e hoje eu quero falar especialmente com você que está pretendendo dar os primeiros passos no mundo dos fundos imobiliários ou mesmo você que já começou a adquirir aí as suas primeiras cotas de fis mas ainda sente alguma insegurança em relação ao produto eu sou Ricardo Figueiredo professor da finclass especialista em fundos imobiliários e hoje o tema do vídeo é um guia do que é essencial para você saber sobre Fundos imobiliar nos primeiros passos da jornada como investidor investidora neste tipo de produto Então vem comigo vamos lá pessoal eu tenho certeza que existem aí muitos muitos muitos vídeos falando sobre as grandes vantagens de se investir em fundos imobiliários mas ainda assim você pode ter alguma dúvida alguma insegurança em relação a esse produto então aqui eu vou dar a minha colaboração para você desmistificando alguns pontos importantes para que você se sinta mais confortável em colocar este ótimo produto que deve sim estar presente em toda carteira diversificada de investimentos das pessoas físicas no Brasil Então vamos lá primeira coisa fundo de investimento imobiliário o famoso Fi ele vai te dar acesso a excelentes Imóveis comerciais Imóveis estes que dificilmente conseguiria amos adquirir se tivéssemos fazendo investimento direto as pessoas quando pensam investir no mercado imobiliário vem à mente o quê vou comprar lá um apartamento ou uma casa e vou colocar para alugar vou comprar um imóvel num bom ponto comercial na cidade e vou colocar para alugar os fundos imobiliários te permitem obter renda sim com Imóveis mas Imóveis comerciais de altíssimo padrão com ótima localização só que Imóveis estes que dificilmente conseguiríamos comprar se fôssemos lá de forma isolada Imóveis que custam aí Alguns milhões de reais mesmo para investidores que tem sim capital importante para investir muitos destes Imóveis São transacionados entre aquilo que nós chamamos de investidores institucionais que que são esses investidores institucionais são investidores pessoa jurídica de grandíssimo porte muitos com patrimônios até na casa de bilhões de reais que transacionam grandes volumes de investimento então por exemplo um fundo de pensão um Fundo de Investimento uma seguradora então este tipo de investidor é considerado um investidor institucional muitos destes imóveis de altíssima qualidade geradores de renda são transacionados entre estes investidores institucionais então mesmo a pessoa física que tem a aí Alguns milhões de reais e esteja disposta a comprar um imóvel ela sequer fica sabendo dessa transação Quando sai a notícia já ocorreu ela não pode nem lá fazer a oferta para tentar ela adquirir aquele imóvel Então o fundo imobiliário te permite acesso a todos esses tipos de imóveis que Imóveis São esses a gente tá falando aqui basicamente né na maior parte da indústria mas não se limita a isso na maior parte da indústria de imóveis comerciais escritórios condomínios logísticos Shopping Centers edifícios que são utilizados por perfis específicos de ocupantes como hospitais como escolas universidades centros de Diagnóstico operações de supermercado os famosos atacarejos que estão ganhando tanto aí popularidade no Brasil você consegue sim investir em imóveis em que estes em que estes players são os locatários eles vão estar pagando aluguel para você este tipo de produto o fundo imobiliário ele usualmente é negociado em Bolsa de Valores você faz aquisição aí pelo home broker abre a conta na corretora e faz aquisição via home broker E aí tem um ponto que é positivo e um outro que eu não vou dizer que é negativo mas que chama atenção e você precisa estar acostumado a este outro ponto para não se dar mal no mundo de fundo imobiliário como ele é um produto negociado em bolsa Diferentemente do investimento de direto no imóvel Quando você compra um apartamento e coloca para alugar o fundo imobiliário te acelera a liquidez o que que é essa liquidez é a capacidade de eu transformar um investimento em dinheiro se você for tentar fazer isso com imóvel físico um apartamento por exemplo você vai demorar aí