estamos aqui pro nossoo primeiro módulo aqui estudo de mercado para você aprender a construir sua casa sem dinheiro então já Foca no que a gente a falar aqui aqui sempre sem mimimi com todos os pulos do gato para que você possa começar Então antes de você entender o mercado ou saber o que que vai acontecer nesse mercado de construção Nós já vamos direto ao assunto qual casa a gente deve construir isso não é um achismo isso não é Ah tem um fulaninho construindo um tipo de casa ali no condomínio tem um outro que constrói duas casas para vender tem outro que tá fazendo um prédio de Quatro Andares a gente tem que entender por pesquisa e estudo de mercado qual caso nós devemos construir E para isso nós vamos recorrer aí a uma análise uma análise aí dentro dos nossos condomínios da sua cidade então você tá aí numa cidade não sei Maringá tá no Espírito Santo tá na Bahia isso aqui funciona no Brasil todo e a gente não inventou a roda basicamente eu e Diego Nós pegamos o que as grandes incorporadoras já fazem a cel a MRV a ezetec e trouxemos pro familiar como vamos construir uma casa dentro de um condomínio para vender e não é aleatório a gente tem que saber qual lote comprar a gente tem que saber qual tamanho dessa casa a gente tem que saber por quanto vender a gente tem que fazer um benchmark que é o quê quais as outras casas estão em concorrência com a nossa para que a gente seja melhor e tudo isso é na base de dados Então vamos embora logo pra tela para vocês entenderem na tela nós temos aí o primeiro passo que é uma capa essa capa aqui é o que vai ser o futura a futura apresentação do seu produto imobiliário então sim você vai ter uma entação do seu produto que tipo de casa é essa Qual o nome da casa então a gente coloca aqui casa de alto padrão casa de médio padrão um estudo de mercado Já de 2025 e aqui embaixo a gente pode dar um nome a esse projeto projeto Verona projeto minha casa financiada projeto aal qualquer coisa que você quiser criar um nome aí que tem a ver com o seu projeto Então a primeira coisa depois disso é a formação da sociedade você tá aqui numa sociedade tá isso aqui você tem que entender logo de cara novamente a gente já teve um capítulo sobre isso um módulo sobre isso nós estamos na primeira aula do módulo eh um agora que é o módulo de construir casa para vender de estudo de mercado e aqui eu vou te dizer novamente Isso é uma nova profissão você está adquirindo uma nova profissão você está fazendo uma nova coisa então você tem que entender não é sobre o quanto você tem de renda não é sobre a sua vida não é sobre o quanto sua esposa está endividada nada disso se você quer construir casas para vender é uma nova formação a partir de hoje você tá adquirindo uma nova formação construir para vender a mesma coisa o um médico ele deixa de ser médico porque ele tá endividado Não ele continua sendo um médico então aqui é a mesma coisa não é sobre sua renda não é sobre sua vida é sempre sobre um produto imobiliário e a gente precisa entender que essa frase grande que tá escrito aqui sempre teremos sócios não é sobre você isso aqui é uma profissão então o mercado imobiliário você tem que entender que sempre vai ter a parte investidora e sempre vai ter a parte de Incorporadora que é você incorporador o cara que trabalha e o cara que investe então foca aqui comigo e aqui já tá a divisão Diego aqui tá sendo eh Passando pro por um cara que é o investidor então ele é a parte Financeira ou ele vai botar o nome dele ou ele vai colocar o imóvel dele a gente vai pegar o dinheiro num fundo que são várias pessoas físicas isso aqui representando que existem pessoas para investir e do outro lado tá aqui vocês não estão conseguindo ver direitinho mas tá escrito incorporador local que é você minha casa financiada Ele trabalha com incorporadores locais você que tá aí na sua região você pode ser o incorporador local porque você conhece a região não existe como uma empresa a nível Nacional uma cela da vida uma MRV construir casas dentro de condomínios no Brasil todo não existe logística para isso por causa da cultura do Brasil a gente vai te explicar um pouco mais lá paraa frente sobre porque a gente constrói casas porque dentro de condomínio e porque esse é um oceano azul porque que você deve entrar nesse mercado e não para construir prédio não para construir kitnet não para construir casa minha casa minha vida porque esse é o caminho que você deve Criar e trabalhar e a gente vai te explicar sobre isso tá e aqui você como incorporador local Você só tem conhecimento que você tá adquirindo aqui e agora o conhecimento é esse que você tá aqui assim que cria produto imobiliário você entra com 0 você não precisa ter dinheiro