meu povo vamos agora falar um pouquinho aí sobre estudo de viabilidade na aula anterior a gente entendeu aqui as técnicas para que você possa Criar o seu produto imobiliário e agora aqui nessa aula a gente vai falar aí sobre estudo de viabilidade a gente vai falar um pouquinho aí sobre os parâmetros que a gente olha aqui na minha casa financiada a gente vai fazer um comparativo também sobre as operações de crédito seja via banco por exemplo Caixa ou mcf e também envia fundo né como é que os fundos imobiliários acabam se comportando aqui dentro do minha casa financiado e as possibilidades que você terá em breve ao se tornar um parceiro vamos embora a nossa próxima aula é a nossa última eu vou fazer um comparativo entre a caixa e as linhas de crédito do minha casa financiada eu sei que você tá aí ansioso por isso mas vamos cair aqui na matemática Primeiro vamos pros números vamos S embora vou compartilhar minha tela aqui com vocês vou jogar uma planilha na tela primeira coisa vamos começar a falar sobre banco né seja caixa seja mcf crédito como é que a gente vai estar levantando esse recurso essa casa aqui pessoal foi uma casa que a gente construiu no Alfaville Maricá tá já foi construída Já foi vendida e a gente deixou aqui como referência pra gente tomar como exemplo é uma casa que foi vendida por 890. 000 mas os números aqui você pode acabar adaptando e ajustando paraa sua realidade aonde você tiver então pode ser uma de 1 milhão 2 milhões 3 milhões enfim a lógica ela é a mesma tá uma dica que eu sempre dou é em relação à viabilidade do negócio casa pessoal sempre vai ter que ter uma margem bruta não tô falando da margem alavancada mas bruta considerando que o dinheiro fosse 100% seu pelo menos aí de 30 a 50% então por exemplo eu vou fazer uma carra de 600. 000 terreno em construção o valor de venda da casa tem que ser pelo menos 780 dali em diante cara dalii em diante se você tá fazendo uma casa terreno de construção 600 e vendendo por 660 já tá errado o 720 já tá errado é pelo menos 780 30% beleza mas vamos entender tudo que está por detrás aí desses números então primeira coisa aqui ó preço de terreno mais construção 134.
000 a nossa viabilidade já tá aqui ó ITBI registro engenharia certidões tá tudo aqui descrito tá aqui em seguida vai tá o custo da construção detalhe Diego como é que eu sei o valor da construção por metro quadrado na minha região Quando você tiver o Harvey que é o nosso sistema lá ele já calcula para você de forma imediata de acordo com cada estado e cidade do Brasil já fica a dica não usa sidus comom não usa sinap não usa se lá Cub Isso aí foi feito para obras públicas não para obras privadas Se você usar esses parâmetros você vai errar usa o Harvey que a gente tem ali uma inteligência artificial trazendo todos os modelos todos os contratos todas as obras dos parceiros do mercado financiado em todo o Brasil para te trazer com precisão essa viabilidade beleza aqui o tamanho da casa 70 m qu tá que foi a tipologia que a gente encontrou na nossa aula passada e aqui ó tá o valor para construção da casa 432 tem aqui ó lucro do Construtor já buga meu Construtor O que é isso caso você não seja Construtor seja só o incorporador você vai ganhar ali com aquele seu empreendimento na verdade seja durante a obra ou no final a gente já falou sobre isso também mas o Construtor que você contrata ele já vai tá aqui dentro do custo da obra e se você for Construtor e incorporador você ganha duas vezes Tá certo beleza mas essa essa parada aqui é importante vocês entenderem uma coisa Às vezes o pessoal Pergunta assim Diego no financiamento para eu construir na esse dinheiro esse recurso contempla projeto contempla material de obra contempla mão de obra contempla O engenheiro o arquiteto responsável Sim contempla tudo não é como por exemplo antigamente tinha aí o cartão da caixa o até esqueci o nome agora meu Deus pessoal perguntava tanto isso até pararam cartão fácil Cred fácil daqui a pouco chega o nome que era utilizado só