Entenda a ESTRATÉGIA em comprar IMÓVEIS DE LEILÃO no mesmo condomínio

Estamos indo para Vespasiano gravar com o Gilsimar, o Gilsão arrematou dois apartamentos no mesmo condomínio. Técnica aí tá sendo muito utilizada pelos smartanos. Otimiza aí, ó, ocupação, reforma, contato com síntico, tudo no mesmo lugar, facilita, né?

Então, daqui a pouco vocês vão acompanhar com a [Música] [Aplausos] gente. Bora lá, ó. Homem.

[Música] [Aplausos] [Música] Fala galera Smart. Estamos aqui hoje, ó, do lado do Gilson, aluno Smart, para visitar dois apartamentos que ele arrematou aqui na cidade vespasiana. Não só na cidade vespaziando, dois no mesmo condomínio.

Nós vamos mostrar aqui o apartamento para vocês, o racional, por que o Jução comprou dois mesmo condomínio, lado positivo, lado negativo. Vamos mostrar tudo pra galera aí, né, Jilson? Isso.

Vamos quebrar tudo lá. Bom, acompanha com a gente aí. [Música] Conte pra gente aí já qual que é a história desses dois apartamentos.

Tava garimpando. Imóvel quê? Caixa.

Imóvel caixa. Os dois imóveis caixa. Dois imóvel caixa.

E aí? Aí como é que foi? Arrematou os dois juntos mesmo dia?

Não, tempos separados. Depois conta pra gente tava ocupado, não tava? Como é que foi?

É, os dois estavam desocupados, né? Um foi numa segunda-feira, depois na mesma na mesma semana, na quinta-feira, a gente encontrou um no mesmo imóvel, só que no mesmo no mesmo prédio. Só que esse segundo imóvel a gente só arrematou com um pouquinho de raiva, tá?

Foi na raiva. Por quê? Porque o síndico daqui, o síndico daqui, ele não deixou a gente tomar posse antes de da matrícula, antes do imóvel estar no nosso nome.

Então a gente fala, então eu virei pra minha esposa, falei assim, quer saber? de raiva. Eu vou pegar outro no mesmo prédio.

Aí olha aí a galera às vezes arremata mais e mos no mesmo condomínio porque vai fazendo amizade com o síndico. Daí esse aí já foi de raiva, mas depois vai amaciando também, né, Jilson? Isso.

Depois depois a gente foi conversando, depois que ele liberou e tal, a gente hoje a gente até troca uma ideia, mas foi na força do ódio o segundo. Aí os dois desocupad o detalhe desses imóveis aqui é que nunca foram habitados, nunca ninguém morou. Tá do jeito que a construtora deixou.

Então aqui eu não precisei sequer de pintar o imóvel. Sim. Tem um probleminha lá que é crônico do prédio, que é uma uma um vazamentozinho nos banheiros, mas é só cortar ali um gesso, um drywall no lugar, trocar ali um um joelho, um T e já tá 100%.

E você chegou a comentar comigo que o condomínio é novo, então tá na época ainda de garantia, né? Então houve a responsabilidade da construtora, né? Isso.

Fizemos contato com com a construtora, né? com APON e já tá agendado o dia para eles virem aqui para para est resolvendo esse problema. A gente não vai nem ter custo com esse com essa reforma, né?

Bom saber, viu, galera? Imóveis novos, a construtora tem que dar uma garantia de 5 anos sobre alguns vícios deles, ok? O pessoal às vezes que arremata o imóvel fica preocupado, ah, mas e eu também tenho que oferecer uma garantia para quem tá comprando?

Não, você coloca lá caráter adicado que se encontra. Agora a construtora do imóvel desde que ele terminou, que ele foi entregue, ela tem que dar garantia de 5 anos. Nós vamos ver então lá por dentro o imóvel, ver imóvel que nunca foi ocupado, Gilson, às vezes não tem o piso ainda, às vezes tem que colocar laminada e tal, não?

Tá lindo, tá lindo. Laminado de madeira, pintadinho, pronto para morar. Lindo.

