Vou começar a obra usando permuta, investidores e SPE.

o Olá pessoal tudo bem bom eu devo começar mais uma obra agora na próxima semana nos próximos dez dias né e eu queria falar um pouco desse projeto com vocês na verdade eu já fiz um vídeo nesse terreno vou deixar o card para vocês aqui eu tive lá de carro até com meu irmão a gente viu o terreno demos uma volta no bairro falando um pouco sobre localização né e eu vou deixar um outro Card aqui para vocês também sobre a pesquisa de mercado que foi a maneira que nós definimos que o terreno seria bom

para o projeto que a gente tem né fazendo uma recapitulação aí esse terreno foi uma permuta por unidade futura na Então não teve dinheiro no momento do negócio eu nós fizemos um contrato de opção de compra para poder fazer os levantamentos necessários para verificar né se o projeto que não tinha em mente poderia ser aplicado nesse terreno uma vez que nós concluímos que sim então nós convertemos Esse contrato de permuta o contrato de nos convertermos contrato de opção de compra um contrato de permuta por unidade futura tá E aí fizemos Esse contrato por unidade futura

fizemos aprovação do projeto na prefeitura promoção do projeto agora no final do ano eu fiz a captação dos investidores lá são nove unidades eu catei cinco investidores aproximadamente aí 700.000 reais para poder tocar esse projeto né e inclusive um dos investidores veio aqui do canal do YouTube né é inscrito aqui no canal e e agora a gente vai começar a obra e quais foram os trâmites com os investidores né como que funcionou esse negócio primeiro eu aprovo o projeto aí eu capto investidores constituída SP e a sociedade de propósito específico já e coloco todos os

investidores dentro da Spa né é abrir a conta no banco eu fiz agora ontem sexta-feira eu abrir a conta da pessoa jurídica e os investidores vão capitalizar Então é na conta da pessoa jurídica para a gente poder depois fazer as demonstrações contábeis lá da capitalização né porque que eu espero para construir a sp agora no final às vésperas de começar a obra porque eu tenho que aprovar o projeto antes tem o período de captação dos investidores por seu é cada vez que o capital investidor gente vai fazer uma alteração contratual é r$ 1500 e esse

processo todo acaba ficando caro né por isso eu tenho um termo de negócio que eu faço com os investidores enquanto a Spa não tá constituída é um documento que eu aproveito para fazer algumas comunicações e amarra um negócio ali com os investidores é o objetivo de hoje era fazer essa recapitulação e agora eu vou ali para o computador mostrar para vocês em ordem cronológica como que foi esse processo ali com os documentos estavam mostrar para vocês o contrato de permuta por um daqui futuro eu vou passar pelo contrato ainda não vamos ler o contrato em

nada eu vou mostrar para vocês a certidão de uso do solo que é necessário para a gente obter aprovação né como que eu sei se eu posso fazer um prédio ali ou não a gente faz um pedido de certidão de uso do solo na prefeitura prefeitura responde para gente eu vou mostrar para vocês esse uso do solo foi feito enquanto o contrato ainda era uma opção de compra tá se a prefeitura respondesse que não daria então eu abro mão da opção e a gente procuraria outro terreno né Depois eu tenho um levantamento planialtimétrico topografia que

eu vou mostrar para vocês o estudo de solo para poder fazer o projeto cultural né enfim vou mostrar toda a documentação para vocês ali até a Constituição da SPL tá é eu vou mostrar para vocês as documentações ele por cima passando rápido principalmente os modelos de contratos SPS que eu já falei com vocês aqui eu tô elaborando uma mentoria E esses são os documentos por exemplo que eu vou disponibilizar as pessoas quiserem eu queria comigo tá só documento que vem desenvolvendo aí há mais de dez anos e aí então eu pretendo disponibilizar para quem for

fazer a mentoria quando a mentoria tiver disponível Tá bom então é isso é queria reforçar que nesse modelo de negócio a gente praticamente não põe recurso nenhum até agora nem os investidores nem eu coloquei pouco recurso próprio né eu paguei a topografia que foi r$ 1500 paguei o estudo solo foi mais 1.500 paguei alguma coisa de projeto Grosso de projeto de pagamento lá e agora e certidões de uso do solo toda acho que eu gastei uns 10.000 reais até agora tá mas assim já temos um terreno projeto aprovado 700.000 reais captados com investidores e a

obra para começar agora aí então vamos lá no computador vamos dar uma olhada nos documentos Bom pessoal então dando sequência no vídeo aí né Essa que essa pasta onde tem as obras Oi e aí aqui então ela tá do projeto a gente vai começar agora fazendo uma passagem em ordem cronológica né primeiro nós fizemos contrato de opção de compra e assim que nós fizemos um contrato de opção de compra eu já fui atrás de obter a certidão de uso do solo Tá o que que a certidão de uso do solo toda a prefeitura emite esse

