Crédito Imobiliário em Portugal: O Que Você Precisa Saber em 2025

hoje eu converso com o Senor luí Silva intermediário de crédito para esclarecer todas as nossas dúvidas sobre financiamento de imóveis aqui em Portugal vamos entender aí quais são os documentos principais pra gente conseguir um financiamento aqui no país inclusive para caso dos Estrangeiros e eu quero entender também sobre os benefícios e isenções que estão sendo oferecidos aí pelo governo Senor Luiz Silva muito obrigada seja muito bem-vindo aqui no canal Muito obrigado Obrigado nós pel pela oportunidade de participar e oportunidade de Esclarecer aqui Aqui as pessoas e os interessados em comprar casa em Portugal e e em beneficiar desta desta da desta lei que foi agora disponibilizada e que que que finalmente depois de vários meses a aguardar que fosse que fosse implementada finalmente agora no início de Janeiro ela foi implementada já temos alguns casos de clientes que já compraram com financiamento a 100% o tema dos impostos foi a coisa a primeira coisa que foi que esteve disponível que se foi mais rapidamente implementada Este era um bocadinho mais complexa e começou agora H mas muito obrigado e é é para nós um gosto poder poder colaborar Eu que agradeço e já começo agradecendo também a nossa seguidora a marielen Gomes que comprou conseguiu o crédito através do Senhor comprou aí com a sua equipe eh e com a a garantia do estado com o financiamento de 100% Foi ela que passou o contato já deixo aqui o meu agradecimento a gente já já vai falar sobre a garantia do Estado mas eu quero começar perguntando aí quais são os principais critérios né de um banco na hora de avaliar e aprovar um crédito imobiliário aqui em Portugal de maneira geral não só com a garantia do Estado tá os principais critérios prendem-se prende-se essencialmente com com a capacidade financeira não é e com a estabilidade com a estabilidade dessa capacidade Financeira ou seja eu posso ser empresário Ou posso ser um profissional liberal mas já exerço a minha atividade há bastante tempo e tenho uma Constância no rendimentos que eu que eu que eu que eu tenho e portanto não é uma condição sinequan contrariamente àquilo que muita gente pergunta não é uma condição sinequan ser Trabalhador por conta de outra Ok pode ser empresário pode-se ser trabalhador independente e aceder na mesma ao crédito de habitação mas efetivamente a questão da estabilidade profissional e das do do track Record da estabilidade profissional e do rendimentos é relevante para para análise de crédito porquê nós temos uma série de de regras a nível europeu que são implementadas em Portugal pelos bancos centrais no caso de Portugal pelo banco pelo banco de Portugal em que nós est os bancos e nós temos também que que ajudar nesse no nosso papel de intermediação de crédito nós os bancos têm estão limitados h a não deixar os clientes sobre endividar-se ou seja os clientes não podem usar mais do que uma percentagem do sua capacidade financeira do seu rendimento mensal para contraírem eh empréstimos seja qual for habitação ou o crédito ao consumo outro tipo de de crédito ok certo ok e eu sei que os imigrantes conseguem ter o financiamento bancário aqui em Portugal não é um impeditivo né existem condições específicas para quem é estrangeiro e vive aqui no país quem mora os estrangeiros que moram primeiro temos duas questões OK temos os estrangeiros residentes na União que são estrangeiros mas são à União estão sujeitos a qualquer tipo de autorização de residência não tem essa autorização cidadãos europeus Ok e depois temos as outras geografias Ok E aí sim temos que fazer algumas algumas diferenças primeiro uma das condições Sine que todos os bancos hoje estão a pedir para caso