sem mais delongas Quais são as classes de fundos imobiliários que a gente evita comprar aqui no speech na carteira e eu já te digo é melhor você pelo menos reduzir suas posição nesses ativos Então vamos começar pelo fundo imobiliário que é o famoso mono ativo o fundo imobiliário mono ativo é um fundo imobiliário que detém o único imóvel Puxa qual que é uma das vantagens de se investir em fundos imobiliários é que você tem a famosa diversificação ou seja o seu dinheiro por menor que ele seja ele vai estar exposto a diferentes ativos eles podem
ter localizações diferentes ou seja por mais que um ativo aqui esteja vago uma boa parte na verdade a maior parte do seu portfólio do seu fundo imobiliário e indiretamente nos seus Imóveis te gerando renda enquanto um único imóvel está vago e não está te gerando renda uma das grandes vantagens de se vestir em fundos imobiliários essa diversificação que você alcança mesmo com pouco dinheiro para você ter uma diversificação investindo diretamente Imóveis você não precisa de apenas alguns reais centenas você precisa de centenas de milhares e até milhões de reais para você ter diferentes Imóveis gerentes
apartamentos diferentes lojas alugadas para locatários diferentes então um tipo de fundo imobiliário que a gente evita são os fundos imobiliários monoativos Porque quando eles estão colocados né quando esse ativo aqui que eu quis desenhar um predinho ele tá locado para uma empresa poxa é tudo uma maravilha né porque pug aí eu tenho uma vacância de zero por cento O que que é uma vacância de 0%. 0% da minha área disponível para locação estava vaga então todo o potencial de retorno que esse imóvel Ele tem ele estava gerando de renda Qual que é o grande problema
o grande problema é quando isso passa a ser mentira não seja quando esse contrato de locação ele se encerra e não tem a prorrogação ou ele é interrompido ele é quebrado por determinado fator a sua taxa de vacância sai de 0% e vai para 100 isso em questão de um dia de um dia para o outro então você ter um ativo em carteira que pode oscilar de maneira muito relevante a sua taxa de vacância a sua capacidade de gerar renda é muito perigoso então a gente não gosta de investir em fundo imobiliário que é mono
ativo e tem um detalhe ainda que torna isso daqui muito pior né algumas pessoas falam o seguinte Poxa Gui verdade eu vou parar de receber renda né Mas pensa só um imóvel ele traz despesas mesmo que ele esteja vazio Então tem que pagar IPTU tem que pagar a manutenção tem que pagar segurança tem que pagar condomínio Tá certo quem que vai arcar com esses custos quando o imóvel estiver vazio vago o fundo imobiliário Então você vai verificar ali cada vez mais a cota patrimonial desse fundo indo se reduzindo ele precisa tirar dinheiro do caixa para
pagar essas despesas que ocorrem mensalmente beleza bom a gente falou dos fundos imobiliários morativo Mas tem uma classe aqui é um segmento mesmo de fundos imobiliários que a gente acha extremamente desafiador e que nós não gostamos de ter na carteira qual classe de ativos estamos falando de fundos imobiliários os fundos imobiliários de agência bancária deixa eu te fazer uma pergunta você que está assistindo isso aí eu quero que você responda aqui nos comentários Há quanto tempo você não visita uma agência bancária você não vai presencialmente a uma agência bancária um mês três meses seis meses
um ano dois anos nem lembra a maioria das pessoas não lembra Eu por exemplo tenho convicção que eu não fui nenhuma vez ao longo de 2023 em uma agência bancária que que acontece existem fundos imobiliários que tem única exclusivamente em seu portfólio várias agências bancárias tá você vai falar pô alguém ele não é uma mão nativo certo não ele não é uma negativo o que que acontece que a demanda dos bancos instituições financeiras por agências bancárias está estruturalmente se reduzindo que que é estruturalmente estruturalmente significa que as agência bancárias estão sendo cada vez menos demandadas
