So sparen Immo-Investoren Steuern: Der große Guide! (mit Martin Richter)

Äh, wir haben da quasi ein Modell draus gebaut, wir beide gemeinsam, wo man diese Zahlen eingeben kann und das wirklich sieht, wie sich dann über 10, 15, 20 Jahre, indem man immer wieder das freie Geld nutzt, um weiteres Wachstum davon zu finanzieren, der Vermögenswert steigert und der Cashflow steigert im Vergleich zu man würde das nicht tun. Also einmal das in der VV GmbH und einmal privat und da kommt raus, dass du Also je nach Zahlen doppelt dreimal so schnell Vermögen aufbaust und Cashflow und äh mit den mit dem gleichen Vorgehen, ne? Ich muss Akquise machen,

ich habe Mieter, so also am Ende ich mache das gleiche und komme einfach doppelt oder dreimal so schnell voran. Das ist die Magie der VV GmbH, da darum geht's. Und die FAZ Autoren, die dann immer nur vorrechnen, ja, in der GmbH zahlst du 15, den Rest nimmst du raus, 25, die entpuppen sich eigentlich oder Die entlafen sich, dass sie keine Investoren sind, weil der Investor da nimmt doch das Geld jetzt, wenn der das jedes Jahr rausnimmt, dann dann kann er es ja wirklich privat machen. Aber wir wollen ja in der Struktur sehr schnell wachsen und

haben ja unser Einkommen auf privater Ebene schon und dann dann ist es richtig und deshalb die jetzt hören ähm also lasst euch jetzt nie einfach nur diese Steuersätze aufadieren und kommt dann auf 40% sondern denkt immer In Opportunitäten. Das ist Unternehmertum. Der Podcast Lerne Immobilien. Der große Steuergide. So sparen Immobilien Investoren Steuern. Wir machen eine lange, wahrscheinlich lange Podcast Folge, indem wir mal alles so erzählen, was uns einfällt, wie Immobilieninvestoren Steuern sparen können. Selbstverständlich mit Martin Richter. Hallo Martin. Halli hallo. Hallo Stefan. Hallo Marco. Ja, ich muss no mal einleiten sagen, dass äh wir wie

lange machen wir das jetzt? So seit 7, 8 Jahren machen wir gemeinsam Inhalte. Es ist äh immer hochkplex, aber es hat immer extreme AH-Effekte für die Leute und es macht sehr viel Spaß, dass wir uns regelmäßig Zeit nehmen, das einmal noch mal komplett zu erzählen, zu versuchen, äh was du denn so weißt und gelernt hast, Vor allem aus der Beratung mit Mandanten, aber ganz vor allem aus unserem gemeinsamen Programm Steuerglas, wo wir viele tausend Leute mittlerweile begleitet haben, ähm die eben als Immobilinvestoren Steuern sparen. Wir haben hier Themen auf der Liste wie VV, GmbH, Holding,

Ehegartenschaukel, richtig vererben, richtig sanieren, Nutzungsdauer, gutachten nutzen, verkaufen statt vererben, also wie vererbe ich richtig und so wird also Spannend. Du hast gesagt, bitte lass uns den Einstieg machen über das Thema, was ist eigentlich mein Cashflow, also was kommt raus bei Immobilie, wenn ich die dann kaufe, halte, dann kann ich Cashflow ausrechnen versus was ist mein steuerliches Ergebnis, also Reich auf dem Konto, arm vor vom Finanzamt, richtig? Äh, das ist das Schöne bei Immobilien, dass äh Cashflow und steuerliches Ergebnis extrem voneinander abweichen können und Das sage ich natürlich jetzt nicht zu viel, dass unser Ziel

ist einen hohen Cashflow haben und wenig trotzdem besteuern und nicht umgedreht. Ja, und ähm ich erlebt das aber immer wieder, dass die Leute das nicht so richtig auf der Pfanne haben, um was es da eigentlich geht. Deshalb äh freut mich über die Gelegenheit, das jetzt noch mal aufzutröseln. Äh und ich würde einfach mal so anfangen. Das Thema Steuern kann man, Wenn man eine Immobilie am Anfang prüft, eigentlich erstmal relativ stark ausblenden, denn am Cashflow macht man seine Kaufentscheidung und erst wenn die Immobilie sich selber rechnet, dann trifft man auf steuerlicher Basis die Strukturentscheidung und das

sind zwei voneinander unabhängige Prüfschritte. Strukturentscheidung heißt, ob ich sie eine GmbH kaufe, privat halte und so weiter. GBR mit E-Katte ohne und dann so weiter. Genau. Also viele Leute wollen jetzt auch Immobilien kaufen, um da Steuern zu sparen, so. Aber die Mobile muss ich erstmal auch ohne die störliche Betrachtung rechnen und im Grunde ähm reichen da immer eigentlich vier Größen. Beim Cashflow ist es die Miete, die man bekommt. Da zieht man ab die Bankrade, setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung und dann noch die Sanierung. Das sind die Cashflow Komponenten. Wenn Ich z.B. die Sanierung

von der Bank finanziert bekomme, dann spielt die ja per se erstmal keine Rolle beim Cashflow. habt ihr dann vielleicht eine höhere Rate hinten raus, aber es ist nicht auf einmal das Geld weg. So und das ist der Cashflow. Fehlen aber fehlen aber noch ein paar Sachen oder Verwaltung. Ja, also wenn wenn ich jetzt eine Immobilie prüfe in Mehrfamilienhaus, wo ich ein Exposé vorgelegt bekomme oder Die im Internet finde, da reichen mir eigentlich die vier Indikatoren, um zu sehen, ob ich diese Immobilie dauerhaft in den positiven Cashflow bewegen kann. Das muss vielleicht jetzt nicht initial sein,

aber dauerhaft. Ich würde jetzt noch nicht ähäh gucken, ob ich jetzt an den Verwalter pro Wohnung da 18,50 € oder 23,20 € bezahle. Also, ich würde auch für diesen Podcast jetzt mal das ganz kleinteiliche ausblenden, weil so um das große Verständnis geht. Ja, aber Du hast natürlich vollkommen recht. Ja, also ich glaube nur, weil weil viele Leute, die auch eine Immobilie prüfen, die wollen dann schon wissen, was wirklich als Cashflow rauskommt. Da sind noch andere Dinge drin. Äh wie z.B. auch Rücklagen. Jetzt hast du ja mit Sanierung meinst du initiale Sanierungsaufwand. Ich kaufe eine Immobilie

und weiß, dass ich sie jetzt sanieren muss oder ich weiß, dass ich sie beim Mieterwechsel sanieren muss. Das wäre quasi Entwicklungsbudget. Ja, und dann gibt's ja aber eine dauerhafte laufende Rücklage, die ich bilden sollte. Die muss ich ja auch irgendwie vom Cashflow für mich abziehen, aber okay, verstanden, wie du brauchst du irgendwann nicht mehr für die Kaufentscheidung. Ja, genau. Und mir ging es erstmal darum, wenn an der Stelle, wenn ich diese Cashflow Prüfung mache und die Immobilie schafft es nicht, sich von selber auf Irgendeine Weise zu tragen, also die soll ja mein Leben besser machen,

ich will am Monatsende mehr Geld raus haben aus der Immobilie als was ich eingezahlt habe. Wenn wenn das schon nicht rechnerisch möglich ist, zukünftig nicht, äh dann lege ich das Exposé zur Seite und prüfs nächste. Also, dann gehe ich gar nicht noch in die störliche Prüfung rein. Wozu? Ich verdiene mir da Immobile unhin kein Geld. Lass mich mal nachfragen, weil auch Interessant von dir als Immobilinvestor kann man kann man auch viel lernen. Jetzt würde keine Ahnung, was nehmen wir im Monat Miete? Was was machst was macht die Immobilie? 1000 € oder ein Mehrfamilienhaus 5000 €

oder Mehrfamilienhaus äh hier in der Region für eine Million. Ich ich denke hier hast du relativ schnell 8% aktuell, also 80.000 75. Ja, Sind es 75? Nee, bisschen weniger. 80.000 durch 12 muss weniger. 6667 sind 6000. Ja, okay. Proge zu bilden. Entschuldigung. Ja, ja, ja. Ich bin enttäuscht. Also, das sind 6600 € grob Miete äh pro Monat. Jetzt was nimmst du für eine Bankrate an? Ähm 4,5%, also 33 Zins und 12 Tilkung. Ja. Okay. Okay. Haben wir jetzt schnell ausgerechnet. 3750 € gehen für die Bank weg. Ähm, hast also ein bisschen was übrig und da

das wäre für dich dann absolut okay der Case, ne? Ein 8% da klar in der Bank gerade funktioniert das weißt du jetzt schon, dass es funktioniert und jetzt würdest du aber da noch eine Sanierung reinrechnen, wenn du wenn du die mit der Bank finanzierst, ja, So dir quasi auch umlegen auf das, was im Monat kostet, richtig? Genau. Bin ja sehr regional hier investiert. Ich habe ein gutes Gefühl davon, wie häufig Mieter hier wechseln. Das ist also eher was beständiges. Da kommt niemand her, um mal eine Weile zu arbeiten und zieht dann wieder weg. Hier will

niemand arbeiten oder? Nee, die arbeiten alle und bleiben. Das ist so schön, die bleiben. Marco, das Ist nicht wünschen, wo man mal kurz und dann wird in der Heimat will. Ja, so. Okay, also es sind es sind sehr langfristige Mietverhältnisse im Regelfall und ähm deshalb ähm reicht so eine Quote, sage ich mal, also allerhöchstens 10% des Bestandes muss dann im Jahr renoviert werden, ne? Und bei so einem Millionen Immobilie, das sind äh vielleicht 10 große Wohnungen oder kleine Wohnung. Das heißt, äh wenn man da also pro Jahr Höchstens 15 000 € in der Hand nehmen

muss für eine Fußboden neu, Wand neu, manchmal Küche, ähm ist das ausreichend. Okay, also ein guter Tausender äh oben drauf, ja, hast du immer noch, wenn ich ganz grob hast du anderthalb mehr 1700, 1800 hast du quasi noch übrig bis zur Banrate. Davon wie gesagt musst du ein bisschen Verwaltung bezahlen, Rücklagen bilden und so. Aber so. Okay, das ist oder Bildst du keine Rücklagen mehr? Also ich investiere mir an mehrfenhäuser. Ja. Äh, also habe jetzt nie, ich sehe jetzt nicht das Bedürfnis, da Liquidität auf eine Seite zu legen, ähm und die dort zu bunker nur

für diesen Case. Also ich ich habe Liquidität natürlich immer, wenn ich eine sehr hohe Bank Finanzierung mache, will ich schon immer gewissen Anteil Gegenwert dazu als Liquidität irgendwo auf dem Depot haben oder so, aber ich mache jetzt nicht pro Haus eine Besondere Rücklage. Okay, letzte Rückfrage noch, die quasi nicht steuerlich ist, weil es mich einfach interessiert, weil da auch ganz oft vorbeikommen. Jetzt hast du ja aber trotzdem bei den Häusern Dach eine Heizung und so das da machst da hast du einfach ein einen Liquiditätstopf, den bewertest du in seiner Höhe in Abhängigkeit davon, wie viel

Häuser du hast und sagst, da komme ich dann schon klar, weil alle 30 Jahre kommt ein Dach Und so. Ja. Ja. Okay. Da das macht man keine Schlaflos. Ja. Okay. So, das ist deine Cashflow Rechnung. Jetzt hast du entschieden, Mobil zu kaufen. Ja. Und was triffst du jetzt für Steuerentscheidung? Genau. Bei der Steuer ist diese Berechnung etwas anders und hier gibt es sehr, sehr viele Optimierungsmöglichkeiten. Also die Berechnung für die Steuer ist auch Miete, aber dann ziehen wir nicht die Tilgung ab, sondern die Abschreibung. Den Zins ziehen wir auch ab. Sanierungskosten müssen wir prüfen, sind

die äh stuisch abziehbar oder nicht? Und also schon, wenn man sich das jetzt gegenüber äh stellt, ich habe gesagt, ich habe 1,2% Tilgung. Darf ich noch mal ganz vorne für den Zuhörer, der sagt jetzt der große Steuergart holt mich bitte ganz vorne ab. Also du hast jetzt diese Mieteinnahmen von 6600 € die muss man grundsätzlich versteuern. Das kannst du dem Finanzamt aber gegenüber sagen. Es gibt ein paar Dinge, die ich vorher abziehen möchte, bevor ich versteuer. Ja, Schuldzinsen sind klar, die hast du in deiner Cashflow Berechnung auch abgezogen, logischerweise, die darf man abziehen. Tilgung darf

man aber nicht Abziehen. Warum nicht? Das ist stolch nicht vorgesehen. Also das ist ja eine Rückzahlung eines Darlehens. Das ist keine Ausgabe de. Genau. Also das heißt das Genau. Da kann ich nichts machen. Dafür kann ich aber was abziehen, was kein Liquiditätsabgang ist, was sich Abschreibung nennt. Richtig. Und die Abschreibung, ne? Nur um jetzt, wenn man diese Berechnung vom Cashflow und von der Steuermarkt gegenüber legt und wir gehen davon aus, Die Zinsen sind gleich hoch, Sanierung sind gleich hoch. Die einzige unterschiedliche Komponente ist ist Tilgung, die jetzt auf steuerche Ebene durch die Abschreibung ersetzt wird.