do do do crédito de habitação a 90% ou a 100% é a autorização da residência seja ela permanente ou seja ela temporária Mas temos que ter o cartão de residência autorizações como o cblp e não não são suficientes não são suficientes para aceder ao ao crédito habitação ou então os bancos para minimizarem os seus riscos ok vão requerer um volume de entrada um volume de capitais próprios bastante superior aquilo que seria que que é o normal que são os os 10% os 20% do da capacidade ou no crédit a 100% não há qualquer tipo de entrada Ok então nesse crédito a 100% que é faz parte aí dessa garantia do estado que a gente vai entrar mais nesse assunto já já eh ou no crédito a 90% ou seja o estrangeiro dando apenas 10% de entrada nesse caso a autorização de residência a autorização de residência essa convencional do cartãozinho e tudo mais para os estrangeiros acaba sendo uma quase que uma necessidade mesmo de de ter é uma obrigatoriedade sem sem ter sem ter cartão de residência nenhum banco está a aprovar crédito à habitação A 90% OU A 100% ok certo nós vamos detalhar sobre tudo isso quero saber sobre a questão de manifestação de interesse a RC PLP todas essas informações mas eu queria que o sor Luiz colocasse assim em uma ordem se eu tiver que pesar colocar numa ordem que que pesa mais para o banco me ceder esse esse financiamento eu tenho a nacionalidade portuguesa é mais importante ou eu ter uma renda fixa um contrato de trabalho é mais importante eu ter um i RS né o imposto de renda forte tem alguma escala nessa nessa ordem aí eu não falia de escala são condições que se vão somando Ok por exemplo se eu for cidadão Nacional Ok os bancos entendem que isso é um risco mais baixo Ok se eu for um cidadão Nacional mas não tiver rendimentos Eu também não consigo aceder ao crédito de habitação Ou seja eu tenho que ser posso cidadão nacional isso Conta um ponto positivo mas depois eu tenho Obrigatoriamente que ter um rendimento adequado ao ao empréstimo que vou ter e portanto eu posso ser cidadão estrangeiro a residir em Portugal Ok já ter por exemplo como Existem muitos casos eh de de cidadãos estrangeiros que apesar de de já estar em Portugal a residir há quro e 5 anos ainda não tem autorização de residência permanente uhum por todas as as morosidades e agora da da agência da da aima eh que demora mas que na realidade já tinham acesso já tinham acesso a esse a esse estatuto não é ao Estatuto da da autoridade portanto não é um não é uma coisa só se eu tiver um por exemplo se eu for cidadão estrangeiro com cartão de residência de residência h temporá tá Veio eh permanente ou temporária mas não tiver um contrato tiver um contrato de trabalho eh a prazo Ou seja que não me dá estabilidade eu também não vou conseguir aceder ao caret habitação porquê porque o banco Não Tem a certeza de que aquelas aquele emprego vai dar uma estabilidade vai dar capacidade no futuro de contraí de continuar a a suportar a prestação as parcelas como vocês ex é então ter um contrato de trabalho acaba sendo importante porque dá essa estabilidade agora se é um trabalhador Independente se ele emite ali os recibos Veres o que que ele tem que ter ele tem que fazer um IRS forte ali robusto Durante algum tempo ele tem que ter essas faturas é assim que ele vai compensar n não a questão é tem tem que ter um IRS adequado ao imóvel aou um empréstimo que que vai contrair uhum Se eu por exemplo se eu tive se eu estou a trabalhar como por conta própria e nos últimos 2 anos tive um rendimento à volta dos 18 20. 000 € não é uhum o já tem só só é por ano né por ano por ano sim porque brasileiro a gente conta sempre por mês e aí podem achar que preciso de ter 20. 000 € por mês rendo anual ento anual vamos imaginar entre os 18.