Então, pronto. Nós vamos ver que isso aí é novidade. Vamos lá.

Vamos lá. Gilson, tem aqui uma área de lazer pro condomínio também, piscininha e quadra lá molecada. Isso que a estrutura desse desse condomínio aqui é uma das melhores, né, que a gente já presenciou aí nesse nesse nesse curto prazo aí de de arrematações, sabe?

Uma piscina num tamanho até até legal, né? Uma quadra, né? Tá novo o condomínio, você vê que uma quadra bacana aí para os meninos brincar, né?

tem um ter um playout para crianças menores ali. Então, uma estrutura aí completa pro pessoal já já vir e ficar à vontade no condomínio. Isso é uma tendência, viu, galera?

Os apartamentos em si estão cada vez menores, mas a área de de condomínio, de lazer atrai muito pr pra revenda. da pessoa saber, ó, que os filhos vão passar aqui à tarde jogando bola no ambiente fechado, com segurança. É importante.

A gente até costuma falar, ô Pedrão, que os os imóveis e os condomínios que não têm essa estrutura, né, para concorrer com essa aqui, vai ter que baixar preço, vai ter que baixar preço. Isso aqui realmente traz liquidez demais pr pra venda, né? Falando em liquidez aqui, ó, você falou que em uma semana aqui já deve est pronto o reparo lá no esgoto que a gente vai ver.

expectativa de revenda aí pela sua experiência aí desse um ano de arrematação, de revenda. Quanto tempo você acha que que dá para colocar o imóvel para vender e botar? Mesmo fosse corretora, né?

E ela já tava conversando com alguém que já pretende visitar, acho que na quinta ou na sexta já tem uma visita. A pessoa tá procurando especificamente na região, né? Aqui de Vespasiano e provavelmente provavelmente pelo que ela passou pra gente vai ficar com imóvel.

Condomínio, então completinho, piscina, quadra. Vamos lá pro apartamento, então. Apartamento um, então, né, Ju?

Isso. Vamos lá. Gostei do chaveirinho, viu, galera?

Depois vamos dar um aqui no chaveirinho, ó. Smart carta. Smart carta na veia.

Isso aí. Pronto, como você disse, entregue já com laminada, né? Isso.

Prontinho para morar, né? Não vai ser necessário nem pintura. Só do jeito que a construtora deixou.

Isso que não foi a gente que fez. Apartamento térreo. Aqui quando o prédio não tem elevador, apartamento terre é uma boa opção aqui, ó, porque não tem problema de mobilidade, pessoa mais idosa, tal, todo mundo pode acessar.

Uhum. Né? Agora vai, a gente vai só fazer uma faixinha depois que terminar aquele probleminha que deu ali na no banheiro.

Uhum. Né? onde que a PON por imóveis está na garantia que vai resolver.

Depois a faxina, pronto e acabado para para venda. Caramba, Jão, a parede, gente, tá reluzindo de branco. Então, assim, tudo no jeito mesmo, só em relação ali que a gente vai mostrar para vocês da encanamento que deu problema.

não falar que tava perfeito, que o J só não vai ter que ter, não vai ter que gastar, porque a construtora vai gastar, mas vai ter que esperar a construtora fazer, ó, ali o problema no joelho ali do do encanamento que vai ter que ser lá trincada, ser refeita a lá trincado. Já teve isso lá em casa também. Apartamento dois quartos com modem aqui.

Você que colocou esse moldem por conta de ou já tava aí? Já tava aí. Esqueceram aí.

Esqueceram aí. Então, a pessoa pensou em ocupar o imóvel, pensou em ocupar, eu conversei com com ex-proprietário antes, ele chegou a trazer algumas coisas para cá. Uhum.

