05 - Origem do Crédito Imobiliário

fala pessoal tudo bem Agora você vai ter aula mais animada que você já ouviu na face da terra depois de ouvir Diego falando um monte de baboseira para você a gente vai falar sobre coisa séria A Origem do crédito para você entender aí sobre o mercado de construção sobre o mercado de financiamento onde você vai incluir o seu cliente em Qual modalidade de crédito você precisa entender de onde veio o crédito para que que serve o crédito e quais tipos de garantia eles existem Então a primeira coisa que a gente tem que entender é garantia porque Diego que o crash imobiliário é tão barato é o seguinte se você observa para o cenário do Brasil e as possibilidades de você pegar dinheiro você tem algumas você tem seu cartão de crédito você tem seu cheque especial você tem um empréstimo e você tem um empréstimo com o Imóveis Qual é a garantia que eu tenho que dia 5 você vai pagar o seu cartão de crédito nenhuma Qual é a garantia que você tem se você deixar sua conta negativada no cheque especial que você vai cobrir nenhuma por isso juros são muito altos 300 anos né Porém quando você fala de um imóvel como eu sempre falo para galera mesmo que você pega esse dinheiro aplique errado o banco vai fazer o quê vai retomar em leilão vai quitar aquele financiamento inclusive vai até te pagar o lucro caso naquele leilão exista né direitinho tá sentindo minhas aulas legal hein velho doideira Então galera o seguinte existe uma garantia então o crédito imobiliário ele é barato e quando eu falo barato tá Vinícius Você é louco o crédito no Brasil é barato cresce imobiliário no Brasil é barato Pô hoje a gente tem crédito de 8. 99 de 10% ao ano sendo que hoje a gente tá com uma SELIC de quanto 12. 75 qualquer investimento que você faz você consegue 13 14 muito maior do que um financiamento imobiliário então é um crédito barato e por que que ele é barato Porque existe uma garantia a garantia é o que o imóvel Quando você compra um apartamento e o cara te dá lá oh vou comprar esse apartamento de um milhão ele vai te dar um crédito barato porque se você não paga aquilo vem o banco ó não pagou irmão vai no cartório retoma aquele apartamento e vende no leilão da Caixa leilão da Caixa no Santander leilão do Santander basta ficar aí dois meses inadimplente já chega notificação e os caras vão vender o seu imóvel Para quê Para pagar sua dívida então para eles é um crédito ridículo de ser feito porque ele tem uma garantia real se não pagou você vai lá retoma e ele pega o dinheiro dele então por isso que é barato entendendo isso você tem duas opções aqui de crédito que a gente vai trabalhar de garantias existem a garantia que eu chamo que é uma garantia que ainda não existe que vai ser construído isso é importante você entender porque nas modalidades de construção né simplesmente você compra um apartamento é um apartamento já está construído aquilo já existe então quando você está numa construção tem como você fazer uma construção do zero então tem como um banco ou um fundo colocar dinheiro numa coisa que vai ser construída ao longo do tempo a garantia que ele quer é a garantia que você está construindo então está emprestando um dinheiro focando e achando que você tá botando aquele dinheiro naquela obra tem uma coisa que anda junta ele Deposita o dinheiro você cria uma etapa da obra até que quando ele depositar todo o dinheiro você criou toda a garantia e isso a gente chama de garantia predecessor ou algo nesse sentido ou uma garantia prévia que é o que é que essa garantia ela ainda não existe é uma construção você ainda tá criando uma casinha aqui dentro ou tá criando um apartamento familiar alguma coisa você tá criando alguma coisa você tá criando uma construção dentro disso você falar para o cliente garantir aprender assessora ele fecha na hora você não selecionado nem que essa palavra também é uma garantia onde você tem um lote você tem um pedaço de terra e você está construindo algo e Por que essa garantia é é diferente porque isso aqui vai depender de modalidade de crédito que eu vou falar na próxima aula que é ela tem regras específicas Por que que ela tem regra específica o banco que vai botar dinheiro aqui ele quer saber se a obra vai ser aceita se o projeto é bem feito se você tá fazendo a obra se essa obra vai ser em etapas se vai ser entregue de forma correta se vai um engenheiro ver obra Por quê ele tá querendo saber se a garantia que ele te emprestou o dinheiro vai valer a pena e tá sendo executada a outro tipo de garantia é o dois aqui é uma garantia de uma coisa que já existe eu já tenho uma casa eu já tenho um apartamento aqui ó tem um apartamento aqui eu já tenho um imóvel