000 e os 20. 000 € anuais certo o banco vai dizer Ok este cliente tem a capacidade para pagar uma prestação mensal de x de 500 € de 400 € Ok sendo que enquanto no Trabalhador por conta do Out trem eu sei exatamente qual é o salário líquido quando eu passo um recibo esse esse recibo não é líquido porque eu sobre esse recibo eu vou pagar impostas vou pagar Segurança Social e isso não aparece no recibo portanto para ter o mesmo rendimento líquido vamos imaginar de 800 € eu se calhar tenho que passar um recibo todos os meses de 1300 10000 € Verde Ok para para serem rendimentos equivalentes uhum perfeito e pessoas que T recebimento no Brasil ela ela pode até estar trabalhando aqui em Portugal mas ela recebe ainda dinheiro do Brasil a gente vê muitos aposentados tem um visto né de de rendimento ela tem esse dinheiro de lá ele é contado na hora de pedir uma aprovação num banco é levado em consideração também Que fator aí que que pesa também para esse financiamento pesa Claro pesa o quando nós já fazemos análise de crédito Nós entramos em linha de conta com todo o rendimento do agregado familiar Ou seja o rendimento do casal independentemente de onde seja okum por exemplo vamos dar o caso um casal brasileiro para ser portarmos aqui no o casal brasileiro que reside no Brasil e quer comprar em Portugal e quer comprar e quer comprar com financiamento é possível é possível comprar em Portugal não residindo em Portugal Tem que dar uma entrada de 30% e depois ter a capacidade financeira para suportar a prestação mas quando se reduzir cá e vamos imaginar e tiver um uma renda mensal de um imóvel ou de uma empresa ou trabalhada por exemplo hoje temos muitos casos do do dos de dos trabalhadores digitais que Residem em Portugal T toda a sua vida mas trabalham para empresas do mundo inteiro Não é esse rendimento sendo declarado no Brasil ele vai entrar vai ser levado em linha de conta cá em Portugal ok ok tem que tá todo declarado lá ter o imposto de renda do Brasil e tudo mais então esse esse documento ele vai somar aos documentos em que esse estrangeiro vai apresentar pro banco exatamente pronto perfeito agora vamos entrar então o senhor já começou ali a falar sobre a RCP especificamente quem tem esse tipo de autorização de residência tem encontrado dificuldades na hora da compra na hora do financiamento eh O senhor já antecipou sobre a questão da garantia do do Estado desse financiamento a 100% mas como é que tem sido de uma maneira geral a a pessoa tem conseguido o o financiamento as pessoas podem conseguir o financiamento Ana a questão é que com com a autorização de residência da cplp a autorização de residência da cplp não é uma autorização de residência de trabalho OK ela permite a livre circulação ela permite a livre circulação entre os países de língua portuguesa Ok Portanto ele não permite viajar dentro da Europa como autorização da residência de trabalho portuguesa não é uhum portanto os clientes conseguem comprar cá e contrair crédito cá conseguem sendo que o esforço financeiro que lhes é pedido ao início é muito maior ou 20 ou 30% de entrada 30% de capitais próprios mas consegue não é impeditivo agora no crédito a 100% ainda nenhum banco aprovou nenhuma operação com autorização da residência cplp Isso me deixa muito triste porque eu anuncio a RC PLP desde o início anunciei inclusive primeiro-ministro falando que teriam os mesmos direitos de uma R convencional a do cartão infelizmente a gente vê que não é isso que acontece na prática fico muito triste e ansiosa para que troquem logo esse certificado né do papel para o cartão o governo agora já deu já falou que isso vai acontecer em breve aí nos próximos meses a gente tá aguardando ansioso para que então eles consigam ter esse acesso eh mais amplo né do do do financiamento bancário Mas então o que o senhor tá me dizendo é que é é possível só que a entrada é será necessário ser maior por enquanto bastante maior não é estamos a falar H Ana para um imóvel de segmento médio 150. 000 € nós estamos a falar de uma entrada à volta dos 50.

