DOCUMENTAÇÕES PARA COMPRAR E VENDER UM IMÓVEL - PDO #014

E fala pessoal estamos começando mais um podcast do professor das obras e hoje se eu não comprar eu vou vender e se eu não vender eu vou comprar porque hoje eu tô aqui com o Valtinho com Fábio para falar sobre compra e venda de imóveis onde a gente vai tratar aqui de assuntos técnicos e documentação e de assuntos também relacionados à venda e construção de Imóveis e o Valtinho vou começar a Mexer com você aqui já ao Senhor você gostou aqui do estúdio O que que você tá achando fogão prazer vir aqui né é prazer

primeiramente também conhecer o Fábio cara que eu já bati um papo ali achei extraordinária nossa conversa ali muito conhecimento e falar do estúdio eu vim eu vim aqui em obra vai contar melhor já que o professor de Rosa eu vi aqui você tava em obra e cara ficou lindo maravilhoso eu acho que vale a pena vir Conhecer quem quiser vir aqui tomar um café para é de perto eu fiquei assim realmente abismada entrar e ver toda essa estrutura cara legal para caramba mesmo parabéns aí para toda equipe né todo mundo aí que que faz parte

desse projeto tá maravilhoso enrola não Valtinho eu queria saber avaliação do imóvel aqui acontecer se avalia esse imóvel aqui ó esse dá para vender o imóvel que nem é meu é alugado eu consigo fazer isso não Se quer avaliar deixa entender você quer avaliar o imóvel e eu quero avaliar o imóvel certo é uma Vale imóvel aqui para mim aí se mostra que você levanta aqui ó em consideração que você leva aqui em consideração do imóvel sim se nós levar em consideração o estúdio né que tá aqui montado hoje eu fosse fazer uma variação um

pouco mais precisa tem alguns fatores que a gente levanta né Na hora de fazer esse essa avaliação localização que é excelente Santa Rosália você tá num ponto estratégico fácil acesso para São Paulo perto de tudo né Isso é bom é o primeiro. A ser é levantado né Isso é avaliado então a localização é boa se você colocar em consideração a reforma que você fez no estúdio também lógico agrega muito valor que não é qualquer um que quer pegar algo e reformar e fazer a dor de cabeça que você sabe que é e por isso que

isso já valoriza também trato do pronto tudo montado isso é um diferencial mas é Depende muito do perfil ideal do cliente né porque se você pega um estúdio podcast E você já tem uma rentabilidade vou vender para o investidor então também terei conhecer os números né De quanto está sendo o faturamento é digamos assim para que eu possa também fazer uma variação mais precisa para um investidor mas se alguém quiser comprar para ter seu próprio podcast é um outro perfil de cliente e aí leva em consideração também consideração também Esse perfil e análise do mercado

mais uma avaliação mais precisa seria a metragem acabamento localização e analisar o mercado também né Não adianta também você só vê a parte estrutural parte e externo do mercado não é parte da localização Você tem que ver também como que se encontra hoje a economia para aprovação de crédito enfim tem são bastante fatores aí que a gente levanta numa avaliação de imóvel é tão simples não com o pessoal acho que é eu gosto Disso Zé porque eu perguntei do imóvel para ele e ele já link ou a atuação que a gente tem dentro desse móvel

com o público que se interessaria pela atuação que a gente tem aqui dentro pegar o Valtinho seu ponto de vista faz eu fiz uma segunda pergunta que essa é bem parece ser boba né mas eu sei que você gosta de fazer um negócio desse tipo o Fábio dá para vender um imóvel alugado Olá o Hugo Coutinho tenho que ir para te conhecer o agora aqui também Parabenizar também pela pelo estúdio aqui ficou maravilhoso e agradecer pelo convite de tá vendo aqui falar com vocês Mas respondendo sua pergunta ou ganha é impossível impossível na Iva Na

verdade uma pessoa que faz isso ela tá comentando até um crime né e não há vislumbra jurídico que você possa vender aquilo que não é seu né a gente vai tratar de assuntos aqui também que vão falar bastante da da titularidade do uma composição de uma matrícula Como que Você verifica se aquilo é seguro ou não para que o comprador no momento que procurar o Valtinho para poder comprar um imóvel ter segurança de que aquela pessoa realmente é o dono para poder vender o imóvel agora uma nova alugado você não é dono né você é

um possuidor você tá com uma posse ali não permanente né você é um título precário então você não pode vender o imóvel que é alugado né mas eu posso convencer o dono do imóvel a vender né Tá vendo é para você né E também o dono do imóvel pode vender imóvel que você aluga sem problemas notificando você 30 dias de antecedência Você tem o direito da compra né o historicamente Você tem o dinheiro da conta E caso você não não execute a compra tá aberto para o mercado tem essa é legal Surgiu uma pergunta aqui

primeiro assim né Tem que apresentar o Valtinho Valtinho é corretor de imóveis trabalha com imóveis De alto e Médio padrão na região de Sorocaba né e e o Fábio ele é Tabelião substituto e então ele trabalhar em cartório e o cartório que ele trabalha um cartório que tem várias atividades desde atividades imobiliárias até outras atividades que um cartório faz né E até uma pergunta legal que surgiu aqui agora é é assim ó você comentou a respeito da locação né povo alugar aqui beleza isso ponhamos que o dono desse lugar onde eu alugo ele vendeu esse

imóvel quanto Tempo eu tenho de direito em permanecer aqui dentro existe isso e onde cumpriu o contrato não para quebrar o contrato quanto tempo eu tenho que ficar aqui para arrumar minhas coisas arrumar outro lugar né sim existe é que depende muito também do contrato o formato do contrato que foi feito pela pelo jurídico né existe também umas ressalvas aí em contrato que já é pré-determinado entre as partes mas em praxe é 30 dias ou se for financiamento que geralmente a gente Faz não é quase noventa porcento hoje das vendas são financiamentos você tem um

prazo aí de 60 a 90 dias é o prazo do financiamento Então mas não sei se acho que tá o Fábio poder explicar melhor se existe alguma lei não é não sei se realmente uma lei assim Precisa determinado em 30 dias tá isso é que nós fazemos a parte comercial é um acordo ali olha tem 30 dias para sair porque nós vendemos Avisa o imóvel todo o trânsito vai ser feito e esse 30 Dias de prazo é legal plausível Às vezes acontece do inquilino falar se impôs o outro imóvel então então é uma coisa assim

meio que leia assim uma coisa vai lá e faz né É tem que ser cumprida realmente assim na Carrefour fogo acontece Às vezes e ele pediu um pouco um prazo um pouco maior aí a gente conversa com o também o comprador e proprietário a chegar num acordo 360 Dias 45 dias depende depende da negociação melhor me direito na verdade Aí no caso da sua pergunta você tem dois anos de jurídicos atuando aí que a lei do inquilinato e a lei geral dos contratos né em regra existe um princípio direito do Geraldo dos contratos que chama

pacto sunt servanda criar Como é que é o nome pacto sunt servanda isso na verdade é aquilo que a contratado deve ser cumprido né então é isso que ele quer dizer então se aquilo foi elaborado por um jurídico Onde Consta lá olha tá devendo você vai ter que sair em 60 dias ou 90/30 aquele deve ser cumprido mas em via de regra é sempre bom consultar a lei do inquilinato para saber no caso de venda quanto tempo a pessoa ainda tem para ficar ali né porque na verdade não é não é nada imediato não vendeu

já tem que sair não é não funciona dessa forma Apesar que isso não tá muito no ramo de atuação não tá mas também pela minha formação em direito eu consigo dar uma Elucidação para você aqui agora bacaníssima agora né entrando nesses assuntos e entre outros ferro aqui eu queria trazer vocês para dentro do assunto que de fato é o tema da nossa discussão que vai ser sobre venda e compra de imóveis né e acho que assim venda e compra de imóveis seja de Baixo médio alto padrão a forma de você comprar e vender é a

mesma né só muda aí no caso o padrão do imóvel o público-alvo enfim né e os valores é Então eu queria é tentar trazer de uma maneira muito simples para quem ouvia assistir a gente é o que uma pessoa precisa saber para comprar um imóvel e depois a gente fala o que uma pessoa precisa saber para vender um imóvel da imóvel a gente pode aqui dividir também entre terreno e uma casa tá um apartamento tá então vamos começar Então como comprar um terreno tá o quê que eu preciso saber com quem que eu tenho que

falar uma das coisas né que eu posso Dizer aqui com relação à técnica é que comprar terreno não é algo tão difícil tá porque você vai no local e você geralmente verifica se as dimensões estão falando da engenharia tá você verifica se as dimensões do lote estão de acordo né É E a Claro na engenharia a gente sabe também quais lotes são bons ou ruins do ponto de vista da viabilidade a criança que você tem é você avalia características do solo se tem rochas Aparentes né para você poder classificar se aquele lote ali de fato

compensa ser comprado ou não como aclive declive avaliando a topografia do lote né Mas passando por todo esse crivo técnico aí aí cai no com uma conversa com o corretor que tá fazendo aquela intermediação entre o proprietário e o comprador ou se você estiver comprando diretamente do proprietário é possível tá e depois a gente vai para um cartório para acertar Tudo isso então queria começar com com o Valtinho aqui para gente vender um comprar um terreno aqui fictício tá um terreno de 10 por 30 localizado aqui no Santa Rosália custa quanto o Valtinho mais ou

menos um lado desse 10 por 30 Então esse aqui no no Jardim Santa Rosália se você colocar 300 metros quadrados você tem que analisar isso que você falou Bom dia é hoje a gente Analisa também é só pessoal gosta depende do projeto que quer interessante Até antes de eu falar esse valor para você que eu acho que que o papel do engenheiro ele ele é um parceiro do corretor corretor tem que entender que o que ele se ele tiver o contato esse relacionamento com o engenheiro ele consegue efetuar a venda com muito mais com muito

mais facilidade e consegue atingir o melhor do terreno em questão de projeto Porque que o corretor não é comercial quando gênero já tem uma parceria com o cliente né já tem um ali É feito um trabalho você consegue entender um pouco melhor o projeto do imóvel na Então você consegue também dizer que na um terreno de acordo com aquele projeto que é isso que que é um diferencial Então se o terreno aclive declive plano então cê vai ver a topografia de acordo com projeto concorda então assim Mas respondendo à sua pergunta um terreno hoje aqui

