heute geht es um das Thema Immobilien und zwar nicht um das Eigenheim sondern eine Immobilie als Investition ihr kauft euch eine Wohnung oder ein Haus um diese dann zu vermieten das Modell über das man häufig online lesen kann ist dass man sich eine günstige Wohnung kauft diese dann vermietet und der Mieter bezahlt dann quasi den Kredit zurück hierbei möchte man natürlich dass die monatliche Kreditrate also die Rückzahlung des Kredites ungefähr auf derselben Höhe ist wie die Miete die man von seinem Mieter einnimmt damit soll der Mieter also automatisch die Rückzahlung unserer Immobilie finanzieren ob dieses Modell funktioniert und wenn ja wie gut welches die Risiken sind und worauf man achten sollte darüber sprechen wir in diesem Video wir haben für euch einmal nachgerechnet viel Spaß dabei [Musik] hi mein Name ist Thomas von finanzfluss und dem heutigen Video sprechen wir mal über ein Modell über das man online viel lesen kann und das auch in verschiedenen Freundeskreisen gerne diskutiert wird nämlich der Idee eine Wohnung zu kaufen diese Kredit zu finanzieren und diese dann zu vermieten wenn die Mieteinnahmen auf einem entsprechenden Niveau sind und die Kreditraten nicht zu hoch dann kann sich das die Waage halten und unser Mieter bezahlt uns sozusagen unsere Wohnung oder unsere Immobilie ab ein Vorteil von diesem Modell was auch häufig als Cashflow Modell bezeichnet wird ist dass man nicht monatlich aus eigener Tasche sonderlich viel zum Immobilienprojekt beisteuern muss denn die Mieten und die Kreditraten halten sich die Waage idealerweise und mit diesen Faktoren haben wir gleich auch noch mal detaillierter gerechnet trägt die Miete sogar noch mehr als die Kreditrate beispielsweise die Nebenkosten und eine Instandhaltungsrücklage wie gesagt dazu aber gleich mehr der Vorteil dieser Vorgehensweise bei der man fast kein eigenes monatliches Geld hinzuschießen muss ist dass man in der Theorie dieses Konzept beliebig oft wiederholen kann das heißt man kann sich an der erste Immobilie nehmen die Vermieter zurückbezahlt wird und dann eine nächste und nächste und nächste und alles dann über Kredite mithilfe einer Bank finanzieren das Ganze klingt natürlich super charmant deswegen schauen wir uns gleich einmal an in welchen Städten bzw unter welchen Ausgangslagen das ganze überhaupt funktionieren kann zunächst aber man noch eine kurze Abgrenzung zu anderen möglichen Immobilien Projekten denn mit Immobilien kann man ja auf die unterschiedlichsten Arten und Weisen Geld verdienen eine gute Übersicht über den gesamten Immobiliensektor findet ihr übrigens in diesem Buch von Tobias Jost der auch schon mal hier bei uns im Interview war wir haben uns in diesem Video aber nur auf einen einzigen Fall konzentriert nämlich auf dieses cashflow-projekt also wo wir versuchen eine Immobilie zu finden die im Einkauf günstig genug ist dass die Kreditrate niedrig ist und dann von der Miete getragen werden kann andere Projekte wie z. B sogenannte fix and flip Projekte wo man z. B eine ziemlich runtergekommene Wohnung kauft diese dann wieder auf hübsch und mit Hilfe von eigener Kraft oder Handwerkern dann wieder auf Vordermann bringt und dann weiter vermietet bzw weiterverkauft haben wir jetzt nicht mit berücksichtigt auch geht es hier explizit nicht um die Frage kaufen oder mieten sondern es geht hier wirklich darum einer Immobilie zu kaufen und diese dann zu vermieten und nicht selbst drin zu wohnen kommen wir aber jetzt mal zu diesem immobilienmodell das Ziel von diesem Modell ist es möglichst Cashflow neutral oder vielleicht sogar Cashflow positiv darzustellen das bedeutet dass die monatlichen Einkünfte hier in Form von Mieter die monatlichen Ausgaben übersteigen müssen zu den Ausgaben zählt also sowohl die Tilgung als auch der Zins also zusammengefasst die Kreditrückzahlung aber auch alle anderen Kosten die mit diesem Immobilieneigentum einhergehen beispielsweise Instandhaltungsrücklagen Ausgaben für Versicherungen aber auch Steuern in unserer Berechnung haben wir einige Punkte aber nicht mit