Então vamos lá bom tem muita gente dizendo que os fundos imobiliários estão baratos acho que não é uma mentira mas tem pouca gente dizendo quais fundos imobiliários estão baratos e o que que eles fazem por que estão tão baratos né A grande questão que a gente tem problema mais relevante dos fundos imobiliários no momento é o seguinte o perfil de investidor que investe nos fundos imobiliários é um perfil completamente conservador ou seja aquela pessoa que quer ter ganhos mais eh consistentes Ele quer todo mês receber um dinheirinho esse investidor ele é muito preocupado com o preço das cotas Então essa oscilação no preço das cotas para esse investidor é péssimo porque normalmente é o investidor de renda fixa que muda para renda variável E aí o que que acontece se o tesouro Celi tá pagando 13,25 ao ano você vai ter muita dificuldade de convencer esse investidor que historicamente tem medo tem receio de colocar um dinheiro dele num ativo volátil que o preço oscila e que vai pagar 9,2 de dividend ou 10% ou 7% muitas vezes é um valor que não compensa tanto para ele e aí algumas pessoas ficam Então receosas nesse ponto agora vem uma questão fundos imobiliários não são renda fixa é importante estabelecer isso porque as pessoas tratam eles como se fossem renda fixa né já teve gente até sugerindo reserva de emergência em fundos imobiliários anos atrás no YouTube a gente precisa se lembrar que não não tem nada a ver com isso então eles são renda variável eles estão expostos à especulação financeira você tem a cota ali todo dia sendo negociada de forma diferente agora quando a gente vem para fundos imobiliários que possuem ativos e não os fundos imobiliários de papel porque fundo imobiliários de papel é dívida é renda fixa da mesma forma que que a renda fixa é são papéis literalmente Então quando você investe no lci ou por exemplo um fundo imobiliário também pode investir no lci um fundo imobiliário de papel ou pode investir num cri Um certificado de recebível imobiliário né No que Pese aqui o risco mas tudo isso papel e aí você tem a negociação da cota baseado no que tá dentro ali você pode olhar a carteira já falei muito sobre isso aqui né no canal então o que que a gente tem que observar no momento de crise se você tem crise você vai comprar ativos mais arriscados no período da crise você pode né porque você teria um maior retorno num eventual volta do mercado mas se você tem ativos excelentes sendo vendidos abaixo do valor pode compensar muito mais prestar atenção nesses ativos excelentes do que ir atrás daqueles ativos que são ah eu vou procurar a picanha procura o filezinho filezinho tá garantido aqui dá pra gente cozinhar um negócio legal né puxar ele aqui com um apo árvore bacana já comeu o filé apo ávore põe aí a foto do filézinho apo ávore fica bacana já comeu não bom PR Caramba então você tá cheio de filé cheio de coisa que é só comprar e ficar tranquilo né Por que que é só comprar e ficar tranquilo Isso aqui é uma questão que as pessoas me falam você não tem como garantir que eu vou poder ficar tranquilo então não não tem como garantir mas existem algumas questões que a gente precisa observar no Brasil hoje a gente tem empresas operando por exemplo como Amazon Magazine Luisa etc que elas dependem de galpões de logística se todo mundo começou a comprar na internet de repente essas lojas elas estão tendo que alugar galpões logísticos em áreas estratégicas para manter o estoque delas ali e poder entregar com mais velocidade o mercado de e-commerce ele vai crescer ou vai diminuir nos próximos anos essa é uma questão que a gente tem a gente tem cada vez mais mercado crescendo então o setor de logística tá protegido a gente tem outro cenário aqui que são os shoppings ali você vê algum cenário em que o Brasil deixe de ter Shoppings na próxima década nas duas próximas décadas não né se as lojas começam a pagar um aluguel cada vez mais barato que é isso que as pessoas estão dizendo aqui sem reajuste de nenhum tipo a gente chegaria no momento que esses shoppings deixam de ter lucro algué lá é comprar o shopping e reajustar o preço de novo né E você tem fundos imobiliários que