é ele também é difícil falar para você que existe um padrão vou dar um exemplo Às Vezes tem terreno que tem duas um lado e casa no fundo terreno fechado com nosso é falamos é esse ainda fechar ele tem um valor metro quadrado mais caro que não terreno que tem vários terrenos em volta por exemplo porque você já sabe é que dá para você fazer um projeto visando sol privacidade na janela sobrado térreo 1 quarto piscina se for o caso Então você consegue projetar de acordo com suas vizinhos já estão ali instalados Então essa variação

é difícil Porque cada terreno ele tem a sua particularidade e tem seu valor né mais um metro quadrado mais ou menos para mim te falar que é isso falando assim por cima tá hoje aqui vai vai vai estar em torno de 1200 1300 metros às vezes até pode deixar para mim para resolver depender também Depende muito da necessidade de quem tá vendendo né Tem outro porém aí né não sabe né Às vezes o perfil do vendedor proprietário Cada um tem sua Necessidade às vezes ele tá numa no momento ali os vezes nem necessidade de precisando

de dinheiro mas é muito investimento ele quer fazer levantar um capital para fazer um investimento na empresa por exemplo ou abrir uma empresa não dá para saber né aí Que Nós entramos nesse relacionamento comunicação para entender a necessidade de ambas as partes que nós somos o intermediador né a parte que que analisa a proprietário e computador para chegar aí no denominador De valor tá então o nosso lotes aqui vai ser maior do que 300 mil reais sim né E aí beleza Gostei do lote vou comprar esse lote eu sou o comprador tá E aí o

Valtinho vai me vender esse lote o que que o Valtinho faz assim que ele recebe a minha proposta de compra do lote Qual o trabalho do corretor e a depois que fez esse essa visita na e fez a proposta formalizou a proposta nós iremos negociar chegando no no valor que fique bom para ambas as partes fechamos Um negócio e nessa parte entre o jurídico levantamento de certidões fazer toda a parte porque assim o pessoal fala mais por quê que são levanta as certidões antes não tirar matrícula antes que tem um tem uma um custo aí

né é um investimento mas é se eu for tirar todas as matrículas todos os móveis que nós Capitão são eu tenho 489 na nossa carteira mas gente tiração hoje a matrícula r$ 60 60 e poucos Honda né então assim é realmente a gente entra na Parte jurídica mais a fundo quando tem a proposta foi analisada porque entende-se que tem a intenção da compra eu posso dar cano ali com meu investimento e fazendo todo o levantamento da documentação necessária para fazer escritura naquel que nós vamos falar aqui ou depende da vendo um em particular de compra

e venda que também não é se faz muito hoje ainda né às vezes prolonga a escritura para um prazo aí determinado e mas mesmo assim a Certidão a gente tem que ser tiradas Em um levantamento da matrícula para analisar né todo o histórico aí do terreno Esse é o primeiro passo em seguida realmente fazer reconhece assinaturas e fechar o negócio é legal a gente entender aqui essa diferença que tem por que você falou de verificar algumas certidões né e falou de matrícula matrícula não é um documento do dono é um documento do imóvel enquanto as

certidões é um documento do Dono do imóvel também os dois legal e qual é o tipo de investigação que se faz o tipo assim se o dono tem dívida ativa no nome que o imóvel tem alguma dívida como que é isso aí tá eu vou falar até para abrir para o Fábio aqui eu vou responder do E aí ele pode responder melhor do imóvel mas dupla preta A gente levanta trabalhista certidão trabalhista Cível né e faz essa análise por quê Porque se tem alguma pendência lá que interfere diretamente no imóvel complica A situação a gente

tem que analisar e pedir às vezes até um objeto e pé para fazer uma análise mais profunda daquela dívida ou daquela ação que ele tá sendo executada contra ele para entender o teor daquilo que nem sempre uma dívida ela é Ela está sendo executada e tá aprendendo a venda entendeu nem sempre tentam ter que atualizar existem mais Imóveis é tudo assim realmente que é o jurídico faz esse levantamento e faz análises para passar segurança para o Computador né claro realmente existe isso mas tá Que objeto e pé na alisamos não é uma situação grave ou

não realmente não dá para vender Face terreno né tá em em processo às vezes de execução da Independente né pode ser fiscal civil não é muito minha área mas a gente entende porque a gente tá tudo a lenda certidões analisando mas eu tenho juizo que dá todo esse respaldo que o cliente e pra gente também né que faz a parte comercial hora do imóvel acho que O Fábio até pode explicar melhor aí as certidões aqui que precisa Então ou na verdade a gente tem que entender imediato que que é uma matrícula né que todo mundo

fala matrícula matrícula matrícula na nada mais é na verdade que a certidão de nascimento de um imóvel da mesma forma como eu tenho a minha ser do Nascimento você a sucesso todo imóvel tem a sua certidão de nascimento trollei o histórico dela na verdade você vai pegar uma matrícula na verdade sendo Pega uma matrícula Você pega uma certidão dessa matrícula que é conhecido como certidão de ônus reais então o primeiro passo na verdade depois que para você fazer um negócio seguro é você tirar certidão de ônus reais para ver qual estado daquele imóvel porque as

ações pessoais e o nome do Olá boa por exemplo lá tem uma dívida ativa em nome do vendedor você tirou a certidão dele lá e tem uma dívida lá e ele ainda não saudou essa vida é Para saber se aquela Dívida não tava enrolada o imóvel você não há uma penhora dele que recaiu sobre imóvel mãe uma indisponibilidade de bens enfim há várias a vários fatores de forma pessoal que pode recair sobre o imóvel entendeu então é importante a gente analisar o imóvel pegar a matrícula dela e verificar Olha quem foi o dono passou de

quem para quem como é que ele adquiriu isso daí entendeu se ele é dono sozinho ou não Você tá em condomínio isso toda a Gente Analisa na cês tão de ônus reais é paralelo a isso as certidões pessoais são complemento dessas informações né geralmente a lenda da trabalhista né entendi executivos fiscais interdição e tutela para que a gente sabe se ele e as cidades civil sendo a interditado ou nada para para poder assinar aquele ato né Se ela civilmente capaz então de posse dessas certidões Aí sim você consegue fazer o negócio Seguro tá e do

imóvel também é legal ressaltar é junto Com a matrícula atualizada né com nosso levantamos em um cartório de registro você também pode pegar deve né é retirar uma série de uma certidão negativa de débitos análise também está tudo em ordem IPTU Tá pago enfim aí a prefeitura a reitora legal também legal e assim quando vocês pela experiência que vocês têm fazem essa investigação é Puxa essa certidões que mais vocês costumam de ver quando dá errado que mais acontece a indisponibilidade de bens que que é Isso é na verdade quando a pessoa já está em uma

fase avançada de execução né é por alguma razão seja ela em matéria judicial ou então extrajudicial se ali qualquer cor imóvel e não pagou e teve o bem tomado ou então na própria execução é o juiz entendeu que para ser seguro para aquele que tá se aquela Dívida deixasse o bem disponível aí É o que eu mais eu já peguei né na verdade a gente vai passar uma escritora eu tiro a certidão No caso nem do imóvel é pessoal dele fala olha o infelizmente para a gente não pode passar essa escritura nunca menti porque você

tem uma uma indisponibilidade de bens no seu nome em alguns casos você até passa a escritura se a pessoa assumiu o risco para si mas ela não vai conseguir registrar isso fica consignado na escritura né olha ele tá com muita qualidade bem É sim a pessoa insiste em comprar né ela deixou consignado que não vai conseguir Registrar até aquela pessoa resolva aquela pendência e não tenha mais em disponibilidade certo agora numa numa outra esfera por exemplo penhora também algumas penhoras da Receita Federal São um pouco impeditivos nem tão assim é uma série de distorções que

podem impedir que geralmente o dono que é o vendedor ele sabe disso ou às vezes era pego de surpresa por várias vezes ele sabe por várias vezes ele sabe entendeu Mas já já peguei caso também de cedo sua uma Pessoa ser Surpreendida por né Mas eu sempre chamo no reservado Olha apareceu sua certidão que aí dali para frente ele resolva com corretor resolve o comprador né meu papel cumprido informar mas a grande maioria sabe não é porque a pessoa já vem respondendo processo algum tempo quem sabe que ela tá com uma dívida a alta que