você é o trabalhador você trabalha numa incorporação você cria uma casa você cria o produto imobiliário eu gosto de falar que o incorporador ele faz três coisas criar um produto imobiliário tá Ele delega o minha casa financiada e ele se relaciona Então são essas três coisas e aqui na tela você vê você junta Terra dinheiro e transforma Isso numa casa então esse é o trabalho aqui essa divisão tem que ficar Clara para você logo após a gente vem aqui para pra nossa primeira aula que é o que a gente vai falar aqui hoje que é localização e maturidade do condomínio vocês podem ver aqui no canto que tem escrito maturidade do condomínio aqui no cantinho você não tá vendo mas tá escrito 45% essa é a sua primeira definição é a primeira coisa que você tem que achar dentro do condomínios da região e irmão você tá todo errado cara Só tem maluco cara assistindo no YouTube pô ó não tem não tem a aula não tá certa na direção tá com canva não tá com produto imobiliário não pode comentar não tem suporte tem como tirar cara você tá todo errado por a gente tem esse mesmo curso dentro gratuito tá não ah não vou pagar não vai pagar nada gratuito dentro da nossa plataforma O link tá aqui embaixo É só você clicar vai para e-mail e tal e você vai ter o material todo certinho os módulos vai ter CVA vai ter material programático tem prova tem certificado caso você seja aluno queira pegar um software para fazer alguma coisa tem certificado Então cara você tá dando mole já clica no link na descrição a gente tá te esperando lá valeu Então agora você já se porta assume para você eu sou incorporador local eu construo casas para vender primeira coisa que você vai fazer então a partir de hoje quando você terminar essa aula é Ligar para um corretor um conhecido seu ou alguém que você queira procurar aí uma imobiliária e falar liga pro cara pega o telefone e fala assim irmão seguinte eu sou incorporador eu compro lotes eu construo casas e vendo e esses lotes vão ser comprados por você que é um corretor e também você vai ganhar comissão por isso e na hora de eu vender essa casa também vai ser vendido por você o que que o corretor do outro lado vai entender Poxa um cliente fiel um cliente de Fidelidade um cara que vai ficar construindo casa para vender direto isso é bom pro corretor o corretor Ele trabalha com comissão então ele não sabe o que que vai vir amanhã o que que vai vir depois então tem um cara pelo menos tá construindo uma casa duas casas por ano já é um certo para ele então você conversa com ele e fala assim ó você tem como me levar aí em dois três condomínios da região que estejam aí mais focados em construção para eu construir casas para venda E aí o corretor Vai fala pô bora bora na segunda-feira você entra no meu carro eu te levo aí em três condomínios Então é isso que você tem que marcar tem que marcar a visita em três condomínios da sua região de médio alto padrão a gente tá falando aí de médio alto padrão pode ser lote de 100. 000 pode ser lote de 150 de 200 de 500 de 1 milhão de 5 milhões de 10 milhões tudo depende da região o Brasil é muito grande lá em maric onde eu morava os lotes eram r 180. 000 e as casas para venda eram 1.
200 aqui já em Alfaville e São Paulo onde a gente já tá agora os lotes são 5 milhões e as casas São de 20 milhões 19 milhões então o Brasil ele é gigante e existe produto no Brasil todo existe viabilidade para fazer no Brasil todo e não é sobre o quanto custa é sobre qual é o melhor produto pra gente Criar e vender Beleza então a primeira coisa é entender a maturidade marcou a sua reunião o primeiro lugar que você vai visitar dentro do condomínio é que você tem que entender antes disso cada apresentação dessa que você tem aqui é uma para cada Condomínio porque é uma pesquisa para cada condomínio Cada Condomínio é um micr nicho é um pedacinho Então você tem que ter uma pesquisa para cada cond Condomínio Beleza então você vai na primeira pesquisa no primeiro Condomínio a gente vai saber a maturidade do condomínio que é a nossa aula de hoje então não perde esse é o pulo de gato dessa aula e o seguinte a maturidade do condomínio é sobre se vale a pena para você como incorporador construir naquele local agora por quê existem muito lançamentos existem loteamentos que Ficaram para trás existem coisas que não vão vender você tá focado em vender uma casa então tem coisas que você não pode entrar não é sobre o preço do lote tá barato não é porque acabaram de lançar um loteamento que você deve comprar não é porque estão deixando a oportunidade de pagar em 4 40 parcelas r$ 2 que você deva fazer tudo vai pela maturidade do condomínio e o que significa maturidade é se o condomínio está pronto para receber uma