Jetzt habe ich 1,2% Hilgung und wenn ich jetzt auf 2,5% Abschreibung komme, halt ein älteres Haus ist, dann habe ich schon also so ein so ein Zwischenziel erreicht, dass nämlich mein steuerliches Ergebnis geringer ist als mein Cashflow, weil die Abschreibung größer der Tilbung Ist. Genau. Und dort wollen wir hin und das lässt sich jetzt noch ausbauen. Aber das Schlimmste, was einem Investor passieren kann, wenn man z.B. wie freiwillig 4 % tilkt oder so, dass die Tilgung höher ist als die Abschreibung, weil dann hat man ein hohes steuerliches Ergebnis und keinen Cashflow, aus dem man das

bezahlen kann. Mhm. Das ist also wichtig. Äh und da wird Auch schon deutlich äh wie äh wie unterschiedlich die Ergebnisse dann sein können am Ende des Tages. Um um die Abschreibung möglichst hochzusetzen. Da hat man äh verschiedene Möglichkeiten. Die erste Möglichkeit muss man eigentlich schon vorm Kauf festmachen und zwar indem man die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude im Kaufvertrag festschreibt, weil man nur den Gebäudeteil abschreiben kann. Und da gibt es ein Berechnungstool Vom Bundesfinanzministerium. Das kann jeder kostenfrei runterladen. Einfach mal googeln Aufteilung Grund und Boden und Gebäude und dann wird man auf ein

Excel verwiesen, kann man die Daten des Hauses eingeben und dann wirft dieses Excel Tool ein Ergebnis aus. Z.B. Gebäudeil 75% Grund und Boden 25%. Das wirft mich ja jetzt aber schon mal quasi noch mal ein kleines Stück zurück. Ich will, dass mein Cashflow viel ist, mein steuerliches Ergebnis gering. Jetzt Haben wir gerade gesagt, du vergleichst Tilbung mit Abschreibung. Mm. Die Tilgung geht ja aber auf quasi die die Gesamtsumme, ne? Aber die Abschreibung ja geht eben nur auf den Gebäude in dem Fall, ne? Also, wenn das jetzt eine 2 % wären, das andere wären 2%, dann

sind wirklichkeit die Abschreibung eigentlich nur anderthalb% in dieser Rechnung. Das sei denn, du kaufst ein Erbaugrundstück, also Erbau da hast du kein Grundstück, aber du hast vollkommen recht. Ja, aber ist tatsächlich so. Also bei Abbau habe ich kein ver ich erstmal ein paar Meter, da kaufe ich kein Grund und Boden, sondern der ganze Kaufpreis bezieht sich quasi auf das Gebäude und damit habe ich es auf den vollen Betrag. Okay. Aber damit ich erstmal weniger äh weniger verliere in diesem Vergleich, Muss ich jetzt erstmal optimieren und mein Gebäude möglichst hochwählen. Aber um um Zur Stefans Aussage

noch was zu sagen, Erbau Gebäude ist quasi das Beste, was ein Immobilinwestor passieren kann aus sonderlicher Sicht. Du bezahlst kein Geld für diesen schnöten nicht abschreibaren Grund und Boden, sondern zahlst ja nur diesen Rpachzins, der ist voll abziehbar als Zinsaufwand und dann kannst du noch äh das Gebäude äh also 100% der Kaufsumme abschreiben. Ja, aber dafür äh ist eine Wertsteigerung einer Immobilie bezieht sich in der Regel auf den Grund und Boden und eben, ne? Also, der Wert der Immobilie steckt ja auch da drin, wo sie steht und genau das gehört dir nicht. Also hat er

gesagt steuerlich. Ja. Ja, jetzt könnte man sagen, aber auch eine Wertsteuerung darf ja im Moment im Privatvermögen steuerfrei irgendwann vereinnahmen. Also das hat ja auch eine Steuerliche Dimension und die Finanzierung wird auch schwer, wenn das Erburecht noch kürzer als 40 oder 30 Jahre läuft, je nach Bank hast du gar keine Chance da überhaupt, also noch mal um bei dem Beispiel zu bleiben, du hattest jetzt gesagt 1, was hattest du? Tilgung 1,3 Tilgung. 1,2 1,2 Tilgung. Dem gegenüber standen jetzt schon 2in% Abschreibung, weil es ein altes Gebäude war. Von 1925. Von 1925. Okay. Und diese 2ieinhalb%,

aber nur auf den Gebäude, was schon signifikant sein kann. In München ist der Bodenanteil sehr hoch, z.B. Äh, genau. Das muss man optimieren, ja, bevor man zum Notar geht. Richtig. Und da gibt's neuere Urteile, haben vielleicht die ein oder anderen Zuhörer schon gehört, was diese was Diese Optimierung dieser Aufteilung betrifft. Also, wenn ich jetzt dieses Excel Tool nur verwende, was mir die Finanzveraltung zur Verfügung stellt und ich trage diese Zahl ein, grundom ist es bescheuert, weil es ist ja die Arbeit, die der Finanzbeamte auch machen würde, um das zu kontrollieren. Also sagen wir mal, wenn

ich mit meinen Steuern schon äh dessen Gehalt bezahle, mach ich nehme und noch seine Arbeit, ne? Also machen wir das nur, um daraus Eine steuerliche Optimierung zu erlangen. Und die Optimierung ergibt sich dadurch, dass ich äh den Grund und Boden verringere und dem Gebäude erhöhe. Und das sagt der Bundesfinanzhof schon lange. Das Finanzamt ist dann an diese Aufteilung gebunden im Kaufvertrag, wenn das von den realistischen Wertverhältnissen nicht zu weit abweicht. Und Neurusurteil sagt, ich darf 20% den Grund und Boden mindern. Mhm. Al ist jetzt so eine so eine Grenze einfach so, es wurde halt entschieden.

Es geht ja um Einzelfälle. Es gab dann einen Fall, da waren 20% und da hat jetzt das der BFH gesagt, das war okay. Jetzt weiß man nicht, ist die genau 20%. Aber warum hat der BF das überhaupt gesagt, dass man davon abweichen darf? Weil einfach keine, weil wir fremde Dritte sind und wir Vereinbaren im Kaufvertrag, dass der Grundbund das und der andere wäre das. Da kann das Finanzamt jetzt nicht sagen, nur weil das 1 2 % neben dem angedachten Wert des Finanzamts ist, dass wir da irgendwie äh ähm wir das nicht vereim. Richtig. Genau. Der

Witz ist, ich sag schon seit Jahren, ich weiß nicht, ob wir euch an das Webinar, was wir machen, seit Jahren ziehe ich immer Also 20, also man ums ein fünftel des Grund und Bodenwerts nehme ich immer runter und jetzt wird es auch noch bestätigt vom Bundes ich hoffe, das war irgendjemand, der in unserem Webinar war, genau das gesehen hat. Der Fall wurde vor BFH getragen und wir haben recht bekommen. Ich dachte, der BFH hat das Webinar gesehen und sich gedacht sagt der Martin nicht nach das Webinar wurde beim BFH vorgespielt bei der Verhandlung. Heißt jetzt

heißt jetzt also in der in der Praxis, du hast jetzt ausgerechnet 25% Grund und Boden 75% Gebäude. Jetzt nimmst du von den 25 weg und sagst nee nee sind 20% Grund und Boden und dann bleiben halt 80% fürs richtig. So und jetzt habe ich äh lass das mal eine Immobilie sein im Wert von einer Million 5%. Ich habe jetzt um 5000 € meine Abschreibungsbemessungsgrundlage erhöht. Davon äh 2in5% habe ich jedes Jahr äh 75 € mehr Abschreibung. Und das ist jetzt eine lächerlich klein Zahlf, aber das kostet mich ja nicht 42%, ne? Habe ich jetzt jedes

Jahr schon mal safe die nächsten 50 Jahre 30 € mehr Steuererstattung mit einer ganz kleinen einfachen mit Thematik mit wirklich, wenn man es verstanden hat, eine Minute Arbeit, richtig? Ja, ganz kurz, wer dieses tolle Webinar sehen will, das ein Live Webinar, was wir jetzt wieder abhalten im Occasion.de/steuerwebinar. 100% kostenlos, drei Termine, super spannend, strukturiert mit Zeichnung von Martin. Da kriegt man das alles noch mal sehr kondensiert mit. Und dann seid ihr vielleicht die nächsten, die sich das Wissen aneignen und zur Fortbildung des Rechts beitragen. Hast du die schon erwähnt? Imation Steuer? Ich glaube schon. Ja.