talvez aquela imóvel é é a garantia dessa dívida entendeu é mais aquilo que o Valtinho muito bem ressaltou né porque a pessoa tem uma Dívida que é que o negócio não seja seguro né se a pessoa mesmo declara Olha eu tenho outros bens e Meios que suporta uma possível execução entendeu não necessariamente aquele imóvel vai ser levado Executar a execução entendeu então pode ser que seja seguro comprar né é muito comum a gente ver grandes construtoras né grandes empreiteiras terem certidões positivas nesse sentido não indisponibilidade de bens mas às vezes eu não execução de IPTU

execução de água entendeu mas opção de água coloca a risco e venda para ninguém entendeu então quando uma pessoa for comprar um imóvel e ela Verifica que na certidões pessoais tem ali uma execução de água de IPTU não tem porque ela ficar com a execução de IPTU seja de um milhão de reais entendeu é que eu acho presente bem difícil nunca peguei até porque a cidade não deu uma turma de pequenininha né não sei que nível São Paulo Sorocaba se a execuções mais Sentido mas não em via de regra não execuções assim são são sanáveis

tem de Walt Quantos milhões e já perdeu aí com o esse tipo de situação falou apertar rico já brincadeira à parte mas eu até vou aproveitar que o Fábio colocou muito bem essa essa situação né do registro é que nem sempre você tem escritura é válido para tem que estar registrado né esse é o grande grande questão do negócio e eu peguei um cliente até vou contar esse Caso aqui eu peguei um cliente essa semana é semana passada eu tô finalizando essa semana que aconteceu isso é uma o banco entrou em execução né processo a

construtora eu não sei os detalhes do motivo mais o apartamento bom E aí eu captei esse apartamento porque é bom também antes de eu comentar pelos não vai conseguir o pessoal eu trabalho com médio-alto padrão mas eu tenho assim uma carteira De investidores que eu não largo por nada então a gente consegue achar esses os oportunidades negócio e vende e compra no curto prazo então eu estava buscando esse apartamento um investidor e achei esse apartamento uma condição muito boa assim de valor localização enfim e aí a gente sabe que você tem uma coisa e outra

para acertar né normal ninguém vende o imóvel 50 mil baixo no mercado porque eu quero vender né alguma coisa Tem E aí aconteceu Exatamente isso ele não dele tem escritura e não tava conseguindo fazer o registro dessa escritura por causa desse termo que ele ainda importantes habilidades de bens sair essa palavra Então o que acontece eu eu fui buscar informação para Como que eu ia fazer o sucesso comercial na da do tanque e a gente conseguiu vender por quê Porque o comprador tinha uma advogada advogada analisou esse processo E falar que fica oito mil para

fazer a todo esse processo e liberar só que em um prazo de dois três anos não é da noite para o dia mas ok porque ele ia comprar ia fazer renda né fazer locação rentabilidade EA alugar esse imóvel e se demorar três anos para ele ficar tranquilo em três anos quanto vai valorizar esse móvel né na localização eo valor que ele pagou 50 mil já de largada né então assim é um investimento que tem um risco tem porém calculado né E aí é o perfil do comprador então encaixa então assim para você ver não é

que não dá para vender é que você tem que achar o perfil ideal do computador para aquele tipo de imóvel EA situação que ele se encontra pela de cartório prefeitura enfim Qual a dívida que ele que ele tá ali é travando a venda dele então assim é as ver e o que acontece a e o Fábio também com certeza já percebeu isso na até na cidade dele deve ter não sei se tem um bastante imobiliária lá Mas ele deve ter os corretores que procuram né gente pede informações enfim Acontece muito nisso corretor às vezes não

e até bom recado dos corretores não tem assim ele trava nessa hora ele não vai a fundo negócio entendeu porque eu consegui tirar os oito mil pontos contém do imóvel ele deu mais um esconde de 8 mil para comprar imóvel para investidor com telemóvel Então o que acontece é às vezes o corretor ele ele falar não dá para vender lá que não dá para ver se Tem que pesquisar bem conversar com quem sabe né que te dá um suporte né então eu acho que esse relacionamento que falta só comunicação e tudo dá para fazer nada

é impossível desde que você conhece os caminhos e que tenham suporte não respaldo de um profissional que consiga aí te explicar e você repassar isso para o cliente da melhor maneira possível peça o seu comida essa semana não vai dar para vender né Aí não dá para mim ir sim desde que você saiba A condição exato do imóvel sem assumir o risco de um risco e E é assim que eu acho importante também ou frisar aqui fiquei muito se fala de escritura e registro né porque às vezes a pessoa tá com a escritora acho que

aquilo ali acabou precisa fazer mais nada quando na verdade precisa né imagina que a escritura é um cheque que você recebe um título né você consegue você tem um dinheiro não você só vai ter o dinheiro se você compensar esse cheque o registro Na verdade é a compensação enquanto o cheque é a escritura entendeu fazendo uma analogia obviamente né então a pessoa quando vai fazer uma escritura ela assinou aquele ato ali ela ainda tem mais uma etapa para cumprir ela tem o ataque do registro que é o mais importante é aonde você vai registrar as

informações da escritura na certidão é tudo seu imóvel que era Justamente na matrícula que a gente falou agora pouco entendeu E o código civil ele é taxativo Só é dono quem registra vamos supor que acontece o seguinte você me vendeu o imóvel né Aí eu passou por escritura tá e eu não registrei você sabendo disso na má-fé foi vendeu o imóvel também para o Valtinho né Por escritura só que o Valtinho foi registro escritura imediatamente e eu soube disso e eu entrei para registrar o meu farol não pode se move já é do Valtinho né

E quem registrou O primeiro é o dono do imóvel mesmo você tendo passado primeiro para Mim só cabe a mim entrar Perdas e Danos com você eu vou processar você ele forma pessoal que eu quero aquilo de volta eu quero meu ressarcimento né enfim as implicações jurídicas que forem mais quem registra primeiro é o dono então é a recomendação que eu nós temos assistir aí que é muito importante nunca deixe de registrar o seu imóvel né ah o gasto que você tem fazendo ele na verdade não gasta um investimento que você faz Investindo na segurança

Jurídica do negócio às vezes foi tão foi com tanta luta que você adquirir o que lhe move e às vezes por bobeira você acaba se deixando vulnerável uma história eu também tenho uma história para contar isso daí eu fiz uma escritora um tempo atrás e a pessoa natureza nem por falta de condição não porque a pessoa até tinha condição for Olha não vou registrar no registro foi a revista não mas tá tudo certo com a pessoa não vai registrar não tá Interrompendo um pouquinho a pessoa não quis registrar porque para registrar você tem que pagar

tem que parar né Somos doidos são dois pagamentos né ela escritor é um pagamento registro é outra pessoa às vezes queria fazer uma economia a não vou registrar agora vou registrar eu vou respirar um pouco na verdade ela podia te fazer mas não fez isso para mim economia no meio do caminho ele não registrou a pessoa se enrolou houve uma penhora um bloqueio de Bens no nome da pessoa toda Ou seja todos os bens aquela pessoa tinha era o loteador foram bloqueados né e ele como não tinha registrado o imóvel dele e o bloqueio vai

direto na matrícula vai direto nas digimovel como não constou o registro dele lá bloqueou imóvel dele aí ele veio até a mim desesperado e agora que que eu faço não entra na justiça não é você vai entrar lá como terceiro interessado vai mostrar sua escritura e vai pedir para o Juiz sua volta a registrar agora você vai fazer antes era o no mamou agora tem que fazer pela dor entendeu então assim evitar algumas situações que às vezes são previsíveis de dar algum problema entendeu às vezes por uma economia que nos justifica você foi é mas

pela economia que você tá fazendo então fez escritora imediatamente vá no no caso do cartório de Hortolândia é um ofício único né lá pessoa faz a escritora EA registro já é comigo também aqui em São Paulo não aqui em São Paulo você vai no Tabelionato de Notas do celular ou escritura imediatamente Você vai no oficial de registro quero registrar um imóvel registra pegou ali a certidão de ato praticado a certidão de ônus reais está seu nome ali Dorme em paz Aproveita a tua compra olha para o imóvel fala isso aqui é meu conquistei é seguro

e bola para frente procura volte para comprar outro tá vamo só entender aqui um ponto que talvez algumas pessoas Ainda fiquem com dúvida mas tem a escritura e tem um registro O que é escritura escritura Então como você falou lá no começo é a certidão de nascimento do imóvel não foi matrícula a matrícula e rematrícula matrícula é assim é a certidão de nascimento do imóvel sem matrícula a estrutura já é uma e outra coisa né E aí a gente falou do registro e daqui a pouco eu vou falar da averbação e começa a fazer uma

confusão essas palavras lá e ligar é um Balaio né então vamos tentar é colocar aí é de uma maneira bem clara bem lúdica bem simples o que que é cada uma dessas coisas então vou voltar lá na certidão de nascimento né E vamos tentar explicar e para o pessoal poder entender certinho tem vamos lá vamos começar então com a escritura na matrícula vai matrícula perfeita qualquer dia você matrícula é certidão de nascimento do imóvel tá matrícula ali tudo que o nascimento do imóvel sua descrição Proprietários da onde que ele veio matrícula anterior Quem foi os

quem foram os donos daquele imóvel né é um histórico do imóvel que você tem ali tá isso fica lotado no registro de imóveis tá bom tá ele não fica em cartório de notas posso fazer uma Claro o pincelando aqui que é legal é o registro de imóveis é tem o de notas e de imóveis né o de imóveis é primeiro por exemplo sobre nosso pegar aqui em Sorocaba né nossa região é primeiro segundo cartório Então assim é bom pessoal saber Tem muita dúvida assim né em qual cartório se encontra a matrícula né Para você fazer

