crecimiento en doble dígito con el mismo número de propiedades, incremento en el valor teórdico de sus certificados, un incremento en la distribución por certificado, pero también con una disminución en el porcentaje de tasa de ocupación. En este video le echaremos un vistazo al primer reporte trimestral de Fibra Monterrey. Mi nombre es Ócar Lóo, te doy la bienvenida a nuestro canal de finanzas y en esta ocasión, estimados amigos, toca echar un vistazo a una de las fibras más queridas por los inversionistas mexicanos, fibra Monterrey.
Amigos inversionistas, ya se encuentra disponible el primer reporte trimestral 2025 de la posición más grande en nuestro portafolio de fibras. Y por ende, una de nuestras fibras favoritas. Estamos hablando de fibra Monterrey, FMY14, así la encuentras en tu casa de bolsa.
En la primera parte del reporte, como ya es de costumbre, nos encontramos con un mensaje por parte de el director general de Fibra Monterrey, Jorge Ávalos Carpinteiro, donde resalta algunos puntos clave, algunos indicadores clave, tanto operativos como financieros. Fibra Monterrey incrementa su ingreso en el operativo con las mismas propiedades en 24% y continúa su estrategia de crecimiento con adquisición de 106 millones de dólares. Seguramente están hablando de la propiedad que se adquirió en el estado de Guanajuato, en la ciudad de León para uno de los inquilinos más relevantes de Fibra Monterrey.
Mercadoolbre, una propiedad 100% ocupada con un área bruta rentable de 82,250 m². Esta propiedad fue liquidada el día 9 de abril 2025 y se pagaron 106,0000000. Como otros puntos relevantes podemos ver que el ingreso neto operativo de Fibo a Monterrey es 41.
3% mayor al mismo periodo del año pasado. Por otro lado, el ingreso neto operativo con las mismas propiedades incrementó 24%. dos dígitos, 24% con exactamente las mismas propiedades, 117 propiedades que componen el portafolio de Fibra Monterrey.
La mayoría de estas 93 propiedades de el sector industrial, 18 para uso de oficinas y seis para uso comercial. Con esto una rota rentable de 1. 8 millones de met².
Además de esto, cuentan con una reserva territorial que se mantuvo por 912,500 m² aproximadamente. Estimados amigos inversionistas, vámonos directamente echar un vistazo a los indicadores eh operativos y financieros más relevantes de esta fibra. Empezando con algunos eh indicadores financieros y con algunos márgenes.
Ingresos totales aumentan 39. 5% 5% contra el mismo periodo del año pasado, cierran en 844 millones de pesos. Su margen de ingreso operativo, uno de los más altos en el sector industrial y en el mundo de las fibras 92.
3%. Flujo operativo, ¿no? Casi 80%, 79.
4% y flujo operativo ajustado, que más o menos se mantiene contra el mismo periodo del año pasado, 76. 7%. Aquí también lo están comparando contra el trimestre anterior, que el número de propiedades se mantiene, pero algunos eh indicadores mejoran, como eh el total de ingresos se incrementa 8.
8% y el ingreso neto operativo aumenta de 91. 2% a 92. 3%.
Podemos ver que algunos márgenes se han deteriorado contra el trimestre inmediato anterior. Vemos que el flujo operativo ajustado cae 8. 6% 6% contra el mismo eh mejor dicho contra el cuarto trimestre 2024 y el flujo operativo también cae 8.
9%. No obstante, estimados amigos inversionistas, si vemos el total de certificados en circulación, a pesar de que hicieron un follow on el año pasado, podemos ver que contra el último trimestre se mantiene más o menos la cantidad de certificados y contra el mismo periodo del año pasado cae 2. 9 eh% la cantidad de certificados en circulación.
Recuerden, al ver más certificados en circulación nos tocan más pesos por certificado. Para esto se utilizó un tipo de cambio de 20 con42. Para eh el primer trimestre 2024, recuerden, el dólar estaba muy castigado, 16.
99 y para el cuarto trimestre 20. 06 pesos por dólar. En cuanto a indicadores operativos, tenemos 117 propiedades, eh un incremento del 10%, un incremento de 11 propiedades contra el mismo periodo del año pasado.
Las propiedades que han incrementado han sido en su mayoría en el sector industrial pasaron de 81 a 93 12 propiedades industriales más y podemos ver que se vendió una propiedad. Ya hab comentado en otro video que se vendió el edificio de oficinas que se rentaba a Axel ahí. Y con esto pasaron de 19 a 18 propiedades, un edificio que estaba 100% desocupado.
Por otra parte, las propiedades del sector comercial se mantienen, son seis propiedades y podemos ver que cae ligeramente la tasa de ocupación de 96. 2 a 95. 3.
