Descubra a Realidade sobre Alavancagem Patrimonial: Imóveis de Leilão, Financiamento e Consórcio

nos últimos dias você deve estar vendo uma enxurrada de conteúdos abordando alavancagem financeira e patrimonial utilizando imóvel de leilão financiamento mais consórcio Vamos ver se esse combo funciona na prática eu fiquei pensando se isso de fato funcionaria e eu resolvi fazer um estudo fazer cálculos com base naquilo que eu conheço e o meu papel aqui é trazer um conteúdo que desmistifique que clarifique para vocês se isso aqui é uma boa ou se não é uma boa Então vamos lá primeira etapa a gente precisa considerar que a pessoa vai adquirir um imóvel de leilão vai arrematar utilizando o financiamento para esse modelo aqui eu vou usar financiamento da Caixa e consórcio também da Caixa logo vocês vão entender porquê então Digamos que a pessoa arrematou aqui um imóvel avalado em R 350. 000 por R 210. 000 com uma entrada de 5% ou seja R 10.

500 aí financiou 199. 5 geralmente tem um custo aí de leiloeiro em torno de 5% da arrematação ficaria num custo de 10. 500 vai ter um custo de ITBI que é o imposto sobre transmissão de bens Imóveis aqui em Chapecó Santa Catarina é 2% então eu vou considerar esse percentual seria 4.

200 tem mais um custo de cartório Vamos considerar uns 2,5% do valor de arrematação Isso daria 5. 205 50 então todo esse custo de arrematação para um imóvel de leilão via financiamento caixa ficaria na casa de 30. 450 pode variar um pouquinho para mais um pouquinho para menos mas não importa quero que vocês entendam o conceito além disso a gente precisa considerar que pode ter reforma para fazer e se tiver ocupação nesse imóvel o que ainda pode ter tem casos que você arremata o imóvel e ele tem pessoas morando você vai ter despesas judiciais não considerem no cálculo mas é importante ficar atento a isso agora vamos pra segunda etapa desse combo que é o quê fazer um consórcio na própria caixa e contemplar ele por que que tem que ser na caixa porque hoje das administradoras que tem no mercado a que eu tenho conhecimento que é possível fazer essa operação que é o quê a PJ comprando o imóvel da pessoa física é a caixa então por isso que neste exemplo nós vamos considerar a caixa poderia ser alguma outra que também realize essa operação mas hoje nesse modelo é a Caixa Econômica como funciona o consórcio da Caixa hoje você teria que contratar um crédito de R 700.

000 em 139 meses pegar um grupo já em andamento para que nós tenhamos uma média de lance e hoje esses grupos da Caixa eles estão rodando nesse prazo aqui com uma média de lance de 63% Ou seja hoje um crédito de 700. 000 ele vai ter uma taxa de administração mais fundo de reserva de 25% o que daria R 175. 000 e prestações iniciais de 6.

294 com 96 um lance médio hoje de 63% 63 sobre 700. 000 dá 441. 000 na caixa você pode utilizar 50% de lancinha embutido então este 50% você vai descontar do 700 que acontece 350.

000 de lancinha embutido Porém você ainda tem que colocar essa diferença de 13% que equivale a r 91. 000 então Digamos que você fez essa operação contemplou na primeira parcela você vai ficar com um saldo de 138 parcelas de 3. 99 com 37 e um saldo devedor desse consórcio aqui de 427.

000 e Aqui começa a dificuldade do negócio porque pense assim comigo se você contratou uma carta de 700. 000 com um custo entre taxa de administração e fundo de reserva de 25% isso equivale a r 175. 000 porém como você usou 50% de lance embutido essa taxa no mínimo já dobra ela já vai para no mínimo 50 por C porque o teu dinheiro novo na etapa de recompra vai ser o quê 350.