essa essa essa música da matrícula atualizada você fazer essa retirada e análise da matrícula que é o DNA do imóvel que é certidão aí do imóvel Então é bom saber em qual cartório se encontra registrada matricular qualquer cartora vo vou lá o cartório não é imprimir aqui na nossa região primeiro segundo cartório ela é dividido o primeiro Cartório zona leste zona norte segundo cartório centro zona sul e Zona Oeste lá para região de já bato funcionar quando tem mais de um cartório de imóvel na cidade a alimentação é geográfica é olha o seu imóvel é

do do lado de lá do Rio tá no cartório tal do lado já tá em outro Cartório Legal pode é assim mesmo que funciona então isso é a matrícula é a certidão de nascimento é do imóvel tá então entendendo o que que a matrícula tá Lotado na rede móvel que ele é o histórico do imóvel Tá certo agora escritura escritura você já sai da rede móvel você já vai para um Tabelionato de Notas entendeu Pensa que você tá melhor de notas é Pensa como se você fosse fazer um contrato né Para que você aplique aquilo

para que seja um título hábil para você levar para o regime móvel para falar que é seu onde que você vai você não vai no no cartório de imóvel fala olha eu comprei esse móvel Esse móvel agora é meu registro aí não você vai no cartório de notas para falar olha vamos fazer uma escritura porque eu comprei um imóvel tal então ele vai lá vai redigir uma escritura tá para você e você vai assinar na presença e do tabelião e ele vai te entregar trás lá uma certidão daquela escritura para que você leva essa certidão

no cartório desde móvel entendeu porque ali que ele vai aí o registrador de imóveis ele vai pegar aquela aquela certidão da Escritura vai falar olha realmente aqui o Fulano que é o dono do imóvel vendeu para ciclano aqui que tá configurar um comprador eu vou pegar essa escritura vai jogar para dentro do regime móvel né fazendo mal gosto muito fácil fazer analogia para povo entenda bem Face é a mesma coisa por exemplo é um vai certidão de nascimento aí o caso aí aí eu vou pegar que ela certidão de casamento vou lá no cartório onde

eu nasci fala olha eu casei coloca Informação aí que eu casei aí tem na cês tão tem meus de nascimento eu vou lá verbal Olha o registrado Ao lado casou-se né na trata talco Oi e essa informação ele coloca de volta na matrícula na matrícula exatamente aí nós vamos ter mais uma informação na matrícula quando ele conseguir registrar sua escritura né vai ter lá descrição de imóvel proprietário um aí vamos supor que eu comprei esse proprietário um proprietário dois entendeu ou seja vai Ter todo uma uma continuidade ali até chegar em mim entendeu tá matrícula

Então é uma só 15 uma só é uma ser Ah mas isso é uma parte um pouco mais técnica a formas também de você abrir outras matrículas de por exemplo desmembramento no loteamento ele vem que você tem uma matrícula mãe que a gente chama e dela sai várias outras matrículas mas para que não haja confusão como a gente está naquele exemplo do terreno de 300 metros Quadrados ele simples ali é uma matrícula só entendeu tá e aquilo vai ficar para sempre tá E agora a a escritura ela pode ter mais de uma hoje ou vai

fazendo em cima dela também não aí escritura é um título como Lembra quando eu falei do cheque entendeu é uma só é uma só grande aí você Compensou Aquele cheque não tem serventia mas ela para você você vai ter ela ali só para você guardar é importante guardar esse documento documento oficial bonitinho Agora uma vez compensado você não tem como utilizar aquela estrutura para mais coisas entendeu Você sempre utilizado o registro mas agora eu vendi eu não vou fazer um adendo na na estrutura que eu comprei pra pessoa que eu vendi a pessoa que comprou

de mim vai fazer uma outra escritura e vai fazer o mesmo procedimento que eu adotei Entendeu Ou seja é um círculo sempre sempre que uma pessoa for comprando vendendo comprando vem dentro vai fazer sempre o mesmo Procedimento só uma exceção de compra e venda que você não passa pelo Tabelionato de Notas que é justamente se você compra direto para o banco né o banco ele vai te dar um contrato você vai registrar Esse contrato direto na rede móvel mais segunda lei aquele contrato ele tem força de Escritura pública e ele já é seu título entendeu

Então você já leva ele direto na rede móvel Mas isso não tinha isenta de apresentação de certidões passar o mesmo Procedimento tá só a forma dele é diferente ela que eu não fui muito Claro na minha pergunta só mais uma aqui voltinha aqui essa esse assunto Aquele é meio confuso mesmo é mas a matrícula tá lá com todo esse histórico né como a gente falou a escritura eu utilizei ali para fazer a venda do imóvel aquela coisa toda fiz o desfecho Bom Negócio o dinheiro na conta e certo e tal aí esse rapaz que comprou

o terreno enfim né a casa ele vai querer comercializar aquilo De novo por uma outra pessoa aí vai gerar uma nova escritura nessa nova escritura existe também um histórico do do passado e já aconteceu assim como vai ter lá na matrícula olha essas informações de elas já ficam na matrícula tá você às vezes por um zelo um pouco maior Você pode até pedir certidões dessas dessas escrituras né porque você agiu são públicos né Qualquer pessoa pode pedir não solo as partes envolvidas mas eu não vejo muita Necessidade tá não vejo Muita ansiedade você ficar buscando

informações de outras escrituras porque é o que é de importante o que vale mesmo que tá na rede móvel tá não é o que tá na escritura tá a escritora pode ter até uma obrigação entre um e outro né mas é eu passo ou escritura já tá quitado tá tudo bonitinho vai direto na no regime móvel que não vai ter não é que se não tomar cuidado pode acontecer o caso que você falou do cara ter a posse do imóvel E vender ele várias vezes tem registrar na matrícula né E aí se eu não investigo

lá como é que tá na matrícula eu e de fato na quem é o dono ou se teve alguma transação já daquele imóvel não é importante frisar que o documento mais importante do imóvel é é a matrícula é o regime de imóvel não é escritura né É porque a gente fala escritora porque a ontem o povo participa mais não é verdade então a gente acaba tendo visto como um documento mais importante Enquanto na verdade não é o documento mais importante do imóvel é o registro dele é a matrícula tá então se você quer saber se

aquilo é seguro a pessoa só te apresentar uma escritura fala não eu quero o registro de imóvel Eu quero vocês não atualizado e ela tem um prazo de 30 dias só entendeu então como complementar até mas um pouco mais cedo quando o Valtinho falou sobre tirar várias certidões de ônus reais né ele tem 400 e poucos Imóveis né quanto que Não gostaria ficar chorando isso tudo quando Na verdade seria e eficaz fazer isso porque tem validade de 30 dias depois de 30 dias pode recair alguma ação real ou pessoal nome do do imóvel ou em

nome do proprietário do titular que vai alterar aquilo que ele tem ali vai só gerar um pouco mais confusão então procedimento que ele adota mesmo é o correto fechou Aí sim a pura essas as certidões entendeu Não é não fazia antes tá porque isso eu não tenho muita Segurança nisso não eu só queria colocar um ponto bem interessante aqui com o Fábio falou da parte da do banco né do financiamento hoje tá tá bem mais rápido não é o processo tá mais digital Então o que acontece quando você faz o contrato do financiamento nós registramos

na matrícula ficar alienado ao banco quando você quita o imóvel você faz emitir a carta de quitação realmente volta lá no cartório e Onde se encontra o imóvel e faz a averbação desta carta né pede para fazer essa averbação que daí sai lá que você quitou o imóvel tudo certinho nem sempre você tem que nem sempre a matrícula ela muda nessa na parte lá da do ponto dela lá da do final né que você você vê lá Hugo comprou Comprou pelo banco aí vai aparecer você de novo lá Quitanda o banco entendeu então você não

tem mais não fica mais alienado ao banco então Isso é legal porque às vezes nós pegamos Imóveis também é que tá Tá financiado e pode ser vendido tem problema nenhum é o interveniente quitante para nós fazemos ou quita e emitir a carta de quitação ou próprio banco já já pego o saldo devedor e abate do valor do financiamento de um novo cliente entendeu então mas que que é legal é às vezes o que a gente fala não eu que tenho em um áudio Tá ok ele até que tô realmente só que ele E aí não