Äh, jetzt haben wir also erstmal die Abschreibungsbemessungsgrundlage optimiert. Jetzt kann man die Abschreibung selber noch optimieren, indem man z.B. sich äh Gedanken macht, wann wurde das Haus letzte Mal saniert, wann ist Baujahr, bestätigt mir vielleicht darf ich nun einmal, also übrigens das dieser Effekt ist ja sehr viel größer, wenn man jetzt z.B. über Immobilien in München nachdenkt, wo man relativ Schnell auf 60% Grund und Bodenanteil kommen kann, ne, weil einfach da der Bodenrichtwert so absurd hoch ist, teilweise schon. Äh, da macht das dann viel mehr möglicherweise aus, ne? Also, da kann das sein, da geht's

jetzt um paar hundert Euro im Jahr auf einmal. Ähm, was nur diese eine Änderung bringt. Also, das ist wirklich, ich möchte jetzt quasi nicht bei einer Wohnung schon. Ja, genau. Bei einem Haus noch mal ganz was anderes, Ne? So, genau. Und wenn man jetzt noch ähm sich so ein Nutzungsdauer Gutachten machen lässt, also brauch jetzt ein Gutachter, der einen bestätigt, die wirtschaftliche Nutzungsdauer dieses Hauses ist wegen Sanierungsschau etc. nicht mehr bei 50 oder 40 Jahren, sondern vielleicht nur noch bei 20 Jahren. Es gibt Fälle, hat jemand das auf 7 Jahre bestätigt bekommen, kann jetzt diese

Anschaffung auf 7 Jahre Abschreiben. Ein Beispielsfall, dass man schön rechnen kann, aus der Abschreibung nicht die zweinhalb rausholt, was 40 Jahren Nutzungsen spricht, sondern rechn auf 20 Jahre Rundner, weil wirklich großer Sanierungsbedarf noch vorliegt. Dann hat man halt statt den zweinhalb Abschreibung 5 und 5% Abschreibung auf dann 800.000 Anschaffungskosten, das ist schon ein Brett, ne? Das sind äh 40.000 € im Jahr. Das steuerliche Ergebnis schon deutlich Schlechter als der Cashflow, was wir uns ja wünschen. Jetzt es gibt doch diese lustigen lustigen Bildchen immer auf Instagram und so. Äh, so siehst du selbst deine Immobilie, so

sieht die Bank deine Immobilie, so sollte das Finanzamt deine Immobilie sehen, so ungefähr, ne? Also vor der Bank ist das ein glänzendes Schloss, um Finanzamt im besten Falle eine Blechhütte, die gleich in sich sagen, andersrum die Bank sieht die Blechhütte, aber aus Finanzam, wenn Es um die Erbschaftsteuerung. Ja, ja, ja, ja, ja. Jeder genau, genau. Aber du solltest es quasi auf diese Art und Weise rüber bringen. Ja. Ja. Okay. Äh genau. Aber jetzt das ist ja, das machen ja unglaublich viele Leute in der Emocation Community. ist es sowas wie ein Standard geworden, wenn Leute ein

bisschen weiter investiert sind und machen, ah ja, hast du auch Nutzungsdauergutachten für deine Immobilien gemacht? Ja, habe ich auch Gemacht. Teilweise wird das schon angewendet im im äh für ein Verkauf, also beim Kapitalanlage, Immobilienvertrieb, also wenn Leute Häuser kaufen, aufteilen abverkaufen äh oder einfach fixen Flip machen, so, dass sie Restnutzungsdauer Gutachten schon machen und dem potenziellen Käufer quasi schon diesen Steuervorteil mitverkaufen. Funktioniert, ne? Ich kann das vorher machen. Ja, also so ein Gutachten äh gilt Eigentlich immer nur für die, die Adressat des Gutachten sind. Also, man müsste dann zumindest, wenn man die Immobilie gekauft hat,

das Deckblatt noch mal ausdrucken würde es Gutachten und da muss dann der eigene Name drauf stehen. Ja. Ja. Ja. Okay, aber okay, also kann man machen quasi, wird sogar im Verkauf, kann man ja den Gutach einfach bitten. Ja, das Auch hier auch hier gibt's etwas Neues. Es war ja bislang so, diese Fälle, die bis vor ein Finanzgericht getragen wurden, ging immer zu Gunsten von uns Steuerpflichtigen aus. Das Finanzamt war aber angehalten, diese Gutachten nicht mehr anzuerkennen. Und jetzt hat sich so eine Diskrepanz ergeben. Man durf die Gutachten nicht anerkennen, konnte aber auch keine Einspruchsentscheidung schreiben,

weil man dann vors Finanzgericht gegangen Wäre und da verliert man. Genau. Und jetzt haben sich die Fälle im Finanzamt gestapelt. Die haben die einfach liegen lassen quasi, wenn man so will. Ja, genau. Und was ist jetzt neu? Die Finanzämter haben jetzt also werden jetzt diese Gutachten alle noch anerkennen. Alle Verfahren, die jetzt da noch am laufen sind, werden jetzt aufgeholt, werden anerkannt und es wird aber so sein, dass die Beamten Angehalten sind, die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude, also die wir eben besprochen haben, noch mal zu prüfen, weil es könne ja nicht sein,

dass die Nutzungsdauer so ist und dann der Gebäudeil halt in in völliger, also indirekt proportional dann der Gebäudeils hoch. Ich denke aber auch hier wird das Finanzamt am Ende nicht gewinnen, weil diese diese Verfahren unterschiedlich sind. Dieses äh Aufteilung Grund und Boden, das ist nach Dem Sachwertverfahren oder nach dem Ertragswertverfahren und die wirtschaftliche Rest sie eigene Arbeitfe, die das Finanzamt als Excelatei veröffentlicht hat, da ist ja einfach festgelegt, wie es funktioniert. Genau. Und die Rest äh Nutzungsar des Gebäudes hat mit beiden Verfahren an sich nicht viel zu tun. Ja. Und jetzt äh denkt man ja

als normaler Mensch kann ja nicht sein, dass dort was Unterschiedliches rauskommt. Doch, das kann sein. Wenn eine Immobilie für Zwecke der Grunderwerbsteuer bewertet wird, dann gucke ich in bestimmten Bereichen ins Bewertungsgesetz. Wird die Immobilie für Zwecke der Erbschaftssteuer bewertet? Wirklich in den anderen Bereich des Bewertungsgesetz wird die für Zwecke der Einkommenssteuer bewertet. Wenn es um Einlagen, Teilwerte und so geht, gucke ich wieder einen anderen Bereich. Also es kann sein, dass Ein Vorgang, der mehrere Steuern auslöst, unterschiedliche Bewertungsverfahren beinhaltet und dann auch letztenendes diese zur Anwendung kommen. Und deshalb muss nicht zwingend dieses Restnutzungsdauer Gutachten, davon

abhängig sein, wie ich es bewertet habe bei der Aufteilung Grund und Boden und und Gebäude. Übrigens, ne, also locker zwei Jahre jetzt haben wir immer wieder in unseren gemeinsamen Inhalten gepredigt, macht diese Gutachten auch Wenn ihr gerade ganz viel in der Presse lest, das geht irgendwie nicht mehr und was auch immer, weil du immer erklärt hast, also am Ende werden die alle genehmigt werden müssen, weil es überhaupt keine andere Handhabe für die Finanzbehörden gibt, so wie die Rechtssprechung gerade ist. Und siehe da jetzt passiert genau das. Also es war für jeden richtig, der zugehört hat

und das einfach gemacht hat, ne? Okay, Thema Abschreibung damit glaube ich mal Erledigt, ne? Und wir gehen weiter in unserer Rechnung Unterschied Cashflow versus steuerlich im Ergebnis. Jetzt lassen wir über Sanierung sprechen. Ja, Sanierung. Genial wäre es. Und ich kenne da Leute, die haben da, also es ist so, sage ich mal, über Jahre hinweg steuer freigestellt bei einem absolut bei absolutem äh äh sprudel Casow. Sprudelem. Ja, genau. Besser hätte ich es ne ausdrücken können. Warum? Ähm, man Lässt sich also Sanierungen von der Bank finanzieren. Das heißt, ich nehme gar kein eigenes Geld und kann mich

steuerlich sehr armrechnen. Und dafür ist aber wichtig, dass die Sanierung in der Steuer ankommt. Und das Finanzamt, das hat so paar ähm Hindernisse da eingebaut, dass die Sanierung eben nicht steuerlich ankommt. Das erste Hindernis, was wir immer überwinden müssen oder uns irgendwie durchschmuggeln, ist die 15% Grenze. werden ja aufgeteilt Grund und Boden und Gebäude und unser Gebäudeanteil war jetzt diese 80% von der Million, ne? Und dabei trägt die 15% Grenze 120.000 €. Mhm. Netto Netto. Genau. Brutto der Handwerker stellt ja Rechnungen mit Umsatzsteuer und weil Leute gleich behandelt werden, die die Umsatzst als Vorsteuer vom

Finanz erstattet bekommen und auch normale Vermieter sollen quasi Damit gleichgestellt werden, können wir mit einer Bruttogrenze rechnen. Die ist dann nicht bei 15, sondern bei 17,85%. Äh genau so. Auf jeden Fall kriegt man jetzt bei so einer Mobil, die hat ja wahrscheinlich nicht umsonst 8 9 %, da ist bisschen was zu machen, ne? Vielleicht müssen dort noch 120.000 € saniert werden, vielleicht 150 so man die 15% Grenze nur schwer einhält. Das Muss man auf jeden Fall im Blick behalten, weil wenn ich jetzt meine steuerliche Strukturentscheidung mache, ist ja wichtig, kann ich die Sanierungskosten steuerlich absetzen

direkt und damit jetzt im in Höhe von 150.000 mein Einkommen mindern, ne? Mal 42% reichlich 60.000 Steuererstattung in dem Jahr oder kann ich es gerade nicht absetzen, wenn ich wenn ich die 15% Grenze überschreite, werden meine Sanierungskosten oft dann diese 50 oder 40 Jahre verteilt oder im Rahmen der Restungs halt auf 20 Jahre? Ich setze sie trotzdem ab, aber ich setze sie über einen langen Zeitraum ab, dass einfach der, also jetzt würde man betriebswirtschaftlich sagen, der Barwert von dem, was ich da bekomme, einfach viel viel geringer ist, ne? Weil ich habe lieber 60.000 1000 €

heute auf dem Konto als Steuererstattung oder nicht bezahlte Steuer als 60.000 € über 40 oder 50 Jahre Verteilt ist offensichtlich ein riesen Unterschied, ne? Genau. Und äh das deshalb will man halt immer in diese storliche Abziehbarkeit reinkommen. Da liegt auf der Hand und ähm es gibt da ähm auch ein also erstmal muss man die Grenze auch kennen, um halt diese Strukturentscheidung richten, weil wenn ich es dann wieder verteilen muss auf den Zeitung ist ja tendenziell mein Einkommen aus dieser Immobilie höher und ich muss mich fragen, wenn dann immer Noch ein störtlicher Überschuss entsteht, will ich

das wirklich im Privatvermögen steuern? Bin ich schon im Spitzensteuersatz? Jetzt kommt da monatlich noch einender drauf. Ja, an an Ergebnis, dann vielleicht nicht. Und ähm die Lösung für die 15 % Grenz ergibt sich auch aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs. Da war nämlich jemand ganz spitzfindig, weil im Gesetz steht, da wird ja da dieser Dreijahreszeitraum definiert, in Dem diese 15% Grenze gilt und das steht im Gesetz ab Anschaffung und die Anschaffung ist nicht, wenn wir beim Neutar sitzen, sondern die Anschaffung wird immer wirtschaftlich betrachtet. Das ist also der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Und wer

ein gutes Verhältnis zu seinem Verkäufer aufgebaut hat, der darf vielleicht schon bevor dieser Übergang von Besitz nutzen Lasten eintritt, darf da vielleicht schon in die Wohnung ein paar Sanierungen machen. Das würde jetzt in meinem Mehrfamilienhausbeispiel bedeuten, ich muss ja nicht die 150.000 sanieren vorübergang nutzen und lasten, aber vielleicht 40.000 So, dass dann, wenn die 15% Grenze beginnt zu laufen, ich nur noch 110 000 saniere und da noch etwas Puffer hab um die Grenze nicht zu überschreiten. Also erstmal muss ich ja weil, wenn ich das Objekt kaufe, muss ich eine Planung machen, wann ich denn überhaupt

wie viel Sanieren muss. Wenn das sehr sanierungsbedürftig ist, dann stoße ich da definitiv an Grenzen. Also, wenn das so ein Kernsanierungsding ist und fünf Wohnungen sind leer von zehn, die sind runtergerockt und so, dann wird das schwer möglich sein. Wenn das aber grundsätzlich in dem Okayen Vermietungszustand ist, wäre es eine schlaue steuerliche Strategie zu sagen, ich plane die Entwicklungsarbeiten an diesem Haus ab Jahr 3 Jahren. Da bin ich äh nicht ganz deiner Meinung, weil es betriebswirtschaftlich manchmal also nicht gut ist, die drei Jahre noch zu warten. Mhm. Käm z.B. auf an, wann Mieterwechseln sind. Ja,