comercial Sei lá isso aqui é uma casa do Bob Esponja você já tem algo como garantia Então quando você financia uma casa a garantia já tá pronta então o banco só faz o quê depoisita normalmente 80% do valor dessa casa e faz o financiamento porque jogou o dinheiro todo vamos falar 800 mil aqui o cliente leva a casa e o banco fica com isso aqui alienado alienado significa é do banco também então é seu e do banco até que você termine de pagar é isso que significa em termos Gerais Então o que acontece tá tudo feio aqui mas existe essas duas ou você constrói e você cria garantia junto com empréstimo Ou você já tem uma garantia pronta e recebe o valor e Por que essa diferença num deles a parcela o dinheiro vai ser pago em parcelas porque o banco não confio em você banco acha que você é ladrão então ele jamais botaria 800 mil aqui para você construir uma coisa ele vai botando aos pouquinhos e vai verificando se você tá construindo no outro não a garantia tá pronta Então ele pode botar os 800 mil e a garantia já tá pronta para ele a qualquer momento e lá e retomar esse imóvel entendendo isso aqui a gente vai agora para os fãs o que que é fã de Vinícius é de onde vem o dinheiro para você entender esse dinheiro vem da onde isso aqui explica muito das nossas modalidades de crédito e as famosas loucuras que vocês têm aquela Picada do casa verde amarela Minha Casa Minha Vida que picou todo mundo aí no Brasil todo mundo só quer fazer essa merda eu acho um produto ruim mas se vocês querem aprender eu vou falar para vocês porque ele existe significa é um produto ruim como as próprias agências os bancos ninguém quer fazer exato ninguém quer fazer esse produto ficar um produto que não gera resultado para as agências tá as contas quem que acaba ganhando as grandes incorporadoras MRV que fazem lá o prédio todo mas você querer ir para o unifamiliar para fazer uma casa individual no verde amarela doideira doideira melhor trabalhar com o que a gente vai falar aqui explicando sobre isso que o Diego tá falando é nós temos três formas hoje de funk o que que é fã de onde sai esse dinheiro que vai para o seu bolso para o bolso da pessoa que está vendendo comprando imóvel quero comprar um apartamento e preciso de 800 mil do Banco esse dinheiro não vem do banco vende em algum lugar que esse banco também pega o dinheiro o banco não simplesmente nasceu com dinheiro Não Ele tira o dinheiro de algum lugar então vamos lá o banco Tira dinheiro do FGTS que significa fundo de garantia tempo de serviço você sempre ouvir isso você é CLT já trabalhou como CLT Você conhece essa Mas isso é que significa o quê é uma parcela que você recebe aí não sei se é 11% não sei o valor correto Mas provavelmente é 11% que o empregador tira para deixar guardado para aquele empregado quando ele morrer ou quando ele quiser comprar um imóvel ele tem lá dentro da Caixa Econômica que é reguladora do FGTS e guarda esse valor ele tem um dinheiro lá para poder fazer essas coisas que é empréstimo se morrer pode depositar esse valor aqui pode pegar esse valor e esse valor é um é um dinheiro isso aqui dinheiro um dinheiro gigantesco Então esse valor tá lá num num cofre gigantesco para ser usado e esse dinheiro não vai ficar parado Porque que o governo deixaria um dinheiro parado à toa não vai ficar parado porque você tem um dinheiro lá que é captado sempre e esse dinheiro ele pode ser emprestado para financiamento habitacional então o Brasil tem uma regra que o dinheiro de FGTS nesse fundo gigantesco dos trabalhadores pode ser usado para financiamento sendo que ele tem regras específicas e o caso verde amarela o antigo minha casa minha vida está dentro dessa regra de FGTS as regras de que você não pode antecipar parcelas Ou seja quando você for fazer uma construção você não pode antecipar essa parcela a regra que você tem teto né teto por região casa verde amarelo você tem aqui na região minha lá do Rio de Janeiro só pode fazer casa que vale a depois de pronto 300 e 230 mil tem regiões que são 180 mil tem regiões que são 100 mil Então foi é um produto é um find subsidiado para ajudar o Brasil no déficit Habitacional no Brasil então o Brasil existe um déficit Habitacional ridículo gigantesco que só aumenta e um dos programas que criaram foi minha casa minha vida que era para diminuir o déficit capitacional do Brasil dentro disso tiraram o dinheiro do FGTS com regras específicas então tem renda sua renda não pode ultrapassar 7 mil reais que você não tá dentro FGTS no caso da verde amarela então ele é cheio de regras específicas da qual você pode usar esse dinheiro mas por que essas regras Vinícius porque é um crédito mais barato hoje se no SBP a gente tem 8.