Averbada na matrícula Então isso para o próximo financiamento não vale Tem que por isso que o banco pede a matrícula atualizada deixa eu ver se ele que tô mesmo que vai valer o registro entendeu nem pensar importante também levantar que às vezes até por não é porque às vezes o cliente vendedor não nem sabe também ele que tô é para ele tá quitado entendeu e ou também para economizar como ele se todos eles não quer registrar isso mas é bom sempre você que Tal sempre que você fazer alguma coisa no imóvel você fazer essa averbação

na matrícula para ficar redondinho na hora da venda ou mesmo em qualquer qualquer momento de o que você quiser fazer ali no imóvel você tem a matrícula atualizada e tudo corretamente registrado né Legal eu acho que um outro ponto também é que essa isso a gente começar a criar situações dá para inventar umas coisas super cabeluda com relação a matrícula e escritura Posse contrato de compra e venda que pode entrar nessa história toda né é o inclusive teve um dia que eu te vi um e me procurou e ela comprou um apartamento de uma de

uma construtora e me parece que ela não fez a escritura não sei não lembro exatamente mas ela pegou esse apartamento e revender ou para uma outra pessoa só que a mulher desse cara que comprou o primeiro faleceu né E aí ele queria passar para o outro meu vir um Balaio aí essa questão Porque aí A construtora não passava direto para o terceiro tinha que passar para ele primeiro para depois ele passar só que ele tinha essa questão da do inventário no meio meu para virar bagunça isso aí é como o Fábio falou o certo é

você comprar né vez lá vai lá registro imóvel E aí não tem problema né Acho que esse é um ponto super legal bom é falamos então da matrícula falou da escritura falamos do registro tá E aí acho que tem uma outra palavra que a Gente acabou falando que é averbação tá a promoção a averbação é tudo aquilo que de forma direta ou indireta afeta o registro Tá mas em graus menores de importância por exemplo eu vou vamos supor vou trazer o exemplo casamento de novo eu comprei imóvel registre passei escritura registro imóvel era solteiro era

solteiro aí eu quero vender o imóvel mas hoje eu já sou Casado é casado não comeu um pastel de bens né que o que todo mundo casa é a minha esposa Apesar dela não ter direito ela não se a proprietário porque eu adquiri ainda como solteiro mas ela precisa da anuência dela entendeu porque ela tá numa uma linha sucessória minha ali eu sou em Direito chamou outra órgão os falar enfim mas para ela participar disso na no escritura ela precisa tá constando o registro aqui que eu faço eu a verbo meu Ca Ah entendeu então

uma vez o imóvel meu já registrado no meu nome tudo aquilo que vai influenciar a mais em menor complexidade no registro de imóvel chama-se de averbação Tá bastante casamento ou então no caso aqui que se toda a alienação fiduciária na Baixa do gravame eu vou averbar também o cancelamento entendeu desse um aumento da construção aumentar construção entendeu ou então até mesmo a construção naquele por exemplo não Exemplo do imóvel 300 metros quadrados aqui que era um gênio no terreno a comprou o lote puro né não tenho construção mas aí ele foi protocolou na prefeitura prefeitura

aprovou deu habite-se deu tudo para ele ele foi edificou E a vergonha no cartório né ele fala olha esse imóvel que é meu é um terreno mas eu tô informando para o registro que agora não é um O que é um terreno mais uma construção aumente ficar são que eu fiz um terreno próprio Entendeu aí depois eu fiz um puxadinho não consegui fazer uma área de churrasqueira cobriu a área construída vou lá a verba acréscimo de área entendeu então é tudo aquilo que vai influence ando no registro aí você vai haver bando Mas vendi vendi

um imóvel aí você vai averbar não você vai vir estar porque é um grau de complexidade maior Você mudou a titularidade deu Então você registra uma nova compra e venda mas depois você Vai haver mano entendeu assim que funciona perfeito eu vou tentar aqui resumir então tudo que a gente falou para ver se eu entendi bem se eu fui um bom aluno aqui esse eu não entendi vocês me corrijam Tá então vamos tentar trazer uma linha de raciocínio a a matrícula é o documento mãe é que ele sempre vou colocar o caso do terreno aqui

que é um documento único e que e tem todo o histórico de posse do imóvel né Ok quando você vai comercializar o imóvel Aí você faz a escritura tá aí você faz a escritura e com a escritura você registra na matrícula Então tem o ato de registrar as informações né que foram tratadas um negócio e a matrícula ganham umas novas linhas vaco umas novas informações aí OK tô lá com o dono agora é o Joãozinho de acordo com o último registro que foi feito na matrícula E o Joãozinho Aumentou a casa dele lá o Joãozinho

separou da mulher o casou alguma coisa do tipo que seja uma Informação importante mas não tão mega importante mas que é necessário fazer um acréscimo de informação tem ele quer anotar isso lá na matrícula do imóvel e esse essa notação chama-se averbação é isso é isso não 10 que dá ideia ai ai vai ser foi lá para também professor da e parabéns Vega garoto bom viu bom legal ele falou de bastante coisa aqui e eu até comentei da questão do contrato de compra e venda também que aí envolve é muito que os corretores fazem e

também Um pouco do cartório né o contrato de compra e venda Eu já vi muitos casos de você ir lá muita gente comprar terreno né comprar terreno e fala assim eu não tenho a escritura Eu já vi muita gente fala isso né Eu não tenho escritura eu tenho contrato de compra e venda Isso é isso é esse esse contrato de compra e venda antigamente se fazia muito né um julgamento muito você pegar aqui meu pai comprou um terreno que não existia era Tudo contrato de compra e venda ou no fio do Bigode né revelar os

mais antigos falam né é que antigamente acho que não tinha tanto essas informações não tinha tanto o volume de vendas também É mas o contrato de compra e venda hoje é ele ele tem que ser levantado assim em consideração Qual é a realmente o porque ele tem esse contato de comprimento por que ainda não tem a escritura eo registro na não tem que analisar a situação daquele imóvel porque não deu Fritura E por que ainda não tem o registro que em algum momento qual assistiu algum momento existiu ou a aconteceu muito meu pai comprou esse

terreno é até foi foi assim que ele fez comprou o terreno de compra e venda é fez o contrato de compra e venda instrumento particular e na época essa área não estava ainda não estava ainda feito as matrículas individuais as inscrições individuais não tava ainda pronta para fazer essa Fração era um loteamento era uma chácara e virou um loteamento Então é bom é também ressaltar que assim antigamente Eles faziam isso por quê Porque não tinha tanta burocracia e também não tinha assim e Obrigado também abranger tanta formalidade E isso não ficava ali em cima não

tem que fazer tem que mudou muito trazer para esse terreno aí ele comprou era um terreno de tipo chácara hoje o plano diretor mudou né então hoje Ele é Residencial Então as coisas mudam também né E conforme vai crescendo isso vai a vai aumentando o volume de da parte comercial vai aumentando também essa parte da regularização porque isso também é influencia perante a Prefeitura não recolheu impostos Enfim então por exemplo ele recolhe aí entra na época que é como como Rural então mudou o plano diretor virou zoneamento Residencial se permitiu desmembrar os terrenos né numa

medida que a prefeitura Já determinou de frente e fundo tão uma daí você consegue pegar tudo esse histórico e começar buscar os caminhos das Pedras aí para fazer um registro fazer escritura e é mas nós não vendemos hoje contrato imóvel só no contrato só se nós não fazemos mais é hoje em dia tem também será ainda tem tem na parte mais Rural né na parte mais assim afastada existe sim e se faz muito isso ainda mas é fica mais difícil é ou quando faz Existe a promessa da escritura por exemplo faço um contrato hoje que

eu vou prometer para você que eu tô apresento todas as documentos é que que eu tenho no momento ali da venda e te peço um prazo para está regularizando toda a parte da desse móvel para te passar a escritura eo registro num determinado momento então tem sim ainda fazem é que não é mais da não é assim algo você se encontra muito aí no mercado né mas enquanto não se for mais para o lado Rural mas para Chácaras eles ainda tem essa é existe também assim que acontece de fazer um contrato e faz o contrato

e você compra aquela Vamos colocar aqui vai até um alqueire então no isso eu fiz numa cidade aqui próximo então nós fizemos a matrícula mãe mais nove que é o permitido na para ser feito ou desmembramento só que existe todo um processo para fazer esse desmembramento né de ir na Comarca de da Cidade vizinha que nem a cidade é uma cidade Rural né cidade tinha então tem que ir lá fazer dar entrada na documentação e tem um prazo para isso ficar pronto só uma pessoa que compra ela sabe também já disse já que já tem

esse conhecimento e acaba comprando pela entre em contato mas também paga um valor abaixo do mercado existe e quem compra é porque sabe que não tem condição de comprar depois ou no primeiro momento não teria condições de Comprar se tivesse regularizado tem uma coisa você vendeu um imóvel todo regularizado e registrado Vale x valor outra você vender um contrato de compra e venda com todos os riscos que o Fábio colocou Porém você ciente disso está comprando algo só tem esses com mais você vai pagar a metade do seu valor então assim é fiz falar porque

tem comprador tem vendedor para tudo né Complicado essa situação assim perante contrato eu acho melhor se você tiver Não tiver convicto no que ele está comprando espera o registro da escritura junta uma grana aí travamento certo aí a gente o contrato particular ele é muito ele funciona muito como contrato preliminar né pelo menos às vezes a o empreiteiro Faz um faz um empreendimento um loteamento que seja é às vezes ele não ele prefere fazer um financiamento próprio do que mexer direto com o banco então até a pessoa que tá ele fica fica no regime de

contrato particular Entendeu que é o famoso contrato de gaveta mas há outras situações como eram muito antigamente né não se tinha fiscalização que tem hoje não se tinha postura pública que tem hoje né a fiscalização até da prefeitura era precária é tudo era no fio do Bigode Inclusive a o cara é primo do prefeito então ele já consegue fazer depois o prefeito mesmo falou que a regularizar não regularizou e eu sou na minha região lá era muito Comum a gente tinha Grand muito antigamente né grandes áreas de terra próximo à área urbana e a pessoa

lote ou no peito entendeu noite ou e foi vendendo vendendo vendendo tro aquelas pessoas que lotearam morreram já veio outros vieram outras pessoas que eram os herdeiros ninguém fez inventário morreu e não regularizou entendeu porque é uma pessoa para fazer empreendimento ela tem que obedecer a lei de parcelamento do solo né É se for Fazer um condomínio a lei que regia na posição de condomínio sem fim mas especialmente falando da lei de parcelamento do solo para loteamentos urbanos né ele tem que ser aprovado pela prefeitura tem que você tem que destinaria institucionais para a prefeitura