000 € não é um esforço financeiro um esforço financeiro com uma família de segmento médio bastante bastante grande muitas vezes difícil de difícil de alcançar é ainda Ainda mais quando falamos relacionado ao Brasil onde a moeda e nossa moeda é muito desvalorizada então acaba sendo realmente uma uma mudança R 400. 000 exato exato bom E no caso da manifestação de interesse a pessoa nem tem a autorização de residência aqui ela ainda está num processo de regularização qual é a prática que os bancos têm adotado é que por acontecer a mesma coisa que o cplp é exatamente o mesmo mesma coisa ou seja não há uma autorização da residência h e não há portanto os bancos não têm segurança nenhuma em relação ao à atribuição da residência e por isso optam por garantias maiores entradas maiores entre os 20 e os 30% entendi porque muitas vezes a pessoa que tá com a manifestação aqui ela tá aguardando esse processo ela tá trabalhando tá contribuindo a Segurança Social Então ela pode ter aí ou os recibos verdes ou um contrato eh eh longo eh mas os bancos vão solicitar 20 a 30% de entrada é isso certo vamos falar então em termos de documentação Quais são os documentos que necessariamente são exigidos pelos bancos e como é que funciona esse processo eu entro em contato com o intermediário de crédito assim como o senhor passa os documentos pro senhor e o senhor verifica nos Bancos eh com a Sua documentação é isso exatamente ou seja nós eu envio aos clientes eu envio aos clientes envia aos clientes o a documentação necessária para o crédito habitação normal eh a lista é um bocadinho mais curta são os últimos recibos de vencimento a última nota fiscal ou a última declaração de IRS a nota de liquidação o os documentos de identificação seja a autorização da residência seja o passaporte e o o número o número fiscal o número fiscal é um é uma condição sinequan é obrigatório ter mesmo que eu resida no estrangeiro queira comprar cá eu tenho que ter um número de fiscal português ok o NF que a gente tanto fala aqui no canal também esse é obrigatório mesmo que pessoa vive no Brasil a renda do Brasil Quer comprar aqui precisa já ter o nif precisa ter um nif português ok Ok e depois é os os os recibos de vencimento ou recibos verdes Ok normalmente nós pedimos Entre seis três e se meses para quê para ver a média do rendimento mensal Ok vamos vermos Qual é a média do rendimento Para conseguirmos calcular a taxa de esforço que o cliente o o cliente consegue e depois colocamos em análise um bocadinho dentro daquilo que é o perfil do cliente dependendo Vamos colocar em análise nos vários bancos para ver que propostas e quais as melhores propostas que os bancos eh enviam para para os nossos clientes Uhum Então o senhor pega essa essa documentação dos clientes é um serviço que funciona gratuitamente entra em contato com o senhor passa a documentação E aí o senhor vai lá e conversa eu já tem os seus contatos eu sua as suas eh com todos os bancos verifica ali em cada banco Qual é o que aceita o melhor a melhor condição é isso exatamente qual é que nos vai oferecer as melhores condições de financiamento para o cliente em concreto e depois depende um bocadinho daquilo que seja as necessidades do cliente aquilo que seja a sensibilidade do cliente se o cliente quer uma estabilidade taxa se procura um um tipo de financiamento para construção ou para aquisição depende um bocadinho de de cada cliente e vamos tentar eh fazer um bocadinho custumizar não é fazer um fato à medida do daquilo que o cliente do que o cliente pretende certo perfeito então eu já adianto aqui que o contato do shor Luiz Silva tá aqui na descrição do vídeo entra em contato lá com ele solicita aí a análise do seu crédito manda a documentação fala que assistiu aqui não posso te mostrar é um serviço gratuito e que o su Luiz Silva faz ali envia pro pros bancos verifica Qual é a melhor condição para você Ótimo então Então vamos entrar agora na garantia do Estado essa a gente fala aqui no canal também é é uma coisa muito recente que tem acontecido aqui em Portugal na prática Estamos vendo agora a partir de Janeiro né esse financiamento a 100% inclusive para estrangeiros queria entender um pouco sobre sobre a garantia do Estado Quem são os beneficiados portanto isto veio isto veio Ana de uma medida que o governo tomou que o governo tomou no orçamento de estado e o ano