Ojo aquí, estimados amigos yistas, vemos que la tasa de ocupación se había mantenido 96. 2. Vemos una caída en la tasa de ocupación.
Aquí podemos ver de dónde provienen la mayoría de los ingresos de Fibra Monterrey. Se llama Fibra Monterrey por que la gran mayoría de sus ingresos provienen de el estado de Nuevo León, 41. 9%.
Le sigue el estado de Jalisco, 11. 6% y posteriormente el estado de Querétaro con 8. 3%.
Podemos ver que la mayoría de los ingresos provienen del sector de automóviles y componentes, seguido por el sector de eh bienes de consumo duraderos y de vestido y posteriormente el sector de materiales. Podemos ver también que la mayoría de los ingresos de Fibra Monterrey provienen en dólares. 84% provienen en dólares y solamente el 16% en pesos mexicanos.
Además de eso, que también podemos ver que su principal cliente es WPLE con 9. 6% y Mercadolibbre. Mercadoolbreibbre se posiciona en la tercera posición con 3.
4%. Recuerden, Mercado Libre es quien renta la propiedad que acaban de adquirir en la ciudad de León, Guanajuato. Es una eh fibra predominantemente industrial 78%, oficinas 20.
5% y del sector comercial 1. 2%. En cuanto a la tasa de ocupación, estimados amigos, podemos ver que ha caído la tasa de ocupación en el sector industrial.
Si bien aunque hay más propiedades, pasaron de 81 a 93 propiedades. La tasa de ocupación en el sector industrial cayó del 99. 2% al 97.
8%, 1. 4 puntos porcentuales y la edad promedio de los edificios eh o de las propiedades se mantiene en 3. 1 años.
De aquí podemos ver que la gran mayoría, el 90% de los ingresos del sector industrial provienen en dólares. En cambio, en el sector de oficinas podemos ver que la tasa de ocupación sigue cayendo, cae de 75. 1% a 73%.
La antigüedad de las propiedades es ya ahora de un promedio de 19. 5 años y podemos ver que se ha comenzado con la desinversión de propiedades, es decir, la venta de propiedades que se encuentran eh sin ocupar. Por otra parte, en el sector comercial podemos ver que eh se mantiene la tasa de ocupación de 99.
2%, sube ligeramente a 99. 4% y el promedio de las propiedades es de 17. 3 años.
Si lo vemos desde el punto de vista de los ingresos, la mayor parte de los ingresos provienen en eh dólares norteamericanos, 59. 4% y 40% en pesos. Otro punto relevante que creo debemos de poner bastante atención, estimados amigos, recuerden que estamos invirtiendo en el sector de bienes raíces.
En el caso de fibra Monterrey, si ustedes tienen a esta fibra, están invirtiendo en el sector, principalmente en el sector industrial. Si bien también tiene propiedades en el sector de oficinas y en el sector comercial, recuerden que la mayoría de sus propiedades son del sector industrial. Y aquí podemos ver cómo se ha comportado el precio por metro cuadrado del sector de oficinas y del sector comercial.
Podemos ver que en el caso del sector de oficinas corporativas y operativas, más o menos se ha mantenido en 20 con9 eh $2090. Pasaron de $2090 una ligera caída a $2080. El sector de oficinas operativas eh incrementó ligeramente 1.
4% en pesos 3. 3% y el sector comercial incrementa 4. 9% al pasar de 115.
4 4 pesos a 163 pesos. Básicamente un incremento contra la inflación. En cuanto en el sector industrial podemos ver también un patrón interesante.
Aquí se ve el efecto nearing. Podemos ver que hay más demanda por propiedades industriales y vemos cómo ha incrementado de manera importante en la región del Bajío el precio de la renta por metro cuadrado en el sector industrial. Este pasó, por ejemplo, en dólares de $5.
7 por m² a 6. 7 7 eh dó por metro cuadrado, un incremento del 15. 5%.
De ahí podemos ver que el segundo mercado más demandado es el eh mercado del norte de México, que pasa de $. 7 a $ por metro cuadrado. Ahorita el metro cuadrado más caro del sector industrial para el caso de Fira Monterrey es el bajío.
En total vemos un incremento de 8. 9% en eh las propiedades del sector industrial. Un incremento básicamente al doble de la inflación.
de 5. 6 eh por m² a $6. 1 por m².
En cuanto a la reserva territorial para construir nuevas propiedades de lo llamado Buill to Suit, podemos ver que tienen eh gran área para poder construir propiedades en el estado de Puebla, 791,000 m². De ahí le sigue, pero ya muy por debajo, el estado de Nuevo León con 26,000 m². Nosotros ya echamos un vistazo a este reporte trimestral y ya tenemos resumida esta información en nuestra plantilla.