são donos dos galpões de logística São donos dos shoppings ali e eles vão repassar esse preço de toda forma esse ajuste da inflação etc pode demorar pode os contratos são de longo termo são de longo termo vai ter uma negociação ali lá na frente que vai ser feita Então é assim que vai funcionando e você tem também os fundos imobiliários aqui de aluguel de lag corporativa de escritórios etc que também se beneficiam se a gente fosse só nisso a gente tá falando do filezinho porque são prédios os prédios Você já viu o prédio baixar de preço é difícil né a gente tem que ter um cenário muito caótico no país para ninguém dar conta de comprar que Esses prédios abaixem de preço Então os prédios no geral Esses prédios muito bem estruturados muito bem administrados eles acabam subindo o valor deles em em qualquer cenário E aí pode ser que no momento quem tem a cota de fundo imobiliário ele esteja vendo a cota desvalorizar 20% e ele pensa Pô me falaram que isso aqui desvalorizava pouco é por conta da especulação financeira Não por conta do ativo ter perdido o valor se você for ver o preço de uma sala dentro no shopping né o preço do uma salar no shopping não custava 20% mais barato né como o ifix caiu aqui nos últimos anos ele custava 20% mais barato não custava né então se você vem aqui dá uma olhada ó nos últimos um ano olha olha o que a gente tá vendo a gente tá vendo 9,9 de queda né 9,9 aqui de queda nesses ativos olha 9,91 aqui por de queda nesses ativos dependendo do maior ponto que você observar ele até tá em alta né nos últimos 5 anos é só uma quedinha de 1. 22 por então ele até teve uma melhoria em 2026 depois piorou de novo mas se você observar os fundos imobiliários então eles estão caminhando meio de lado enquanto o valor dos imóveis ele tá indo para cima Em algum momento esses dois valores precisam se encontrar só que enquanto eles não se encontram é você tem aqui Um cenário para você que é muito interessante e aí o que que eu fiz aqui eu vou pegar não vou falar toda a minha lista aqui e tal mas vou pegar alguns pra gente discutir sobre eles não estou dizendo que você deveria comprá-los nem nada disso tá até porque a gente não deve tomar nossa decisão de investimento baseada em um minuto 2 minutos com a com a conversa que a gente tá tendo aqui no YouTube é preciso analisar é preciso ir fundo nos indicadores então o que que eu fiz aqui Eu juntei aqui com alguns dos meus Consultores né eles gerenciam carteira dos clientes eu perguntei o que que vocês acharam de interessante assim do ponto de vista de olha oportunidades que que podem ser legais para investidores estudarem aqui nesse momento histórico e alguma explicação E olha que interessante a gente começou aqui a a discussão vou fazer em ordem alfabética mais ou menos mais ou menos porque não vai ser literalmente ordem alfabética né tá tudo torto vou fazer aqui na ordem que eu coloquei no pdf então a gente começa aqui com o alz r11 ele é um fundo imobiliário híbrido aí ou seja ele combina investimentos aí de móveis com comerciais como escritórios e shoppings ão as duas coisas juntinhas e ele tem ativos financeiros também ligados ao setor e imobiliário ele tenta gerar renda constante né esse é o foco dele e e valorizar o portfólio oferecendo aí retorno por meio dos dividendos e valorização dos imóveis hoje ele tem 21 e ativos aí ou seja Imóveis né o pvp dele tá 0,95 ele não caiu tanto porque ele é muito redondinho você tá comprando R 1 real ali por 95 cavos preço pelo valor patrimonial se o prédio vale é 100. 000 você tá comprando ele por R 95.