ou seja vários desses bancos que alugaram essas agências bancárias e que pagam o aluguel para esses fundos imobiliários mensalmente talvez vão encerrar esse contrato porque cada vez mais as pessoas demandam menos serviços diretamente na agência bancária conseguem fazer tudo isso através do seu aplicativo então isso reduz a demanda por agências bancárias isso faz com que as agências bancárias estejam cada vez mais em perigo você vai falar o seguinte com essas agências bancárias né que esses fundos imobiliários têm elas são aquelas boas agências bancárias né Elas estão boas localizações elas são normalmente agências que estão ali
em lugares super movimentos então pô mesmo que o banco ele saia desse imóvel Você não concorda comigo que tem demanda por aquele imóvel olha até tende manda para aquele imóvel mas para esse imóvel por exemplo passar de uma agência bancária que normalmente ela não falar muito bem cuidada para por exemplo uma academia uma rede de farmácias o que que isso vai demandar um alto valor investido e uma boa parte desse custo ao menos uma parte desse custo também vai ficar com o fundo imobiliário Além disso se o banco interrompe o contrato de locação de várias
agências ao mesmo tempo o fundo imobiliário vai ter um trabalho difícil de fazer locação dessas várias agências uma por uma quanto com um contrato com banco você aluga várias agências de uma única vez quando esses Imóveis passam a ser observados comunidades diferentes Isso dificulta um pouco mais o trabalho do fundo imobiliário que vai ter que negociar cada uma das agências com empresas diferentes a não ser obviamente que ele aluga para uma academia para uma rede de farmácias e tudo mais mas de novo isso vai demandar uma quantia relevante de dinheiro em parte de reforma e
tudo mais beleza esse terceiro aqui é polêmico Qual que é o fiagro olha blog Caraca você tá falando que fiagro você não gosta de investir pelo menos não agora por quê Porque é uma classe de investimentos nova e que ainda vai amadurecer ao longo do tempo vai enfrentar problemas que hoje gestores ainda não tem nem o conhecimento sobre o problema que eles vão enfrentar então quando a gente fala de um fiago a gente não tá falando única exclusivamente de terras né então Poxa Gui Eu coloquei meu dinheiro em fundo imobiliário que adquirir uma terra e
aí parte da renda que vem daquela terra vem para o fundo imobiliário cai aqui e eu distribuído como dividendo para mim que estou aqui não o que que funciona como é que funciona a maioria dos fundos imobiliários você coloca o seu dinheiro lá ele adquire Cras que são certificado de recebíveis do agronegócio e vai te pagando o rendimento desses ativos perfeito então no fim das contas você está investindo em ativos de renda fixa ligados ao agronegócio Sim porém ativos de renda fixa E por que que eu tô frisando essa parte porque muitas pessoas olham o
fiado como se fosse calma maravilha do mundo dos investimentos e agora é a hora de eu entrar em fiago se não eu vou perder o bonde dos fiagros eles vão se valorizar muito antes de eu entrar esquece ativo de renda fixa não possui essa assimetria ou essa capacidade de valorização exuberante em um curto espaço de tempo como por exemplo você tem em ações em ativos de renda variável em cripto ativos tá então muitas pessoas olham como Viagra como se fosse a oportunidade da década delas terem uma valorização extremamente relevante e mudarem de patamar financeiramente não
não esqueça que indiretamente você está investindo em ativos de renda fixa então não se preocupe e não entrar no início de uma nova classe de ativos da renda fixa porque porque ele não vai apresentar uma valorização exuberante não é a oportunidade da sua vida que você aumentar o seu patrimônio pode vir a ser um bom investimento pode mas por que que a gente prefere ficar de fora nesse momento para o mercado amadurecer o fiado mais antigo de dois anos de existência parte importante do trabalho de analista é fazer uma análise histórica com dois anos você
não faz uma análise como diria Ricardo Figueiredo Nossa analista de fundos imobiliários na speech Beleza tô falando que a classe desse ativo é ruim não tô falando que é nova e como não tem uma simetria muito positiva Nossa se eu ficar de fora eu vou perder uma grande valorização não faz sentido você entrar agora Deixa esse mercado ser amadurecer um pouco mais você pode discordar de mim pode colocar aqui obviamente a sua opinião não tem problema essa é a nossa tá certo e nós acompanhamos o mercado financeiro eu pelo menos há mais de 10 anos