Então você tem uma bronca o antigamente no todo mundo atropelava isso daí então pessoa que comprava comprava na confiança porque era muito conhecido comprar um contrato de compra E venda e como o próprio é a pessoa que lote outro lá não regularizou a única alternativa da pessoa comprar e vender colar é hoje através de contrato compra e venda tem como resolver tem hoje em dia tem que ficou muito mais fácil já tinha antes quero usucapião perguntar hoje em dia usucapião Você faz direto no cartório é muito mais fácil muito mais rápido e seguro e às

vezes a gente fala de usucapião a pessoa assusta fala nossa Mas eu não tomei nada de ninguém não roubei nada eu não invadiu falei mais usucapião nunca foi para invadir nunca foi isso usucapião é uma forma de regularização Imobiliária quanto entendeu Você sempre teve ali uma um contrato de compra e venda um contrato de gaveta vai ser só a iva se você cria uma matrícula para aquilo usucapião Na verdade eu vou criar uma matrícula para aquilo que não existe entendeu Lógico eu vou analisar o tempo que ela tava lá o Justo título dela entendeu a

boa-fé vou fazer entrevista com os vizinhos confrontantes vão dar o OK é vou vou publicar o edital vou comunicar o estado a união o município eu vou comunicar todo mundo vou fazer todo o procedimento ali tá E no final daquela pessoa vai ficar todo satisfeito porque o que ela não tinha antes que era matrícula que era certidão de nascimento do imóvel agora ela vai ter e ela e ela Tendo isso é tão importante que no caso se ela for Vender no caso do contrato de compra e venda ou ela assumiu o risco de vender parcelado

para quem ela conhece ou não conhece no contrato de compra e venda né porque hoje em dia difícil você ter uma pessoa para postar um dinheiro alto no imóvel né mas ela tendo a certidão de a matrícula ela ela tem a possibilidade de financiar porque o imóvel o banco não financia imóvel que não possui registro que não possuem matrícula ela atende aquela matrícula para vez usucapião ela Pode vender financiado ela pode pegar um Construcard né a Caixa Econômica por exemplo oferece a possibilidade de financiamento de construção ela pode fazer uma série de coisas pode dar

o imóvel em garantia para pegar para investir em outra coisa enfim então a forma de regularização há várias formas de você criar uma matrícula para ela e a os capião hoje administrativo direto em cartório uma grande funcionalidade por isso legal hoje Se eu for um fazendeiro Tiver uma área muito grande provavelmente eu vou ter uma matrícula dessa área muito grande mas sei lá se eu não tiver se eu tiver um contrato de compra e venda lá que eu comprei lá do tataravô lá eu estou com essa Fazenda gigante aí eu vou fazer todo esse trâmite

não dá para mim uma matrícula da minha fazenda tá E aí eu vou dividir a minha fazenda em vários lotes onde eu vou pegar essa matrícula mãe e fazer várias matrículas Menores e eu vou começar a vender né esse sistema aí de loteamentos Quando eu fizer essas matrículas menores de cada lote já sai automaticamente uma é escritura para cada um para começar a vender ou não não não não você é um grande fazendeiro tá grande é grande Você tem uma área grande tá os Lógico você falou para mim que vai ser um grande fazendeiro ou

seja esse imóvel rural tá imóvel rural tratamento Dele é diferente da área urbana lá a fração mínima de parcelamento por exemplo na região que o ato são 20 mil metros quadrados eu não pode fracionar mesmo riso entendeu Não sei quanto que funciona aqui em São Paulo sendo um pouco minha nota é 10 mil né lá são 20 mil metros quadrados então parcelou menor e pelo menor do que aquilo né vai cantar fazendo o cartório não vai conseguir esse o cartório também verificar se aquilo é o loteamento Irregular é o parcelamento irregular ele tem obrigação de

informar isso ao Ministério Público para poder fazer a oração entendeu ou seja ele tem que obedecer de tudo a lei de parcelamento do solo entendeu ninguém pode pôr se por ter uma área Grande a Vou parcelar aqui eu vou vender vou ganhar dinheiro não não funciona dessa forma tá então você tem uma fração mínima de parcelamento no caso de imóvel rural assim como você também tem que obedecer o plano diretor No caso do loteamento Urbano loteamento urbano quando ele tá próximo a Na verdade uma área rural próxima a área urbana ela tem de virar um

loteamento Urbano né você faz a mudança de zoneamento e a pessoa começa a fracionar ali mas que a própria prefeitura e Prefeitura vai pegar uma boa parte do seu imóvel e se eu fizer dentro do parcelamento aí sim eu vou ter uma matrícula para cada o pagamento que eu fizer e uma escritura para cada um deles É você vai ter uma matrícula para cada um vai ter uma matrícula mãe depois você vai abrir outras matrículas ali na medida que você for passando ou escritura para as pessoas Então tá não necessariamente quando você abre uma matrícula

eu tenho que te dar uma escritura dela na escritora é quando você adquire eu adquirir o imóvel vamos supor eu quero ver o vendedor Então nesse caso o fazendeiro a primeira venda que ele faz não tem matrícula não tem Escritura quer dizer não até até pode ter até pode ter se ele fracionou direitinho ele pode ter entendeu se ele cumpriu a leite passando mais o solo ele vai ter uma matrícula para trollar agora por exemplo vamos supor só para ficar bem claro você porque você fala assim eu vou ter uma matrícula uma escritura para cada

uma dela não só vai até a matricula porque escrituras e já teve quando você adquiriu a área total entendeu por exemplo você me vendeu uma área não é Vem de uma área para você e essa área tem mim o quadrado não é você foi registrou bonitinho como a gente já falou tudo aqui né Aí você desmembrou em duas de 500 porque você quer vender separado né Aí você quando a prefeitura autorizou o desmembramento você tem um lado de 500 outro lado de 500 você vai ter duas matrículas Mas você não vai ter duas escrituras porque

a escritura já foi de aquisição de mil entendeu Você sempre vai ter a matrícula tá aí daquela Matrícula você vender você vai passar uma escritura para ela entendeu entendeu a outra mesma coisa seria uma matrícula Como Se Fosse a Primeira matrícula daquele exatamente você vai aprender a escritura também é exatamente isso é mas no meu caso eu vim lá da Fazenda com contrato de compra e venda não tinha escritura e faz o usucapião é passar para o primeiro passo a usucapião os campeão é muito seguro é a quem quem tiver assistindo tiver uma ai eu

tenho Que um prato de compra e venda aqui eu vou ficar aí para sempre nisso não tem alternativa Você pode passar por um processo de usucapião ou do processo de usucapião ordinário que você tem que apresentar o teatro enfim obedecer alguns critérios a lição 5 anos entendeu o extraordinária que você já não precisa nem do justo título inclusive são 10 mas a pessoa Às vezes Pergunta assim não então depois que eu comprar vai ter que esperar cinco anos não você nem precisa Às vezes esperar você soma-se o a pessoa anterior que você comprou no título

de compra e venda tiver atingido os requisitos da usucapião você soma com o tempo dele entendeu o dele só uma com senhor você pode comprar imediatamente já da entrada para regularizar o imóvel Entendeu Legal depois dessa aula decidir comprar o terreno então de 300 metros quadrados Fiz todo esse processo já fiz a Escritura da já foi feito lá o registro porque eu fiquei com medo então já registrei o Olá tá tudo certo tá agora vou fazer a construção onde entra etapa da engenharia e aí vai levar projeto para prefeitura vai ter alvará de construção para

gerar Beach E aí a gente vai haver by essa construção lá na matrícula E agora eu vou vender a minha construção E aí na hora de eu vender a minha construção eu até tinha isso também no Terreno mas vamos falar agora da construção o Valtinho chegou lá agora na casa do Santa Rosália que não é mais um terreno de 300 metros quadrados Mas é uma casa agora e 200 metros quadrados que eu fiz nesse terreno sobrado bonito com uma piscina avaliado enquanto o Valtinho e 1 milhão mais ou menos Santa Rosália sempre foi valorizado né

agora se você colocar esse móvel para venda avaliação que nós fazemos também além da área construída que você já citou o Acabamento foi usado lá então se a uma casa com layout funcional Oi hoje conceito aberto tá em alta então assim também ela tem que analisar aí mas não grosso modo você vai vai vender ela 5 e 500 a 6mm legal então fazer um cálculo 1 milhão aí e 200 por aí beleza um milhão e duzentos então e aí eu arrumei o Valtinho eu não né o Valtinho arrumou um comprador para sua casa e aí

eu tenho lá tudo bonitinho na matrícula como você já falaram E aí na Hora que eu vou fazer esse trâmite tudo de novo com esse novo comprador chega na hora ela aqui agora para o valor do imóvel tá 1 milhão né antes estava falando em 300 agora 1 milhão O cara chega lá para pagar um tal do ITBI né que quando ele vai fazer a escritura lá ele tem várias coisas que ele tem que pagar né E daí na hora que ele for registrar também como foi dito o que que ele paga na escritura e

o que que ele paga no registro tá queria saber isso Ah Tá que que é interessante a gente colocar aqui é quando vai fazer a escritura do imóvel e o registro do mesmo hoje antigamente a gente realmente levava ou a escritura no cartório de registro como eu falei aqui primeiro segundo cartório hoje se faz tudo no cartório de notas hoje o cliente não precisa mais ou o corretor da Fazenda essa essa logística né de levar documento aquilo com ela graças a Deus isso melhorou e muito então Cartório de Notas ficará responsável em fazer o registro