tipo de certidão eu basicamente a gente pergunta para a prefeitura se aquele projeto que a gente tem em mente é possível ser implantada naquele terreno EA prefeitura retorna para gente tá aqui por exemplo é a construção de um edifício vertical Residencial sendo a construção permitida tá me fez o pedido foi um engenheiro que aprovou o projeto trabalha comigo aqui e aí ela já na certidão de uso do solo já já ela já cita a lei complementar a gente pode pesquisar diz que será necessário apresentação de um estudo de impacto de vizinhança e relatório de impacto

de trânsito e o que fala do coeficiente de aproveitamento a taxa de ocupação máxima a taxa para habilidade e o recuo da frente do terreno e aqui algumas orientações Código de Obra enfim precisa consultar para poder implantar e o nosso projeto se a certidão negativa né dizendo aqui que não é permitido é o que nós faríamos era abrir mão da opção de compra e partir do próximo tremendo Tá mas assim que a certidão dentro do solo veio com positivo nós conversamos então contrário a opção no contrato de permuta que foi esse contato aqui eu ia

marcar a gente escreve aqui a matrícula do terreno não tem é de questões que não Taborda aqui no contrato de permuta para conseguir fazer essa pergunta para ir aqui nesse momento a posse do terreno passa para gente tá sem a gente colocar dinheiro até agora no negócio né Assim Que a Gente eu não tiver o contrato de permuta Lembrando que o seguinte pessoal quando a gente faz pede a certidão do solo eu a gente já faz junto com o engenheiro um estudo para ver quantas unidades cabem nesse terreno né E pra gente poder fazer a

proposta de permuta essa proposta de permuta é um trabalho que eu faço de estudo de mercado enfim tem um vídeo que eu falo disso e daí eu mostro para vocês eu vou deixar no card para vocês aí e aí faço então proposta para o protagonista tá a partir do momento que eu faço contrato de permuta então eu dou eu dou entrada na aprovação do projeto pro poder elaborar o projeto eu preciso do levantamento planialtimétrico para comprar fogos fogos vai até o carro até o local do tênis vermelho perdendo e faz o levantamento planialtimétrico você tem

um perfil longitudinal do terreno né É como se ele tivesse dessa parte da rua aqui olhando para cá né Essa rua ela tem um declive que vem daqui para cá então esse é um perfil longitudinal Tem a parte mais alta do terreno a parte mais baixa e aqui o levantamento topográfico né sei lá né é o primeiro faz esse desenho aqui ó ele vem aqui faz uma curva né e sobe reto aqui então o dinheiro vai lá morar o projeto dia em cima desse no terreno real tá o quanto eu faço levantamento topográfico eu acabei

de fazer o levantamento topográfico não deu nada errado eu já faço a sondagem um estudo solo o que que eu faço ele agora aqui eu estou só também pode inviabilizar o terreno tanto levantamento topográfico pode descobrir que tem menos terreno e a gente não dá para fazer o projeto independente Quanto que o estudo de solo também pode chegar à conclusão que o solo não vai Fundação ficaria muito caro né deu para gente que enviava então o dinheiro seu dono marca para gente aqui dois furos o sp1 SP2 e aqui tá o furo sp1 funciona esse

tudo só não não sou engenheiro tá pessoal vou tentar explicar pisos Engenheiros de plantão aí Me ajuda aí tá é o solo SP o estudo Esse estudo né SBT ele é o seguinte a gente monta uma estrutura e é uma cavalete eu vou fazer eu tenho no meu no meu Instagram mostrando como que como que é realizado E aí ele monta no tripé Lá em cima tem uma rodando o pessoal Puxa esse esse peso pela Roldana e solta ele não determinado a altura e aquele conta o número de golpes para poder perfurar 30cm vem falando

aqui ó por exemplo aqui foram quatro golpes para perfurar 30 centímetros Aqui foram cinco Bob sete golpes e aqui a profundidade ó vai afundando a gente pode ver que o terreno pega resistência né 22 golpes para passar 30 cm então é atingir essa resistência aqui ó quase 12 metros de profundidade e é mais ou menos que eu tô acostumado a furar ali naquele bairro as Estacas do prédio né ficam em entre 10 e 15 m de profundidade o que ser interessante é que o nível da água com um metro e meio de profundidade eles encontraram

