Dando continuidade à nossa conversa sobre Procedimentos de Regularização Fundiária, falaremos agora do projeto de regularização, conforme disposto na Lei nº 13. 465 de 2017, artigo 35, e Decreto nº 9. 310 de 2018, artigo 30.
O Projeto de Regularização Fundiária é composto, no mínimo, pelos seguintes documentos: levantamento planialtimétrico cadastral com georreferenciamento, que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, áreas públicas, acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo; planta do perímetro do núcleo urbano informal, com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas; estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica urbanística e ambiental; projeto urbanístico; memorial descritivo; propostas de solução para as questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes; estudo técnico para situação de risco, se houver; estudo técnico ambiental, quando for o caso; cronograma físico de serviços e implantação de obras e; termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis públicos ou privados pelo cumprimento do cronograma. O processamento, análise e aprovação do Projeto de Regularização Fundiária são ações exclusivas do Município e Distrito Federal, conforme disposição expressa no artigo 30, inciso II da Lei nº 13. 465.
O Decreto nº 9. 310, indica, no artigo 26, que compete ao Município ou ao Distrito Federal aprovar o projeto urbanístico de regularização fundiária, no qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas. O Projeto de Regularização Fundiária deverá prever os parâmetros urbanos e ambientais específicos para cada núcleo urbano informal objeto da Reurb, considerando as áreas mínimas e máximas de lote, sistema viário, áreas de uso público e áreas verdes que serão preservadas.
A Lei Federal nº 13. 465, no artigo 11, parágrafo primeiro, autoriza a dispensa pelo município com relação ao percentual de áreas destinadas ao uso público, tamanho de lote e outros parâmetros urbanísticos e edilícios. Essa possibilidade de flexibilização, dispensa de parâmetros e índices, deve ser norteada pelo objetivo da Reurb trazido no artigo 10, inciso I, que dispõe que a regularização deve melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.
No âmbito do procedimento de regularização fundiária urbana, compete ao município aprovar urbanisticamente o projeto e, se o município dispuser em seus quadros funcionais de órgão ambiental capacitado, deve aprovar a matéria ambiental também. A Lei nº 13. 465 de 2017, parágrafo primeiro do artigo 12, aponta como órgão ambiental capacitado aquele que, no âmbito municipal, possui em seus quadros ou à sua disposição, profissionais com atribuição técnica para a análise e aprovação dos estudos técnicos, independentemente da existência de convênio com os estados ou a União.
O parágrafo quarto, do mesmo artigo 12, estabelece que, na ausência de órgão municipal e ambientalmente capacitado, a aprovação ambiental poderá ser feita pelos estados. O Projeto de Regularização Fundiária é uma das peças centrais do processo de Reurb. Inúmeros desafios técnicos permeiam a fase, desde a sua elaboração, passando pela análise e, por fim, a sua aprovação.
Esse aspecto pode influenciar, inclusive, a estrutura administrativa responsável pela elaboração e análise das peças técnicas, onde comissões intersetoriais multidisciplinares poderão deliberar sobre análise e aprovação do projeto, respaldando os técnicos envolvidos. A análise e aprovação de um projeto de Reurb difere da análise e aprovação de projetos para implantação de novos empreendimentos. Ou seja, a aprovação da Reurb não deve se norteada pelos dispositivos da Lei nº 6.
766 de 1979, que é a lei para implantação de novos parcelamentos do solo urbano. A Reurb trata dos parcelamentos já existentes e que devem ser regularizados como de fato estão implantados. Além dos dispositivos da lei federal e o decreto regulamentador, outros dispositivos podem estar previstos nas leis municipais, que versam sobre regularização e estabelecem outros elementos complementares para a análise e aprovação do Projeto.
É importante ressaltar que para o registro em cartório de sentença de usucapião ou de instrumento de concessão de uso especial para fins de moradia, conforme a Medida Provisória nº 2. 220 de 2001, não será exigido o projeto de regularização fundiária, pois são instrumentos de base constitucional cuja legislação específica não prevê a elaboração de Projeto de Regularização Fundiária como condicionante para reconhecimento do direito. O Projeto de Regularização Fundiária também não será exigido na hipótese do artigo 69 da Lei nº 13.