Ricardo Figueiredo há 20 anos fazendo gestão de fundos imobiliários gestão de Imóveis e essa opinião tanto minha quanto dele e por último mas não menos importante os fundos imobiliários esses daqui são muito ruins ser equipados Cara isso daqui muitas corretoras vendem fundos imobiliários sete pares como se fossem a nona maravilha do mundo né porque a oitava a gente já falou lá em cima o que que são fundos imobiliários sete pares são fundos imobiliários que não tem as suas cotas negociadas em bolsa Poxa aqui como é que eu compro eu fui fundo imobiliário ser equipado Então
você tem que entrar em contato com o seu assessor ou com a sua assessora de investimento fala olha eu quero investir no fundo imobiliário sertipado eu quero comprar uma cota dele ele vai te mostrar o valor da cota vai Qual que é o problema você não sabe se esse é o valor justo da cota não tem uma bolsa não tem negociação aberta Tá certo então ele pode pegar lá o valor justo da cota que tá r$ 100 preço no Mercado secundário e te vender a 102 2% de ágio e você nem sabe qual que é
valor justo da cota aí você vai lá e compra tá certo o valor do seu fundo imobiliário não vai oscilar aí ele te vende isso na sua corretora vai te vender isso como se fosse uma grande vantagem Olha só fundo imobiliário seripado não tem volatilidade Claro que tem volatilidade a única coisa que muda é que você não sabe qual que é o valor justo do seu ativo do seu fundo imobiliário seripado mas o valor justo da Sua cota pode estar fazendo isso daqui ó e você não sabe você tá olhando isso daqui ó como se
ele tivesse Te valorizando de maneira linear chega aqui você fala o cara resgatar meu fundo imobiliário quanto que você acha que tá valendo Aqui quanto que ele tava lendo aqui você tá perdendo dinheiro além de tudo tem a possibilidade chance muito grande de que a sua corretora seu assessor sua assessora recorde esse ativo por um valor abaixo do justo porque isso não vai acontecer meu assessor mais assessora Eles são muito honestos Comigo tudo bem né Não tô falando que isso vai acontecer em todos os casos Mas isso pode acontecer para você fazer bons investimentos você
tem que reduzir ao máximo essa possibilidade por que que eu vou investir em fundo imobiliário que eu não tenho visão de qual que é o valor justo que eu não tenho liquidez elevada da minha cota e eu não sei qual que é o valor justo da minha grana do meu patrimônio Qual a vantagem nisso ai Gui não tem marcação mercado ele não oscila oscila é que você não vê não sabe qual que é o valor justo é diferente e detalhe tem tanto fundo imobiliário bom negociado na bolsa tanto que eu duvido eu duvido que qualquer
fundo imobiliário cipado seja melhor que os fundos imobiliários que tem Sua cota negociada na bolsa não tem motivo razão explicação para ter um fundo imobiliário gestores vão falar Tem sim Guilherme Claro que tem porque as pessoas física ficam muito assustadas com a oscilação do patrimônio né E quando você tem o fundo imobiliário sertipado isso dá mais espaço para que a gestor assuma mais risco na e faça melhor uma gestão contrário melhora seu passivo eu não acho que isso é uma bela vantagem tá até porque fundo imobiliário tem a volatilidade de um terço das ações e
detalhe quando você resgata dinheiro de um fundo imobiliário negociado em bolsa o dinheiro não sai do fundo ao patrimônio do fundo imobiliário continua exatamente o mesmo o que vai acontecer que a cota que tava na sua conta na sua corretora vai para uma outra pessoa física não tem movimentação patrimonial dentro do fundo imobiliário não vejo isso como uma grande vantagem nem pro gestor bom é isso me diga esse faltou alguma classe de ativo de fundo imobiliária que você não gosta e obviamente se você concorda comigo né Eu sempre falo para as pessoas pessoal várias pessoas
chegaram E vão continuar chegando no sucesso financeiro não independência financeira adotando diferentes estratégias de investimento diferentes fundamentos para montar sua carteira de investimento não tem uma única então é importante deixar isso claro também quero que você se Concorde deixa aqui concorda e se você não concorda deixe porque tem muito claro os motivos um abraço até a próxima tchau tchau