ich habe äh um da vielleicht etwas äh auf die verschiedenen Marktgegebenheiten äh einzugehen, wenn man in München, Hamburg, Frankfurt Immobilien kauft, kann man damit rechnen, dass es eine ganz stetige Wertsteigerung gibt. Dann Dann haut es mit den 10 Jahren hin. Man muss gar nicht viel arbeiten, einfach nur warten, bis die Wertsteigung erfolgt. Hier bei uns in der Region arbeitet man für diese für diesen Wertsprung. Und wenn ich jetzt eine Immobilie auf diese Art und Weise sanieren könnte und damit sag ich mal, ich investiere 150 und habe dadurch 400, 500 000 € Wertsteigerung, ist das immer

noch besser, das schnell zu machen und diese Wertsteigerung Mitzunehmen als drei Jahre zu die dann zu verkaufen. Genau. Und die dann zu verkaufen, richtig. Also ähm wenn ich also wenn ich jetzt durch diese Sanierung, sage ich mal, diese Wertsteigung sehe, dann habe ich keinen Bock noch 7 Jahre nach der Sanierung zu warten, bis diese 10 Jahresfrist abgelaufen ist, um sie steuerfrei zu verkaufen. Das wäre eine Immobilie, die würde ich schon in die Struktur kaufen. Mhm. um sie dann bei 15% Steuersatz, werden noch über die Vermögenswalte der GBH sprechen, um sie schon bei 15% Steuersatz nach

ein zwe Jahren verkaufen zu können. Du musst ja nicht, du kannst ja Kapitalbeschaffung ist ja das gleiche. Du kannst auch den Wert heben und dann zur Bank gehen und sagen, ich hätte jetzt das Geld gerne und auch das kann 3 € früher nur. Ja, dieselbe Bank darf aber nicht Innerhalb von 3 Jahren die Immobilie noch mal bewerten. Du müsstest dann initial, also es ist irgend so eine Baselregelung. Äh, ich glaube die die Zeit, ich weiß immer nicht genau, ob das jetzt 5 Jahre sind oder 10 Jahre. Ähm, man müsste wahrscheinlich bei einer anderen Bank erstmal

für zwei Jahre finanzieren und dann den Kredit im Ramlerkapital. Wir haben aber schon gemacht unter Jahren. Wir haben das ehrlicherweise schon im im Zweiten Jahr gemacht mit ein und derselben Bank. Glaub, wir haben es aber vorbesprochen mit der Bank, ne? Das ist egal. Das war nicht vereinbart, also es war nicht quasi fertig schriftlich zugesagt. Also wir haben Kapitalbeschaffung im zweiten Jahr gemacht. Das verrückt. Ich hatte Teilnehmer hier, die haben mir, also sie haben mir das erzählt vor paar Wochen. Die wurden von derselben Bank Weggeschickt. Es darf nicht noch mal bewertet werden. Die mussten zu einer

anderen Bank. Es gibt das Niederswertprinzip, das ja grundsätzlich erstmal 12 Monate lang 12 Monate lang gilt. Ähm, aber jetzt weiß ich gerade nicht aus dem Kopf, ob es da eine Unterscheidung zwischen Verbraucher und GmbH gibt. Bei uns natürlich immer in der GmbH gewesen, aber da ähm haben wir das Gut wissen wir nicht genau, aber ich glband gehen. Also der der springende Punkt ist, du sagst, wenn ich hier eine Immobilie vor mir liegen habe und ich wüsste jetzt, dass ich den Wert signifikant steigern kann mit einer Sanierung, die mehr als 15% kostet, dann sollte ich das

jetzt tun, den Wert heben, weil ich sag mal Business Vorsteuern sparen in dem Fall dann mal so, aber selbst wenn das für ein Bestand ist und ich das halte, Könnte es mir nachbeleidigung Sinn machen. Das weiß dann auch wirklich zu tun. Ja. Okay. Okay. Gut. Noch was beim Sanieren, worauf zu achten? Das ist eigentlich die wichtigste Sache, dass man die 15% Grenze im Auge hat jetzt und sich das Geld nach Möglichkeit für die Sanierung von der Bank holt, damit nicht die eigene Liquidität kostet, aber in der Steuer landet, ne? Das ist eure Kunst. Ich hab

ganz oft ein ein Beispiel erzählt, das ist passiert in dem in dem Haus, wo wir die erste Wohnung gekauft haben, die die allererste Wohnung, die ich damals gekauft habe, die zweite haben wir zusammen gekauft im selben Haus und da war ich quasi total buff, weil da eine neue neue Heizung eingebaut werden sollte. Und was dann funktioniert hat, ist wir konnten durch den Einbau der neuen Heizung die Miete steigern, Also einfach auch umlegen und haben aber in Wirklichkeit auch mit dem Mieter gesprochen sagt, dass die neue Miethüte dafür eine neue Heizung, der wollte unbedingt neue Heizung

haben. Haben uns das Geld von der Heizung für die Heizung von der Bank geholt. Das heißt, wir hatten also mussten dafür kein Geld ausgeben, es kam von der Bank. Die Mietsteigerung war aber mehr als wir zusätzliche Bankrate quasi hatten durch die Heizung, die wir finanziert haben. Und wir haben es von der Steuer abgesetzt. Das heißt, wir haben nachher mehr Geld auf dem Konto gehabt als vorher und ein besseren Cashflow. Ja, ist der Hammer. Sehr gut. Und die Immobilie ist mehr Geld wert, wenn man sie verkauft, wenn man sie verkauft, hat noch Wertschauung ist nicht außergewöhnlich

Standard, ne, dass man das so machen kann. GL ich kann noch eins drauf setzen. Ja, ich hat ein Teilnehmer hier, da hat äh war auch die Heizung fällig und die hätte ihn aber über die 15% Grenze gehoben. Und da haben wir mal kurz überlegt, was könnte denn auch in der Wirtschaft für eine Lösung deine Rolle spielen? Contracting. Und da haben wir uns so ein Contractingvertrag besorgt und geguckt fremdüblich und da hat seine Frau quasi Die Heizung eingebaut und jetzt kommt's, wenn du in dem Fremden Haus eine Heizung betreibst, ist es eine Betriebsvorrichtung. Mm. Das heißt,

es gilt als bewegliches Wirtschaftsgut und sie konnte noch IAB ziehen für die Heizung und er hat die 15% Grenze eingehalten. Also Investitionsabzugsbetrag ist was man üblicherweise, wenn man Fotovoltaikanlagen anschafft, da kann man bis zu 3 Jahre vorher Äh schon die Hälfte der Anschaffungskosten in die Steuer als Verluste aus Gewerbebetrieb eintäragen. Und hier äh ginglich gilt als Betriebsvorrichtung. Das also gilt als wirklich die Es ist geil die Frau hat jetzt die Heizung gekauft und vermietet sie quasi also ver was verliest verpachtet für was auch immer sie nee sie also sie also ihr Geschäftsmodell ist jetzt dass

sie dort Wärme produziert und an ihn verkauft verkauft quasi die Wärme. Ist das geil weil bei Contracting denkt man jetzt an irgendwelche großen Unternehmen und kann die Frau machen. Aber wenn das äh wenn das meine städtischen Versorger machen dürfen in Contracting, warum soll das die Frau oder der Mann nicht machen dürfen? Okay, kommen wir mal versuchen wir das mal kurz auf die Zahlen noch mal zu Beziehen. Cashflow wichtig steuerliches Ergebnis. Wir haben vorher gesagt, wir haben grob 6600 € Mieteinnahmen. Äh, wir haben 3750 € Bankkrate irgendwie gehabt. Das war unsere Cashflowberechnung. Jetzt waren in diesen

3750 Bankrate war quasi ein Tilgungsanteil drin. Also kannst du jetzt einmal herleiten, wie unterschiedlich der Cashflow ist zum steuerlichen Ergebnis, weil jetzt haben Wir gerade ein Restnutzungsdauergutachten gemacht. Das hat uns 5 % Abschreibung bescheinigt, also 20 Jahre Restnutzungsdauer und wir haben jetzt gerade Sanierung so optimiert, dass wir noch mal was 149 000 € in das Haus investiert haben oder 150. Ja. Ähm, die wir sofort abziehen können. Was passiert jetzt mit einem steuerlichen Ergebnis? Ja, das äh geht extrem runter. Wir haben Jetzt von also Abschreibung äh 5% auf 800.000 40.000 Abschreibung. Wir haben muss pro Monat

wieder rechnen, ne? Wir haben die Ach so, lass mal kurz aufs Jahr erstmal rechnen. Genau, wir haben Zinsen von äh 33 äh 3,3% auf 1 Million, also 33 000, wobei 73 000 73 genau mit den 40. Ja. Ja. Und wir haben jetzt diesen einmal Verlust, wenn man die komplette Sanierung dort reinkrieg von 150 000. Wenn da jetzt Bank finanziert ist, würden wahrscheinlich die Zinsen auch noch ein Stück hochgehen. Äh auf die 150 noch diese 3,3 %. Das sind im Jahr dann noch mal 3300 € mehr. 78 81 und jetzt noch die Sanierung 150 äh sind

231, ne? Das heißt, mein mein Cashflow ist jetzt immer noch positiv äh stabil, aber die Steuerersparnis 40 pro Zell, also sind knappe 100.000 €. Warte, 230.000 € dürfen wir abziehen in Summe von was waren unsere Mieteinnahme im Jahr? Ähm 80.000. 80.000, Wir sind50 negativ im steuerlichen Ergebnis pro Jahr. Das heiß wir haben negatives Ergebnis im Monat von 12000 oder was? 12000 Ja, also das heißt das heißt jetzt effektiv Zahlen auf alle Einkünfte aus diesem Haus gar keine Steuern und darüber hinaus dürfen wir noch weitere 150.000 € einkommen, die wir aus einem Arbeitnehmerjob haben, aus anderen

Immobilien haben, was auch immer, nur keine Kapitaleinkünfte, ne? Ja, aber noch weitere 150 000 € die eigentlich mit 40% versteuert werden würden, dürften wir komplett Steuer freistellen. Das was wirklich dazu führt, dass man dann, wenn man irgendwo Z.B. als Arbeitnehmer äh ganz normal Lohnsteuer abgeführt hat und dann nicht irgendwas hat eintragen lassen. Also jeden Monat hat man logischerweise viel weniger Netto als brutto bekommen und man reicht so eine Steuererklärung ein, dann kriegt man einfach wirklich ein Steuerbescheid und da steht dann drin herzlichen Glückwunsch, wir überweisen Ihnen jetzt 60 70.000 € oder sowas zurück, ne, aufs

Konto, die sie aus Versehen zu viel an uns Überwiesen hab. Genau. Und als Unternehmer tim man das ja noch so, dass man d im Idealfall, wenn man dann eine Ausschüttung macht, das in diesem Jahr tut genau. Würde man gerne dem Moment eine Ausschüttung. Ich persönlich würde mich ärgern über die Steuerstattung, weil die bedeutet nichts anderes als das Finanzamt ein Jahr lang Zeit hatte mit meinem Geld zu arbeiten. Als richtiger Goat macht man Diesen Verlust im Rahmen der Lohnstuermäßigung geltend. Äh und das, also was das mit eurer Bonität bei der Bank macht, wenn auf eurem Lohnzettel

eselbe Brutto steht, aber dann keine Steuer mehr abgezogen wird und das als Netto ausgezahlt wird. Aber mega Hack, mega Hack, wenn man das, wenn man das ein Z d Jahre sauber macht und das hinbekommt, das einzutragen und dann auf der auf der Lohnsteuer auf dem Gehaltszettel, aber auch auf der Lohnsteuer Jahresabrechnung vom vom Arbeitgeber wirklich einfach dieser um Faktoren, also der ist dann ja 30 40% höher der Nettolohn ja drauf steht. Überlegt mal was das mit der Bonität macht. Das stimmt. Beispielsfall wären das jetzt 5000 € mehr netto gewesen. Einfach nie erst dann Steuererklärung warten,

bis dein Bearbeiter vielleicht aus der Vaterkindkur wiederkmt und dann kriegst du November, Dezember im Folgejahr die Erstattung, die hast du Schon fast 24 Monate vorher, weil du im Januar schon das gar nicht erst bezahlst, sonst w genau richtig. Und das ist das ist eine Sache, da nehme ich mir wirklich im Dezember immer einen halben Tag Zeit und prognostiziere meine privaten Vermietungsverluste, um den richtigen Betrag in meine Steuererklärung ein, also in meinen Antrag auf Luntermäßigung einzutragen, weil ich dann ab Januar schon wieder ein Höheres Netto habe. Glaubst du, du tust den Leuten leid im Finanzam, wenn

die dann immer die Zahlen s Mensch, der Richter wieder, dem geht's wirklich schlecht. Guck all ver Immobilien. Du hast so ein, dein Einkommen ist, also jeder Finanzbeamter hat ein höheres Einkommen als ich jetzt sagen. Ja. Ja. Ja. Lass uns bitte das aber noch mal kurz. Das ist ja ein Effekt ein sehr Großer ein Großteil des Effektes kommt von dieser Sanierung. Wir haben jetzt gerade gesagt, wir machen 12000 € steuerlichen Verlust. Deswegen hast du gesagt, das bringt mir 5000 € mehr, ne? Weil 40% irgendwie wahrscheinlich. In Jahr 2 habe ich ja diese fette Sanierung nicht mehr.