berücksichtigt beispielsweise Buch gewinnen oder Verluste wir sind davon ausgegangen dass der Immobilienwert immer gleich bleibt denn bei diesem Modell geht es ja ausschließlich um die Cashflow Betrachtung also dass ich monatlich nicht viel dazu steuern muss und nicht darum durch Wertsteigerung der Immobilie einen Spekulationsgewinn zu erzielen ebenso wenig haben wir die Abschreibung und die Steuern mit berücksichtigt beide Punkte gehen stark miteinander einher aber die steuerliche Situation ist sehr sehr individuell und hängt von vielen Faktoren ab deswegen haben wir sie zur Vereinfachung aus den vorgelassen schauen wir uns jetzt einmal beide Seiten der Gleichung an also den Cache inflor und den Cache outflow also das was jeden Monat reinkommt und das was rausgeht starten wir mit dem Cash outflow die größte Position dürfte hier wohl die Kreditrate sein denn bei solch einem Modell versucht man mit so wenig wie möglich Eigenkapital zu arbeiten man möchte sich das Geld von der Bank leihen denn geliehenes Geld von der Bank gibt es quasi unendlich viel Eigenkapital ist in der Regel immer stark begrenzt um zu berechnen wie hoch die Kreditrate ist müssen wir zunächst einmal berechnen wie hoch der Kredit überhaupt ist dieser setzt sich zunächst einmal aus dem Kaufpreis zusammen plus den sogenannten kaufen Nebenkosten also Kosten die durch den Immobilienerwerb auf uns zukommen hierzu zählen z.
B die grundwerbsteuer eventuelle Maklerprovisionen und Notar Gebühren insgesamt kann man hier schnell mal zwischen 10 und 12 % liegen wir haben also jetzt hier einmal mit 12% gerechnet das heißt der Kredit ist wenn er vollständig über die Bank finanziert werden würde 1012% vom Kaufpreis aus diesem Darlehen und dem gegebenen Zinssatz sowie der Laufzeit lässt sich dann die Annuität also die monatliche Belastung des Kredites berechnet streng genommen müsste man wenn man Eigenkapital mitberücksichtigt die Eigenkapitalrendite als sogenannte Opportunitätskosten mitberücksichtigen denn wenn er zum Beispiel 50. 000 Euro Eigenkapital mit in das Projekt einfließen lassen dann könnt ihr mit diesen 50. 000 Euro nichts anderes mehr machen alternativ startet es in diese Immobilie zu investieren hättet ihr es zum Beispiel am weltweiten Kapitalmarkt zu sagen wir mal langfristig gesehen 5% Zinsen anlegen können das bedeutet diese entgangenen 5% Kapitalerträge die müsstet ihr eigentlich als Kosten mit anrechnen das haben wir jetzt in diesem Fall einmal nicht gemacht und sind immer von maximal hohem Hebel also den Benutzen von Fremdkapital also Bankkredit ausgegangen das entspricht nicht immer 100% der Realität da viele Banken auch immer ein Mindestmaß an Eigenkapital haben wollen bei den allermeisten Banken dürften das zumindest mal die kaufen Nebenkosten also diese zusätzlichen 10 bis 12 % sein ein weiterer getragen werden muss sind die Instandhaltungskosten wie hoch diese sind das hängt natürlich immer von der entsprechenden Immobilie ab wenn sein Neubau ist dann werden den standheizungskostenverhältnismäßig niedrig sein wenn es ein alt sollst dann können es mal schnell 3% jährlich vom Kaufpreis sein wir haben jetzt einmal mit einem größeren Durchschnittswert gerechnet nämlich 1,5% vom Kaufpreis diese Instandhaltungskosten fallen natürlich nicht jedes Jahr an ihr solltet sie aber trotzdem auf die Seite legen denn irgendwann fallen mal größere Reparaturen oder größere Investitionen an und dann müsst ihr das Geld natürlich parat haben deswegen ist das ein Durchschnittswert über die gesamte Haltedauer des Immobilienprojektes wenn ihr eine Wohnung kauft gibt es die sogenannte Weg Umlage wurden Eigentümergemeinschaft hier ist dann eine Instandhaltungsrücklage automatisch mit beinhaltet nichtsdestotrotz solltet ihr zusätzliche Rücklagen selbst bilden denn es gibt immer mal wieder Phasen wo diese Rücklage nicht reicht und dann kann es zu einer Sonderumlage kommen dann werdet ihr also von der Haus Eigentümergemeinschaft dazu aufgefordert noch mal zusätzlich Geld zur Verfügung zu stellen für größere Projekte wie z.