Eh, começou a pagar algumas algumas parcelas, aqueles imóveles onde que a pessoa compra na planta e no meio do caminho ela acabou desistindo e sequer veio morar, mas ela chegou sim a trazer algumas coisas, inclusive deixou o modem para trás aí, né? Ah, sabe por que que eu te perguntei? Na hora você falou, vi o modem, eu falei assim, às vezes tem gente que coloca internet para tanto sistema de uma camerazinha, que aí você consegue monitorar a instância, às vezes também de senha e tal, mas isso aí em geral às vezes consegue pegar até com o vizinho a senha do vizinho para você poder monitorar o imóvel a distância, né?

Olha, esse imóvel ele ele foi arrematado no segunda praça, né? Segundo leilão, eh foi arrematado pelo valor de R$ 105. 000 e vai nos trazer uma uma receita líquida aproximada de 70 de 70k e um lucro líquido aproximado de 30 a 35k, né?

E só essa só essa maró só foi essa margem porque a gente tinha uma uma dívida importante aqui de condomínio, porque senão seria um um uma porcentagem bem maior e um volume de margem bem maior. Bacana. Você falou que foi 105 de lance, mas você tirou do bolso 105 ou teve uma parte financiada?

Ele foi financiado pela Caixa. Foi financiado. É, detalhe que a gente tirou só os 5%, né, de do nosso bolso e o restante eh veio do do financiamento, né?

Então, bacana. Então, gente, tá vendo? 105 de lance, só que por volta o quê?

De 5000 e poucos de entrada. Daí tem que gastar só, só 5. 000 e pouco de entrada.

Não, você teve que gastar com registro, tem que gastar com ITBI, tem que gastar com as parcelas até revenda. Então, todo mês agora tá numa parcelinha aí o quê? Próximos R$ 900, aproximado, R$ 800, R$ 800 por aí.

E aí computa todos os valores aí da operação. Aí você vai pensar, o Jilson falou assim, mas teve dívida de condomínio. É isso mesmo, tá gente?

Leilão de segunda praça da Caixa, a Caixa passa a responsabilidade pra gente que é rematante. Então aí você teve que assumir essa dívida. Você lembra mais ou menos quanto é que foi?

Uns 7 a R$ 8. 000 de de dívida de condomínio aqui para para pagar. Juntando todas as despesas, né?

Somando todas as despesas, a gente vai tiver aproximadamente de R$ 25 a R$ 30. 000 de despesa aqui, considerando uma venda de 5 a 6 meses, né, pagando as parcelas ali. Pronto.

E aí diz 5 a 6 meses a operação completa, espera-se que o imóvel esteja vendido com de 30 a 35. 000 de lucro líquido no bolso. Líquido no bolso.

Bacana, gente. Isso aí nas operações desses de imóvel pop 30 35. 000 dá para tirar.

Daveria para tirar até mais aí que você falou se não fosse essa dívida de condomínio. Esse imóvel aqui é bom a gente falar também o racional de venda desse tipo, desse perfil de imóvel. Vamos lá.

O imóvel e ele vai ser feito uma revenda eh você tem ali mais ou menos por quanto que vai ser revendido esse imóvel aqui? Quanto vocês vão anunciar ele? Sim, temos sim.

Eh, o valor de mercado aqui do dos apartamentos aqui nessa região, ele tá variando entre 170 a R$ 190. 000. Entretanto, como a gente tá no primeiro andar e tem uma liquidez e o pessoal costuma valorizar por causa da da ausência de escasa, a gente vai anunciar por entre a R$ 185.

000. Prontos. Aí, galera, só que aí tem um detalhe no imóvel pop 180, 185, beleza?

pode ser o caso de da gente eh oferecer algumas facilidades paraa pessoa ficar com imóvel do tipo você virar e falar assim: "Não, eu pago o ITBI ou eu pago o registro, eu entrego esse imóvel sem o custo". Nesse imóvel aqui, nessa região, você acha que vai precisar disso? Não vai precisar?

Você acha que a pessoa que paga a entrada, tranquilo, paga os custos registros? Você pretende subsidiar uma parte dessa? Como é que tá aí essa expectativa?