água Então essa é uma formação e informação importante que vai dizer para mim o tipo de equipamento que eu vou e vai ser descontinho mas você vai ser perfuratriz você vai ser Strauss Eles continuam fura mas também mais econômica contém água encontrou água com quatro metros e 20 aqui a parte mais alta do terreno né E aqui com quase 13 - havendo também mais fundo provavelmente não nessa Fundação as Estacas de cima fica em mais profundas do que as Estacas de barra e aí um engenheiro vai fazer então cálculo estrutural que tá faltando aqui ainda

para gente poder começar a obra bom esse aqui é o projeto que foi aprovado tá então já tenha que você da prefeitura dizendo que o projeto aprovado a importância da gente fazer levantamento topográfico pessoal área da matrícula do terreno 368 metros em torno do em 68 área real do terreno de acordo com levantamento fotográfico através 55 Então são 13 metros aqui quadrados a menos no terreno né aquele contra os pavimentos ele está com aquele cheiro a central de GLP entrada de água metragem quadrada de cada uma né e o total na obra 557 - quadrados

que vocês terem uma ideia das e as vagas e no projeto vocês era uma olhada aqui ó esse é o prédio olhando de frente tá pessoal então dessa rua aqui para frente então a gente tem aquele desnível que apareceu um levantamento topográfico tá vendo ó e aqui são nove unidades porque essa parte mais alta que o prédio vai ficar apoiado aqui né então a gente vai pro quarto perto aqui do lado vai tá em cima mas pode também então 18 apartamentos aqui mais um apartamento aqui que você ter uma ideia das vagas de garagem e

essa acho que em volta a área de habilidade gramas olha aqui é onde fica os medidores de elétrica que entrada de água OLX vai ter uma área de necrose no prédio e aqui em volta as vagas de garagem São Esse foi o projeto aprovado junto com projeto é o alvará de construção Observe aí ó tá tudo no meu nome ainda porque peço que ainda não está constituída eu só constitui SPA com a gente vai começar a obra mesmo né E por questão de custo Por que ficar pagando o computador durante esse período é dispendioso né

iniciantes da prefeitura também e enquanto isso eu faço projeto no meu nome tá vem aqui o processo eletrônico PC área total do prédio responsável técnico sim E aí eu tenho tem um espaço aqui importante Engenheiro aqui ó a prova né de acordo com decreto tá o projeto simplificado ele avisa o cadastro técnico sobre a numeração do imóvel tem acesso a numeração nessa importante na obra agora que eu vou começar um projeto eu preciso desse da guia de emplacamento e e essa guia de um pagamento eu faço pedido na prefeitura E aí eu tenho que fazer

é um croqui da onde que esse terreno está localizado lá na quadra lote eu faço um desenho A lida da esquina onde ele está localizado e uma pessoa lá da divisão de cadastro fiscal da Prefeitura vai até escrevendo e aí ele ele em forma aqui ó que me mostra localizada a minha doutora vedj tornar lot10 complemento tal Quadra caught A mental o BC e que foi atribuído um número 230 em que a data carimbo e assinatura validade 90 dias e aí de posse deste documento eu consigo pedir água e energia elétrica para a gente poder

começa a obra por quê que isso é importante pessoal para evitar aqueles erros de quem mexe com a obra eu vou falar bastante né uma pessoa construir no terreno da outra a prefeitura Envia um profissional lá para identificar o nosso terreno atribui um número a ele feito isso a gente constitui a ESPN e tem que estar com os investidores já captados para poder captar os investidores eu desenvolvo um plano de negócio é um plano de negócio tá aqui e apresenta os pro negócio para os investidores e E aí quando o projeto aprovado investidor exposição captados

a gente faz a Constituição da empresa né essa empresa foi agora a gente faz duas semanas que tem CNPJ da empresa né E aqui é o contrato social né e a gente faz algumas demonstrações de capitalização dos investidores Enfim tudo que vai ter eu quem vai ser dono do que né a gente faz um caminho aqui é o CNPJ da empresa olha como é a esperma limitada a sociedade de propósito específico né é o residencial Ana Amélia empreendimentos imobiliários E aí agora eu vou te dar certo dois que me tirou da sua empresa e é

uma coisinha em casa para gente ir agora é bom saber se tá faltando alguma coisa que ser todos os o mostrei em nenhum parte contabilidade oferece aqui contratos aqui os contratos com os investidores né É o projeto proposta de permuta faço proposta é isso pessoal então de maneira geral do estudo pronto aí é constituir agora esses dias no cinema se foi ontem ontem no ano de ontem né o conto jurídica da empresa no banco aí agora vou informar os investidores com qual o número da conta para ele começar a fazer as capitalizações e a gente

vai levar então para contabilidade fazer essa contabilidade rir demonstrar contabilmente as capitalizações e e os gastos com notas fiscais e tudo tá bom tiverem dúvida deixa as perguntas aí para gente que eu procuro responder o mais rápido possível quiser fazer um comentário entrar em contato meus dados estão aí no canal no YouTube valeu obrigado e até o fim