99 no FGTS você tá lá com 7. 15 tem até de 6. 99 com o relacionamento tem um outro ponto que às vezes eu vejo o pessoal fazendo aqui usando esse funny do caso da verde amarela mas usando de maneira estratégica Como assim o cara sabe que na região dele casa verde amarela vende bem imóvel pronto a casinha lá botou vende Mas aí o cara vai fazer o quê de dois uma ou ele continua com recurso próprio e vende financiado pelo caso vermelho amarela ou também acontece do cara levantar crédito com o Home equili como a gente falou lá ele pega um apartamento ele pega o imóvel comercial ele pega uma casa que ele tem levanta o dinheiro a tempo presente à vista e aí faz as casinhas e vende fica rodando o dinheiro mas construir num único familiar um cliente pode fazer poder até pode mas você vai ter problema na agência o pessoal não vai querer te atender não vai querer fazer os próprios gerente nem querem assinar porque ele não ganham meta não bate Então quem gosta dessa parada escuta Então vamos lá nos produtos de FGTS que a gente está falando aqui lembra que a gente tá falando de produtos de construção é você ter essa garantia aqui ó tá essa primeira garantia O que que significa para eu construir com o dinheiro do FGTS construir ao longo de um processo de aquisição de terreno construção ou construção em terreno próprio se eu for usar esse dinheiro eu não posso incorporar você não pode construir uma casa no caso a verde amarela e vendê-la não pode é legal não pode não existe essa possibilidade então se você é um investidor o mercado imobiliário eu quero pegar dinheiro do banco para investir e vender somente nas outras linhas FGTS foi feito deve deve Habitacional ou seja tu acha que o governo vai deixar você ganhar dinheiro com uma merda que foi feita para abaixar o deficit tradicional não então não pode você não pode o que você pode fazer foi o que o Diego fez que a pessoa que as pessoas fizeram aí que foi loucura comprava um terrenozinho dividia no meio construíram duas casas ou uma casa ou três casas com capital próprio ou pegava um segundo imóvel como garantia fazia uma linha de home a épot levantava 60% do valor E aí se torna capital próprio dele ele bota esse dinheiro nessa construção e depois de pronta depois de ter em casas aqui ele fazia um negócio que era vender pelo FGTS ele fazia casinhas pequenas que comportassem no teto da região dele então ele fazia que casa de 230.

000 cada uma e vendia mas vendia como imóvel novo não tem nada a ver com o nosso com minha cabeça financiada não tem nada a ver com a gente construir financiado tem a ver com você incorporar e vender um imóvel novo pra alguém então não faz sentido nenhum é um negócio é um negócio mas tem que ter capital próprio para fazer para isso acontecer qualquer outra maneira de incorporar na construção com FGTS é ilegal tem uma regrinha que você quando adquire imóvel pelo casa verde amarelo tem que ficar pelo menos cinco anos com ele né dentro disso que o cara não consegue vender né exato e também não pode ser vendido como CNPJ entendeu na verdade não pode ser vendido como CPF tem que ter um CNPJ quando você faz esse processo aqui esse processo é para pessoa física Então essa terreno de construção feito no FGTS vai ficar no nome Sei lá de Nelson E aí existe uma regra que tá em algum lugar da Constituição algum lugar lá do negócio de imobiliário que uma pessoa física não pode vender uma casa pelo verde amarela só uma pessoa jurídica e você não pode transformar você não pode passar isso aqui de pessoa física para pessoa jurídica sem venda também então só uma pessoa jurídica pode vender então quando o cara faz isso aqui três casinhas ele faz na PJ dele exato o cara faz isso aqui na PJ dele ele tem uma construtora uma incorporadora ele faz na PJ E aí quando ele vende pelo casa verde e amarela a caixa aceita que uma PJ uma construtora tenha feito três casas com capital próprio capital de qualquer lugar que ele arrumou e venda pelo casamento então por isso que funciona outra possibilidade de fã de que é o que a gente mais trabalha aqui esses dois de baixo aqui SBP Sistema Brasileiro de poupança empréstimo O que que significa isso aí Vinícius todo o dinheiro da poupança O que que a poupança aquele lugar onde seu avô botava dinheiro para render a gente sabe que é um lixo a gente sabe que é um lixo mas as pessoas botam dinheiro na poupança e esse dinheiro que tá lá na poupança normalmente da Caixa Econômica é um capital