000 só para traduzir assim indicador dividendo legal 9,2 bem longe da SELIC aí mas a SELIC você precisa descontar o o ir tá presta atenção nisso aí tem que tirar aí o valor do ir se você for ficar sacando e do IPCA a mesma coisa se você fizer a semestral né todos os contratos dele são indexados ao IPCA então assim se inflação tá aumentando ele vai repassar esse ajuste É como se você tivesse investido Ah num num tesouro com IPCA né ou se você tivesse investindo num CDB com IPCA legal isso aqui né vantagem bacana e isento de R para ele né porque ativo imobiliário e Os Inquilinos del aí 43% tem um faturamento entre 1 a 5 bilhões de dólares anuais ou seja não é empresinha que vai quebrar né legal não 2% varejo 13% químico 11% Educacional média dos contratos de 8 a 9 anos galera tá travada ele tem uma política de investimento e 80% em imóveis comerciais prontos aí escritórios e shoppings né 20% em direitos reais sobre imóveis não residenciais E aí ele tem o nível de risco do inquilino aí com rating mínimo de a menos né do Fit e s&p ou seja risco muito legal A3 da moods ou faturamento acima de 500 milhões o c rate mínimo dele ntnb mais 3% ao ano né então ou seja tesoura e PCA mais é mais 3% ao ano ainda a rentabilidade mínima que ele tá projetando ali é ou não é melhor do que você tá comprando um título de tesouro caríssimo nesse momento vale a pena você avaliar porque se essas empresas todas derem defo que é um risco que você pode pensar você tá falando de um cenário muito mais catastrófico que isso defo a falência tá então você tem que pensar nessa avaliação de risco no momento que o mercado tá do jeito que tá gente tá todo mundo ansioso todo mundo ai meu deus o número cabando meu Deus o Lula a gente precisa observar aquilo que faz sentido a gente precisa observar aquilo que tá se apresentando no mercado que muitas vezes ninguém tá enxergando então o ggrc11 né é um fundo imobiliário aí especializado em imóveis logísticos focado em galpões e centros de distribuição localizados em regiões estratégicas E aí ele Visa gerar rentabilidade estável por meio dos aluguéis desses Imóveis e esse beneficia da logística e do e-commerce tá diminuindo e-commerce não agora quando você olha para ele PVP 083 que isso cara né tem sentido isso aqui 11,01 por de dividend yield olha exento de R se você olhar tirar 22. 5 do Tesouro Seli você aí que é é fissurada em rendinha né não vai ficar olhando cota tá para você depois não ficar desesperado Ai meu Deus caiu mas você tá falando aí de uma rentabilidade superior tá pagando mais tá pagando mais do que o tesouro CIC nesse momento porque tesouro CIC vai est pagando 10,26 de líquido né ou se você deixar para mais tempo vai est pagando mais mas você tá ali com o ativo que tá te rendendo isso tá pingando na conta e o tesouro ser que não tá pingando na conta isento de S vai ter que sacar e vai ter que pagar maior a líquida de tributação Então quando você olha essa vantagem em relação você tem aí 21 imóveis em 10 estados né com ABL de 464. 000 m qu interessantíssimo estrutural ah Raul pode cair mais pode cair mais mas quando você tá focando aqui na construção de longo prazo pode fazer mais sentido para você vacância física de 3% vacância financeira de 4,40 ridícula indexadores tá indexado 96% ao IPCA 96% de todos os contratos né e 4% do inpc você você prestou atenção n esse número Olha isso cara Se a inflação do IBGE estourar ali ele tá coberto por essa inflação né e senão você tá coberto pela segunda garantia que é o valor dos imóveis então assim não adianta não tem como quem que pode te dizer que isso aqui não vai reajustar se falar a PCA não é verdadeiro tudo bem o valor dos imóveis é você tá com as duas garantias tá com as duas garantias dentro do mesmo contrato se tudo da defo Você tem os imóveis né então Inquilinos 31,66 comércio varegista 16,94 química e Petroquímico 17,24 alimentos e bebidas contrato típico 91% dos contratos com duração de 6,4 anos est azão legal tranquilo né 21 Imóveis 10 estados diferentes cara que cobertura bacana a gente enxerga aqui num fundo imobiliário desse tem outro aqui que é queridinho de vocês Você já conhece e tal mas o knri né fundo imobiliário híbrido também um dos maiores do país se não o maior ele tem a renda proveniente de imóveis físicos escritório galpão Logístico principalmente e ativo financeiro também crédito imobiliário o objetivo principal dele é combinar essa essas rendas todas para gerar estabilidade segundo o que eles explicam no prospecto né agora quando a gente olha pro knri nunca esteve tão barato né quantidade de ativos 20 ativos Imóveis comerciais e ativos de crédito imobiliário PVP maioria quem tá com fundo imobiliário na carteira aí pegou esse PVP A 1,20 tá pegou