Recuerden, esta plantilla es del curso Vivir de fibras. Si les interesa formar parte de este curso, tenemos los enlaces en la descripción de este video. Precisamente vamos a tener un en vivo eh este próximo miércoles.
Esta es nuestra plantilla donde tenemos ya desplegada la información más importante, indicadores operativos y financieros de Fibra Monterrey. De manera resumida tenemos aquí el 2023, 2024 y 2025. Vemos un incremento importante en los ingresos totales, ingresos operativo y flujo operativo de esta fibra.
También vemos que en cuanto al total de los activos, como no hay nuevas propiedades que se incorporen desde el trimestre anterior, podemos ver que más o menos se mantiene el total de la deuda de fibra Monterrey incrementa de 11,700 millones de pesos a 12,197 millones de pesos. número de propiedades se mantiene en 17 propiedades, pero el ara bruta rentable incrementa ligeramente, tasa de ocupación disminuye. Aquí tenemos la cantidad de certificados en circulación al momento de este reporte trimestral y con esto también tenemos el lo toalue y el net asset value, es decir, el valor teórico de los certificados de Fibra Monterrey contra el primer trimestre del año pasado pasa de 11 con16.
El cuarto trimestre del año pasado pasó de 1379 y para este primer trimestre de 2025 con94. Long to value o nivel de apalancamiento. Podemos ver que contra el total de sus activos es apenas del 26.
19%. Un ligero incremento contra el año pasado, contra el último trimestre, pero un eh endeudamiento bastante sano para Fibra Monterrey. Aquí tenemos eh también de manera resumida lo que ha estado pagando este año 2025.
podemos ver que el pago por certificado de manera eh de manera bruta ha venido incrementando de 0. 085 a 0. 89 en este último pago que se acaba eh de hacer el próximo día 29.
Para quien tiene cuenta en GBM el día 29, para quien no, el día 30 de abril 2025. Con este último pago que se fue que fue 100% a reembolso de capital, el dividend yield neto será del 8. 74%.
Aquí podemos ver los márgenes de Fibra Monterrey, que están en márgenes de ingreso noto operativo 92. 3%, margen de flujo operativo casi 80%. Y si nos vamos a los tres indicadores más importantes a los que nosotros ponemos mucha atención, primero en cuanto al dividendo, esta es la fibra con uno de los dividendos más altos dentro del sector inmobiliario, 8.
74%. En cuanto al precio, se encuentra en este momento con un descuento del 12. 21% 21% contra su valor teórico, es decir, un peso con 70 más barato de su valor teórico.
Y si la vemos desde el punto de vista de riesgo, desde el punto de vista de flujo operativo contra total de sus ingresos, es de prácticamente 80%, es decir, que esta fibra se encuentra con un nivel muy bajo, un nivel de riesgo bastante bajo. Nosotros, estimados amigos inversionistas, tenemos esta eh a esta fibra en nuestro portafolio. presenta la posición más grande del portafolio vivir de fibras.
Y precisamente antes de recibir el pago de distribuciones este próximo día 29 de abril, nosotros decidimos comprar de manera adelantada más títulos, ya que este último pago fue 100% a reembolso de capital. Y lo que resta este año 2025, seguiremos comprando más títulos, seguiremos reinvirtiendo lo que nos sigue pagando esta fibra. Si la vemos cotizando debajo de los 12 pes, seguramente estaremos comprando un poco más agresivo.
Si el precio se dispara y llega a su valor teórico, probablemente simplemente reinventirtamos lo que nos estén pagando de manera mensual. No escuchamos por parte de los directores de Fibra eh Monterrey que estén con planes de hacer un nuevo flown este año 2025. Pero vamos a ver qué sucede más adelante, estimados amigos inversionistas.
Como lo ven, estimados amigos, eh un crecimiento de más de dos dígitos en cuanto al total de sus ingresos, un incremento en el pago de distribuciones por certificado de manera mensual, un incremento en el valor teórico de sus certificados, pero también un incremento en el nivel de apalancamiento. Una de las fibras, seguramente una de las fibras más queridas por los inversionistas fibreros. ¿Qué les ha parecido a ustedes este último reporte trimestral, estimados amigos?
Platíquenos, nos gustaría saber. Como podemos ver, este último pago ha sido también uno de los más altos contra el 2024 y contra lo que llevamos este año 2025. Ustedes tienen a Fiero Monterrey en su portafolio?
Platíquenos, nos gustaría saber. Cuídense mucho y nos vemos hasta la próxima en otro video. Muchísimas gracias por a este video.
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