também gigantesco igual no FGTS é um porreiro de dinheiro aqui também um porreiro de dinheiro e esse dinheiro tem que ser usado para fins de captação de financiamento imobiliário exatamente então o SBT ele é mais livre não tem teto você pode adiantar a parcela ele foi feito para quem quer incorporar no mercado imobiliário quem quer construir para vender quem quer construir para cliente não tem teto que é construir uma casa de 7 milhões pode fazer de 2 milhões pode fazer de 1 milhão pode fazer dentro do Sistema Brasileiro de poupança empréstimo que é o que a gente mais trabalha aqui podemos dizer que que desses dois aqui que são da caixa 90% que a gente faz aqui ou mais SBP porque já tirei da cabeça do povo que é FGTS é coisa de maluco então eu tô dizendo só para fins de entendimento e mercado tem um ponto importante Ministro do FGTS desse funny que dentro do sbpe eles vão ver na próxima aula de construção eles têm uma simbiose né o cara pode usar o recurso que ele tem como Trabalhador de FGTS dentro do financiamento dele sbpf como recurso próprio porque o FGTS às vezes se confunde aqui eu tô falando dele como um conjunto de pessoas que tem o FGTS que forma esse esse conglomerado de dinheiro no mercado mas existe você CLT que você tem o seu FGTS também que se chama pelo mesmo nome que é o seu fundo de garantia Você pode sacar ele em algum momento e você pode também usar esse dinheiro para fazer construções no SBT exemplo Fui demitido tá tá sei lá tenho 200 mil eu não fui demitido tenho 200 mil no FGTS quero usar para construir posso pode dentro do sbpe porém o seu SBP é vai partir para as regras do FGTS não de teto mas das regras de não poder adiantar parcela tá então você não pode adiantar a parcela Se você usar o cfts no sbpe Essa é a única distância que você tem aí tá E aí as pessoas o que aquelas pessoas preferem fazer chefe até se for baixo ou não for muito relevante para o negócio Eles Não Usam FGTS para ter esse desembolso na frente o que que eu falo quando adianta a parcela eu vou falar mais para frente mas é o seguinte existe duas formas de você receber ou você constrói e recebe que se chama reembolso você gasta o seu dinheiro e você recebe tá que é o caso se você usar FGTS é sempre assim você gasta o seu dinheiro depois você recebe então casa verde amarelo você gasta o seu dinheiro você recebe SBP usando FGTS você gasta o seu dinheiro depois recebe e tem o contrário que é você recebe e depois você gasta que é a que a gente chama de adiantamento de parcela que é quando o seu processo está adiantado quando o banco bota primeiro para você gastar e esse processo só pode ser feito no sbpe sem uso de FGTS e no funding a mercado no nosso fone de mercado aqui você já adianta automaticamente aí pelo menos 20% ou mais dependendo do seu sistema construtivo vou falar alguma coisa tava querendo falar alguma coisa exato Porque como tu falou né Às vezes o pessoal não tem um valor que é tão relevante para colocar como início da obra como entrada você pode convencer o cliente é o quê Porque às vezes o cliente ele vem com as conversas meio maluca aquele ouviu meu FGTS tem que ser bem claro com ele olha tu tem 120 mil para começar a obra não então o que ele vai fazer esses 10. 000 de FGTS de 20 mil que não fede nem cheira a gente pode usar mais na frente pra bater teu saldo devedor E aí o cara ah então tá bom porque o grande Anseio do cara é aquele dinheiro fica preso ele não conseguir usar eu vou explicar isso aqui um pouquinho depois aqui para até para dar um exemplo pra ficar melhor e o terceiro fã de é mercado qualquer pessoa no Brasil a gente vai falar de Brasil aqui você pode ter investidores querendo investir no mercado imobiliário ou seja Tem gente no mercado com grana para investir e tem gente no mercado com sem grana para ganhar dinheiro então o que acontece existem investidores de um lado existe gente querendo dinheiro do outro então é um fã de da qual o nosso fundo aqui é esse é um fundo onde a gente pega de quem tem entrega para quem não tem e esse fundo não tá dentro das regras do sbpe e não tá dentro das regras do FGTS são um fundo com regras próprias normalmente mais abertos tá então São Regras que a gente cria então aqui quando a gente fez aqui a caixa só libera até 20% de tratamento eu Diego teve um processo aí que a gente deu 50% na mão do cara o cara dividiu a obra dele em duas parcelas que era uma casa de Steel frame recebeu 500 depois de 500 ou seja as