alguns meses para converter o apartamento em dinheiro por melhor que seja a localização daquele apartamento não é trivial você fazer a venda de um imóvel para o fundo imobiliário com as cotas são negociadas em Bolsa de Valores Você vende a Sua cota aí tem o rito operacional de bolsa em dois dias o dinheiro acreditado na sua conta lá na corretora então tudo que você precisa é abrir uma conta numa corretora aí você vai fazer a aquisição das cotas dos fundos imobiliários nesta corretora e toda vez que você precisar vender em dois dias após a data da venda o dinheiro é acreditado lá na corretora para você então é tudo muito mais líquido mais fácil de converter em dinheiro só que por ser um ativo negociado em bolsa nós temos um outro ponto que eu disse para você que esse era um ponto de atenção há um elemento chamado de volatilidade O que é essa tal de volatilidade que o fundo imobiliário carrega consigo essa volatilidade é a variação do preço lá no Home Broker quando você acessa para comprar ou para vender quando você deseja comprar um apartamento por exemplo você você acessa o site da imobiliária ou sites especializados onde os vendedores colocam os imóveis à venda E aí você vai ver o preço de um determinado imóvel vamos imaginar um apartamento com a determinada metragem na cidade de São Paulo custando R 800. 000 se você acessar e ver este preço às 10 da manhã por exemplo você voltar no site às 10:30 Muito provavelmente para não dizer com absoluta certeza o preço Continuará 100$ 800. 000 aí você vai ligar pro pra imobiliária ou diretamente pro proprietário marcar uma visita e o preço continuará sendo r 800.
000 e se você entender que aqueles R 800. 000 São justos e nem tentar negociar nada nenhum desconto enfim você vai fechar por R 800. 000 só que a cota do fi lá no Home Broker você acessou o Home Broker viu uma cota de um fi qualquer sendo negociada a r 95,30 você virou para pegar o seu copo de água tomou um pouquinho de água olhou passar alguns segundos essa cota já pode estar sendo negociada R 95,35 ou R 95,10 enfim o preço vai ficar variando a todo instante isto necessariamente implica em volatilidade esta variação de preço é importante que o investidor entenda que isso é da natureza do produto Isto vai acontecer e não significa que o imóvel que está lá dentro se valorizou ou desvalorizou nesta velocidade significa que as pessoas para converter esta cota em dinheiro Estão dispostas a vender um pouco mais barato ou tem mais comprador e as pessoas estão dispostas a pagar mais pela cota daquele fundo imobiliário e é por isso que o preço fica subindo em decendo n então a volatilidade faz parte do produto a liquidez é maravilhosa super bem-vinda é um atributo excelente mas o fato de ser negociado em ambiente de bolsa traz consigo este elemento chamado do volatilidade E aí eu chamo atenção para um um tipo de fundo específico que existe a indústria criou o chamado fundo imobiliário sepado este fundo imobiliário é um fundo que compra imóveis para poder gerar renda ou ele investe em títulos de dívida ligadas ao setor imobiliário financiando o setor imobiliário E conforme estas dívidas são pagas ele vai gerando renda também para os seus investidores mas ele não é negociado ali no Home Broker para comprar e vender cotas destes fis que nós chamamos de fis sepad você precisa ligar entrar em contato com a sua corretora através do seu assessor por exemplo E aí externar o desejo de comprar ou de vender caso você já tenha a posição e ele vai dizer a que preço ele faz essa operação Note que você perdeu a transparência da precificação do Home Broker ali você tá vendo todo mundo que tá precificando a cota de um determinado fundo imobiliário tem gente que topa pagar R 95,30 mais o vendedor só vende a 95 e32 então se eu quiser comprar só tem vendedor a 9532 eu vou ter que subir o meu preço paraa 95,32 ou se eu quiser vender só tem compradora 95,30 quero vender Agora tenho que baixar um pouquinho e colocar 95,30 é transparente você tá vendo no fundo sepado não existe transparência você está acreditando no outro na