Dann habe ich nur noch den Effekt vom äh von von der von der optimierten Abschreibung durch einmal Kaufpreisaufteilung und einmal Restnutzung. Wie groß ist der Effekt Jetzt gewesen in den ist dann mein Verlust? Wie steht dann die Mobil da? Habe ich immer noch 80.000 Meteinnahmen. Ich habe ich das erste Mal angepasst. Dann habe ich immer noch 40.000 Abschreibung und mit dem da auf die San ungefähr 36 äh 1000 € Zinsen. Mhm. M damit bin ich in dem leichten Plus, wenn noch so die kleinen Themen kommen, also zahlt die Immobilie quasi keine Steuern. Ich zahle einfach

keine Steuern auf die auf auf die Immobilie. Aber mein mein, wenn ich jetzt ganz normal nebenbei einfach Arbeitnehmer bin, da zahle ich ganz normal meine Steuernung, weil die Immobilie mir dann dabei nicht mehr hilft. Ich kann natürlich dann im Jahr zwe eine zweite kaufen, das wieder mal so z.B. könnte ich ja die 60.000 € die ich gerade vom Finanzamt bekommen habe, Nehmen als Eigenkapital für den Kauf einer weiteren Immobilie, wo ich das gleiche Spiel wiederhole. Ja, Tapeto Mobile und nach 10 Jahren fange ich an die erste Mobile steuerfrei zu verkaufen, wo dann ein deutlich größerer

Betrag draus kommt, kann ich das ganze Rad 3 Nummern größer bauen. Das ist jetzt nicht in diesem Moment erfunden, sondern das machen ja Leute genauso, wo man dann hinterher sich fragt, Die haben ja alle keine 500.000 € Startkapital gehabt. Wie haben die solche Riesenvermögen aufgebaut, indem man das Spiel so spielt, ne? Richtig. Ja. Okay. Ja. V GmbH, du hast schon gesagt, müssen wir selbstverständlich drüber reden. Ist da weiß ich nicht. Also glaub du hast mit dazu beigetragen, dass das Thema sehr groß geworden ist im Internet so irgendwie. Also das ist so und dann Wird's gab

auch schon das Handelsblatt hat sich glaube ich schon ausführlich dann mal darüber geäußert, dass das ja aus gewissen, also jetzt alle sollen VV Genber gründen und aber eigentlich ist das gar nicht so toll, weil dann hat man das Geld ja in der Firma und kriegt's nicht wieder raus. Rechne auch einmal alle vier Monate vor. Ach, war die FAZ, ich sag der Handband. Ja, Ja, also die FAZ macht's auf jeden Fall. Ja, ja, ja, ja. Genau. Ja, erzähl was es ist und wer es kann. Ich mache das mal abhängig von der aktuellen Marktlage, ne? Wir müssen

ja schon damit rechnen, dass wir um die 3in% Zinsen haben und 2% Abschreibung, sage ich mal. Das heißt, wir kommen so auf 6% steuerliche Abzüge ganz grob. Wenn ich jetzt ein 4 oder 5%er kaufe, dann bin ich steuerlich immer im Minus. Dann brauche ich keine VV GmbH, weil ich ja steuliche Gewinne Nur mit 15% bestuern will. Wenn ich in so einer Region wie hier äh unterwegs bin, ich vielleicht Gewerbemobilen kaufe und vermiete, aber oder weil ich einfach gut einkaufe, dann gut entwickle, äh in dem Moment, wo ich im Spitzensteuersatz bin und 20.000 € nach dieser

Berechnung zusätzlich besteuern müsste, dann zahle ich ja privat 8inhalb oder 1400 € bei 42% Steuersatz, den man relativ schnell im Privatvermögen hat. In der VV GmbH wären es aber 15 und ich würde so bei Einem Überschuss von diesen 20.000 auch mal so diesen Break even Point sehen, wo ich die Strukturkosten aus der Steuerersparnis zahlen kann und dann immer noch genug Geld übrig bleibt, was ich jetzt mehr zum Investieren habe, was ich privat nicht hätte, weil ich dort eine höhere Steuer zahle und damit 20.000 1000 € Überschuss privat 8400 € Steuern VVG 3000 mit 15% habe

ich dort 55000 € Differenz knapp und wenn ich da jetzt sage ich mal nach 1000 Strukturkosten abziehe für so eine kleine VV GmbH ähm habe ich Buchführung Jahresabschlüssen habe ich 4000 € und das ist es Eigenkapital wird nicht ganz reichen, aber das ist zusätzliches Eigenkapital um bei der Bank, wenn ich mit Faktor 10 Hebele für 40.000 mehr einzukaufen, ne? Für 40.000 wird's jetzt nur weniger Wohnung geben, aber da muss ich halt von meinen privaten Verdienst dann halt nicht 10.000 € nehmen, sondern nur 6000 dazulegen. Und wenn ich immer noch die 10 000 übrig habe, kann

ich halt dann anstatt für 100.000 kann ich halt für 140.000 eine Immobilie kaufen und so äh ergibt sich ein Zinseszinseffekt, der ein massiver Hockeystick ist. Das das unterschätzt man völlig, wenn man jetzt diese Zahlen einmal hört und denkt, ja, mein Gott, die 4000 € und dafür jetzt eine GmbH und so. Ähm, aber das ist wie beim Zinsenseffekt, ne? Wir Haben alle keine keine Gabe dafür mit unserem Kopf uns Exponentialfunktionen vorzustellen. Das ist aber eine. Es ist also wirklich, wenn man das ist, ich glaub du mittlerweile schon, weil du oft genug auf so eine Exel geguckt

hast. Ja. Ja. Ein Kopf automatisch so halbautistische Begabung vielleicht dann irgendw, aber der ähm der Punkt ist, um das greifbar zu machen, ähm du hast mal angefangen, das so zu Skizzieren einfach mit so ein paar Zahlen auf einer Folie. Ich habe das aus einem notorischen Drang heraus in Exceltapete klar bauen müssen. Äh wir haben da quasi ein Modell draus gebaut, wir beide gemeinsam, wo man diese Zahlen eingeben kann und das wirklich sieht, wie sich dann über 10, 15, 20 Jahre, indem man immer wieder das freie Geld nutzt, um weiteres Wachstum davon zu finanzieren, der Vermögenswert

steigert und der Cashflow steigert im Vergleich Zu, man würde das nicht tun. Also einmal das in der VV, GmbH und einmal privat. Und da kommt raus, dass du also je nach Zahlen doppelt dreimal so schnell Vermögen aufbaust und Cashflow und äh mit den mit dem gleichen Vorgehen, ne? Ich muss Akquise machen, ich habe Mieter, so. Also am Ende ich mache das gleiche und komme einfach doppelt oder dreimal so schnell voran. Das ist die Magie der VV GmbH. Da darum geht's. Und die FAZ Autoren, die dann immer nur Vorrechnen, ja, in der GmbH zahlst du 15,

den Rest nimmst du raus, 25, die entpuppen sich eigentlich oder die entlafen sich, dass sie keine Investoren sind, weil der Investor da nimmt doch das Geld jetzt, wenn der das jedes Jahr rausnimmt, dann dann kann er es ja wirklich privat machen. Aber wir wollen ja in der Struktur sehr schnell wachsen und haben ja unser Einkommen auf privater Ebene schon und dann dann ist es richtig und deshalb die jetzt hören Ähm also lasst euch jetzt nie einfach nur diese Steuersätze aufadieren und kommt dann auf 40% sondern denkt immer in Opportunitäten. Das ist Unternehmertum. Das also die

Vermögensverwaltende GmbH noch mal auf Punkt zu bringen, ist ein Instrument, um steuer optimiert Vermögensaufbau zu betreiben. Darum geht es. Und wenn man dann irgendwann sagt, ich mache das ja schon um irgendwann mit dem Geld auch mal in meinem Leben Vielleicht, wenn ich irgendwann nicht mehr arbeiten möchte, ist das mein passives Einkomm ist. Alter, irgendwann möchte ich das ja mal rausnehmen. Wenn man dann irgendwann hingeht, wenn man dieses Riesenwachstum mal gemacht hat, Steuer optimiert, dann kann man ja das Geld sogar ausschütten. Dann bleibt immer noch deutlich mehr Geld über, was privat ankommt, als wenn man es

von Anfang an privat gemacht hätte, ne? Übrigens Ich ich weiß nicht, ob wir es In diesem Video jetzt erwähnt haben. Wir machen ja ein gemeinsames Webinar, ein ein Live Webinar, wo wir steuerlich noch mal durch alle Themen durchgehen. Da machen wir diese Tabelle auf und spielen wirklich live ein bisschen mit den Zahlen und zeigen, wie genau dieser Vermögensaufbau in der VV Gm funktioniert. Das muss man einmal gesehen haben, um zu verstehen, was da eigentlich wirklich die Magie ist, ne? Und dann kenne ich auch niemanden, der Dann vielleicht 3 4 Millionen in so einer VV Game

hat und die auf einmal ausschütten muss, also selbst wenn man sich etwas nimmt. Und ich habe ja äh das zeige ich bestimmt auch in dem Webinar, ich habe mir ja äh die äh also letztes Jahr mal 700.000 1000 € ausgeschüttet steuerfrei, weil ich halt dieses Prinzip Verluste ins Privatvermögen gewinne in der Struktur und wenn ich es schaffe in einem Jahr Verluste zu allieren bei mir im Privatvermögen aus Denkmal Sanierung Investitionsabzugsbetrag äh 300.000 1000 € Verlust oder die 150, die du hast, dann ähm die die oder die wir gerade ja ausgerechnet hatten, man kann ja im