para comprar material não é aqui no minha casa financiada você utiliza para tudo esse recurso Beleza então vamos avançando aqui ó vamos pro próximo ponto em seguida que tem o custo operacional como um todo ó custo bruto do terreno 105 custos financiáveis 432 custo bruto da obra 432 O que são custos financiáveis isso é uma coisa interessante dentro do financiamento imobiliário você consegue trazer as custas para dentro da operação então registro alienação IPTU Condomínio juros da obra Ah Diego eu nunca soube disso Cola em nós pai Cola em nós fic vendo bobeira na internet aí fica vendo primo rico primo dos primos Então vamos S embora e a gente vai colocar sempre aqui dois cenários para venda da casa Entre Dois a três cenários ó Qual é o contexto entenda uma coisa as casas de ano Elas têm uma valorização média de 10% não só as casas os imóveis de forma geral Então se hoje eu vou construir uma casa pessoal como lá o exemplo 890. 000 eu comecei a construir hoje a casa da minha frente aqui já tá sendo vendida por 890. 000 tá pronto aqui meu vizinho eu já sei que a minha casa normal próximo ano é está sendo vendida por 970 é 10% a mais é o normal você não é Mágica não é resenha não é nada é o normal tá mas pode ter um cenário negativo Onde por exemplo passou um ano o mercado desaquecer a economia deu ruim Sei lá o valor da casa permaneceu o mesmo preço então a gente também tem que calcular o lucro caso permaneça o mesmo preço e a gente colocou aqui um cenário negativo de reduzir o preço mas isso aqui cara cara é se geralmente né Se caso você queira vender a casa aí antes de tá pronto então às vezes acontece a pessoa chegar e falar assim ah vou vender a casa antes de tá pronta Diego você recomenda não lá no nosso modelo de negócio nosso nohow né o livro que Vocês recebem da minha casa financiada qu das nossas boas práticas eu falo nunca faça isso mas caso você faça é comum você dar um certo desconto tá então a gente botou esses três cenários aí para vocês saberem aí vamos lá ó eu vou receber quanto 00 90 801 970 total de quitação é o quanto você contratou 580.
000 aí você vai falar assim ah mas Diego o primo rico falou que se eu ficar com essa casa durante 30 anos eu vou pagar o dobro eu vou pagar o tripl cara você vai se ficar com a casa durante 30 anos você vai ficar durante 30 anos não F só um ano é isso um outro ponto importante mesmo a sua casa para e pensa se você ficar com ela 30 anos lembra da casa da sua vovó tá aí sua avó seu pai sua mãe já tá pensando já tá fazendo conta com a morte deles eu sei você tá né ah minha avó vai deixar uma casa para mim de 1 Milhão pô boa demais tu pergunta vó tu comprou por quanto essa casa de 1 Milhão ela vai dizer ah meu filho há 30 anos atrás seu avô comprou para mim porque tinha esse Jardim umaa na frente por 30. 000 é o que eu tô dizendo PR vocês pô aí você fica Ah não Diego o primo rico V vou comprar dólar dá até raiva Pô na moral vamos S embora próximo ponto você vai ter que pagar um imposto de renda faz o l não tem jeito faz o l faz o b faz qualquer L aí do governo vocêe vai ter que pagar Mas uma coisa interessante é o imposto é pago sobre o lucro corretagem caso você queira com com corretor Venda caso você queira vender você pode não tem nenhum impeditivo aí pelo cresce o proprietário do imóvel vender seu próprio imóvel beleza e a gente vai ter aqui as custas desembolsadas durante a obra valor do dinheiro Condomínio luz e água IPTU abit verbação ISS INSS despachante Engenheiro custo do terreno cara a gente bota tudo aqui velho tudo tudo tudo tá no final das contas Qual foi o lucro né Qual foi a margem que o de Vido teve o valor total do nosso investidor aqui ó ele tirou do bolso para levantar essa casa 34. 16 para alavancar 580.
000 Pô cara tirou do bolso 34. 000 detalhe a renda do investidor para fazer Esse empreendimento 21. 000 Diego como é que eu calculo isso cara uma regra de três fácil a cada 10.
000 de renda você vai alavancar 300. 000 então o cara que tem 10. 000 de renda 300 20.