a R 1 pagando R 1,20 ou Pegou R 1 pagando R 1,10 Esse era o mínimo que nri negociava nos tempos áureos aí do mercado de fundo imobiliário quando todo mundo queria comprar tá negociando agora 0,81 81 cavos por cada R 1 real dividendo 8,8 por vacância 2,81 ocupação extremamente eficiente vacância financeira fica 5,98 poderia ter registado melhor contratos poderia mas o índice tá totalmente controlado distribuição setorial 43% indústria 23% comércio 13% serviços 69% dos contratos indexados ao IPCA 31% ao IGPM até por isso né a inflação do aluguel ela tava subindo lá atrás mais forte agora menos por isso até ele tá com um desconto é menor em relação aos outros mas assim pegar um um knri nesse momento é você sair na frente da maioria dos investidores Pergunta pro seu amigo aí que investe a 2 TR anos Qual o preço dele médio né em KNR que você vai ver todo mundo tomou ferro aí né tá recebendo dividendo certinho mas tomou ferro na cota não tem como tá Então essa é a janela aí você tá fazendo o quê esse momento você tá comprando cripto que tá em alta aí esse momento você tá mandando seu dinheiro todo para dólar Porque você tá com medo do trump então A grande questão é você saber surfar as ondas não é que dólar não seja legal tudo é legal gente qualquer tipo de ativo é legal Bitcoin é legal dólar é legal a a diversificação é importante só que todo mundo fala que a diversificação é importante aqui no YouTube mas quando chega esse cenário mais sério a galera tem medo de perder visualização então o cara que falava de fundo imobiliário agora ele tá falando de dólar tá tá com contrato Zinho para você mandar dinheiro para fora e sei lá o quê e tal Porque o medo ele vende melhor do que o risco né Você vai entrar num negócio agora que tá arriscado só que qual que é o risco disso aqui efetivamente né ah não tenho o risco do Lula quebrar o Brasil inteiro todo mundo passar fome a gente virar a Venezuela tá bom tá fora esse Delírio né viajado de de um de uma noção irreal do que que é o Brasil do que que é a Venezuela você alguma base material para você dizer que o Brasil acabou que o Brasil não vai conseguir mais fica na mesma né porque não tô nem dizendo que vai melhorar muita coisa não porque não acredito nisso também mas ficar nesse cenário que a gente tá só vai ver que é que compensa tá muito atrativo né Aí você vem aqui por exemplo ma 11 é um fundo imobiliário também focado no setor de shoppings aí com objetivo de gerar Renda por meio da exploração de ativos Imobiliários Imóveis e direitos sobre imóveis aqui já é diferente né além de investimentos empresas do investimento imobiliário o fundo tem uma estratégia voltada aí pra renda e valorização do Capital sendo classificado pela ambima classificado é a autorre reguladora do mercado como fi de renda gestão ativa e shoppings então tem 14 ativos shoppings em diferentes regiões do Brasil PVP de 07 7 preço abaixo do valor patrimonial grande potencial de valorização dividend 9,1 você adquirir ele nesse cenário agora boa rentabilidade vacância de 5% baixíssimo índice de vacância distribuição geográfica e 26% no Shopping de Madureira RJ Madureira 15% do no Shopping de Maceió né na Alagoas e 88% no Shopping Boulevard lá na Bahia tá então um contrato de locação revisado por índices inflacionários aí tem vários índices aqui mas não IPC especificamente e tal esses aqui é um bom começo do que que você tá procurando porque eu falo aqui às vezes Ah tem boas oportunidades tem boas oportunidades mas nunca explica o que que você deve procurar né que você viu o que que você deve procurar então contratos firmados interessantes no R você consegue encontrar isso lá do dos fundos imobiliários etc você consegue encontrar estabilidade e consegue encontrar preço baixo óbvio né Quem fez a uvp já sabe disso já tá aproveitando Eh esses ativos todos e pros alunos da uvp também a gente vai até encaminhar uma lâminas minha que os meninos desenvolveram aqui vou mandar para todos vocês essa semana aí essa lâmina com algumas coisas que a gente identificou para todo mundo que tá na base da uvp aí você que não é aluno ainda o que que você pode fazer vi aqui a uvp.
com.