Teileinkünfte Verfahren letztenendes äh so ausschütten, dass man nur 60% der Ausschüttung besteuern muss. Wenn ich also 150 000 € Verlust habe und äh ne, ich habe dem Jahr jetzt mal kein Gehalt, weil ich als Geschäftwer das bestimmen kann oder das auf Myatical Jahr getimt habe, wie auch immer, ich habe 150 000 Verlust, dann könnte ich mir 250 000 € ausschütten und wäre noch bei null. Wir wollen ja nicht bei null sein, wollen ja die unteren Progressionsgrößen etwas ab federn. Wir können also schön rechne ist, wenn ich mein Zieleinkommen 60.000 € ist, kann ich mir also

nicht 250, sondern 350 ausschütten. 60% davon sind 210.000 und äh der Verlust von 150 Nimmt die ersten 150 weg, bleiben 60.000 1000 € übrig, dann hat man vielleicht noch ein paar Kinderfreibeträge, Krankenversicherung, da zahlt man vielleicht 10.000 € Steuern und auf 300 und 50 000 € die man sich ausgeschüttet hat, wenn man das richtig gestaltet auf diesen Art und das dürfte so eine Ausschüttungsbelastung von 3% sein. Ja, ne? Also erstmal ein Punkt, jeder der jetzt dieses Webinar gerne sehen möchte, wo wir da durchführen und wirklich auch diese VV ger mit den Zahlen in der Tabelle

uns anschauen, imocation.de de/steuerwebinar. Da gibt's äh die Anmeldemöglichkeit, das ist ein Live Webinar. Es gibt durch drei Termine. Es gibt auch jetzt dann nur die drei zum Anmelden. Äh lohnt sich wirklich dabei zu sein. Ja, ich will ein Punkt machen für die VVGH Ganz kurz oder ich wollte zusammenfassen. Ja. Ja, das grandiose an der VVGH. Ich habe also der jetzt relativ schnell 200 Einheiten aufgebaut und ich sag immer, der große Sprung beim Aufbau meines Portfolios kommt vom Verkauf von Immobilien, nicht vom Behalten und ich bin ja 14 Stunden am Tag Steuerberater, aber irgendwie, also ich

mache jetzt nicht fix und Flip, da fehlt mir die Zeit dafür, aber so eine Immobil kaufen, Die Sachte entwickeln, Neuvermietungen, Mieten anpassen, notwendige Sanierung machen, dann hat man bei so einem Mehrform Haus auch über 3 vi Jahre die Jones ähm da mal 300 äh 300 400 000 € am Markt im Verkaufsfall mitzunehmen. Das ist halt im Privatvermögen, ich bezeichne eigentlich die 10 Jahresfrist immer als Hemmnis beim Vermögensaufbau, weil man da immer recht lang wartet in der VV GmbH und das gehört auch zu unserer Berechnung. Steuerlicher Überschuss dazu Verkaufspreis minus Einkaufspreis und wenn ich dann halt

Chance habe Immobilie zeitnah am Markt zu platzieren, vielleicht zu einem höheren Preis auch was mir die Bank geben würde, dann will ich die verkaufen können und da kommt auch wieder die VV GmbH ins Spiel, wie man hier noch mal sehr sehr schnell einen großen Schluck aus der Pulle nehmen kann. Mhm. Ja, also ich wollte gerade nur noch mal zusammenfassen, wir sind jetzt in Der Diskussion ja auch gelandet über ne warum macht das Sinn und was es da für Artikel gab und so noch mal für jeden, der jetzt hier das erste Mal zuhört, du du korrigierst

mir, also ich kaufe eine Immobilie, dann kann ich eine Entscheidung treffen, ob ich sie als Privatperson kaufe oder ich kann vorher zum Notar gehen, eine eigene GmbH gründen, die nur mir gehört. Geht auch tatsächlich schnell und dauert noch ein paar Minuten, was er da voll ist. Da Habe ich eine GmbH und besitze ich also eine Firma, ja, also Kapitalgesellschaft. Diese GmbH bekommt einen Sonderstatus als vermögensverwaltende GmbH. Da ist sie steuerlich begünstigt und muss nur 15% Steuern bezahlen. Da muss ich auf ein paar Dinge aufpassen. Ich darf ein paar Dinge nicht tun. Dann wenn ich zu

viel Immobilien handel und so wird die gewerblich. Sprechen wir auch im Webinar über die Details sprechen wir über die Details, ne? und was genau eine VV GH und so weiter ähm äh da erfüllen muss. Und dann habe ich eben 15% Besteuerung auf meine Mieteinkünfte. Die befohlen ja alles haben wir gesagt, wie kann ich das optimieren mit Abschreibung hier und da und so. Das was dann rauskommt, muss ich in der GmbH nur mit 15 % versteuern. Privat sag mutmaßlich mit 42%, wenn ich da im Steuersatz bin. Das ist natürlich Eine große Differenz. ein Unterschied entsteht. Ich

habe das Geld aber dann in dieser Firma liegen und da habt ihr gerade über die Excel gesprochen habt, ne? Dann über die Zeit entsteht aber in der Firma halt so viel mehr Geld, weil sie Steuern spart, dass ich damit wieder neu investieren kann. Dann wird das Vermögen in Summe einfach sehr viel größer und das liegt dann in meiner ähähäh VV GmbH. Genau. Du hast ganz eingangs gesagt, um die Klammer nur zu Schließen, ähm dafür muss eine Immobilie natürlich auch so gut sein von den Zahlen her, dass sie ein steuerliches Ergebnis als bald produziert, was für

mich zum Problem wird. Ja, nur dann macht eine VVGH Sinn. Wenn sie das gar nicht tut, wenn das eine Immobilie ist in München, die per se schlechte Mietrenditen haben und so, dann kann es auch gut sein, dass die Entscheidung richtig ist, sie privat zu kaufen. Ja, ja, Ja. Okay, wir haben es ja letzt mal weil, ich weiß gar nicht mehr, was genau rauskam. Wir hatten ja so, du grillst die Ocation Gründer, also uns beide mit unser Steuer, wir haben ja sehr viele Entwicklungsbedürftigte Mehrfamilienhäuser in VV GmbH gekauft und da sehr viel da drin entwickelt. Mhm.

War das schlau, das so zu machen? Ja, das haben wir ja damals im Detail Diskutiert. Ja, ich wollte nur noch mal die Kurzantworte jetzt wissen. Es ist schlau das zu machen, wenn die Überschüsse jetzt so hoch sind in diesem 10 Jahreszeitraum, dass die privat so eine sehr hohen Stallust geführt hätte und was ich halt auch die Flexibilität finde ich schell euch mal vor, die Zinsen troppen jetzt ein Prozent äh die könnt ihr auch rauswerfen nach 6 Jah 6B Rücklage ähäh bilden, um äh den Gewinn erstmal nicht versteuern zu müssen. bei 15% äh äh besteuern. Genau.

Die 6 Rücklage, das ist äh was eine VVGA z.B. auch hat. Wir müssten dort nicht 10 Jahre warten, um stefrei zu verkaufen, sondern die 6Brücklage sagt, wenn eine Immobilie 6 Jahre im Betriebsvermögen ist, das ist in der GmbH immer der Fall und dort im Anlagevermögen zugeordnet ist bei einer VV GmbH auch der Fall, weil wir halt als langfristiges Vermögen dort reingekauft haben. Wenn ich diese Immobilie verkaufe, kann ich den Gewinn steuerfreistellen. Ich muss ihn aber, also nicht die einzelnen Euros, die ich dabei verdiente, aber diesen buchhaltischen Gewinn, den muss ich innerhalb von 4er Jahren auf

eine neue Immobilie umbuchen. Bei der neuen fehlt mir dann in dieser Höhe entsprechend die Abschreibung. Es ist dann tendenziell versteuer ich dann den Gewinn, aber dann halt auf 50 Jahre verteilt, wenn es 2% Abschreibung gibt. Und wenn ich die vier Jahre mit dazu zähle am Anfang auf 54 Jahre verteilt, wer macht das nicht? Ich besteuere ihn außerdem auch nicht mit 42%, sondern ich besteuere ihn für die ersten drei Objekte eigentlich nur mit den 15%. Also der der ganze Steuerschaden, um den es da geht, ist auch noch viel viel geringer. Also dies ganze Argument mit, oh,

aber die GmbH darf ja nicht steuerfrei verkaufen und deshalb muss man alles privat kaufen. Ist auch ein Quark, wenn man es mal wirklich im Detail versteht, ne? Genau. Genau. Also hat schon viele Vorteile. Ich würde sagen, die meisten Immobilieninvestoren, die wir kennen, die über ein paar kleine Wohnungen hinauswachsen, die machen es dann irgendwann in aller Regel mit VVG aus, ne? Ja, genau. Okay, wir haben noch zwei Themen, Also mit einer nach Holding eben typischerweise dann drüber, ne? So macht man es dann in der Praxis, dass man da also typischerweise da drüber noch eine Ebene hat,

damit dann die ganz vergessen Holding bitte. Ja, nur gehört zum großen Steiger die Kurzversion quasi, also würde würden wir jetzt neu anfangen, würden wir nicht einfach eine VV GmbH gründen, sondern wir würden eine Holding gründen, was auch nur eine GmbH ist. Die nennt man Dann einfach nur Holding oder sonst irgendwas. Die würde dann wiederum die VV GmbH gründen. Das hat, kannst du gleich noch erklären, hat mehrere Vorteile. Einer ist unter anderem, dass äh dass man jetzt dann auch vielleicht verschiedene Vermögensverwaltende GmbHs haben kann, die verschiedene Arten von Investments machen oder möglicherweise auch mit Partnern zusammen

sind oder sowas. Und man kann jetzt das Geld aus der einen Gesellschaft über die Holding in die anderen Gesellschaften hineinbewegen, äh ohne dass das irgendwie mal die private Steuersphäre berührt. Äh so dass quasi kaum Steuern in diesem ganzen Thema fällig werden. Die Holding ist quasi die große Spardose, die da drunter verschiedene verschiedene Dinge eben macht. Ähm es hat dann aber auch ne, also ich glaube Haftung nennst du immer noch mal als als zusätzliches Thema. Vielleicht willst du es noch einmal ganz Kurz. Ja, also warum warum sollte man es einfach immer mit einer Holding machen? Holdings

für alle haben wir schon Videos gemacht. Also, das ist so schon so ein unternehmerischer Grundgedanke. Ähm, wenn man z.B. operatives Geschäft hat, bei Immobilien sehe ich jetzt nicht die große Haftung, aber ein operatives Geschäft hat, Angestellte Sinn, wo Risiken ist, Wettbewerber etc. Ähm, dort wird es schon immer bestrebt sein, die Liquidität aus dem Unternehmen rauszunehmen im Rahmen von Ausschüttungen. Wenn ich die aber an mich privat ausschütte, zahl ich 25 % Steuern. ist Anteilseigner Holding, die mir auch zu 100% gehört, zahlt die nur 1,5% Steuern. Also man hieft quasi dieses Geld über diese Haftungsbarriere hinweg und

zahlt da kaum oder keine Steuern drauf. M Das ist also der erste Grund, Risiko im operativen Unternehmen. Der zweite Grund ist für mich viel wichtiger, wenn ich jetzt ein Unternehmen aufbaue, eine Holding kann genauso wie sie steuerfreie Ausschüttung bekommt auch steuerfrei solche Unternehmensanteile verkaufen. Also jetzt nicht nur eine einzelne Aktie, die ich kaufe an der Börse, sondern Unternehmen und ich baue doch kein Unternehmen auf, wo das Szenario, dass irgendjemand kommt und mir das Ganze Unternehmen abkauft, so unwahrscheinlich ist. Äh, also da würde ich ja gar nicht erst anfangen mit dem Unternehmen und das, also wenn

ich jetzt ein Geschäftsmodell starte, dann will ich ein Geschäftsmodell, was ich irgendwann mal zu einem Faktor X an irgendein Private Equity verkaufen kann und da gehört das natürlich ein Holding drüber, weil den Gewinn will ich ja dann auch nicht besteuern. Gibt viele Startup Gründer irgendwie, Die da vielleicht nicht richtig beraten waren oder so, die quasi einen großen Exit machen, keine Holding drüber hatten, ist relativ blöd. Ja, relativ teuer, relativ teuer. Sind häufig Italer bestimmt war nicht gegen aber ich hab Du weißt, dass wir beide Wirtschaftsinformatik studiert hab? Ja, ist so. Ja, ist habt ihr eine