000 de renda 600 se você for um cara Sagaz como eu sei que você é Você já tá pensando assim Opa eu posso somar renda com outras pessoas eu posso ter outros sócios e de fato Você pode você não precisa só utilizar da sua renda aí você se pergunta mas Diego e se eu não tiver laços consanguíneos por exemplo eu entendi que sei lá eu e minha irmã a gente pode fazer eu e meu pai mas eu e um amigo eu e um amigo da faculdade Eu e meu cunhado eu e meu concunhado não tem problema algum você pode est tomando um crédito realizando um financiamento imobiliário com outras pessoas mesmo que você não tenha laço consanguíneo com ela ou seja mesmo que você não seja parente dela cara só essas dicas que a gente dá aqui sério mesmo tem gente que me fala não o curso foi ruim eu não gostei não aprendi nada eu digo meu irmão O que que tu não aprendeu P A única coisa que falta de fato é você agora fazer o quê se organizar para dar o seu próximo passo e se tornar um parceiro do minha casa financiada porque às vezes a galera quer que eu diga assim ah vai no banco fala com o gerente pede pro gerente te explicar vai na caixa cara tu acha que eu vou te mandar aí na caixa alguém aqui já foi na caixa é um lixo Pô cara o cara não vai te entender não vai te explicar não vai alavancar crédito para você ele vai querer te vender um consórcio e empurrar um cartão de crédito e um seguro de vida é isso aí Diferentemente tem minha casa financiada com o sistema onde tu consegue fazer tudo online para que que tu quer ir no banco Deixa de ser maluco Pô eu não entendo isso não pô aqui tu vai aqui ó nova os aí tu escolhe a operação que tu quer ó tu não tem nada comprar o terreno e construir você tem um terreno construind no terreno que você tem você tem um imóvel novo ou usado que você quer vender você pode vir aqui também crédito com garantia Imobiliária caso você queira botar um imóvel sem garantia seja uma casa um apartamento um imóvel comercial um terreno levantar até 60 por C desse valor com até um ano de carência tá aqui também reforma e ampliação crédito para Condomínio então tu faz todas as operações de forma 100% digital aqui dentro do hardw não é verdade Tu tem a parte de projeto Tu tem a parte de material de construção tu tem tudo aqui dentro tu faz não eu vou na caixa cara tu vai na caixa fazer o quê vai pegar covid Pelo amor de Deus e até a operação que tu faz na caixa tu pode fazer ela dentro da minha casa financiada fazer operação são 100% digital vamos S embora vamos pra frente vamos avançar Vamos pro nosso próximo passo então o que que acontece ó deixa eu abrir aqui com vocês a minha planilha a gente já falou da renda já falou dos custos vamos chegar aos finalmentes aqui né Qual foi esse primeiro lucro dessa operação aqui via banco seja Caixa ou mcf depois a gente vai para fundo para vocês entenderem aí a diferença tá então agora sim ó qual o resultado do cara valor que ele investiu de fato tirou do bolso 4. 000 né realizou lá a venda da casa resultado do lucro líquido 15 159 É isso mesmo aqui ó hum deixa eu ver aqui exato 159. 000 o que daria para você aqui ó resultado líquido mensal de 13.
000 por mês o que vai te trazer um retorno aqui de 1. 000 essa aqui tá tá doideira Isso aqui essa conta aqui não tá certa não vamos se basear nessas aqui ó aqui tá um um uma casa decimal a mais né a 1700 é 13% aqui ó 293 por aqui 57% né esse esse 500 200 300 170 ao ano o que é isso é baseado no quanto o cara investiu de recursos não é verdade então para e pensa mesmo que o cara vendeu a casa antes ele botou 34 voltou 100 para ele o cara botou 34 voltou 194 com a valorização ali de 1 ano se tu divide isso aqui por 12 194. 000 com uma casa vai te dar 16.
000 por mês 100. 000 com uma casa vai dar 8. 000 por mês 159.
