Como funciona a Ação de Extinção de Condomínio?

ação distinção de condomínio o que é quando fazer e como fazer seja muito bem-vindo querido aluno querida aluna a mais uma lição prática eu sou o professor Marcelo Ruy nos últimos anos eu faço advogados faturar os mares honorários da advocacia regularizando qualquer problema de imóvel em qualquer lugar do Brasil e essa importante ação de extinção de condomínio é uma ação muito utilizada pelos meus alunos que estão faturando muitos honorários Professor o que é Condomínio queridos alunos Condomínio é espécie de propriedade em que duas ou mais pessoas são titulares em comum de uma coisa indivisa um

imóvel um apartamento uma casa que a gente chama no júri pró indivíduo E aí a lei atribui a cada Condomínio uma parte ou Fração Ideal da mesma coisa aqui eu não quero que vocês confundam com esse tipo de condomínio tradicional né o condomínio que é o que eu tô chamando de condôminos mesmos com aquele decorrente de apartamentos que a lei chama de unidades autônomas na qual apenas as áreas e coisas comuns estão em condomínio de vidro então aqui a gente está falando de apartamento o elevador a piscina área de churrasqueira a portaria de um prédio

não confundam o condomínio que o professor vai tratar aqui é chamado de condomínio tradicional Ou seja a propriedade comum a comunhão a cor propriedade ou com propriedade é uma situação anômala o que se afirma exatamente o grande professor e mestre Caio Mário da Silva Pereira ele afirma que a comunhão não é modalidade natural da propriedade é um estado anormal você ter um sócio de um terreno um sócio de uma casa um sócio de um apartamento mas ele afirma que é muito frequente que isso vai gerar rixas e desavenças e fomentar né discórdias litígios por isso

mesmo considera-se um estado transitório você ter um sócio de uma casa de um apartamento destinado isso tudo acessar a todo tempo a propósito virgem então a ideia Central que reconhece aos condôminos o direito de colocar fim ao condomínio abarcando essa ideia o próprio Código Civil facilita a extinção da situação condominial se o bem for indivisível materialmente ou juridicamente falando um dos condôminos deve addicar a coisa pagando ao sócio vou chamar aqui de sócio ou ao outro ou aos outros a parte que lhes cabe se não houver acordo Aí sim promover se há a venda da

coisa comum sem que os demais condôminos possam impedir essa venda lá do outro queridos alunos sendo possível a partilha física ou seja divisão física da coisa comum qualquer condômino pode exigir a divisão do bem a qualquer tempo ainda que seja por intermédio de uma ação judicial chamada ação de divisão Que Eu Já gravei lição prática sobre isso para vocês o código civil no artigo 1320 assim Reza a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão o parágrafo primeiro do

artigo 1320 do Código Civil diz assim podem os condôminos acordar que fique indivisa coisa comum por prazo não maior de cinco anos suscetível de prorrogação anterior o parágrafo segundo diz assim não poderá exercer exceder Desculpa vamos lá para o segundo não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador e o parágrafo terceiro a requerimento de qualquer interessado e se graves razões é aconselharem pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo da indivisão vamos sintetizar aqui e aqui é o mais importante para vocês presta atenção se o

bem for indivisível a lei proporciona uma forma de fazer cessar a incomoda a situação reinante entre os comunheiros nos termos do artigo 1322 do Código Civil que assim reza quando a coisa for indivisível e os proprietários não quiserem o código consórcios tá E os consórcios não quiserem adjudicar lá um só indenizando os outros será vendida e repartido apurado preferindo-se na venda em condições iguais de oferta o condômino ao estranho e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e não as havendo o de quinhão maior o parágrafo único assim reza se nenhum

dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizar-se a licitação venda leilão entre estranhos e antes de cada coisa aquele que ofereceu maior preço maior lanço proceder se a licitação entre os condôminos a fim de que a coisa Seja dedicada a final oferecer melhor preço lanço preferindo em condições iguais uns condôminos ao estranho Então vamos colocar passo a passo aqui qual que é o primeiro passo para fazer uma extinção de condomínio o primeiro passo a lei prevê a possibilidade de adjudicação como forma de solução migável a justificação significa