É o público comprador, né? nesse tipo de imóvel, normalmente, né, na maioria dos casos, eles não têm o valor total para bancar eh eh a entrada que é necessária, a documentação. Então, a gente costuma para dar liquidez a ao imóvel, a gente costuma entregar algumas regalias, como pagar a documentação, que é o imposto de transmissão e o registro eh eh do comprador para que dê um pouco mais de liquidez e também para cumprir um propósito, né, pra gente também tentar ajudar a pessoa a realizar o sonho dela, né, que que é o que é o sonho da maioria do dos brasileiros, é é ter o teto, né, a pessoa gosta de olhar pro teto e falar assim: "É meu".

Sim. Então, então a gente tenta eh ajudar, né, as pessoas a aproximar mais dessa desse desse propósito delas. Bacana essa parte que o Jon falou, gente, tá?

A gente como arrematante, a gente também tem um papel social, tá? De colocar o imóvel de volta no mercado e com condições boas pra pessoa ter a casa própria. Boa parte das vezes, nesses imóveis pop, a gente oferta até os anúncios, a gente já coloca o valor da parcela.

A pessoa simplesmente na cabeça dela, ela vai olhar e vai ver o seguinte: poxa, com o mesmo valor ou até menos eu consigo trocar o meu aluguel por uma parcela de um financiamento do imóvel que vai ser meu, tá? Então tem esse papel social também do arrematante, porque no mercado tradicional você tem uma série de exigências, tá? Você tem ali o mínimo de 20% de entrada, você tem que a pessoa tem que reservar um valor para registro para ITBI que às vezes ela não tem.

Então o arrematante, como ele tem uma margem maior ali, comprou o imóvel mais barato, vocês conseguem ali, né, fazer subsidiar parte desses custos. Então, galera, nesse aqui a gente já sabe então do racional, vai ser revendido por volta de 190 a 200. 000 valor de anúncio, vai ter um subsídio do Junção ali para facilitar a compra das pessoas, tá?

E de 5 a 6 meses esse imóvel deve estar revendido com R$ 35. 000 R$ 1. 000 de lucro no bolso.

Vão mostrar o segundo apartamento. E aí no segundo apartamento eu quero que você me fale, tá, de prós e contras de arrematar apartamentos no mesmo condomínio, que eu acho que vai ter história aqui para contar, gente. Vamos lá.

Vamos lá. [Música] Esse aí antérrio também aqui, ó, 202, ó. Esse aqui, ó, vai ter uma discussão, tá, gente?

Qual que é o mais valorizado? Inclusive, você já pode passar a impressão sua, da sua esposa. Quando o apartamento não tem, o prédio, não tem elevador, galera, definitivamente o último andar não é o mais valorizado.

Diferente de apartamento de prédio com elevador, que quanto mais alto, mais vai subindo valor. Prédio com escada, não é? Não, mas tem uma discussão de qual que é o mais valorizado, se é o primeiro andar ou se é o segundo.

O primeiro andar para mim é ótimo questão de mobilidade, só que aí o pessoal fala assim: "Ah, mas um lancezinho só de escada você tem a privacidade, né? A janela não tá ali direto pro estacionamento, pro pro condomínio. " E aí, qual que é sua percepção?

O o segundo andar, o primeiro andar, ele na nossa percepção, ele tem um pouco mais de liquidez, principalmente porque muitas vezes a gente pega um comprador idoso, uma pessoa que, né, que tem algum problema físico, que a pessoa também que pensa o seguinte: "Olha, vou fazer uma compra e vou começar subindo escala e sacola com". Então a pessoa antes de comprar ela tem esse racional também. Uhum.

Então o primeiro andar sempre ele vai ser um pouquinho, apesar de não ter uma área privativa, ele sempre vai ter um pouquinho mais de valor por causa do racional do comprador, né? Bacana. Então beleza.

Então então a percepção de quem tá no mercado dos imóveis pops com escada é primeiro andar ainda melhor do que o segundo. Mas vamos lá, vamos ver aqui esse aqui. Esse aqui vai ter questão do de encanamento também ou não, Jonal?

Não, ele ele ele teve não. Certinho. Aqui tá tudo zero barro.