B Renovierung des Dachs oder der Fassade dann gibt es noch weitere Kosten die sind eher individueller Natur das sind z. B Versicherungen ihr könnt zum Beispiel eine Vermieter Rechtsschutzversicherung abschließen wenn ihr einen Rechtsschutz haben möchtet oder eine sogenannte Mietausfallversicherung diese Mietausfallversicherung würde dann zum Tragen kommen wenn ihr zum Beispiel Mietnomaden habt die nicht mehr ihre Miete bezahlen wollen diesen finanziellen Schaden bekommt ihr dann kompensiert das kostet aber natürlich auch noch mal Geld soweit die Cash outflow-seite schauen wir uns jetzt mal die cash inflow Seite an und das ist allen voran natürlich zunächst einmal die netto Kaltmiete neben der netto Kaltmiete gibt es natürlich noch weitere Ausgaben die ihr als Eigentümer tragen müsst die gibt dir aber an euren Mieter weiter also beispielsweise Kosten für Wasser Müllabfuhr Hausmeisterservice und so weiter deswegen ist zum Rechnen für euch nur die netto Miete interessant diese nette Miete wird aber um einen Faktor reduziert nämlich um die Steuer wenn die Mieteinnahmen hat müsst ihr die auch versteuern nichtsdestotrotz könnt ihr diese Steuer aber mindern indem ihr nämlich eure Kosten gegenrechnet das sind z. B Kosten wie Zinsen oder die Abschreibung eurer Immobilie ihr könnt eure Immobilie über mehrere Jahre hinweg abschreiben das drückt eure Steuer dann gibt es noch einen Punkt der sich negativ auf unsere meeteinnahmen Ausweg der diese also reduziert das ist das sogenannte Mietausfall Wagnis im Grunde berücksichtigen wir hier mit einfach nur das Risiko dass ein Mieter seine Miete nicht bezahlt oder dass wir einfach einen Leerstand haben die Leerstandsquote hängt natürlich immer von der entsprechenden Region ab es gibt Regionen da sind die Leerstände deutlich höher oder hier wie bei uns im Ballungszentrum Berlin deutlich geringer da müssen Menschen Schlange stehen um eine Wohnung zu besichtigen und sich dort zu bewerben dementsprechend ist hier auch das mietausfallwagnis geringer wir haben dieses Wagnis jetzt einmal mit 2,5% der netto Mieteinnahmen berücksichtigt das ist jetzt einfach mal ein angenommener Durchschnittswert über verschiedene Regionen hinweg jetzt wo wir die Faktoren kennen müssen wir uns die Frage beantworten wie hoch darf denn der Kaufpreis maximal sein damit dieses Modell sich auch tatsächlich trägt wenn man ein bisschen im Internet schaut findet man schnell die Formel dass der Kaufpreis nicht größer als 30 netto Jahres mieten sein darf sollte die mobile günstiger sein als das könnte die Finanzierung vollständig durch den Mieter getragen werden wie rechnet das einmal nach wir haben uns einmal eine Immobilie herausgesucht die netto monatlich 9003 Euro kostet wenn wir also jetzt den maximalen Kaufpreis herausfinden möchten dann multiplizieren wir diesen Wert mit 12 um auf die Jahresnettomiete zu kommen und mal 30 mit dieser Faustformel damit kommen wir auf 325.