Holding? Wir haben eine Holding. Wir haben wir Haben Wirtschaftsinformatik studiert, also so halb IT. Deshalb haben wir es auch nur halb richtig gemacht. Genau. Wir haben eine gemeinsame Holding, wie du weißt, die wir gerade auf Strecke. Ja. Ja. Ja. So, nächstes Thema. Eheartenschaukel. In der Pause wollte der Stefan gerade schon unbedingt dich anfassen. Äh was du sehr nachvollziehbar findest. Ja. Äh warum er das genau will, weiß ich nicht. Deswegen sitze ich zwischen euch. Trotzdem könnt ihr jetzt mal die Ehegartenschaukel vorführen, glaube ich. Ja. Ja. Was ist die E-Garnschaukel? Im Grunde genommen nichts Besonderes. Äh bei

der E-Garnschaukel geht's darum, eine Immobilie zu verkaufen. Nichts Besonderes. Also ich glaube, das ist für das einer der krassesten Tricks, wo die Leute Ja. Ja. Du hast also hast recht. Im Grundom ist aber nur eine Sache anders als wenn ich eine Immobil von dritten kaufe. Mhm. dass ich keine Grunderwerbsteuer bezahle zwischen E-Karten. Ja, aber wenn man jetzt sagt äh und dass die Immobilie in der Familie bleibt, richtig angelehnt an eins meiner Lieblingsbücher, was ich empfehlen kann, gleich nach die Dut yourself Rente kommt Talf Eger so denken Millionäre und da Geht's immer drum ähm entscheidet sich

die Mittelschicht eher für entweder oder und die Superreichen für wie kriege ich beides und die E-Gartenschaukel gibt diesem Gedanken wirklich äh greifbare Handlungsempfehlung, weil man eine Immobilie, die man 10 Jahre hat, die kann man ja auf dem Markt verkaufen, macht es dann wieder liquide oder man verkauft die Immobilie an den E-Gatten, macht sich liquide, wenn der E-Gatte die Immobilie abkauft und spart dabei noch Ein Haufen Steuern, weil man auch, wenn man an den E-Garten verkauft, dann diese Wertsteigerung halt mitnimmt. Wann vom E-Garten im Zweifel noch Cash kriegt, wenn er ein Bank Darlehen aufnimmt. Er kann

aber auch ein Verkäufer Darlehen aufnehmen. Das heißt, äh dann nimmt man gar kein fremdes Geld, sondern man verkauft dann an den E-Gatten und sagt sinngemäß: "Lieber Stefan, ne, du hast mir schon mal das Jahrwort gegeben. Diesmal sag noch mal ja zu meiner Immobilie zu Preis X und schmilzt dahin. Du schuldest mir du schuldest mir aber das Geld, du musst erstmal nichts bezahlen, außer die Zinsen." Ja, ich äh ich ich möchte es einmal mit Zahlen machen, damit damit es greifbar ist. Martin, du hast vor 10 Jahren für 500.000 € eine Immobilie gekauft. Ähm, die ist toll,

trägt sich von selber und so weiter. Ist in der Lage, wo sich auch sowohl Werte als auch Mieten deutlich weiterentwickelt haben Im Laufe der Zeit. Diese Immobilie ist heute 1 Million Euro wert. So, die könntest du einfach weiter behalten. Wir beide, ne, sind verheiratet. Wir wollen die auch, deshalb möchte ich dich auch gerne anfassen regelmäßig. Die ähm die Immobilie wollen wir an sich gerne behalten, weil die gefällt uns. Da haben wir viel ähm viel Liebe reingesteckt und sowas. Sind auch glücklich mit den mit den Mietern und so weiter und so fort. Wir wollen die also

eigentlich jetzt Nicht nach extern verkaufen. Jetzt könntest du die einfach behalten. Ähm die hast du damals alleine gekauft. Warum? Weil wir damals schon uns mit dem Thema Steuer beschäftigt haben. Sagen wir gleich was dazu. Wenn du die aber behältst, hast du hast du das Problem, diese 500.000 € Wertsteigerung, die hast du nur in den Büchern. Haben wir nur in den Büchern. Die haben wir nicht auf dem Konto. Eigentlich hätten wir diese 500.000 € gerne, um unseren weiteren Vermögensaufbau mit Eigenkapital zu versorgen. Punkt 1. Punkt zwei, die Abschreibung, die wir gemeinsam in unserer Steuererklärung eingeben, die

läuft noch immer nur auf die den Gebäude äh der 500.000 € von damals, sagen wir mal auf 400.000 € Abschreibungsgrundlage. Wären aber eigentlich, würdest du die heute neu kaufen, wäre der Gebäudeert keine Ahnung was 800.000 €. Dann würde die Abschreibung darauf, also wir Schenken die Hälfte der Abschreibung. Das ist einfach kein besonders toller Zustand. Da geht's um richtig Kohle. Und deshalb gehst du jetzt hin und sagst eben lieber Stefan, gibst mir noch mal das Jahrwoord. Möchtest du meine Immobilie kaufen? Und jetzt verkaufst du mir die Immobilie, ich kaufe dir die jetzt ab für 1 Million

Euro Grunderwerbsteuerfrei erstmal, weil unter Eheleuten Grunderwerbsteuer wegfällt. Ja, klar. Notar wird fällig. Makler wird nicht fällig, ne? Notar wird fällig. Auf eine Auflassungsvormerkung können wir verzichten und so. Also auch Notargebühren und sowas ist erstmal nicht so viel. Gibt's sogar auch noch Sonderkonstrukte, wie man das ganze vermeiden kann, aber das machen wir jetzt erstmal. Was passiert jetzt? Erstmal muss ich dir 1 Million €o bezahlen für diese Immobilie, damit die in mein Eigentum übergeht. M die kann ich mir von der Bank holen. Einfach nur Sagen, ich kaufe hier eine Immobilie, die ist 1 Million EUR wert. Wollt

ihr mir bitte 1 Million Euro leihen? Ist der einfachste Weg, ne? Dann haben wir einfach so als ob wir die gerade neu gekauft hätten, haben unsere Immobilie, sind glücklich, wir kennen die Miete und so weiter, alles funktioniert toll, haben 500.000 € mehr gemeinsam auf dem Konto als vorher. Die können wir nutzen, um weiter tolle Immobilien zu kaufen. Variante 1. Variante 2, gibst mir ein Verkäuferteil und sagst, hier ist die Immobilie, jetzt schuldest du mir halt einfach eine Million. Lassen wir es erstmal für ein paar Jahre. So, schuldigt dir einfach das Geld. So, da haben wir

haben wir Zinsen, können wir gleich mal drüber sprechen. Aber so funktioniert das mit dem Kaufpreis erstmal. Der kann fließen über eine Bank oder der fließt gar nicht. Wenn er gar nicht fließt mit dem Verkäufer darling, er Gibt sich noch ein netter Steuertrick, den kannst du gleich besser noch mal erklären mit den Zinsen. Jetzt passiert aber folgendes. Jetzt haben wir die Abschreibungsgrundlage verdoppelt, weil egal von wem ich die kaufe, ich habe gerade eine Immobilie gekauft, die 1 Million gekostet hat. Äh 800.000 davon ist der Gebäudeil. Jetzt darf ich die Abschreibung auf den doppelten Wert quasi machen.

Die Abschreibung ist jetzt doppelt so hoch Wie wie vorher. Und das tragen wir einfach weiterhin gemeinsam in unserer Steuererklärung ein. äh linke Tasche, rechts ist egal, wem die Immobilie gehört. Jetzt haben wir einfach doppelt so viel Abschreibung und haben potenziell ein paar tausend € mehr Netto auf dem Konto jedes Jahr, ne? Alleine dafür hat sich so eine Aktion schon gelohnt. Also bezahlen wir mindestens mal irgendwie einen schönen Familienurlaub von wahrscheinlich von Der Aktion. Kann man ja jetzt sich leicht herleiten. 400.000 € mehr Abschreibung mal 2 % äh sind 8000 € Abschreibung pro Jahr. Mhm. Mal

42% 3 € Steuerersparung. mehr Netto jedes Jahr, ansonsten alles gleich erstmal. Ist ja schon mal ist cool. Also muss man für arbeiten für 3300 € irgendwie ist vielleicht keine Ahnung Monatsgehalt für für viele Leute so ne. Und jetzt haben wir entweder das habe Ich gerade gesagt 500.000 1000 € von der Bank auf dem Konto und das bei so einem Verkaufsvorgang immer sehr leicht auch irgendwie kann man noch eine neue Bank dann ins Boot holen. Ist ein ganz normaler Verkaufsvorgang, kriegt man also relativ gut hin. Die haben wir jetzt auf dem Konto, können mit denen arbeiten

oder wir machen es mit dem Verkäufer darlehnen und jetzt kannst du mal einmal was was passiert beim Verkäufer Darlehen. Da haben wir nicht ein einmal großen Betrag auf dem Konto, weil ich zahle das Geld an dich gar nicht. Du hast es mir geliehen. Ja, aber für das Leihen musst du jetzt Zinsen von mir nehmen, richtig? Genau. Und das sollte ich auch machen und nicht zu knapp. Äh wichtig ist das wiederum finde ich jetzt nicht so nett. Wichtig ist jetzt äh äh für die Züre, die so gerade bisschen ins Zweifeln kommen äh und auch im Gesetz

nachlesen wollen. Paragraph 32D Absatz 2 Nummer 1. Dort bewegen wir uns gerade, warum ist wichtig? Deswegen hast du geheirat. Normalerweise normalerweise kommt jetzt immer der Einwurf, ja, aber bei den Zinsen funktioniert das sogenannte Steuersatzgefälle nicht. Ich sag mal, Worauf wir hinaus wollen. Du zahlst jetzt auf dein vermietetes Objekt, das ist es ja Zinsen an mich und setzt die im Rahmen deiner Vermietungseinkünfte ab. Dort wirkt sich also 1 € Zins mit 42 Cent Steuerersparnis aus. Ich schulde dir jetzt 1 Million Euro. Lass uns mal sagen, kein Jetzt nehmen wir erstmal irgendein Beispiel. Lass gleich über Zinser

redeten. Jetzt nehmen wir einfach nur 5% Zinsen. Wir wollen gleich mehr, ne? Das sind 50.000 1000 € im Jahr. Die muss ich dir tatsächlich bezahlen, die schuldig dir, die darf ich jetzt bei mir in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Das Zinsen, Schuldzinsen bezogen auf ein vermietetes Objekt. Also habe ich - 50.000 trage ich meiner Steuererklärung ein als Kosten, die mindern mein zu versteuernes Einkommen, das mit 42% besteuert wird, ne? Also 42% von 50.000 € ist jetzt bzw. meine Steuerersparnis dadurch, dass ich Diese Zinsen da eintrage. 21 000 21 000 € Steuersparnis. Danke. Jetzt kommen die

aber bei dir ja als Einkommen an, die 50.000. Richtig. Was machst du damit? Ich versteuere sie nur als Kapitaleinkämpfte mit 25% Steuersatz und zahlst damit 12inhalb. Und damit haben wir durch das Tauschen des Geldes 8500 € Steuern Gespart. Und das ist kein Witz, ne? Also bei Das ist kein Witz. Ja, also wir haben wir haben jetzt einfach wir haben dieselbe Immobilie. Wir sparen mehr als 3000 € wegen der höheren Abschreibung. Mm. Wir haben mehr als noch mal zusätzlich mehr als 8000 € netto auf dem Konto angesparten Steuern, dadurch, dass wir jetzt das mit dem Darin

so gemacht haben. Im Zimmer genau sind's jetzt 12000 € Und wir haben aus Versehen ja nur 5% Zinsen genommen, was viel zu wenig war. Ja, jetzt also ich will jetzt, ich weiß jetzt welche Vorurteile mir dann immer entgegengeworfen werden. Das erste wird wahrscheinlich sein, woher soll denn die Frau also oder Entschuldigung, woher sollst du denn die 50.000 € nehmen? Passt das vom Cashflow her? Aber wir sind ja eine Familie, also wir tauschen ja nur Geld hin und her. Äh, im Zweifel, wenn die Zinsen jetzt noch viel höher Wären, könnte ich dir ja aus meinem äh

also könnte ich dir auch die das Geld vorher schenken im Ramer ähnlichen Schenkungsfreibeträge von 500.000, also pro Jahr 50.000 und du könntest mir die Zinsen dann davon zahlen. Also, das ist erstmal kein Problem. Das Thema Nummer 2, das war die Vorschrift, die ich eben nannte. Äh dort steht eigentlich drin, dass nahstehende Personen dieses Storsatzgefälle nicht nutzen können. Aber und das sagt der Bundesfinanzhof, Das ist nur für Fälle relevant, wo dieses Näheverhältnis dazu geführt hat, dass das Darlehen drittunbliche Konditionen hat und deshalb und die war die 5% falsch, die waren nämlich nicht üblich, richtig? Ja, weil