dessa escritura então depois de 15 em 15 a 20 dias que é o tempo aqui da nossa região apta para isso para fazer esse registro volta lá tá lá registrado só matrícula atualizada no cartório de notas adoro que você escolher lado esse Sorocaba todos os cartórios têm o mesmo preço ou não tabelado tabelado tabelado muda muito assim do valor do imóvel do tipo de imóvel comercial Residencial muda muda e a tabela de acordo com outra Me mas é tabelado é então assim que interessante o comprador saber que ele vai ter o valor de investimento do

da escritura e vai falando eu vou pegar um negócio o valor do registro mais para fazer esse registro ele tem que pagar o ITBI que foi que você citou que é o imposto de transmissão de bens Imóveis tão um e TBI é um guia de ITBI emitido pela prefeitura é o mais caro né que a prefeitura onde que morde mais aí o comprador não retornar o taxas 22.5 né aí depende também se a compra do primeiro imóvel você é minha casa minha vida quer verde-amarela hoje né então assim muda aí um pouco até em questão

do valor do imóvel e o perfil do comprador mas em praxe é isso E aí você vai recolher e seguia de ter bem porque sim o recolhimento do Imposto você não consegue também registrar aquele imóvel no cartório de registro porque o cartório pede o ITBI pago lá então guia pago então junto com a escritura vai o Guia imposto de transmissão de bens Imóveis toda a transação que eu faço e gera um imposto vai passando folgando um Ano Qualquer trâmite de venda de compra é recolhimento do guia recolhimento do ITBI e Registro não vai ter esses

três pagamentos escritura registro ITBI É eu tô eu até abrir aqui um orçamento que você me Valtinho tava querendo vender imóvel para mim né Aí ele é ele já referendo ou não vou vender vou querer não tá lá do querer eu vou vender para Você é o momento certo né Mulher vamo lá e aí ele mandou aqui para mim um orçamento do cartório e assim eu vou eu vou pontuar só o que é mais caro aqui porque tem algumas coisas que é mais barata é que eu nem sei o que é dura que a gente

paga algumas coisas que nem sabe o que é né Mas vamos lá até eu falo e vai nos ajudar aqui bom é isso aqui é uma compra de um imóvel comercial sala comercial que Valtinho tinha passado para mim e a primeira linha aqui ó na Descrição dos atos e o cartório mandou aqui no orçamento é emolumentos isso é o valor do cartório o cartório inox hoje é porque o Fábio Fábio o povo avião cartório agora entendi porque a história sabe que tá quieta decorador Rapaz agora puxa dinheiro com o rodo cartório cá olha e monumentos

é um dos maiores que tem aqui é porque geralmente dentro desses a monumentos o quem na verdade tabela preço de cartório não é o próprio cartório não é a cidade que eles entram No num consenso ali e coloca valor não é sempre Tribunal de Justiça tá do estado vai falar nada então é o Tribunal de Justiça do estado Tribunal de Justiça de cada estado vai estipular o valor que o cartório vai cobrar por isso que a tabelado em estado eu à tona uma cidade que é divisa com Minas Gerais meu preço completamente diferente dele várias

situações entendeu então é uns umas coisas são mais caras outras coisas são bem mais baratas entendeu então mais Dentro desse valor que o tio estado coloca para gente cobrar m eu tô representa o que fica para o cartório tratar fora isso tem algumas taxas que eu tô vendo é são taxas instituídas por lei a que eu não sei o nome das taxas que eu vou até ela tem Sec da fazenda que deve ser Secretaria da Fazenda ali na fazenda ipesp tem sinoredi Tribunal de Justiça pé para Santa Casa a gente paga aqui né Santa Casa

imposto Municipal Ministério Público São várias tachinhas né no Rio é um imposto para o tribunal para o fundo especial do tribunal de justiça para afundar procuradoria Estadual né de Procuradoria Geral de Justiça que ao Ministério Público a Defensoria Pública é registradores civis que eu fui na pen para que o projeto Minha Casa Minha Vida também que agora Casa Amarela que paga também e ss da prefeitura mais depois de Renda Ou seja é do quê é paga no total do cartório no caso do Rio de Janeiro né de cara 39 por cento do Estado 39 para

São José do Estado fora do que fica o cartório 27 meio por cento depois de renda ou seja não é a grande por cento para o cartório não acho que atrapalham a escritura tá a nossa vitória tá ficando ruim não é uma cartão é assim a despesa de se manter o cartório é muito mal muito alto entendeu muito alta e e é muita coisa para pagar muito imposto Para pagar então é uma pessoa já vai fazer o povo fala nossa só de respirar aqui no cartório eu já paguei para a verdade é porque atrás da

gente tem bastante gente puxou desse a Entendeu legal aí Aqui tem um outro que é caro também que quer o ITBI que o Valtinho já explicou que é imposto imposto transmissão de bens Imóveis tá e o Valtinho tem um negócio que eu sempre vejo em anúncios de me construtoras e quantos que eles colocam Assim e também grátis liga para nós a mágica desse TBI graça porque eu não tenho te ligado porque comercial sei que não tem né mas o porquê que o Residencial eles colocam isso aqui na verdade você tá comprando um terceiro já né

se não tá não esquece o meu caso é vamos para casa barata ela falar lançamento né é um marketing né que se usa porque também é um valor considerável aí no valor final do imóvel né no no ato do registro Então o que acontece o ITBI também é bom levantar porque se colocou aí Construtora a maioria das vendas de Construtora são financiamentos eles fazem associativo lá ou já faz o financiamento com determinado o banco então também não é só porque o financiar imóvel pelo pelo banco que eu não vou pagar o ITBI também é qualquer

transação então no ato de registrar o contrato do financiamento ou recolher o guia de terei também não foge não então é por Isso que eles fazem essa essa propaganda que tô sabendo que o cliente tem que pagar isso num determinado momento eles colocam isso como desconto como tiram procurar um atrativo aí de venda né mas depende né daí você que vê certinho o valor do imóvel para ver se isso não tá sendo às vezes fala errado e também grátis vai Qual o valor do ITBI perante aquele mora vamo Quanto qual é qual é o seria

o valor sem o TBI para ver se realmente esse desconto aí vi na alta tá Fechando a conta entendeu E esse também tem um desconto também na primeira compra tem tem na escola primeiro imóvel valor determinado valor de imóvel do Minha Casa Minha Vida então eu não tenho cai meio por cento no ITBI chegar 1.5 Ah eu vejo que eles colocam muito isso em anúncios de imóveis Minha Casa Minha Vida é que eu minha casa minha vida não sei era assim né você só comprava quando agora quer mudou mas quando você quando o imóvel era

novo né E não podia ter Havido uma transação já naquele se caracterizar como minha casa minha vida o casa verde amarelo agora não sei se ainda é assim eu acho que ainda é né você não pode por exemplo eu comprei um imóvel caso a verde e amarela eu consigo revender ele como casa verde amarela de novo na uma vez habitado né é que não é muito a minha área meu nicho de mercado mais uma vez que o imóvel é usado você já não consegue se esconder TVI porque já gerou a compra né Inicial já teve

a Primeira aquisição a primeira compra e foi pago com desconto e também não vai ficar passando o desconto é seria por isso que usa muito em construtores porque é o primeiro imóvel primeira venda imóvel novo ali né num cabinado até não sei se nesse novo programa Minha Casa Minha Vida vende há dez anos atrás Então realmente era da maneira que você tá eu acho que ainda eu vou trazer a Daiane de novo aqui ela vai falar sobre programa casa verde amarelo pessoal vai Descobrir que é legal se você colocar porque é um mercado que é

a nossa região aqui tá em alta né atendimento é o que mais tá lançando aqui hoje no caso também do pagamento do cartório nesse caso né eu você comprando pelo sistema financeiro de habitação né o sfh ou chama pelo pelo banco estamos de primeira aquisição por exemplo você não paga os Fundos né os Fundos instituídos por lei e os emolumentos no cartório são reduzidos Pela metade ou seja e geralmente na prefeitura você paga dois por cento em cima do valor de entrada mais meio por cento do valor financiado ou seja talvez essa propaganda a já

pessoa acha Nossa Senhora eu tô ganhando muito na verdade você não tá ganhando nada entendeu Até ele foi só um um chamariz chamarizes ali para pessoa amor vovô então entrar nessa Daí até porque não existe o tempo e gratis prefeitura nenhuma pode fazer isso a renúncia de receita improbidade Administrativa não tem como fazer entendeu Tem que apresentar cartório eu vou ter ele vai pedir o imposto pago entendeu ou seja das duas vamos ou a construtora tá dando ali um desconto né relativo aquele TBI dois por cento né Seja lá qual for a composição dele ou

então essas tachinhas já estão embutidos nas parcelas ali eu no valor da entrada e você não tá sabendo me parece muito black friday né que você paga metade do dobro né é Não algum momento vai ter que Ser pago e seguia-se a construtora assume essa esse valor mas não está repassando para o cliente ela ela falou que ele tem bem pago É porque realmente ela vai fazer esse pagamento seria que só ver realmente o valor quer que eu coloquei né você analisar é quanto seria esse TBI depois do imóvel Pronto né na entrega no registro