000 Euro auf diese 325. 000 Euro müssen wir dann noch die Kauf nehmen Kosten also diese 12% obendrauf rechnen diesen Betrag von dann etwas mehr als 364. 000 Euro finanzieren wir zu 100%, also ohne Einsatz von Eigenkapital und den Zins den wir hier einmal angenommen haben sind 3,6 %.
das ist zugegebenermaßen derzeit sogar ein ziemlich guter Zins um auszurechnen wie viel uns dieser Kredit jeden Monat kostet haben wir einmal angenommen dass die Kreditlaufzeit 30 Jahre ist also der gesamte Kredit wird innerhalb von 30 Jahren zurück bezahlt das passiert mit einem sogenannten Annuitätendarlehen also da wo die rate jeden Monat gleich bleibt und wir kommen somit auf eine jährliche Rate von 20. 000 € machen wir hier schon mal einen kleinen cashflow-check hält sich dieses Projekt denn wirklich die Waage und wird nur von den Miete Einnahmen getragen wir haben auf der einen Seite etwas mehr als 10000 Euro netto Jahres Mieteinnahmen die 903 Euro mal 12 diese Nettomieteinnahmen reduzieren wir dann noch mal um die 2,5% mietausfallwagnis und ziehen hier von die jährlich Annuität von knapp 20. 000 Euro wieder ab außerdem müssen wir auch noch die Instandhaltungskosten von 1,5% des Kaufpreises abziehen und dann sehen wir auch schon relativ klar dass dieses Projekt sich nicht alleine trägt sondern eine negativen Cashflow von 14.
300 Euro erzeugt das bedeutet wir müssten wenn wir diese Immobilie wirklich kaufen und zu angegebenen Miete vermieten noch mal ca 14. 000 € im Jahr selbst obendrauf Zahlen dementsprechend können wir also festhalten die Formel der 30 netto Jahresmieten als maximaler Kaufpreis funktioniert also schlichtweg nicht an unserer Rechnung könnte man zwar in verschiedenen Stellen etwas schrauben beispielsweise den Instandhaltungskosten runter oder die Kreditlaufzeit verlängern beispielsweise von 30 Jahre auf 40 Jahre aber auch in solchen optimistischeren Fällen rechnet sich das Ganze nicht wir werden dann immer noch bei minus 11000 Euro Cashflow aufs Jahr gesehen wir sehen also dass diese 30er Faustformel eher einen schönen rechten Reihe ist die ein ziemlich hohes Risiko hat dass ich Cashflow negativ am Ende rauskomme dass ich mein Immobilienprojekt also noch bezuschussen muss also sollen wir das Pferd jetzt von hinten auf und berechnen den Faktor einmal selbst um herauszufinden wie viel man denn maximal an netto Jahresmiete bezahlen sollte damit sich dieses Projekt wirklich trägt und hierzu haben wir euch diese kleine Tabelle erstellt in allen Fällen haben wir mit 1,5% Instandhaltungsrücklage und 2,5% mietausfallwagnis gerechnet dann haben wir verschiedene Szenarien durchgespielt nämlich erstmal verschiedene zinsszenarien also Kreditkosten zwischen 3% und 5 % und verschiedenen Eigenkapitalquoten also wenn wir zum Beispiel sagen wir finanzieren das ganze mit 10% Eigenkapital also nur 90% des ganzen Projektes auf Kredit ist zu 50% Eigenkapital also nur die Hälfte des kreditfinanziert berücksichtigt hierbei aber wenn man so hohe Eigenkapitalquoten hat dann müsste man auch um richtig zu rechnen die Opportunitätskosten ist Eigenkapitals mit berücksichtigen also die entgangen eigenkapitalerträge am Kapitalmarkt wir sehen also dass wir im mittleren Zinsumfeld