Eh, eu não nem cheguei a conversar com com ex com ex-mutuário, sabe? Mas pela matrícula lá ele nunca residiu, né? Aquela ordem que a gente vê lá de da pessoa ter comprado antes, né?

Sim. Eh, antes do habits. Então, a gente percebeu que realmente ele, a maioria, né, das matas que a gente vê lá que a pessoa compra antes do habit normalmente o imóvel nunca foi habitado.

A pessoa compra, mas depois desiste de pagar. E bacana. Daqui a pouquinho nós vamos falar do financeiro, do racional desse aqui também, que deve ser parecido com outro, mas nós vamos detalhar.

Mas eu quero que o Jon comece falando pra gente o seguinte: qual que é desvantagem, se é que existe e vantagem de pegar imóvel na mesma localidade e às vezes até no mesmo condomínio, igual é aqui. Que que pode otimizar numa arrematação como essa? Esse não é o racional somente desse imóvel, mas de região específica.

a estratégia que a gente tem adotado. Nós temos tomado a decisão de arrematar imóveis mais próximos, porque a gente acaba criando uma rede de network onde facilita demais o processo desde a arrematação até a venda. Primeiro que a gente consegue conexão com prestadores de serviço que, né, aqui, por exemplo, dois imóveis no mesmo local, não preciso de contratar dois prestadores.

Ontem mesmo o mesmo prestador veio aqui, como é uma uma rematação, uma uma reforma simples, o o prestador já veio aqui, já arrumou no primeiro andar, subiu aqui, já resolveu no segundo andar. Em um dia, um dia e meio, dois dias, no máximo, a mesma pessoa já resolve resolve tudo. Resolveud.

A gente, basicamente, a gente tá aqui gravando numa terça-feira. Segunda-feira veio o prestador aqui meio que para fazer um um faxinão, né? No nos dois apartamentos, a mesma pessoa veio um dia só resolveu.

O detalhe que a faxina Pedro a gente encontrou aqui no prédio mesmo, tá? A o a a faxineira ela tá aqui, ela já, né? Ela já mora aqui no prédio, ela mesma já veio aqui, já fez o de baixo, fez o de cima também.

Então essa otimização ela ganha, ela faz a gente ganhar um uma agilidade, né, no processo até a venda, né? Isso é importante pra gente aí vamos colocar que eu não tivesse encontrado tudo bonitinho, que aqui basicamente eles colocaram um armáriozinho de de banheiro, mas tem que fazer uma obra. A obra vai ser feita ali pelo mesmo prestador de serviço, né?

A obra vai ser feita. contato com o síndico que você começou ali tendo alguma certa dificuldade, querendo ou não, dois, três, o síndico já viram, pô, esse cara aqui, ele vai tá aqui no condomínio, tá pagando meu condomínio em dia, vai facilitando o contato dia a dia porteiro, então vai formando networking. Isso, igual igual nós falamos, né?

Vai, você vai criando uma carteira de contatos aqui no no seu smartphone que chega um um ponto que tá tudo aqui na palma da sua mão. A sua, você já você já remata já sabendo com quem que você vai falar, com quem que você vai mandar, quem que você vai pedir para reformar a até a venda, até a venda com os corretores fica facilitado porque se acaba eh mandando, né, e o o imóvel pra mesma pessoa. Então, às vezes, e ele, né, informa pra gente que o cliente para esse determinado imóvel que a gente acabou de arrematar já está pronto, né?

Ele já tá esperando esse imóvel. Então, assim, é uma estratégia que a gente tem adotado, que tem e nos dado um resultado muito legal, bacana. Já pode trazer o cliente falar assim, tá igual construtora, eu tenho tais e tais unidades do condomínio, vai chegar, vai falar, qual que você prefere?

É o térre ou você prefere uma privacidade do segundo andar? Tá aqui, ó, já tá formando a carteira. E legal que você ter falado esse ponto de revenda também, que é o seguinte, gente, que que a gente faz quando a gente arremata o imóvel?