regras são criadas aqui pelo fundo pela aceitação do fundo então três formas de fundo de fã de onde vem o dinheiro FGTS e SBT é da caixa e a mercado é o nosso ainda pra galera entender também o desenho aí do mcf-bank feito por mim por Vinícius Ele nasceu de gargalos do processo caixa então tipo o cara a gente atende quem o cara ainda formal informal ou às vezes o cara tem uma renda que tá na PJ e não é Construtor mas ele é médico ele é dentista na PJ ou muitas vezes o cara tava com o nome até que tem um score legal mas estava devendo a 10 reais no Riachuelo isso na caixa não aceita então a gente conseguiu fazer um desenho onde é um crédito a complementar Então você vai ter mais opções de abarcar mais cliente vamos lá agora vamos falar só sobre essa questão do FGTS que é importante que nós vocês não sabem responder o cliente ele fala Vinícius eu tenho FGTS eu posso usar essa é a pergunta do cliente e aí você tem algumas perguntas para fazer para ele primeiro em qual fã de ele tá tá então vai ter que ir lá tem o fã de FGTS tem um fã de SBT tá e tem um fã de mercado primeira coisa se ele for pegar fã de mercado hoje você não usa FGTS ponto se eu usar FGTS no funk de FGTS você pode pode e a regra de Diego seja aqui já não pode adiantar parcela então no FGTS se for fazer casa verde amarela não tem problema botar o fone de FGTS o cara tem aqui abrir se eu tenho 30 mil de FGTS quero usar o cara já não adianta parcela você vai fazer uma casa verde amarela para ele você tem mais 30 mil para botar no negócio legal você pode usar FGTS para construir então A melhor forma do FGTS SBP tem essa análise que Diego falou o cara tem 30 mil o cara quer fazer uma casa de 1 milhão e tá doido querendo tirar os 30. 000 dele né Eu quero meu FGTS eu quero aí você vai dizer para ele olha só Se você pegar o seu FGTS essas merreca de 30 mil aqui numa casa de um milhão que não faz sentido nenhum você não pode jantar parcela Então o que vai acontecer aí você vai ter que me dar dinheiro o senhor está falando para o cliente você vai ter que entrar com dinheiro na obra para a gente receber esse dinheiro aí o cara já vai falar pô por causa de 30 mil vou ficar desembolsando para receber Pode ser que seja ou não E aí tem essa avaliação o cara vai escolher não então vamos fazer com adiantamento de parcelas a gente recebe e depois a gente gasta então o cara quando ele opta pela adiantamente parcelas a casa de um milhão aqui ele deixa de usar o FGTS então ele não vai usar 30 mil o que que ele faz com esse trinta mil depois de um início ele pode simplesmente Depois que terminar a obra ó Terminou a obra tá pronta a casinha dele ele pode chegar lá na caixa e falar ó Eu quero usar meus 30.

000 do FGTS para amortizar minha dívida ele tinha uma dívida de 1 milhão de cara ele vai ter uma dívida lá de 970 mil e vai começar a pagar a dívida dele então essas recursos pode usar ele na obra para aumentar e é ficar um milhão e trinta sendo que não ia adiantar parcela pode usar depois pode Você adianta a parcela e usa ele depois Vinícius o cara tem 500 mil de FGTS vai fazer uma casa de um milhão é outro cenário é preferível que ele entre com dinheiro e receba depois e bote essa grana para dentro do negócio então são cenários que precisa avaliar entre valores tá basicamente isso na próxima aula a gente vai falar sobre todas as possibilidades aí de crédito no detalhe obviamente dentro do Harry você consegue fazer isso que a gente tá falando dentro do Harry você faz toda aquela operação simulação Mas você vai ter que entender pô ele falou aqui sobre crédito agora vai falar sobre os tipos de clientes depois vai falar sobre os tipos de crédito e aí você vai ficar pronto para entrar no sistema e saber como trabalhar até porque senão você abre o sistema olha para ele e faz assim eu aperto o quê eu vou para onde né e outro ponto como a gente vai falando para você você tem colaboradores Você tem uma equipe você precisa treinar pessoas e pô tu não precisa perder esse tempo que a gente tá perdendo aqui gravando nem fazendo reunião tudo isso para o cara ó vê o curso desses maluco aí pronto agora vem conversar comigo então fo isso velho então vamos lá resumão você aprendeu a origem do crédito porque o crédito imobiliário é barato a garantia existe uma garantia que está sendo construída e por isso ela é paga em parcelas e uma garantia que já está construída e por isso que ela é paga na hora já paga em valor presente Ali vai é 800.