x valor então vamos ver se realmente esse desconto está sendo considerado aí no valor da do trâmite na Hora da compra realizar isso um comentário que o ITBI ele é um percentual sobre o valor do imóvel sobre a compra né agora o registro do imóvel também é um percentual sobre o valor ali eu não sei como funciona aqui em São Paulo lá no Rio São faixas de valores viu ah tá Quero exemplo ao eu compro um valor um imóvel de 150 mil eu vou pagar x mas eu tô dentro da faixa de 100 a 200

tá então só comprar um de 101 mil ou 199.000 vou pagar o mesmo valor tem Agora 200 mil até 400.000 já vou pagar o outro valor entendeu então só faixa de valores e Isso corresponde na mesma unidade de medida para estrutura e registra tá então os valores são muito próximos de um e outro tá bom legal bom pessoal pra gente encerrar aqui ficou um assunto bem técnico né E ao mesmo tempo ficou muito claro eu acho que ficou muito bom tudo aquilo que a gente falou aqui eu e passar para vocês para vocês darem alguma

dica para as pessoas que Estão pensando em comprar um imóvel as hindus dos erros mais frequentes que vocês veem uma pessoa cometer que elas não deveriam cometer voltinha pode falar no âmbito comercial e e o Fábio no âmbito mais é de documento da propriedade do imóvel que as pessoas não deveriam cometer esse erro vamos lá Valtinho bolacha que quando a gente participa né dessa desse sonho né do cliente em achar o imóvel ideal para ele ele tem que Segurar até brinco né segurar um pouco a emoção porque o imóvel não é um tênis né que

você compra aí só aperta eu vou lá e troco não é um carro que você não gostou do câmbio vou lá e troco Gostei da cor vou lá e troca tô imóvel por são bem durável e você tende a e ficam um tempo mais longo né no móvel é uma compra que você tem que fazer mais com uma paciência ali realmente pesquisar muito bem o lugar que você está comprando esse móvel eu falo assim só um aventureiro né Você tem que ter por esquisito profissional corretor de imóveis tá entender para atender então a gente pega

as informações que realmente são relevantes para o cliente na necessidade dele em questão de logística esqueçam de perto do trabalho perto da escola do filho então a gente tenta achar ali um imóvel dentro daquela região e também achar o imóvel que atende as necessidades 3 dormitórios 2 dormitórios entrar nessa parte das características Do imóvel mas também Hoje que tal em alta e eu até brinco né que os corretores lá a gente não treinamento a gente fala é o cliente ou ele compra de dentro para fora né hoje compra do imóvel de dentro para fora ou

de fora para dentro com que é isso por exemplo tem G e tem uma casa grande uma casa boa e não tem área lazer por exemplo dentro do condomínio ou na própria casa no quintal tem gente que não tem gente que gosta de churrasco gosta de piscina Então para ele é mais importante ele ter uma área de lazer do que ele tem uma casa com cômodos grandes né então você tem que entender o cliente para você realmente apresentar o imóvel ideal lá então cada cliente ele tem uma necessidade de cada cliente ele busca é ele

buscar algo para satisfazer a família então assim você tem que buscar realmente aquele móvel ideal então para isso a dica que eu dou é ter calma na hora da procura achar o Profissional ideal que que entenda essas necessidades sua na e que seja uma compra tranquila que você tenha o Fábio vai comentar mais que você tenha certeza do que você tá comprando que não tenha nada ali que impeça você de perder esse imóvel na no caso da documentação mas também que você análise fale e essa casa é o meu sonho é o que eu procurava

então assim não é algo tão fácil né Tem cliente que nós vendemos Assim ficamos seis meses por quê Porque não acha as Vezes envolve realmente que o cliente quer aí entra o Hugo né daí eu posso fazer a parceria com ele falou vão construir essa casa aí nesse terreno Santa Rosália que tá difícil de achar mas realmente acontece Às vezes tá Às vezes não achar o imóvel que o cliente busca por alguma particularidade e a gente faz uma parceria e ela que seja acontece mas em condomínio E aí eu busco uma construtora para construir aquele

móvel que daí ele vai Planejar vai desenhar vai montar e vai fazer de acordo com o que ele gostaria que já estivesse pronto mas nem sempre tem o imóvel ideal então alternativas a gente tem desde que o cliente Tenha paciência para conduzir todo esse esse processo aí que que às vezes pode ser um mês como pode ser um ano Mas é isso eu tomar muito cuidado na hora e foram imóvel se realmente você se sente bem nele né visita visita mais uma vez leva quem for morar no imóvel quase uma Análise mais até entrando na

sua área uma análise mais estrutural do imóvel para não ter uma surpresa infiltração né contrato profissional até às vezes é interessante você na dúvida leve alguém Um perito naquilo para fazer essa avaliação né então analisar as condições do imóvel também parte estrutural parte de acabamento parte de ali funcional do imóvel e falar não tá tudo em ordem esse movimento que eu procurar procurava Vamos partir para vendo aí entra o Valtinho aqui para fazer todo o trâmite e fazer a melhor condição de compra em legal Fábio Olha eu vou lá duas dicas na verdade tá A

primeira é confio no cartório que você for procurar tá o sistema notarial registral cartório e sistema no Brasil é um dos mais seguros do mundo tá bom eu tinha na verdade nosso sistema é copiado por outros países inclusive é a segurança jurídica o cartório passa a população eu sei que Às vezes a população acha que é muita burocracia que às vezes serviços são caros em algumas coisas até concorda a gente colocar os cartórios no Brasil inteiro estão procurando se modernizar o registro eletrônico como frisou aqui o o Valtinho né hoje em dia pessoal às vezes

não precisa ir mais regiões já resolve tudo notas Enfim então confie sempre no seu cartório o cartório é um sistema muito seguro tá ele vai te dar todas as condições para que você não tenha Surpresas futuras de comprar o imóvel onde vai cair no conto do vigário isso não existe tá no no cartório cartório ele vai te dar toda a condição de fazer uma transação segura o rio a segunda dica que eu insisto aqui é nunca deste registo automóvel tá só é dono quem registra se você quer ser dono do imóvel Onde que vai ser

ó eu paguei passei escritura registrou você não é dono você tem que registrar tá então registro do imóvel seja dono faça isso Parte do seu sonho Tá deixe deixa toda a documentação certinha tampa que você não tenha surpresas desagradáveis aquele sonho se torna um pesadelo tá então às vezes na mesma forma como tem que conter a emoção do cliente né fala olha aqui o imóvel custa 100.000 mas se separa mais ou menos tanto aqui porque isso faz parte do seu sonho tá bom então a gente tem que incluir isso daí interpretar isso Como investimento não

como o gás tá bom Que eu mais importante desse processo todo é o registro então nunca deixa registrar o imóvel Então são essas duas dicas que eu tenho para deixar aqui para vocês só para finalizar Oi gente que ele falou é para você não ter surpresa lá na frente É sempre bom a gente sempre fala para o cliente reservar 5 por cento do valor do imóvel que vai cair em todas essas taxas aí que você falou não Resumindo você vai comprar uma você não falou isso para mim ver eu tenho Como não não mas mas

eu vou você tem tem um prazo para levantar esse dinheiro não foi surpresa eu mandei até antes do do cartório para ele mas vamos lá quer que é importante Se você saber realmente é para não ter essa essa surpresa aí você reservasse cinco por cento do valor além da entrada né que geralmente se pede para um financiamento ou para uma compra à vista também você tem aquele valor já é para investir naquele móvel separe sem por cento do Valor do imóvel que daí não vai ter surpresa vai sobrar um dinheirinho ainda em E se tiver

alguma surpresa você tá guardado aí mais cinco porcento Resumindo você vai precisar mas sobrar um dinheirinho para fazer um churrasco churrasco em digo mas um cafezinho lá a carne Oi hoje violento cinco porcento presta bem atenção que eu vou falar aqui ó além dos cinco porcento não esquece do Seis por cento do Valtinho tá E esse ele não vai deixar de cobrar ele vai cobrar Mais do que o cartório Não mas esse pessoal está incluso no vendedor que paga o computador tá entrando no valor do imóvel é igual aquela propaganda do ITBI você acha que

tá ali ó vai tá incluso ali ó o valor do imóvel já subiu por conta disso viu tô brincando faz parte é o pagamento do trabalho dos corretores né sim é um trabalho pé para finalizar isso também falando para você em questão do valor pago Seis por cento é o bruto igual cartório Vocês precisam Bruto nós temos aluguel nós temos gasolina tá cara gasolina é que a gente roda muito para vender o imóvel temos anúncio anúncio você não se o imóvel hoje em todas as plataformas você gasta uma grana no fim esteja precisando virar Dois

igual o cartório é um e meio é é outro número aí viu se vocês quiserem toda vídeo na primeira é bom né mas quando oi oi aquele móvel para vender não e tirar matrícula E vai no cartório e faz então toda essa parte do comercial E também a gente faz um pouco do a parte né jurídica do negócio nem levantar certidões e eu pago um jurídico para isso então outra voltinha não é fácil não viu voltinha começou a chorar aqui Fábio já chorou ali assim Se vocês derem brecha para começar a chorar a respeito de

construção aí nós vamos ficar mais umas duas horas aqui porque eu tenho muita coisa para chorar mas processar da hora que mais ganha essa mesa tá Chorando eu acredito nem começou a entrar esse assunto é melhor encerrar o pão de queijo Obrigado o Valtinho Obrigado Fábio fiquem com Deus um grande abraço e tchau abraço