na posição do outro lado e aí o que acontece você não tem transparência na precificação a tua liquidez é muito menor porque você você não sabe quanto é transacionado por dia você fica na mão da mesa da corretora em dar saída ou não para você naquele investimento eu chamo atenção para esse tipo de produto porque é um produto que é muito oferecido para o investidor pessoa física através das corretoras com o apelo de Olha não tem volatilidade tá vendo el não é negociado no Home Broker Mas você perdeu toda a transparência de precificação o histórico que observa nesse tipo de produto é que no momento em que você vai tentar fazer a venda o nível de precificação que você consegue é um nível de precificação que não é atrativo para o investidor lá do outro lado mais uma vez tá lá a figura da corretora assessor e corretora e eles obviamente estão ganhando uma taxa que você sequer conhece no meio dessa operação exemplo você tem uma cota de um fundo sepado que você pagou R 100 para entrar e essa cota está marcada a R 100 na tua posição tá lá marcadinha a R 100 não tem variação porque não tem home broker tá lá paradinha não tem volatilidade né Maravilha só que na hora de vender você ligou lá pra corretora e foi informado que olha comprador hoje ah só conseguia 98 é isso tá se você quiser acontece que não necessariamente ele encontrou compradora a 98 ele pode ter conseguido compradora a 99 a 99,50 você não sabe e esse diferencial fica pra banca né leia-se banca corretora mais acessor por isso que eu digo que fundo se tipado pessoa física literalmente deveria evitar ela deveria evitar ai cara mas se for assim quem vai transacionar esse tipo de fundo Deixa pro institucional sabe por quê Porque o institucional vai entrar com muita grana mas muita mesmo e aí ele vai bater de frente e vai conseguir níveis de precificação mais atrativos para nós investidores pessoa física nós somos pequenininhos né certamente a gente vai tomar uma taxa ali bem mais salgada devemos focar em Fundos líquidos Ah tem volatilidade você monta uma posição de f menor para você se habituar com esse com esse elemento de volatilidade E conforme você for se habituando você vai aumentando a tua posição de fundos imobiliários volatilidade você deve aprender a conviver com ela não mascará fundo se tipado mascara a volatilidade Então esse elemento de volatilidade é importante elemento de liquidez Já falei para você maravilha super vantagem de fundo imobiliário em relação ao investimento direto em imóvel mas para isso você deve preservar fundos de boa liquidez na tua carteira e aí vem um erro comum dos investidores Às vezes a pessoa tá começando pequenininha ela vai montar uma posição em fundo imobiliário ela olha lá nível de liquidez esse fundo Ah o fundo negocia Ricardo r$ 50.
000 por dia Nossa tranquilo né eu vou aqui aportar r$ 1 R 200 Ah tranquilo ele negocia r$ 50. 000 por dia é só que deixa eu contar um segredo para você o mercado de fundos imobiliários tem mais de r. 600.
000 investidores não tem só você olhando para aquele fundo imobiliário então se você decide investir num fundo que tem uma liquidez tão limitada sabe o que que vai acontecer num eventual necessidade de saída que você tem que vender as cotas Pode ser que neste dia outros mais tenham essa mesma necessidade e aquela liquidez de 50. 000 se torna uma porta de saída muito pequena e se eu tenho uma pressão vendedora muito grande em cima de uma liquidez limitada sabe o que acontece com o preço da cota ela cai porque eu tenho muita gente vendendo e pouca gente interessado em comprar lembre-se o nível de liquidez deste fundo hipotético que citei é de r$ 50. 000 por dia então mesmo você sendo pequenininho investidor pequenininho você está no mercado que tem mais de 2 mil 600.
000 investidores Preserve a seleção de fundos líquidos fundo que negocia 400 500 6 600 R 700. 000 dia R 1 milhão deais dia 2 milhões tem fundo que negocia mais de R 10 milhões de reais por dia olha esse é um nível de liquidez maravilhoso Preserve evite esses Fundos que negociam 50. 000 100.
000 150. 000 R 200.
