary 11 fez uma emissão com um valor de cota r$ 9 então o investidor ele poderia entrar ali no mercado secundário ou seja se você abrisse a sua corretora e digitasse gar 11 você conseguiria comprar suas cotas basicamente pelo mesmo valor do que elas estavam sendo negociadas na emissão Então não fica uma emissão muito Atrativa Além do mais como O mercado está descontado e de uma forma geral o fundo ele está sendo negociado bem abaixo do seu valor patrimonial ele acaba tendo que fazer uma emissão abaixo do vp e muitos investidores enxergam isso como ponto negativo por quê pensa comigo o fundo antes da emissão vamos supor não estou dando o exemplo do garon eu só quero te mostrar o efeito de uma emissão que foi feita abaixo do valor patrimonial Então vamos supor que o fundo ele tinha 1 milhão de cotas e o patrimônio líquido dele era de R milhões reais se a gente dividisse o patrimônio líquido pela quantidade de cotas qual seria o valor justo que cada cota deveria ser negociada para ficar ali paro com o valor patrimonial do fundo o valor patrimonial da cota seria de r$ 1 Só que o fundo ele foi fez uma nova emissão ele fez uma emissão de 400. 000 novas cotas e o preço da emissão que ele fez foi um preço abaixo do valor patrimonial porque o valor patrimonial dele era em 10 como o mercado ali não está numa situação favorável o fundo já estava descontado ele fez uma emissão a R 9 qual vai ser agora a composição do fundo após essa emissão antes ele tinha 1 milhão de cotas agora ele tem mais 400.

000 então a quantidade de cotas agora do fundo é de 1 Milhão 400 Qual é o novo patrimônio do fundo ele tinha um patrimônio de R milhões só que agora ele captou R 400. 000 cotas a r$ 9 então ele também aumentou o seu patrimônio o seu patrimônio foi para 13. 6 milhões se a gente fizer essa divisão patrimônio líquido dividido pela Nova quantidade de cotas o novo valor patrimonial do fundo agora é de 9.