äh ich habe mir keine Sicherheit eingetragen für das Darlehnen und ein unbesichertes Darlehen wird nach meinem dafür halten, wenn es dann noch Endfällig ist, also tilgungsfrei jetzt, da wird es schon lieber 10 12% nehmen. Kann ja jeder mal versuchen zur Bank zu gehen. Ich hätte gern 1 Million Euro gekriegt, aber keine Grundschuld und noch sonst keine Sicherheit, ne? Richtig. Also 10% mehr oder so dispot sind's, ne? Und deshalb äh können wir dieses Steuersatzgefälle jetzt nicht nur mit 50.000 1000 € nutzen, sondern vielleicht sogar mit 100.000 € Macht aus den 8000 € 16 000 € gesparte

Steuer aus dem Gefälle. Genau. Genau so. Und äh da muss man natürlich äh jetzt ganz wichtig will noch mal betonen Fremdüblichkeit. Also die Fremdüblichkeit bedeutet nicht, dass wir jetzt alle in in Immobilienzins wählen für 3,5%. Fremdübigkeit bedeutet, dass der die Zinshöhe zu den Konditionen, zu den Sicherheiten passen. Und wenn ich äh unser Darlehin unseren Darlehensvertrag ausgestalte wie ein Dispo, also du kannst den dann jederzeit tilgen, wieder auffüllen und so weiter, dann dürfen wir auch Dispozinsen verlangen. Ja, und jetzt darf das natürlich nicht dazu führen, dass äh also korrigiere mich, das Objekt in der Kalkulation dann

irgendwie absurdum negativ ist, ne? Also gibt's da irgendwie eine Grenze, dass man sagt, das ist jetzt, das würde man ja so nie kaufen. Keine Ahnung, das jetzt nur noch Liebhaberei oder sowas Man Objekt oder darf man das beliebig weit machen? Das darf man beliebig weit machen. Okay. Also, es gibt so ein BMF schreiben, also so eine Dienstanweisung für alle Finanzbeamt für ein Bundes Finanzministerium und dort sagt das BMF schreiben, wenn du langfristig an Tritte vermietest, dann muss der Finanzbeamte von der Einkunftserzielungsabsicht ausgehen, Weil wir sind nicht die Wohlfahrt und äh nicht langfristig an Dritte vermieten

ist, wenn du z.B. wie zu günstig an nahe Angehörige vermietest, wenn du lange Lehrstand hast, wenn das eine Ferienwohnung ist, die du hin und wieder privat nutzt oder wenn es irgendein Sondermietell ist, da das alles nicht derfall ist bei unserer Immobilie, vermieten wir langfristig an fremde Tritte und wir haben auch eine sogenannte Finanzierungsfreiheit, ja, dass wir jetzt so viele Zinsen bezahlen, könnt die ja z.B. daran liegen, weil du felsenfester Meinung bist, das hat ja heute morgen deine Glaskulke gesagt, dass in wenigen Wochen der Zins wieder bei 2% ist. Natürlich wirst du jetzt kein langfristiges Bankdarin

für 3,8% aufnehmen, sondern du wartest jetzt, um in 2 Jahren das Darlin bei mir abzulösen und im Rahmen der Umschuldung in 2% Bankkritte zu nehmen. Also das Finanzamt kann dir nicht vorschreiben, wie du die Geldbeschaffung machst. Ja, jetzt habe ich n eine total, also du hast das übrigens alleine gekauft, das Haus vor 10 Jahren, weil wir schon wussten, dass wir das machen. Wenn man nämlich gemeinsam drin steckt, äh dann kann man es nur zur Hälfte machen, so und es also besser ist, man kauft wirklich abwechseln die Immobilie, ne? Und da da steckt auch eine ganz

interessante Antwort auf die Frage drin, wo kommt denn das Geld her? Also, wenn immer ein ein Haus kaufst du, ein Haus kaufe ich, ein Haus du, ein Haus ich und dann schaukeln wir die immer hin und her. Ja, dann kommt's halt, also ich muss dir dieses Jahr leider wieder 100.000 1000 € Zinsenzahlen. Du musst mir aber leider auch 100.000 € Zinsen zahlen aus einem anderen Vorgang. In Summe haben wir überweisen wir Geld im Kreis und sparen damit Steuern. Genau. Da da in dem Fall müssen wir nur drauf achten, dass man unterschiedliche Konditionen auf den Darlen

hat, weil sonst wäre eine Aufrechnungslage gegeben. Aber auch hier kann das Finanzamt im Fremdvergleich auch nicht sagen, ihr müsst die gegenseitigen Förderungen aufrechnen, weil nur weil du auf dem Shirokonto Geld liegen hast und auf der anderen Seite der Bank noch was schuldest. Richtig. Genau. Äh das würde ja auch nicht einfach so möglich sein. Warum? Weil hier unterschiedliche Konditionen und Vereinbarung getroffen wurden. Und das kann dann in diesem Fall auch so gerechtfertigt werden, dass wir entgegenstehende Darlehen vielleicht sogar haben. Also wer wer im Privatvermögen Immobilieneigentum hat, vermietete Immobilien und die noch nie dem Ehepartner der Ehepartnerin

verkauft hat, dem kein Geld schuldet, der hat offensichtlich noch was Verpasst, ne? Also da steckt wirklich ganz ganz einfach tausende 10 000 € Steuer sparen es im Jahr drin am Zweifel zwei. Größe 10 Jahre im Privatverb. Genau. Muss man eine gewisse Zeit im Privatverb haben. Genau. Ja. Ja. Okay. Gibt's übrigens noch kann man noch weiter ausbauen, wie man den Notar die ganzen Notargebühren noch spart und so weiter. Gehen wir im Webinar noch drauf Ein, ne? Genau. Ein Thema noch verkaufen statt vererben. Es äh kommt wahrscheinlich nächste Woche Podcast Folge, da diskutieren wir ein Fall ausführlich

im Detail, wo es nur um Vererben geht. Da kann man viel davon mitbekommen und das glaube ich auch noch besser verstehen, aber es gehört auch zum großen Steuergide, dass du eben grundsätzlich sagst, es ist besser eine Immobilie zu übertragen an die nächste Generation, Indem ich sie verkaufe und nicht vererbe. Ja, das ist äh im Grunde genommen auch so eine Art Ehegartenschaukel, nur halt äh die nächste Generation verkauft. Auch dort hebst du die Abschreibung, die du als Erbe normalerweise nicht bekommst. Als Erbe übernimmst du immer die Bemessungsgrundlage und den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Und da gibt's Immobilien,

die werden Seit vier Generationen in der Familie weitergereicht und keiner kommt auf die Idee, da mal ein Kaufpreis ranzuschreiben, dass man wieder eine neue Abschreibung hat. Ja. Ja. Und äh ob man jetzt eine Immobilie im Wert von einer Million vererbt oder dann in Darlehen erlässt von einer Million Erbschaftstallig, kommt es sehr nah aufs gleiche raus. Aber die Steuerersparnis, wie der Stefan jetzt gerade ausgerechnet hat, wir sind ja jetzt von äh 400.000 1000 € äh Abschreibungsbäungsgrundlage in unserer EGANEL auf 800.000 hochgegangen. Viele Immobilien, die vererbt werden, haben eine Abschreibung von null. Ja, wenn du dort auf

800.000 hochgst, bist du bei 16 000 Abschreibung im Jahr und 7000 Steuerungs das ist das ist krass und wie viel Geld und Vermögen da jetzt auch zum Finanzamt fließt, weil man halt die so ein Wichtigen Prozess wie diese Übergänge dann irgendwie mit einem Niesbrauch gestaltet oder so. Weder der die Immobilie hat, da wird dann nicht zum Investor, weil der andere noch die Einnahmen kriegt. Also, man will ja auch, dass die Kinder dann auch irgendwie Investoren werden und das geht nie, wenn ich als Niesbraucher die ganze Zeit noch die Erträge bekomme und mich um die Mietersach

kümmer und der andere nur noch auf meinen Tod warte, dass er Dort endlich mal Verieter sein kann. Wie wie schlimm ist denn die Erbschaftssteuer? Wie viel zahlt man so? Das die ist auch progressiv. ähm die fängt bei 7 % an und geht äh in in der Linie auf die Kinder bis 30 % hoch. Ähm im Bereich von einer Millionen Immobilie ist man noch so bei 19 %. Ja, also ich darf 400.000 € also wenn es jemand eine Immobilie hat, die unter 400.000 € wert ist, kann er die auf seine Kinder erstmal steuerfrei Übertragen. Ja, sollte

sie trotzdem verkaufen. Ja. Ja, aber das kann ja grundsätzlich innerhalb des Freibetrags, wenn das jetzt 1,4 Millionen wären, würde man hätte man eine Million und dann hast du gesagt, ist man ohne 19% oder was? Ja, genau. Auf 1 Million sind wir schon bei Genau. Bei 600 000 geht's von 15 auf 19 % hoch die. Okay. Okay. Ja. Ja. Ja. Und dann dann Pro dann geht's weiter bis 30% hoch quasi, was schon echt krass ist, ne? Also, wenn man das nicht vorher plant und angeht, greift der Staat an der Stelle schon ja gewaltig zu. Ich werde

auch, also wenn ich jetzt Kind wäre, also machen noch mal das Beispiel mit dieser 400.000 € Immobilie, dass man den Freibetrag schön nutzen. Ich würde davon meinen Eltern keine vermietete Immobilie mir schenken Lassen für 400.000. Vielleicht habe ich noch privates Eigenheim, was ich abbezahle. Mm. wo die Zinsen stolisch ins Lehre laufen, da kaufe ich doch lieber die vermietete Immobilie, bezahl, also nehmen Bankdarlehen auf, zahl mein Eltern 400 000, habe jetzt die Zinsen in der Vermietung, in der Steuer. Wenn die Eltern mir jetzt unbedingt noch was schenken wollen, sollen sie mir noch Sparkeld schenken, halt das

private Einfamilienhaus ab, schwup, habe ich keine störlich nicht relevanten Zinsen mehr, sondern nur noch störlich relevante Zinsen. Also eigentlich eine schöne Umschuldung. Ich zahle immer noch dieselbe Rate vielleicht sogar auf der Dibobilen. Ich habe aber das umgeschuldet und kann jetzt die Zins von der Steuer absetzen. Ja, also das war der Versuch mal zumindest an fast allen Themen vorbeizukommen, sie bisschen zu Diskutieren, was man steuerlich machen kann als Immobilinvestor im.de/ste Steuerwebinar. Da gibt's dann das eben sehr strukturiert und Martin zeichnet dazu und es ist wirklich äh jeder der super aufbereitet, jeder der in diesem Video gedacht

hat, oh, spannend, muss unbedingt in dieses Webinar kommen, weil genau da gehen wir durch alle Themen wirklich strukturiert durch. Genau. imation.de/steuerwebinar Und wir nehmen gleich noch eine Folge auf, in der wir mal gucken, wie du selber Steuern sparst. Machen wir so. Wir sehen uns im Webinar. Yeah.