A gente pega tanto corretores da região, então pegando corretores da região, é legal ali que tá facilitado ali, eles vão trazer, tem dois imóveis para eles trabalharem. E também a gente pega, você falou, por exemplo, que você tenta fazer a venda direta, a sua esposa é corretora, a gente pega às vezes um porteiro ou um vizinho, deixa a chave com ele, fala: "Ó, de vez em quando, se se tiver um interessado direto meu, posso falar com você que você mostra e mola aqui. O mesmo vizinho pode virar e e mostrar os dois apartamentos, né?

" E foi o que aconteceu, é a minha esposa, né, em contato com a subsíntica, né? A subsíica informou para ela que tinha um conhecido que queria comprar aqui no no prédio. Provavelmente o imóvel vai ser dele pelo o andar das ruas, pela avaliação de crédito.

Provavelmente o imóvel já está vendido para essa pessoa que a minha esposa conheceu por intermédio da subsíntica daqui do prédio. Pronto. Conversar com sínd subsíndico, fazer, se tiver um grupo de WhatsApp, já chegar, já colocar, galera, unidade tal, pronto, já tá fazendo a divulgação para dois imóvel.

Muito bacana. Jução, agora eu vou te apertar de novo com os números. Fale aí mais ou menos lance, eh, como é que foi, se foi também licitação em em segunda praça.

Conte como é que foi esse aqui. Foi uma rematação feita também em segunda praça, tá? Eh, o lance aqui foi 93, salvo engano, foi só uns dois lances.

Ele começou em 90, 91. No primeiro, no segundo lance que a gente já deu, a pessoa que estava concorrendo que a gente já desistiu, então a gente arrematou ali por 93. A expectativa, né, de de venda é entre 175 a 185, né, e que vai nos trazer também um lucro líquido entre R 35 a R$ 40.

000, né? Só essa mais, repito, porque também tinha uma um pedacinho eh importante de dívida de condomínio. Legal.

Então, gente, o Racional é mais ou menos igual do outro, porque apartamento mesmo, tamanho mesmo de condomínio, tá? Então, os dois pegos em leilão segunda praça, lembre-se, leilão segunda praça, vocês assumem, tá, dívida de condomínio de PTU, se houver e vocês também pagam 5% leiloeiro. Mas sim, tem boas oportunidades, é só para saber fazer a análise.

E o Jusão é legal que ele tá falando assim às vezes: "Ah, salvo engano, não sei se teve disputa, não teve". Sabe por quê? Gente, eu já fiz live com esse homem aqui, ó.

Ele começou a rematar no começo de 2024, se eu não me engano, e até quando a gente tinha feito a live, eu acho que eram 15 móveis. É isso mesmo. São 20 20 móveis, tá?

Então a gente começa a fazer em série, gente. Imagina 20 móveis, cada um desses lucrar R$ 30. 000.

Olha o tanto de dinheiro no bolso que vem. E legal, replicável. O método é replicável.

Tá joia, Junção? Tanto é replicável que nós estamos, a gente programou de vir gravar aqui nesse condomínio que você tinha rematado dois. Só que aí conversando, você me falou, Pedro, eu tô com outros dois apartamentos aqui perto também que a gente pode visitar.

Nós vamos visitar lá agora ou não vamos? Vamos sim. É, lá são três, na verdade, né?

Dois que estão vazios, né? Um que a gente tá emitindo na posse e teve um outro no mesmo prédio também, que foi inclusive a nossa primeira arrematação, né? Que a gente já vendeu no começo de de 2023.

Então esse é um prédio lá que a gente já tá bem familiarizado e bem eh bem assim conectado com as pessoas ali do do local. Ótimo. Então, gente, esse vídeo acaba aqui, mas já se programem para assistir o próximo vídeo que nós vamos fazer agora com esses outros dois, três apartamentos que um tem missão na posse nesse outro condomínio.

Aqui mesmo também na cidade de Vespasiano, vai ser aqui, não é? Pronto. Então fiquem ligados.