000 que é o que você vai ter de crédito aqui para adquirir novamente o teu próprio imóvel então o que que você tem que fazer aqui agora na terceira etapa de recompra o que a gente chama de compra e venda PJ para PF fazendo o quê interveniente que tanto que que é essa operação você vai usar o consórcio para quitar o financiamento e liberar diferença em dinheiro para o vendedor do bem ou seja para você mesmo então olha como que fica a operação você tem um crédito disponível de 350. 000 como eu expliquei aqui anteriormente só que aí vem esse problema aqui ó você tem um saldo devedor de 427. 000 nesse consórcio da caixa até coloquei um ponto de interrogação aqui por pode acontecer do banco olhar na hora da de fazer a avaliação do bem pô você tem uma garantia de 350.

000 só que você tem uma dívida de 427 Então pode Pode ser que o banco não pague que ele negue ele vai pedir o que para você ó você tem que equilibrar saldo devedor e o valor da garantia e para que isso aconteça eu teria que diminuir aqui uns 87. 000 mais ou menos de saldo devedor então eles liberariam Men 87. 000 aqui ao invés de 350 eles liberariam 87.

000 a menos mas Digamos que não passou não então vamos te pagar você vai poder comprar novamente o imóvel como que vai ficar isso vamos calcular o dinheiro novo de fato que entra no teu bolso que você teve custos para arrematar esse imóvel você teve custo de parcela você teve custo de lance e agora você tem 350. 000 de crédito Então vamos calcular aqui comigo Me acompanhe 350. 000 de crédito novo mas você deu 91.

000 de lance você pagou mais uma parcela de 6. 200 você teve um custo de arrematação aqui ó de 30. 450 tá você tem um custo nessa recompra aqui de mais 7.

000 de ITBI você vai pagar de novo porque você tá movimentando novamente esse imóvel e você vai ter 21. 000 de Imposto de Renda que é o lucro imobiliário sobre a venda desse imóvel se você fizer só uma vez isso como o imóvel é avaliado em menos de 400. 000 você não vai pagar o imposto de renda mas você não pode ter feito compra e venda de imóveis nos últimos 5 anos então se você quiser repetir operação já não vai dar você vai ter que pagar imposto de renda ou você tem outra forma de exentar é se você comprar outro imóvel em até 180 dias mas esse benefício você só pode utilizar uma vez a cada 5 anos então esquece você vai ter que pagar lucro imobiliário e ainda tem de novo custo de cartório mais 8.

750 agora me acompanha aqui tu tem um crédito de 350. 000 tem 91. 000 e você teve que pagar de lance mais uma parcela de 6200 mais 30 450 do custo de arrematação mais 7.

000 de TBI mais 21 de Imposto de Renda mais 8. 750 de cartório o dinheiro novo que você fez de verdade foi 122. 5 com 04 só que você teve um custo de 175.

000 de taxa de administração mais fundo de reserva Olha o resumo disso aqui você pegou na verdade de dinheiro novo só R 122. 000 E vai ter um custo de 170 quanto que isso reflete a tua taxa de administração que era 25% saltou para 142,85 aí eu fiz o cálculo de taxa real do custo real dessa operação aqui dá 2. 51 ao mês então assim não quero dizer se é bom ou se é ruim eu trouxe os números para que você avalie porém existem outras hipóteses que você pode adotar você pode por exemplo alugar esse imóvel por R 3.

000 antes você não tinha nada agora você tem um imóvel de 350. 000 custou bastante e você vai alugar esse imóvel por 3. 000 Beleza agora ele se autop paga e você tem 122.

000 de recurso que você colocou no bolso Porém você teve que ter um despêndio aqui de 165. 000 do teu bolso para fazer 122 não me parece muito viável financeiramente imagine o seguinte se você só ficasse nessa etapa aqui então financiou um imóvel de leilão você teria financiado 199. 5 e ficaria com 4 420 prestações de 2719 com 79 primeira parcela se você financiar nosar que a parcela é decrescente e ela terminaria em R 475 daria para você já fazer essa locação aqui e o aluguel já pagaria a prestação e depois o que que vai acontecer o teu imóvel ia valorizando o aluguel vai aumentando e a prestação do financiamento vai diminuindo outra hipótese você poderia comprar financiado esse imóvel você comprou um imóvel de 250 por 210 financiou 19 199 a ve de fazer toda essa volta você pode vender esse imóvel vamos lá Digamos que você venda ele por 350.