465, que trata das glebas parceladas para fins urbanos anteriormente à vigência da Lei nº 6. 766. O primeiro item mencionado na Lei nº 13.
465, que deve compor o projeto de regularização, é o levantamento planialtimétrico cadastral. Esse levantamento objetiva representar fisicamente, por meio de plantas, a realidade consolidada das ocupações, incluindo-se todos os lotes, o sistema viário, as áreas vazias, quadras, divisas, muros ou cerca das ocupações, taludes, córregos, relevos do terreno com a altitude e os equipamentos públicos. Todas essas representações serão acompanhadas da indicação das áreas, distâncias e perímetros.
A Lei nº 13. 465, no artigo 35, orienta que o levantamento planialtimétrico cadastral com georreferenciamento deve vir subscrito por profissional competente e acompanhado de anotação de responsabilidade técnica ou registro de responsabilidade técnica. O artigo 28 do Decreto nº 9.
310 de 2018 enumera todos os elementos que devem estar contidos no levantamento. O artigo 29 e parágrafos do Decreto nº 9. 310 de 2018 aponta para os itens que devem ser observados na elaboração do levantamento, como a individualização dos lotes, sua localização na quadra e no parcelamento, o número, o tamanho e a medida de frente e lateral e dos fundos das casas.
O levantamento topográfico vai possibilitar a compatibilização do cadastro social, relacionando o ocupante e o seu respectivo lote. O Projeto de Regularização Fundiária também prevê a planta do perímetro do núcleo urbano informal, com demonstrações das matrículas ou transcrições atingidas. Essa planta consiste na sobreposição que tem como base o levantamento planialtimétrico cadastral realizado junto com a representação física do desenho da descrição contido nos títulos de propriedade da área.
Trata-se de um estudo de extrema importância no procedimento de regularização, pois permite a identificação dos limites das terras tituladas, suas confrontações e permite identificar a necessidade de unificação, retificação, abertura de matrícula ou destaque de áreas dentro do dentro dos títulos existentes. O Projeto de Regularização Fundiária também deve conter o estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídicas, urbanísticas e ambiental. O estudo preliminar que a Lei se refere, tanto no inciso III do artigo 30 do Decreto nº 9.
310, como no artigo 35 da Lei nº 13. 465, pode ser retirado do diagnóstico integrado elaborado para o núcleo. Esse estudo irá acompanhar o Projeto de Reurb e pode consistir em pesquisas, relatórios, plantas produzidas para o núcleo, considerando os aspectos urbanísticos, ambientais e jurídicos que precisam ser solucionados para efetivação do procedimento.
As desconformidades existentes na área devem ser identificadas e apontadas junto com as respectivas propostas de solução, prevendo as ações integrais necessárias. Podem ser consideradas como desconformidades: o parcelamento do solo realizado à revelia das normas urbanas e ambientais vigentes quando este foi implantado; parcelamentos realizados no molde da legislação, contudo que não obtiveram aprovação dos órgãos competentes, o que impossibilitou o seu registro em cartório. Outra desconformidade, a título de exemplo, parcelamentos que cumpriram a legislação vigente, tiveram a sua aprovação, contudo restaram pendentes a transferência dos lotes aos adquirentes.
Podemos indicar também como desconformidades: conjuntos habitacionais verticais com pendências documentais, como o habite-se ou registro da convenção condominial, fato que impediu as transmissões das unidades habitacionais. Para identificação das desconformidades, também se faz necessário caracterizar e identificar a modalidade do parcelamento do núcleo, ou seja, se a área objeto da Reurb consiste em um loteamento irregular, um loteamento clandestino, uma ocupação espontânea ou um conjunto habitacional. Bom pessoal, obrigada.
A gente fica por aqui na aula de hoje. Até a próxima aula.