o fato de um só dos com o proprietários a ver para si a totalidade da propriedade pagando aos demais condôminos o valor das suas cotas se todos forem maiores e capazes essa a justificação pode ser feita por meio de Escritura pública de compra e venda sem depender de autorização judicial o segundo passo se não houver acordo entre os com o proprietários ou um não quer vender que a gente chama de resistência de um dos que o proprietários a medida judicial aplicável será alienação forçada do imóvel em hasta pública com a preferência de um dos condôminos

em relação aos estranhos uma observação muito importante para vocês se já foi reconhecido como abuso de direito isso está previsto no artigo 187 do Código Civil o pedido de venda da coisa comum no caso de imóvel pertencente a exônjuges sendo autor da ação o espongivaram que possui outros Imóveis e pretende desalojar a ex-mulher e filhos o STJ aqui na ação no resp 367 meias 5 de relatoria do ministro Rui Rosado ele reconheceu que o bem indivisível na alienação judicial falta de citação do condômino moradia da família o condomínio do imóvel indivisível que se quer alienar

judicialmente deve ser citado o artigo 1115 do antigo Código Processo Civil que é o atual 721 ele diz assim servindo o imóvel Modesto para moradia da ex mulher e dos filhos do autor a imposição da perda do bem com a alienação forçada caracteriza abuso de direito aqui foi um caso sou gênes que um ex-marido que possuía outros imóveis requereu a venda deste imóvel que é indivisível o STJ falou não você tá abusando direito se fosse o único imóvel que o casal tivesse ok a gente autorizaria a extinção de condomínio nesse caso nós não autorizaremos mas

vamos imaginar aqui vamos imaginar que a ação de extinção de condomínio será deferida Professor Quais são os aspectos processuais e aqui uma observação para vocês ação de extinção de condomínio mediante a venda forçada está inserida no capítulo 15 do título 3 lá do Código Processo Civil que chama dos procedimentos especiais no Livro 1 da parte especial é que o título é do processo de conhecimento e do cumprimento de sentença trata dos procedimentos especiais de jurisdição voluntária artigo 725 Inciso 4 o procedimento está previsto nos artigos 730 e 879 a 903 do Código de Processo Civil

observada as seguintes preferências que estão no artigo 1322 do Código Civil em outras palavras todos os condôminos serão citados para acompanhar o procedimento da alienação judicial E participar da asta pública quando deverão exercer querendo a preferência legal se o arrematante estranho tiver a melhor oferta o condômino deverá manifestar-se oferecendo lance igual se não lançou oferecendo preço igual ao do arrematante não exercitou no tempo adequado sua preferência vamos sintetizar aqui a extinção de condomínio a competência para ajuizar essa ação quando não houver acordo entre os condôminos a competência é o foro de situação da coisa porque

aplica-se o artigo 47 do Código de Processo Civil quem pode ajuizar essa ação O condômino que desejar a extinção tá e o cônjuge desse condômino Contra quem o juízo uma ação de extinção de condomínio o professor Marcelo Ruy demais condôminos e respectivos cônjuges Professor Qual que é o valor da causa o valor da causa será estimado do autor para fins meramente fiscais tem uma jurisprudência que fala assim ó na extinção de condomínio pela venda judicial da coisa como um indivisível onde restrição se opõe somente a conveniência da sua alienação ocorre ao autor liberdade para estipular

o valor da causa atitude que não fere as regras do atual artigo 2 e 92 nem mesmo em face do preço atribuído em avaliação judicial ao imóvel Lembrando que a petição inicial para a procuração distinção de condomínio O autor deve juntar a peça inaugural seu título de propriedade mostrar que ele é co-proprietário para provar isso que tem legitimidade para requerer a venda judicial do bem imóvel é isso daí que eles alunos ação de extinção de condomínio um grande abraço fique com Deus e com licença