construção paraa venda E aí para você saber se esse Condomínio tá pronto você vai entrar antes de ver lote antes de ver preço antes de ver qualquer coisa administração do condomínio você e o corretor vão conversar com o administrador lá na administração ele tem um mapa de todos os lotes do condomínio ele sabe tudo que aconteceu e tem todos os projetos aprovados ali naquele Condomínio os que estão em construção o que não estão em construção os que foram embargados os que não foram embargados que já Venderam você tá com as melhores pessoas ali para você ter eh informação Beleza então a partir desse momento a primeira pergunta que você vai fazer ou a primeira pergunta que você vai fazer Quantos lotes tem nesse Condomínio E aí o cara vai falar olha esse condomínio tem 100 lotes 100 lotes exemplo você vai fazer a segunda pergunta quantas casas tem construída e em construção nesse Condomínio ele vai falar ó tem 45 casas construída e em construção nesse Condomínio então portanto você com uma conta básica que eu vou mostrar para vocês agora você sabe a maturidade desse Condomínio a conta aqui ó nós temos 100 lotes correto você tem aqui ó 45 di por 100 você tem aqui ó por 100 tá aqui ó você tem 0,45 o que que é 0,45 é 45% só você fazer uma conta aqui ó 0,45 x 100 tá ó 40 25% é a sua conta para você saber a maturidade e agora a gente tem que analisar essa maturidade joga para mim aí Pedro PR minha tela pro pessoal Ver a maturidade em si é o quê você tem de zero a 100 ali 45 Pô isso é bom ou ruim Vinícius agora é só hora de analisar como incorporador você tem que lembrar sempre agora eu tô tendo que te dar o foco em pensar no futuro cliente sempre lembra você tá construindo uma casa para alguém tá construind essa casa para um perfil de pessoas o que que essa pessoa vai entrar nesse Condomínio ela vai pensar se o condomínio tiver vazio se o condomínio tiver cheio e aí você começa a ter um pensamento mais crítico Mas é só você dar uma olhada lembra acabaram de lançar um loteamento não tem ninguém construindo não tem ninguém lá e o lote tá muito barato e você acha cara que oportunidade eu vou comprar e vou construir Só que você tem que se colocar no lado da da família que vai chegar para comprar aquela casa imagina uma família chegando num condomínio vazio o condomínio não tem nem portaria direito não tem síndico porque você é a primeira pessoa a comprar aquele terreno o condomínio não tem aula de natação não tem aula de futebol às vezes não tem nem energia direito cai às vezes a segurança não foi não foi contratada ainda cara tá muito incipiente como é que você acha que alguém uma família nova vai botar todas as fichas uma casa a construção a vida da pessoa é todo o dinheiro dela em cima daquele momento ali e como é que você vai construir uma casa para vender no momento onde aquele Condomínio é novo se você olhar como cliente você também não compraria Pô meu filho vai brincar com quem P estranho não tem ninguém morando aqui será que é seguro será que é perigoso então a gente não entra em condomínios vazios então a maturidade No mínimo 30% a gente só entra para construir quando a maturidade for 30 então se você entrou num condomínio da sua região viu que a maturidade é 19 Cara espera um pouco não tá no momento daquele Condomínio vamos para outro já sai daquela reunião vai para outro condomínio achar um que esteja acima de 30 porque vários condomínios no Brasil passaram anos para estar performados para você poder investir não adianta na do meu condomínio lá em Maricá o favil 1 Maricá para quem é da região ele passou 10 anos para ter 50 casas ele tem 600 lotes depois de 10 anos ele se tornou um condomínio legal para investir para construir para vender antes disso são as famílias que se mataram lá para construir a suas casas para poder sair do papel para poder morar tem que ter vivência tem que ter gente construindo tem que est performado tem que est validado pelo menos 30% para valer a pena para você ganhar dinheiro naquele Condomínio a mesma coisa do outro lado quando o condomínio tá muito cheio uma maturidade de 90% uma maturidade de 100% o que acontece um condomínio que já tá muito povoado já é muito velho você vai ver que os lotes cada dia mais estão mais caros porque a terra se torna escassa um lote que antigamente era 100. 000 agora tá por 900 e tá 900 só porque existem dois lotes que faltam para vender Então também não é o momento de você investir Porque existe uma relação que o lote ele não pode ser superior a 30% do vgv e agora vou explicar o que é vgv vgv é valor de gra de vendas é quanto você vai vender essa casa imagina que tu quer vender uma casa por 1 milhão e o terreno ele é mais do que 300. 000 30% é 400.