passado mais ou menos por volta de abril maio Ok de uma grande necessidade de uma grande necessidade de de de de promover o acesso o acesso à habitação ou seja uma das grandes dificuldades dos jovens dos jovens é terem exatamente esses capitais próprios para dar entrada para dar entrada no no na habitação na compra de casa e portanto nesse sentido O que é que o governo se propôs o governo vai garantir o a diferença que era necessária os clientes darem de início que seriam entre os 10 e os 15% portanto entra aqui como um fiador não é um garante de que essa prestação é paga ao banco independentemente do cliente ter a capacidade do cliente ter que pagar portanto os jovens em idade adulta ou seja entre os 18 e os 35 anos de idade que tenham rendimentos Ok tenham rendimentos eh em Portugal que tenham residência fiscal em Portugal eu posso ser português se residir no Reino Unido não posso financiar uma casa a 100% Ok tenho que ter a minha residência fiscal em Portugal e isso aplica-se aos Portugueses e aplica-se a qualquer cidadão que resida em território nacional Ok seja de que país for de que origem for Ok condição obrigatória entre 18 e 35 anos e Residência fiscal em Portugal hois há uma série de de de de obrigatoriedades e por isso a documentação é um bocadinho mais mais longa do que normal e porquê tenho que provar que não tenho dívidas ao estado não tenho dívidas à Segurança Social e tenho que provar que não tenho nenhum imóvel em meu nome em Portugal ok certo que é especificamente para compra dessa primeira casa desse jovem Exatamente porque isto é para a primeira habitação então eu não posso ter outra habitação já estav em meu nome ok e para eles morarem certo como não e para eles morarem nessa casa nessa primeira hab tem ser obrigat rend eu não posso comprar esta casa e colocá-la no mercado de arrendamento há um período obrigatório em que eu tenho que morar na casa se alterar isso altero as regras com que me foram atribuídas e posso ter que devolver a garantia do Estado entendi Bom agora eu vou trazer uma pergunta que muo muitas vezes as pessoas falam assim é eu tenho rendimento mas eu já tenho mais de 35 anos mas eu tenho um filho que tem 18 anos esse rendimento desse pai ou dessa mãe não vai entrar pra garantia do Estado Porque neste caso tem que ser de 18 a 35 anos que eles estejam trabalhando e eles a o dinheiro tem que vir deles sim uhum entendi recebo muito essa pergunta Quem vai comprara tem que ter aqu capacidade de pagar a prestação OK depois vamos imaginar eu tenho basta colocar para ter essa garantia exatamente mas vamos imaginar por exemplo um um miúdo com 18 anos ainda não tem estabilidade financeira ainda não tem um contrato a termo a termo incerto ou não é não está efetivo e os pais podem dar essa garantia ajudar na aprovação do crédito ok não vão participar do crédito só vão dar uma garantia vão ser fiadores do filho mas o filho tem que ter rendimentos e a taxa de esforço calculada é só com rendimentos dos filhos ah ok tem um número exato dessa taxa de esforço 40% 40% ou seja 40% do que ele ganha vai ficar Para prestação ele não pode gastar mais do que 40% com a prestação da casa desse Esse salário dele do 40% do rendimento bruto ah ok do rendimento bruto Ok ah vamos falar um pouquinho então sobre as isenções também outros benefícios que vieram aí do do governo de Portugal e que pelo que eu tenho visto também englobam aí os estrangeiros que moram por aqui né isenção de MT isenção de selo eh também especificamente para jovens é isso exatamente da mesma forma e a mesma medida e foi o que mais rapidamente foi implementado foi implementado logo em em início de Agosto ok há uma série de isenções A isenção do Imposto municipal sobre transações onerosas eh de imóveis que nós chamamos de imt bastante mais simples do que dizer estes nomes todos portanto há uma isenção do imt o imt um imposto sobre o valor da transação sobre o valor do imóvel já alguns Imóveis que estão isentos até 100. 000 € mais ou menos já estavam isentos e depois existe também a a isenção do imposto de selo cumulativamente com isto também existe a isenção do registos Ou seja quando eu tenho quando eu vou registrar o imóvel no meu nome eu tenho que pagar a à Conservatória do registro paral esse registo e isso nos jovens entre os 18 e os 35 também está exento Estamos a falar Ana num imóvel à volta dos 1880 200.