irgendwo einen Faktor von 13 bis 19 haben also sollte man nicht mehr als zwischen 13 und 19 netto Jahresmieten bezahlen wenn man von diesem zinszenario ausgeht jetzt kommt natürlich die große Frage gibt es überhaupt Immobilien die zu so verhältnismäßig günstigen Kaufpreisen verkauft werden die einen 13er-19er Jahres nettomied multiple erlauben schauen wir uns diese miet Multiplikatoren deswegen mal für verschiedene Städte an wir schauen uns dazu in der Stadt den durchschnittlichen Quadratmeter Kaufpreis an und vergleichen diesen mit dem durchschnittlichen Quadratmeter Mietpreis hier einige Städte in dieser Tabelle beispielsweise München hier kostet der durchschnittliche Quadratmeter laut dieser Quelle 10000 €. die durchschnittliche monatliche Miete pro Quadratmeter beträgt im Schnitt 23,10 € diese müsste man dann aufs Jahr hochrechnen und somit würden wir in München auf ein Multiplikationsfaktor von 36 kommen bezahlen für die Immobilien im Schnitt also 36 mal die Jahresmiete wie ihr seht sieht es in anderen Städten nicht anders aus Frankfurt Düsseldorf Hamburg oder Berlin all diese Städte werden dazu genannte a-lagenklassifiziert das bedeutet in a lagen können wir unser Projekt schon mal vergessen Cashflow positiv zu investieren hier müssen Immobilieninvestoren zwangsläufig damit rechnen wenn Sie das Ganze Kredit finanzieren monatlich eine Kreditrate zu haben die höher ist als die mitrate dafür können sie aber auch mit einer höheren Wahrscheinlichkeit mit steigenden Immobilienpreisen rechnen eine Garantie hierfür gibt es natürlich nicht wir verlassen also das Spektrum der Anlagen und schauen uns andere lagen an wie beispielsweise BC und sogenannte d-lagen diese Blenden wir euch einmal in dieser Tabelle hier ein hier sehen wir dass die miet Multiplikatoren deutlich geringer sind nämlich zwischen 12 und 17 hier zu zählen z.
B Plauen Gera Dessau oder Zwickau wir halten also fest dass dieses Konzept ich kaufe eine Immobilie und mein Mieter bezahlt mir den Kredit zurück er in Städten funktioniert die eine C oder d-lage zuzuordnen sind in A&B Lagen ist es im Durchschnitt deutlich komplizierter natürlich ist der Immobilienmarkt alles andere als homogen und alles andere als effizient ich selbst habe auch schon von einigen Projekten gehört die hier in der Großstadt Berlin umgesetzt wurden wo ein solches cashflow-modell tatsächlich funktioniert der Erfolg von diesem Modell hängt natürlich stark vom Kaufpreis ab je günstiger ihr einkauft desto höher ist die Wahrscheinlichkeit dass das ganze funktioniert gerade aber durch die derzeit gestiegenen Zinsen sind natürlich auch die Finanzierungskosten gestiegen was solche Projekte wieder unrentabler macht und dementsprechend schwieriger zu finden hinzu kommt natürlich das sind C und d-lagen die Leerstandsquoten auch deutlich höher sind und ihr dementsprechend auch vielleicht mit einer höheren mietausfallquote rechnen solltet um diesen Leerstand entgegenzuwirken kann man natürlich die Mieten reduzieren aber das wirkt sich natürlich noch mal negativ auf den Faktor aus ein weiterer Risikofaktor sind natürlich auch die Instandhaltungskosten die haben wir mit 1,5 % angesetzt aber wenn man sich einmal die Baujahre anschaut z.