000 com aquela casa 13. 000 por mês o que já resolve a vida de muita gente cara tenho certeza tem um bocado de gente aí que é médico é dentista é contador é advogada empresário chega aqui na minha casa financiada e faz cara fazer uma casa só para ganhar aí 16 pau por mês bom demais e Óbvio Isso aqui é uma casa de 970. 000 você fez uma casa de 2 milhões isso aqui praticamente vai dobrar as contas nesse nosso mercado elas são muito parecidas tu fez uma cara de 3 milhões a mesma coisa 5 milhões a mesma coisa só faz multiplicar se for 3 milhões a casa na sua região em vez de 16.
000 você vai ter ganho vezes TR 48. 000 por mês o que vai dar aí perto de R 600. 000 eh de lucro naquela operação Mas qual o detalhe né aqui eu botei ó participação lucros e resultado cara aqui você consegue fazer alguns trabalhos que são interessantes Às vezes você chega aqui na minha casa financiada e pensa assim ah Diego eu vou trazer um investidor para ganhar dinheiro comigo na verdade ou eu vou fazer o negócio no meu nome se você fizer no seu nome sem investidor você iria ganhar isso aqui ó ou botar aqui para vocês entenderem Qual é a lógica pronto o cara sozinho ele contratou ali por exemplo um Construtor o Construtor teve o lucro ali operacional da obra né caso você vai contratar um Construtor se você não for contratar um Construtor você ainda ganha tudo aí você até ganha mais ganha 227.
000 né mas se você for o Construtor e o incorporador se você é um incorporador no caso eu ou viní o cara que incorpora que cria o produto e traz ali a pessoa para construir para você você vai ter aqui 70% e você pode ó o o na verdade vê que interessante aqui essa planilha aqui já tem o lucro da obra do cara 432 aqui dentro ó não tá somando esse valorzinho se você for o Construtor você iria ganhar mais aquele valor mas o que que a gente gosta de fazer cara tu pode fazer isso aqui ó ganhar 80% e deixar um bônus pro final pro cara que vai construir contigo de 20% por exemplo caso ele entregue a obra mais rápido caso ele te ajude com a venda da casa caso você venda a casa ali logo depois que terminar dentro de 2 TR meses Então você ainda tem imagem para isso Ou você pode dizer assim não Diego o Construtor vai ganhar só o valor dele eu vou ganhar metade e eu vou trazer um outro amigo meu o investidor para ganhar metá ou por exemplo o contrário você não tem renda não tem nome não tem imóvel não tem nada tá ferrado tu vai abrir mão de metade do teu lucro tu é o incorporador ó você gafanhoto que criou o produto que valida o negócio e coloca as pessoas para trabalhar você já entendeu isso aqui comigo ao longo do curso e vai ter teu amigo investidor que entrou com 34. 000 saiu com 113 tu entrou com zero saiu com 113 teu retorno é infinito pô Mas tu trabalhou né tu criou algo do zero o cara não o cara investiu ele botou 34 voltou 113 o cara praticamente triplicou o recurso dele ali dentro de um ano não é verdade então esse ponto aqui é o mais importante você t essa planilha aqui para apresentar para qualquer investidor cara tu só não vende isso aqui se tu não conseguir cara se tu não entender o que passou aqui nesse treinamento porque tá tudo aqui e o que eu tenho de parceiro que ficou bem de vida ficou Milion P desse negócio só essa planilha aqui já resolveu a vida dele tá mas óbvio óbvio Quando tu vem aqui pro Harvey e tu abre com o teu investidor aí com o teu cliente com quem for o sistema aí nego pira pô aí nego pira daqui a pouco a gente vai fazer mais uma aula falando sobre produto imobiliário Como cria ordem de serviço vocês vão ficar pilhado mas vamos falar um pouco de fundo agora que é um pouco diferente quando a gente fala de fundo você não vai precisar ter mais um investidor o fundo é o seu próprio investidor não é verdade a casa não é apenas sua a casa é do fundo em conjunto com você então aí ó valor do terreno já tá um pouco mais caro porque a gente deu uma atualizada depois a gente fez uma outra casa na mesma região mas o terreno já subiu então 170 valor para construir a casa 432 investimento bruto 744 Tá bom a gente vai ter o qu aqui nessa operação ó total para quitação do terreno 781 e custo do dinheiro os juros ali respectivo ao fundo 103.