000 € nós estamos a falar de uma poupança à volta dos 10. 000 € Ótimo ótimo Ainda mais para uma pessoa que ainda tá começando ali né a a vida a vida pois faz faz diferença Eh agora também é até os 35 anos exatamente também até aos 35 anos até fazer 36 até ao dia anterior a fazer 36 Ok então até oo dia anteror 35 ainda pode aceder no dia em que faz 36 deixa de ter acesso outra questão importante Ana imaginamos um casal que está a comprar e um tem 34 e o outro tem 36 Ok em termos de imt e de Imposto de S vai ter um desconto de 50% ou seja o membro do do do casal que não tem 35 tem menos 35 vai ter a isenção total e o outro vai pagar a totalidade Ok mas no crédito à habitação a 100% se um ultrapassar a idade já não se consegue fazer o crédito à habitação a 100% ok ok ok 35 da garantia do estado onde o estado vem como fiador E aí você eh não precisa de dinheiro nenhum de entrada Então nesse caso se for um casal os dois tem que ter menos de 35 ou menos 3 se um tiver já não não se enquadram nessa situação de conseguir a entrada 100% exatamente não ter entrada né E no caso já então da isenção do EMT já é o equivalente Então se um do do casal eh tem mais já é levada em consideração a outra parte ótimo ótimas informações pra gente entender agora quem tem mais de 35 anos fiz 36 e eu tenho vários seguidores aqui do canal que falam ah fiz 36 esse ano para essas pessoas algum programa alguma expectativa de melhoria Alguns alguns programas algumas alguns programas de incentivo à à construção à construção de de imóveis de de de custo mais control controlado mas não há nenhum e não há nenhum neste momento nenhuma nenhuma lei como esta do do dos jovens que dê aqui um incentivo adicional portanto a partir dos 36 infelizmente não há incentivos adicionais não há incentivos adicionais à compra da Habitação OK agora esse incentivo que o senhor começou a falar da construção pode falar mais um um pouquinho pra gente o governo desenvolveu algumas uma série de medidas como a redução a redução do Iva na construção de forma a tentar diminuir um bocadinho h o custo o custo da construção e dessa forma fazer chegar ao mercado imóveis mais baratos eh é uma medida vamos ver é uma medida de muito longo prazo muito longo prazo Vamos ver que que que que Impacto é que vai ter se é que vai ter algum Impacto mas faz parte de uma de de uma série de políticas que de de de incentivo de incentivo ao acesso à habitação que o governo tomou já o anterior governo em 2024 em 2023 tinha tomado e o do governo quando tomou estas medidas em 2025 eh acelerou um bocadinho mais pronto então já deixo aí para os nossos seguidores com certeza vou trazer assim que a gente tiver mais informações sobre isso trago aqui no canal convido de novo o Senor luí para vir aqui bater um papo sobre isso agora eu gostaria de saber sor luí Quais são os maiores erros que as pessoas cometem ali na hora de enviar a documentação para essa avaliação do banco não é uma questão de erros a principal principal que dificulta muito a nossa análise e e e as pessoas têm que entender um bocadinho a importância nós estamos a fazer uma análise de crédito portanto há uma responsabilidade muito grande por parte dos bancos da nossa parte enquanto intermediários de crédito eh na análise da na análise da documentação e portanto muitas vezes documentos mal digitalizados documentos que são pouco legíveis dificultam noos a nossa atividade e muitas vezes também a quantidade de informação que nos é prestada por exemplo esta questão do número de anos em que eu estou em Portugal é muito relevante eu posso ter uma uma autorização de residência temporária mas na realidade só tenho temporária porque a aima ainda não ainda não teve a capacidade de me passar a definitiva ou eu estar no já no praticamente no último processo para obter a nacionalidade Portuguesa e o passaporte português portanto este toda esta toda esta informação a quantidade de informação que os clientes nos dão é importantíssima a questão de de há um total sigilo há um total sigilo a que estamos obrigados enquanto intermed este crédito Ok todo toda a documentação é arquivada e há um e respeitamos todo todo sigilo são os bancos é que têm acesso a essa documentação o e portanto os clientes têm que estar completamente tranquilos em em relação à transmissão da da da documentação essencialmente é a qualidade com que nos chega a documentação e a qualidade da informação que nos é prestada certo e conselhos para quem tá indo aí a gente que quer comprar o seu imóvel aqui em Portugal o senhor recomenda Bom eu acho eu acredito que assim fazer um IRS que faça com todas as etapas com tudo declarados com tudo certinho às vezes eu vejo algumas pessoas falando Ah às vezes para você economizar ali um imposto que você vai deixar de pagar e você não coloca determinada coisa isso vai fazer falta ali na hora de você conseguir o seu financiamento bancário algum conselho alguma informação que seja importante para quem tá se para esse momento mais do que nada mais do que nada é preciso ter a percepção de que apesar de mesmo no no no no financiamento a 100% apesar de haver aqui uma série de incentivos H sempre alguns custos Ok por exemplo há um imposto que se chama imposto de S utilizações de crédito ok que é um imposto que não é muito relevante no empréstimo de 100.